Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, Chambre des référés, 20 juin 2024, n° 24/00207

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous signature privée en date du 16 décembre 2022, Monsieur [I] [L] a conclu un bail commercial dérogatoire avec la SAS MOUV LOCATION, portant sur une parcelle de terrain de 300m², faisant partie d’une plus grande parcelle, de 1679m², délimitée par des clôtures bétonnées et métalliques, raccordée par un compteur électrique et d’eau en début de parcelle, cadastrée AT [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] à [Cadastre 3] à [Localité 7]. 

Le bail a été conclu pour une durée de trois années à compter du 16 décembre 2022 et moyennant un loyer mensuel de base, hors charges et hors taxes, de 660 euros jusqu’au 31 décembre 2023, puis 1 350 euros à compter du 1er janvier 2024, payable d’avance, avant le 5 du mois.

Le 27 décembre 2023, Monsieur [I] [L] a fait dénoncer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 2 816,37 euros correspondant au montant des loyers impayés de juin 2023, juillet 2023, novembre 2023 et décembre 2023, et 176,37 euros correspondant au coût de l’acte.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, Monsieur [I] [L] a, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, fait assigner la SAS MOUV LOCATION en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour voir:
- CONSTATER que par l’effet du commandement de payer en date du 27 décembre 2023 resté infructueux, Ia clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial est acquise depuis le 28 janvier 2024 et que la SAS MOUV LOCATION, occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les Iocaux ;
- CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 14 décembre 2022 ;
- ORDONNER l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION des lieux loués situés sur Ia commune de [Localité 7] (références cadastrales : AT [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] à [Cadastre 3]), ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d'un serrurier et de la force publique ;
- CONDAMNER provisionnellement Ia SAS MOUV LOCATION au paiement de la somme de 2.670 € au titre des arriérés locatifs au 28 janvier 2024 inclus, outre intéréts au taux légal a compter de Ia décision a intervenir ;
- CONDAMNER provisionnellement la SAS MOUV LOCATION au paiement de Ia somme de 1.350 € par mois a titre d’indemnité d'occupation a compter du 29 janvier 2024 jusqu'a la liberation effective des Iieux ;
- CONDAMNER la SAS MOUV LOCATION au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;
- CONDAMNER Ia SAS MOUV LOCATION en tous les dépens de la présente instance (176,37 €+ 60,28 €).

La SAS MOUV LOCATION, quoique régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire. 

A l’issue de l’audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la notification de la présente action aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article 143-2 du code de commerce : “Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.”

En l’espèce, le demandeur justifie, en pièce 10, avoir notifié aux créanciers inscrits la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire souscrit par la SAS MOUV LOCATION, par lettre recommandée avec avis de réception, signé le 22 mars 2024. La juridiction peut donc valablement statuer à ce jour, la notification ayant été régulièrement faite et un délai de plus d’un mois s’étant écoulé.

Sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
L’article 835 alinéa 1 du même code prévoit qu’il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Enfin, l’alinéa 2 du même article lui permet d’accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement des causes du commandement en date du 27 décembre 2023 dans le délai imparti ne sont nullement contestés de sorte qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur.
Sur son montant, il convient d'observer que la SAS MOUV LOCATION restait débitrice, au 27 décembre 2023, date du commandement délivré par le bailleur, de la somme de 2 640 euros au titre des loyers impayés.
Il n'est pas contesté que la SAS MOUV LOCATION ne s'est pas acquittée de cette somme dans les délais prescrits par l'acte de commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Il y aura donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le délai d’un mois après le commandement délivré le 27 décembre 2023.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il y aura également lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION ainsi que celle de tout occupant de son chef.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel. Il sera fait droit à cette demande, justifiée tant que les lieux ne seront pas libérés.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte noté dans l’assignation, et de la pièce 6, l'obligation de la SAS MOUV LOCATION au titre des loyers au 28 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 670 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MOUV LOCATION, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions, ainsi qu’à régler à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Nous, Sophie PARAT, juge des référés,

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial liant la SAS MOUV LOCATION à Monsieur [I] [L] est acquise à la date du 28 janvier 2024;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS MOUV LOCATION, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 1 350 € (mille trois cent cinquante euros) par mois, outre les taxes, charges et accessoires; 
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION à payer à Monsieur [I] [L], à titre provisionnel, une somme de 2 670€ (deux mille six cent soixante dix euros) à valoir sur les arriérés de loyers et de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (176,37€) et du tirage de l’état des inscriptions (60,28€); 
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION à payer à Monsieur [I] [L] une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes les autres demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00207 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVAK
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Juin 2024























DEMANDEUR


M. [I] [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Arthur MORE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


S.A.S. MOUV LOCATION
[Adresse 5]
[Localité 7]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 23 Mai 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 





Copie exécutoire à Maître MORE délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :






EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous signature privée en date du 16 décembre 2022, Monsieur [I] [L] a conclu un bail commercial dérogatoire avec la SAS MOUV LOCATION, portant sur une parcelle de terrain de 300m², faisant partie d’une plus grande parcelle, de 1679m², délimitée par des clôtures bétonnées et métalliques, raccordée par un compteur électrique et d’eau en début de parcelle, cadastrée AT [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] à [Cadastre 3] à [Localité 7]. 

Le bail a été conclu pour une durée de trois années à compter du 16 décembre 2022 et moyennant un loyer mensuel de base, hors charges et hors taxes, de 660 euros jusqu’au 31 décembre 2023, puis 1 350 euros à compter du 1er janvier 2024, payable d’avance, avant le 5 du mois.

Le 27 décembre 2023, Monsieur [I] [L] a fait dénoncer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 2 816,37 euros correspondant au montant des loyers impayés de juin 2023, juillet 2023, novembre 2023 et décembre 2023, et 176,37 euros correspondant au coût de l’acte.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, Monsieur [I] [L] a, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, fait assigner la SAS MOUV LOCATION en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour voir:
- CONSTATER que par l’effet du commandement de payer en date du 27 décembre 2023 resté infructueux, Ia clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial est acquise depuis le 28 janvier 2024 et que la SAS MOUV LOCATION, occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les Iocaux ;
- CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 14 décembre 2022 ;
- ORDONNER l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION des lieux loués situés sur Ia commune de [Localité 7] (références cadastrales : AT [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] à [Cadastre 3]), ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d'un serrurier et de la force publique ;
- CONDAMNER provisionnellement Ia SAS MOUV LOCATION au paiement de la somme de 2.670 € au titre des arriérés locatifs au 28 janvier 2024 inclus, outre intéréts au taux légal a compter de Ia décision a intervenir ;
- CONDAMNER provisionnellement la SAS MOUV LOCATION au paiement de Ia somme de 1.350 € par mois a titre d’indemnité d'occupation a compter du 29 janvier 2024 jusqu'a la liberation effective des Iieux ;
- CONDAMNER la SAS MOUV LOCATION au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;
- CONDAMNER Ia SAS MOUV LOCATION en tous les dépens de la présente instance (176,37 €+ 60,28 €).

La SAS MOUV LOCATION, quoique régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire. 

A l’issue de l’audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la notification de la présente action aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article 143-2 du code de commerce : “Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.”

En l’espèce, le demandeur justifie, en pièce 10, avoir notifié aux créanciers inscrits la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire souscrit par la SAS MOUV LOCATION, par lettre recommandée avec avis de réception, signé le 22 mars 2024. La juridiction peut donc valablement statuer à ce jour, la notification ayant été régulièrement faite et un délai de plus d’un mois s’étant écoulé.

Sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
L’article 835 alinéa 1 du même code prévoit qu’il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Enfin, l’alinéa 2 du même article lui permet d’accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement des causes du commandement en date du 27 décembre 2023 dans le délai imparti ne sont nullement contestés de sorte qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur.
Sur son montant, il convient d'observer que la SAS MOUV LOCATION restait débitrice, au 27 décembre 2023, date du commandement délivré par le bailleur, de la somme de 2 640 euros au titre des loyers impayés.
Il n'est pas contesté que la SAS MOUV LOCATION ne s'est pas acquittée de cette somme dans les délais prescrits par l'acte de commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Il y aura donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le délai d’un mois après le commandement délivré le 27 décembre 2023.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il y aura également lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION ainsi que celle de tout occupant de son chef.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel. Il sera fait droit à cette demande, justifiée tant que les lieux ne seront pas libérés.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte noté dans l’assignation, et de la pièce 6, l'obligation de la SAS MOUV LOCATION au titre des loyers au 28 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 670 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MOUV LOCATION, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions, ainsi qu’à régler à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Nous, Sophie PARAT, juge des référés,

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial liant la SAS MOUV LOCATION à Monsieur [I] [L] est acquise à la date du 28 janvier 2024;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MOUV LOCATION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS MOUV LOCATION, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 1 350 € (mille trois cent cinquante euros) par mois, outre les taxes, charges et accessoires; 
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION à payer à Monsieur [I] [L], à titre provisionnel, une somme de 2 670€ (deux mille six cent soixante dix euros) à valoir sur les arriérés de loyers et de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (176,37€) et du tirage de l’état des inscriptions (60,28€); 
CONDAMNONS la SAS MOUV LOCATION à payer à Monsieur [I] [L] une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes les autres demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2024-07-02T11:49:04.872Z.