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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 25 juin 2024, n° 23/07216

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2011, Madame [Y] [S] a consenti à Monsieur [B] [O] [L] une location meublée portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2011, moyennant un loyer initial de 440 euros par mois. Le bail a été reconduit à compter du 1er juillet 2022 par tacite reconduction.

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2015, la Cour d’appel de Paris a requalifié le bail initialement conclu pour un logement meublé, en bail d’habitation pour un logement non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Suivant acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, Madame [Y] [S] a fait délivrer à Monsieur [B] [O] [L] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 juin 2023. Le congé précisait qu’il valait également offre de vente au profit du locataire moyennant un prix de 110.000 euros payable comptant. Il mentionnait qu’il portait sur le local d’habitation et ses dépendances, loué à Monsieur [B] [Adresse 2] et désignés comme suit : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales. Le congé reproduisait in fine l’intégralité des dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2023, Madame [Y] [S] a fait assigner Monsieur [B] [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
Déclarer que le congé pour vente signifié le 5 décembre 2022 avec effet au 30 juin 2023 est valable,
Par conséquent,
Déclarer que le bail a pris fin le 30 juin 2023,Déclarer que Monsieur [O] [L] [B] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à compter du 30 juin 2023,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [L] [B] à la somme de 650 euros, charges incluses, à compter du 30 juin 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSEE,Ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par Monsieur [O] [L] [B] et par tous occupants de son chef à compter de la signification du jugement,Déclarer qu’à défaut de libérer spontanément les locaux loués et les rendre libres de toute occupation de lui-même ou de son chef, Monsieur [O] [L] [B] pourra y être contraint, ainsi que tout occupant de son chef, deux mois à compter du commandement prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution délivré par la bailleresse, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner la suppression des délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,Déclarer que les biens restés sur place soient séquestrés sur place ou dans un garde-meuble, au choix de la bailleresse, aux frais et risques de Monsieur [O] [L] [B],Condamner Monsieur [O] [L] [B] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour toutes causes de préjudice confondues,Faire injonction à Monsieur [O] [L] [B], sous astreinte de 500 euros par refus de visite, de laisser les éventuels acquéreurs visiter les lieux loués, entre 10h et 17h, hors dimanches et jours fériés,
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [O] [L] [B] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [O] [L] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais d’huissier y compris ceux nécessités pour son expulsion le cas échéant.
Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [Y] [S], représentée par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que figurant dans l'acte introductif d'instance.

Monsieur [B] [O] [L], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
-prononcer la nullité du congé pour vendre signifié le 6 décembre 2022 par Madame [Y] à Monsieur [B] pour le 30 juin 2023,
-débouter Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes,
-constater que le logement donné à bail à Monsieur [B] ne comporte pas le caractère de décence,
-constater que l’obligation de délivrance a été violée,

En conséquence,
-condamner Madame [S] [Y] à rembourser à Monsieur [B] la somme de 15.840 euros au titre des loyers et charges payés sur trois ans,
-condamner Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner Madame [S] [Y] aux entiers dépens. 

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 5 avril 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la nullité du congé délivré par Madame [Y] :

Suivant acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, Madame [Y] [S] a fait délivrer à Monsieur [B] [O] [L] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 juin 2023. Le congé précisait qu’il valait également offre de vente au profit du locataire moyennant un prix de 110.000 euros payable comptant. Il mentionnait qu’il portait sur le local d’habitation et ses dépendances, loué à Monsieur [B] [Adresse 2] et désignés comme suit : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales. Le congé reproduisait in fine l’intégralité des dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [B] [O] [L] soulève la nullité du congé pour vente en raison de l’imprécision de la description du bien offert à la vente ainsi qu’en raison de la contrariété entre l’offre de vente et le règlement de copropriété.

S’agissant de la description du bien, il est établi que la nullité du congé est encourue lorsque les imprécisions qui l’affectent ne permettent pas au preneur de déterminer avec certitude si le bien proposé à la vente correspond effectivement au logement loué.

En l’espèce, le congé est adressé à Monsieur [B] en sa qualité de locataire d’un local à usage d’habitation et de ses dépendances, qui lui est loué [Adresse 2].

Il est exact que le congé ne décrit pas les dépendances auxquelles il fait référence.

Néanmoins, il précise ensuite la désignation du bien objet de la vente de la façon suivante : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales.

Par ailleurs, le congé fait référence au contrat de location, qui stipule lui-même qu’il porte sur un appartement numéro 11, escalier S, [Adresse 2].

Ainsi, il n’existait aucune équivoque sur la consistance du bien offert à la vente qui était celle du bien objet du bail, la référence au local objet du bail levant l’éventuelle équivoque quant à la consistance du bien vendu. Il convient de relever qu’en tout état de cause, Monsieur [B] avait une parfaite connaissance du bien et de la possibilité d’utiliser les WC de service compte tenu de la durée d’occupation de celui-ci en sa qualité de locataire. 

S’agissant de la contrariété entre l’offre de vente et le règlement de copropriété, il n’est pas contesté que l’article 9 chapitre II du règlement de copropriété prévoit que « les chambres de service et les garages quoique constituant des lots séparés, ne pourront être aliénés ou attribués qu’à une personne déjà propriétaire d’un lot constituant un appartement ».

Cet article ne saurait toutefois permettre au bailleur de s’exonérer des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, c’est à bon droit que Madame [Y] a fait délivrer congé avec offre de vente à Monsieur [B], nonobstant les dispositions du règlement de copropriété sur ce point.

La demande d’annulation du congé du 5 décembre 2022 sera donc rejetée.

II Sur la validité du congé au regard des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose :
"I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice."

En l’espèce, il a déjà été relevé que les nullités soulevées par Monsieur [B] n’étaient pas fondées.

La régularité du congé n’est pas autrement contestée. Le congé délivré le 5 décembre 2022 à effet du 30 juin 2023 doit donc être validé.



III Sur la demande d’expulsion :

Le congé ayant été validé à effet du 30 juin 2023, Monsieur [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution. 

IV Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

V Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [Y] :

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [B] n’a jamais donné suite aux nombreuses demandes présentées par Madame [Y] pour organiser des visites au sein du logement dans le but de faire réaliser des travaux ou de faire visiter le logement par de potentiels acquéreurs.

Cette attitude revêt un caractère fautif. Madame [Y] sera indemnisée du préjudice qu’elle a subi de ce chef par l’allocation d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

VI Sur la demande tendant à faire injonction à Monsieur [B] de laisser visiter le logement :

Madame [Y] sollicite de faire injonction à Monsieur [B] de laisser les éventuels acquéreurs visiter les lieux loués, entre 10h et 17h hors dimanche et jours fériés, ce sous astreinte de 500 euros par refus de visite.

Compte tenu de l’expulsion ordonnée, il n’apparaît pas opportun de faire droit à cette demande, les lieux ayant vocation à être rapidement libérés par Monsieur [B].

VII Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989:

Monsieur [B] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d'une obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible des lieux et de fournir un logement décent.
En l’espèce, la bailleresse justifie qu’elle a effectué les démarches nécessaires auprès de son assureur à la suite du dégât des eaux survenu le 15 avril 2020 le jour même de l’information donnée par son locataire, et qu’elle a effectué de façon régulière les relances auprès de son assureur afin de permettre l’actualisation du dossier.
Toutefois, il ressort des pièces communiquées par les parties que le locataire n’a pas permis la réalisation des travaux de remise en état confiés à la société SOFAPREV mandatée par l’assureur de Madame [Y], puisqu’il n’a pas permis à cette entreprise d’accéder aux locaux.
Dès lors, Monsieur [B] n’est pas fondé à réclamer réparation du trouble de jouissance qu’il affirme avoir subi puisque le locataire a lui-même méconnu son obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.
Monsieur [B] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts ainsi que sa demande en paiement de la somme de 15.840 euros en remboursement des loyers qu’il estime avoir indûment payés.

VIII Sur les demandes annexes :

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

L'équité commande de condamner Monsieur [B] à verser la somme de 1.000 euros à Madame [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Valide le congé pour vente notifié le 5 décembre 2022 par Madame [S] [Y] à Monsieur [O] [L] [B], à effet du 30 juin 2023,

Constate par conséquent que Monsieur [O] [L] [B] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige sis [Adresse 3] depuis le 1er juillet 2023,

Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [L] [B] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande d’injonction de laisser visiter les lieux présentée par Madame [S] [Y] sous peine d’astreinte ;

Déboute Monsieur [O] [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande de remboursement de loyers ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette le surplus des demandes.


Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

Le greffier Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle ULMANN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Juliette RODRIGUEZ

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/07216 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2X2N

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 25 juin 2024


DEMANDERESSE
Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Juliette RODRIGUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1484


DÉFENDEUR
Monsieur [O] [L] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 25 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07216 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2X2N

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2011, Madame [Y] [S] a consenti à Monsieur [B] [O] [L] une location meublée portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2011, moyennant un loyer initial de 440 euros par mois. Le bail a été reconduit à compter du 1er juillet 2022 par tacite reconduction.

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2015, la Cour d’appel de Paris a requalifié le bail initialement conclu pour un logement meublé, en bail d’habitation pour un logement non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Suivant acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, Madame [Y] [S] a fait délivrer à Monsieur [B] [O] [L] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 juin 2023. Le congé précisait qu’il valait également offre de vente au profit du locataire moyennant un prix de 110.000 euros payable comptant. Il mentionnait qu’il portait sur le local d’habitation et ses dépendances, loué à Monsieur [B] [Adresse 2] et désignés comme suit : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales. Le congé reproduisait in fine l’intégralité des dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2023, Madame [Y] [S] a fait assigner Monsieur [B] [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
Déclarer que le congé pour vente signifié le 5 décembre 2022 avec effet au 30 juin 2023 est valable,
Par conséquent,
Déclarer que le bail a pris fin le 30 juin 2023,Déclarer que Monsieur [O] [L] [B] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à compter du 30 juin 2023,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [L] [B] à la somme de 650 euros, charges incluses, à compter du 30 juin 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSEE,Ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par Monsieur [O] [L] [B] et par tous occupants de son chef à compter de la signification du jugement,Déclarer qu’à défaut de libérer spontanément les locaux loués et les rendre libres de toute occupation de lui-même ou de son chef, Monsieur [O] [L] [B] pourra y être contraint, ainsi que tout occupant de son chef, deux mois à compter du commandement prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution délivré par la bailleresse, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner la suppression des délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,Déclarer que les biens restés sur place soient séquestrés sur place ou dans un garde-meuble, au choix de la bailleresse, aux frais et risques de Monsieur [O] [L] [B],Condamner Monsieur [O] [L] [B] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour toutes causes de préjudice confondues,Faire injonction à Monsieur [O] [L] [B], sous astreinte de 500 euros par refus de visite, de laisser les éventuels acquéreurs visiter les lieux loués, entre 10h et 17h, hors dimanches et jours fériés,
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [O] [L] [B] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [O] [L] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais d’huissier y compris ceux nécessités pour son expulsion le cas échéant.
Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [Y] [S], représentée par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que figurant dans l'acte introductif d'instance.

Monsieur [B] [O] [L], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
-prononcer la nullité du congé pour vendre signifié le 6 décembre 2022 par Madame [Y] à Monsieur [B] pour le 30 juin 2023,
-débouter Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes,
-constater que le logement donné à bail à Monsieur [B] ne comporte pas le caractère de décence,
-constater que l’obligation de délivrance a été violée,

En conséquence,
-condamner Madame [S] [Y] à rembourser à Monsieur [B] la somme de 15.840 euros au titre des loyers et charges payés sur trois ans,
-condamner Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner Madame [S] [Y] aux entiers dépens. 

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 5 avril 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la nullité du congé délivré par Madame [Y] :

Suivant acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, Madame [Y] [S] a fait délivrer à Monsieur [B] [O] [L] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 juin 2023. Le congé précisait qu’il valait également offre de vente au profit du locataire moyennant un prix de 110.000 euros payable comptant. Il mentionnait qu’il portait sur le local d’habitation et ses dépendances, loué à Monsieur [B] [Adresse 2] et désignés comme suit : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales. Le congé reproduisait in fine l’intégralité des dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [B] [O] [L] soulève la nullité du congé pour vente en raison de l’imprécision de la description du bien offert à la vente ainsi qu’en raison de la contrariété entre l’offre de vente et le règlement de copropriété.

S’agissant de la description du bien, il est établi que la nullité du congé est encourue lorsque les imprécisions qui l’affectent ne permettent pas au preneur de déterminer avec certitude si le bien proposé à la vente correspond effectivement au logement loué.

En l’espèce, le congé est adressé à Monsieur [B] en sa qualité de locataire d’un local à usage d’habitation et de ses dépendances, qui lui est loué [Adresse 2].

Il est exact que le congé ne décrit pas les dépendances auxquelles il fait référence.

Néanmoins, il précise ensuite la désignation du bien objet de la vente de la façon suivante : escalier S, une chambre portant le numéro 11 formant le lot n°382 et représentant les 20/101.015èmes des charges communes générales.

Par ailleurs, le congé fait référence au contrat de location, qui stipule lui-même qu’il porte sur un appartement numéro 11, escalier S, [Adresse 2].

Ainsi, il n’existait aucune équivoque sur la consistance du bien offert à la vente qui était celle du bien objet du bail, la référence au local objet du bail levant l’éventuelle équivoque quant à la consistance du bien vendu. Il convient de relever qu’en tout état de cause, Monsieur [B] avait une parfaite connaissance du bien et de la possibilité d’utiliser les WC de service compte tenu de la durée d’occupation de celui-ci en sa qualité de locataire. 

S’agissant de la contrariété entre l’offre de vente et le règlement de copropriété, il n’est pas contesté que l’article 9 chapitre II du règlement de copropriété prévoit que « les chambres de service et les garages quoique constituant des lots séparés, ne pourront être aliénés ou attribués qu’à une personne déjà propriétaire d’un lot constituant un appartement ».

Cet article ne saurait toutefois permettre au bailleur de s’exonérer des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, c’est à bon droit que Madame [Y] a fait délivrer congé avec offre de vente à Monsieur [B], nonobstant les dispositions du règlement de copropriété sur ce point.

La demande d’annulation du congé du 5 décembre 2022 sera donc rejetée.

II Sur la validité du congé au regard des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose :
"I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice."

En l’espèce, il a déjà été relevé que les nullités soulevées par Monsieur [B] n’étaient pas fondées.

La régularité du congé n’est pas autrement contestée. Le congé délivré le 5 décembre 2022 à effet du 30 juin 2023 doit donc être validé.



III Sur la demande d’expulsion :

Le congé ayant été validé à effet du 30 juin 2023, Monsieur [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution. 

IV Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

V Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [Y] :

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [B] n’a jamais donné suite aux nombreuses demandes présentées par Madame [Y] pour organiser des visites au sein du logement dans le but de faire réaliser des travaux ou de faire visiter le logement par de potentiels acquéreurs.

Cette attitude revêt un caractère fautif. Madame [Y] sera indemnisée du préjudice qu’elle a subi de ce chef par l’allocation d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

VI Sur la demande tendant à faire injonction à Monsieur [B] de laisser visiter le logement :

Madame [Y] sollicite de faire injonction à Monsieur [B] de laisser les éventuels acquéreurs visiter les lieux loués, entre 10h et 17h hors dimanche et jours fériés, ce sous astreinte de 500 euros par refus de visite.

Compte tenu de l’expulsion ordonnée, il n’apparaît pas opportun de faire droit à cette demande, les lieux ayant vocation à être rapidement libérés par Monsieur [B].

VII Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989:

Monsieur [B] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d'une obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible des lieux et de fournir un logement décent.
En l’espèce, la bailleresse justifie qu’elle a effectué les démarches nécessaires auprès de son assureur à la suite du dégât des eaux survenu le 15 avril 2020 le jour même de l’information donnée par son locataire, et qu’elle a effectué de façon régulière les relances auprès de son assureur afin de permettre l’actualisation du dossier.
Toutefois, il ressort des pièces communiquées par les parties que le locataire n’a pas permis la réalisation des travaux de remise en état confiés à la société SOFAPREV mandatée par l’assureur de Madame [Y], puisqu’il n’a pas permis à cette entreprise d’accéder aux locaux.
Dès lors, Monsieur [B] n’est pas fondé à réclamer réparation du trouble de jouissance qu’il affirme avoir subi puisque le locataire a lui-même méconnu son obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.
Monsieur [B] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts ainsi que sa demande en paiement de la somme de 15.840 euros en remboursement des loyers qu’il estime avoir indûment payés.

VIII Sur les demandes annexes :

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

L'équité commande de condamner Monsieur [B] à verser la somme de 1.000 euros à Madame [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Valide le congé pour vente notifié le 5 décembre 2022 par Madame [S] [Y] à Monsieur [O] [L] [B], à effet du 30 juin 2023,

Constate par conséquent que Monsieur [O] [L] [B] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige sis [Adresse 3] depuis le 1er juillet 2023,

Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [L] [B] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande d’injonction de laisser visiter les lieux présentée par Madame [S] [Y] sous peine d’astreinte ;

Déboute Monsieur [O] [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande de remboursement de loyers ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] à payer Madame [S] [Y] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [L] [B] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette le surplus des demandes.


Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

Le greffier Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L511-2, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de la sante publique L1331-27, code de la sante publique L1331-25, code des procedures civiles d'execution L412-2, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la sante publique L1331-26, code de la construction et de l'habitation L111-6-1, code de la sante publique L1331-28). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-07-02T18:23:26.502Z.