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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 5, 30 juillet 2026, n° 24/00694

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 20 juillet 2022, un compromis de vente a été signé entre M. [K] [U] et Mme [Y] [U] (ci-après les consorts [U]) et M. [K] [R] et Mme [N] [O] (ci-après les consorts [R] – [O]) relatif à la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 4] pour le prix de 750 100 euros. 
Ce compromis de vente prévoyait le transfert de propriété de l’immeuble à la date de signature de l’acte authentique devant le notaire et contenait une condition suspensive.
Considérant que les acquéreurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles, par courrier recommandé en date du 21 janvier 2023, les consorts [U] ont mis en demeure les consorts [R] – [O] de justifier de l’obtention ou d’un refus de prêt bancaire. 
Le 9 février 2023, M. [K] [R] a informé les acheteurs de la défaillance de la condition suspensive d’exécution relative à l’obtention d’un prêt dans les conditions contractuelles.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2023, M. [K] [U] a proposé un règlement amiable du différent.
Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date du 7 février 2024, les consorts [U] ont fait assigner les consorts [R] – [O] aux fins d’engager leur responsabilité contractuelle et de voir leurs préjudices réparés.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026. 
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. 
* *
*
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :
Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 30.000 € correspondant au dépôt de garantie stipulé page 10 du compromis de vente signé entre les parties le 20 juillet 2022 ;Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 22.996,72 € de dommages et intérêts au bénéfice sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter les consorts [R] – [O] de leur demande de paiement de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] aux entiers dépens de l’instance ;Juger que les sommes sollicitées porteront intérêts de droit au taux légal ;Ordonner la capitalisation des intérêts.Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, les consorts [R] – [O] demandent au tribunal, au visa des articles 1589 et 1104 du code civil et L313-41 du code de la consommation, de :
Débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamner les consorts [U] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION
Sur la demande en paiement
L’article 1104 du code civil indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, il ressort de l’acte sous seing privé daté du 20 juillet 2022 que dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives particulières, il est indiqué :

«  Condition suspensive d’obtention des prêts
L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Prêt principal
Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT SOIXANTE-SIX MILLE EUROS (766 000,00 EUR).Durée de remboursement : 20 à 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).Prêt relais
Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE QUARANTE-DEUX EUROS (275 042,00 EUR).Durée de remboursement : 1 à 2 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-dénoncées. 
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis des crédits sollicités
L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention des prêts. 
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. 
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. 
Réalisation de la condition suspensive
Les prêts seront réputés obtenus et la condition suspensive sera réalisé par la remise par la banque à l’ACQUEREUR des offres écrites, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 
La réception de ces offres devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2022. 

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. 
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. 
Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au VENDEUR, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au VENDEUR. 
Refus de prêt – justification
L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. 
STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »
Les consorts [R] – [O] versent la preuve qu’ils ont :
Fait une demande de prêt auprès de la Banque Populaire Occitane le 24 août 2022, laquelle ne mentionne pas le taux nominal d’intérêt mais dont les montants des sommes empruntées et les durées sont conformes au compromis de vente ;Réalisé une étude de financement auprès du Crédit Mutuel le 24 août 2022 qui concerne un financement immobilier d’un montant total de 900 000 euros sur une durée de 300 mois au taux moyen de 2,150%.Ces attestations ne sont donc pas conformes aux dispositions contractuelles du compromis de vente. 
En outre, contrairement à leurs obligations, les consorts [R] – [O] n’établissent pas la preuve qu’ils ont notifié aux consorts [U] la non-obtention des offres de prêt avant le 30 novembre 2022 inclus, seul un texto daté du 20 décembre 2022 étant versé aux débats à ce sujet. La transmission par M. [R] des documents justificatifs sollicités au notaire le 31 janvier 2023 est insuffisante pour apporter la preuve que les acquéreurs ont rempli leurs obligations contractuelles envers les consorts [U]. 
Il n’est pas plus démontré que la condition suspensive n’est pas défaillie de leur fait, les demandes déposées étant non conformes aux termes de ladite condition. 
Leur responsabilité contractuelle est donc engagée. 
Et conformément au compromis de vente, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs. 
Les consorts [R] – [O] seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 30 000 euros aux consorts [U]. 
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement. 
La capitalisation des intérêts sera également ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil. 
Sur les dommages indemnitaires
Les consorts [U] font valoir que le comportement des consorts [R] – [O] leur a fait perdre la possibilité de vendre l’immeuble aux conditions contractuelles signées pendant l’écoulement de ce délai et que le bien s’est également détérioré du fait de son inoccupation. Ils sollicitent à ce titre la somme de 22 996,72 euros au titre de leur préjudice matériel ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de la déloyauté de M. [R].
En défense, les consorts [R] – [O] considèrent que ces demandes sont dénuées de tout sens et fondement juridique. 
Sur ce, 
L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il est constant le compromis est devenu caduc dès le 30 novembre 2022, date butoir à laquelle la condition suspensive devait être réalisée. 
Les consorts [U] avaient donc la possibilité de le remettre en vente dès cette date-là. Il n’y a donc pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute contractuelle commise par les acheteurs. 
Ils seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires.
Le tribunal observe enfin que sur le fondement juridique de la demande indemnitaire de 1 500 euros (soit l ’article 1134 du code civil) ne correspond pas à la nature du litige et considère, au regard de la motivation invoquée que les demandeurs entendent rechercher la condamnation des consorts [R] – [O] sur le fondement de la résistance abusive. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 
La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte, pour le demandeur, d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. La simple défense à une action en justice ne peut en revanche pas constituer un abus de droit.
En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [R] ait commis un abus de droit. 
Cette demande sera donc également rejetée. 

Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les consorts [R], parties succombant, seront condamnés aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable que les consorts [U] conservent la charge des frais qu’ils ont exposés pour leur défense. 
Les consorts [R] – [O] seront donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 2 500 euros à ce titre. 
Leur propre demande sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,
CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 30 000 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ; 
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 
ORDONNE la capitalisation des intérêts; 
DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [Y] [U] de leurs demandes indemnitaires ; 
CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer les entiers dépens de l’instance. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 26/766
JUGEMENT DU : 30 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 24/00694 - N° Portalis DBX4-W-B7I-STOQ
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5

JUGEMENT DU 30 Juillet 2026


PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

 à l'audience publique du 12 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [K] [U]
né le 13 Septembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Patrick JOLIBERT de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 324, Me Elise MARQUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 48

Mme [Y] [U]
née le 07 Août 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Patrick JOLIBERT de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 324, Me Elise MARQUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 48



DEFENDEURS

M. [K] [R]
né le 18 Mars 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Stéphanie BOSCARI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 608

Mme [N] [O]
née le 20 Janvier 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie BOSCARI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 608


EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 20 juillet 2022, un compromis de vente a été signé entre M. [K] [U] et Mme [Y] [U] (ci-après les consorts [U]) et M. [K] [R] et Mme [N] [O] (ci-après les consorts [R] – [O]) relatif à la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 4] pour le prix de 750 100 euros. 
Ce compromis de vente prévoyait le transfert de propriété de l’immeuble à la date de signature de l’acte authentique devant le notaire et contenait une condition suspensive.
Considérant que les acquéreurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles, par courrier recommandé en date du 21 janvier 2023, les consorts [U] ont mis en demeure les consorts [R] – [O] de justifier de l’obtention ou d’un refus de prêt bancaire. 
Le 9 février 2023, M. [K] [R] a informé les acheteurs de la défaillance de la condition suspensive d’exécution relative à l’obtention d’un prêt dans les conditions contractuelles.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2023, M. [K] [U] a proposé un règlement amiable du différent.
Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date du 7 février 2024, les consorts [U] ont fait assigner les consorts [R] – [O] aux fins d’engager leur responsabilité contractuelle et de voir leurs préjudices réparés.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026. 
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. 
* *
*
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :
Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 30.000 € correspondant au dépôt de garantie stipulé page 10 du compromis de vente signé entre les parties le 20 juillet 2022 ;Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 22.996,72 € de dommages et intérêts au bénéfice sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter les consorts [R] – [O] de leur demande de paiement de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] aux entiers dépens de l’instance ;Juger que les sommes sollicitées porteront intérêts de droit au taux légal ;Ordonner la capitalisation des intérêts.Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, les consorts [R] – [O] demandent au tribunal, au visa des articles 1589 et 1104 du code civil et L313-41 du code de la consommation, de :
Débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamner les consorts [U] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
Sur la demande en paiement
L’article 1104 du code civil indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, il ressort de l’acte sous seing privé daté du 20 juillet 2022 que dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives particulières, il est indiqué :

«  Condition suspensive d’obtention des prêts
L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Prêt principal
Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT SOIXANTE-SIX MILLE EUROS (766 000,00 EUR).Durée de remboursement : 20 à 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).Prêt relais
Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE QUARANTE-DEUX EUROS (275 042,00 EUR).Durée de remboursement : 1 à 2 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-dénoncées. 
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis des crédits sollicités
L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention des prêts. 
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. 
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. 
Réalisation de la condition suspensive
Les prêts seront réputés obtenus et la condition suspensive sera réalisé par la remise par la banque à l’ACQUEREUR des offres écrites, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 
La réception de ces offres devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2022. 

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. 
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. 
Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au VENDEUR, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au VENDEUR. 
Refus de prêt – justification
L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. 
STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »
Les consorts [R] – [O] versent la preuve qu’ils ont :
Fait une demande de prêt auprès de la Banque Populaire Occitane le 24 août 2022, laquelle ne mentionne pas le taux nominal d’intérêt mais dont les montants des sommes empruntées et les durées sont conformes au compromis de vente ;Réalisé une étude de financement auprès du Crédit Mutuel le 24 août 2022 qui concerne un financement immobilier d’un montant total de 900 000 euros sur une durée de 300 mois au taux moyen de 2,150%.Ces attestations ne sont donc pas conformes aux dispositions contractuelles du compromis de vente. 
En outre, contrairement à leurs obligations, les consorts [R] – [O] n’établissent pas la preuve qu’ils ont notifié aux consorts [U] la non-obtention des offres de prêt avant le 30 novembre 2022 inclus, seul un texto daté du 20 décembre 2022 étant versé aux débats à ce sujet. La transmission par M. [R] des documents justificatifs sollicités au notaire le 31 janvier 2023 est insuffisante pour apporter la preuve que les acquéreurs ont rempli leurs obligations contractuelles envers les consorts [U]. 
Il n’est pas plus démontré que la condition suspensive n’est pas défaillie de leur fait, les demandes déposées étant non conformes aux termes de ladite condition. 
Leur responsabilité contractuelle est donc engagée. 
Et conformément au compromis de vente, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs. 
Les consorts [R] – [O] seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 30 000 euros aux consorts [U]. 
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement. 
La capitalisation des intérêts sera également ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil. 
Sur les dommages indemnitaires
Les consorts [U] font valoir que le comportement des consorts [R] – [O] leur a fait perdre la possibilité de vendre l’immeuble aux conditions contractuelles signées pendant l’écoulement de ce délai et que le bien s’est également détérioré du fait de son inoccupation. Ils sollicitent à ce titre la somme de 22 996,72 euros au titre de leur préjudice matériel ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de la déloyauté de M. [R].
En défense, les consorts [R] – [O] considèrent que ces demandes sont dénuées de tout sens et fondement juridique. 
Sur ce, 
L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il est constant le compromis est devenu caduc dès le 30 novembre 2022, date butoir à laquelle la condition suspensive devait être réalisée. 
Les consorts [U] avaient donc la possibilité de le remettre en vente dès cette date-là. Il n’y a donc pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute contractuelle commise par les acheteurs. 
Ils seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires.
Le tribunal observe enfin que sur le fondement juridique de la demande indemnitaire de 1 500 euros (soit l ’article 1134 du code civil) ne correspond pas à la nature du litige et considère, au regard de la motivation invoquée que les demandeurs entendent rechercher la condamnation des consorts [R] – [O] sur le fondement de la résistance abusive. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 
La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte, pour le demandeur, d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. La simple défense à une action en justice ne peut en revanche pas constituer un abus de droit.
En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [R] ait commis un abus de droit. 
Cette demande sera donc également rejetée. 

Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les consorts [R], parties succombant, seront condamnés aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable que les consorts [U] conservent la charge des frais qu’ils ont exposés pour leur défense. 
Les consorts [R] – [O] seront donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 2 500 euros à ce titre. 
Leur propre demande sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,
CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 30 000 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ; 
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 
ORDONNE la capitalisation des intérêts; 
DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [Y] [U] de leurs demandes indemnitaires ; 
CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer les entiers dépens de l’instance. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code de l'organisation judiciaire 213-7, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code civil 1589, code de la consommation L313-24, code de la consommation L313-40, code de la consommation 313-42). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T21:45:54.531Z.