Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 16 mai 2024, n° 21/02553

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 16 MAI 2024

ph

N°2024/159













Rôle N° RG 21/02553 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7IF







[S] [K]

[I] [V] [K]





C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 'RESIDE NCE [8]'































Copie exécutoire délivrée le :

à :



 SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES



SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02159.





APPELANTS



Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



Madame [I] [V] [K]

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 





INTIME



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence [8]' sis [Adresse 2] et [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société immobilière PUJOL, ayant son siège social sis [Adresse 6], lui même pris en la personne de son Président en exercice



représenté par Me Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.













Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.









ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



Selon acte notarié du 29 août 2011, M. [Y] [P] a vendu à M. [S] [K] et Mme [I] [C] épouse [K], une villa indépendante consistant en une construction sur deux niveaux avec terrain, figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 7] X [Cadastre 5] et [Cadastre 7] X [Cadastre 4] lieudit [Adresse 10], à [Localité 9].



Cet acte rappelle que M. [Y] [P] en était propriétaire en vertu d'un acte d'acquisition du 19 décembre 2000, d'une scission de copropriété suivant acte reçu par Me [E], notaire à [Localité 9], le 17 juin 2011, du dépôt de pièces du document d'arpentage suite à la scission de la copropriété suivant acte reçu par Me [E] le 2 août 2011, de l'acte rectificatif à l'acte de scission de copropriété du 17 juin 2011 suivant acte reçu par Me [E] le 18 août 2011, le tout en cours de publication au troisième bureau des hypothèques de [Localité 9].





L'acte précise que l'acquisition par M. [Y] [P] a été faite sous la forme d'un lot de la copropriété « [8] », avant la scission de la copropriété, s'agissant du lot n° 1000 consistant en une villa indépendante sur deux niveaux et la jouissance privative et exclusive du terrain qui l'entoure et tous les aménagements qui s'y trouvent notamment les emplacements de stationnement extérieur pour véhicules, avec les millièmes y afférents, par référence au règlement de copropriété du 11 janvier 1982 dont un exemplaire a été déposé au rang des minutes de Me [T], notaire, le 12 mars 1982, publié qui a fait l'objet de rectificatifs publiés, contenant notamment les dispositions suivantes littéralement retranscrites :

« VILLA INDEPENDANTE LOT NUMERO 1000 

L'ensemble immobilier, objet des présente, comporte une villa ainsi qu'il a été dit et qu'elle a été décrite et délimitée aux articles ci-avant, article III "Description générale de l'immeuble" et article V "Description des parties privatives" et formant le lot numéro 1.000 de la présente copropriété. 

Etant donné sa situation et les conditions de sa desserte, cette villa et le terrain qui y est attaché, objet dans le cadre du présent règlement de copropriété de droits exclusifs de jouissance, seront retirés de la copropriété ainsi que le permet la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans son article 28. (...) 

Il est en outre expressément convenu, ce qui sera accepté par l'acquéreur du lot de la villa dans son acte d'acquisition, que lors du retrait de ce lot de la copropriété, la parcelle correspondante sera vidée de toute possibilité de construction ou de surélévation de la villa existante, édifiée sur son lot. 

La présente clause devra obligatoirement être littéralement et entièrement retranscrite dans tous les actes de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit des lots de ladite copropriété. (') ».



Par exploit d'huissier du 26 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [8], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné M. et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de dire que leur fonds est grevé d'une servitude de non constructibilité pour la part non construite et d'une servitude empêchant l'exhaussement pour la part construite.



Par jugement contradictoire du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires,

- dit que les parcelles cadastrées [Cadastre 7] X [Cadastre 4] et [Cadastre 7] X [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [K] sont grevées d'une servitude de non constructibilité et d'une servitude de non exhaussement au profit des parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

- condamné M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [K] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal a considéré qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si l'acte d'acquisition en fait mention ou si l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition, que l'acte de scission publié reprend la clause précise du règlement de copropriété, tout comme l'acte d'acquisition des époux [K], qu'il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires y a renoncé.



Par déclaration du 18 février 2021, M. et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 28 juin 2023, M. et Mme [K] demandent à la cour de :



Vu l'article 639 et suivants du code civil,

Vu l'article 1103 du code civil,

Vu le jugement du 28 janvier 2021,







- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les parcelles cadastrées [Cadastre 7] X [Cadastre 4] et [Cadastre 7] X [Cadastre 5] leur appartenant sont grevées d'une servitude de non constructibilité et d'une servitude de non exhaussement au profit des parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires et ordonné la publication du jugement au service des hypothèques et en ce qu'il les a condamnés à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,



Statuant à nouveau,

- juger que l'obligation prévue au règlement de copropriété a fait l'objet d'une novation lors de l'assemblée votant la scission qui n'a pas repris cette obligation,

- juger dans tous les cas que cette obligation primitive contenue au règlement de copropriété ne leur est pas opposable,

- juger que cette obligation représentait une obligation prise au regard des règles d'urbanisme applicable à l'époque qui a disparu après l'obtention de la conformité de l'opération et les modifications des règles d'urbanisme régissant les propriétés respectives,



- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



M. et Mme [K] font valoir en substance :



Sur l'inopposabilité et la disparition de l'éventuelle servitude,

- que leur acte d'acquisition ne contient pas de servitude,

- qu'il est bien fait référence dans le paragraphe « Origine de propriété » à une scission du lot 1000 page 16 et aux pages 17 et 18, sont indiqués les éléments qui avaient été prévus à l'époque dans le règlement de copropriété pour opérer la scission,

- que la délibération d'assemblée de copropriété valant scission du 12 Mars 1982 n'a pas repris l'obligation qui avait été imaginée à l'origine de la mise en copropriété à savoir « vider de toute possibilité de construction ou de surélévation de la villa existante édifiée sur le lot »,

- qu'une décision d'assemblée peut parfaitement lorsqu'elle est définitive modifier les dispositions du règlement de copropriété,

- que le syndicat a engagé la présente procédure pour essayer de faire revivre ce qui avait été prévu à l'origine en oubliant les novations,



Sur la nature de l'obligation qui pesait sur le lot 1000,

- que la cour ne pourra que constater qu'il s'agissait d'une obligation souscrite uniquement pour obtenir un permis de construire, et qui n'avait pas vocation à perdurer à titre de servitude conventionnelle puisque d'ailleurs lorsque la scission a été opérée bien plus tard l'obligation d'inconstructibilité n'a pas été reprise par l'assemblée, ce qui vaut novation par rapport aux prescriptions du règlement de copropriété,

- que cette action leur crée un préjudice important dès lors qu'ils n'ont jamais été informés d'une quelconque servitude d'inconstructibilité publiée aux hypothèques lors de leur acquisition.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu les articles 637 et suivants du code civil,

Vu les pièces visées au débat,

Vu la jurisprudence,



- confirmer l'intégralité des motifs, termes et chefs du jugement du tribunal judiciaire de Marseille rendu le 28 janvier 2021 entre les parties, 

- débouter M. et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de signification de la décision à intervenir ainsi qu'à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le syndicat des copropriétaires réplique :



Sur la recevabilité de sa demande,

- qu'il justifie avoir publié son assignation,

- que la recevabilité n'est pas contestée,



Sur l'existence des servitudes non aedificandi et non altius tolendi,

- que la mention de cette charge dans le règlement de copropriété, lui-même publié à la conservation des hypothèques la rend opposable à tous,

- que la scission de l'ancien lot 1000 de la copropriété requérante, fonds auquel une telle charge d'inconstructibilité est attachée, ne change rien à la permanence de la charge, la jurisprudence étant claire sur cette question : « Etant attachée au bien lui-même, la servitude le suit entre les mains des propriétaires successifs » (Cass. 3° civ., 5 nov. 1970),

- que la renonciation ou la disparition d'une servitude ne se présume pas,

- que contrairement à ce que prétendent les appelants, le règlement n'a pas été modifié par cette assemblée générale, qui a bel et bien repris l'obligation prévue à l'origine du règlement de copropriété,

- que le fait que le lot ait quitté la copropriété ne saurait non plus suffire à faire disparaître la servitude, que la servitude en cause ne constitue, en effet, pas une simple règle de fonctionnement de la copropriété mais bel et bien une servitude à part entière, établie par un acte et ne pouvant disparaître que par un acte contraire,

- que le fait que l'origine de la servitude ait pu constituer dans une man'uvre « grossière » selon l'aveu même de la partie adverse pour « optimiser » l'application des règles d'urbanisme ne justifie pas non plus que celle-ci disparaisse le jour où les règles d'urbanisme évoluent,

- qu'il est faux d'indiquer - comme le fait pourtant la partie adverse comme dans ses écritures de première instance - que l'acte de scission de la copropriété du 17 juin 2011 établi par Me [E] ne prévoirait pas cette inconstructibilité, alors que cet acte rappelle les termes de cette interdiction de manière très explicite,



Sur l'opposabilité des servitudes,

- que l'opposabilité d'une servitude résulte, par exemple, autant des mentions dans l'acte que de la publicité foncière (Cass. 3° civ., 27 oct. 1993) que de la connaissance par l'acquéreur de la servitude au moment de l'acquisition (Cass. 3° civ., 16 sept. 2009),

- que la clause litigieuse a parfaitement été portée à la connaissance des époux [K] à l'occasion de leur acquisition,

- que si M. et Mme [K] s'estiment insuffisamment éclairés quant à la nature des charges grevant leur bien, ils n'ont qu'à s'adresser à leur vendeur ou au notaire rédacteur de l'acte d'acquisition,

- que cette clause a été publiée à la conservation des hypothèques et le texte publié visait bien la période postérieure à la scission de copropriété,



Sur l'absence de disparition des servitudes en considération des modifications des règles d'urbanisme,

- que La Cour de cassation décide de longue date que la servitude « ne saurait être éteinte du seul fait de son inutilité » (Cass. 1ère civ., 7 déc. 1966),

- que la servitude en cause est une servitude de droit privé, qu'elle subsiste au-delà des évolutions des règlementations d'urbanisme, qu'elle n'a d'ailleurs pas été établie sous la condition résolutoire de la modification des règles d'urbanisme,

- que la servitude qui nous concerne n'apparaît pas du tout causée par un tel transfert de droit à construire.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 13 février 2024.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur l'existence de servitudes non aedificandi et non altius tolendi



Le syndicat des copropriétaires se prévaut du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques, tandis que les époux [K] opposent qu'une novation est intervenue et que cette obligation contenue dans le règlement de copropriété leur est inopposable.



Aux termes de l'article 686 du code civil, l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme, se règlent par le titre qui les constituent et à défaut de titre par les règles énoncées aux articles 690 et suivants du code civil.



La novation quant à elle, est définie tant aux articles 1271 et suivants du code civil ancien et aux articles 1329 et 1330 du code civil dans sa rédaction après la réforme des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, comme un contrat opérant substitution d'obligations, lequel ne se présume pas mais doit résulter clairement de l'acte lui-même.



En l'espèce, le titre de propriété de M. et Mme [K] contient le rappel des servitudes non aedificandi et non altius tolendi, par référence expresse à l'acte de scission de la copropriété du 17 juin 2011, rectifié le 18 août 2011.



L'acte du 17 juin 2011 opérant la scission de la copropriété, qui a été publié à la conservation des hypothèques le 30 août 2011, contient ce rappel des deux servitudes non aedificandi et non altius tolendi.



Quant à l'acte rectificatif du 18 août 2011 publié également le 30 août 2011, il ne tend qu'à la correction d'erreurs matérielles de cet acte du 17 juin 2011, et n'a pas pour objet de modifier ces servitudes non aedificandi et non altius tolendi, non concernées par les rectifications, si bien qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de l'absence de rappel de celles-ci.



M. et Mme [K] ne produisent aucune autre pièce de nature à étayer la novation qu'ils allèguent, laquelle doit être prouvée par eux.



Il importe peu de statuer sur l'opposabilité de cette obligation figurant dans le règlement de copropriété du 11 janvier 1982, qui anticipait déjà cette scission de la copropriété, ni sur les raisons qui ont pu motiver cette décision, dès lors que leur titre d'acquisition, qui leur est opposable, rappelle ces servitudes réelles attachées aux lots acquis.



En conséquence, c'est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a dit que les parcelles cadastrées [Cadastre 7] X [Cadastre 4] et [Cadastre 7] X [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [K] sont grevées d'une servitude de non constructibilité et d'une servitude de non exhaussement au profit des parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires.



Sur les demandes accessoires 



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.



M. et Mme [K] qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens d'appel, lesquels comprennent nécessairement le coût de signification de la décision, si bien qu'il est inutile de le préciser.



M. et Mme [K] seront condamnés au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [K] et Mme [I] [C] épouse [K] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [S] [K] et Mme [I] [C] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [8] sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT