notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 2, 18 octobre 2024, n° 23/01861

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis de vente du 28 mars 2022, Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] se sont portés acquéreurs auprès de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] d’une propriété bâtie sise à [Adresse 9], au prix de 250 000 euros.

Par courrier recommandé du 02 juin 2022, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] ont mis en demeure Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] de leur justifier des démarches effectuées nécessaires à l’obtention de leur prêt et de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de l’obtention de leur prêt.

Selon une sommation de commissaire de justice du 16 juin 2022, Mesdames [O] et [H] les ont mis en demeure de leur porter la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ou de s’acquitter du prix de vente de 250 000 euros, ainsi que de comparaître en l’étude notariale de [Localité 10] pour procéder à la réitération de la vente en la forme authentique.

Le 22 juin 2022, les venderesses ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les acquéreurs de leur régler la somme de 25 000 euros.

Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties, sans qu’un accord ne puisse être trouvé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 mai 2023, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] ont assigné Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 février 2024, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] demandent, au visa des articles 1231 et suivants, 1304 et suivants, et 1304-3 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de condamner in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d’ordonner la capitalisation des intérêts,
- de débouter Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] de l’intégralité de leurs demandes,
- de condamner Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 avril 2024, Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] demandent :
- à titre principal, de débouter Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] de leurs prétentions,
- à titre subsidiaire, de les condamner à verser à Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] un euro symbolique,
- en toutes hypothèses, de condamner Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] à leur verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 juin 2024 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 04 juillet 2024 et mise en délibéré au 18 octobre 2024.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du Code civil dipose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. 

Enfin, il résulte de l’article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Sur ce fondement, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] considèrent que la clause suspensive d’obtention de prêt est réalisée dès lors que Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] n’ont, selon elles, pas effectué toutes les diligences nécessaires à l’obtention du prêt convenu à l’acte. Elles soutiennent qu’ils n’ont pas été en mesure de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. 

En réponse, Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] exposent que les seules offres qui leur ont été transmises par différents établissements bancaires n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, et qu’ils ont bien sollicité un prêt inférieur au capital maximum de 250 000 euros prévu par le compromis de vente.




A titre subsidiaire, ils font valoir que le bien immobilier se trouvait en location et a continué d’être loué pendant la période de validité du compromis, de sorte qu’ils considèrent que le défaut de réalisation de la vente n’a causé aucun préjudice d’immobilisation aux venderesses.

Au cas présent, les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt dont les modalités sont précisées ci-après (pages 9 et 10) : “L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
* Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (250 000, 00 EUR).
* Durée maximale de remboursement : 25 ans.
* Taux nominal d’intérêt maximal : 1, 50 % l’an (hors assurances).
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 28 avril 2022.
L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L. 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 25 mai 2022.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.
A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur [...].”


En pages 10 et 11, il est stipulé une clause pénale dans les termes ci-après reproduits : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil [...].”

Ainsi, il convient de différencier les clauses pénale et relative à l'obtention d'un prêt :
- la clause pénale reçoit application lorsque la carence d'un cocontractant – qu'elle qu'en soit la nature ; manquement à une stipulation du compromis, passivité fautive, manœuvre frauduleuse... – empêche la conclusion de la vente;
- la clause relative à l'obtention du prêt impose à l'acquéreur de rechercher activement un emprunt – un manquement à cette stipulation pouvant justifier la mise en œuvre de la clause pénale – et permet au vendeur de se prévaloir de la caducité du compromis, si son cocontractant ne justifie pas du respect de cette obligation.

Il n’est pas contesté par les parties qu’aucune offre de prêt n’a été communiquée par les acquéreurs au vendeur et à son notaire dans le délai convenu au compromis de vente, soit avant le 25 mai 2022. Dans ces conditions, la condition suspensive d’obtention d’un prêt apparaît de prime abord défaillie. 

Cependant, il appartient aux emprunteurs de démontrer qu’ils ont effectué les diligences nécessaires pour obtenir une offre de prêt dans le délai exigé, notamment en sollicitant un prêt conforme aux carastéristiques définies au compromis dans ledit délai. 

Ainsi, Messieurs [G] et [N] versent aux débats :
- un mail émanant du courtier en date du 25 mars 2022 aux termes duquel celui-ci indique avoir adressé des demandes auprès de leurs banques respectives, ainsi qu’à d’autres établissements bancaires,
- un second mail émanant du courtier le 09 avril 2022 leur adressant une présentation des offres de la BNP et de la BP AURA, 
- un mail du 19 avril 2022 par lequel Monsieur [N] indiquait n’avoir pu obtenir un prêt immobilier sur 25 ans,
- un mail du 13 juin 2022 par lequel Monsieur [G] a transmis l’offre de prêt présentée et non acceptée,
- un courrier en date du 22 juin 2022 à l’attention des venderesses leur produisant leur dossier de dépôt d’emprunt auprès du courtier et un refus de prêt de la part de la Banque Populaire.

Il ne peut être reproché aux acquéreurs de n’avoir pas pu obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, l’acceptation d’un prêt étant par principe soumise à un aléa économique. En revanche, les acquéreurs avaient la charge, comme le prévoyait le compromis de vente, de “faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 28 avril 2022.” Ceux-ci justifient avoir entrepris de telles démarches auprès d’un courtier, notamment compte tenu du mandat du 09 mars 2022 et des différents échanges de mail avec le courtier. 

Il est à relever que le mandat confié au courtier mentionne un montant d’emprunt de 255 308, 39 euros, alors que le compromis prévoyait un montant maximum de 250 000 euros. C’est aussi ce montant qui apparaît dans l’attestation de refus de la Banque Populaire du 28 avril 2022. Néanmoins, force est de constater que rien ne permet de considérer que les acquéreurs n’ont pas été diligents quant à leur demande de crédit, puisque, d’une part, ils produisent notamment une proposition de prêt d’un montant de 225 000 euros au taux de 1, 60 % qui permet de déduire que le courtier a effectué plusieurs demandes à divers montants. D’autre part, ils communiquent une attestation de la Banque Populaire du 21 juin 2022 qui refuse leur demande de prêt selon les stipulations contractuelles. 

Il est suffisamment établi par les échanges intervenus entre les défendeurs et leur courtier que ceux-ci ne pouvaient prétendre obtenir que deux crédits à des taux respectifs de 1, 60 % et de 1, 70 %, de sorte que le taux contractuel maximal de 1, 50 % ne pouvait de toute évidence être respecté. Ce document ne peut être considéré comme faux, puisqu’il émane du courtier et que celui-ci explique aux termes de son mail du 09 avril 2022 les raisons pour lesquelles les établissements bancaires refusent le plus souvent de prêter sur une période de 25 ans, et qu’il explique que “compte tenu de la hausse des taux depuis quelques mois ainsi que des nouvelles normes bancaires entrées en vigueur en début d’année, je n’aurai pas la possibilité d’obtenir une meilleure offre.”

Il est manifeste que si la Banque Populaire a, le 28 avril 2022, refusé aux consorts [G]-[N] un crédit de 255 000 euros sur 25 ans au taux de 2%, soit un crédit seulement supérieur de 5 000 euros aux stipulations contractuelles, elle aurait à cette même date également refusé un prêt de 250 000 euros sur 25 ans au taux de 1, 50%, ce qu’elle confirme d’ailleurs aux termes de son attestation du 21 juin 2022.

Dans ces circonstances, il ne saurait être retenu que Messieurs [G] et [N] ont commis une faute de nature à entraîner la réalisation de la condition suspensive, puisqu’indépendamment des caractéristiques de la demande de prêt, les banques leur auraient refusé un prêt conforme aux stipulations contractuelles compte tenu de la hausse des taux d’intérêts.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] de leur demande en paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu'il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure de la part de la partie adverse d'apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l'allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s'objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol. 

En l’espèce, Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] soutiennent que les demanderesses ont été dûment informées de l’échec de l’obtention de leur prêt, qu’ils ont été particulièrement diligents à leur égard, et qu’elles ne pouvaient pas sérieusement ignorer que la hausse des taux d’intérêts était à l’origine de leur supposé préjudice.


Néanmoins, si Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] échouent dans leurs prétentions, l’action en justice introduite ne révèle aucune intention de nuire, mais n’a été initiée que parce qu’elles considéraient que les acquéreurs avaient commis une faute de nature à faire réaliser la condition suspensive d’obtention de prêt.

Dès lors, la demande de Messieurs [G] et [N] en paiement d’une somme de 5 000 euros pour procédure abusive est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H], qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H], condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. 

Succombant dans leurs prétentions, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] en paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [G] et de Monsieur [W] [N] en paiement d’une somme de 5 000 euros pour procédure abusive ; 

CONDAMNE Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
JA/CB


Jugement N°
du 18 OCTOBRE 2024

AFFAIRE N° :
N° RG 23/01861 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JA6T / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL






[K] [O] veuve [H]
[D] [H]


Contre :

[W] [N]
[S] [G]








Grosse : le

Me Pierre DEAT-PARETI
Me Jean-luc GAINETON




Copies électroniques :
 
Me Pierre DEAT-PARETI
Me Jean-luc GAINETON




Copie dossier

Me Pierre DEAT-PARETI
Me Jean-luc GAINETON





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, 

dans le litige opposant :

Madame [K] [O] veuve [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [D] [H]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentées par Me Jean-Luc GAINETON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSES 

ET :

Monsieur [W] [N]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Monsieur [S] [G]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentés par Me Pierre DEAT-PARETI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS 


LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame [D] AMBROGGI, Juge,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.

Après avoir entendu, en audience publique du 04 Juillet 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis de vente du 28 mars 2022, Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] se sont portés acquéreurs auprès de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] d’une propriété bâtie sise à [Adresse 9], au prix de 250 000 euros.

Par courrier recommandé du 02 juin 2022, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] ont mis en demeure Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] de leur justifier des démarches effectuées nécessaires à l’obtention de leur prêt et de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de l’obtention de leur prêt.

Selon une sommation de commissaire de justice du 16 juin 2022, Mesdames [O] et [H] les ont mis en demeure de leur porter la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ou de s’acquitter du prix de vente de 250 000 euros, ainsi que de comparaître en l’étude notariale de [Localité 10] pour procéder à la réitération de la vente en la forme authentique.

Le 22 juin 2022, les venderesses ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les acquéreurs de leur régler la somme de 25 000 euros.

Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties, sans qu’un accord ne puisse être trouvé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 mai 2023, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] ont assigné Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 février 2024, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] demandent, au visa des articles 1231 et suivants, 1304 et suivants, et 1304-3 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de condamner in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d’ordonner la capitalisation des intérêts,
- de débouter Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] de l’intégralité de leurs demandes,
- de condamner Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 avril 2024, Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] demandent :
- à titre principal, de débouter Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] de leurs prétentions,
- à titre subsidiaire, de les condamner à verser à Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] un euro symbolique,
- en toutes hypothèses, de condamner Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] à leur verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 juin 2024 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 04 juillet 2024 et mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du Code civil dipose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. 

Enfin, il résulte de l’article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Sur ce fondement, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] considèrent que la clause suspensive d’obtention de prêt est réalisée dès lors que Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] n’ont, selon elles, pas effectué toutes les diligences nécessaires à l’obtention du prêt convenu à l’acte. Elles soutiennent qu’ils n’ont pas été en mesure de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. 

En réponse, Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [G] exposent que les seules offres qui leur ont été transmises par différents établissements bancaires n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, et qu’ils ont bien sollicité un prêt inférieur au capital maximum de 250 000 euros prévu par le compromis de vente.




A titre subsidiaire, ils font valoir que le bien immobilier se trouvait en location et a continué d’être loué pendant la période de validité du compromis, de sorte qu’ils considèrent que le défaut de réalisation de la vente n’a causé aucun préjudice d’immobilisation aux venderesses.

Au cas présent, les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt dont les modalités sont précisées ci-après (pages 9 et 10) : “L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
* Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (250 000, 00 EUR).
* Durée maximale de remboursement : 25 ans.
* Taux nominal d’intérêt maximal : 1, 50 % l’an (hors assurances).
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 28 avril 2022.
L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L. 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 25 mai 2022.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.
A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur [...].”


En pages 10 et 11, il est stipulé une clause pénale dans les termes ci-après reproduits : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil [...].”

Ainsi, il convient de différencier les clauses pénale et relative à l'obtention d'un prêt :
- la clause pénale reçoit application lorsque la carence d'un cocontractant – qu'elle qu'en soit la nature ; manquement à une stipulation du compromis, passivité fautive, manœuvre frauduleuse... – empêche la conclusion de la vente;
- la clause relative à l'obtention du prêt impose à l'acquéreur de rechercher activement un emprunt – un manquement à cette stipulation pouvant justifier la mise en œuvre de la clause pénale – et permet au vendeur de se prévaloir de la caducité du compromis, si son cocontractant ne justifie pas du respect de cette obligation.

Il n’est pas contesté par les parties qu’aucune offre de prêt n’a été communiquée par les acquéreurs au vendeur et à son notaire dans le délai convenu au compromis de vente, soit avant le 25 mai 2022. Dans ces conditions, la condition suspensive d’obtention d’un prêt apparaît de prime abord défaillie. 

Cependant, il appartient aux emprunteurs de démontrer qu’ils ont effectué les diligences nécessaires pour obtenir une offre de prêt dans le délai exigé, notamment en sollicitant un prêt conforme aux carastéristiques définies au compromis dans ledit délai. 

Ainsi, Messieurs [G] et [N] versent aux débats :
- un mail émanant du courtier en date du 25 mars 2022 aux termes duquel celui-ci indique avoir adressé des demandes auprès de leurs banques respectives, ainsi qu’à d’autres établissements bancaires,
- un second mail émanant du courtier le 09 avril 2022 leur adressant une présentation des offres de la BNP et de la BP AURA, 
- un mail du 19 avril 2022 par lequel Monsieur [N] indiquait n’avoir pu obtenir un prêt immobilier sur 25 ans,
- un mail du 13 juin 2022 par lequel Monsieur [G] a transmis l’offre de prêt présentée et non acceptée,
- un courrier en date du 22 juin 2022 à l’attention des venderesses leur produisant leur dossier de dépôt d’emprunt auprès du courtier et un refus de prêt de la part de la Banque Populaire.

Il ne peut être reproché aux acquéreurs de n’avoir pas pu obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, l’acceptation d’un prêt étant par principe soumise à un aléa économique. En revanche, les acquéreurs avaient la charge, comme le prévoyait le compromis de vente, de “faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 28 avril 2022.” Ceux-ci justifient avoir entrepris de telles démarches auprès d’un courtier, notamment compte tenu du mandat du 09 mars 2022 et des différents échanges de mail avec le courtier. 

Il est à relever que le mandat confié au courtier mentionne un montant d’emprunt de 255 308, 39 euros, alors que le compromis prévoyait un montant maximum de 250 000 euros. C’est aussi ce montant qui apparaît dans l’attestation de refus de la Banque Populaire du 28 avril 2022. Néanmoins, force est de constater que rien ne permet de considérer que les acquéreurs n’ont pas été diligents quant à leur demande de crédit, puisque, d’une part, ils produisent notamment une proposition de prêt d’un montant de 225 000 euros au taux de 1, 60 % qui permet de déduire que le courtier a effectué plusieurs demandes à divers montants. D’autre part, ils communiquent une attestation de la Banque Populaire du 21 juin 2022 qui refuse leur demande de prêt selon les stipulations contractuelles. 

Il est suffisamment établi par les échanges intervenus entre les défendeurs et leur courtier que ceux-ci ne pouvaient prétendre obtenir que deux crédits à des taux respectifs de 1, 60 % et de 1, 70 %, de sorte que le taux contractuel maximal de 1, 50 % ne pouvait de toute évidence être respecté. Ce document ne peut être considéré comme faux, puisqu’il émane du courtier et que celui-ci explique aux termes de son mail du 09 avril 2022 les raisons pour lesquelles les établissements bancaires refusent le plus souvent de prêter sur une période de 25 ans, et qu’il explique que “compte tenu de la hausse des taux depuis quelques mois ainsi que des nouvelles normes bancaires entrées en vigueur en début d’année, je n’aurai pas la possibilité d’obtenir une meilleure offre.”

Il est manifeste que si la Banque Populaire a, le 28 avril 2022, refusé aux consorts [G]-[N] un crédit de 255 000 euros sur 25 ans au taux de 2%, soit un crédit seulement supérieur de 5 000 euros aux stipulations contractuelles, elle aurait à cette même date également refusé un prêt de 250 000 euros sur 25 ans au taux de 1, 50%, ce qu’elle confirme d’ailleurs aux termes de son attestation du 21 juin 2022.

Dans ces circonstances, il ne saurait être retenu que Messieurs [G] et [N] ont commis une faute de nature à entraîner la réalisation de la condition suspensive, puisqu’indépendamment des caractéristiques de la demande de prêt, les banques leur auraient refusé un prêt conforme aux stipulations contractuelles compte tenu de la hausse des taux d’intérêts.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] de leur demande en paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu'il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure de la part de la partie adverse d'apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l'allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s'objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol. 

En l’espèce, Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] soutiennent que les demanderesses ont été dûment informées de l’échec de l’obtention de leur prêt, qu’ils ont été particulièrement diligents à leur égard, et qu’elles ne pouvaient pas sérieusement ignorer que la hausse des taux d’intérêts était à l’origine de leur supposé préjudice.


Néanmoins, si Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] échouent dans leurs prétentions, l’action en justice introduite ne révèle aucune intention de nuire, mais n’a été initiée que parce qu’elles considéraient que les acquéreurs avaient commis une faute de nature à faire réaliser la condition suspensive d’obtention de prêt.

Dès lors, la demande de Messieurs [G] et [N] en paiement d’une somme de 5 000 euros pour procédure abusive est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H], qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H], condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. 

Succombant dans leurs prétentions, Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.









PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] en paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [G] et de Monsieur [W] [N] en paiement d’une somme de 5 000 euros pour procédure abusive ; 

CONDAMNE Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [O] veuve [H] et Madame [D] [H] à payer à Monsieur [S] [G] et Monsieur [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [K] [O] veuve [H] et de Madame [D] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code de la consommation L313-24). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-10-23T20:24:00.513Z.