Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 27 juin 2024, n° 22/04415

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 27/06/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/04415 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPX4



Jugement (N° 20/00096)

rendu le 30 août 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Omer





APPELANT



Monsieur [I] [L]

né le 17 mars 1952 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 8]



représenté par Me Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [N] [F]

né le 02 janvier 1948 à [Localité 14]

Madame [B] [D] épouse [F]

née le 07 juillet 1957 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]



représentés par Me Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué



Monsieur [J] [K]

né le 18 septembre 1959 à [Localité 8]

Madame [H] [S] épouse [K]

née le 05 juillet 1962 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]



représentés par Me Françoise Cambrai, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué



La SELARL Nathalie Outtier, notaires

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 10]



représentée par Me Lynda Peirenboom, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 11 avril 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024 après prorogation du délibéré en date du 20 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mars 2024 



****



Par acte du 25 octobre 2017 reçu par Me [O] [G], notaire, M. et Mme [F]-[D] ont vendu à M. et Mme [K]-[S] une parcelle de terre située à [Localité 13] (Pas-de-Calais), cadastrée section A'n°'[Cadastre 5], d'une contenance de 30 ares, au prix de 6 000 euros. 



Estimant que cette vente avait été conclue en violation du droit de préférence dont il bénéficiait en vertu de l'article L 331-19 du code forestier, M. [I] [L], qui avait également formulé des propositions d'achat aux époux [F], a fait assigner ces derniers et les époux [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir, principalement, l'annulation de la vente. 



Les époux [K] ont appelé en garantie la SELARL Nathalie Outtier. 



Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Omer a : 

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F], 

- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné ce dernier aux dépens et à payer aux époux [F] ainsi qu'aux époux [K] et à la SELARL Nathalie Outtier la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. [L] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 avril 2023, demande à la cour de l'infirmer et, au visa des articles L'331-19 et L 331-20 du code forestier :

à titre principal,

- d'annuler la vente litigieuse, 

- de condamner in solidum les époux [F], d'une part, et les époux [K], d'autre part, à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

à titre subsidiaire, 

- de condamner la SELARL [O] [G] à le garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge par l'arrêt à venir, 

en tout état de cause, 

- de condamner in solidum les époux [F], d'une part, et les époux [K], d'autre part, aux dépens ainsi qu'à lui verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 600 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



Par conclusions remises le 26 octobre 2023, les époux [F] demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil et des articles L 331-19 et L 331-20 du code forestier :

à titre principal, 

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelant de l'ensemble de ses demandes et a condamné celui-ci à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, 

à titre subsidiaire, 

- de condamner la SELARL [O] [G] à leur verser la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice, 

- de condamner cette dernière à les garantir intégralement et à les relever indemnes de toutes condamnations mises à leur charge, 

- de la condamner aux dépens, en ce compris les frais de publicité foncière, 

en tout état de cause, 

- de condamner tout succombant à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de leurs conclusions remises le 10 janvier 2023, les époux [K] demandent pour leur part à la cour, au visa des articles L 331-19 et L 331-21 du code forestier, de l'article 1240 du code civil et de l'article 331 du code de procédure civile :

- de confirmer le jugement entrepris,

- à défaut, si la cour estimait que l'appelant était propriétaire d'une parcelle boisée, de rejeter néanmoins les demandes de l'appelant, 

- à titre reconventionnel, de condamner M. [L] à leur verser la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- à titre subsidiaire, si l'annulation de l'acte de vente litigieux était «'ordonnée'», de dire que Me'[G] devra les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre et de condamner cette dernière à leur verser la somme de 2 065,10 euros relative aux frais de vente qu'ils ont payés, outre 1 213 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Enfin, la SELARL [G], par conclusions du 22 mai 2023, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil et des articles L'331-19 et suivants du code forestier, de confirmer le jugement entrepris et :

en toute hypothèse, 

- de débouter l'appelant, les époux [K] et les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes, 

- de condamner l'appelant et/ou les époux [K] et/ou les époux [F] aux dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

à titre subsidiaire, 

- de débouter les époux [K] de toute demande de garantie relative à la restitution du prix de vente, 

- de débouter l'appelant de sa demande de dommages et intérêts et, par conséquent, les époux [K] de leur demande de garantie de ce chef, 

- de statuer ce que de droit quant aux frais et dépens. 



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'annulation de la vente litigieuse



L'article L 331-19 du code forestier dispose que :

- en cas de vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d'une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d'une parcelle boisée contiguë, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d'un droit de préférence dans les conditions définies au présent article ; (...)

- le vendeur est tenu soit de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé, soit de rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d'affichage en mairie durant un mois et de publication d'un avis dans un journal d'annonces légales ;

- tout propriétaire d'une parcelle boisée contiguë dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé, qu'il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur ;

- lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.



En vertu de l'article L 331-20, toute vente opérée en violation de l'article L 331-19 est nulle'; l'action en nullité se prescrit par cinq ans ; elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa de cet article devait être adressée ou par leurs ayants droit.



M. [L] justifie de ce qu'il est propriétaire des parcelles A [Cadastre 4], A [Cadastre 6] et A [Cadastre 12], classées au cadastre en nature de bois et forêts avec la référence fiscale BT (bois taillis), contiguës à la parcelle A [Cadastre 5] mise en vente par M. et Mme [F], et était donc bénéficiaire du droit de préférence prévu par l'article L 331-19 précité.



Il soutient que la vente susvisée est nulle dès lors que la parcelle ZD [Cadastre 3] appartenant aux époux [K] et en considération de laquelle l'offre d'achat leur a été adressée, si elle est certes contiguë à la parcelle A [Cadastre 5] vendue par les époux [F], n'est pas classée au cadastre en nature de bois et forêts et était, au moins à l'époque de la vente, une parcelle agricole.



Les parties adverses, pour s'opposer à ses prétentions, font valoir que la vente est en réalité intervenue en application de l'article L 331-21-1° du code forestier en vertu duquel « le droit de préférence prévu à l'article L 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts'» ; que quoi qu'il en soit, la parcelle ZD [Cadastre 3], si elle n'est pas classée au cadastre en nature de bois et forêts, est néanmoins une parcelle boisée et répond aux seules exigences de l'article L 331-21-1° précité comme de l'article L 331-19'; qu'enfin, M.'[L] a renoncé à se porter acquéreur.



Cependant, l'acte authentique de vente du 25 octobre 2017 comporte l'exposé préliminaire suivant : 

«'La présente vente portant sur une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et forêts d'une superficie inférieure à 4 hectares, les propriétaires des parcelles contiguës bénéficient d'un droit de préférence sur la vente en vertu des articles L 331-19 et suivants du code forestier.

En conséquence, M. et Mme [N] [F]-[D], vendeurs susnommés, ont informé ces derniers, par l'intermédiaire du notaire soussigné, de leur intention de procéder à la vente de la parcelle objet des présentes.

Après divers échanges plus amplement relatés ci-après au paragraphe 'transaction', M.'[J]'[E] [K], susnommé, nu-propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts cadastrée section ZD n° [Cadastre 3] d'une contenance d'1 ha 72 a 23 ca, a proposé par courrier en date du 25 août 2017 de procéder à l'acquisition moyennant le prix de 6000 euros.

M. et Mme [N] [F]-[D] ont accepté de lui céder la parcelle ci-après désignée aux prix et conditions proposées, étant ici rappelé que le vendeur est libre de choisir le propriétaire de parcelle contiguë auquel il souhaite céder son bien'».

En outre, lors de la mise en vente de leur parcelle par les époux [F], Me [G] a adressé une lettre à M. [L] comme aux époux [K], versée aux débats par ces derniers, ainsi rédigée : «'Étant voisin de cette parcelle, M. [F] se propose de vous céder ledit bien en priorité. A savoir que cette proposition est faite à tous les propriétaires contigus de ce taillis. Si toutefois vous présentez un intérêt pour cette parcelle, je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir votre proposition de prix dans les meilleurs délais'».



Il en résulte clairement que c'est l'article L 331-19 qui a été mis en application, étant observé au demeurant que l'articulation de l'article L 331-21-1° avec celui-ci est obscure.



Aux termes du premier alinéa de cet article L 331-19, les bénéficiaires du droit de préférence auxquels doit être notifiée la vente envisagée sont « les propriétaires d'une parcelle boisée contiguë, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux'». Il s'agit donc - et ce sont eux qui doivent être recherchés par le vendeur et/ou le notaire - des propriétaires désignés par le cadastre comme propriétaires d'une parcelle boisée, ou, dit autrement, des propriétaires de parcelles contiguës désignées par le cadastre comme étant en nature de bois et forêts.



Or, M. et Mme [K] ne contestent pas que leur parcelle ZD'[Cadastre 3], contiguë à la parcelle mise en vente, ne figure pas au cadastre en tant que parcelle en nature de bois, soutenant qu'il convient de s'attacher à la nature réelle de la parcelle, et il ressort tant de la pièce n° 3 de l'appelant, émanant d'un site de la direction générale des finances publiques, que du relevé de propriété et du procès-verbal de remembrement produits par M. et Mme'[K] eux-mêmes qu'il est attribué à leur parcelle sur le plan fiscal la nature de « terre'» (classement en T). Ces derniers ne justifient au demeurant par aucune pièce de ce que ladite parcelle serait effectivement boisée.



C'est donc à tort qu'il leur a été proposé d'acquérir la parcelle A [Cadastre 5] mise en vente par les époux [F] au titre du droit de préférence prévu par l'article L 331-19 du code forestier et la vente conclue dans ces conditions est nulle.



Il est indifférent que la vente litigieuse soit intervenue après que M. [L] eut renoncé à acquérir ladite parcelle par lettre au notaire du 4 septembre 2017 dès lors qu'il est établi tant par l'acte de vente que par les courriers échangés entre ce dernier et Me [G] que plusieurs offres de prix ont été formulées successivement par lui et par les époux [K], seuls acquéreurs potentiels en lice, et qu'il n'a renoncé qu'après le dernier renchérissement de ces derniers alors qu'il n'aurait pas dû être mis en concurrence avec eux.



Il est également indifférent que, comme cela lui est opposé, M. [L] ne demande pas à être déclaré acquéreur de la parcelle considérée dès lors que les textes susvisés ne prévoient pas la possibilité pour la juridiction saisie de déclarer acquéreur le demandeur, tiers évincé, et qu'il est constant que le vendeur, même après avoir procédé aux notifications prévues par l'article L 331-19 et reçu des offres, reste libre de céder ou non sa parcelle. 



Il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de déclarer nulle la vente litigieuse.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [L] dirigée contre les époux [F] et les époux [K]



M. [L] soutient qu'il subit un préjudice qui peut être fixé a minima à 1 000 euros par année puisqu'il n'a pas pu exploiter la parcelle depuis la vente mais il ne verse aucune pièce justifiant de cette évaluation, étant observé de surcroît qu'il ne peut être tenu pour acquis que, même s'il avait été le seul candidat à l'achat, les époux [F] auraient accepté son offre et que la vente se serait faite. 

Il ne peut donc qu'être débouté de cette demande.



Sur la responsabilité du notaire et les demandes accessoires



Les notaires ont une obligation d'information et de conseil à l'égard de leurs clients et sont en outre tenus de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité des actes qu'ils sont chargés d'établir.



Il est avéré au cas présent que c'est Me [G] qui a adressé à M. [L] comme aux époux [K] une proposition d'achat de la parcelle des époux [F] en application de l'article L 331-19 et, si celle-ci fait valoir que les époux [K] l'ont trompée sur la nature de leur parcelle ZD [Cadastre 3], c'est à elle qu'il appartenait de rechercher les parcelles boisées contiguës à celle qu'elle avait à vendre et les acquéreurs potentiels au regard du cadastre ; les développements qui précèdent révèlent qu'elle a manqué à cette obligation, de sorte que sa responsabilité délictuelle est engagée.



M. et Mme [F] demandent à ce titre sa condamnation, ou plus exactement la condamnation de la société au sein de laquelle elle exerce, à leur verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ceci est le montant du prix de vente, or, comme ils l'admettent dans leurs conclusions, la restitution du prix de vente aux époux [K], conséquence de la nullité de la vente et contrepartie de la récupération de leur parcelle, n'est pas constitutive d'un préjudice pouvant donner lieu à indemnisation. 

S'ils font valoir qu'ils subissent néanmoins un préjudice résultant de ce qu'ils ne sont pas en mesure de restituer le prix de vente et n'ont pas la certitude de vendre à nouveau leur parcelle au même prix, le premier point n'est pas assorti de justificatifs et le préjudice éventuel et futur évoqué par le second ne peut fonder leur demande d'indemnisation.

En revanche, il est clair que la faute du notaire est à l'origine de la procédure et ils sont dès lors bien fondés en leur demande de condamnation de la société notariale à les garantir d'éventuelles condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens, des frais irrépétibles et des frais de publicité foncière, étant précisé néanmoins que ces derniers ne sont pas des dépens de la présente instance au regard de l'article 695 du code de procédure civile.



M. et Mme [K] sont, de même, bien fondés à demander à être garantis par la société notariale d'éventuelles condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens, des frais irrépétibles, sujet qui va être abordé à présent, mais aussi des frais de vente qu'ils ont réglés.



Il incombe en effet aux époux [F] et aux époux [K], parties perdantes dans le litige les opposant à M. [L], de supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, ils indemnisent l'appelant des autres frais qu'il a été contraint d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts.

Il y a donc lieu de condamner la SELARL [G] à les garantir des condamnations prononcées à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour



infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,



déclare nulle la vente par M. [N] [F] et Mme [B] [D] à M. [J] [K] et Mme [H] [S] de la parcelle située à [Localité 13], reprise au cadastre section A n° [Cadastre 5], intervenue par acte du 25 octobre 2017 reçu par Me [O] [G], notaire,



déboute M. [I] [L] de sa demande de dommages et intérêts dirigée conte M. et Mme'[F]-[D] et M. et Mme [K]-[S],



déboute M. et Mme [F]-[D] de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SELARL [G],



condamne la SELARL [G] à payer à M. et Mme [K]-[S] la somme de 2 065,10 euros à titre de dommages et intérêts et indemnisation des frais de vente,



condamne in solidum M. et Mme'[F]-[D] d'une part, M. et Mme [K]-[S] d'autre part, aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à M. [I] [L] de la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,



condamne la SELARL [G] à garantir M. et Mme'[F]-[D] d'une part, M. et Mme [K]-[S] d'autre part de cette condamnation,



la déboute de ses demandes.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet