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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 31 août 2026, n° 23/02165

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte notarié du 6 mai 2019, Mme [F] [I] épouse [T] a consenti à Mme [H] [U] une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition de sa maison située [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant la somme de 628 000 euros et sous la condition suspensive d’obtention, avant le 5 juillet 2019, de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 650 000 euros, remboursable sur 25 ans, au taux maximal de 2% par an et laissant la faculté à Mme [H] [U] d’acquérir le bien jusqu’au 7 août 2019. 

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 800 euros a été convenue entre les parties et une somme de 15 000 euros devait être séquestrée entre les mains de l’étude notariale, au titre du dépôt de garantie. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 septembre 2019, Mme [T] a signifié à Mme [U] qu’elle était déchue du bénéfice de la promesse unilatérale de vente faute d’avoir levé l’option d’achat ou procédé à la signature de l’acte de vente dans le délai de réalisation prévu. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2019, Mme [T] a mis en demeure Mme [U] de lui payer sous huit jours la somme de 62 800 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Par courrier en date du 21 octobre 2019, Mme [U], par l’intermédiaire de son conseil, a informé Mme [T] qu’elle n’avait pas obtenu de financement pour l’achat du bien immobilier. 

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2020, Mme [T] a assigné Mme [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins d’obtenir sa condamnation à payer 62 800 euros à titre de provision. 

Par ordonnance en date du 30 avril 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’accomplissement de la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2019, condamné Mme [U] à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 62 800 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019, aux dépens et à payer 2000 euros à Mme [T] au titre des frais irrépétibles.

Par un arrêt du 7 octobre 2020, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2021, Mme [U] a assigné Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de se voir décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation et en réparation de son préjudice moral. 

Par ordonnance en date du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Melun s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Angers. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
Le dossier a été retenu à l’audience du 26 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026. 





Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, Mme [U] demande au tribunal de :
A titre principal,
Constater que Mme [T] n’a aucun droit à l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et par conséquent, la décharger de tout paiement ;Rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [T] ;A titre subsidiaire, 
Réduire l’indemnité d’immobilisation à une somme qui ne saurait être supérieure à 1000 euros ;En tout état de cause, 
Condamner Mme [T] à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Condamner Mme [T] aux dépens ;Condamner Mme [T] à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A titre principal, au soutien de ses prétentions aux fins de constater que la condition suspensive d’obtention du prêt est défaillie et de la décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [U] soutient, au titre de l’article 1304-3 du code civil, que la condition suspensive de financement prévue dans la promesse de vente à son bénéfice ne saurait être réputée comme étant accomplie. Elle indique avoir effectué deux demandes d’emprunt immobilier à titre personnel et au nom de la SCI CHZ à constituer. Mme [U] souligne que les deux refus de financement lui ont été adressés personnellement et qu’ils étaient fondés sur ses capacités financières propres. 
Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, Mme [U] déclare que le comportement de Mme [T], lui a causé un préjudice moral. 
A titre subsidiaire, Mme [U] fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que l’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale qui sanctionne un défaut lié à l’engagement d’obtention du prêt et dont le montant est manifestement excessif. 
En réponse à Mme [T], Mme [U] explique que la promesse unilatérale de vente prévoyait une faculté de substitution sans que la demande de tenir informé le promettant ne remette en cause ce principe. Par ailleurs, elle soutient que les lettres de refus de prêt des banques démontrent qu’elle a déposé auprès d’un établissement de crédit une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente s’agissant du montant, du taux d’intérêt et de la durée. Elle ajoute que si les établissements bancaires avaient répondu favorablement à sa demande de prêt, les conditions d’emprunt auraient été précisées. 
Pour s’opposer aux demandes de dommages et intérêts de Mme [T], Mme [U] fait valoir, au titre de l’article 1231-1 du code civil, qu’elles sont infondées et qu’aucun élément ne démontre que la défenderesse avait été contrainte de louer un bien au motif qu’elle aurait dû déménager précipitamment. 



Elle ajoute que la défenderesse ne justifie pas le fait qu’elle a dû assumer l’entretien du bien immobilier pendant un an, le temps de retrouver un acheteur. Par ailleurs, Mme [U] expose qu’elle n’est pas responsable du fait que la maison ait été vendue à un prix moindre par rapport à celui qui était convenu dans la promesse unilatérale de vente car le prix de vente a été fixé entre la défenderesse et son acheteur. Enfin, elle soutient que Mme [T] ne prouve pas en quoi la procédure aurait accru ses douleurs à la suite de ses opérations du dos et l’aurait contrainte à contracter un crédit à la consommation afin de faire face à ses dépenses. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, Mme [T] demande au tribunal de :
A titre principal,
Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 62 800 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 68 364,32 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice matériel.A titre subsidiaire, 
Débouter Mme [U] de sa demande aux fins de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation et la condamner à lui payer la somme de 62 800 euros ;En tout état de cause,
Débouter Mme [U] de ses demandes ;Condamner Mme [U] à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le manquement contractuel ;Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral au titre de la procédure abusive ;Condamner Mme [U] aux dépens ;Condamner Mme [U] à payer 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre principal, au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [T] expose, au titre des articles 1103 et 1304-3 du code civil, que la condition suspensive est accomplie. Ainsi, elle indique que Mme [U] n’a pas justifié de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse unilatérale de vente avant l’expiration du délai convenu. Elle soutient que la demanderesse a demandé aux deux établissements bancaires de contracter un prêt sous le nom de la SCI CHZ et non en son nom propre et ajoute que les lettres de refus ne mentionnent pas les conditions et le montant du prêt sollicité. 
En réponse à Mme [U], Mme [T] soutient que si une clause relative à la faculté de substitution a été intégrée dans la promesse unilatérale de vente, Mme [U] devait l’informer de cette substitution au profit de la SCI CHZ, ce qui n’a pas été effectué. Dès lors, elle indique que les demandes de prêt constituées au nom de la SCI CHZ sont non-conformes aux stipulations contractuelles. 



Par ailleurs, Mme [T] fait valoir, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, que Mme [U] n’a pas effectué un virement de 15 000 euros au profit de l’étude notariale dans un délai de 10 jours, comme cela était prévu par la promesse unilatérale de vente. 

S’agissant de sa demande en réparation de son préjudice matériel, Mme [T] se fonde sur les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil. Elle indique qu’en ne présentant pas de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, Mme [U] a commis un manquement contractuel. Mme [T] indique que l’exécution imparfaite du contrat lui a causé des préjudices au titre de l’entretien du bien immobilier, le temps de retrouver un acheteur. De plus, elle soutient qu’elle a dû louer un bien dès le 17 juillet 2019 car elle avait été contrainte de déménager rapidement puisque Mme [U] souhaitait que son installation soit rapide. Elle précise que la location a duré 18 mois en raison du comportement de la demanderesse. Mme [T] explique également qu’elle a vendu le bien immobilier à un prix moins important que celui qui avait été prévu dans la promesse unilatérale de vente, ce qui lui a causé un préjudice. 

S’agissant du préjudice moral, Mme [T] précise, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, qu’elle a été confrontée à une période d’incertitude prolongée du fait de l’inaction fautive de Mme [U]. Elle ajoute avoir subi des opérations du dos et s’être vu prescrire des antidouleurs afin de calmer ses maux qui se sont accrus depuis que Mme [U] refuse de payer les sommes dues au titre de la promesse unilatérale de vente. Elle précise également consulter un médecin psychiatre depuis septembre 2020. Enfin, elle explique avoir contracté un crédit à la consommation en vue de compenser les sommes qu’elle aurait dû recouvrer, ce qui lui cause de l’angoisse. 

Au soutien de sa demande de condamnation de Mme [U] au titre de la procédure abusive, Mme [T], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, déclare que la demanderesse fait preuve d’une obstination déraisonnable. Elle indique que deux décisions de justice ayant condamné Mme [U] à payer la somme provisionnelle de 62 800 euros n’ont pas été exécutées. Elle précise que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi et qu’elle abuse de l’exercice d’une voie de droit dans une intention dilatoire. 

A titre subsidiaire, Mme [T] soutient que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat n’est pas une clause pénale sur le fondement des articles 1124, 1589 et 1231-5 du code civil. Elle expose que, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, les indemnités d’immobilisation n’ont pas de caractère indemnitaire mais un caractère rémunérateur du droit d’option afin d’indemniser l’immobilisation du bien au profit exclusif de la demanderesse. Elle précise que la condition suspensive d’obtention du prêt a échoué en raison du comportement fautif de Mme [U] qui a omis de respecter les termes convenus pour l’obtention du prêt et qui n’a pas levé l’option d’achat, ce qui a conduit à l’indisponibilité du bien pendant un an. 

Pour s’opposer à la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation demandée par Mme [U], Mme [T] fait valoir que le montant réclamé est proportionné au préjudice subi car il correspond à la somme demandée au titre du préjudice matériel qu’elle estime avoir subi. 
Pour s’opposer à la demande en réparation du préjudice moral de Mme [U], Mme [T] indique que la défenderesse ne le justifie pas.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur l’indemnité d’immobilisation
Sur la condition suspensive d’obtention du prêt 
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 1124 du code civil dispose dans ses deux premiers alinéas que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »
Il ressort de l’article 1304 du code civil que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
L’article 1304-3 précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 
L’article 1304-6 ajoute que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
* * *
En l’espèce, Mme [T] et Mme [U] ont signé le 6 mai 2019 une promesse unilatérale de vente devant notaire, laquelle comporte en page 9 une clause d’indemnité d’immobilisation ainsi rédigée :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-DEUX MILLE HUIT CENTS EUROS (62 800, 00 EUR). 
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera au plus tard dans un délai de dix jours à compter des présentes au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de QUINZE MILLE EUROS (15 000, 000 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. 
Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. 

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
À cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de Madame [N] [Z]. […]
Le sort de cette somme versée ce jour, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »Pour déterminer si l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant ou s’il convient d’en décharger Mme [U], il convient d’étudier les conditions suspensives prévues au contrat.
La promesse unilatérale de vente prévoit notamment à ce titre que :
« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organisme financier ayant un établissement en France.Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (650 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00 % l’an (hors assurances). […]Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 5 juillet 2019. […]
L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.
À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »
Enfin, la promesse unilatérale de vente prévoit que « le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. »
C’est à Mme [U], qui l’invoque, de démontrer que la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente ne s’est pas accomplie. 
Or, ni le courrier de refus de financement de la BRED BANQUE POPULAIRE du 2 juillet 2019, ni le courrier de refus de financement du CREDIT COOPERATIF en date du 5 juillet 2019 ne précisent la durée maximale de remboursement du prêt demandé par Mme [U] ou le taux d’intérêt maximal sollicité. Si le refus opposé peut être un refus général opposé à un prêt quel qu’en soit les conditions, il peut également être un refus particulier opposé aux conditions dans lesquelles le prêt a été sollicité (taux trop bas, durée excessive…) alors qu’il aurait pu être accordé dans d’autres conditions. Faute pour Mme [U] d’établir que le prêt demandé à ces deux établissements bancaires correspondait effectivement au taux maximal de 2% et à la durée maximale de 25 ans et non à d’autres modalités, il ne peut être considéré qu’elle établit la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
De plus, et en tout état de cause, le courrier de refus de financement de la BRED BANQUE POPULAIRE du 2 juillet 2019 mentionne que l’emprunteur est la SCI CHZ. Or, seule Mme [U] est bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Aucun courrier de cet établissement de crédit n’est produit par la demanderesse afin de démontrer que le refus de prêt la concernait également à titre personnel. Mme [U] n’apporte pas non plus la preuve qu’elle avait valablement exercé la faculté de substitution prévue dans la promesse, celle-ci se bornant à produire un courriel en ce sens du 17 avril 2019 à un notaire, mais ne justifiant pas avoir averti Mme [T] de cette substitution ainsi que le prévoit la promesse ni avoir réellement réalisé cette substitution, la SCI CHZ n’ayant pas été créée. 
Par conséquent, la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que Mme [U] ne justifie pas de deux refus de prêt qui lui soient personnels et soient conformes à la promesse unilatérale de vente. 

Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est de jurisprudence constante qu’une indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Dès lors, il incombe au tribunal d’examiner si la clause relative à l’indemnité d’immobilisation constitue en réalité une clause pénale, susceptible de réduction judiciaire.

* * *
En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente que les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 62 800 euros. Il est prévu que cette somme sera versée au promettant « et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». Cette clause ne fait pas référence à la cause de la non réalisation de la vente promise et n’a pas pour objet de faire assurer à l’une des parties l’exécution de son obligation en la sanctionnant du fait d’un défaut lié à l’engagement d’obtention d’un prêt. Elle indemnise le promettant s’agissant de l’immobilisation du bien. 
Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente ne saurait être qualifiée de clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction par le juge.
Par conséquent, Mme [U] sera condamnée au paiement de la somme de 62 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019.





Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [T]
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à celui qui se prévaut d'un préjudice d'en rapporter la preuve. Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Il ressort de l'article 1217 du code civil que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 
Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction du prix ; Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 1231-2 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Il est de jurisprudence constante que le juge doit caractériser l’inexécution d’une obligation contractuelle et l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute. 

* * *
En l’espèce, il est contractuellement prévu que l’absence de preuve par Mme [U] de deux demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention du prêt, puis que l’absence de réalisation de la vente malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives entraîne l’obligation pour le bénéficiaire de verser l’indemnité d’immobilisation au promettant.

L’insuffisance des preuves relativement à l’obtention du prêt a déjà été traitée conformément au contrat conclu et ne constitue pas un manquement contractuel propre.

De même, l’absence de réitération de la vente par Mme [U] ne constitue pas un manquement contractuel, dès lors que seule Mme [T] s’était unilatéralement engagée à vendre, et que la promesse unilatérale de vente n’impliquait pas pour Mme [U] l’obligation d’acheter. 

Enfin, il n’est pas établi que Mme [U] aurait fait montre de mauvaise foi dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente. 

Mme [T] sera de ce fait déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral, celle-ci n’établissant pas la commission d’un manquement contractuel.




Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que par la démonstration d'une attitude fautive caractérisée notamment par la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêt sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » 
En l’espèce, la procédure a fait l’objet d’une ordonnance de référé du 30 avril 2020 et d’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 7 octobre 2020 qui a confirmé l’ordonnance de référé et condamné Mme [U] au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Cependant, il convient de rappeler que ces décisions sont provisoires et n’ont pas autorité de la chose jugée au fond, de telle sorte que Mme [U] a légitimement pu introduire la présente instance afin de voir juger au fond la question du versement de cette indemnité d’immobilisation, et ce d’autant plus qu’elle produit une pièce nouvelle (précisions de la banque Crédit Coopératif du 25 janvier 2021) qui n’avait pu être étudiée par le juge des référés.
De plus, le fait que Mme [U] n’ait pas déposé la somme de 15 000 euros dans le délai de 10 jours, conformément à la promesse unilatérale de vente n’est pas suffisant pour caractériser sa mauvaise foi, étant rappelé qu’une sanction à l’absence de consignation était prévue dans la promesse et consistait en le fait que le promettant était libéré de sa promesse en l’absence de versement des fonds. C’est en toute connaissance de cause que Mme [T] a choisi de poursuivre malgré l’absence de versement de cette somme.
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive formée par Mme [T] sera rejetée. 


III. Sur la demande reconventionnelle de Mme [U]
Mme [T] n’a commis aucun manquement dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2019, l’absence de preuve de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt n’étant pas de son fait. 
Par conséquent, en l’absence de preuve de toute faute, les conditions de l’engagement de sa responsabilité contractuelle ne sont pas réunies, de sorte que Mme [U] ne peut prétendre à la réparation de son préjudice moral.



IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
• Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Mme [U], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens. 
• Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, Mme [U], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [T], une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.
De plus, Mme [U], partie perdante, sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire :
En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande aux fins de la décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande aux fins de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à verser à Mme [F] [I] épouse [T] la somme de 62 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019 ;

DEBOUTE Mme [F] [I] épouse [T] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral ainsi que de la procédure abusive ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [H] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à payer 2 000 euros à Mme [F] [I] épouse [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Aurore TIPHAIGNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
31 Août 2026

AFFAIRE :
[H] [U]

C/
[F] [I] épouse [T]


N° RG 23/02165 - N° Portalis DBY2-W-B7H-HKHS

Assignation :28 Septembre 2023

Ordonnance de Clôture : 14 Avril 2026





Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [H] [U]
née le 02 Avril 1975 à [Localité 1] (94)
[Adresse 1] 
[Localité 2]
Représentant : Me Raphaële HENNEMANN, avocate au barreau D’ANGERS - Représentant : Me Alban CURRAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [I] épouse [T]
née le 23 Octobre 1961 à [Localité 3] (93)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL KAPIA AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS - Représentant : Me Loïc DUSSEAU, avocat au barreau de PARIS


EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 Mai 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Camille ALLAIN, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE
Greffier, lors des débats et du prononcé : Aurore TIPHAIGNE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Août 2026

JUGEMENT du 31 Août 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Camille ALLAIN, Juge,
contradictoire
signé par Camille ALLAIN, Juge, et par Aurore TIPHAIGNE, Greffière.













EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte notarié du 6 mai 2019, Mme [F] [I] épouse [T] a consenti à Mme [H] [U] une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition de sa maison située [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant la somme de 628 000 euros et sous la condition suspensive d’obtention, avant le 5 juillet 2019, de plusieurs offres définitives de prêt pour une somme maximale de 650 000 euros, remboursable sur 25 ans, au taux maximal de 2% par an et laissant la faculté à Mme [H] [U] d’acquérir le bien jusqu’au 7 août 2019. 

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 800 euros a été convenue entre les parties et une somme de 15 000 euros devait être séquestrée entre les mains de l’étude notariale, au titre du dépôt de garantie. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 septembre 2019, Mme [T] a signifié à Mme [U] qu’elle était déchue du bénéfice de la promesse unilatérale de vente faute d’avoir levé l’option d’achat ou procédé à la signature de l’acte de vente dans le délai de réalisation prévu. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2019, Mme [T] a mis en demeure Mme [U] de lui payer sous huit jours la somme de 62 800 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Par courrier en date du 21 octobre 2019, Mme [U], par l’intermédiaire de son conseil, a informé Mme [T] qu’elle n’avait pas obtenu de financement pour l’achat du bien immobilier. 

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2020, Mme [T] a assigné Mme [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins d’obtenir sa condamnation à payer 62 800 euros à titre de provision. 

Par ordonnance en date du 30 avril 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’accomplissement de la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2019, condamné Mme [U] à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 62 800 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019, aux dépens et à payer 2000 euros à Mme [T] au titre des frais irrépétibles.

Par un arrêt du 7 octobre 2020, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2021, Mme [U] a assigné Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de se voir décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation et en réparation de son préjudice moral. 

Par ordonnance en date du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Melun s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Angers. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
Le dossier a été retenu à l’audience du 26 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026. 





Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, Mme [U] demande au tribunal de :
A titre principal,
Constater que Mme [T] n’a aucun droit à l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et par conséquent, la décharger de tout paiement ;Rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [T] ;A titre subsidiaire, 
Réduire l’indemnité d’immobilisation à une somme qui ne saurait être supérieure à 1000 euros ;En tout état de cause, 
Condamner Mme [T] à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;Condamner Mme [T] aux dépens ;Condamner Mme [T] à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A titre principal, au soutien de ses prétentions aux fins de constater que la condition suspensive d’obtention du prêt est défaillie et de la décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [U] soutient, au titre de l’article 1304-3 du code civil, que la condition suspensive de financement prévue dans la promesse de vente à son bénéfice ne saurait être réputée comme étant accomplie. Elle indique avoir effectué deux demandes d’emprunt immobilier à titre personnel et au nom de la SCI CHZ à constituer. Mme [U] souligne que les deux refus de financement lui ont été adressés personnellement et qu’ils étaient fondés sur ses capacités financières propres. 
Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, Mme [U] déclare que le comportement de Mme [T], lui a causé un préjudice moral. 
A titre subsidiaire, Mme [U] fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que l’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale qui sanctionne un défaut lié à l’engagement d’obtention du prêt et dont le montant est manifestement excessif. 
En réponse à Mme [T], Mme [U] explique que la promesse unilatérale de vente prévoyait une faculté de substitution sans que la demande de tenir informé le promettant ne remette en cause ce principe. Par ailleurs, elle soutient que les lettres de refus de prêt des banques démontrent qu’elle a déposé auprès d’un établissement de crédit une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente s’agissant du montant, du taux d’intérêt et de la durée. Elle ajoute que si les établissements bancaires avaient répondu favorablement à sa demande de prêt, les conditions d’emprunt auraient été précisées. 
Pour s’opposer aux demandes de dommages et intérêts de Mme [T], Mme [U] fait valoir, au titre de l’article 1231-1 du code civil, qu’elles sont infondées et qu’aucun élément ne démontre que la défenderesse avait été contrainte de louer un bien au motif qu’elle aurait dû déménager précipitamment. 



Elle ajoute que la défenderesse ne justifie pas le fait qu’elle a dû assumer l’entretien du bien immobilier pendant un an, le temps de retrouver un acheteur. Par ailleurs, Mme [U] expose qu’elle n’est pas responsable du fait que la maison ait été vendue à un prix moindre par rapport à celui qui était convenu dans la promesse unilatérale de vente car le prix de vente a été fixé entre la défenderesse et son acheteur. Enfin, elle soutient que Mme [T] ne prouve pas en quoi la procédure aurait accru ses douleurs à la suite de ses opérations du dos et l’aurait contrainte à contracter un crédit à la consommation afin de faire face à ses dépenses. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, Mme [T] demande au tribunal de :
A titre principal,
Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 62 800 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 68 364,32 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice matériel.A titre subsidiaire, 
Débouter Mme [U] de sa demande aux fins de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation et la condamner à lui payer la somme de 62 800 euros ;En tout état de cause,
Débouter Mme [U] de ses demandes ;Condamner Mme [U] à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le manquement contractuel ;Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral au titre de la procédure abusive ;Condamner Mme [U] aux dépens ;Condamner Mme [U] à payer 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre principal, au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [T] expose, au titre des articles 1103 et 1304-3 du code civil, que la condition suspensive est accomplie. Ainsi, elle indique que Mme [U] n’a pas justifié de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques de la promesse unilatérale de vente avant l’expiration du délai convenu. Elle soutient que la demanderesse a demandé aux deux établissements bancaires de contracter un prêt sous le nom de la SCI CHZ et non en son nom propre et ajoute que les lettres de refus ne mentionnent pas les conditions et le montant du prêt sollicité. 
En réponse à Mme [U], Mme [T] soutient que si une clause relative à la faculté de substitution a été intégrée dans la promesse unilatérale de vente, Mme [U] devait l’informer de cette substitution au profit de la SCI CHZ, ce qui n’a pas été effectué. Dès lors, elle indique que les demandes de prêt constituées au nom de la SCI CHZ sont non-conformes aux stipulations contractuelles. 



Par ailleurs, Mme [T] fait valoir, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, que Mme [U] n’a pas effectué un virement de 15 000 euros au profit de l’étude notariale dans un délai de 10 jours, comme cela était prévu par la promesse unilatérale de vente. 

S’agissant de sa demande en réparation de son préjudice matériel, Mme [T] se fonde sur les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil. Elle indique qu’en ne présentant pas de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, Mme [U] a commis un manquement contractuel. Mme [T] indique que l’exécution imparfaite du contrat lui a causé des préjudices au titre de l’entretien du bien immobilier, le temps de retrouver un acheteur. De plus, elle soutient qu’elle a dû louer un bien dès le 17 juillet 2019 car elle avait été contrainte de déménager rapidement puisque Mme [U] souhaitait que son installation soit rapide. Elle précise que la location a duré 18 mois en raison du comportement de la demanderesse. Mme [T] explique également qu’elle a vendu le bien immobilier à un prix moins important que celui qui avait été prévu dans la promesse unilatérale de vente, ce qui lui a causé un préjudice. 

S’agissant du préjudice moral, Mme [T] précise, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, qu’elle a été confrontée à une période d’incertitude prolongée du fait de l’inaction fautive de Mme [U]. Elle ajoute avoir subi des opérations du dos et s’être vu prescrire des antidouleurs afin de calmer ses maux qui se sont accrus depuis que Mme [U] refuse de payer les sommes dues au titre de la promesse unilatérale de vente. Elle précise également consulter un médecin psychiatre depuis septembre 2020. Enfin, elle explique avoir contracté un crédit à la consommation en vue de compenser les sommes qu’elle aurait dû recouvrer, ce qui lui cause de l’angoisse. 

Au soutien de sa demande de condamnation de Mme [U] au titre de la procédure abusive, Mme [T], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, déclare que la demanderesse fait preuve d’une obstination déraisonnable. Elle indique que deux décisions de justice ayant condamné Mme [U] à payer la somme provisionnelle de 62 800 euros n’ont pas été exécutées. Elle précise que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi et qu’elle abuse de l’exercice d’une voie de droit dans une intention dilatoire. 

A titre subsidiaire, Mme [T] soutient que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat n’est pas une clause pénale sur le fondement des articles 1124, 1589 et 1231-5 du code civil. Elle expose que, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, les indemnités d’immobilisation n’ont pas de caractère indemnitaire mais un caractère rémunérateur du droit d’option afin d’indemniser l’immobilisation du bien au profit exclusif de la demanderesse. Elle précise que la condition suspensive d’obtention du prêt a échoué en raison du comportement fautif de Mme [U] qui a omis de respecter les termes convenus pour l’obtention du prêt et qui n’a pas levé l’option d’achat, ce qui a conduit à l’indisponibilité du bien pendant un an. 

Pour s’opposer à la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation demandée par Mme [U], Mme [T] fait valoir que le montant réclamé est proportionné au préjudice subi car il correspond à la somme demandée au titre du préjudice matériel qu’elle estime avoir subi. 
Pour s’opposer à la demande en réparation du préjudice moral de Mme [U], Mme [T] indique que la défenderesse ne le justifie pas. 
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur l’indemnité d’immobilisation
Sur la condition suspensive d’obtention du prêt 
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 1124 du code civil dispose dans ses deux premiers alinéas que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »
Il ressort de l’article 1304 du code civil que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
L’article 1304-3 précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 
L’article 1304-6 ajoute que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
* * *
En l’espèce, Mme [T] et Mme [U] ont signé le 6 mai 2019 une promesse unilatérale de vente devant notaire, laquelle comporte en page 9 une clause d’indemnité d’immobilisation ainsi rédigée :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-DEUX MILLE HUIT CENTS EUROS (62 800, 00 EUR). 
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera au plus tard dans un délai de dix jours à compter des présentes au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de QUINZE MILLE EUROS (15 000, 000 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. 
Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. 

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
À cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de Madame [N] [Z]. […]
Le sort de cette somme versée ce jour, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »Pour déterminer si l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant ou s’il convient d’en décharger Mme [U], il convient d’étudier les conditions suspensives prévues au contrat.
La promesse unilatérale de vente prévoit notamment à ce titre que :
« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organisme financier ayant un établissement en France.Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (650 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00 % l’an (hors assurances). […]Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 5 juillet 2019. […]
L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.
À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »
Enfin, la promesse unilatérale de vente prévoit que « le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. »
C’est à Mme [U], qui l’invoque, de démontrer que la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente ne s’est pas accomplie. 
Or, ni le courrier de refus de financement de la BRED BANQUE POPULAIRE du 2 juillet 2019, ni le courrier de refus de financement du CREDIT COOPERATIF en date du 5 juillet 2019 ne précisent la durée maximale de remboursement du prêt demandé par Mme [U] ou le taux d’intérêt maximal sollicité. Si le refus opposé peut être un refus général opposé à un prêt quel qu’en soit les conditions, il peut également être un refus particulier opposé aux conditions dans lesquelles le prêt a été sollicité (taux trop bas, durée excessive…) alors qu’il aurait pu être accordé dans d’autres conditions. Faute pour Mme [U] d’établir que le prêt demandé à ces deux établissements bancaires correspondait effectivement au taux maximal de 2% et à la durée maximale de 25 ans et non à d’autres modalités, il ne peut être considéré qu’elle établit la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
De plus, et en tout état de cause, le courrier de refus de financement de la BRED BANQUE POPULAIRE du 2 juillet 2019 mentionne que l’emprunteur est la SCI CHZ. Or, seule Mme [U] est bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Aucun courrier de cet établissement de crédit n’est produit par la demanderesse afin de démontrer que le refus de prêt la concernait également à titre personnel. Mme [U] n’apporte pas non plus la preuve qu’elle avait valablement exercé la faculté de substitution prévue dans la promesse, celle-ci se bornant à produire un courriel en ce sens du 17 avril 2019 à un notaire, mais ne justifiant pas avoir averti Mme [T] de cette substitution ainsi que le prévoit la promesse ni avoir réellement réalisé cette substitution, la SCI CHZ n’ayant pas été créée. 
Par conséquent, la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que Mme [U] ne justifie pas de deux refus de prêt qui lui soient personnels et soient conformes à la promesse unilatérale de vente. 

Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est de jurisprudence constante qu’une indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Dès lors, il incombe au tribunal d’examiner si la clause relative à l’indemnité d’immobilisation constitue en réalité une clause pénale, susceptible de réduction judiciaire.

* * *
En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente que les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 62 800 euros. Il est prévu que cette somme sera versée au promettant « et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». Cette clause ne fait pas référence à la cause de la non réalisation de la vente promise et n’a pas pour objet de faire assurer à l’une des parties l’exécution de son obligation en la sanctionnant du fait d’un défaut lié à l’engagement d’obtention d’un prêt. Elle indemnise le promettant s’agissant de l’immobilisation du bien. 
Il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente ne saurait être qualifiée de clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction par le juge.
Par conséquent, Mme [U] sera condamnée au paiement de la somme de 62 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019.





Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [T]
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à celui qui se prévaut d'un préjudice d'en rapporter la preuve. Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Il ressort de l'article 1217 du code civil que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 
Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction du prix ; Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 1231-2 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Il est de jurisprudence constante que le juge doit caractériser l’inexécution d’une obligation contractuelle et l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute. 

* * *
En l’espèce, il est contractuellement prévu que l’absence de preuve par Mme [U] de deux demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention du prêt, puis que l’absence de réalisation de la vente malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives entraîne l’obligation pour le bénéficiaire de verser l’indemnité d’immobilisation au promettant.

L’insuffisance des preuves relativement à l’obtention du prêt a déjà été traitée conformément au contrat conclu et ne constitue pas un manquement contractuel propre.

De même, l’absence de réitération de la vente par Mme [U] ne constitue pas un manquement contractuel, dès lors que seule Mme [T] s’était unilatéralement engagée à vendre, et que la promesse unilatérale de vente n’impliquait pas pour Mme [U] l’obligation d’acheter. 

Enfin, il n’est pas établi que Mme [U] aurait fait montre de mauvaise foi dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente. 

Mme [T] sera de ce fait déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral, celle-ci n’établissant pas la commission d’un manquement contractuel.




Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que par la démonstration d'une attitude fautive caractérisée notamment par la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêt sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » 
En l’espèce, la procédure a fait l’objet d’une ordonnance de référé du 30 avril 2020 et d’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 7 octobre 2020 qui a confirmé l’ordonnance de référé et condamné Mme [U] au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Cependant, il convient de rappeler que ces décisions sont provisoires et n’ont pas autorité de la chose jugée au fond, de telle sorte que Mme [U] a légitimement pu introduire la présente instance afin de voir juger au fond la question du versement de cette indemnité d’immobilisation, et ce d’autant plus qu’elle produit une pièce nouvelle (précisions de la banque Crédit Coopératif du 25 janvier 2021) qui n’avait pu être étudiée par le juge des référés.
De plus, le fait que Mme [U] n’ait pas déposé la somme de 15 000 euros dans le délai de 10 jours, conformément à la promesse unilatérale de vente n’est pas suffisant pour caractériser sa mauvaise foi, étant rappelé qu’une sanction à l’absence de consignation était prévue dans la promesse et consistait en le fait que le promettant était libéré de sa promesse en l’absence de versement des fonds. C’est en toute connaissance de cause que Mme [T] a choisi de poursuivre malgré l’absence de versement de cette somme.
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive formée par Mme [T] sera rejetée. 


III. Sur la demande reconventionnelle de Mme [U]
Mme [T] n’a commis aucun manquement dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2019, l’absence de preuve de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt n’étant pas de son fait. 
Par conséquent, en l’absence de preuve de toute faute, les conditions de l’engagement de sa responsabilité contractuelle ne sont pas réunies, de sorte que Mme [U] ne peut prétendre à la réparation de son préjudice moral.



IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
• Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Mme [U], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens. 
• Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, Mme [U], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [T], une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.
De plus, Mme [U], partie perdante, sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire :
En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande aux fins de la décharger du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande aux fins de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à verser à Mme [F] [I] épouse [T] la somme de 62 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2019 ;

DEBOUTE Mme [F] [I] épouse [T] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral ainsi que de la procédure abusive ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [H] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [U] à payer 2 000 euros à Mme [F] [I] épouse [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [H] [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Aurore TIPHAIGNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1589, code civil 1231-2, code de la consommation L313-40, code civil 1304-3, code civil 1304, code civil 1124). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T20:10:20.435Z.