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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Chambéry, C1-CIVIL SUP 10000, 18 juin 2026, n° 24/01063

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 février 2023, reçu par Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [T] [C], Notaire à [Localité 5], Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] ont consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 6] ([Localité 7], [Adresse 4], cadastrés section ZP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et constitutifs d'une maison à usage d'habitation et d'un terrain attenant, contre un prix de 453 000 euros.

Expliquant que le contrat de promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 prévoyait une somme de 45 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation dont la moitié devait être versée dans les dix jours de la signature de l'acte, que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas respecté les obligations mises à leur charge pour lever les conditions suspensives, et que la promesse unilatérale n'a pas fait l'objet d'une réitération par acte notarié, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] ont, par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2024, fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de percevoir une somme globale de 45 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] demandent au tribunal :
- d'ordonner la libération du séquestre de 22 650 euros détenue entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- de condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- de débouter Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de leur demande de réduction de la clause pénale à 1 euro ;
- de les débouter de leurs demande de condamnation d’avoir à leur verser 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- de les condamner solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphanie BAUDOT.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, sur le fondement des articles 1104 et 1304 du Code civil, que la promesse unilatérale de vente comporte plusieurs conditions suspensives, que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas justifié de ce que les conditions suspensives étaient défaillies, que le refus d'offre de prêt émanant du CRÉDIT MUTUEL porte sur un prêt professionnel, que la demande de prêt est antérieure à la conclusion de la promesse unilatérale de vente, que les défendeurs ont attendu le mois d'août 2023 pour justifier de l'absence d'obtention d'un prêt alors qu'ils avaient jusqu'au 31 mai 2023 pour ce faire, que l'attestation émanant de la BANQUE POPULAIRE ne mentionne le dépôt d'aucun dossier, que le document émanant du CRÉDIT MUTUEL rappelle, par le montant prêté et la durée du prêt, le prêt relais que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] s'étaient engagés à souscrire s'ils ne parvenaient pas à vendre leurs biens situés à [Localité 8], qu'ils ne justifient d'aucune attestation de dépôt d'une demande de prêt, que l'attestation datant du 13 septembre 2023 émanant du CRÉDIT MUTUEL est en réalité une simple simulation de prêt, qu'il ressort de l'article L.313-41 du Code de la consommation que la condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois dans le cadre d'une demande tendant à l'obtention d'un prêt, qu'il ressort en réalité du dossier que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont acquis un autre bien et ont tenté de se délier de la promesse unilatérale de vente consentie à leur profit, et qu'ils sont donc à l'origine de la défaillance de la condition relative au financement, de sorte que celle-ci doit être réputée accomplie. Ils soutiennent que les défendeurs sont débiteurs de l'indemnité d'immobilisation qui s'élève à 45 300 euros, que la moitié de cette somme est actuellement séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q], que cette indemnité est un prix au sens de l'article 1231-5 du Code civil et non pas une clause pénale susceptible d'être révisée, qu'il convient de procéder à la fin du séquestre et de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] au payement du solde de cette indemnité, qu'il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité alors que Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] n'ont pas pu vendre leur bien immobilier et qu'ils ont dû abandonner leur projet, que l'immobilisation de ce bien n'a pas été brève, et que le montant de l'indemnité d'immobilisation n'est pas excessif. Ils s'opposent enfin à la demande reconventionnelle portant sur des dommages et intérêts aux motifs qu'ils n'ont commis aucune faute et que les défendeurs ne démontrent l'existence d'aucun préjudice, le fait que les parties ayant un désaccord sur l'interprétation de l'acte de promesse ne pouvant constituer une faute.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] demandent au tribunal :
- à titre principal :
* de débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de libération du séquestre de 22 650 euros détenu entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
* de les débouter de leur demande de condamnation solidaire à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
* d'ordonner la libération au profit de Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de la somme de 22 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [Q] ;
* de condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- à titre subsidiaire :
* de requalifier l’indemnité d’immobilisation, conventionnellement fixée, en clause pénale ;
* de réduire le montant de la clause pénale à 1 euro symbolique ;
- en tout état de cause :
* de débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
* de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
* de les condamner solidairement aux dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT.
A l'appui de leurs demandes, ils expliquent que la somme de 22 650 euros qui a été séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q] devait leur être restituée en cas de défaillance d'une ou plusieurs conditions, et que les deux conditions sont défaillies. Ils ajoutent, sur le fondement des articles 1304, 1304-3 et 1304-6 du Code civil, que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un financement, ils ont demandé dès le 1er février 2023 un prêt auprès du CRÉDIT MUTUEL et de la BANQUE POPULAIRE, que cette demande est postérieure à l'offre d'achat du 19 janvier 2023 qui a été acceptée par Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B], que la condition suspensive d'obtention du financement a fait l'objet d'un accord dès le 19 janvier 2023, que les attestations du CRÉDIT MUTUEL et de la BANQUE POPULAIRE mentionnent bien le projet d'acquisition de la maison située à [Localité 9], [Adresse 4], et que le dépôt des dossiers correspond donc au financement de la maison objet de la promesse unilatérale de vente. Ils ajoutent, sur le fondement de l'article L.313-24 du Code de la consommation, que les documents émis par les établissements bancaires mentionnent bien que les prêts sollicités sont des prêts immobiliers, que la mention « professionnelle » s'explique par le fait que le CRÉDIT MUTUEL gère les comptes professionnels de Monsieur [M] [P], qu'il appartenait aux demandeurs de mettre en demeure Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] d'avoir à justifier des démarches tendant à l'obtention d'un prêt, qu'aucune mise en demeure n'a été effectuée, et que les demandeurs ont renoncé à la faculté qui leur était offerte. Ils concluent sur ce point qu'ils justifient avoir accompli les démarches mises à leur charge, qu'il n'est pas démontré que leur comportement a entravé la réalisation de la condition suspensive, et qu'il s'agit d'une défaillance non fautive de cette condition, ce qui justifie le prononcé de la caducité de la promesse et la restitution à leur profit de la somme de 22 650 euros séquestrée. S'agissant de la condition liée à la vente de leurs lots de copropriété situés à [Localité 8], Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] font valoir qu'ils auraient dû vendre ces biens avant le 15 septembre 2023 au plus tard, qu'aucune notification de l'impossibilité de vendre ces biens n'était prévue à peine de sanction, qu'ils ont mis en vente les lots dès le 18 février 2023, qu'ils ont souscrit des mandats de vente auprès de deux agences après avoir fait des embellissements dans leurs biens, qu'ils ont déposé une demande d'offre de prêt relais le 26 mai 2023 auprès du CRÉDIT MUTUEL, que ce prêt leur est refusé le 13 septembre 2023, que les démarches effectuées ont donc été réalisées de façon régulière par rapport aux stipulations contractuelles, qu'ils n'ont réussi à vendre leur appartement que le 18 janvier 2024 contre un prix de 220 000 euros, et qu'ils ont pu acquérir un autre bien immobilier à cette date contre un prix de 329 000 euros. Se fondant sur les articles 1103 du Code civil et L.313-40 et L.314-41 du Code de la consommation, ils mentionnent qu'en raison de la défaillance des deux conditions suspensives contenues dans la promesse de vente, ils n'ont pas à verser la somme de 22 650 euros aux demandeurs, et la somme de 22 650 euros séquestrée doit leur être restituée. A titre reconventionnel, ils affirment, sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil, que Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] auraient dû leur restituer la somme séquestrée depuis deux ans, et que leur résistance leur a causé un préjudice matériel direct et certain, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, se fondant sur l'article 1231-5 du Code civil, ils soutiennent que l'indemnité d'immobilisation a été improprement qualifiée par les demandeurs, que cette indemnité vise non pas à réparer le préjudice subi par les demandeurs mais à sanctionner une éventuelle inexécution par les défendeurs, qu'il s'agit donc d'une clause pénale, que cette clause pénale doit être modulée en ce que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice subi du fait de la potentielle inexécution de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O], qu'ils ne produisent qu'un devis pour les containers de déménagement, que ces devis datent du 31 juillet 2023, soit à une date où les conditions n'étaient pas encore défaillies, que les demandeurs ne prouvent pas non plus une quelconque perte de chance d'avoir pu vendre leur maison, et qu'il convient donc de ramener la clause pénale à un montant symbolique.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 25 septembre 2025, l'affaire a été fixée et retenue à l'audience de plaidoiries du 19 janvier 2026, et mise en délibéré au 16 mars 2026, délibéré prorogé au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) les demandes relatives à l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1304-3 dudit Code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il est admis qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 13 novembre 1997, n°95-18.276).

En l'espèce, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] demandent de voir :
- ordonner la libération du séquestre de 22 650 euros détenue entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] demandent quant à eux de voir :
- débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de libération du séquestre de 22 650 euros détenu entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de condamnation solidaire à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- ordonner la libération au profit de Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de la somme de 22 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [Q].

Il convient de relever que les demandeurs produisent, en pièce n°2, l'acte notarié du 18 février 2023, reçu par Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [T] [C], Notaire à [Localité 5], aux termes duquel ils ont consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 9], [Adresse 4], cadastrés section ZP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et constitutifs d'une maison à usage d'habitation et d'un terrain attenant, contre un prix de 453 000 euros.

La lecture de la page n°5 de cet acte permet de comprendre que Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] sont identifiés dans l'acte comme étant « le PROMETTANT », et Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] comme étant « le BÉNÉFICIAIRE ».
Il apparaît également important de relever que l'acte notarié comporte, en page n°6, la mention selon laquelle « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2023 à 16 heures ».
S'agissant spécifiquement de l'indemnité d'immobilisation, il ressort des pages n°11 et 12 de la promesse unilatérale de vente, et plus particulièrement d'un paragraphe intitulé « Indemnité d'immobilisation », que :
« les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 45 300 euros représentant 10% du prix de vente. Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE versera, dans les dix jours des présentes, en la comptabilité du notaire soussigné, la somme de 22 650 euros représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée […]. 
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
- elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ;
- elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;
- elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées […].
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 22 650 euros, le BÉNÉFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ». 

En outre, il ressort de l'acte du 18 février 2023, et plus particulièrement des pages n°13 à 15 comportant une partie intitulé « RÉSERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES », l'existence de conditions suspensives particulières, telles que :
« Vente par le BÉNÉFICIAIRE d'un bien immobilier lui appartenant :
La réalisation des présentes est soumise à la vente par le BÉNÉFICIAIRE d'un bien immobilier lui appartenant, sis à [Localité 10] (Savoie), [Adresse 5] (appartement T4 + cave + garage). Cette vente, indispensable au BÉNÉFICIAIRE, aura pour effet de constituer son apport personnel au payement de la présente acquisition. Le BÉNÉFICIAIRE déclare […] que la date de réalisation de la vente qui sera stipulée dans l'avant contrat à conclure devra être antérieure à celle de la réalisation des présentes et en toute hypothèse être fixée au plus tard au 30 septembre 2023 […].
Il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n'est pas conclue dans le délai sus-indiqué, et sauf renonciation du BÉNÉFICIAIRE à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques. Il est également expressément convenu que si l'avant contrat relatif à la vente de ce bien n'était pas régularisé dans les quatre mois des présentes, soit le 15 juin 2023 au plus tard, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à demander un prêt relais auprès de tout établissement bancaire de son choix, pour une durée maximale de 24 mois d'un montant de 285 000 euros maximum au taux de 3,80% l'an. Il devra justifier de sa demande de prêt avant le 15 juillet 2023, et l'obtenir le 15 septembre 2023 au plus tard.
Condition suspensive d'obtention d'un prêt :
Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le payement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L.313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : tout organisme prêteur ;
- montant maximal de la somme empruntée : 140 000 euros ;
- durée maximale de remboursement : 25 ans ;
- durée minimale de remboursement : 20 ans ;
- taux nominal d'intérêts maximal : 3,30% l'an (hors assurance).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil […].
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

Il y a encore lieu de relever que l'acte susvisé comporte, en page n°8, un paragraphe intitulé « Carence » qui stipule que « la carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente […]. Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l'acquérir. Le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice ».

Ceci étant dit, il est constant que :
- Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont versé la somme de 22 650 euros mentionnée dans le paragraphe intitulée « Indemnité d'immobilisation », et correspondant à la première quote-part de cette indemnité ;
- cette somme de 22 650 euros a été consignée en l'étude de Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1] ;
- la vente n'a pas été réalisée à l'expiration du délai, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ayant, par courrier 13 septembre 2023 qu'ils produisent en pièce n°12, indiqué vouloir « dénoncer le compromis immobilier » portant sur le bien immobilier situé dans la commune de [Localité 9].

En outre, dans la mesure où le prix de vente projeté s'élevait à 453 000 euros outre des frais de vente de 32 000 euros, soit une somme totale de 485 000 euros mentionnée en page n°11 de l'acte notarié, et où aucun apport direct en numéraire n'est mentionné, il convient de constater que le payement de ce prix devait notamment être payé par :
- une somme de 140 000 euros issue d'un prêt ;
- une somme de 285 000 euros provenant de la vente de biens immobiliers appartenant à Monsieur [M] [P], ou à défaut issue d'un prêt relais.

Il doit être précisé que l'obtention de chacune de ces deux sources de financement correspond à une condition suspensive spécifique au regard des dispositions de la promesse unilatérale de vente.

S'agissant en premier lieu du prêt portant sur une somme de 140 000 euros, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] produisent :
- en pièce n°2, un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 9 août 2023, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant un refus de consentir aux défendeurs un crédit immobilier de 140 000 euros, au taux d'intérêt fixe de 3,85% sur une durée de 295 mois ;
- en pièce n°3, une attestation de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES daté du 11 août 2023, et mentionnant ne pas pouvoir octroyer un prêt sollicité dont les caractéristiques sont notamment :
* « Montant du prêt : 140 000 euros ;
* durée d'amortissement : 295 mois ;
* taux nominal annuel : 3,85% ».

Il convient de constater que si les défendeurs démontrent effectivement avoir reçu deux refus d'obtention de prêt et si le montant du prêt sollicité et la durée d'amortissement sont conformes aux stipulations de la promesse de vente, une durée de 295 mois équivalant à une durée égale entre 24 et 25 ans, le taux d'intérêts mentionné sur les pièces produites par les défendeurs est supérieur au taux mentionné dans la promesse unilatérale de vente, soit 3,30%.

Dès lors, il apparaît que les demandes de prêt formulées par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] afin d'obtenir la somme de 140 000 euros ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. 

Par ailleurs, les défendeurs ne soutiennent pas qu'ils se seraient vu refuser les prêts de toute façon, en raison de l'insuffisance de leurs capacités financières.

Il en résulte que l'accomplissement de la condition suspensive mentionnée dans la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 a été empêchée par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O].

Partant, et sans qu'il soit besoin de s'appesantir sur la date de demande de prêt, sur les dates des courriers comportant le refus de consentir un prêt, ou sur l'absence de mise en demeure des défendeurs par les demandeurs de justifier de démarches pour obtenir un prêt, il doit être considéré, au regard de l'article 1304-3 du Code civil, que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 140 000 euros, remboursable sur une durée allant de 20 à 25 ans et au taux d'intérêts de 3,30%, est réputée accomplie.

S'agissant en second lieu de la condition suspensive liée à la somme de 285 000 euros, il est constant que les biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 10] (Savoie) [Adresse 6], n'ont pas été vendus avant le 30 septembre 2023.

Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] produisent, en pièces n°5 et 6, deux mandats de vente, le premier confié à la SARL AILLEURS IMMOBILIER, daté du 6 mars 2023, concernant la vente du bien immobilier contre un prix de 267 000 euros outre un prix de 18 000 euros concernant le garage, avec un avenant au 26 avril 2023 comportant une baisse du prix à hauteur de 259 000 euros outre 18 000 euros concernant le garage, et le second confié à la société PROPRIETES-PRIVEES.COM le 6 juillet 2023, concernant la vente de l'ensemble des lots de copropriété contre un prix de 249 000 euros, avec un avenant le 10 août 2023 comportant une baisse de prix à hauteur de 239 900 euros.

Ces mandats, et particulièrement le premier mandat de vente, qui a été conclu relativement rapidement après la promesse, permettent d'établir que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] justifient avoir tenté de vendre les biens immobiliers situés à [Localité 8], et ce même s'il était nécessaire de baisser le prix escompté.

En outre sur ce point, aucune pièce du dossier ne permet d'établir que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont eu la possibilité de vendre ces biens immobiliers et qu'ils auraient refusé, de sorte qu'aucune faute ne peut leur être reprochée au titre de l'absence de vente de ces biens, une telle faute n'étant en tout état de cause pas soulevée ni décrite par les demandeurs dans leurs dernières conclusions.

Par ailleurs, en l'absence d'une telle vente, il appartenait à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] de chercher à obtenir un prêt relais, et de justifier de ces démarches, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans la promesse unilatérale de vente qui ont été précédemment rappelées.

A ce titre, les défendeurs produisent, en pièce n°12 :
- un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 1er septembre 2023, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant qu'après avoir été sollicité le 1er février 2023 aux fins de consentir un prêt immobilier de 285 000 euros au taux d'intérêt fixe de 3,80% sur une durée de 24 mois, le CRÉDIT MUTUEL était au regret de ne pas donner suite à une telle demande ;
- un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 13 septembre 2023, non signé, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant qu'après avoir été sollicité le 26 mai 2023 aux fins de consentir un prêt immobilier de 285 000 euros au taux d'intérêt fixe de 3,80% sur une durée de 24 mois, le CRÉDIT MUTUEL était au regret de ne pas donner suite à une telle demande.

L'absence de signature de l'un des courriers nécessite d'apprécier la valeur probatoire de cette pièce avec circonspection.

En outre, la mention, sur le second courrier, d'une date de demande de prêt au 1er février 2023 est de nature à remettre en cause la sincérité de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O], de leurs démarches tendant à vendre les biens immobiliers situés à [Localité 8].

Cependant, il a été dit précédemment qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir que les défendeurs n'ont pas engagé les démarches pour vendre ce bien, ni qu'ils ont refusé la vente alors que celle-ci aurait pu intervenir avant le 30 septembre 2023.

Ainsi, il convient de retenir que la brève durée écoulée entre l'acceptation de l'offre d'achat, datée du 19 janvier 2023 et produite en pièce n°1 par les défendeurs, et la demande de prêt doit être entendue comme l'anticipation par les défendeurs de difficultés futures dans la vente de leur bien immobilier.

A ce titre, il apparaît important de souligner qu'aucune mention figurant dans la promesse ne contraignait Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à déposer des demandes de prêt postérieurement à la signature de l'acte notarié du 18 février 2023, de sorte que les défendeurs peuvent se prévaloir de demandes de prêt antérieures si celles-ci sont conformes aux stipulations contractuelles.

A ce titre, il convient de relever que les caractéristiques du prêt mentionné par le CRÉDIT MUTUEL dans ses deux attestations sont conformes à celles figurant dans la promesse unilatérale de vente.

Enfin sur ce point, force est de constater que si Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] distinguent dans leurs conclusions une demande de prêt et une « sollicitation » d'une banque, sans pour autant expliquer cette distinction, ni étayer cette distinction par un quelconque moyen de droit, ni établir une liste de documents permettant de justifier de l'existence d'une demande de prêt contrairement à une « sollicitation », les mentions figurant dans les attestations, qui comportent le montant demandé, la durée et le taux d'intérêts, apparaissent suffisamment complètes pour pouvoir être comparées aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, et doivent donc être considérées comme provenant de demandes de prêt formulées par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O].

Toutefois, il y a lieu de relever que ces derniers n'ont transmis les courriers du CRÉDIT MUTUEL, et plus généralement l'information selon laquelle ils avaient fait des demandes de prêt relais, qu'avec leur courrier du 13 septembre 2023 dans lequel ils font part aux demandeurs de leur « intention de dénoncer le compromis ».

Il apparaît donc qu'ils n'ont pas justifié de leur demande de prêt avant le 15 juillet 2023.

Pour autant, il sera relevé que la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 ne mentionne aucune conséquence juridique à une telle absence d'information quant au prêt relais.

Dès lors, parce que la condition suspensive porte davantage sur la recherche d'obtention d'un prêt que sur l'information de cette recherche au profit de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], il convient de retenir que l'absence d'une telle information n'est pas constitutive d'un acte commis par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] qui aurait pu empêcher la survenance de cette condition.

Il ne peut donc être considéré que la condition suspensive liée à la vente des biens immobiliers situés à [Localité 8] ou à défaut l'obtention d'un prêt est réputée accomplie en raison d'un agissement fautif des défendeurs.

Il s'ensuit que l'ensemble des conditions suspensives figurant à la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 n'ont pas été « réalisées » ou accomplies au sens de l'article 1304-3 du Code civil.

Partant, compte tenu des dispositions de la promesse unilatérale de vente portant sur le devenir de la somme versée au titre de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation, la somme de 22 650 euros ne peut être imputée sur le prix de vente, puisque la vente n'a finalement pas été conclue, et elle ne peut être versée à Monsieur [S] [B] et à Madame [S] [L] en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives.

Par conséquent, il sera dit que la somme de 22 650 euros séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q] doit être restituée à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] sur présentation de ce jugement.

Par ailleurs, puisque toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées, les défendeurs ne sauraient être tenus de verser le surplus de l'indemnité d'immobilisation à Monsieur [S] [B] et à Madame [S] [L].

Par conséquent, la demande de ces derniers, tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, sera rejetée. 


B) Sur la demande reconventionnelle au payement de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts, aux motifs que l'acte de promesse unilatérale de vente prévoyait une restitution de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation consignée chez le notaire rédacteur de ladite promesse, que les demandeurs se sont abstenus de leur restituer la somme de 22 650 euros outre les intérêts, et que Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] n'ont pas pu se servir de cette somme pour acquérir un bien immobilier d'une surface plus importante que celle du bien immobilier qu'ils ont finalement acquis.

Il a certes été dit précédemment que Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] n'étaient fondés à solliciter le versement à leur profit de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation qui avait été séquestrée.

Cependant, même à supposer que le refus de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] de voir reverser la somme de 22 650 aux défendeurs serait constitutif d'un abus, il convient de relever que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ne produisent aucune pièce relative à l'achat d'un bien immobilier qu'ils invoquent, de sorte qu'il est impossible de constater que le bien acquis serait d'une surface moindre à ce lui objet de la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023, ou que la somme de 22 650 euros leur aurait permis d'acquérir un autre bien d'une surface supérieure.

En d'autres termes, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un quelconque préjudice.

Par conséquent, leur demande, formulée à titre reconventionnel, tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts, sera rejetée.


C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En outre, aux termes de l'article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, il n'a pas été fait droit aux prétentions de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L], demandeurs dans le cadre de la présente instance, formulées à l'encontre de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O].

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est admis que ne peut être condamnée au titre de l'article 700 une partie qui n'a pas la charge des dépens, en totalité ou partiellement (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 3 février 1993, n°91-18.733).

En l'espèce, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] d'une part, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] d'autre part formulent une demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de la demande formulée par Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], il y a lieu de rappeler que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas été condamnés à supporter les dépens, même partiellement.

Par conséquent, la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

S'agissant de la demande formulée par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O], il y a lieu de retenir qu'il serait inéquitable qu'ils aient à supporter la charge des frais qu'ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En outre, aux termes de l'article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est par principe de droit pour les décisions de première instance.

De plus, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Il n'existe donc aucune raison de l'écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ORDONNE à Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], de verser à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 22 650 euros, correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 séquestrée entre ses mains, et ce sur présentation de la présente décision par ces derniers ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT ;

DIT que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé, le 18 juin 2026, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

 La Greffière, Le Président,
Texte intégral
DOSSIER : n° RG 24/01063 - N° Portalis DB2P-W-B7I-ERYZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
CHAMBRE CIVILE
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T 
rendu le 18 JUIN 2026


DEMANDEURS :

Madame [S] [H] [L]
née le 28 Mai 1965 à [Localité 1] (73), 
demeurant [Adresse 1]
et
Monsieur [Y] [I] [V] [B]
né le 30 Janvier 1964 à [Localité 1] (73), 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

Représentés par Maître Stéphanie BAUDOT de la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES, avocats au barreau d’ALBERTVILLE



DEFENDEURS :

Monsieur [M] [P], 
né le 28 janvier 1980 à [Localité 3] (42)
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Camille BERT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Me Marion QUINTALLET, avocat plaidant au barreau de LYON

Madame [R] [O], 
née le 23 janvier 1995 à [Localité 4] (69)
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Camille BERT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Me Marion QUINTALLET, avocat plaidant au barreau de LYON

Bénéficiaire d’une décision d’aide juridictionnelle partielle en date du 03 février 2026 accordée par le BAJ de [Localité 1]


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors des débats et du prononcé. 



DEBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 mars 2026. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 18 Juin 2026.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 février 2023, reçu par Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [T] [C], Notaire à [Localité 5], Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] ont consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 6] ([Localité 7], [Adresse 4], cadastrés section ZP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et constitutifs d'une maison à usage d'habitation et d'un terrain attenant, contre un prix de 453 000 euros.

Expliquant que le contrat de promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 prévoyait une somme de 45 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation dont la moitié devait être versée dans les dix jours de la signature de l'acte, que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas respecté les obligations mises à leur charge pour lever les conditions suspensives, et que la promesse unilatérale n'a pas fait l'objet d'une réitération par acte notarié, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] ont, par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2024, fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de percevoir une somme globale de 45 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] demandent au tribunal :
- d'ordonner la libération du séquestre de 22 650 euros détenue entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- de condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- de débouter Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de leur demande de réduction de la clause pénale à 1 euro ;
- de les débouter de leurs demande de condamnation d’avoir à leur verser 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- de les condamner solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître Stéphanie BAUDOT.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, sur le fondement des articles 1104 et 1304 du Code civil, que la promesse unilatérale de vente comporte plusieurs conditions suspensives, que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas justifié de ce que les conditions suspensives étaient défaillies, que le refus d'offre de prêt émanant du CRÉDIT MUTUEL porte sur un prêt professionnel, que la demande de prêt est antérieure à la conclusion de la promesse unilatérale de vente, que les défendeurs ont attendu le mois d'août 2023 pour justifier de l'absence d'obtention d'un prêt alors qu'ils avaient jusqu'au 31 mai 2023 pour ce faire, que l'attestation émanant de la BANQUE POPULAIRE ne mentionne le dépôt d'aucun dossier, que le document émanant du CRÉDIT MUTUEL rappelle, par le montant prêté et la durée du prêt, le prêt relais que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] s'étaient engagés à souscrire s'ils ne parvenaient pas à vendre leurs biens situés à [Localité 8], qu'ils ne justifient d'aucune attestation de dépôt d'une demande de prêt, que l'attestation datant du 13 septembre 2023 émanant du CRÉDIT MUTUEL est en réalité une simple simulation de prêt, qu'il ressort de l'article L.313-41 du Code de la consommation que la condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois dans le cadre d'une demande tendant à l'obtention d'un prêt, qu'il ressort en réalité du dossier que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont acquis un autre bien et ont tenté de se délier de la promesse unilatérale de vente consentie à leur profit, et qu'ils sont donc à l'origine de la défaillance de la condition relative au financement, de sorte que celle-ci doit être réputée accomplie. Ils soutiennent que les défendeurs sont débiteurs de l'indemnité d'immobilisation qui s'élève à 45 300 euros, que la moitié de cette somme est actuellement séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q], que cette indemnité est un prix au sens de l'article 1231-5 du Code civil et non pas une clause pénale susceptible d'être révisée, qu'il convient de procéder à la fin du séquestre et de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] au payement du solde de cette indemnité, qu'il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité alors que Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] n'ont pas pu vendre leur bien immobilier et qu'ils ont dû abandonner leur projet, que l'immobilisation de ce bien n'a pas été brève, et que le montant de l'indemnité d'immobilisation n'est pas excessif. Ils s'opposent enfin à la demande reconventionnelle portant sur des dommages et intérêts aux motifs qu'ils n'ont commis aucune faute et que les défendeurs ne démontrent l'existence d'aucun préjudice, le fait que les parties ayant un désaccord sur l'interprétation de l'acte de promesse ne pouvant constituer une faute.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] demandent au tribunal :
- à titre principal :
* de débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de libération du séquestre de 22 650 euros détenu entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
* de les débouter de leur demande de condamnation solidaire à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
* d'ordonner la libération au profit de Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de la somme de 22 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [Q] ;
* de condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- à titre subsidiaire :
* de requalifier l’indemnité d’immobilisation, conventionnellement fixée, en clause pénale ;
* de réduire le montant de la clause pénale à 1 euro symbolique ;
- en tout état de cause :
* de débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
* de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
* de les condamner solidairement aux dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT.
A l'appui de leurs demandes, ils expliquent que la somme de 22 650 euros qui a été séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q] devait leur être restituée en cas de défaillance d'une ou plusieurs conditions, et que les deux conditions sont défaillies. Ils ajoutent, sur le fondement des articles 1304, 1304-3 et 1304-6 du Code civil, que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un financement, ils ont demandé dès le 1er février 2023 un prêt auprès du CRÉDIT MUTUEL et de la BANQUE POPULAIRE, que cette demande est postérieure à l'offre d'achat du 19 janvier 2023 qui a été acceptée par Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B], que la condition suspensive d'obtention du financement a fait l'objet d'un accord dès le 19 janvier 2023, que les attestations du CRÉDIT MUTUEL et de la BANQUE POPULAIRE mentionnent bien le projet d'acquisition de la maison située à [Localité 9], [Adresse 4], et que le dépôt des dossiers correspond donc au financement de la maison objet de la promesse unilatérale de vente. Ils ajoutent, sur le fondement de l'article L.313-24 du Code de la consommation, que les documents émis par les établissements bancaires mentionnent bien que les prêts sollicités sont des prêts immobiliers, que la mention « professionnelle » s'explique par le fait que le CRÉDIT MUTUEL gère les comptes professionnels de Monsieur [M] [P], qu'il appartenait aux demandeurs de mettre en demeure Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] d'avoir à justifier des démarches tendant à l'obtention d'un prêt, qu'aucune mise en demeure n'a été effectuée, et que les demandeurs ont renoncé à la faculté qui leur était offerte. Ils concluent sur ce point qu'ils justifient avoir accompli les démarches mises à leur charge, qu'il n'est pas démontré que leur comportement a entravé la réalisation de la condition suspensive, et qu'il s'agit d'une défaillance non fautive de cette condition, ce qui justifie le prononcé de la caducité de la promesse et la restitution à leur profit de la somme de 22 650 euros séquestrée. S'agissant de la condition liée à la vente de leurs lots de copropriété situés à [Localité 8], Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] font valoir qu'ils auraient dû vendre ces biens avant le 15 septembre 2023 au plus tard, qu'aucune notification de l'impossibilité de vendre ces biens n'était prévue à peine de sanction, qu'ils ont mis en vente les lots dès le 18 février 2023, qu'ils ont souscrit des mandats de vente auprès de deux agences après avoir fait des embellissements dans leurs biens, qu'ils ont déposé une demande d'offre de prêt relais le 26 mai 2023 auprès du CRÉDIT MUTUEL, que ce prêt leur est refusé le 13 septembre 2023, que les démarches effectuées ont donc été réalisées de façon régulière par rapport aux stipulations contractuelles, qu'ils n'ont réussi à vendre leur appartement que le 18 janvier 2024 contre un prix de 220 000 euros, et qu'ils ont pu acquérir un autre bien immobilier à cette date contre un prix de 329 000 euros. Se fondant sur les articles 1103 du Code civil et L.313-40 et L.314-41 du Code de la consommation, ils mentionnent qu'en raison de la défaillance des deux conditions suspensives contenues dans la promesse de vente, ils n'ont pas à verser la somme de 22 650 euros aux demandeurs, et la somme de 22 650 euros séquestrée doit leur être restituée. A titre reconventionnel, ils affirment, sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil, que Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] auraient dû leur restituer la somme séquestrée depuis deux ans, et que leur résistance leur a causé un préjudice matériel direct et certain, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, se fondant sur l'article 1231-5 du Code civil, ils soutiennent que l'indemnité d'immobilisation a été improprement qualifiée par les demandeurs, que cette indemnité vise non pas à réparer le préjudice subi par les demandeurs mais à sanctionner une éventuelle inexécution par les défendeurs, qu'il s'agit donc d'une clause pénale, que cette clause pénale doit être modulée en ce que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice subi du fait de la potentielle inexécution de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O], qu'ils ne produisent qu'un devis pour les containers de déménagement, que ces devis datent du 31 juillet 2023, soit à une date où les conditions n'étaient pas encore défaillies, que les demandeurs ne prouvent pas non plus une quelconque perte de chance d'avoir pu vendre leur maison, et qu'il convient donc de ramener la clause pénale à un montant symbolique.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 25 septembre 2025, l'affaire a été fixée et retenue à l'audience de plaidoiries du 19 janvier 2026, et mise en délibéré au 16 mars 2026, délibéré prorogé au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) les demandes relatives à l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1304-3 dudit Code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il est admis qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 13 novembre 1997, n°95-18.276).

En l'espèce, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] demandent de voir :
- ordonner la libération du séquestre de 22 650 euros détenue entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] demandent quant à eux de voir :
- débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de libération du séquestre de 22 650 euros détenu entre les mains de Maître [F] [Q] à leur profit ;
- débouter Madame [S] [L] et Monsieur [Y] [B] de leur demande de condamnation solidaire à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- ordonner la libération au profit de Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] de la somme de 22 650 euros séquestrée entre les mains de Maître [F] [Q].

Il convient de relever que les demandeurs produisent, en pièce n°2, l'acte notarié du 18 février 2023, reçu par Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [T] [C], Notaire à [Localité 5], aux termes duquel ils ont consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 9], [Adresse 4], cadastrés section ZP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et constitutifs d'une maison à usage d'habitation et d'un terrain attenant, contre un prix de 453 000 euros.

La lecture de la page n°5 de cet acte permet de comprendre que Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] sont identifiés dans l'acte comme étant « le PROMETTANT », et Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] comme étant « le BÉNÉFICIAIRE ».
Il apparaît également important de relever que l'acte notarié comporte, en page n°6, la mention selon laquelle « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2023 à 16 heures ».
S'agissant spécifiquement de l'indemnité d'immobilisation, il ressort des pages n°11 et 12 de la promesse unilatérale de vente, et plus particulièrement d'un paragraphe intitulé « Indemnité d'immobilisation », que :
« les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 45 300 euros représentant 10% du prix de vente. Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE versera, dans les dix jours des présentes, en la comptabilité du notaire soussigné, la somme de 22 650 euros représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée […]. 
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
- elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ;
- elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;
- elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées […].
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 22 650 euros, le BÉNÉFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ». 

En outre, il ressort de l'acte du 18 février 2023, et plus particulièrement des pages n°13 à 15 comportant une partie intitulé « RÉSERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES », l'existence de conditions suspensives particulières, telles que :
« Vente par le BÉNÉFICIAIRE d'un bien immobilier lui appartenant :
La réalisation des présentes est soumise à la vente par le BÉNÉFICIAIRE d'un bien immobilier lui appartenant, sis à [Localité 10] (Savoie), [Adresse 5] (appartement T4 + cave + garage). Cette vente, indispensable au BÉNÉFICIAIRE, aura pour effet de constituer son apport personnel au payement de la présente acquisition. Le BÉNÉFICIAIRE déclare […] que la date de réalisation de la vente qui sera stipulée dans l'avant contrat à conclure devra être antérieure à celle de la réalisation des présentes et en toute hypothèse être fixée au plus tard au 30 septembre 2023 […].
Il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n'est pas conclue dans le délai sus-indiqué, et sauf renonciation du BÉNÉFICIAIRE à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques. Il est également expressément convenu que si l'avant contrat relatif à la vente de ce bien n'était pas régularisé dans les quatre mois des présentes, soit le 15 juin 2023 au plus tard, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à demander un prêt relais auprès de tout établissement bancaire de son choix, pour une durée maximale de 24 mois d'un montant de 285 000 euros maximum au taux de 3,80% l'an. Il devra justifier de sa demande de prêt avant le 15 juillet 2023, et l'obtenir le 15 septembre 2023 au plus tard.
Condition suspensive d'obtention d'un prêt :
Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le payement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L.313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : tout organisme prêteur ;
- montant maximal de la somme empruntée : 140 000 euros ;
- durée maximale de remboursement : 25 ans ;
- durée minimale de remboursement : 20 ans ;
- taux nominal d'intérêts maximal : 3,30% l'an (hors assurance).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil […].
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

Il y a encore lieu de relever que l'acte susvisé comporte, en page n°8, un paragraphe intitulé « Carence » qui stipule que « la carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente […]. Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l'acquérir. Le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice ».

Ceci étant dit, il est constant que :
- Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont versé la somme de 22 650 euros mentionnée dans le paragraphe intitulée « Indemnité d'immobilisation », et correspondant à la première quote-part de cette indemnité ;
- cette somme de 22 650 euros a été consignée en l'étude de Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1] ;
- la vente n'a pas été réalisée à l'expiration du délai, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ayant, par courrier 13 septembre 2023 qu'ils produisent en pièce n°12, indiqué vouloir « dénoncer le compromis immobilier » portant sur le bien immobilier situé dans la commune de [Localité 9].

En outre, dans la mesure où le prix de vente projeté s'élevait à 453 000 euros outre des frais de vente de 32 000 euros, soit une somme totale de 485 000 euros mentionnée en page n°11 de l'acte notarié, et où aucun apport direct en numéraire n'est mentionné, il convient de constater que le payement de ce prix devait notamment être payé par :
- une somme de 140 000 euros issue d'un prêt ;
- une somme de 285 000 euros provenant de la vente de biens immobiliers appartenant à Monsieur [M] [P], ou à défaut issue d'un prêt relais.

Il doit être précisé que l'obtention de chacune de ces deux sources de financement correspond à une condition suspensive spécifique au regard des dispositions de la promesse unilatérale de vente.

S'agissant en premier lieu du prêt portant sur une somme de 140 000 euros, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] produisent :
- en pièce n°2, un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 9 août 2023, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant un refus de consentir aux défendeurs un crédit immobilier de 140 000 euros, au taux d'intérêt fixe de 3,85% sur une durée de 295 mois ;
- en pièce n°3, une attestation de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES daté du 11 août 2023, et mentionnant ne pas pouvoir octroyer un prêt sollicité dont les caractéristiques sont notamment :
* « Montant du prêt : 140 000 euros ;
* durée d'amortissement : 295 mois ;
* taux nominal annuel : 3,85% ».

Il convient de constater que si les défendeurs démontrent effectivement avoir reçu deux refus d'obtention de prêt et si le montant du prêt sollicité et la durée d'amortissement sont conformes aux stipulations de la promesse de vente, une durée de 295 mois équivalant à une durée égale entre 24 et 25 ans, le taux d'intérêts mentionné sur les pièces produites par les défendeurs est supérieur au taux mentionné dans la promesse unilatérale de vente, soit 3,30%.

Dès lors, il apparaît que les demandes de prêt formulées par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] afin d'obtenir la somme de 140 000 euros ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. 

Par ailleurs, les défendeurs ne soutiennent pas qu'ils se seraient vu refuser les prêts de toute façon, en raison de l'insuffisance de leurs capacités financières.

Il en résulte que l'accomplissement de la condition suspensive mentionnée dans la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 a été empêchée par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O].

Partant, et sans qu'il soit besoin de s'appesantir sur la date de demande de prêt, sur les dates des courriers comportant le refus de consentir un prêt, ou sur l'absence de mise en demeure des défendeurs par les demandeurs de justifier de démarches pour obtenir un prêt, il doit être considéré, au regard de l'article 1304-3 du Code civil, que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 140 000 euros, remboursable sur une durée allant de 20 à 25 ans et au taux d'intérêts de 3,30%, est réputée accomplie.

S'agissant en second lieu de la condition suspensive liée à la somme de 285 000 euros, il est constant que les biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 10] (Savoie) [Adresse 6], n'ont pas été vendus avant le 30 septembre 2023.

Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] produisent, en pièces n°5 et 6, deux mandats de vente, le premier confié à la SARL AILLEURS IMMOBILIER, daté du 6 mars 2023, concernant la vente du bien immobilier contre un prix de 267 000 euros outre un prix de 18 000 euros concernant le garage, avec un avenant au 26 avril 2023 comportant une baisse du prix à hauteur de 259 000 euros outre 18 000 euros concernant le garage, et le second confié à la société PROPRIETES-PRIVEES.COM le 6 juillet 2023, concernant la vente de l'ensemble des lots de copropriété contre un prix de 249 000 euros, avec un avenant le 10 août 2023 comportant une baisse de prix à hauteur de 239 900 euros.

Ces mandats, et particulièrement le premier mandat de vente, qui a été conclu relativement rapidement après la promesse, permettent d'établir que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] justifient avoir tenté de vendre les biens immobiliers situés à [Localité 8], et ce même s'il était nécessaire de baisser le prix escompté.

En outre sur ce point, aucune pièce du dossier ne permet d'établir que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ont eu la possibilité de vendre ces biens immobiliers et qu'ils auraient refusé, de sorte qu'aucune faute ne peut leur être reprochée au titre de l'absence de vente de ces biens, une telle faute n'étant en tout état de cause pas soulevée ni décrite par les demandeurs dans leurs dernières conclusions.

Par ailleurs, en l'absence d'une telle vente, il appartenait à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] de chercher à obtenir un prêt relais, et de justifier de ces démarches, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans la promesse unilatérale de vente qui ont été précédemment rappelées.

A ce titre, les défendeurs produisent, en pièce n°12 :
- un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 1er septembre 2023, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant qu'après avoir été sollicité le 1er février 2023 aux fins de consentir un prêt immobilier de 285 000 euros au taux d'intérêt fixe de 3,80% sur une durée de 24 mois, le CRÉDIT MUTUEL était au regret de ne pas donner suite à une telle demande ;
- un courrier du CRÉDIT MUTUEL daté du 13 septembre 2023, non signé, ayant pour objet un « refus de crédit immobilier », et mentionnant qu'après avoir été sollicité le 26 mai 2023 aux fins de consentir un prêt immobilier de 285 000 euros au taux d'intérêt fixe de 3,80% sur une durée de 24 mois, le CRÉDIT MUTUEL était au regret de ne pas donner suite à une telle demande.

L'absence de signature de l'un des courriers nécessite d'apprécier la valeur probatoire de cette pièce avec circonspection.

En outre, la mention, sur le second courrier, d'une date de demande de prêt au 1er février 2023 est de nature à remettre en cause la sincérité de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O], de leurs démarches tendant à vendre les biens immobiliers situés à [Localité 8].

Cependant, il a été dit précédemment qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir que les défendeurs n'ont pas engagé les démarches pour vendre ce bien, ni qu'ils ont refusé la vente alors que celle-ci aurait pu intervenir avant le 30 septembre 2023.

Ainsi, il convient de retenir que la brève durée écoulée entre l'acceptation de l'offre d'achat, datée du 19 janvier 2023 et produite en pièce n°1 par les défendeurs, et la demande de prêt doit être entendue comme l'anticipation par les défendeurs de difficultés futures dans la vente de leur bien immobilier.

A ce titre, il apparaît important de souligner qu'aucune mention figurant dans la promesse ne contraignait Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à déposer des demandes de prêt postérieurement à la signature de l'acte notarié du 18 février 2023, de sorte que les défendeurs peuvent se prévaloir de demandes de prêt antérieures si celles-ci sont conformes aux stipulations contractuelles.

A ce titre, il convient de relever que les caractéristiques du prêt mentionné par le CRÉDIT MUTUEL dans ses deux attestations sont conformes à celles figurant dans la promesse unilatérale de vente.

Enfin sur ce point, force est de constater que si Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] distinguent dans leurs conclusions une demande de prêt et une « sollicitation » d'une banque, sans pour autant expliquer cette distinction, ni étayer cette distinction par un quelconque moyen de droit, ni établir une liste de documents permettant de justifier de l'existence d'une demande de prêt contrairement à une « sollicitation », les mentions figurant dans les attestations, qui comportent le montant demandé, la durée et le taux d'intérêts, apparaissent suffisamment complètes pour pouvoir être comparées aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, et doivent donc être considérées comme provenant de demandes de prêt formulées par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O].

Toutefois, il y a lieu de relever que ces derniers n'ont transmis les courriers du CRÉDIT MUTUEL, et plus généralement l'information selon laquelle ils avaient fait des demandes de prêt relais, qu'avec leur courrier du 13 septembre 2023 dans lequel ils font part aux demandeurs de leur « intention de dénoncer le compromis ».

Il apparaît donc qu'ils n'ont pas justifié de leur demande de prêt avant le 15 juillet 2023.

Pour autant, il sera relevé que la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 ne mentionne aucune conséquence juridique à une telle absence d'information quant au prêt relais.

Dès lors, parce que la condition suspensive porte davantage sur la recherche d'obtention d'un prêt que sur l'information de cette recherche au profit de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], il convient de retenir que l'absence d'une telle information n'est pas constitutive d'un acte commis par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] qui aurait pu empêcher la survenance de cette condition.

Il ne peut donc être considéré que la condition suspensive liée à la vente des biens immobiliers situés à [Localité 8] ou à défaut l'obtention d'un prêt est réputée accomplie en raison d'un agissement fautif des défendeurs.

Il s'ensuit que l'ensemble des conditions suspensives figurant à la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 n'ont pas été « réalisées » ou accomplies au sens de l'article 1304-3 du Code civil.

Partant, compte tenu des dispositions de la promesse unilatérale de vente portant sur le devenir de la somme versée au titre de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation, la somme de 22 650 euros ne peut être imputée sur le prix de vente, puisque la vente n'a finalement pas été conclue, et elle ne peut être versée à Monsieur [S] [B] et à Madame [S] [L] en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives.

Par conséquent, il sera dit que la somme de 22 650 euros séquestrée en l'étude de Maître [F] [Q] doit être restituée à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] sur présentation de ce jugement.

Par ailleurs, puisque toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées, les défendeurs ne sauraient être tenus de verser le surplus de l'indemnité d'immobilisation à Monsieur [S] [B] et à Madame [S] [L].

Par conséquent, la demande de ces derniers, tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, sera rejetée. 


B) Sur la demande reconventionnelle au payement de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts, aux motifs que l'acte de promesse unilatérale de vente prévoyait une restitution de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation consignée chez le notaire rédacteur de ladite promesse, que les demandeurs se sont abstenus de leur restituer la somme de 22 650 euros outre les intérêts, et que Madame [R] [O] et Monsieur [M] [P] n'ont pas pu se servir de cette somme pour acquérir un bien immobilier d'une surface plus importante que celle du bien immobilier qu'ils ont finalement acquis.

Il a certes été dit précédemment que Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] n'étaient fondés à solliciter le versement à leur profit de la quote-part de l'indemnité d'immobilisation qui avait été séquestrée.

Cependant, même à supposer que le refus de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] de voir reverser la somme de 22 650 aux défendeurs serait constitutif d'un abus, il convient de relever que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ne produisent aucune pièce relative à l'achat d'un bien immobilier qu'ils invoquent, de sorte qu'il est impossible de constater que le bien acquis serait d'une surface moindre à ce lui objet de la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023, ou que la somme de 22 650 euros leur aurait permis d'acquérir un autre bien d'une surface supérieure.

En d'autres termes, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un quelconque préjudice.

Par conséquent, leur demande, formulée à titre reconventionnel, tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts, sera rejetée.


C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En outre, aux termes de l'article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, il n'a pas été fait droit aux prétentions de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L], demandeurs dans le cadre de la présente instance, formulées à l'encontre de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O].

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est admis que ne peut être condamnée au titre de l'article 700 une partie qui n'a pas la charge des dépens, en totalité ou partiellement (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 3 février 1993, n°91-18.733).

En l'espèce, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] d'une part, Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] d'autre part formulent une demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de la demande formulée par Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L], il y a lieu de rappeler que Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] n'ont pas été condamnés à supporter les dépens, même partiellement.

Par conséquent, la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

S'agissant de la demande formulée par Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O], il y a lieu de retenir qu'il serait inéquitable qu'ils aient à supporter la charge des frais qu'ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En outre, aux termes de l'article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est par principe de droit pour les décisions de première instance.

De plus, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Il n'existe donc aucune raison de l'écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ORDONNE à Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 1], de verser à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 22 650 euros, correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 18 février 2023 séquestrée entre ses mains, et ce sur présentation de la présente décision par ces derniers ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 22 650 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [B] et de Madame [S] [L] à leur payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et de Madame [R] [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [R] [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [L] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Camille BERT ;

DIT que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé, le 18 juin 2026, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

 La Greffière, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T21:09:09.671Z.