Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, CH GENERALISTE A, 28 avril 2026, n° 23/02130

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 19 février 2021 dressé en l’étude de Maître [Q] [H], notaire à [Localité 4], la SAS SMB Provence, en qualité de promettante et M. [L] [E] et Mme [B] [D], en qualité de bénéficiaires, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], au prix de 590 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 19 mai 2021 à 16 heures et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 59 000 euros. 

Elle était assortie de diverses conditions suspensives dont une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier.

Le gérant de la SAS SMB Provence a donné son accord à une prorogation de la promesse jusqu’au 28 mai 2021. 

Par lettre recommandée avec accusé du 2 mai 2022, M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont sollicité de la SAS SMB Provence la restitution de la première partie de l’indemnité d’immobilisation versée par leurs soins entre les mains de Maître [H], notaire, soit la somme de 29 500 euros. 

M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont fait assigner la SAS SMB Provence, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, devant la présente juridiction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1103, 1188 et suivants, 1231-1, 1231-5, 1304-3, 1304-6 du code civil et 514 du code de procédure civile, M. [L] [E] et Mme [B] [D] demandent à la juridiction de :
- à titre principal :
- condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 29 500 euros avec intérêts de retard à compter du 28 mai 2021 et ce, avec capitalisation, - condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 2 922,02 euros arrêtée au 1er février 2026 à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de réparation du préjudice financier, 
- condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,- débouter la SAS SMB Provence de l’intégralité de ses prétentions. 
Ils soutiennent avoir respecté leurs obligations contractuelles dans le cadre de leur demande de prêt et estiment en conséquence être légitimes à obtenir la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent avoir déposé et obtenu leurs demandes et refus de prêts dans le délai initialement prévu par la promesse, lesquels respectaient les stipulations contractuelles. Ils expliquent que quand bien même il serait retenu un défaut de notification des refus de prêts dans les délais fixés par la promesse, cela ne constitue pas une faute sanctionnée par une réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention du prêt. Ils réfutent les accusations tendant à prétendre que la prolongation de la durée de la promesse de vente aurait été instrumentalisée dans l’unique but de s’en prévaloir pour leur refus de prêt hors délai, celle-ci ayant été consentie par l’ensemble des parties dans le but d’obtenir le prêt. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1101, 1103, 1124, 1304, 1304-3 et 1304-6 du code civil, la SAS SMB Provence demande à la juridiction de :
- à titre principal, débouter M. [L] [E] et Mme [B] [D] de l’ensemble de leurs prétentions, 
- à titre reconventionnel :
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de
 81 000 euros au titre des préjudices subis, 
- en tout état de cause : 
- ordonner la jonction de cette procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 24/05117, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] aux entiers dépens.

Elle soutient que M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont sollicité une prorogation de la promesse de vente uniquement afin de pouvoir se prévaloir des refus de prêts, alors qu’ils étaient hors délai. Elle explique que la prorogation est intervenue postérieurement à l’échéance de la condition suspensive, laquelle n’a pas fait l’objet d’une prorogation. 
Elle ajoute que les éléments produits au dossier s’agissant des demandes de prêt ne permettent pas de s’assurer de leur conformité aux stipulations contractuelles, entraînant la réalisation fictive de la condition suspensive et le bénéfice à son profit de l’indemnité d’immobilisation, dont elle sollicite le versement du solde.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 2 février 2026 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 février 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la demande de jonction

En application des articles 367 et suivants du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Dans le cadre de la mise en état, cette demande a déjà été formulée mais rejetée par le juge de la mise en état, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur celle-ci, en l’absence d’éléments nouveaux. 

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En application de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public”.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, selon acte authentique du 19 février 2021 dressé en l’étude de Maître [Q] [H], notaire à [Localité 4], la SAS SMB Provence, en qualité de promettante et M. [L] [E] et Mme [B] [D], en qualité de bénéficiaires, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], au prix de 590 000 euros.

La promesse a été consentie jusqu’au 19 mai 2021 à 16 heures.

L’acte authentique stipulait une indemnité d’immobilisation libellée comme suit en page 8 et 9 de l’acte “En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par la suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CINQUANTE-NEUF MILLE EUROS (59 000,00.EUR)(...)”

Il n’est pas contesté que la première partie de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 29 500 euros, a été versée par M. [L] [E] et Mme [B] [D] en comptabilité de l’étude notariale. 

Le sort de cette partie d’indemnité d’immobilisation est prévu en page 9 de l’acte en ces termes :“Le sort de cette somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,
b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans les deux cas suivants :
- dans le cas où le BENEFICIAIRE fait usage de la faculté de rétractation prévue à l’article [Etablissement 1] 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dans les conditions indiquées ci-avant, dans la mesure où il peut s’en prévaloir ;
- dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,
c) Elle sera également restituée au BENEFICIAIRE dans les cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt susvisée, c’est à dire si le ou les prêt(s) que le BENEFICIAIRE a pu déclarer ci-dessus vouloir solliciter ne lui était pas accordé aux conditions de montant, de durée et de charge de remboursement ci-dessus définis, mais à la condition expresse que le BENEFICIAIRE justifie d’avoir sollicité le financement qui lui est nécessaire et s’être vu opposer un refus par une banque ou un établissement financier.
Pour pouvoir prétendre, à cette restitution, le BENEFICIAIRE devra produire la réponse par simple lettre de l’organisme sollicité par lui, l’informant du refus du prêt.
D) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, sauf le cas de carence du PROMETTANT. 
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.(...)”

S’agissant du sort du surplus de l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé en page 9 :“B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (29 500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.”

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Compte tenu du litige opposant les parties, il convient de déterminer si la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans l’acte, a été ou non réalisée, et d’en déterminer les raisons.

L’acte prévoit une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt libellée comme suit en page 10 : “le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : tout organisme prêteur.
- Montant maximal de la somme empruntée : CINQ CENT SOIXANTE-DOUZE MILLE SIX CENTS EUROS (572 600, 00 EUR),
- Durée maximale de remboursement : 20 ans.
- Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60 % l’an (hors assurances).
- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil . 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 19 avril 2021(....) 
L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. 
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 2] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jour décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. (...)
Refus de prêt-justification 
Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

Il n’est pas contesté que M. [L] [E] et Mme [B] [D] n’ont pas levé l’option dans les délais de la promesse. 

Il est justifié d’un accord du gérant de la SAS SMB Provence pour “une prorogation de la promesse signé le 19/02/2021 chez maître [G], avec les consorts [E] jusqu’au 28 mai 2021".
Cet accord porte sur le délai d’expiration de la promesse, mais ne fait pas état d’une modification du délai contractuel pour justifier de l’obtention d’une offre de prêt, lequel était fixé au 19 avril 2021.

Il est produit aux débats deux attestations de refus de prêt immobilier.
La première en date du 9 mars 2021, émane de la Banque Populaire et atteste du dépôt au 2 mars 2021 d’une demande de prêt immobilier par M. [E] d’un montant de 560 000 euros sur 20 mois, laquelle a été rééditée par ce même organisme bancaire le 10 mars 2021 mentionnant désormais une durée de prêt de 240 mois.
La seconde, en date du 9 avril 2021 émane du Crédit Agricole et atteste d’une demande de prêt immobilier de M. et Mme [E] d’un montant de 572 600 euros sur une durée de 240 mois. 

Il résulte des échanges de mails versés au dossier, que M. [E] a communiqué à l’étude de Maître [F], son notaire, deux attestations de refus de prêt émanant de ces deux organismes, le 12 mai 2021, lesquelles ont été communiquées par les soins de ce dernier, le 18 mai 2021 au notaire de la SAS SMB Provence. 

M. [L] [E] et Mme [B] [D] justifient ainsi d’au moins deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires.
Il ne peut être retenu à leur encontre une faute de n’avoir pas communiqué leurs refus d’offres de prêt à la SAS SMB Provence et au notaire avant la date butoir contractuelle du 19 avril 2021, faute de prorogation de celle-ci, dès lors que cette date n’entraînait pas aux termes du contrat, la réalisation fictive de la condition suspensive, mais ouvrait seulement un délai au promettant pour mettre en demeure les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, permettant ensuite de se prévaloir de la réalisation fictive en cas de défaillance.

En revanche, ils ne produisent pas leurs demandes de prêt.
Or, les deux refus de prêts communiqués aux débats ne font pas mention notamment du taux d’intérêts sollicité lors des demandes de prêts et ne permettent pas en conséquence d’établir leur correspondance avec une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

En conséquence, aux termes de la promesse de vente, la première partie de l’indemnité d’immobilisation ne peut être restituée aux bénéficiaires et reste acquise au promettant, faute pour M. [L] [E] et Mme [B] [D] de démontrer avoir effectué des demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles au regard notamment du taux d’intérêt contractuel, entraînant la réalisation fictive de la condition suspensive.
S’agissant du solde de l’indemnité d’immobilisation, et conformément aux stipulations contractuelles, dès lors que la condition suspensive est réputée accomplie et que l’acte n’a pas été signé du seul fait de M. [L] [E] et Mme [B] [D], elle est due à la SAS SMB Provence.

En conséquence, au regard des prétentions respectives des parties dont la juridiction est saisie, il convient de rejeter la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 29 500 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation, de même que celle en paiement des sommes de 2 922, 02 et 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et moral, à défaut de faute commise par la SAS SMB Provence.

En l’espèce, et s’agissant de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation qui est due au promettant, la SAS SMB Provence, les parties s’accordent pour la qualifier de clause pénale susceptible de modération ou d’augmentation dans le cas où celle-ci serait manifestement excessive ou dérisoire.

Au regard de cette qualification, et compte tenu des faits de l’espèce et notamment de la durée de l’immobilisation, il y a lieu de modérer son montant et de condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 4 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, représentant le solde de celle-ci, mais sans qu’il n’y ait lieu à prononcer une astreinte pour en garantir le paiement.

Sur la demande de la SAS SMB Provence en condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à des dommages et intérêts

En l’espèce, la SAS SMB Provence sollicite la condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 81 000 euros en réparation de son préjudice financier.

Toutefois, faute de justifier de la réalité de celui-ci, ses demandes à ce titre seront rejetées.
Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus. 

Sur les demandes accessoires

M. [L] [E] et Mme [B] [D], succombants, seront condamnés aux dépens de l’instance.

La SAS SMB Provence ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que M. [L] [E] et Mme [B] [D] soient condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SAS SMB Provence en jonction du présent dossier avec le dossier RG n°24/5117,

REJETTE la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à la somme de 29 500 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à des dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 4 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une astreinte,

REJETTE la demande de la SAS SMB Provence en condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à des dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]


JUGEMENT DU :

28 avril 2026



RÔLE : N° RG 23/02130 - N° Portalis DBW2-W-B7H-L2HU


AFFAIRE :

[L], [Y], [C], [S] [E]

C/


S.A.S. SMB PROVENCE



[Localité 2])
le
à
SCP [I]
Me Emmanuel MOLINA
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
SCP [I]
Me Emmanuel MOLINA

















N°2026/
CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [L], [Y], [C], [S] [E]
né le 16 mai 1967 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1] [Localité 4]

Madame [B], [U], [A] [D] épouse [E]
née le 05 juin 1966 à [Localité 5]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés tous deux par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

S.A.S. SMB PROVENCE 
inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 878438969
Prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] 

représentée par Me Emmanuel MOLINA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par Me AYDIN, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier 

DÉBATS 

A l’audience publique du 09 février 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 et prorogé au 28 avril 2026 avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
 
JUGEMENT 

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier



FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 19 février 2021 dressé en l’étude de Maître [Q] [H], notaire à [Localité 4], la SAS SMB Provence, en qualité de promettante et M. [L] [E] et Mme [B] [D], en qualité de bénéficiaires, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], au prix de 590 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 19 mai 2021 à 16 heures et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 59 000 euros. 

Elle était assortie de diverses conditions suspensives dont une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier.

Le gérant de la SAS SMB Provence a donné son accord à une prorogation de la promesse jusqu’au 28 mai 2021. 

Par lettre recommandée avec accusé du 2 mai 2022, M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont sollicité de la SAS SMB Provence la restitution de la première partie de l’indemnité d’immobilisation versée par leurs soins entre les mains de Maître [H], notaire, soit la somme de 29 500 euros. 

M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont fait assigner la SAS SMB Provence, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, devant la présente juridiction.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1103, 1188 et suivants, 1231-1, 1231-5, 1304-3, 1304-6 du code civil et 514 du code de procédure civile, M. [L] [E] et Mme [B] [D] demandent à la juridiction de :
- à titre principal :
- condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 29 500 euros avec intérêts de retard à compter du 28 mai 2021 et ce, avec capitalisation, - condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 2 922,02 euros arrêtée au 1er février 2026 à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de réparation du préjudice financier, 
- condamner la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,- débouter la SAS SMB Provence de l’intégralité de ses prétentions. 
Ils soutiennent avoir respecté leurs obligations contractuelles dans le cadre de leur demande de prêt et estiment en conséquence être légitimes à obtenir la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent avoir déposé et obtenu leurs demandes et refus de prêts dans le délai initialement prévu par la promesse, lesquels respectaient les stipulations contractuelles. Ils expliquent que quand bien même il serait retenu un défaut de notification des refus de prêts dans les délais fixés par la promesse, cela ne constitue pas une faute sanctionnée par une réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention du prêt. Ils réfutent les accusations tendant à prétendre que la prolongation de la durée de la promesse de vente aurait été instrumentalisée dans l’unique but de s’en prévaloir pour leur refus de prêt hors délai, celle-ci ayant été consentie par l’ensemble des parties dans le but d’obtenir le prêt. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1101, 1103, 1124, 1304, 1304-3 et 1304-6 du code civil, la SAS SMB Provence demande à la juridiction de :
- à titre principal, débouter M. [L] [E] et Mme [B] [D] de l’ensemble de leurs prétentions, 
- à titre reconventionnel :
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de
 81 000 euros au titre des préjudices subis, 
- en tout état de cause : 
- ordonner la jonction de cette procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 24/05117, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] aux entiers dépens.

Elle soutient que M. [L] [E] et Mme [B] [D] ont sollicité une prorogation de la promesse de vente uniquement afin de pouvoir se prévaloir des refus de prêts, alors qu’ils étaient hors délai. Elle explique que la prorogation est intervenue postérieurement à l’échéance de la condition suspensive, laquelle n’a pas fait l’objet d’une prorogation. 
Elle ajoute que les éléments produits au dossier s’agissant des demandes de prêt ne permettent pas de s’assurer de leur conformité aux stipulations contractuelles, entraînant la réalisation fictive de la condition suspensive et le bénéfice à son profit de l’indemnité d’immobilisation, dont elle sollicite le versement du solde.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 2 février 2026 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 février 2026.


MOTIFS 

Sur la demande de jonction

En application des articles 367 et suivants du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Dans le cadre de la mise en état, cette demande a déjà été formulée mais rejetée par le juge de la mise en état, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur celle-ci, en l’absence d’éléments nouveaux. 

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En application de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public”.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, selon acte authentique du 19 février 2021 dressé en l’étude de Maître [Q] [H], notaire à [Localité 4], la SAS SMB Provence, en qualité de promettante et M. [L] [E] et Mme [B] [D], en qualité de bénéficiaires, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], au prix de 590 000 euros.

La promesse a été consentie jusqu’au 19 mai 2021 à 16 heures.

L’acte authentique stipulait une indemnité d’immobilisation libellée comme suit en page 8 et 9 de l’acte “En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par la suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CINQUANTE-NEUF MILLE EUROS (59 000,00.EUR)(...)”

Il n’est pas contesté que la première partie de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 29 500 euros, a été versée par M. [L] [E] et Mme [B] [D] en comptabilité de l’étude notariale. 

Le sort de cette partie d’indemnité d’immobilisation est prévu en page 9 de l’acte en ces termes :“Le sort de cette somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,
b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans les deux cas suivants :
- dans le cas où le BENEFICIAIRE fait usage de la faculté de rétractation prévue à l’article [Etablissement 1] 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dans les conditions indiquées ci-avant, dans la mesure où il peut s’en prévaloir ;
- dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,
c) Elle sera également restituée au BENEFICIAIRE dans les cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt susvisée, c’est à dire si le ou les prêt(s) que le BENEFICIAIRE a pu déclarer ci-dessus vouloir solliciter ne lui était pas accordé aux conditions de montant, de durée et de charge de remboursement ci-dessus définis, mais à la condition expresse que le BENEFICIAIRE justifie d’avoir sollicité le financement qui lui est nécessaire et s’être vu opposer un refus par une banque ou un établissement financier.
Pour pouvoir prétendre, à cette restitution, le BENEFICIAIRE devra produire la réponse par simple lettre de l’organisme sollicité par lui, l’informant du refus du prêt.
D) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, sauf le cas de carence du PROMETTANT. 
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.(...)”

S’agissant du sort du surplus de l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé en page 9 :“B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (29 500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.”

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Compte tenu du litige opposant les parties, il convient de déterminer si la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans l’acte, a été ou non réalisée, et d’en déterminer les raisons.

L’acte prévoit une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt libellée comme suit en page 10 : “le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : tout organisme prêteur.
- Montant maximal de la somme empruntée : CINQ CENT SOIXANTE-DOUZE MILLE SIX CENTS EUROS (572 600, 00 EUR),
- Durée maximale de remboursement : 20 ans.
- Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60 % l’an (hors assurances).
- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil . 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 19 avril 2021(....) 
L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. 
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 2] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jour décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. (...)
Refus de prêt-justification 
Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

Il n’est pas contesté que M. [L] [E] et Mme [B] [D] n’ont pas levé l’option dans les délais de la promesse. 

Il est justifié d’un accord du gérant de la SAS SMB Provence pour “une prorogation de la promesse signé le 19/02/2021 chez maître [G], avec les consorts [E] jusqu’au 28 mai 2021".
Cet accord porte sur le délai d’expiration de la promesse, mais ne fait pas état d’une modification du délai contractuel pour justifier de l’obtention d’une offre de prêt, lequel était fixé au 19 avril 2021.

Il est produit aux débats deux attestations de refus de prêt immobilier.
La première en date du 9 mars 2021, émane de la Banque Populaire et atteste du dépôt au 2 mars 2021 d’une demande de prêt immobilier par M. [E] d’un montant de 560 000 euros sur 20 mois, laquelle a été rééditée par ce même organisme bancaire le 10 mars 2021 mentionnant désormais une durée de prêt de 240 mois.
La seconde, en date du 9 avril 2021 émane du Crédit Agricole et atteste d’une demande de prêt immobilier de M. et Mme [E] d’un montant de 572 600 euros sur une durée de 240 mois. 

Il résulte des échanges de mails versés au dossier, que M. [E] a communiqué à l’étude de Maître [F], son notaire, deux attestations de refus de prêt émanant de ces deux organismes, le 12 mai 2021, lesquelles ont été communiquées par les soins de ce dernier, le 18 mai 2021 au notaire de la SAS SMB Provence. 

M. [L] [E] et Mme [B] [D] justifient ainsi d’au moins deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires.
Il ne peut être retenu à leur encontre une faute de n’avoir pas communiqué leurs refus d’offres de prêt à la SAS SMB Provence et au notaire avant la date butoir contractuelle du 19 avril 2021, faute de prorogation de celle-ci, dès lors que cette date n’entraînait pas aux termes du contrat, la réalisation fictive de la condition suspensive, mais ouvrait seulement un délai au promettant pour mettre en demeure les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, permettant ensuite de se prévaloir de la réalisation fictive en cas de défaillance.

En revanche, ils ne produisent pas leurs demandes de prêt.
Or, les deux refus de prêts communiqués aux débats ne font pas mention notamment du taux d’intérêts sollicité lors des demandes de prêts et ne permettent pas en conséquence d’établir leur correspondance avec une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

En conséquence, aux termes de la promesse de vente, la première partie de l’indemnité d’immobilisation ne peut être restituée aux bénéficiaires et reste acquise au promettant, faute pour M. [L] [E] et Mme [B] [D] de démontrer avoir effectué des demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles au regard notamment du taux d’intérêt contractuel, entraînant la réalisation fictive de la condition suspensive.
S’agissant du solde de l’indemnité d’immobilisation, et conformément aux stipulations contractuelles, dès lors que la condition suspensive est réputée accomplie et que l’acte n’a pas été signé du seul fait de M. [L] [E] et Mme [B] [D], elle est due à la SAS SMB Provence.

En conséquence, au regard des prétentions respectives des parties dont la juridiction est saisie, il convient de rejeter la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à leur payer la somme de 29 500 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation, de même que celle en paiement des sommes de 2 922, 02 et 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et moral, à défaut de faute commise par la SAS SMB Provence.

En l’espèce, et s’agissant de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation qui est due au promettant, la SAS SMB Provence, les parties s’accordent pour la qualifier de clause pénale susceptible de modération ou d’augmentation dans le cas où celle-ci serait manifestement excessive ou dérisoire.

Au regard de cette qualification, et compte tenu des faits de l’espèce et notamment de la durée de l’immobilisation, il y a lieu de modérer son montant et de condamner M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 4 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, représentant le solde de celle-ci, mais sans qu’il n’y ait lieu à prononcer une astreinte pour en garantir le paiement.

Sur la demande de la SAS SMB Provence en condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à des dommages et intérêts

En l’espèce, la SAS SMB Provence sollicite la condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à lui payer la somme de 81 000 euros en réparation de son préjudice financier.

Toutefois, faute de justifier de la réalité de celui-ci, ses demandes à ce titre seront rejetées.
Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus. 

Sur les demandes accessoires

M. [L] [E] et Mme [B] [D], succombants, seront condamnés aux dépens de l’instance.

La SAS SMB Provence ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que M. [L] [E] et Mme [B] [D] soient condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de la SAS SMB Provence en jonction du présent dossier avec le dossier RG n°24/5117,

REJETTE la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à la somme de 29 500 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de M. [L] [E] et Mme [B] [D] en condamnation de la SAS SMB Provence à des dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 4 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une astreinte,

REJETTE la demande de la SAS SMB Provence en condamnation de M. [L] [E] et Mme [B] [D] à des dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] à payer à la SAS SMB Provence la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [D] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1188, code civil 1304-3, code civil 1304-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00461
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1188, code civil 1304-3, code civil 1304-6
3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08647
en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1304-6
18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Chambéry · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01063
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1304-3, code civil 1304-6
18 juin 2026 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 25/00473
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1304-3, code civil 1304-6
29 avril 2026 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 24/00772
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3
4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Roanne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00367
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3
31 août 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02165
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3
12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04888
en commun : code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1188, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-04-28T18:04:25.139Z.