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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 3ème chambre civile, 9 décembre 2024, n° 23/03552

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 10 novembre 2022, régularisé par l'intermédiaire de l'agence immobilière LAFORET [Localité 6], la SARL [Adresse 9] a conclu un compromis de vente au bénéfice de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] portant sur un terrain à bâtir cadastré section AB n°[Cadastre 4], sis [Adresse 1], à [Localité 6], pour une superficie de 5 ares et 62 centiares.

Le prix de vente du terrain a été fixé à 79 000 euros, outre les frais de vente à hauteur de 7 300 euros environ, et le coût prévisionnel de construction a été estimé à hauteur de 160.000 euros. Le détail du financement de Monsieur et Madame [Y] est composé d'un apport personnel de 60 000 euros et d'un prêt immobilier de 186 300 euros. La promesse de vente a été conclue sous les conditions suspensives de l'obtention du prêt et d'un permis de construire par les acquéreurs. 

La somme de 3 950 euros a été déposée par Monsieur et Madame [Y] à titre d'acompte entre les mains de Maître [D] [S] notaire à [Localité 6], choisi pour séquestre, outre une provision de 350 euros sur les frais d'acte notarié, par virement en date du 15 novembre 2022. 

La première demande de permis de construire, déposée le 13 décembre 2022 par Monsieur [E] [Y], a été refusé le 06 février 2023. La seconde demande, déposée par ce dernier le 16 février 2023, a été accepté par arrêté en date du 13 avril 2023. 

Parallèlement, Monsieur et Madame [Y] se sont vus refuser les 05 et 30 mai 2023 par la Banque Populaire Bourgogne Franche Comté et le 21 juin 2023 par le [Adresse 7] leurs demandes de prêt immobilier.

Par courrier recommandé du 08 juin 2023, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI a rappelé aux époux [Y] qu’ils s’étaient engagés à déposer dans les plus brefs délai des dossiers complets de demande de prêts d’un montant de 186 300 euros sur une durée de 25 ans auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques, à justifier des dites demandes dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande et à réceptionner la ou les offres de prêt au plu tard le 10 mars 2023. Elle a informé ces derniers que cette date et les termes du compromis concernant les demande de prêts n’avaient pas été respectés et leur a réclamé le paiement de la somme de 7 900 euros en application de la clause pénale. 

Par courrier recommandé du 20 juin 2023, Monsieur et Madame [Y] se sont opposés à cette demande, soulignant avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention des financements et la réalisation du projet, et ont sollicité le remboursement des sommes versées par virement de 4 300 euros.

Par courrier recommandé de leur conseil en date du 12 septembre 2023, revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, Monsieur et Madame [Y] ont mis en demeure la SARL [Adresse 9] de leur rembourser sous quinzaine la somme de 4 300 euros.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 14 décembre 2023 aux fins d'obtenir le remboursement de la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S] et l'indemnisation de leur préjudice.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour échange des pièces et des conclusions, et a été retenue à l'audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur et Madame [Y], représentés par leur conseil, s'en rapportent à leurs conclusions n° 1 et aux pièces qu'ils déposent. Ils demandent ainsi au tribunal de : 
- condamner la SARL [Adresse 9] à leur rembourser la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S], 
- condamner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI à leur verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- débouter la SARL [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes, 
- condamner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SARL [Adresse 9] aux entiers dépens. 


Au soutien de leur demande de remboursement, les époux [Y] font valoir, sur le fondement des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation, que lorsque la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'est pas réalisée, toute somme versée à l'avance par l'acquéreur doit être intégralement remboursée. Ils précisent qu'ils n'ont pas obtenu dans un premier temps leur permis de construire, mais qu’ensuite de l’acceptation de leur seconde demande, avec l’accord du lotisseur, ils n’ont plus pu prétendre auprès des établissements financiers à l’octroi de prêt dans les conditions stipulées à l’acte compte tenu de l’évolution du marché immobilier, ce qui constitue une cause extérieure, imprévisible et irrésistible. Ils soutiennent que si la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI entendait se prévaloir du compromis de vente régularisé, celui-ci serait alors devenu caduc faute pour eux d’avoir obtenu leur permis de construire, mais que la défenderesse a accepté de déroger aux clauses du dit compromis en leur permettant de déposer une nouvelle demande de permis de construire, de sorte qu’elle ne peut plus se prévaloir du non-respect des autres conditions prévues dans le contrat. Ils soulignent qu’ils justifient de trois refus de prêt, ce qui signifie que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt n'est pas réalisée et qu'ils sont bien fondés à obtenir le remboursement de la somme de 3 950 euros versée en la comptabilité de Maître [S] à titre de dépôt de garantie. 

S'agissant de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, les époux [Y] soutiennent que la défenderesse a reçu trois mises en demeure lui enjoignant de rembourser les sommes, mais qu’elle n'a pas répondu à deux d'entre elles et n'est pas allée chercher le dernier recommandé. 

Enfin, pour s'opposer aux demandes reconventionnelles de la SARL [Adresse 9], les époux [Y] affirment qu'ils n'ont pas volontairement refusé d'acquérir le bien puisqu'ils ont déposé un permis modificatif permettant d’obtenir l’accord de la mairie et ont sollicité un courtier pour gérer leurs demandes de prêt. 

De son côté, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI, représentée par son conseil, s'en rapporte à ses conclusions écrites n° 2 et aux pièces qu'elle dépose. Elle demande ainsi au tribunal de :
- débouter Monsieur et Madame [Y] de l’intégralité de leurs demandes,
A titre reconventionnel, 
- condamner Monsieur et Madame [Y] à lui verser la somme de 7 900 euros à titre de dommages et intérêts, 
- ordonner la libération des fonds détenus par Maître [D] [S], séquestre, à son profit d’un montant de 3 950 euros,
En toute hypothèse,
- condamner Monsieur et Madame [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance. 

Pour s'opposer à la demande de restitution de l’acompte des époux [Y], la SARL [Adresse 9], se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, soutient que les acquéreurs doivent accomplir toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt dans les délais prévus et selon les termes du contrat, sous peine de voir réputée accomplie la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle soutient que les demandeurs ont déposé leur première demande de prêt le jour de l'expiration du délai prévu aux termes du compromis et les deux suivantes hors délai et que ces derniers n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, de sorte qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt laquelle est dès lors réputée accomplie et que l’acompte ne peut leur être restitué.

En réponse aux moyens adverses, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI fait valoir d’une part que Monsieur et Madame [Y] ont renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques du dépassement du délai pour la réalisation de la condition suspensive de l’acte de permis de construire et que celle-ci a bien été réalisée suite à l’acceptation de leur deuxième demande, de sorte que le compromis de vente n’est pas devenu caduc. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, si le compromis de vente est devenu caduc, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est imputable aux époux [Y] qui n'ont pas respecté le plan local d'urbanisme dans leur première demande. 

La défenderesse fait valoir d’autre part que les époux [Y] pouvaient parfaitement déposer des demandes de prêt avant l'obtention du permis de construire et que ces derniers ne peuvent se retrancher derrière une prétendue augmentation des taux pour justifier la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt alors qu’ils ont déposé, hors délai, des demandes de prêt d’un montant supérieur à celui contractuellement prévu. 

S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame [Y], la SARL [Adresse 9] affirme qu'elle n'a commis aucune résistance abusive ou injustifiée, et qu'elle a elle-même subi un préjudice du fait de la non-réalisation de la vente en raison de leur négligence. 

À l'appui de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, la défenderesse, se fondant sur les termes du compromis de vente, soutient qu’elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts en raison de la négligence des époux [Y] dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et que son préjudice peut être évalué à 10% du prix de la vente. 

Enfin, au soutien de sa demande de conservation de l'acompte, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI fait valoir que les fonds doivent être libérés à son profit. 

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour l’exposé complet des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions sus-visées.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, prorogé au 09 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de restitution de l'acompte

Aux termes de l'article 1103 du code civil, "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". 

L'article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que "La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ". 

L’article 1304-3 du dit code précise que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, “Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.”

L’article 1304-6 du même code précise que :
“L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.”

L’article L313-40 du code de la consommation dispose que “L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.”

L’article L 313-41 du dit code précise que “Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.”

En l'espèce, les époux [Y] et la SARL [Adresse 9] ont conclu un compromis de vente le 10 novembre 2022, prévoyant notamment deux conditions suspensives distinctes, à savoir l'obtention d'un permis de construire et l'obtention d'un prêt. 

- Sur la condition suspensive d'obtention du permis de construire 

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire par les acquéreurs, le compromis de vente stipule que la demande d'autorisation doit être conforme aux règles d'urbanisme pour une maison d'habitation et qu'elle doit être déposée dans le délai de 45 jours à compter de la signature du compromis. Le contrat ajoute que la condition suspensive est considérée comme réalisée en cas d'obtention d'une autorisation purgée de tout recours et conformes aux caractéristiques visées. Le contrat précise que la vente est caduque du fait de la non-obtention de l'autorisation dans un délai de 60 jours à compter du dépôt de la demande. 

Compte tenu de la teneur de la clause du compromis de vente, et en particulier au regard de la faculté accordée à l’acquéreur de renoncer au bénéfice de la condition suspensive en cas d’un recours contentieux du permis dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, il y a lieu de considérer que la condition suspensive d’obtention du permis de construire était prévue dans l’intérêt exclusif des acquéreurs.

Les époux [Y] ont déposé une première demande de permis de construire le 13 décembre 2022, soit 33 jours après la signature du compromis, et se sont vus opposer un refus par arrêté en date du 6 février 2023, soit 55 jours après le dépôt de leur demande. 

Toutefois, les demandeurs n'ont pas invoqué la caducité du compromis de vente au terme du délai des 60 jours après le dépôt de leur première demande. Ils ont choisi de déposer une seconde demande le 16 février 2023 et ont reçu un accord par arrêté en date du 13 avril 2023. 

Monsieur et Madame [Y] ont donc renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, de sorte qu’il ne saurait invoquer désormais la caducité du compromis de vente et ce alors que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire est réalisée. 

- Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt 

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs ont déclaré dans le compromis de vente que le prix de celle-ci sera payé pour partie avec l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation, pour un montant maximum total de 186 300 euros, sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 2,50% hors assurance. Les acquéreurs se sont engagés à déposer dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant à ces caractéristiques, auprès d'au moins deux établissements financiers ou banques ayant son siège social en France, la réception de cette ou ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 10 mars 2023. 

Le contrat précise qu'en cas de refus de prêt, les acquéreurs doivent justifier des diligences accomplies pour l'obtention du ou des prêts, par la production de deux refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités, précisant la date du dépôt de la demande de prêt, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. 

Enfin, le compromis de vente précise que les acquéreurs pourront recouvrer leur acompte en démontrant que la condition n'est pas défaillie de leur fait et qu'ils justifient avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de leur ou leurs prêts. Si la condition est défaillie de leur fait, le montant de l'acompte restera acquis au vendeur. En cas de différend entre les parties portant la responsabilité de cette défaillance, celles-ci donnent au séquestre l’autorisation de conserver les fonds jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive portant sur le sort de cet acompte ou jusqu’à l’obtention d’un accord amiable entre elles constaté dans un écrit.

Il appartient aux bénéficiaires qui sollicitent la protection de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt en raison de la défaillance de celle-ci, de démontrer outre cette défaillance, qu'ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.

En l'espèce, les époux [Y] justifient de trois refus de prêt provenant de deux banques différentes portant sur les demandes suivantes :
- une première demande déposée le 10 mars 2023 auprès de la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté portant sur un prêt immobilier à hauteur de 200 738 euros sur 300 mois, sans indication du taux d’intérêt, refusée le 05 mai 2023,
- une seconde demande déposée le 28 avril 2023 auprès de la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté portant sur un prêt immobilier à hauteur de 186 300 euros sur 300 mois, sans indication du taux d’intérêt, refusée le 30 mai 2023,
- une troisième demande déposée auprès du [Adresse 8] sans indication de date, portant sur quatre prêts immobiliers d’un montant total de 210 093 euros, sur 180 mois pour l’un des prêts et 300 mois pour les trois autres, aux taux respectifs de 0 %, 3,50 %, 3,05 % et 3,78 %.


Force est de constater qu’alors que les demandeurs s’étaient engagés à déposer des dossiers complets de demande de prêts dans les plus brefs délais, ils ont attendu la date butoir mentionnée pour réceptionner les offres de prêt correspondantes pour effectuer leur première demande, la seconde ayant été déposé au-delà du délai fixé et la troisième n’étant pas datée.

Par ailleurs, les trois demandes de prêts ne respectent pas les caractéristiques prévues contractuellement par dépassement du montant, de la durée et/ou du taux d’intérêt, étant précisé que pour deux d’entre elle, le taux d’intérêt demandé n’est pas mentionné.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que les demandeurs ont donc empêché la réalisation de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie.

Monsieur et Madame [Y] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S], laquelle, sera, conformément aux termes du compromis de vente conclu entre les parties, remise à la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [Y] 

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

Les demandeurs sollicitent la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, Monsieur et Madame [Y] ayant été déboutés de leur demande de restitution de l’acompte qu’ils ont versé, leur demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée, étant souligné au surplus que le compromis de vente prévoyait expressément qu’en cas de différend entre les parties portant la responsabilité de cette défaillance, le séquestre était autorisé à conserver les fonds jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive portant sur le sort de cet acompte.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [Adresse 9] 

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

La SARL LOTISSEMENT DU 23e RI sollicite la somme de 7 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Le compromis de vente conclu entre les parties prévoit que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur, le vendeur peut faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'obtention de dommages et intérêts.

Toutefois, la défenderesse se borne à soutenir qu’elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 10 % du prix de vente en raison de la négligence des époux [Y] sans justifier, ni même expliciter, le préjudice que lui aurait causé ladite négligence. 

La SARL [Adresse 9] sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


Sur les demandes accessoires 

Les époux [Y], parties perdantes à titre principal, seront déboutés de leur demande d’indemnité judiciaire et condamnés aux dépens de l’instance. 

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur et Madame [Y] à payer à la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande en restitution de la somme de 3 950 euros versée par eux à titre d'acompte,

Ordonne la libération de l'acompte de 3 950 euros, séquestré par Maître [D] [S], notaire à [Localité 6], au profit de la SARL [Adresse 9],

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

Déboute la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 

Condamne Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] à payer à la SARL [Adresse 9] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision,

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le greffier Le président
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

3e chambre civile

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2024


N° RG 23/03552 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GSIA

N° minute : 24/00123 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y]
né le 25 Août 1976 à [Localité 11] ( MAROC)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Guillaume GOSSWEILER avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

Madame [H] [V] épouse [Y]
née le 31 Août 1988 à [Localité 10] (MAROC)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume GOSSWEILER avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 9] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 842.109.233
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric GUTTON avocat au barreau de Lyon, substitué par Me Benoit DE BOYSSON, substitué par Me Philippe VILLEFRANCHE, avocats au barreau de l’Ain

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame POMATHIOS, 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Septembre 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024


copies délivrées le à :
Monsieur [E] [Y]
Madame [H] [V] épouse [Y]
S.A.R.L. LOTISSEMENT DU 23E RI

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le à :
S.A.R.L. [Adresse 9] 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 10 novembre 2022, régularisé par l'intermédiaire de l'agence immobilière LAFORET [Localité 6], la SARL [Adresse 9] a conclu un compromis de vente au bénéfice de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] portant sur un terrain à bâtir cadastré section AB n°[Cadastre 4], sis [Adresse 1], à [Localité 6], pour une superficie de 5 ares et 62 centiares.

Le prix de vente du terrain a été fixé à 79 000 euros, outre les frais de vente à hauteur de 7 300 euros environ, et le coût prévisionnel de construction a été estimé à hauteur de 160.000 euros. Le détail du financement de Monsieur et Madame [Y] est composé d'un apport personnel de 60 000 euros et d'un prêt immobilier de 186 300 euros. La promesse de vente a été conclue sous les conditions suspensives de l'obtention du prêt et d'un permis de construire par les acquéreurs. 

La somme de 3 950 euros a été déposée par Monsieur et Madame [Y] à titre d'acompte entre les mains de Maître [D] [S] notaire à [Localité 6], choisi pour séquestre, outre une provision de 350 euros sur les frais d'acte notarié, par virement en date du 15 novembre 2022. 

La première demande de permis de construire, déposée le 13 décembre 2022 par Monsieur [E] [Y], a été refusé le 06 février 2023. La seconde demande, déposée par ce dernier le 16 février 2023, a été accepté par arrêté en date du 13 avril 2023. 

Parallèlement, Monsieur et Madame [Y] se sont vus refuser les 05 et 30 mai 2023 par la Banque Populaire Bourgogne Franche Comté et le 21 juin 2023 par le [Adresse 7] leurs demandes de prêt immobilier.

Par courrier recommandé du 08 juin 2023, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI a rappelé aux époux [Y] qu’ils s’étaient engagés à déposer dans les plus brefs délai des dossiers complets de demande de prêts d’un montant de 186 300 euros sur une durée de 25 ans auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques, à justifier des dites demandes dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande et à réceptionner la ou les offres de prêt au plu tard le 10 mars 2023. Elle a informé ces derniers que cette date et les termes du compromis concernant les demande de prêts n’avaient pas été respectés et leur a réclamé le paiement de la somme de 7 900 euros en application de la clause pénale. 

Par courrier recommandé du 20 juin 2023, Monsieur et Madame [Y] se sont opposés à cette demande, soulignant avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention des financements et la réalisation du projet, et ont sollicité le remboursement des sommes versées par virement de 4 300 euros.

Par courrier recommandé de leur conseil en date du 12 septembre 2023, revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, Monsieur et Madame [Y] ont mis en demeure la SARL [Adresse 9] de leur rembourser sous quinzaine la somme de 4 300 euros.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 14 décembre 2023 aux fins d'obtenir le remboursement de la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S] et l'indemnisation de leur préjudice.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour échange des pièces et des conclusions, et a été retenue à l'audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur et Madame [Y], représentés par leur conseil, s'en rapportent à leurs conclusions n° 1 et aux pièces qu'ils déposent. Ils demandent ainsi au tribunal de : 
- condamner la SARL [Adresse 9] à leur rembourser la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S], 
- condamner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI à leur verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- débouter la SARL [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes, 
- condamner la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SARL [Adresse 9] aux entiers dépens. 


Au soutien de leur demande de remboursement, les époux [Y] font valoir, sur le fondement des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation, que lorsque la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'est pas réalisée, toute somme versée à l'avance par l'acquéreur doit être intégralement remboursée. Ils précisent qu'ils n'ont pas obtenu dans un premier temps leur permis de construire, mais qu’ensuite de l’acceptation de leur seconde demande, avec l’accord du lotisseur, ils n’ont plus pu prétendre auprès des établissements financiers à l’octroi de prêt dans les conditions stipulées à l’acte compte tenu de l’évolution du marché immobilier, ce qui constitue une cause extérieure, imprévisible et irrésistible. Ils soutiennent que si la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI entendait se prévaloir du compromis de vente régularisé, celui-ci serait alors devenu caduc faute pour eux d’avoir obtenu leur permis de construire, mais que la défenderesse a accepté de déroger aux clauses du dit compromis en leur permettant de déposer une nouvelle demande de permis de construire, de sorte qu’elle ne peut plus se prévaloir du non-respect des autres conditions prévues dans le contrat. Ils soulignent qu’ils justifient de trois refus de prêt, ce qui signifie que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt n'est pas réalisée et qu'ils sont bien fondés à obtenir le remboursement de la somme de 3 950 euros versée en la comptabilité de Maître [S] à titre de dépôt de garantie. 

S'agissant de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, les époux [Y] soutiennent que la défenderesse a reçu trois mises en demeure lui enjoignant de rembourser les sommes, mais qu’elle n'a pas répondu à deux d'entre elles et n'est pas allée chercher le dernier recommandé. 

Enfin, pour s'opposer aux demandes reconventionnelles de la SARL [Adresse 9], les époux [Y] affirment qu'ils n'ont pas volontairement refusé d'acquérir le bien puisqu'ils ont déposé un permis modificatif permettant d’obtenir l’accord de la mairie et ont sollicité un courtier pour gérer leurs demandes de prêt. 

De son côté, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI, représentée par son conseil, s'en rapporte à ses conclusions écrites n° 2 et aux pièces qu'elle dépose. Elle demande ainsi au tribunal de :
- débouter Monsieur et Madame [Y] de l’intégralité de leurs demandes,
A titre reconventionnel, 
- condamner Monsieur et Madame [Y] à lui verser la somme de 7 900 euros à titre de dommages et intérêts, 
- ordonner la libération des fonds détenus par Maître [D] [S], séquestre, à son profit d’un montant de 3 950 euros,
En toute hypothèse,
- condamner Monsieur et Madame [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance. 

Pour s'opposer à la demande de restitution de l’acompte des époux [Y], la SARL [Adresse 9], se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, soutient que les acquéreurs doivent accomplir toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt dans les délais prévus et selon les termes du contrat, sous peine de voir réputée accomplie la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle soutient que les demandeurs ont déposé leur première demande de prêt le jour de l'expiration du délai prévu aux termes du compromis et les deux suivantes hors délai et que ces derniers n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, de sorte qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt laquelle est dès lors réputée accomplie et que l’acompte ne peut leur être restitué.

En réponse aux moyens adverses, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI fait valoir d’une part que Monsieur et Madame [Y] ont renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques du dépassement du délai pour la réalisation de la condition suspensive de l’acte de permis de construire et que celle-ci a bien été réalisée suite à l’acceptation de leur deuxième demande, de sorte que le compromis de vente n’est pas devenu caduc. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, si le compromis de vente est devenu caduc, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est imputable aux époux [Y] qui n'ont pas respecté le plan local d'urbanisme dans leur première demande. 

La défenderesse fait valoir d’autre part que les époux [Y] pouvaient parfaitement déposer des demandes de prêt avant l'obtention du permis de construire et que ces derniers ne peuvent se retrancher derrière une prétendue augmentation des taux pour justifier la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt alors qu’ils ont déposé, hors délai, des demandes de prêt d’un montant supérieur à celui contractuellement prévu. 

S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame [Y], la SARL [Adresse 9] affirme qu'elle n'a commis aucune résistance abusive ou injustifiée, et qu'elle a elle-même subi un préjudice du fait de la non-réalisation de la vente en raison de leur négligence. 

À l'appui de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, la défenderesse, se fondant sur les termes du compromis de vente, soutient qu’elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts en raison de la négligence des époux [Y] dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et que son préjudice peut être évalué à 10% du prix de la vente. 

Enfin, au soutien de sa demande de conservation de l'acompte, la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI fait valoir que les fonds doivent être libérés à son profit. 

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour l’exposé complet des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions sus-visées.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, prorogé au 09 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de restitution de l'acompte

Aux termes de l'article 1103 du code civil, "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". 

L'article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que "La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ". 

L’article 1304-3 du dit code précise que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil, “Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.”

L’article 1304-6 du même code précise que :
“L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.”

L’article L313-40 du code de la consommation dispose que “L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.”

L’article L 313-41 du dit code précise que “Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.”

En l'espèce, les époux [Y] et la SARL [Adresse 9] ont conclu un compromis de vente le 10 novembre 2022, prévoyant notamment deux conditions suspensives distinctes, à savoir l'obtention d'un permis de construire et l'obtention d'un prêt. 

- Sur la condition suspensive d'obtention du permis de construire 

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire par les acquéreurs, le compromis de vente stipule que la demande d'autorisation doit être conforme aux règles d'urbanisme pour une maison d'habitation et qu'elle doit être déposée dans le délai de 45 jours à compter de la signature du compromis. Le contrat ajoute que la condition suspensive est considérée comme réalisée en cas d'obtention d'une autorisation purgée de tout recours et conformes aux caractéristiques visées. Le contrat précise que la vente est caduque du fait de la non-obtention de l'autorisation dans un délai de 60 jours à compter du dépôt de la demande. 

Compte tenu de la teneur de la clause du compromis de vente, et en particulier au regard de la faculté accordée à l’acquéreur de renoncer au bénéfice de la condition suspensive en cas d’un recours contentieux du permis dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, il y a lieu de considérer que la condition suspensive d’obtention du permis de construire était prévue dans l’intérêt exclusif des acquéreurs.

Les époux [Y] ont déposé une première demande de permis de construire le 13 décembre 2022, soit 33 jours après la signature du compromis, et se sont vus opposer un refus par arrêté en date du 6 février 2023, soit 55 jours après le dépôt de leur demande. 

Toutefois, les demandeurs n'ont pas invoqué la caducité du compromis de vente au terme du délai des 60 jours après le dépôt de leur première demande. Ils ont choisi de déposer une seconde demande le 16 février 2023 et ont reçu un accord par arrêté en date du 13 avril 2023. 

Monsieur et Madame [Y] ont donc renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, de sorte qu’il ne saurait invoquer désormais la caducité du compromis de vente et ce alors que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire est réalisée. 

- Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt 

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, les acquéreurs ont déclaré dans le compromis de vente que le prix de celle-ci sera payé pour partie avec l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation, pour un montant maximum total de 186 300 euros, sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 2,50% hors assurance. Les acquéreurs se sont engagés à déposer dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant à ces caractéristiques, auprès d'au moins deux établissements financiers ou banques ayant son siège social en France, la réception de cette ou ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 10 mars 2023. 

Le contrat précise qu'en cas de refus de prêt, les acquéreurs doivent justifier des diligences accomplies pour l'obtention du ou des prêts, par la production de deux refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités, précisant la date du dépôt de la demande de prêt, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. 

Enfin, le compromis de vente précise que les acquéreurs pourront recouvrer leur acompte en démontrant que la condition n'est pas défaillie de leur fait et qu'ils justifient avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de leur ou leurs prêts. Si la condition est défaillie de leur fait, le montant de l'acompte restera acquis au vendeur. En cas de différend entre les parties portant la responsabilité de cette défaillance, celles-ci donnent au séquestre l’autorisation de conserver les fonds jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive portant sur le sort de cet acompte ou jusqu’à l’obtention d’un accord amiable entre elles constaté dans un écrit.

Il appartient aux bénéficiaires qui sollicitent la protection de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt en raison de la défaillance de celle-ci, de démontrer outre cette défaillance, qu'ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.

En l'espèce, les époux [Y] justifient de trois refus de prêt provenant de deux banques différentes portant sur les demandes suivantes :
- une première demande déposée le 10 mars 2023 auprès de la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté portant sur un prêt immobilier à hauteur de 200 738 euros sur 300 mois, sans indication du taux d’intérêt, refusée le 05 mai 2023,
- une seconde demande déposée le 28 avril 2023 auprès de la Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté portant sur un prêt immobilier à hauteur de 186 300 euros sur 300 mois, sans indication du taux d’intérêt, refusée le 30 mai 2023,
- une troisième demande déposée auprès du [Adresse 8] sans indication de date, portant sur quatre prêts immobiliers d’un montant total de 210 093 euros, sur 180 mois pour l’un des prêts et 300 mois pour les trois autres, aux taux respectifs de 0 %, 3,50 %, 3,05 % et 3,78 %.


Force est de constater qu’alors que les demandeurs s’étaient engagés à déposer des dossiers complets de demande de prêts dans les plus brefs délais, ils ont attendu la date butoir mentionnée pour réceptionner les offres de prêt correspondantes pour effectuer leur première demande, la seconde ayant été déposé au-delà du délai fixé et la troisième n’étant pas datée.

Par ailleurs, les trois demandes de prêts ne respectent pas les caractéristiques prévues contractuellement par dépassement du montant, de la durée et/ou du taux d’intérêt, étant précisé que pour deux d’entre elle, le taux d’intérêt demandé n’est pas mentionné.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que les demandeurs ont donc empêché la réalisation de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie.

Monsieur et Madame [Y] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 3 950 euros consignée entre les mains de Maître [D] [S], laquelle, sera, conformément aux termes du compromis de vente conclu entre les parties, remise à la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [Y] 

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

Les demandeurs sollicitent la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, Monsieur et Madame [Y] ayant été déboutés de leur demande de restitution de l’acompte qu’ils ont versé, leur demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée, étant souligné au surplus que le compromis de vente prévoyait expressément qu’en cas de différend entre les parties portant la responsabilité de cette défaillance, le séquestre était autorisé à conserver les fonds jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive portant sur le sort de cet acompte.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [Adresse 9] 

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

La SARL LOTISSEMENT DU 23e RI sollicite la somme de 7 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Le compromis de vente conclu entre les parties prévoit que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur, le vendeur peut faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'obtention de dommages et intérêts.

Toutefois, la défenderesse se borne à soutenir qu’elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 10 % du prix de vente en raison de la négligence des époux [Y] sans justifier, ni même expliciter, le préjudice que lui aurait causé ladite négligence. 

La SARL [Adresse 9] sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


Sur les demandes accessoires 

Les époux [Y], parties perdantes à titre principal, seront déboutés de leur demande d’indemnité judiciaire et condamnés aux dépens de l’instance. 

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur et Madame [Y] à payer à la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande en restitution de la somme de 3 950 euros versée par eux à titre d'acompte,

Ordonne la libération de l'acompte de 3 950 euros, séquestré par Maître [D] [S], notaire à [Localité 6], au profit de la SARL [Adresse 9],

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

Déboute la SARL LOTISSEMENT DU 23e RI de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 

Condamne Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] à payer à la SARL [Adresse 9] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [V] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision,

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le greffier Le président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code de la consommation L313-1, code civil 1304-4, code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code civil 1304-6, code de la construction et de l'habitation L261-15). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-12-18T19:50:01.929Z.