Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 15 mai 2024, n° 20/03322

5ème Chambre





ARRÊT N°-179



N° RG 20/03322 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QY3F



V/REF : 19/05414









SARL DOMAINE DE MAZEROLLES



C/



S.C.I. DES MARAIS DE [Localité 6] ET ENVIRONS

S.C.I. [O]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MAI 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé











DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Mars 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



SARL DOMAINE DE MAZEROLLES prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Marc DIZIER de la SELARL DIZIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉES :



S.C.I. DES MARAIS DE [Localité 6] ET ENVIRONS prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





S.C.I. [O] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS











Par contrat de bail du 2 août 2006, la SCI [O] et la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs ont loué à la SARL Domaine de Mazerolles un ensemble de terres et landes, pour une surface totale de 557 ha 68 a 72 ca, situé sur les communes de [Localité 5], [Localité 4] et [Localité 6]. Par un second contrat emphytéotique consenti le même jour, la société des Marais de [Localité 6] et Environs a loué à la même SARL un hangar situé sur la commune de [Localité 5] et un autre hangar situé sur la commune de [Localité 4].



Les sociétés bailleresses ont consenti au preneur une réduction de loyer, ainsi qu'une nouvelle fixation d'un nouvel indice de référence, soit l'indice du coût de la construction du quatrième trimestre 2010 au lieu de celui du quatrième trimestre 2005.



Elles ont mis en demeure la société Domaine de Mazerolles de régler les loyers et charges impayées à hauteur de 196 987 euros, par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 janvier 2018, revenu 'avisé mais non réclamé".



Par un deuxième courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juillet 2019, délivré à son destinataire, il a été réclamé à la société Domaine de Mazerolles la somme de 281 727,29 euros, incluant celle de 4 807 euros au titre du contrat de bail emphytéotique conclu le 8 août 2008, et ce en vain.



Par acte signifié le 18 octobre 2019 à la société Domaine de Mazerolles, la société [O] et la société des Marais de [Localité 6] et Environs ont sollicité du tribunal qu'il condamne la société Domaine de Mazerolles au paiement de diverses sommes.



Par jugement du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné la société Domaine de Mazerolles à payer à la société [O] et la société des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 

234 284 euros au titre du contrat de bail de droit commun conclu le 6 août 2008, outre les intérêts au taux légal applicable aux créances entre professionnels, à compter du 15 janvier 2018 sur la somme de 198 987 euros, et à compter de 28 juillet 2019 sur le surplus,

- condamné la société Domaine de Mazerolles à payer à la société des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 4 807 euros au titre du contrat de bail emphytéotique conclu le 6 août 2008, outre les intérêts au taux légal applicable aux créances entre professionnels à compter du 28 juillet 2019,

- ordonné la capitalisation des intérêts dûs pour une année entière à compter du 18 octobre 2019,

- prononcé la résiliation du bail conclu le 6 août 2008 par la société [O] et la société des Marais de [Localité 6] et Environs au profit de la société Domaine de Mazerolles,

- prononcé la résiliation du bail emphytéotique conclu le 6 août 2008 entre la société des Marais de [Localité 6] et Environs et la société Domaine de Mazerolles,

- ordonné l'expulsion de la société Domaine de Mazerolles des biens, objets des baux conclus le 6 août 2008, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement dans toutes ses dispositions,

- condamné la société Domaine de Mazerolles à payer une somme de 2 500 euros à la société [O] et une somme de 2 500 euros la société des Marais de [Localité 6] et Environs au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Domaine de Mazerolles aux entiers dépens, avec recouvrement au profit de la SCP Ouest Avocats Conseils, avocat aux offres de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Le 22 juillet 2020, la société Domaine de Mazerolles a interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 23 avril 2021, le premier président de la cour d'appel a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement en ce qu'elle porte sur les mesures pécuniaires (loyers impayés, frais irrépétibles et dépens), a arrêté l'exécution provisoire dont est assorti le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion (sous astreinte) de la société Domaine de Mazerolles des biens objets des deux baux conclus le 2 août 2006 (et non pas le 6 août 2006 comme indiqué par erreur dans le jugement).



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 mai 2023, la société Domaine de Mazerolles demande à la cour de :

- annuler le jugement déféré, ou le réformer en toutes ses dispositions,

- juger nul et nul effet le jugement déféré à défaut de saisine par assignation régulière au sens de l'article 656 du code de procédure civile, et subsidiairement pour violation de l'article L. 491-1 du code rural le litige soumis au tribunal relevant du statut du fermage et ainsi du tribunal paritaire des baux ruraux, pour les deux baux allégués du 2 août 2006,

- à défaut de prononcer la nullité du jugement, juger que le litige soumis à la cour relève du tribunal paritaire des baux de Nantes, les parties étant liées par deux conventions relevant du statut du fermage et des dispositions de l'article L. 411 et suivants du code rural,

- subsidiairement, réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et dire n'y avoir lieu à résiliation des baux du 2 août 2006,

- juger irrecevable l'action en résiliation des deux baux du 2 août 2006, à défaut de mise en demeure régulière du preneur, au sens de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en ce qu'aucune mise en demeure n'a été délivrée par les bailleurs en visant les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et plus particulièrement le délai de 3 mois pour régulariser, concernant chacun des deux baux, et qu'il n'y a pas eu de mise en demeure consécutive,

- juger illicite la créance invoquée pour violation des dispositions relatives au statut du fermage et la fixation du prix par référence aux articles L411-1 et R411-1 du code rural, en ce que le loyer invoqué ne correspond pas à la règle de fixation du prix du fermage par référence à l'arrêté préfectoral fixant les minima et maxima,

Plus subsidiairement,

- juger que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, inexécuté les baux invoqués, que le preneur est en droit d'opposer l'exception d'inexécution, et qu'il justifie de l'existence d'une raison sérieuse et légitime à ne pas avoir exécuté le bail,

- débouter :

* la société des Marais de [Localité 6] et Environs, société civile immobilière au capital de 125 770,44 euros immatriculée au RCS de Saint Quentin sous le numéro 322 017 658 dont le siège social est situé [Adresse 1], à [Localité 2],

* la société [O], société civile immobilière au capital de 2 347,72 euros immatriculée au RCS de Saint Quentin sous le numéro 424 102 648 dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 2] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner la société des Marais de [Localité 6] et Environs et la société [O] à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du bail et manquement à l'obligation de délivrance,

Statuant sur l'appel incident tendant à la condamnation sur la somme de 

52 943 euros au titre des cotisations dues à hauteur de 50 % à l'association syndicale des Plaines de Mazerolles (ASPM),

- juger irrecevable comme nouvelle, ladite demande formulée le 21 janvier 2021 pour la première fois en appel, à raison de l'interdiction des demandes nouvelles formulées en appel,

Subsidiairement,

- juger cette demande prescrite pour toute cause antérieure au 21 janvier 2016 (prescription quinquennale),

- juger irrecevable la demande au titre des cotisations dues à hauteur de 50 % à l'ASPM, à défaut de mise en demeure préalable dans les formes prévues par la loi (article L. 411-1, L. 411-31 et L.491-1 du code rural),

Plus subsidiairement,

- débouter les intimés de cette demande,

- condamner les intimés au paiement de loyers indûment perçus à titre de répétition de l'indu, d'un montant de 74 398 euros,

- condamner la société des Marais de [Localité 6] et Environs et la société [O] à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 et aux entiers dépens,

- autoriser la SELARL Ab Litis-Sylvie Pelois- Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023, la société [O] et la société des Marais de [Localité 6] demandent à la cour de :

- déclarer la société Domaine de Mazerolles irrecevable et en tout cas non fondée en son appel et l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l'en débouter,

- confirmer, en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 11 juin 2020,

Y ajoutant, 

- condamner la société Domaine de Mazerolles à leur payer la somme de 52 943,98 euros au titre des cotisations dues au titre de l'ASPM,

- condamner la société Domaine de Mazerolles à payer à la société des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 1 108 euros au titre des redevances dues en vertu du bail emphytéotique du 2 août 2006 pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 comprise,

- condamner la société Domaine de Mazerolles à payer à la société des Marais de [Localité 6] et Environs une indemnité d'occupation pour les biens précédemment loués au titre du bail emphytéotique du 2 août 2006, à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à complète libération desdits biens, d'un montant égal à la redevance précédemment convenue entre les parties,

- condamner la société Domaine de Mazerolles à leur payer la somme de 

65 542 euros au titre du loyer dû en vertu du bail du 2 août 2006 pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 comprise,

- condamner la société Domaine de Mazerolles à leur payer une indemnité d'occupation des biens précédemment loués au titre du bail du 2 août 2006, due à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à complète libération desdits biens, pour un montant égal au loyer précédemment convenu entre les parties,

- rejeter toutes demandes plus amples et contraires,

- condamner la société Domaine de Mazerolles à leur payer chacune la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Domaine de Mazerolles aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lexavoue Rennes Angers avocat aux offres de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 5 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a jugé irrecevables les demandes présentées par la société Domaine de Mazerolles et a condamné cette dernière à payer à la société [O] la somme de 4 000 euros et à la société des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La SARL Domaine de Mazerolles indique qu'avant le 1er juillet 2007, les lieux loués étaient en très mauvais état de conservation.

Elle affirme que :

- les baux vont révéler partiellement le droit de tiers sur les immeubles loués tels que M. [G] [I], pêcheur professionnel,

- elle n'a obtenu l'autorisation de pratiquer la pêche professionnelle qu'à compter de l'arrêté préfectoral du 16 septembre 2016, soit 10 années après la signature du bail,

- elle a acquis des brochets et de petites anguilles de 2012 à 2021 en vue de l'alevinage,

- elle a dû gérer la difficulté liée à la présence d'un chasseur professionnel.



Elle explique que son projet était la mise en place d'une cinquantaine de gîtes à l'intérieur des 250 hectares de plan d'eau et ce en accord avec la famille [O] et qu'elle n'a pu obtenir l'accord de l'administration que pour deux hébergements insolites.



Elle expose qu'elle a évoqué les difficultés de réalisation de ses activités avec les bailleurs.



La SARL Domaine de Mazerolles déclare que le propriétaire ou l'exploitant du marais a la possibilité de réguler l'entrée d'eau dans le marais sous le contrôle des administrations, que les bailleurs ont choisi un mode de gestion agricole intensive dans les années 1980 asséchant ainsi le marais.

Elle prétend que :

- un comité de pilotage a été constitué entre différents acteurs,

- les bailleurs ont abandonné la gestion et l'entretien des marais, 

- elle a décidé d'orienter la gestion du marais vers une activité agricole, provoquant la remise en état des prairies permanentes envahies par la jussie, et la mise en place de ruches notamment.



- Sur la procédure.



Concernant la procédure, la SARL Domaine de Mazerolles écrit qu'elle n'a pas été en mesure de constituer avocat devant le premier juge, l'assignation n'ayant pas été remise à la personne de son gérant et les conditions de sa délivrance étant indéterminées.

Elle considère que le tribunal n'a pas été régulièrement saisi.



Les sociétés bailleresses relèvent que l'assignation du preneur devant le tribunal a été délivrée régulièrement au siège de la SARL Domaine de Mazerolles.



Le procès-verbal des modalités de remise de l'assignation du 18 octobre 2019 mentionne notamment :

SIGNIFIE A

SARL DOMAINE DE MAZEROLLES gérant M. [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Cet acte a été remis par Huissier de Justice dans les conditions ci-dessous indiquées, et suivant les déclarations qui lui ont été faites.

Au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :

Le nom du destinataire sur la boîte aux lettres

connue de l'étude.

La signification à la personne même du destinataire de l'acte s'avérant impossible pour les raisons :

Absence momentanée.

N'ayant trouvé au domicile du signifié aucune personne susceptible de recevoir la copie de l'acte ou de me renseigner, cet acte a été déposé en notre Etude sous enveloppe fermée, ne comportant d'autres indications que d'un côté le nom et l'adresse du destinataire de l'acte, et de l'autre côté le cachet de mon Etude apposé sur la fermeture du pli.

Un avis de passage daté de ce jour, mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant a été laissé au domicile du signifié conformément à l'article 656 du code de procédure civile.

La lettre prévue par l'article 568 du code de procédure civile contenant copie de l'acte de signification a été adressée le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable.



L'extrait K Bis de la SARL Domaine de Mazerolles précise que l'adresse du siège de ladite société est [Adresse 3].



L'huissier de justice s'est donc déplacé à l'adresse du siège de la SARL Domaine de Mazerolles, adresse conforme à l'extrait K Bis de ladite société.

Ainsi la notification précitée est conforme aux dispositions de l'article 690 du code de procédure civile.



À défaut de trouver une personne susceptible de recevoir la copie de l'acte ou de le renseigner au siège social de la société, l'huissier instrumentaire a, conformément aux dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile, déposé un avis de passage et envoyé une lettre.

La mention 'absence momentanée' n'est pas irrégulière puisque l'huissier n'a trouvé personne au siège de la société, qui est le siège officiel et connu de la société appelante.



D'ailleurs la cour constate que l'assignation du 18 octobre 2019 a été signifiée à la même adresse que l'acte de signification du jugement du 29 juin 2020 et dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités sans que cela n'empêche la SARL Domaine de Mazerolles d'interjeter appel.



La société Domaine de Mazerolles est déboutée de sa demande en nullité du jugement en raison de l'irrégularité de l'assignation.



- Sur les baux conclus.



La SARL Domaine de Mazerolles considère que les lieux loués sont contigus, de sorte que la séparation des lieux en deux baux relève d'une construction juridique étrangère à la réalité.

Elle soutient que le bail emphytéotique est un bail rural comme en atteste la mention de l'article L. 451-1 du code rural sur ledit bail.



Concernant le bail de droit commun, elle prétend qu'il s'agit d'un bail rural puisque dans l'emprise du bail existe une zone de terrain anciennement exploitée pour la culture du maïs pendant plus de 30 ans.

Elle signale que :

- elle peut procéder à la vente de l'herbe produite sur les parcelles,

- elle a déposé une autorisation d'exploitation en tant qu'agriculteur,

- elle est titulaire d'un droit de pêche, avec une activité d'élevage piscicole au sens de l'article L. 415-10 du code rural.



Elle conteste l'exception de prescription relative à la qualification du bail opposée par les bailleurs.

Elle rappelle que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux et affirme que le propriétaire lui a transféré le droit d'exploitation.



La SARL Domaine de Mazerolles explique que les rapports entre les parties s'inscrivant dans le cadre d'un bail rural, le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent. Elle s'oppose à l'évocation du dossier devant la cour d'appel.

À titre subsidiaire, si la cour évoquait le dossier, elle précise que les bailleurs n'ont pas respecté les conditions posées par l'article L. 411-31 du code rural.

Elle indique que le loyer doit être fixé par rapport à l'arrêté préfectoral fixant les minima et maxima du fermage.



Elle entend invoquer la mauvaise foi des bailleurs et évalue à 74 398 euros l'excédent de loyer perçu par les bailleurs.

Elle fait état du caractère nouveau de la demande au titre des cotisations ASPM, ou de sa prescription.



En réponse, la SCI [O] et la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs expliquent que deux baux ont été conclus parce que les biens loués appartiennent à deux personnes distinctes et parce que les parties ont convenu de la possibilité pour le preneur de sous-louer les bâtiments.



Elles arguent de difficultés financières du preneur les obligeant à une réduction de loyer et à une nouvelle fixation de l'indice de référence.



Elles contestent que les baux conclus soient des baux à ferme et indiquent que, faute d'avoir été soulevée in limine litis devant le conseiller de la mise en état, l'exception d'incompétence doit être écartée.

Elles estiment que la cour doit évoquer le dossier et étudier le fond.



Les deux sociétés bailleresses soulèvent la prescription de l'action en requalification des baux litigieux.



Elles écrivent qu'au jour de la conclusion des deux baux, les parties n'ont pas eu l'intention de conclure un bail rural.

Elles exposent que :

- le bail emphytéotique porte sur les deux hangars,

- ce bail emphytéotique est régi par les dispositions du code rural mais n'est pas soumis au statut du fermage.



Elles évaluent à 5 915 euros la somme due par le preneur au titre du bail emphytéotique.



Concernant le bail civil, les deux sociétés bailleresses indiquent qu'il a été conclu en application des dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.

Elles expliquent que toutes les activités qui disqualifieraient la nature de l'acte sont interdites et en particulier l'activité agricole.

Elles signalent que le preneur a été informé des litiges existant avec ses prédécesseurs et a autorisé M. [I] à pêcher jusqu'en 2016.



Pour les servitudes résultant de la mise en place d'un périmètre de captage d'eau, les sociétés intimées soulignent l'existence d'un arrêté préfectoral du 27 octobre 2008, pris après enquêtes publiques d'octobre et novembre 2007.



Pour les activités agricoles du preneur, les bailleresses affirment qu'elles relèvent de la seule initiative du preneur et ce sans leur autorisation.

Elles font état de l'existence d'une société SCEA Mazerolles Herbages et affirment que l'appelant tente de semer la confusion car c'est cette SCEA qui exerce une activité agricole.



Elles indiquent que le bail prévoit un droit de pêche et que la société Domaine de Mazerolles ne démontre pas qu'elle maîtrise un cycle biologique animal.



Elles contestent être responsables des contraintes administratives et écrivent qu'il n'a jamais été prévu l'installation de 50 gîtes.



Elles évaluent à 322 826 euros le montant des sommes dues au 30 juin 2020 au titre des loyers.

Elles expliquent que le bail prévoit le paiement par le preneur de 50 % des cotisations dues au titre de l'association syndicale des Plaines de Mazerolles et qu'à ce titre le preneur leur doit la somme de 52 943,98 euros.



* L'action en requalification en bail rural d'une convention se prescrit à compter de sa conclusion, et l'action en requalification de chaque convention née ensuite par tacite reconduction se prescrit à compter de sa prise d'effet (Cour de cassation, 16 novembre 2023, n° 21-18360).



Le bail du 2 août 2006 portant sur des biens situés à [Localité 5], [Localité 4], [Localité 6] pour 557 ha 68 a 72 ca a été conclu pour une durée de 20 années à compter du 1er juillet 2007 pour se terminer le 30 juin 2007.



Le bail du 2 août 2006 portant sur deux hangars a été conclu pour une durée de 20 années consécutives à compter du 1er juillet 2027.



Ces deux baux n'ont pas été reconduits ; le point de départ de la prescription est fixé au 2 août 2006.



La société Domaine de Mazerolles invoque les dispositions de l'article 2234 du code civil selon lesquelles la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

La société appelante ne justifie aucunement de ces empêchements, la possibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail en cas d'agissements du preneur de nature à tenter de disqualifier le régime juridique du bail ne constitue pas une impossibilité telle que prévue par le texte précité puisque le preneur pouvait agir devant les tribunaux en requalification des baux.



Au moment de la signature des deux baux, la durée de la prescription de l'action en requalification de bail était trentenaire.



En application de l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles se prescrivent par 5 années à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer.



Selon les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. Les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



L'action en requalification aurait dû être exercée avant le 18 juin 2013.



La société Domaine de Mazerolles est donc irrecevable en ses demandes en requalification des baux.

Il n'est pas, par conséquent, nécessaire de statuer sur les demandes de l'appelante sur la nullité du jugement pour violation de l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, sur la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes, sur l'application du statut du fermage.



* Sur la résiliation et les demandes de paiement.



Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Le contrat du 2 août 2006 sur des biens d'une surface de 557 ha 68 a 72 a prévoit un loyer annuel de 59 000 euros à payer en deux termes le 31 décembre et le 30 juin.



Le contrat emphytéotique prévoit une redevance annuelle de 1 000 euros payable au 31 décembre et 30 juin.



Par courrier du 15 janvier 2018 et 26 juillet 2019, les bailleresses ont mis en demeure le preneur de régler les loyers impayés.

La SARL Domaine de Mazerolles ne justifie pas avoir réglé lesdites sommes.



Le preneur ne peut invoquer des manquements des deux bailleresses pour justifier cette absence de paiement. Tout d'abord, la SARL Domaine de Mazerolles a usé des biens loués tout au long du bail. Ensuite, la présence de M. [I], titulaire d'un droit de pêche, était connue du preneur qui a accepté sa présence jusqu'à son départ en retraite soit en 2016. Puis, les contraintes administratives sur la gestion des marais et la gestion de l'eau limitant ses activités ne peuvent être imputables aux bailleurs et ce d'autant plus qu'elles sont postérieures à la conclusion de baux.



Le bail emphytéotique prévoit que : 'la résolution du présent bail emphytéotique pourra être demandée par le bailleur (...) en cas de défaut de paiement de deux années consécutives de la redevance après une sommation restée sans effet.

L'autre bail mentionne : 'le bailleur peut résilier de plein droit le bail en cas de non-paiement du loyer, après mise en demeure restée infructueuse'.



Les conditions contractuelles étant réunies, il convient de prononcer la résiliation du bail emphytéotique du 2 août 2006 et du bail du 2 août 2006 et d'ordonner l'expulsion du preneur.

Le jugement est confirmé à ce titre.



La SARL Domaine de Mazerolles n'a pas réglé les loyers du bail de droit commun à compter du 30 juin 2015 jusqu'au 30 juin 2019 sauf une somme de 23 000 euros au titre du loyer de décembre 2017.

C'est par une juste appréciation que le premier juge a condamné le preneur à payer la somme de 234 284 euros aux sociétés bailleresses avec intérêts au taux légal applicable aux créances entre professionnels sur la somme de 196 987 euros à compter du 15 janvier 2018 et sur le surplus à compter du 26 juillet 2019, avec capitalisation pour les intérêts.



Le preneur n'a pas plus réglé la redevance du bail emphytéotique de juin 2015 au 30 juin 2019.

C'est par une juste appréciation que le premier juge a condamné le preneur à payer à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 4 807 euros avec intérêts au taux applicable aux créances entre professionnels à compter du 26 juillet 2019, avec capitalisation des intérêts.



Des pièces versées au dossier, il résulte que la SARL Domaine de Mazerolles doit payer :

- la somme de 1 108 euros au titre des redevances du bail emphytéotique pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs,

- une indemnité d'occupation à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs égale à la redevance contractuellement prévue dans le bail emphytéotique à compter du 1er juillet 2020,

- une somme de 65 542 euros au titre du loyer pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 à la SCI [O] et la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs pour le bail du 2 août 2006,

- une indemnité d'occupation égale au loyer prévue dans le bail du 2 août 2006 à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à complète libération des lieux.





Le bail du 2 août 2006 prévoit le paiement par le preneur de 50 % des cotisations dues au titre de l'association syndicale des Plaines de Mazerolles.

La SARL Domaine de Mazerolles n'a pas réglé les cotisations de 2014 à 2020 soit une somme de 52 943,75 euros.

Contrairement aux affirmations de la SARL Domaine de Mazerolles, cette demande en paiement n'est pas nouvelle puisque la cotisation constitue une partie du loyer, donc un de ses accessoires.

La fin de non-recevoir de la SARL Domaine de Mazerolles est rejetée.

La SARL Domaine de Mazerolles est condamnée au paiement de ladite somme.



- Sur les autres demandes.



Succombant en appel, la SARL Domaine de Mazerolles est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SCI [O] la somme de 5 000 euros et à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Déboute la société Domaine de Mazerolles de sa demande en nullité du jugement en raison de l'irrégularité de l'assignation devant le tribunal ;



Juge la société Domaine de Mazerolles irrecevable en ses demandes en requalification des baux du 2 août 2016 ;



Juge qu'il n'est pas nécessaire de statuer sur les demandes de la société Domaine de Mazerolles sur la nullité du jugement pour violation de l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, sur la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes, sur l'application du statut du fermage ;



Rejette la fin de non- recevoir de la SARL Domaine de Mazerolles au visa de l'article 564 du code de procédure civile ;





Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que les deux contrats de bail sont datés du 2 août 2006 ;



Y ajoutant,

Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer la somme de 1 108 euros au titre des redevances du bail emphytéotique pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs ;



Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer une indemnité d'occupation à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs égale à la redevance contractuellement prévue dans le bail emphytéotique à compter du 1er juillet 2020 ;



Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer une somme de 65 542 euros au titre du loyer pour les échéances du 31 décembre 2019 au 30 juin 2020 à la SCI [O] et la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs pour le bail du 2 août 2006 ;



Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer à la SCI [O] et la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs une indemnité d'occupation égale au loyer prévue dans le bail de droit commun du 2 août 2006 à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à complète libération des lieux ;





Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer à la SCI [O] la somme de 52 943,98 euros au titre des cotisations de l'association syndicale des Plaines de Mazerolles ;



Déboute la SARL Domaine de Mazerolles de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne la SARL Domaine de Mazerolles à payer à la SCI [O] la somme de 5 000 euros et à la SCI des Marais de [Localité 6] et Environs la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Domaine de Mazerolles aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,