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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 20 juin 2024, n° 22/04021

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE : 



Mme [R] [P] occupe depuis les années 2012-2013 une chambre en sous-sol située [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à M. [V] [I]. 



Par ordonnance du référé du 4 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, condamné Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros, a dit que celle-ci était occupante sans droit ni titre du logement et a ordonné son expulsion immédiate sous astreinte, a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [R] [P] [X] et l'a condamnée à verser à M. [V] [I] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par arrêt du 9 juin 2021, la cour d'appel de Paris, saisie à la demande de Mme [R] [P] [X], a confirmé l'ordonnance de référé du 4 juin 2021 sauf en ce qui concerne les modalités de libérations des lieux, l'expulsion et la condamnation au paiement de la somme de 586,20 euros, et statuant à nouveau et y ajoutant, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 586,20 euros, dit n'y avoir lieu à écarter les articles L. 411-1 et suivants et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, et dit n'y avoir lieu à assortir la libération des lieux d'une astreinte.



Par exploit d'huissier du 23 mars 2021, Mme [R] [P] [X] a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de : 

- constater l'existence d'un bail verbal à usage d'habitation entre les parties, 

- constater que Mme [R] [P] [X] a réglé un loyer contractuel mensuel de 500 euros entre les mains de son bailleur depuis son entrée dans les lieux courant 2012, 

- constater le caractère indécent du logement loué par nature impropre à l'habitation, 

- par conséquent : condamner M. [V] [I] à lui payer la somme de 48.000 euros en restitution des loyers et charges indûment versés et ce avec exécution provisoire, 

- le condamner à la reloger et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ce dans les termes de l'arrêté du préfet de Paris n°20022005 du 11 août 2020,

- le condamner à lui verser la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- ainsi qu'à celle de 20.000 euros en réparation du préjudice économique découlant des loyers indûment perçus par le bailleur, 

- le condamner enfin au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 14 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 

CONSTATE l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [V] [I] et Mme [R] [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] à [Localité 5], 

CONSTATE qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019, 

DIT que Mme [R] [P] [X] est déchue de tout titre d'occupation des lieux à compter du présent jugement, 

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [R] [P] [X], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux susvisés, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, 

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 12.000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période octobre 2019/octobre 2021, 

CONDAMNE Mme [R] [P] à payer à M. [V] [I] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnités d'occupation et ce jusqu'à la libération complète des lieux par remise des clefs ou expulsion, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [R] [P] [X], 

DÉBOUTE Mme [R] [P] [X] de l'ensemble de ses demandes, 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] aux dépens, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 février 2022 par Mme [R] [E] [P] [X],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2022 par lesquelles Mme [R] [P] [X] demande à la cour de : 

- INFIRMER le Jugement en ce qu'il a :

o Constaté l'existence d'un prêt à usage conclu M. [I] et Mme [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] à [Localité 5],

o Constaté qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019,

o Dit que Mme [P] [X] est déchue de tout titre d'occupation à compter du

jugement,

o Ordonné son expulsion,

o Rappelé que cette expulsion ne pourrait avoir lieu qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 12.000 euros au titre des indemnités d'occupation sur la période octobre 2019/octobre 2021,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnités d'occupation et ce jusqu'à la libération complète des lieux par remise des clefs ou expulsion,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [P] [X],

o Débouté Mme [P] [X] de l'ensemble de ses demandes,

o Condamné Mme [P] [X] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Statuant à nouveau,

- QUALIFIER le contrat liant les parties de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

Subsidiairement, QUALIFIER Mme [P] [X] d'occupante de bonne foi ;

- REJETER la demande d'expulsion de M. [P] [X] ;

- CONDAMNER M. [I] à reloger Mme [P] [X] conformément à l'arrêté préfectoral du 11 août 2020 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- CONDAMNER M. [I] à verser à Mme [P] [X] la somme de 51.500 euros en restitution des loyers et charges indûment versés ;

A titre subsidiaire, si l'expulsion était ordonnée sans relogement préalable,

- ACCORDER à Mme [P] [X] un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER M. [I] à payer à Mme [P] [X] la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- DEBOUTER M. [I] de l'ensemble de ses demandes ;

- CONDAMNER M. [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2022 aux termes desquelles M. [V] [I] demande à la cour de : 

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, tenant à la qualification de prêt à usage de la chambre dont il est propriétaire, au bénéfice de Mme [P] [X] qui se doit de la restituer dans les conditions de l'article 1875 du code civil, et doit être condamnée à une indemnité d'occupation depuis le 4 octobre 2019 (sur la base de 500 euros par mois) jusqu'à la complète libération des lieux, et à l'indemnisation du préjudice qu'il a subi.

CONFIRMER que Mme [P] [X] est de parfaite mauvaise foi et que ses allégations sont vexatoires et mensongères.

ORDONNER l'expulsion immédiate de Mme [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef de la chambre (lot N°17) portant le numéro 2 qu'elle occupe irrégulièrement au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 5] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant.

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mademoiselle [R] [P] [X] au remboursement, en faveur de Monsieur [V] [I], de la somme de 586,20 euros TTC dont il a dû s'acquitter du fait de sa défaillance pour libérer le couloir partie commune menant à la chambre.

CONFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamné au versement d'une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

REJETER toutes demandes de Mme [P] [X], de relogement, de délais pour quitter les lieux, d'indemnisation, de restitution de loyers, de réparation de préjudices, d'article 700 du code de procédure civile. 

La CONDAMNER à une somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, dont le montant pourra être recouvré par Mr [K] [T].



Les parties ayant indiqué à l'audience de plaidoiries que la locataire avait quitté les lieux, la cour a sollicité par note en délibéré la production du procès-verbal de reprise des lieux, et la précision par les parties d'un éventuel désistement partiel de leurs demandes de ce fait.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur les demandes d'expulsion, de délais supplémentaires pour quitter et de relogement



Il résulte du procès-verbal du commissaire de justice du 6 janvier 2023 produit en cours de délibéré par le conseil de M. [I] que Mme [P] [X] a quitté les lieux, celle-ci ayant au préalable adressé un SMS au commissaire de justice mandaté par le bailleur pour lui indiquer qu'il pouvait 'entrer dans le local'.



Il convient dès lors de constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet.



Il convient également de constater, ainsi que le précise Mme [P] [X] par note en délibéré, que ses demandes de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de relogement sont devenues sans objet du fait de son déménagement.



Sur la qualification du contrat liant les parties



Mme [P] [X] sollicite l'infirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a constaté l'existence d'un prêt à usage ou commodat portant sur le logement loué, alors qu'elle affirme qu'un bail verbal avait été conclu entre M. [I] et elle-même, moyennant le versement de la somme mensuelle de 500 euros en espèces.



M. [I] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu'il a prêté cette chambre à titre gratuit à Mme [P] [X] le temps qu'elle parvienne à trouver un logement pérenne.



C'est à celui qui invoque un bail qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail soit intervenu.



La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance.



Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. 



Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.



En l'espèce, pour contester le caractère gracieux de son occupation des lieux, affirmée par M. [I] dans une attestation d'hébergement du 15 avril 2019 ('je certifie que Mme [P] est hébergée chez moi à titre gracieux') et dans le courrier de demande de restitution des lieux du 28 janvier 2019 ('je souhaite pouvoir récupérer la pièce que vous occupez à titre gracieux (...) au plus tard le 30 avril prochain'), Mme [P] [X] produit, outre une main courante déposée le 23 avril 2019, dans laquelle elle déclare que M. [I] lui 'demande 500 euros par mois en liquide depuis 2012", trois attestations de personnes relatant qu'elle leur avait indiqué régler un loyer. 



Toutefois, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, ces éléments sont insuffisants pour justifier du versement d'un loyer depuis 2012/2013 à M. [I], en ce qu'ils consistent en des propos rapportés par Mme [P] [X] elle-même, qui ne sont étayés par aucun autre élément objectif tel que des relevés de compte sur lesquels apparaîtrait le retrait de la somme de 500 euros en espèces tous les mois.



Il en résulte que Mme [P] [X], sur laquelle repose la charge de la preuve de l'existence du bail verbal dont elle se prévaut, échoue à rapporter cette preuve.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [I] et Mme [P] [X] portant sur la chambre (lot n°17) [Adresse 2] [Localité 5].



Selon l'article 1888 du code civil, 'Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée'. Lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable (1re Civ. 3 février 2004, n°01-00.004).



En l'espèce, ainsi que l'a relevé avec exactitude le premier juge, M. [I] a fait part à Mme [P] [X] dans sa lettre du 28 janvier 2019 (que celle-ci a reçu puisqu'elle la produit aux débats) de récupérer les lieux pour le 30 avril 2019 et a réitéré cette intention par le courrier recommandé de mise en demeure du 4 juillet 2019, puis par sommation de quitter les lieux du 17 septembre 2019 pour le 4 octobre 2019.



Il en a exactement déduit qu'un délai raisonnable avait été laissé à Mme [P] [X] pour restituer les lieux, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'il a été mis fin au prêt à usage en octobre 2019, et que Mme [P] est déchue de tout titre d'occupation des lieux.



Sur les demandes principales de M. [I]



* L'indemnité d'occupation



Suite à un signalement d'habitat indigne effectué par Mme [P] [X] au service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] le 24 janvier 2020, dans lequel elle indiquait être 'logée depuis 2013 dans une cave au sous-sol, local par nature impropre à l'habitation', ledit service a rendu un rapport d'enquête le 25 juin 2020, dont il résulte que, 'compte tenu de la caractérisation physique du bien, notamment de sa location en sous-sol partiellement enterré, de l'éloignement du WC (8 étages de distance) et d'une configuration inadaptée à l'habitation, cette situation serait soumise à l'appréciation de l'ARS au regard de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique'.



Le 11 août 2020, un arrêté préfectoral mettant en demeure M. [I] de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation du local a été pris, au visa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique définissant les locaux insalubres.



Il mentionne notamment que le local est situé en sous-sol avec un enfouissement d'environ 1,20m par rapport au niveau de la courette intérieure et d'un enfouissement total par rapport au niveau de la rue, avec une surface au sol de 9,95 m² dont 8,05 m² pour l'espace de vie et 1,92 m² pour la salle d'eau, qu'il n'est pas suffisamment éclairé et n'est pas équipé d'un disjoncteur différentiel et de WC ; qu'il en résulte l'exiguité des lieux, l'insuffisance d'éclairement naturel, l'insécurité liée à l'utilisation de l'installation électrique, et une configuration inadaptée à l'habitation ; il mentionne que l'exiguité des lieux ne permet pas de disposer d'un espace vital suffisant et présente pour les personnes y habitant un risque de développement de troubles psychosociaux, comportementaux ainsi qu'un impact sur la perception de l'environnement ; que l'insuffisance d'éclairement naturel présente un impact sur la qualité et le cycle du sommeil, le stress, la perception de l'environnement et le bien-être de l'occupant ; que les caractéristiques du local ne permettent pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et qu'elles sont susceptibles de nuire à leur santé ; il conclut que ce local est par nature impropre à l'habitation et que sa mise à disposition aux fins d'habitation est prohibée.



Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge dans sa motivation, cet arrêté, certes postérieur à la résiliation du commodat, constate néanmoins une situation préexistant depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors que le local est intrinsèquement situé en sous-sol, exigü et présente un éclairement naturel insuffisant. Le fait que le fils de M. [I] atteste y avoir résidé durant ses études est inopérant, dès lors que les constatations du service technique de l'habitat ne sont nullement contredites par des éléments objectifs.



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. 

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



Selon l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable en vertu de l'arrêté précité, 'le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté'.



Il en résulte qu'aucune indemnité d'occupation n'est due pour la période postérieure au 1er septembre 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020, l'indemnité d'occupation doit tenir compte du seul préjudice effectivement subi par le propriétaire du fait de la privation de la jouissance du local, dès lors qu'il faisait l'objet d'un prêt à usage à titre gratuit, de sorte qu'aucune perte de loyer n'est établie.



Compte tenu du fait que le local est par nature impropre à l'habitation, il convient de fixer à la somme de 500 euros la somme due au titre des indemnités d'occupation pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* La somme de 586,20 euros réglée au syndic pour débarrasser les parties communes



Il résulte des pièces produites que le syndic de l'immeuble a adressé un courrier à M. [I] pour lui indiquer qu'un couloir de cave desservant uniquement son lot était encombré, et le mettant en demeure de le débarrasser avant qu'il y soit procédé à ses frais. Le 19 avril 2019, le syndic a prélevé à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre de la facture de la SARL Takki nettoyage service du même jour correspondant au débarras du couloir de la cave.



Mme [P] [X] sollicite l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée au paiement de cette somme, en faisant valoir qu'elle avait été contrainte de déposer ses affaires dans les parties communes parce qu'elle résidait dans une cave avec un espace réduit.



Il résulte toutefois de la main courante déposée le 23 avril 2019 par Mme [P] [X] que celle-ci indique : 'depuis 6 mois, j'ai déposé une valise de marque Lancel contenant des vêtements ainsi qu'un carton de vaisselle que ma fille m'a offert dans le couloir de la cave ; le 4 avril 2019, j'ai constaté sur ma porte un papier du syndic m'informant que lors de la visite, ils ont remarqué qu'un couloir de cave desservant seulement mon lot était encombré et que, si je ne débarrassais pas mes affaires dans les deux semaines qui viennent, ils procèderont à leur débarras à mes frais ; le 18 avril 2019 lorsque je suis revenue à mon domicile j'ai constaté que mes affaires avaient disparu ; je les ai contactés téléphoniquement pour leur demander de récupérer mes affaires et ces derniers m'ont rétorqué que je ne pouvais pas les récupérer'.



Il convient de constater que Mme [P] [X] ne mentionne pas l'exiguité des lieux comme cause d'entrepôt de ses effets personnels dans le couloir des parties communes, et qu'elle avait bien été informée qu'elle devait les récupérer. Au demeurant, dans le courrier du 28 janvier 2019 adressé par M. [I], qu'elle a bien réceptionné puisqu'elle le produit aux débats, ce dernier lui demandait déjà de débarrasser le couloir d'accès de ses effets personnels avant le 15 février.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre de la somme avancée par ce dernier pour débarrasser les parties communes.



* Les dommages et intérêts pour résistance abusive



Mme [P] [X] fait grief au jugement entrepris de l'avoir condamnée à payer à M. [I] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, aux motifs qu'elle avait 'incontestablement infligé un préjudice à M. [I] qui, âgé de 91 ans, a dû faire face à de nombreuses procédures judiciaires', qu'il avait subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté à la libération des lieux et que la bonne foi de Mme [P] n'était pas établie. Elle fait valoir que la première procédure judiciaire a été engagée par M. [I] et que la seconde résulte d'un manquement de ce dernier à ses obligations légales et réglementaires puisqu'il a mis à disposition une cave aux fins d'habitation.



En vertu de l'article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



En l'espèce, la mauvaise foi de Mme [P] [X] n'est pas établie, et aucun préjudice indépendant du retard n'est prouvé pour M. [I], qui a au demeurant certes récupéré son bien avec retard, mais alors que ledit bien était, depuis l'origine, impropre à l'habitation.



Il convient dès lors de débouter M. [I] de sa demande de ce chef, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] [X]



* La restitution des loyers et charges indûment versés



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la preuve du versement de loyers et de charges par Mme [P] [X] n'est pas rapportée.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution des loyers et charges indûment versés.



* La demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande à ce titre, Mme [P] [X] fait notamment valoir que le code de la santé publique prohibe la mise à disposition même à titre gratuit d'un local impropre à l'habitation. Elle souligne que le préfet a considéré dans son arrêté d'insalubrité que les caractéristiques du local ne permettaient pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et étaient susceptibles de nuire à leur santé. Elle ajoute que le non-respect de l'obligation de relogement qui incombe au bailleur en vertu des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation participe au préjudice subi par la locataire, en la maintenant dans des conditions d'habitat contraires à la dignité humaine.



Selon l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, 'ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation (...)'.



Ainsi qu'il a été statué plus haut, il résulte de l'arrêté préfectoral du 11 août 2020 que le local mis à disposition à titre gratuit par M. [I] à Mme [P] [X] est impropre à l'habitation, et ce depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors qu'il est intrinsèquement situé en sous-sol, exigü et présente un éclairement naturel insuffisant. Il est notamment relevé que l'exiguité des lieux ne permet pas de disposer d'un espace vital suffisant et présente pour les personnes y habitant un risque de développement de troubles psychosociaux, comportementaux ainsi qu'un impact sur la perception de l'environnement ; que l'insuffisance d'éclairement naturel présente un impact sur la qualité et le cycle du sommeil, le stress, la perception de l'environnement et le bien-être de l'occupant ; que les caractéristiques du local ne permettent pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et qu'elles sont susceptibles de nuire à leur santé.



En mettant à disposition ce local, fût-ce à titre gratuit, aux fins d'habitation par Mme [P] [X], alors qu'il était par nature impropre à l'habitation, M. [I] a commis une faute et a nécessairement causé un préjudice moral à l'occupante, hébergée dans des conditions indignes. 



En outre, M. [I] ne justifie pas avoir proposé à Mme [P] [X] un relogement, alors que cette obligation lui incombait en vertu des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs à la protection des occupants, applicables en vertu de l'article 4 de l'arrêté préfectoral précité ; l'article L. 521-3-1 dispose notamment en son II que, lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des occupants, cette obligation étant satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.



Il convient dès lors de condamner M. [I] à payer à Mme [P] [X] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant de l'article 700 et des dépens.



Partie perdante à titre principal, M. [I] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que les demandes d'expulsion formée par M. [V] [I], de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de relogement formées par Mme [R] [P] [X] sont devenues sans objet,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- constaté l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [V] [I] et Mme [R] [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] [Localité 5],

- constaté qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019, 

- dit que Mme [R] [P] est déchue de tout titre d'occupation des lieux à compter du présent jugement,

- condamné Mme [R] [P] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [R] [P],

- débouté Mme [R] [P] de sa demande de restitution des loyers et charges indûment versés,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 500 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020,



Déboute M. [V] [I] de ses demandes d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au 1er septembre 2020 et de dommages et intérêts,



Condamne M. [V] [I] à payer à Mme [R] [P] [X] la somme de 3000 à titre de dommages et intérêts, 



Condamne M. [V] [I] à payer à Mme [R] [P] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [I] aux dépens de première instance et d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



           

           La greffière                                                                           Le président
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 20 JUIN 2024



(n° /2024, 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04021 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKRR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-21-4244





APPELANTE

 

Madame [R] [E] [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2022/015727 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIME 



Monsieur [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente 

Mme Murielle PAGE, conseillère 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère







Greffier, lors des débats : Mme Céline RICHARD









ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure Meano, présidente et par Joëlle Coulmance, greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE : 



Mme [R] [P] occupe depuis les années 2012-2013 une chambre en sous-sol située [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à M. [V] [I]. 



Par ordonnance du référé du 4 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, condamné Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros, a dit que celle-ci était occupante sans droit ni titre du logement et a ordonné son expulsion immédiate sous astreinte, a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [R] [P] [X] et l'a condamnée à verser à M. [V] [I] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par arrêt du 9 juin 2021, la cour d'appel de Paris, saisie à la demande de Mme [R] [P] [X], a confirmé l'ordonnance de référé du 4 juin 2021 sauf en ce qui concerne les modalités de libérations des lieux, l'expulsion et la condamnation au paiement de la somme de 586,20 euros, et statuant à nouveau et y ajoutant, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 586,20 euros, dit n'y avoir lieu à écarter les articles L. 411-1 et suivants et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, et dit n'y avoir lieu à assortir la libération des lieux d'une astreinte.



Par exploit d'huissier du 23 mars 2021, Mme [R] [P] [X] a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de : 

- constater l'existence d'un bail verbal à usage d'habitation entre les parties, 

- constater que Mme [R] [P] [X] a réglé un loyer contractuel mensuel de 500 euros entre les mains de son bailleur depuis son entrée dans les lieux courant 2012, 

- constater le caractère indécent du logement loué par nature impropre à l'habitation, 

- par conséquent : condamner M. [V] [I] à lui payer la somme de 48.000 euros en restitution des loyers et charges indûment versés et ce avec exécution provisoire, 

- le condamner à la reloger et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ce dans les termes de l'arrêté du préfet de Paris n°20022005 du 11 août 2020,

- le condamner à lui verser la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- ainsi qu'à celle de 20.000 euros en réparation du préjudice économique découlant des loyers indûment perçus par le bailleur, 

- le condamner enfin au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 14 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 

CONSTATE l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [V] [I] et Mme [R] [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] à [Localité 5], 

CONSTATE qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019, 

DIT que Mme [R] [P] [X] est déchue de tout titre d'occupation des lieux à compter du présent jugement, 

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [R] [P] [X], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux susvisés, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, 

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 12.000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période octobre 2019/octobre 2021, 

CONDAMNE Mme [R] [P] à payer à M. [V] [I] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnités d'occupation et ce jusqu'à la libération complète des lieux par remise des clefs ou expulsion, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [R] [P] [X], 

DÉBOUTE Mme [R] [P] [X] de l'ensemble de ses demandes, 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mme [R] [P] [X] aux dépens, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 février 2022 par Mme [R] [E] [P] [X],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2022 par lesquelles Mme [R] [P] [X] demande à la cour de : 

- INFIRMER le Jugement en ce qu'il a :

o Constaté l'existence d'un prêt à usage conclu M. [I] et Mme [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] à [Localité 5],

o Constaté qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019,

o Dit que Mme [P] [X] est déchue de tout titre d'occupation à compter du

jugement,

o Ordonné son expulsion,

o Rappelé que cette expulsion ne pourrait avoir lieu qu'en dehors de la période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 12.000 euros au titre des indemnités d'occupation sur la période octobre 2019/octobre 2021,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnités d'occupation et ce jusqu'à la libération complète des lieux par remise des clefs ou expulsion,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

o Condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [P] [X],

o Débouté Mme [P] [X] de l'ensemble de ses demandes,

o Condamné Mme [P] [X] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Statuant à nouveau,

- QUALIFIER le contrat liant les parties de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

Subsidiairement, QUALIFIER Mme [P] [X] d'occupante de bonne foi ;

- REJETER la demande d'expulsion de M. [P] [X] ;

- CONDAMNER M. [I] à reloger Mme [P] [X] conformément à l'arrêté préfectoral du 11 août 2020 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- CONDAMNER M. [I] à verser à Mme [P] [X] la somme de 51.500 euros en restitution des loyers et charges indûment versés ;

A titre subsidiaire, si l'expulsion était ordonnée sans relogement préalable,

- ACCORDER à Mme [P] [X] un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER M. [I] à payer à Mme [P] [X] la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- DEBOUTER M. [I] de l'ensemble de ses demandes ;

- CONDAMNER M. [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2022 aux termes desquelles M. [V] [I] demande à la cour de : 

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, tenant à la qualification de prêt à usage de la chambre dont il est propriétaire, au bénéfice de Mme [P] [X] qui se doit de la restituer dans les conditions de l'article 1875 du code civil, et doit être condamnée à une indemnité d'occupation depuis le 4 octobre 2019 (sur la base de 500 euros par mois) jusqu'à la complète libération des lieux, et à l'indemnisation du préjudice qu'il a subi.

CONFIRMER que Mme [P] [X] est de parfaite mauvaise foi et que ses allégations sont vexatoires et mensongères.

ORDONNER l'expulsion immédiate de Mme [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef de la chambre (lot N°17) portant le numéro 2 qu'elle occupe irrégulièrement au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 5] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant.

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mademoiselle [R] [P] [X] au remboursement, en faveur de Monsieur [V] [I], de la somme de 586,20 euros TTC dont il a dû s'acquitter du fait de sa défaillance pour libérer le couloir partie commune menant à la chambre.

CONFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamné au versement d'une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

REJETER toutes demandes de Mme [P] [X], de relogement, de délais pour quitter les lieux, d'indemnisation, de restitution de loyers, de réparation de préjudices, d'article 700 du code de procédure civile. 

La CONDAMNER à une somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, dont le montant pourra être recouvré par Mr [K] [T].



Les parties ayant indiqué à l'audience de plaidoiries que la locataire avait quitté les lieux, la cour a sollicité par note en délibéré la production du procès-verbal de reprise des lieux, et la précision par les parties d'un éventuel désistement partiel de leurs demandes de ce fait.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur les demandes d'expulsion, de délais supplémentaires pour quitter et de relogement



Il résulte du procès-verbal du commissaire de justice du 6 janvier 2023 produit en cours de délibéré par le conseil de M. [I] que Mme [P] [X] a quitté les lieux, celle-ci ayant au préalable adressé un SMS au commissaire de justice mandaté par le bailleur pour lui indiquer qu'il pouvait 'entrer dans le local'.



Il convient dès lors de constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet.



Il convient également de constater, ainsi que le précise Mme [P] [X] par note en délibéré, que ses demandes de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de relogement sont devenues sans objet du fait de son déménagement.



Sur la qualification du contrat liant les parties



Mme [P] [X] sollicite l'infirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a constaté l'existence d'un prêt à usage ou commodat portant sur le logement loué, alors qu'elle affirme qu'un bail verbal avait été conclu entre M. [I] et elle-même, moyennant le versement de la somme mensuelle de 500 euros en espèces.



M. [I] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu'il a prêté cette chambre à titre gratuit à Mme [P] [X] le temps qu'elle parvienne à trouver un logement pérenne.



C'est à celui qui invoque un bail qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail soit intervenu.



La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance.



Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. 



Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.



En l'espèce, pour contester le caractère gracieux de son occupation des lieux, affirmée par M. [I] dans une attestation d'hébergement du 15 avril 2019 ('je certifie que Mme [P] est hébergée chez moi à titre gracieux') et dans le courrier de demande de restitution des lieux du 28 janvier 2019 ('je souhaite pouvoir récupérer la pièce que vous occupez à titre gracieux (...) au plus tard le 30 avril prochain'), Mme [P] [X] produit, outre une main courante déposée le 23 avril 2019, dans laquelle elle déclare que M. [I] lui 'demande 500 euros par mois en liquide depuis 2012", trois attestations de personnes relatant qu'elle leur avait indiqué régler un loyer. 



Toutefois, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, ces éléments sont insuffisants pour justifier du versement d'un loyer depuis 2012/2013 à M. [I], en ce qu'ils consistent en des propos rapportés par Mme [P] [X] elle-même, qui ne sont étayés par aucun autre élément objectif tel que des relevés de compte sur lesquels apparaîtrait le retrait de la somme de 500 euros en espèces tous les mois.



Il en résulte que Mme [P] [X], sur laquelle repose la charge de la preuve de l'existence du bail verbal dont elle se prévaut, échoue à rapporter cette preuve.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [I] et Mme [P] [X] portant sur la chambre (lot n°17) [Adresse 2] [Localité 5].



Selon l'article 1888 du code civil, 'Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée'. Lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable (1re Civ. 3 février 2004, n°01-00.004).



En l'espèce, ainsi que l'a relevé avec exactitude le premier juge, M. [I] a fait part à Mme [P] [X] dans sa lettre du 28 janvier 2019 (que celle-ci a reçu puisqu'elle la produit aux débats) de récupérer les lieux pour le 30 avril 2019 et a réitéré cette intention par le courrier recommandé de mise en demeure du 4 juillet 2019, puis par sommation de quitter les lieux du 17 septembre 2019 pour le 4 octobre 2019.



Il en a exactement déduit qu'un délai raisonnable avait été laissé à Mme [P] [X] pour restituer les lieux, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'il a été mis fin au prêt à usage en octobre 2019, et que Mme [P] est déchue de tout titre d'occupation des lieux.



Sur les demandes principales de M. [I]



* L'indemnité d'occupation



Suite à un signalement d'habitat indigne effectué par Mme [P] [X] au service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] le 24 janvier 2020, dans lequel elle indiquait être 'logée depuis 2013 dans une cave au sous-sol, local par nature impropre à l'habitation', ledit service a rendu un rapport d'enquête le 25 juin 2020, dont il résulte que, 'compte tenu de la caractérisation physique du bien, notamment de sa location en sous-sol partiellement enterré, de l'éloignement du WC (8 étages de distance) et d'une configuration inadaptée à l'habitation, cette situation serait soumise à l'appréciation de l'ARS au regard de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique'.



Le 11 août 2020, un arrêté préfectoral mettant en demeure M. [I] de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation du local a été pris, au visa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique définissant les locaux insalubres.



Il mentionne notamment que le local est situé en sous-sol avec un enfouissement d'environ 1,20m par rapport au niveau de la courette intérieure et d'un enfouissement total par rapport au niveau de la rue, avec une surface au sol de 9,95 m² dont 8,05 m² pour l'espace de vie et 1,92 m² pour la salle d'eau, qu'il n'est pas suffisamment éclairé et n'est pas équipé d'un disjoncteur différentiel et de WC ; qu'il en résulte l'exiguité des lieux, l'insuffisance d'éclairement naturel, l'insécurité liée à l'utilisation de l'installation électrique, et une configuration inadaptée à l'habitation ; il mentionne que l'exiguité des lieux ne permet pas de disposer d'un espace vital suffisant et présente pour les personnes y habitant un risque de développement de troubles psychosociaux, comportementaux ainsi qu'un impact sur la perception de l'environnement ; que l'insuffisance d'éclairement naturel présente un impact sur la qualité et le cycle du sommeil, le stress, la perception de l'environnement et le bien-être de l'occupant ; que les caractéristiques du local ne permettent pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et qu'elles sont susceptibles de nuire à leur santé ; il conclut que ce local est par nature impropre à l'habitation et que sa mise à disposition aux fins d'habitation est prohibée.



Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge dans sa motivation, cet arrêté, certes postérieur à la résiliation du commodat, constate néanmoins une situation préexistant depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors que le local est intrinsèquement situé en sous-sol, exigü et présente un éclairement naturel insuffisant. Le fait que le fils de M. [I] atteste y avoir résidé durant ses études est inopérant, dès lors que les constatations du service technique de l'habitat ne sont nullement contredites par des éléments objectifs.



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. 

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



Selon l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable en vertu de l'arrêté précité, 'le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté'.



Il en résulte qu'aucune indemnité d'occupation n'est due pour la période postérieure au 1er septembre 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020, l'indemnité d'occupation doit tenir compte du seul préjudice effectivement subi par le propriétaire du fait de la privation de la jouissance du local, dès lors qu'il faisait l'objet d'un prêt à usage à titre gratuit, de sorte qu'aucune perte de loyer n'est établie.



Compte tenu du fait que le local est par nature impropre à l'habitation, il convient de fixer à la somme de 500 euros la somme due au titre des indemnités d'occupation pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* La somme de 586,20 euros réglée au syndic pour débarrasser les parties communes



Il résulte des pièces produites que le syndic de l'immeuble a adressé un courrier à M. [I] pour lui indiquer qu'un couloir de cave desservant uniquement son lot était encombré, et le mettant en demeure de le débarrasser avant qu'il y soit procédé à ses frais. Le 19 avril 2019, le syndic a prélevé à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre de la facture de la SARL Takki nettoyage service du même jour correspondant au débarras du couloir de la cave.



Mme [P] [X] sollicite l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée au paiement de cette somme, en faisant valoir qu'elle avait été contrainte de déposer ses affaires dans les parties communes parce qu'elle résidait dans une cave avec un espace réduit.



Il résulte toutefois de la main courante déposée le 23 avril 2019 par Mme [P] [X] que celle-ci indique : 'depuis 6 mois, j'ai déposé une valise de marque Lancel contenant des vêtements ainsi qu'un carton de vaisselle que ma fille m'a offert dans le couloir de la cave ; le 4 avril 2019, j'ai constaté sur ma porte un papier du syndic m'informant que lors de la visite, ils ont remarqué qu'un couloir de cave desservant seulement mon lot était encombré et que, si je ne débarrassais pas mes affaires dans les deux semaines qui viennent, ils procèderont à leur débarras à mes frais ; le 18 avril 2019 lorsque je suis revenue à mon domicile j'ai constaté que mes affaires avaient disparu ; je les ai contactés téléphoniquement pour leur demander de récupérer mes affaires et ces derniers m'ont rétorqué que je ne pouvais pas les récupérer'.



Il convient de constater que Mme [P] [X] ne mentionne pas l'exiguité des lieux comme cause d'entrepôt de ses effets personnels dans le couloir des parties communes, et qu'elle avait bien été informée qu'elle devait les récupérer. Au demeurant, dans le courrier du 28 janvier 2019 adressé par M. [I], qu'elle a bien réceptionné puisqu'elle le produit aux débats, ce dernier lui demandait déjà de débarrasser le couloir d'accès de ses effets personnels avant le 15 février.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [P] [X] à payer à M. [I] la somme de 586,20 euros au titre de la somme avancée par ce dernier pour débarrasser les parties communes.



* Les dommages et intérêts pour résistance abusive



Mme [P] [X] fait grief au jugement entrepris de l'avoir condamnée à payer à M. [I] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, aux motifs qu'elle avait 'incontestablement infligé un préjudice à M. [I] qui, âgé de 91 ans, a dû faire face à de nombreuses procédures judiciaires', qu'il avait subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté à la libération des lieux et que la bonne foi de Mme [P] n'était pas établie. Elle fait valoir que la première procédure judiciaire a été engagée par M. [I] et que la seconde résulte d'un manquement de ce dernier à ses obligations légales et réglementaires puisqu'il a mis à disposition une cave aux fins d'habitation.



En vertu de l'article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



En l'espèce, la mauvaise foi de Mme [P] [X] n'est pas établie, et aucun préjudice indépendant du retard n'est prouvé pour M. [I], qui a au demeurant certes récupéré son bien avec retard, mais alors que ledit bien était, depuis l'origine, impropre à l'habitation.



Il convient dès lors de débouter M. [I] de sa demande de ce chef, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] [X]



* La restitution des loyers et charges indûment versés



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la preuve du versement de loyers et de charges par Mme [P] [X] n'est pas rapportée.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution des loyers et charges indûment versés.



* La demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande à ce titre, Mme [P] [X] fait notamment valoir que le code de la santé publique prohibe la mise à disposition même à titre gratuit d'un local impropre à l'habitation. Elle souligne que le préfet a considéré dans son arrêté d'insalubrité que les caractéristiques du local ne permettaient pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et étaient susceptibles de nuire à leur santé. Elle ajoute que le non-respect de l'obligation de relogement qui incombe au bailleur en vertu des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation participe au préjudice subi par la locataire, en la maintenant dans des conditions d'habitat contraires à la dignité humaine.



Selon l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, 'ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation (...)'.



Ainsi qu'il a été statué plus haut, il résulte de l'arrêté préfectoral du 11 août 2020 que le local mis à disposition à titre gratuit par M. [I] à Mme [P] [X] est impropre à l'habitation, et ce depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors qu'il est intrinsèquement situé en sous-sol, exigü et présente un éclairement naturel insuffisant. Il est notamment relevé que l'exiguité des lieux ne permet pas de disposer d'un espace vital suffisant et présente pour les personnes y habitant un risque de développement de troubles psychosociaux, comportementaux ainsi qu'un impact sur la perception de l'environnement ; que l'insuffisance d'éclairement naturel présente un impact sur la qualité et le cycle du sommeil, le stress, la perception de l'environnement et le bien-être de l'occupant ; que les caractéristiques du local ne permettent pas l'hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et qu'elles sont susceptibles de nuire à leur santé.



En mettant à disposition ce local, fût-ce à titre gratuit, aux fins d'habitation par Mme [P] [X], alors qu'il était par nature impropre à l'habitation, M. [I] a commis une faute et a nécessairement causé un préjudice moral à l'occupante, hébergée dans des conditions indignes. 



En outre, M. [I] ne justifie pas avoir proposé à Mme [P] [X] un relogement, alors que cette obligation lui incombait en vertu des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs à la protection des occupants, applicables en vertu de l'article 4 de l'arrêté préfectoral précité ; l'article L. 521-3-1 dispose notamment en son II que, lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des occupants, cette obligation étant satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.



Il convient dès lors de condamner M. [I] à payer à Mme [P] [X] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant de l'article 700 et des dépens.



Partie perdante à titre principal, M. [I] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que les demandes d'expulsion formée par M. [V] [I], de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de relogement formées par Mme [R] [P] [X] sont devenues sans objet,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- constaté l'existence d'un prêt à usage conclu entre M. [V] [I] et Mme [R] [P] [X] et portant sur une chambre (lot n°17) [Adresse 2] [Localité 5],

- constaté qu'il a été mis fin à ce prêt à usage en octobre 2019, 

- dit que Mme [R] [P] est déchue de tout titre d'occupation des lieux à compter du présent jugement,

- condamné Mme [R] [P] à payer à M. [V] [I] la somme de 586,20 euros au titre des sommes avancées par ce dernier pour débarrasser les parties communes occupées par Mme [R] [P],

- débouté Mme [R] [P] de sa demande de restitution des loyers et charges indûment versés,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [P] [X] à payer à M. [V] [I] la somme de 500 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période d'octobre 2019 au 1er septembre 2020,



Déboute M. [V] [I] de ses demandes d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au 1er septembre 2020 et de dommages et intérêts,



Condamne M. [V] [I] à payer à Mme [R] [P] [X] la somme de 3000 à titre de dommages et intérêts, 



Condamne M. [V] [I] à payer à Mme [R] [P] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [I] aux dépens de première instance et d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



           

           La greffière                                                                           Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code civil 1888, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la sante publique L1331-22, code de la construction et de l'habitation L521-2, code civil 1715, code civil 1875, code de la sante publique L1331-23). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-06-27T22:00:00.000Z.