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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 F, 27 juin 2024, n° 22/06153

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SARL BAC-K CONSEILS est une société spécialisée en audit, conseil pour les affaires, courtier en opérations de banque et services de paiement, ainsi que courtier d’assurances en formation professionnelle. 

Au début de l’année 2020, Madame [F] s’est rapprochée de celle-ci dans l’objectif de gestion d’un capital et de réalisation d’un investissement immobilier.

Une lettre de mission a été signée entre les parties le 28 janvier 2020. 

La société BAC-K CONSEILS lui a transmis un compte-rendu le 14 décembre 2020 contenant entre autres une proposition d’investissement immobilier, cette dernière mentionnant notamment la possibilité d’acquisition d’un logement du programme îlot St Jean [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 11 janvier 2021, Madame [F] a signé un contrat de réservation avec la société CALLIDEO, société porteuse du programme îlot St Jean, ce contrat comportant notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 04 novembre 2021, le Conseil de Madame [F] a notifié à la société CALLIDEO la caducité du contrat de réservation en l’absence de levée de la condition suspensive relative au prêt ainsi qu’une demande de restitution du dépôt de garantie, à laquelle celle-ci s’est opposée. 

Le 05 novembre 2021, reprochant à la société BAC-K CONSEILS des manquements à ses obligations contractuelles, Madame [F] l’a mise en demeure de lui communiquer le justificatif du dépôt de la demande de prêt, considérant à défaut qu’il lui appartenait de supporter la perte financière liée à la non-levée de la condition suspensive.

Au terme d’actes séparés notifiés les 21 juin 2022 et 04 juillet 2022, Madame [F] a assigné les sociétés CALLIDEO et BAC-K CONSEILS devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de :
A titre principal : 
– prononcer la nullité du contrat de réservation régularisé entre elle et la société CALLIDEO ;
A titre subsidiaire : 
– condamner la société CALLIDEO à lui payer la somme de 10 342.50 euros en restitution du dépôt de garantie versé du fait de sa caducité pour non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,
A titre infiniment subsidiaire : 
– condamner la société BAC-K CONSEILS à lui payer la somme de 10 342.50 euros de dommages et intérêts en l’absence de restitution du dépôt de garantie ;
A défaut de nullité du contrat préliminaire : 
– condamner la société BAC-K CONSEILS à lui payer la somme de 20 685 euros de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance d’acquisition de l’appartement et de réalisation de l’investissement locatif visé.

Postérieurement à l’acte introductif d’instance, la société CALLIDEO a restitué à la demanderesse l’intégralité du dépôt de garantie visé. 




Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 02 mai 2023, Madame [L] [F] demande, sur le fondement des articles L261-15 et R261-27 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L313-40 et L313-41 du code de la consommation, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil de :

– Donner acte à Madame [F] qu’elle se désiste de ses demandes contre la société CALLIDEO compte tenu de la restitution du dépôt de garantie par le promoteur,
– Donner acte à Madame [F] qu’elle se désiste de sa demande de dommages et intérêts correspondant au montant du dépôt de garantie contre la société BAC-K CONSEILS,
– Condamner la société BAC-K CONSEILS à payer à Madame [F] la somme de 20 685 euros de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance d’acquisition de l’appartement et de réalisation de l’investissement immobilier locatif, outre intérêts au taux légal,
– Débouter la société BAC-K CONSEILS de toutes ses demandes, fins et prétentions contre Madame [F],
– Condamner la société CALLIDEO et la société BAC-K CONSEILS à payer à Madame [F] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société CALLIDEO et la société BAC-K CONSEILS aux entiers dépens de l’instance. 

Madame [F] souligne que la société BAC-K CONSEILS, professionnel dans la relation contractuelle qui les liait, avait connaissance du contrat de réservation, qu’elle devait nécessairement en tenir compte au titre de ses obligations contractuelles et de sa mission d’accompagnement, ce qu’elle n’a pas fait selon elle. 
Elle soutient qu’elle aurait donc dû déposer une demande de prêt au plus tard le 11 février 2021 mais qu’elle ne l’a fait que le 13 juillet suivant, ne lui transmettant une simulation que le 
22 octobre 2021.
Elle observe à ce titre que la société BAC-K CONSEILS communique une attestation de la BANQUE POPULAIRE antidatée au 23 septembre 2021, ne correspondant pas aux montants du prêt et de l’apport arrêtés entre les parties, et comportant un nantissement qui n’avait jamais été envisagé selon elle. 

Répondant aux observations adverses, elle souligne que le retard dans le règlement du dépôt de garantie, imputable à la défenderesse, n’emporte aucun effet sur le délai contractuel de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Elle sollicite ainsi une somme limitée à 10% du prix d’acquisition du bien à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance visée. 

S’agissant de la demande reconventionnelle de la société BAC-K CONSEILS, elle considère qu’elle doit en être déboutée compte-tenu de l’inexécution de ses obligations. 
Elle soutient d’abord qu’aucune lettre de mission individuelle ne lui a été transmise, qu’elle n’a reçu, contrairement aux stipulations contractuelles, aucun bilan patrimonial ou rapport de mission. Elle relève qu’un seul compte-rendu d’entretien du 14 décembre 2020 lui a été remis, n’ayant jamais été tenue informée des échanges entre la partie adverse et les différents protagonistes de l’opération, hormis quand la situation s’est avérée compromise. 

La SARL BAC-K CONSEILS sollicite, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, au terme de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 juin 2023, de :

– Débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société BAC-K CONSEILS,



A TITRE RECONVENTIONNEL,
– Condamner Madame [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS une somme de 4900 euros, correspondant au solde de la facture restant dû,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– Condamner Madame [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la même aux entiers dépens. 

La société BAC-K CONSEILS rappelle que la demande formulée par Madame [F], au titre d’une perte de chance, n’a été formulée dans son acte introductif d’instance qu’à titre subsidiaire, à défaut de nullité du contrat préliminaire et de restitution du dépôt de garantie, la société CALLIDEO lui ayant rendu.

Elle indique, alors que les travaux étaient à l’arrêt entre les mois de mars et mai 2021, qu’elle avait décidé avec l’accord de Madame [F] de mettre le projet en suspens, celui-ci n’ayant repris qu’après une visite de chantier le 07 juin 2021. 
Elle a pris ensuite contact avec un cabinet d’avocats, les statuts de la SCI ayant été signés par les parties le 29 juillet suivant, déposant dès le 08 juillet 2021 une demande de financement à laquelle la Banque Populaire a répondu favorablement le 23 septembre suivant. 
Elle fait valoir les nombreuses démarches qu’elle a entreprises, communiquant les échanges entre les parties.
Elle reproche à Madame [F] d’avoir sollicité le report de rendez-vous et d’avoir répondu tardivement à ses sollicitations alors que la banque avait besoin de documents complémentaires pour finaliser le dossier de prêt. 
Alors que l’assurance proposée par l’établissement bancaire alourdissait le coût total du crédit, la défenderesse soutient qu’une proposition de substitution par un nantissement avait été proposée à Madame [F] qui l’avait refusée. 
Elle rappelle avoir ensuite poursuivi ses recherches pour satisfaire ses demandes, la BANQUE POPULAIRE certifiant à ce titre avoir accordé, le 23 septembre 2021, un financement à la SCI, la proposition transmise à la requérante le 22 octobre suivant ne visant qu’à satisfaire la volonté de cette dernière en matière d’assurance et non de financement.

Elle rappelle que le compte-rendu qu’elle a établi le 14 décembre 2020 ne fait état que de propositions, exemples de financement, et aucunement des conditions précises de financement souhaitées par Madame [F].
Elle fait valoir de même qu’aucun délai n’est mentionné dans la lettre de mission quant à sa mission d’accompagnement, que celle-ci ne détaille aucune condition de financement.
Elle ajoute qu’elle n’est en tout état de cause pas partie au contrat de réservation.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en paiement, elle considère avoir effectué les diligences pour accompagner Madame [F] dans l’ensemble des missions visées par la lettre de mission du 28 janvier 2020.

La société CALLIDEO n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision rendue sera réputée contradictoire.

Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 mai 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 
En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur le désistement partiel à l’égard de la société CALLIDEO

Il ressort des dispositions des articles 385 et 395 du code de procédure civile que l’instance s’éteint à titre principal notamment par l’effet du désistement d’instance. 
Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, cette acceptation n’étant toutefois pas nécessaire lorsque le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
En l’espèce, alors que la société CALLIDEO n’a pas constitué avocat, il y a donc lieu de constater que Madame [F] ne maintient pas ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts formées à l’encontre de celle-ci, se désistant ainsi de son instance et de son action à son égard.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur la perte de chance

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. 
L’article 1199 du même code rappelle que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
L’article 1231-1 du code civil prévoit également que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour rappel, la perte de chance, invoquée au soutien de sa demande indemnitaire par Madame [F], s’analyse comme la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Pour qu’elle soit prise en compte, elle doit être réelle et sérieuse, c’est-à-dire que la probabilité de l’évènement allégué doit être réaliste, tout comme la chance doit avoir été réellement perdue. 
En l’espèce, le contrat de réservation signé le 11 janvier 2021 prévoit que :
 « L’acquéreur déclare que son acquisition sera financée de la façon suivante :
A l’aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 65 000 € environ
A l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d’un montant global de 150 000 euros (Taux 1,10% sur une durée de 20 ans) »
Mais également que « conformément à la Loi, les présentes ont lieu sous la condition suspensive de la réception d’une offre de prêt dont le montant est indiqué dans les Conditions Particulières. A cet effet, le Réservataire s’oblige à constituer et déposer son dossier de prêt auprès de l’organisme financier de son choix dans les 30 JOURS des présentes et à le justifier auprès du Réservant. »

Il est constant que seules la société CALLIDEO et Madame [F] étaient parties à ce contrat.


Or, il ne ressort ni du compte-rendu d’entretiens du 14 décembre 20220, ni de la lettre de mission bilan patrimonial signée le 28 janvier précédent, soit antérieurement à ladite convention, que la société BAC-K CONSEILS a pris un quelconque engagement de recherche d’un financement, dans le délai et aux conditions visés strictement par le contrat de réservation, à l’égard de la requérante.

En effet, il ressort de ladite lettre de mission les termes suivants :
« Missions d’accompagnement : 
- Accompagnement à la mise en place contrat d’assurance-vie de capitalisation et / ou de prévoyance : 300 € HT soit 360 € TTC 
- Accompagnement à la réalisation d’un investissement immobilier locatif : recherche du bien en fonction d’un cahier des charges établies en amont, mise en relation avec les différents acteurs du secteur, accompagnement aux différentes démarches : 1500 € HT soit 1800 € TTC 
- Accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif : 
2000 € HT soit 2400 € TTC
Les différentes missions feront l’objet d’une lettre de mission individuelle détaillée. »

De même, le compte rendu d’entretiens, toujours antérieur à la signature du contrat de réservation susvisé, reprend les objectifs et les axes d’investissements visés, à savoir la création d’une société civile immobilière, la mise en œuvre de deux investissements dans le cadre du dispositif fiscal PINEL, puis la souscription d’un placement d’assurance-vie. 
Or, si le programme îlot St Jean choisi ultérieurement par Madame [F] est bien cité à titre d’exemple dans ce document, une notice descriptive du programme, des plans d’appartements proposés ainsi qu’une vue d’ensemble de l’immeuble étant joints en annexe, Madame [F] ne peut en déduire que les conditions du plan de financement prévues par le contrat de réservation (non visé) s’imposaient alors à la société BAC-K CONSEILS, celle-ci n’ayant pris aucun engagement en ce sens. 

En outre, il ressort des différents mails et messages téléphoniques échangés entre les trois parties, versés aux débats par la défenderesse, que la société BAC-K CONSEILS justifie des diligences accomplies pour obtenir une offre de prêt, étant rappelé qu’il était prévu qu’une SCI entre Madame [F] et ses deux enfants soit préalablement constituée avant que celle-ci n’investisse dans un programme immobilier.
De plus, si la défenderesse ne communique pas de justificatif de dépôt d’une demande de prêt, il est constant que dès le 19 mars 2021, Monsieur [W] (gérant de la société BAC-K CONSEILS) a informé Monsieur [G] (de la société CALLIDEO) du retard pris par l’établissement bancaire quant à l’étude du dossier de Madame [F].
La requérante indique d’ailleurs dans ses écritures, reprochant à la partie adverse un retard de cinq mois, que la demande de prêt a bien été déposée cinq mois plus tard.

Enfin, concernant la simulation de prêt communiquée par la société BAC-K CONSEILS le 22 octobre 2021, si le document produit par Madame [F] ne constitue pas une offre, il n’est néanmoins pas en contradiction avec les engagements pris par la défenderesse « d’accompagnement à la recherche d’un financement ». 
De même, les échanges de mails entre les parties les dix jours précédents cette simulation mettent en évidence un désaccord de Madame [F] quant à certaines conditions fixées par la banque, particulièrement concernant la mise en place d’un nantissement, la société BAC-K CONSEILS proposant en retour d’autres alternatives en termes d’assurance.

Dès lors, alors qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles n’est démontré de la part de la société BAC-K CONSEILS, Madame [F] n’est donc pas fondée à invoquer une quelconque indemnisation au titre de la part de chance de réalisation de l’investissement immobilier.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire. 

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la société BAC-K CONSEILS

La défenderesse sollicite le paiement de la facture du 24 mars 2022 d’un montant de 4900 euros, celle-ci se décomposant ainsi :
– BILAN PATRIMONIAL suivant lettre de mission du 28/01/2020. Coût global 1200€ TTC Acompte versé suite à facture N°20-02-83 500€ TTC- 583.33€ HT
– Accompagnement à la réalisation d’un investissement immobilier locatif, suite lettre de mission du 28/01/20206 15000€ HT
– Accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif, suivant lettre de mission du 28/02/2020 – 2000€ HT
– Soit un total de 4900 euros TTC. 

S’agissant du bilan patrimonial, alors qu’un acompte a été versé, Madame [F] rappelle les termes de la lettre de mission détaillant les étapes de la réalisation d’un bilan patrimonial, ajoutant « Présentation de l’étude complète sous forme d’un livrable remis aux clients à la suite de l’entretien de restitution. Cet entretien sera à réaliser au plus tard dans les trois semaines suivant le retour de la lettre de mission signée avec le versement d’un acompte équivalent à 50% des honoraires.
Honoraires Bilan patrimonial : 1000€ HT soit 1200€ TTC ».

Or, si la société BAC-K CONSEILS se prévaut de l’article 3-1 de la lettre de mission, rappelant que « les prestations de conseil (…) devront être exécutées par le Conseiller dans le cadre d’une obligation de moyen et non de résultat », elle demeure silencieuse sur l’absence de production du livrable visé ou même de la réalisation d’un entretien dans les trois semaines suivant le retour de la lettre de mission, quand bien même le compte-rendu d’entretiens du 14 décembre 2020 fait effectivement état de préconisations tenant compte du patrimoine et de la situation familiale de la requérante.

De même, s’agissant des deux missions d’accompagnement visées, force est de constater que la défenderesse n’explique pas davantage les raisons pour lesquelles elles n’ont pas fait l’objet d’une lettre de mission individuelle détaillée, tout comme l’absence de remise d’un « rapport de mission », tel que prévu par les conditions générales de la lettre de mission.

Néanmoins, Madame [F] ne peut pas affirmer que la société BAC-K CONSEILS n’aurait pas exécuté ses obligations, le compte-rendu d’entretiens, constituant un « support écrit dans lequel il formalisera ses conseils et ses préconisations », mettant en évidence les propositions d’investissement immobilier. La requérante soutient d’ailleurs que la société BAC-K CONSEILS a été son intermédiaire avec la société CALLIDEO. 

Il en va de même pour l’accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif, les diligences de la défenderesse ayant été précédemment reprises. 

Par conséquent, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de la société BAC-K CONSEILS, à hauteur de 4200 euros TTC (1500 €+2000 € avec la TVA de 20%), et de condamner en conséquence Madame [F] au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [L] [F], partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner Madame [L] [F] à verser à la société BAC-K CONSEILS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Madame [L] [F] à l’encontre de la société CALLIDEO,

DEBOUTE Madame [L] [F] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société BAC-K CONSEILS,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS la somme de 4 200 euros TTC au titre de la facture du 24 mars 2022,

DEBOUTE la société BAC-K CONSEILS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [L] [F] à supporter les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE Madame [L] [F] à verser à la société BAC-K CONSEILS la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [F] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit. 

En foi de quoi la présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

 R.G N° : N° RG 22/06153 - N° Portalis DB2H-W-B7G-W5ZK

Jugement du 27 Juin 2024

N° de minute 

Affaire : 

Mme [L] [O] épouse [F]
C/
S.A.R.L. CALLIDEO,
S.A.R.L. BAC-K CONSEILS












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Me Marine BERTHIER
 - 75
Me Audrey-elise MICHEL
 - 1531











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 27 Juin 2024 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

Madame [L] [O] épouse [F]
née le 06 Octobre 1954 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Audrey-elise MICHEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CALLIDEO, 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

N’ayant pas constitué avocat - 

S.A.R.L. BAC-K CONSEILS, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marine BERTHIER, avocat au barreau de LYON




EXPOSE DU LITIGE

La SARL BAC-K CONSEILS est une société spécialisée en audit, conseil pour les affaires, courtier en opérations de banque et services de paiement, ainsi que courtier d’assurances en formation professionnelle. 

Au début de l’année 2020, Madame [F] s’est rapprochée de celle-ci dans l’objectif de gestion d’un capital et de réalisation d’un investissement immobilier.

Une lettre de mission a été signée entre les parties le 28 janvier 2020. 

La société BAC-K CONSEILS lui a transmis un compte-rendu le 14 décembre 2020 contenant entre autres une proposition d’investissement immobilier, cette dernière mentionnant notamment la possibilité d’acquisition d’un logement du programme îlot St Jean [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 11 janvier 2021, Madame [F] a signé un contrat de réservation avec la société CALLIDEO, société porteuse du programme îlot St Jean, ce contrat comportant notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 04 novembre 2021, le Conseil de Madame [F] a notifié à la société CALLIDEO la caducité du contrat de réservation en l’absence de levée de la condition suspensive relative au prêt ainsi qu’une demande de restitution du dépôt de garantie, à laquelle celle-ci s’est opposée. 

Le 05 novembre 2021, reprochant à la société BAC-K CONSEILS des manquements à ses obligations contractuelles, Madame [F] l’a mise en demeure de lui communiquer le justificatif du dépôt de la demande de prêt, considérant à défaut qu’il lui appartenait de supporter la perte financière liée à la non-levée de la condition suspensive.

Au terme d’actes séparés notifiés les 21 juin 2022 et 04 juillet 2022, Madame [F] a assigné les sociétés CALLIDEO et BAC-K CONSEILS devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de :
A titre principal : 
– prononcer la nullité du contrat de réservation régularisé entre elle et la société CALLIDEO ;
A titre subsidiaire : 
– condamner la société CALLIDEO à lui payer la somme de 10 342.50 euros en restitution du dépôt de garantie versé du fait de sa caducité pour non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,
A titre infiniment subsidiaire : 
– condamner la société BAC-K CONSEILS à lui payer la somme de 10 342.50 euros de dommages et intérêts en l’absence de restitution du dépôt de garantie ;
A défaut de nullité du contrat préliminaire : 
– condamner la société BAC-K CONSEILS à lui payer la somme de 20 685 euros de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance d’acquisition de l’appartement et de réalisation de l’investissement locatif visé.

Postérieurement à l’acte introductif d’instance, la société CALLIDEO a restitué à la demanderesse l’intégralité du dépôt de garantie visé. 




Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 02 mai 2023, Madame [L] [F] demande, sur le fondement des articles L261-15 et R261-27 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L313-40 et L313-41 du code de la consommation, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil de :

– Donner acte à Madame [F] qu’elle se désiste de ses demandes contre la société CALLIDEO compte tenu de la restitution du dépôt de garantie par le promoteur,
– Donner acte à Madame [F] qu’elle se désiste de sa demande de dommages et intérêts correspondant au montant du dépôt de garantie contre la société BAC-K CONSEILS,
– Condamner la société BAC-K CONSEILS à payer à Madame [F] la somme de 20 685 euros de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance d’acquisition de l’appartement et de réalisation de l’investissement immobilier locatif, outre intérêts au taux légal,
– Débouter la société BAC-K CONSEILS de toutes ses demandes, fins et prétentions contre Madame [F],
– Condamner la société CALLIDEO et la société BAC-K CONSEILS à payer à Madame [F] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société CALLIDEO et la société BAC-K CONSEILS aux entiers dépens de l’instance. 

Madame [F] souligne que la société BAC-K CONSEILS, professionnel dans la relation contractuelle qui les liait, avait connaissance du contrat de réservation, qu’elle devait nécessairement en tenir compte au titre de ses obligations contractuelles et de sa mission d’accompagnement, ce qu’elle n’a pas fait selon elle. 
Elle soutient qu’elle aurait donc dû déposer une demande de prêt au plus tard le 11 février 2021 mais qu’elle ne l’a fait que le 13 juillet suivant, ne lui transmettant une simulation que le 
22 octobre 2021.
Elle observe à ce titre que la société BAC-K CONSEILS communique une attestation de la BANQUE POPULAIRE antidatée au 23 septembre 2021, ne correspondant pas aux montants du prêt et de l’apport arrêtés entre les parties, et comportant un nantissement qui n’avait jamais été envisagé selon elle. 

Répondant aux observations adverses, elle souligne que le retard dans le règlement du dépôt de garantie, imputable à la défenderesse, n’emporte aucun effet sur le délai contractuel de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Elle sollicite ainsi une somme limitée à 10% du prix d’acquisition du bien à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de chance visée. 

S’agissant de la demande reconventionnelle de la société BAC-K CONSEILS, elle considère qu’elle doit en être déboutée compte-tenu de l’inexécution de ses obligations. 
Elle soutient d’abord qu’aucune lettre de mission individuelle ne lui a été transmise, qu’elle n’a reçu, contrairement aux stipulations contractuelles, aucun bilan patrimonial ou rapport de mission. Elle relève qu’un seul compte-rendu d’entretien du 14 décembre 2020 lui a été remis, n’ayant jamais été tenue informée des échanges entre la partie adverse et les différents protagonistes de l’opération, hormis quand la situation s’est avérée compromise. 

La SARL BAC-K CONSEILS sollicite, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, au terme de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 juin 2023, de :

– Débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société BAC-K CONSEILS,



A TITRE RECONVENTIONNEL,
– Condamner Madame [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS une somme de 4900 euros, correspondant au solde de la facture restant dû,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– Condamner Madame [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la même aux entiers dépens. 

La société BAC-K CONSEILS rappelle que la demande formulée par Madame [F], au titre d’une perte de chance, n’a été formulée dans son acte introductif d’instance qu’à titre subsidiaire, à défaut de nullité du contrat préliminaire et de restitution du dépôt de garantie, la société CALLIDEO lui ayant rendu.

Elle indique, alors que les travaux étaient à l’arrêt entre les mois de mars et mai 2021, qu’elle avait décidé avec l’accord de Madame [F] de mettre le projet en suspens, celui-ci n’ayant repris qu’après une visite de chantier le 07 juin 2021. 
Elle a pris ensuite contact avec un cabinet d’avocats, les statuts de la SCI ayant été signés par les parties le 29 juillet suivant, déposant dès le 08 juillet 2021 une demande de financement à laquelle la Banque Populaire a répondu favorablement le 23 septembre suivant. 
Elle fait valoir les nombreuses démarches qu’elle a entreprises, communiquant les échanges entre les parties.
Elle reproche à Madame [F] d’avoir sollicité le report de rendez-vous et d’avoir répondu tardivement à ses sollicitations alors que la banque avait besoin de documents complémentaires pour finaliser le dossier de prêt. 
Alors que l’assurance proposée par l’établissement bancaire alourdissait le coût total du crédit, la défenderesse soutient qu’une proposition de substitution par un nantissement avait été proposée à Madame [F] qui l’avait refusée. 
Elle rappelle avoir ensuite poursuivi ses recherches pour satisfaire ses demandes, la BANQUE POPULAIRE certifiant à ce titre avoir accordé, le 23 septembre 2021, un financement à la SCI, la proposition transmise à la requérante le 22 octobre suivant ne visant qu’à satisfaire la volonté de cette dernière en matière d’assurance et non de financement.

Elle rappelle que le compte-rendu qu’elle a établi le 14 décembre 2020 ne fait état que de propositions, exemples de financement, et aucunement des conditions précises de financement souhaitées par Madame [F].
Elle fait valoir de même qu’aucun délai n’est mentionné dans la lettre de mission quant à sa mission d’accompagnement, que celle-ci ne détaille aucune condition de financement.
Elle ajoute qu’elle n’est en tout état de cause pas partie au contrat de réservation.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en paiement, elle considère avoir effectué les diligences pour accompagner Madame [F] dans l’ensemble des missions visées par la lettre de mission du 28 janvier 2020.

La société CALLIDEO n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision rendue sera réputée contradictoire.

Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 mai 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 





MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 
En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur le désistement partiel à l’égard de la société CALLIDEO

Il ressort des dispositions des articles 385 et 395 du code de procédure civile que l’instance s’éteint à titre principal notamment par l’effet du désistement d’instance. 
Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, cette acceptation n’étant toutefois pas nécessaire lorsque le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
En l’espèce, alors que la société CALLIDEO n’a pas constitué avocat, il y a donc lieu de constater que Madame [F] ne maintient pas ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts formées à l’encontre de celle-ci, se désistant ainsi de son instance et de son action à son égard.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur la perte de chance

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. 
L’article 1199 du même code rappelle que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
L’article 1231-1 du code civil prévoit également que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour rappel, la perte de chance, invoquée au soutien de sa demande indemnitaire par Madame [F], s’analyse comme la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Pour qu’elle soit prise en compte, elle doit être réelle et sérieuse, c’est-à-dire que la probabilité de l’évènement allégué doit être réaliste, tout comme la chance doit avoir été réellement perdue. 
En l’espèce, le contrat de réservation signé le 11 janvier 2021 prévoit que :
 « L’acquéreur déclare que son acquisition sera financée de la façon suivante :
A l’aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 65 000 € environ
A l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d’un montant global de 150 000 euros (Taux 1,10% sur une durée de 20 ans) »
Mais également que « conformément à la Loi, les présentes ont lieu sous la condition suspensive de la réception d’une offre de prêt dont le montant est indiqué dans les Conditions Particulières. A cet effet, le Réservataire s’oblige à constituer et déposer son dossier de prêt auprès de l’organisme financier de son choix dans les 30 JOURS des présentes et à le justifier auprès du Réservant. »

Il est constant que seules la société CALLIDEO et Madame [F] étaient parties à ce contrat.


Or, il ne ressort ni du compte-rendu d’entretiens du 14 décembre 20220, ni de la lettre de mission bilan patrimonial signée le 28 janvier précédent, soit antérieurement à ladite convention, que la société BAC-K CONSEILS a pris un quelconque engagement de recherche d’un financement, dans le délai et aux conditions visés strictement par le contrat de réservation, à l’égard de la requérante.

En effet, il ressort de ladite lettre de mission les termes suivants :
« Missions d’accompagnement : 
- Accompagnement à la mise en place contrat d’assurance-vie de capitalisation et / ou de prévoyance : 300 € HT soit 360 € TTC 
- Accompagnement à la réalisation d’un investissement immobilier locatif : recherche du bien en fonction d’un cahier des charges établies en amont, mise en relation avec les différents acteurs du secteur, accompagnement aux différentes démarches : 1500 € HT soit 1800 € TTC 
- Accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif : 
2000 € HT soit 2400 € TTC
Les différentes missions feront l’objet d’une lettre de mission individuelle détaillée. »

De même, le compte rendu d’entretiens, toujours antérieur à la signature du contrat de réservation susvisé, reprend les objectifs et les axes d’investissements visés, à savoir la création d’une société civile immobilière, la mise en œuvre de deux investissements dans le cadre du dispositif fiscal PINEL, puis la souscription d’un placement d’assurance-vie. 
Or, si le programme îlot St Jean choisi ultérieurement par Madame [F] est bien cité à titre d’exemple dans ce document, une notice descriptive du programme, des plans d’appartements proposés ainsi qu’une vue d’ensemble de l’immeuble étant joints en annexe, Madame [F] ne peut en déduire que les conditions du plan de financement prévues par le contrat de réservation (non visé) s’imposaient alors à la société BAC-K CONSEILS, celle-ci n’ayant pris aucun engagement en ce sens. 

En outre, il ressort des différents mails et messages téléphoniques échangés entre les trois parties, versés aux débats par la défenderesse, que la société BAC-K CONSEILS justifie des diligences accomplies pour obtenir une offre de prêt, étant rappelé qu’il était prévu qu’une SCI entre Madame [F] et ses deux enfants soit préalablement constituée avant que celle-ci n’investisse dans un programme immobilier.
De plus, si la défenderesse ne communique pas de justificatif de dépôt d’une demande de prêt, il est constant que dès le 19 mars 2021, Monsieur [W] (gérant de la société BAC-K CONSEILS) a informé Monsieur [G] (de la société CALLIDEO) du retard pris par l’établissement bancaire quant à l’étude du dossier de Madame [F].
La requérante indique d’ailleurs dans ses écritures, reprochant à la partie adverse un retard de cinq mois, que la demande de prêt a bien été déposée cinq mois plus tard.

Enfin, concernant la simulation de prêt communiquée par la société BAC-K CONSEILS le 22 octobre 2021, si le document produit par Madame [F] ne constitue pas une offre, il n’est néanmoins pas en contradiction avec les engagements pris par la défenderesse « d’accompagnement à la recherche d’un financement ». 
De même, les échanges de mails entre les parties les dix jours précédents cette simulation mettent en évidence un désaccord de Madame [F] quant à certaines conditions fixées par la banque, particulièrement concernant la mise en place d’un nantissement, la société BAC-K CONSEILS proposant en retour d’autres alternatives en termes d’assurance.

Dès lors, alors qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles n’est démontré de la part de la société BAC-K CONSEILS, Madame [F] n’est donc pas fondée à invoquer une quelconque indemnisation au titre de la part de chance de réalisation de l’investissement immobilier.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire. 

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la société BAC-K CONSEILS

La défenderesse sollicite le paiement de la facture du 24 mars 2022 d’un montant de 4900 euros, celle-ci se décomposant ainsi :
– BILAN PATRIMONIAL suivant lettre de mission du 28/01/2020. Coût global 1200€ TTC Acompte versé suite à facture N°20-02-83 500€ TTC- 583.33€ HT
– Accompagnement à la réalisation d’un investissement immobilier locatif, suite lettre de mission du 28/01/20206 15000€ HT
– Accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif, suivant lettre de mission du 28/02/2020 – 2000€ HT
– Soit un total de 4900 euros TTC. 

S’agissant du bilan patrimonial, alors qu’un acompte a été versé, Madame [F] rappelle les termes de la lettre de mission détaillant les étapes de la réalisation d’un bilan patrimonial, ajoutant « Présentation de l’étude complète sous forme d’un livrable remis aux clients à la suite de l’entretien de restitution. Cet entretien sera à réaliser au plus tard dans les trois semaines suivant le retour de la lettre de mission signée avec le versement d’un acompte équivalent à 50% des honoraires.
Honoraires Bilan patrimonial : 1000€ HT soit 1200€ TTC ».

Or, si la société BAC-K CONSEILS se prévaut de l’article 3-1 de la lettre de mission, rappelant que « les prestations de conseil (…) devront être exécutées par le Conseiller dans le cadre d’une obligation de moyen et non de résultat », elle demeure silencieuse sur l’absence de production du livrable visé ou même de la réalisation d’un entretien dans les trois semaines suivant le retour de la lettre de mission, quand bien même le compte-rendu d’entretiens du 14 décembre 2020 fait effectivement état de préconisations tenant compte du patrimoine et de la situation familiale de la requérante.

De même, s’agissant des deux missions d’accompagnement visées, force est de constater que la défenderesse n’explique pas davantage les raisons pour lesquelles elles n’ont pas fait l’objet d’une lettre de mission individuelle détaillée, tout comme l’absence de remise d’un « rapport de mission », tel que prévu par les conditions générales de la lettre de mission.

Néanmoins, Madame [F] ne peut pas affirmer que la société BAC-K CONSEILS n’aurait pas exécuté ses obligations, le compte-rendu d’entretiens, constituant un « support écrit dans lequel il formalisera ses conseils et ses préconisations », mettant en évidence les propositions d’investissement immobilier. La requérante soutient d’ailleurs que la société BAC-K CONSEILS a été son intermédiaire avec la société CALLIDEO. 

Il en va de même pour l’accompagnement à la recherche de financement pour l’investissement immobilier locatif, les diligences de la défenderesse ayant été précédemment reprises. 

Par conséquent, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de la société BAC-K CONSEILS, à hauteur de 4200 euros TTC (1500 €+2000 € avec la TVA de 20%), et de condamner en conséquence Madame [F] au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [L] [F], partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner Madame [L] [F] à verser à la société BAC-K CONSEILS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Madame [L] [F] à l’encontre de la société CALLIDEO,

DEBOUTE Madame [L] [F] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société BAC-K CONSEILS,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la société BAC-K CONSEILS la somme de 4 200 euros TTC au titre de la facture du 24 mars 2022,

DEBOUTE la société BAC-K CONSEILS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [L] [F] à supporter les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE Madame [L] [F] à verser à la société BAC-K CONSEILS la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [F] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit. 

En foi de quoi la présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1199, code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code de la construction et de l'habitation L261-15, code de la construction et de l'habitation R261-27). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-07-03T18:14:11.523Z.