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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 29 avril 2025, n° 24/01054

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2016 ayant pris effet le 07 février 2016, Monsieur [H] [R] a, par l’intermédiaire de la SARL SAINT BESOIN IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 470 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 25 euros. 

Par arrêté préfectoral en date du 06 février 2023, établi à la suite de la réalisation d’un Diagnostic du Risque d’Intoxication par le Plomb des Peintures en date du 14 décembre 2022, Monsieur le Préfet de l’HERAULT a prononcé l’interdiction temporaire d’habiter au sein du logement, sous un mois et durant les travaux, et a enjoint aux propriétaires de décaper et repeindre ou remplacer dans un délai d’un mois plusieurs menuiseries. 

Par arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023, établi à la suite du rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) en date du 29 novembre 2022, Monsieur le Préfet de l’HERAULT a mis fin à la mise à disposition aux fins d’habitation du logement considéré comme impropre par nature à l’habitation car constituant un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes, avec notamment une obligation pour les bailleurs, d’effectuer de nombreux travaux dans un délai de six mois, de faire une offre d’hébergement aux locataires dans un délai d’un mois et de procéder à un hébergement des locataires dans un délai de deux mois. 

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ont quitté le logement en date du 16 août 2023. 

Par acte notarié en date du 09 janvier 2024, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ont vendu le logement à la SCI LES OLIVETTES. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ont fait assigner Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 30 septembre 2024, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes : 
10 080 euros, soit 300 euros par mois de carence, à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023,10 800 euros à titre de dommages et intérêts,1 671 euros au titre de l’indemnité de relogement, augmentée des intérêts au taux légal depuis la fin du bail en août 2023,2 400 euros à Maître [W] [K] sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,les dépens. 
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 mars 2025. 

A cette audience, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont sollicité : 

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l'article L 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les arrêtés préfectoraux d’insalubrité,
DIT ET JUGE que [H] [R] et [S] [Y] engagent leur responsabilité pour avoir méconnu leur obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement,
LES CONDAJVINER à payer à [L] [X] et [F] [P] la somme de 300 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période du 28 juin 2020 jusqu’au 28 juin 2023, pour un total de 36 mois, soit 10 800 euros.
CONDAMNER [H] [R] et [S] [Y] à verser la somme de 10 800 euros de dommages et intérêts à [L] [X] et [F] [P],
LES CONDAMNER à payer à [L] [X] et [F] [P] la somme de 1671 euros au titre de l’indemnité de relogement, augmentée des intérêts au taux légal depuis la fin du bail en aout 2023,
DEBOUTER [H] [R] et [S] [Y] de 1’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.
Y AJOUTANT
CONDANINER [H] [R] et [S] [Y] aux dépens et au paiement d’une somme de 2400 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont Maître Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’État en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.


En défense, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont conclu : 

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Vu les articles 1 719 et suivants du Code civil, 
Vu la loi n°2004-806 du 9 août 2004,
Vu l'article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 122 123 124 du Code de procédure civile,
Vu l'article 7-1 de la loi n° 89~462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 43 du Décret n °2020-1 71 7,
Vu l'article 514-1 du Code de procédure civile,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

DECLARER Madame [R] et Monsieur [R] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A TITRE PRINCIPAL
Sur l'irrecevabilité de la demande tirée de la prescription de l'action des demandeurs :
DIRE ET JUGER prescrites les demandes formulées par Madame [X] et Monsieur [P]
En conséquence ;
PRONONCER l'irrecevabilité des demandes formulées par Madame [X] et Monsieur
[P] 

A TITRE SUBSIDIAIRE
I/ Sur l'absence du préjudice de jouissance :
DIRE ET JUGER que le préjudice n'est pas établi
En conséquence ;
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de leur demande d'indemnisation pour trouble de jouissance ;
II/ Sur l'indemnité de relogement :
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de leur demande d'indemnité de relogement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE
DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l'affaire
ECARTER l'exécution provisoire
CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [P] à payer à Madame [R] et à Monsieur [R] la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [P] aux entiers dépens de la procédure.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la prescription

En application de l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Néanmoins, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 24 mars 2014, prévoit désormais que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

Cet article est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l'article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite Macron, dans les conditions de l'article 2222 du code civil.

En application de l’article 38 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, « Lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
a) De la notification de la décision d'admission provisoire ;
b) De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;
c) De la date à laquelle le demandeur à l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 56 et de l'article 160 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;
d) Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.
Lorsque la demande d'aide juridictionnelle est déposée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux b, c et d.
Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d'aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente. »

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement et de la présence de plomb pour la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023, date à laquelle ils indiquent avoir déposé un dépôt d’aide juridictionnelle ayant interrompu le délai de prescription.

Ils produisent les décisions d’aide juridictionnelle rendues par le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 05 octobre 2023 leur accordant l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25%. Lesdites décisions indiquent que les demandes d’aide juridictionnelle ont été présentées le 28 juin 2023. 

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] justifient ainsi de l’interruption du délai de prescription en date du 28 juin 2023. 

Ils justifient par ailleurs n’avoir eu connaissance de la présence de plomb au sein du logement qu’à la suite du diagnostic de risque d’intoxication par le plomb des peintures (DRIPP) réalisé en date du 14 décembre 2022.


L’ensemble des prétentions de Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], portant uniquement sur la période postérieure au 28 juin 2020, n’est donc pas prescrite. Il convient de les déclarer recevables. 

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance et à la condamnation à la somme de 10800 euros

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »


Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à leur verser la somme de 10 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant, d’une part, de l’insalubrité du logement et, d’autre part, de la présence de plomb, soit 300 euros par mois sur la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023. 

L’arrêté préfectoral en date du 06 février 2023 relève la « présence de revêtements dégradés contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale à 1 mg/cm² » et précise que « l’immeuble susvisé présente un danger imminent pour la santé des enfants mineurs et des femmes enceintes […]. Ces revêtements et peintures à base de plomb constituent un risque pour la santé car ils peuvent être à l’origine d’une intoxication qui touche essentiellement les enfants mineurs et les femmes enceintes et qui est provoquée par l’ingestion d’écailles ou l’inhalation et l’ingestion de poussières provenant de leur dégradation […] Par ailleurs, ces lieux sont fréquentés par des enfants mineurs ou femmes enceintes ». 

Il conclut que « considérant que cette situation de danger imminent manifeste ou constaté est susceptible d’engendrer un risque de saturnisme chez les enfants mineurs et les femmes enceintes », « il y a lieu d’ordonner les mesures indispensables pour faire cesser ce danger », à savoir, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté, « décaper et repeindre ou remplacer les volets, les portes, les bâtis de porte, les portes fenêtres contenant du plomb tel que précisé dans le DRIPP ». 

Par ailleurs, l’arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023 relève de nombreux désordres au sein de l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué par Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], et notamment, dans l’appartement loué par ces derniers « lieu de vie séparé en deux par un palier servant à l’accès au logement du 2ème étage et ne constituant pas une seule unité d’habitation, défaut de ventilation avec absence de tirage dans la salle d’eau et les WC malgré une VMC présente dans les combles, entrée d’air sur menuiseries mal réalisées et inefficace, présence de pièce de vie en enfilade, pièce aveugle à usage de chambre, fenêtre de la cuisine non étanche, présence d’humidité au-dessus de la fenêtre de la cuisine, moyens de chauffage vétustes et/ou mal installés ne permettant d’assurer un chauffage et un confort thermique suffisant » et, dans les parties communes « porte d’accès au grenier non étanche laissant passer des courants d’air importants, absence d’isolation des combles, escalier d’accès aux combles très pentus rendant l’accès difficile, façade vétuste avec présence de réseaux d’évacuation d’eaux usées et dégradation en partie basse, VMC dans les combles ne rejetant pas directement sur l’extérieur, local de stockage avec des fils électriques apparents et des marches dégradées y donnent accès ».

Il conclut ainsi que cette situation d’insalubrité est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants : 
« Survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies cardio-vasculaires, pulmonaires, asthmes et allergies du fait du défaut de ventilation, de l’insuffisance d’isolation, du défaut de chauffage, des fuites d’eau, des moisissures ;Survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires du fait des problèmes d’évacuation des eaux usées, la communication directe cuisine/WC ;Atteintes à la santé mentale du fait de la présence de pièces aveugles aménagées ou utilisées comme pièce principale sans éclairement naturel suffisant et sans ouvrant donnant directement sur l’extérieur ;Survenue d’accidents tels que chocs électriques, incendies, du fait de l’installation électrique vétuste ;Survenues d’accidents tels que chute de personnes du fait du revêtement de sol dégradé, déformé, escalier très pentu, défaut de garde-corps ;Risque d’accident lié à des problèmes de solidité d’éléments structurants et non structurants du bâti ;Potentiellement des risques de saturnisme du fait de la présence de peintures dégradées dans un immeuble ancien ».
Au regard de ces constatations, cet arrêté préfectoral a prescrit aux bailleresses de réaliser des travaux dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté. En tout état de cause, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ne pouvaient ignorer l’existence de ses causes qui, pour la plupart, existaient dès l’entrée dans les lieux. 

S’il est effectivement regrettable de constater que Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ne justifie d’aucun courrier de mise en demeure ou de plaintes auprès des bailleurs ou de l’agence, il n’en demeure pas mois qu’ils ont subi un préjudice de jouissance certain au regard de l’insalubrité du logement. 

S’agissant du risque d’intoxication au plomb par les peintures, s’il est constant que ce risque est essentiellement élevé chez les enfants et femmes enceintes, il existe quand même chez adultes. 

La preuve de l’intoxication au plomb des locataires n’est en outre pas nécessaire pour déterminer l’existence d’un trouble de jouissance, et ces derniers ne sollicitent aucunement l’indemnisation d’un préjudice physique. 

En tout état de cause, le plomb se trouvant dans les peintures des menuiseries, et ces dernières étant présentes dès l’entrée dans le logement des locataires, il convient de constater que les désordres existaient dès leur entrée dans les lieux. Il importe peu que les propriétaires aient été ou non au courant de la présence de plomb pour déterminer l’existence du trouble de jouissance, l’obligation de délivrer un logement décent ne cessant qu’en cas de force majeure.

Ainsi au regard de la nature des désordres justifie par conséquent qu’une indemnisation à hauteur d’environ 35 % du montant du loyer soit retenue sur la période du 28 juin 2020 au 06 février 2023, jour à compter duquel ils ont cessé de payer les loyers à la suite de la notification de l’arrêté préfectoral, soit 31 mois, soit environ la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité. 

La seconde demande visant à condamner les bailleurs à une autre somme de 10800 euros n’étant pas justifié, elle sera rejetée.



Sur l’indemnité de relogement

En application de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, I.- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.
II.- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

En application de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

En l’espèce, les arrêtés préfectoraux en date des 06 février 2023 et 17 avril 2023 prévoient l’application des articles L521-1 à L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation au bénéfice de Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X]. 

Il convient néanmoins de constater que les visas desdits arrêtés indiquent qu’ils ont été pris au regard de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, et non sur le fondement de l’article L.1331-23 dudit code. 

Il convient par ailleurs de constater que, si l’arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023 et le rapport de l’ARS en date du 29 novembre 2022 réalisé à la suite de la visite du 09 novembre 2022 font état de deux pièces de vie du logement, utilisées comme chambres, dépourvues d’ouverture sur l’extérieure et d’éclairement naturel suffisant, le contrat de bail signé entre les parties en date du 14 janvier 2016 ayant pris 07 février 2016 n’incluent pas lesdites pièces dans les pièces de vie mais les qualifient bien de « pièce borgne ». Ces dernières ont donc été aménagées par les locataires mais n’avaient, lors de la conclusion du contrat de bail, aucune vocation à être utilisé en tant que chambre ou pièce de vie.

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] seront par conséquent déboutés de leur demande relative à l’indemnité de relogement. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
Condamnés aux dépens, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] seront tenus de verser la somme de 1800 euros à Maître Nicolas GALLON sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter au regard du caractère uniquement pécuniaire de la condamnation.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] aux dépens ; 
CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à verser la somme de 1800 euros à Maître Nicolas GALLON en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] de l’intégralité de leur demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
N°Minute:
N° RG 24/01054 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PAMC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 29 Avril 2025


DEMANDEURS:

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-34172-202-3006440 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représenté par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-34172-2023-006439 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS:

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [S] [Y] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me François GIRAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 06 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 29 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Avril 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Nicolas GALLON
Copie certifiée delivrée à : Me François GIRAULT
Le 29 Avril 2025









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2016 ayant pris effet le 07 février 2016, Monsieur [H] [R] a, par l’intermédiaire de la SARL SAINT BESOIN IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 470 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 25 euros. 

Par arrêté préfectoral en date du 06 février 2023, établi à la suite de la réalisation d’un Diagnostic du Risque d’Intoxication par le Plomb des Peintures en date du 14 décembre 2022, Monsieur le Préfet de l’HERAULT a prononcé l’interdiction temporaire d’habiter au sein du logement, sous un mois et durant les travaux, et a enjoint aux propriétaires de décaper et repeindre ou remplacer dans un délai d’un mois plusieurs menuiseries. 

Par arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023, établi à la suite du rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) en date du 29 novembre 2022, Monsieur le Préfet de l’HERAULT a mis fin à la mise à disposition aux fins d’habitation du logement considéré comme impropre par nature à l’habitation car constituant un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes, avec notamment une obligation pour les bailleurs, d’effectuer de nombreux travaux dans un délai de six mois, de faire une offre d’hébergement aux locataires dans un délai d’un mois et de procéder à un hébergement des locataires dans un délai de deux mois. 

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ont quitté le logement en date du 16 août 2023. 

Par acte notarié en date du 09 janvier 2024, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ont vendu le logement à la SCI LES OLIVETTES. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ont fait assigner Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 30 septembre 2024, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes : 
10 080 euros, soit 300 euros par mois de carence, à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023,10 800 euros à titre de dommages et intérêts,1 671 euros au titre de l’indemnité de relogement, augmentée des intérêts au taux légal depuis la fin du bail en août 2023,2 400 euros à Maître [W] [K] sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,les dépens. 
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 mars 2025. 

A cette audience, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont sollicité : 

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l'article L 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu les arrêtés préfectoraux d’insalubrité,
DIT ET JUGE que [H] [R] et [S] [Y] engagent leur responsabilité pour avoir méconnu leur obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement,
LES CONDAJVINER à payer à [L] [X] et [F] [P] la somme de 300 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période du 28 juin 2020 jusqu’au 28 juin 2023, pour un total de 36 mois, soit 10 800 euros.
CONDAMNER [H] [R] et [S] [Y] à verser la somme de 10 800 euros de dommages et intérêts à [L] [X] et [F] [P],
LES CONDAMNER à payer à [L] [X] et [F] [P] la somme de 1671 euros au titre de l’indemnité de relogement, augmentée des intérêts au taux légal depuis la fin du bail en aout 2023,
DEBOUTER [H] [R] et [S] [Y] de 1’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.
Y AJOUTANT
CONDANINER [H] [R] et [S] [Y] aux dépens et au paiement d’une somme de 2400 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont Maître Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’État en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.


En défense, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont conclu : 

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Vu les articles 1 719 et suivants du Code civil, 
Vu la loi n°2004-806 du 9 août 2004,
Vu l'article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 122 123 124 du Code de procédure civile,
Vu l'article 7-1 de la loi n° 89~462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 43 du Décret n °2020-1 71 7,
Vu l'article 514-1 du Code de procédure civile,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

DECLARER Madame [R] et Monsieur [R] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A TITRE PRINCIPAL
Sur l'irrecevabilité de la demande tirée de la prescription de l'action des demandeurs :
DIRE ET JUGER prescrites les demandes formulées par Madame [X] et Monsieur [P]
En conséquence ;
PRONONCER l'irrecevabilité des demandes formulées par Madame [X] et Monsieur
[P] 

A TITRE SUBSIDIAIRE
I/ Sur l'absence du préjudice de jouissance :
DIRE ET JUGER que le préjudice n'est pas établi
En conséquence ;
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de leur demande d'indemnisation pour trouble de jouissance ;
II/ Sur l'indemnité de relogement :
DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [P] de leur demande d'indemnité de relogement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE
DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l'affaire
ECARTER l'exécution provisoire
CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [P] à payer à Madame [R] et à Monsieur [R] la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [P] aux entiers dépens de la procédure.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la prescription

En application de l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Néanmoins, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 24 mars 2014, prévoit désormais que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

Cet article est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l'article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite Macron, dans les conditions de l'article 2222 du code civil.

En application de l’article 38 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, « Lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
a) De la notification de la décision d'admission provisoire ;
b) De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;
c) De la date à laquelle le demandeur à l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 56 et de l'article 160 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;
d) Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.
Lorsque la demande d'aide juridictionnelle est déposée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux b, c et d.
Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d'aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente. »

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement et de la présence de plomb pour la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023, date à laquelle ils indiquent avoir déposé un dépôt d’aide juridictionnelle ayant interrompu le délai de prescription.

Ils produisent les décisions d’aide juridictionnelle rendues par le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 05 octobre 2023 leur accordant l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25%. Lesdites décisions indiquent que les demandes d’aide juridictionnelle ont été présentées le 28 juin 2023. 

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] justifient ainsi de l’interruption du délai de prescription en date du 28 juin 2023. 

Ils justifient par ailleurs n’avoir eu connaissance de la présence de plomb au sein du logement qu’à la suite du diagnostic de risque d’intoxication par le plomb des peintures (DRIPP) réalisé en date du 14 décembre 2022.


L’ensemble des prétentions de Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], portant uniquement sur la période postérieure au 28 juin 2020, n’est donc pas prescrite. Il convient de les déclarer recevables. 

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance et à la condamnation à la somme de 10800 euros

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »


Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à leur verser la somme de 10 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant, d’une part, de l’insalubrité du logement et, d’autre part, de la présence de plomb, soit 300 euros par mois sur la période du 28 juin 2020 au 28 juin 2023. 

L’arrêté préfectoral en date du 06 février 2023 relève la « présence de revêtements dégradés contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale à 1 mg/cm² » et précise que « l’immeuble susvisé présente un danger imminent pour la santé des enfants mineurs et des femmes enceintes […]. Ces revêtements et peintures à base de plomb constituent un risque pour la santé car ils peuvent être à l’origine d’une intoxication qui touche essentiellement les enfants mineurs et les femmes enceintes et qui est provoquée par l’ingestion d’écailles ou l’inhalation et l’ingestion de poussières provenant de leur dégradation […] Par ailleurs, ces lieux sont fréquentés par des enfants mineurs ou femmes enceintes ». 

Il conclut que « considérant que cette situation de danger imminent manifeste ou constaté est susceptible d’engendrer un risque de saturnisme chez les enfants mineurs et les femmes enceintes », « il y a lieu d’ordonner les mesures indispensables pour faire cesser ce danger », à savoir, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté, « décaper et repeindre ou remplacer les volets, les portes, les bâtis de porte, les portes fenêtres contenant du plomb tel que précisé dans le DRIPP ». 

Par ailleurs, l’arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023 relève de nombreux désordres au sein de l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué par Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X], et notamment, dans l’appartement loué par ces derniers « lieu de vie séparé en deux par un palier servant à l’accès au logement du 2ème étage et ne constituant pas une seule unité d’habitation, défaut de ventilation avec absence de tirage dans la salle d’eau et les WC malgré une VMC présente dans les combles, entrée d’air sur menuiseries mal réalisées et inefficace, présence de pièce de vie en enfilade, pièce aveugle à usage de chambre, fenêtre de la cuisine non étanche, présence d’humidité au-dessus de la fenêtre de la cuisine, moyens de chauffage vétustes et/ou mal installés ne permettant d’assurer un chauffage et un confort thermique suffisant » et, dans les parties communes « porte d’accès au grenier non étanche laissant passer des courants d’air importants, absence d’isolation des combles, escalier d’accès aux combles très pentus rendant l’accès difficile, façade vétuste avec présence de réseaux d’évacuation d’eaux usées et dégradation en partie basse, VMC dans les combles ne rejetant pas directement sur l’extérieur, local de stockage avec des fils électriques apparents et des marches dégradées y donnent accès ».

Il conclut ainsi que cette situation d’insalubrité est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants : 
« Survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies cardio-vasculaires, pulmonaires, asthmes et allergies du fait du défaut de ventilation, de l’insuffisance d’isolation, du défaut de chauffage, des fuites d’eau, des moisissures ;Survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires du fait des problèmes d’évacuation des eaux usées, la communication directe cuisine/WC ;Atteintes à la santé mentale du fait de la présence de pièces aveugles aménagées ou utilisées comme pièce principale sans éclairement naturel suffisant et sans ouvrant donnant directement sur l’extérieur ;Survenue d’accidents tels que chocs électriques, incendies, du fait de l’installation électrique vétuste ;Survenues d’accidents tels que chute de personnes du fait du revêtement de sol dégradé, déformé, escalier très pentu, défaut de garde-corps ;Risque d’accident lié à des problèmes de solidité d’éléments structurants et non structurants du bâti ;Potentiellement des risques de saturnisme du fait de la présence de peintures dégradées dans un immeuble ancien ».
Au regard de ces constatations, cet arrêté préfectoral a prescrit aux bailleresses de réaliser des travaux dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté. En tout état de cause, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ne pouvaient ignorer l’existence de ses causes qui, pour la plupart, existaient dès l’entrée dans les lieux. 

S’il est effectivement regrettable de constater que Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] ne justifie d’aucun courrier de mise en demeure ou de plaintes auprès des bailleurs ou de l’agence, il n’en demeure pas mois qu’ils ont subi un préjudice de jouissance certain au regard de l’insalubrité du logement. 

S’agissant du risque d’intoxication au plomb par les peintures, s’il est constant que ce risque est essentiellement élevé chez les enfants et femmes enceintes, il existe quand même chez adultes. 

La preuve de l’intoxication au plomb des locataires n’est en outre pas nécessaire pour déterminer l’existence d’un trouble de jouissance, et ces derniers ne sollicitent aucunement l’indemnisation d’un préjudice physique. 

En tout état de cause, le plomb se trouvant dans les peintures des menuiseries, et ces dernières étant présentes dès l’entrée dans le logement des locataires, il convient de constater que les désordres existaient dès leur entrée dans les lieux. Il importe peu que les propriétaires aient été ou non au courant de la présence de plomb pour déterminer l’existence du trouble de jouissance, l’obligation de délivrer un logement décent ne cessant qu’en cas de force majeure.

Ainsi au regard de la nature des désordres justifie par conséquent qu’une indemnisation à hauteur d’environ 35 % du montant du loyer soit retenue sur la période du 28 juin 2020 au 06 février 2023, jour à compter duquel ils ont cessé de payer les loyers à la suite de la notification de l’arrêté préfectoral, soit 31 mois, soit environ la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité. 

La seconde demande visant à condamner les bailleurs à une autre somme de 10800 euros n’étant pas justifié, elle sera rejetée.



Sur l’indemnité de relogement

En application de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, I.- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.
II.- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

En application de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

En l’espèce, les arrêtés préfectoraux en date des 06 février 2023 et 17 avril 2023 prévoient l’application des articles L521-1 à L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation au bénéfice de Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X]. 

Il convient néanmoins de constater que les visas desdits arrêtés indiquent qu’ils ont été pris au regard de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, et non sur le fondement de l’article L.1331-23 dudit code. 

Il convient par ailleurs de constater que, si l’arrêté préfectoral en date du 17 avril 2023 et le rapport de l’ARS en date du 29 novembre 2022 réalisé à la suite de la visite du 09 novembre 2022 font état de deux pièces de vie du logement, utilisées comme chambres, dépourvues d’ouverture sur l’extérieure et d’éclairement naturel suffisant, le contrat de bail signé entre les parties en date du 14 janvier 2016 ayant pris 07 février 2016 n’incluent pas lesdites pièces dans les pièces de vie mais les qualifient bien de « pièce borgne ». Ces dernières ont donc été aménagées par les locataires mais n’avaient, lors de la conclusion du contrat de bail, aucune vocation à être utilisé en tant que chambre ou pièce de vie.

Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] seront par conséquent déboutés de leur demande relative à l’indemnité de relogement. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
Condamnés aux dépens, Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] seront tenus de verser la somme de 1800 euros à Maître Nicolas GALLON sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter au regard du caractère uniquement pécuniaire de la condamnation.



PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] aux dépens ; 
CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] à verser la somme de 1800 euros à Maître Nicolas GALLON en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE Monsieur [F] [P] et Madame [L] [X] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [H] [R] et Madame [S] [Y] épouse [R] de l’intégralité de leur demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L521-1, code civil 1724, code de la propriete intellectuelle R411-32, code civil 2222, code de la sante publique L1331-22, code de la construction et de l'habitation L521-3-2, code de la sante publique L1331-23, code de la propriete intellectuelle R411-30). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-02T20:56:05.013Z.