Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 22 mai 2024, n° 21/14868

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 22 MAI 2024



N° 2024/ 222



N° RG 21/14868 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIIW







Syndicat des copropriétaires [Adresse 12]

[Adresse 12]





C/



[J] [S]



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Philippe-Laurent SIDER



Me Mathieu JACQUIER



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire, (Pôle de proximité) de MARSEILLE en date du 17 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-4377.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] sis à [Localité 15] [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 15], elle-même prise en son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIME



Monsieur [J] [S]

né le 15 Juillet 1952 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 3] [Localité 15]



représenté par Me Mathieu JACQUIER membre de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction de greffière, 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M. [J] [S] est propriétaire des lots n°534, 535 et 536 de l'immeuble [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15]. 



Le 19 mars 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15] le met en demeure d'avoir a régler ses charges de copropriété.



Par acte d'huissier signifié le 10 janvier 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER, a fait assigner M. [J] [S] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, aux fins d'obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-1.938,65 € au titre des charges de copropriété exigibles du 23 mars 2015 au 15 novembre 2019, avec intérêts à compter du 19 mars 2019, date de la mise en demeure,

-1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et trouble de trésorerie,

-1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Considérant que chaque immeuble de l'ensemble immobilier doit disposer de son propre syndicat des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que le syndicat ne dispose pas de la qualité à agir, par jugement rendu le 17 septembre 2021, le Tribunal a:

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formées par le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER, à l'encontre de M. [J] [S],

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER, à payer à M. [J] [S] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER, aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 20 octobre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite:

INFIRMER EN TOUS POINTS le jugement rendu le 17 septembre 2021 par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, 

 

DECLARER recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], administré sous la forme d'un seul et même syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, à l'encontre de M.[J] [S] 

 

SUBSIDIAIREMENT : 

 

DIRE ET JUGER que l'interprétation du règlement de copropriété relève de la compétence du Tribunal Judiciaire. 



DANS TOUS LES CAS : 

 

CONDAMNER M.[J] [S] à payer avec intérêts de droit à compter de la lettre recommandée AR du 19 mars 2019 la somme en principal de 3.547,55 € due au titre des charges selon décompte de charges du 23/03/2015 au 15/11/2021 inclus au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12]. 

 

CONDAMNER M.[J] [S] au paiement de la somme de 2.000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231 du code civil en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires pour négligence chronique dans le paiement de ses charges et de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. 

 

CONDAMNER M.[J] [S] aux entiers dépens (article 696 du CPC) y compris: 

 

-les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000. 

 

- les frais d'huissier au titre de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 sur le fondement combiné des articles 1342-4 et 1342-7 du code civil. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que l'intimé a été assigné sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les comptes ayant été approuvés par les AG non contestées par l'intimé, ce dernier n'est plus en mesure de contester l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur des décisions d'AG devenues définitives,

-qu'il résulte des règlements de copropriété successifs et modificatifs que l'ensemble immobilier n'en est pas un mais qu'il s'agit d'une seule et même copropriété composée de 2 bâtiments et de lots de garage,

-que les bâtiments I et II sont imbriqués et partagent un même sous sol,

-que si les règlements de copropriété successifs, antérieurs à l'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ont entendu créer un groupe d'immeubles bâtis organisés sous la forme d'un syndicat général et de deux syndicats secondaires, non qualifiés de la sorte du fait de l'ancienneté de ces documents, ces bâtiments n'étant pas physiquement indépendants, condition posée par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, des syndicats secondaires ne pouvaient pas être constitués et c'est donc à bon droit que cette copropriété a été administrée sous la forme d'un seul et même syndicat des copropriétaires dont l'immeuble comprend des parties communes générales et des parties communes spéciales, 

-que les stipulation des règlements de copropriété relatives à la création de syndicats propres à chaque bâtiment doivent être réputées non écrites, de sorte que ses demandes sont recevables, 

-que subsidiairement l'interprétation du règlement de copropriété relève de la compétence du tribunal judiciaire.





M.[S] a constitué avocat en appel mais n'a pas conclu.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la SARL LEANDRI



Quoique le fondement de l'action du syndicat des copropriétaires soit l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que M.[S] n'a contesté aucune décision d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires requérant, ni la régularité des convocations à ces assemblées générales, ni l'approbation des comptes et des budgets ou la répartition des charges, il convient préalablement, comme l'a fait le premier juge, de répondre à la fin de non recevoir soulevée par M.[S], relative à la qualité à agir à son encontre, de ce syndicat des copropriétaires.



La présente cour est parfaitement compétente pour interpréter les règlements de copropriété relatifs aux immeubles objet du litige.



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.



Il résulte du règlement de copropriété du 30 mai 1956 établi par Me [L], que Mme [U] était propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 14] en façade Nord Est sur [Adresse 11], au Sud Est sur la [Adresse 17], au Sud Ouest sur [Adresse 13] et confrontant au Nord Ouest la société des Asphaltes figurant au cadastre, [Adresse 16], section A, numéro [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 4].



En page 4 de cet acte, il est indiqué que la propriétaire a procédé au détachement d'une parcelle en vue de la vendre sous le régime de la copropriété.



En page 6 et 7 du même acte, il est précisé que cette parcelle est destinée après démolition des constructions existantes à l'édification par les futurs acquéreurs des parties indivises de cette parcelle d'un ensemble immobilier devant consister en:

-un bâtiment [Adresse 9] en façade sur [Adresse 11] élevé de 10 étages sur rez de chaussée et deux sous sols, le rez de chaussée étant au niveau de [Adresse 11] et le deuxième sous sol au niveau du sol en contrebas de cette avenue,

-un bâtiment [Adresse 10] situé dans la partie Sud du terrain en façade sur la [Adresse 17] et sur la ligne divisoire du restant de l'immeuble de Mme [U] comprenant deux plans, l'un au niveau du sol, appelé deuxième sous sol, l'autre en étage, sa toiture étant au niveau de [Adresse 11], appelé premier sous sol,

-les planchers bas des premier et deuxième sous sols de chacun des immeubles I et II sont au même niveau et sont reliés entre eux pour ne former qu'un plancher continu, les parties de planchers reliant les deux immeubles sont à usage de passage.



L'acte indique dans la rubrique 'indivision générale du sol' que le sol des bâtiments, des passages au deuxième sous sol, des rampes d'accès et des espaces libres c'est à dire la totalité du terrain ci-dessus désigné restera indivis entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier.



Dans le paragraphe 'II AUTONOMIE DE CHAQUE IMMEUBLE: chacun des deux immeubles aura un régime propre, son administration particulière et son syndicat de copropriétaires' en page 9, il est ajouté que l'ensemble immobilier sera divisé en 3 lots:

-premier lot: [Adresse 9]

-deuxième lot: [Adresse 10]

-troisième lot: premiers sous sols de l'[Adresse 10], moitié des parties communes de l'[Adresse 10] et 711/10 000ème des parties communes générales.



Enfin, en son article VI/ADMINISTRATION, il est indiqué qu'il est formé entre les copropriétaires de chaque immeuble un syndicat des copropriétaires pour l'administration de l'ensemble immobilier, chaque propriétaire gardant la propriété de son immeuble ou de sa partie d'immeuble.







Si un nouvel acte notarié du 13 octobre 1956 est établi, il rappelle que l'acte du 30 mai 1956 avait posé le principe suivant 'il a été convenu que chaque immeuble aurait son propre régime, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires mais que le terrain considéré dans son ensemble tant celui bâti que celui non bâti serait chose commune aux deux immeubles et il établit la division du lot 1 ([Adresse 9]) sans faire référence au lot 2 ([Adresse 10]).



Le 20 octobre 1961, par acte notarié des modifications sont apportées au règlement de copropriété de l'[Adresse 9].



Enfin, l'acte notarié du 22 juin 1962 porte modification du règlement de copropriété du 30 mai 1956 relativement à l'[Adresse 10] et n'évoque que cet immeuble, en prévoyant à nouveau sa propre administration et son propre syndicat des copropriétaires en titre VI article 15.



Il n'en résulte pas comme l'affirme le syndicat des copropriétaires que cet ensemble immobilier n'en est pas un, mais qu'il est en réalité une seule et même copropriété composée de 2 bâtiments et de lots de garage.



L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat secondaire.



Dans le cas des syndicats secondaires institués par le règlement de copropriété, les assemblées spéciales ne sont pas nécessaires.

En effet, le règlement de copropriété peut instituer dès l'origine des syndicats secondaires.



En l'espèce, ces règlements de copropriété relatifs aux bâtiments, objet des présentes, ont institué des syndicats secondaires, quand bien même le sol assiette des bâtiments I et II est en indivision.



Le syndicat des copropriétaires échoue à établir qu'il ne s'agit pas de plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, il importe peu que ces bâtiments partagent un même sous sol, resté en indivision entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, selon le règlement de copropriété du 30 mai 1956.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que chacun des immeubles de cet ensemble devait disposer de son propre syndicat des copropriétaires et en ce qu'il en a déduit, qu'à défaut, le syndicat unique requérant ne dispose pas de la qualité à agir à l'encontre de M.[S] et l'a déclaré irrecevable en ses demandes.





Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la SARL LEANDRI IMMOBILIER est condamné aux dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,





Y ajoutant,











CONDAMNE Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la SARL LEANDRI IMMOBILIER aux entiers dépens de l'appel.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT