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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bergerac, Première Chambre, 26 juin 2026, n° 25/00316

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par compromis de vente conclu par-devant Maître [Y] [W] notaire à [Localité 2] (33) le 16 décembre 2024, Madame [Q] [P] épouse [C] en qualité de vendeur, a vendu à Monsieur [A] [L] et Madame [M] [N], acquéreurs, le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] – loué à Madame [Z] - sous conditions suspensives liées notamment à l'obtention d'un prêt immobilier, pour un prix de 145.000€.
Par courrier simple du 20 mars 2025, puis par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 avril 2025 dûment réceptionné, Maître [W] a rappelé à Monsieur [L] et Madame [N] que la signature définitive devait intervenir au plus tard le 16 mars 2025 et qu’à ce jour, ils avaient produit un refus de prêt alors qu’il en faudrait deux à leurs deux noms et qu’ils n’avaient pas produit la preuve d’un dépôt de permis de construire. A défaut, le notaire leur a précisé que Madame [C] demandera l’application de la clause pénale fixée au compromis de vente d’un montant de 14.500 euros et les a invités à se rapprocher de son Etude pour discuter.
Par assignation délivrée le 14 avril 2025, Madame [Q] [P] épouse [C] a fait attraire Monsieur [L] et Madame [N] devant le tribunal judiciaire de BERGERAC aux fins d’obtenir notamment à titre principal leur condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente et subsidiairement le paiement de dommages et intérêts.
Le 12 mai 2025, Madame [M] [N] a constitué avocat devant le tribunal.
Monsieur [L] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il est défaillant à la procédure.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2025, signifiées par voie de commissaire de justice au défendeur défaillant le 8 septembre 2025, reprises dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 en réplique aux dernières conclusions de la défenderesse constituée, Madame [Q] [P] épouse [C] présente les demandes suivantes :
Vu les articles 1103 et 1304-3 du code civil, 1231-1, 1231-2, 1231-5 et 1589 du code civil ;
Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 14.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale au compromis du 16 décembre 2024 ;Subsidiairement,
Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 14.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil ;Débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.Au soutien, elle fait valoir que :
Sur la condition suspensive de prêt : la simulation de demande de prêt immobilier auprès de la Banque Postale éditée le 14 novembre 2024 produite par Madame [N] a été établie avant le compromis de vente du 16 décembre 2024 et ne caractérise donc pas une demande de prêt que le tribunal peut prendre en compte ; par SMS du 3 février 2025 Madame [N] indique qu’elle est en train de se séparer de Monsieur [L] et qu’elle a voulu faire une demande pour acheter seule la maison mais que la banque lui a dit que ce n’était pas la peine car on ne lui prêterait pas ; or ce SMS est antérieur au courrier de la Banque Postale du 13 février 2025 aux termes duquel Madame [N] et Monsieur [L] ont fait une demande de prêt à hauteur de 175.436 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85% ; Madame [N] a indiqué par SMS du 4 février 2025 qu’elle allait faire un crédit pour payer la somme de 14 000 euros, puis par SMS du 6 février 2025, elle indique avoir changé d’avis et attendre que le crédit passe pour la maison ; le notaire a relancé les acquéreurs par lettre du 25 février 2025 produite par Madame [N] quant à la date butoir fixée au 24 février 2025 pour la condition suspensive du prêt de 184 800 euros ; Madame [N] a répondu au SMS de relance de la venderesse le 26 février 2025 pour savoir où en est leur 2ème demande de crédit et répond qu’elle n’a pas eu le temps de faire d’autres banques, qu’elle recherche un logement et qu’ils ne prendront pas la maison ; il s’en suit qu’en raison de leur séparation, Monsieur [L] et Madame [N] n’ont plus souhaité acquérir la maison ; en tout état de cause, selon la lettre de la banque postale du 13 février 2025, la demande de prêt n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées au compromis de vente ; le taux d’intérêts mentionné à 3,85% ne précise pas si l’assurance du prêt est incluse ou non alors que le taux nominal maximum d’intérêts est de 3,49% l’an hors assurance selon le compromis ; l’offre de prêt n’a pas été communiquée ; la venderesse s’interroge aussi sur les capacités financières des acquéreurs puisque Mme [N] est salariée à la fondation [R] [G] sous CDI au salaire de 2125 euros par mois, que Mme [N] et Monsieur [L] ont deux enfants mineurs et que Monsieur [L], défaillant, ne communique aucune pièce de revenus ; les acquéreurs succombent à démontrer que la condition suspensive liée à la souscription d’un prêt ne s’est pas réalisée ;Sur la condition suspensive d’obtenir un permis de construire : elle est exclusivement stipulée dans l’intérêt des acquéreurs ; Monsieur [L] et Madame [N] souhaitaient initialement réaliser des travaux pour l’adjonction d’une pièce à usage d’habitation ; l’absence de démarche de leur part pour déposer une demande de permis de construire avant le 16 janvier 2025 vient surabondamment démontrer que la vente n’a pas pu intervenir en raison de la séparation de ces derniers et de l’inutilité pour eux d’acheter le bien ;Sur l’absence de mise en demeure préalable soulevée reconventionnellement par Mme [N] : cette mise en demeure peut être réalisée par tout acte portant interpellation suffisante tel qu’une sommation ou un acte plus contraignant ce qui est le cas de l’assignation délivrée qui comporte une injonction claire et explicite de régler la somme en principal de 14.500 euros, et ce, conformément à la jurisprudence qui précise que les demandes en justice peuvent valoir mise en demeure si elles manifestent une volonté formelle d’obtenir l’exécution de l’obligation et informent le débiteur de manière claire sur le contenu de son obligation avec une injonction claire et explicite ; plusieurs interpellations ont été adressées aux acquéreurs les 20 mars 2025 et 3 avril 2025 soit avant l’assignation délivrée le 14 avril 2025 ; le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable sera rejeté par le tribunal ;le tribunal qui condamnera solidairement les acquéreurs au paiement de la somme de 14.500 euros ne réduira pas ce montant même d’office dans la mesure où le préjudice de la venderesse est patent et caractérisé par l’immobilisation de son bien pendant plusieurs mois depuis la signature du compromis le 16 décembre 2024, par la perte d’autres opportunités de vente, par la perte locative puisque le locataire a quitté les lieux, outre les frais exposés pour la constitution du dossier de vente ;subsidiairement sur la responsabilité contractuelle des acquéreurs : les mêmes moyens sont développés (non justification de l’obtention ou refus du prêt au plus tard le 24 février 2025 ; aucun élément sur les démarches pour le permis de construire dans le délai imparti ; séparation des acquéreurs qui ne souhaitent plus acheter).Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Madame [M] [N] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
Vu le compromis de vente signé le 16 décembre 2024 devant notaire,
Vu l’article 1231-5 du code civil,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Débouter Madame [Q] [C] née [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [Q] [C] née [P] à lui payer la somme de 2800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Statuer ce que de droit sur les dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Au soutien, elle fait valoir que :
Elle n’a commis aucun manquement quant à l’obtention du prêt ; les conditions suspensives ne se sont pas réalisées ; aucune pièce ne permet d’établir que le refus de la banque résulte d’une demande de prêt non-conforme ; sommation a été faite par la venderesse pour l’offre de prêt qui n’existe pas car il n’y a jamais eu d’offre de prêt et la venderesse confond demande de prêt et offre de prêt ; les motifs de refus de prêt de la banque ne sont pas connus ; s’agissant du taux d’intérêt de 3,49%, il est fixé hors assurance et lorsque la banque indique dans son refus de prêt un taux de 3,85% elle inclue forcément l’assurance ; les acquéreurs n’ont ni empêché l’accomplissement de la vente ni provoqué le refus de la banque ;il n’y a eu aucune mise en demeure de la venderesse aux acquéreurs de régulariser un quelconque acte de vente au mépris de l’article 1231 du code civil dans l’hypothèse où les conditions suspensives s’étaient réalisées ; l’absence de mise en demeure préalable entraine la déchéance du droit au bénéfice de la clause pénale ; contrairement à ce que soutient la venderesse, son assignation ne peut pas être assimilée à la mise en demeure préalable car elle ne contient aucun terme clair et raisonnable et les défendeurs ne peuvent pas se considérer comme étant en situation d’inexécution fautive ;sur la demande subsidiaire de la venderesse, cette dernière ne démontre pas une inexécution ou un retard dans l’exécution d’une obligation ; en tout état de cause, aucune indemnité n’est fixée au compromis s’agissant du non-respect de l’obligation de déposer une demande de permis de construire ; il n’est pas non plus prévu au compromis qu’en cas de non obtention du financement demandé, les acquéreurs devraient justifier de deux refus de prêt d’une autre banque en leur deux noms ; les seules lettres émises par le notaire pour remplir son devoir d’information n’exonèrent pas la venderesse de son obligation légale de mise en demeure pour prétendre à une pénalité ;les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi du fait de non réalisation de la vente ; ils se sont séparés en cours de démarches d’obtention du prêt ; ils n’étaient ni pacsés, ni mariés à la date du compromis ; ils ont fait une demande de prêt auprès de la banque postale avec une simulation établie par cette dernière le 14 novembre 2024 ; la banque postale ne donnera pas suite favorable à la demande à hauteur de 175.436 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85 % et a adressé aux acquéreurs plusieurs lettres pour les informer dont l’une aux deux noms et les autres au nom de chacun dont les références du dossier sont les mêmes ;les lettres de refus de la banque des 13 février 2025 et 26 mars 2025 sont produites et ne mentionnent nullement un motif quelconque de refus ;le refus de la banque n’est pas lié à la non-conformité des caractéristiques stipulées dans le compromis puisque le montant maximum à emprunter étant de 184.800 euros, la demande de prêt a été faite pour un montant de 175.436 euros pour une durée de 300 mois soit 25 ans ;aucune des deux conditions suspensives au profit des acquéreurs ne s’étant réalisée dans le délai imparti au 16 janvier 2025 pour la demande de permis de construire et le 16 mars 2025 pour la réalisation de la vente, aucune responsabilité ne peut être recherchée tant contractuelle que délictuelle.Par ordonnance du 9 janvier 2026, le juge de la mise en Etat a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé l’audience de plaidoiries au 5 mai 2026.
A cette audience, l’affaire a été retenue et, à l’issue, a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

1°) Sur la demande de condamnation à la clause pénale
Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu des dispositions de l'article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.
En vertu des dispositions de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Il est de jurisprudence établie que le compromis de vente signé par les parties constate un consentement ferme des cocontractants, et, leur accord sur le bien vendu et sur le prix est, en l'absence de stipulation contraire, suffisant pour conférer à l'acte la valeur d'une vente, même si aucun acte authentique n'a été signé par la suite.
Il résulte de l’article 1217 du code civil que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Selon l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l'espèce, il est constant que les parties ont signé, le 16 décembre 2024, un compromis de vente pour un bien immobilier à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 4] ET [Localité 5] (DORDOGNE) [Adresse 3], moyennant un prix de 145.000 euros.
Il résulte de la clause pénale insérée au compromis de vente conclu entre les parties, intitulée « Stipulation de pénalités » page 21, que : 
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties de régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (14.500€) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».
Sur le moyen tenant à l’absence de mise en demeure préalableAux termes de l'article 1161 du code civil, toutes les clauses des conventions s interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.
Il résulte de la lecture des clauses du contrat, qui ne peuvent pas se lire l'une indépendamment de l'autre, qu'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur aux acquéreurs aux fins de constater l'acquisition de la condition suspensive était nécessaire préalablement à la mise en jeu de la clause pénale.
Or, il résulte des pièces produites aux débats que Madame [P] épouse [C] n'a pas adressé de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ni à Monsieur [L] ni à Madame [N] à cette fin et pour obtenir le paiement de la clause pénale.
Si les envois de Maître [Y] [W] des 25 février 2025, 20 mars 2025 et 3 avril 2025 ne valent pas mise en demeure aux acquéreurs au vu de leur contenu, en revanche l'assignation délivrée à la demande de Madame [P] épouse [C] le 14 avril 2025 équivaut elle à une mise en demeure.
Ainsi, il convient de constater que Madame [P] épouse [C] a assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale prévue dans l'acte. 
Il s’en suit que cette assignation valant mise en demeure valide la recevabilité de la réclamation de la clause pénale de Madame [P] épouse [C].
Le moyen de la défenderesse est donc rejeté. 
Sur le moyen tenant à la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêtIl résulte du compromis de vente conclu le 16 décembre 2024 entre les parties que (page 20/21): « en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives, l’acte authentique de vente opérant seul le transfert de propriété, devra être signé par toutes les parties en l’étude du notaire de l’ACQUEREUR avec la participation du notaire du VENDEUR, sauf l’effet des règles déontologiques contraires, AU PLUS TARD le 16 mars 2025.
(…)
La vente sera parfaite et rétroagira à ce jour dès que toutes les conditions suspensives seront réalisées ou réputées réalisées.
En conséquence si l’une des parties refuse à signer l’acte authentique, l’autre pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre.
Dans ce but, il sera fait sommation par voie extra-judiciaire à la partie défaillante et à son notaire d’avoir à se trouver en l’étude du notaire rédacteur à tels jour et heure qui seront fixés pour signer l’acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.
(…)
En cas de non réalisation des conditions suspensives à la date prévue, il y aura caducité des présents accords au sens de l’article 1176 du code civil, si bon semble à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition suspensive a été stipulée, et sans qu’il soit nécessaire d’une quelconque mise en demeure.
(…)
Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême ci-dessus fixée, et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit, à l’expiration d’un délai d’UN (1) MOIS, à compter de cette date, sauf prorogation conventionnelle écrite.
Chacune des parties sera alors dédiée de tout engagement à l’égard de l’autre, sans aucune formalité, sauf application des dispositions relatives au dépôt de garantie ci-après fixé.
Antérieurement à cette date, toute caducité des présentes devra résulter d’un accord écrit des parties ».

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Il convient en outre de rappeler que la Cour de cassation dans un arrêt récent, troisième chambre civile, du 9 avril 2026 (n° 24-12.979) a cassé la cour d’appel qui a dit que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation de la condition et les a condamnés à payer le montant de la clause pénale au motifs que « les diligences normales requises pour l'achat d'un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus d'eux, afin de maximiser les chances d'obtention de ce prêt et que sa non-obtention est la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à présenter, à la fin du délai d'un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d'un seul établissement bancaire ». La Cour de cassation a en effet, jugé qu’en « statuant ainsi, après avoir constaté que les acquéreurs justifiaient avoir présenté, dans le délai convenu, une demande de prêt, qui avait été rejetée, conforme aux caractéristiques définies à la promesse, la cour d'appel a violé le texte susvisé » (référence à l’ancien article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).

Il s’en suit que lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.


En l’espèce, le compromis de vente signé le 16 décembre 2024 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt en faveur des acquéreurs de 184.800 euros, sur une durée de 25 ans et à un taux maximal de 3,49% l’an hors assurances. Le compromis prévoit que la réception de l’offre doit intervenir au plus tard le 24 février 2025 et que cette condition doit être réalisée avant le 16 mars 2025.

Le compromis stipule également (pages 17, 19, 20, 21) : 

« l’ACQUEREUR déclare (…) avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques [précitées]. (…) Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.(…)
L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. (…)
Il est convenu que les conditions suspensives stipulées en faveur de l’ACQUEREUR qui seul pourra s’en prévaloir, devront être réalisées avant le 16 mars 2025.
Passé ce délai, l’ACQUEREUR pourra :
Soit s’opposer à la réalisation de la vente, si une des conditions suspensives stipulées dans son intérêt n’est pas réalisée, sous réserve que la non réalisation n’ait pas pour cause sa faute ou sa négligence.Soit renoncer à se prévaloir du bénéficie de ladite condition, et poursuivre la réalisation de la vente, sous réserve d’avoir satisfait aux conditions suspensives ci-dessus stipulées en faveur du VENDEUR. Cette renonciation devra résulter d’une manifestation de volonté expresse et écrite et, s’agissant d’une éventuelle renonciation par l’acquéreur à la condition suspensive de l’obtention de son financement, du respect des conditions imposées par le code de la consommation. (…) Défaillance des conditions suspensives
En cas de non réalisation des conditions suspensives à la date prévue, il y aura caducité des présents accords au sens de l’article 1176 du code civil, si bon semble à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition suspensive a été stipulée, et sans qu’il soit nécessaire d’une quelconque mise en demeure ».




Il apparaît que Madame [N] produit :

une simulation de projet immobilier édité le 14 novembre 2024 par la BANQUE POSTALE pour un montant de prêt de 184.759 euros sur 300 mois au taux d’intérêt de 3,49% (pièce n°8) ; 
il en ressort que cette simulation ne constitue pas une demande prêt ; 

deux courriers de refus de financement de la BANQUE POSTALE datés du 13 février 2025 adressés à Monsieur [L] d’une part et à Monsieur [L] et Madame [N] d’autre part, aux termes desquels il est indiqué : « suite à votre demande de prêt immobilier n°2024B39TA, vous avez sollicité la Banque Postale pour votre projet d’acquisition à l’adresse suivante : [Adresse 4], France, pour un montant de financement de 175 436,00 € sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85 %. Nous sommes au regret de ne pas pouvoir donner suite à cette demande. Nous vous remercions de la confiance que vous nous avez témoignée et vous prions d’agréer, Monsieur, Madame nos sincères salutations. Mme NADINE PEYSSE, conseiller/conseillère ».
il en ressort que les acquéreurs ont déposé une demande de prêt dans le délai imparti fixé au 24 février 2025 ;

un courrier de refus de financement de la BANQUE POSTALE du 26 mars 2025 adressé à Madame [N] au même contenu que les deux courriers précédents sus-visés ;
il en ressort donc qu’il ne s’agit pas d’une seconde demande de prêt puisque la référence du dossier indiquée est la même que sur les deux précédents courriers. 

Par ailleurs, à la suite du refus de financement du 13 février 2025, Madame [N] justifie avoir immédiatement avisé le notaire en charge de la vente puisque ce dernier, en la personne de Maître [Y] [W], notaire de la venderesse et des acquéreurs, lui a répondu par courriel du 25 février 2025 : 

« Bonjour Madame [N], le compromis de vente signé le 16 Décembre 2024 prévoyait en condition suspensive l’obtention d’un prêt de 184.800 €. 
La date butoir était fixée au plus tard le 24 Février 2025. Vous m’avez fait parvenir une attestation de refus de prêt délivrée par la banque postale pour 175.436€, doit-on attendre une autre réponse bancaire ou doit-on considérer que le compromis est caduc ? 
je vous précise que le vendeur doit récupérer la maison au plus tard le 15 mars 2025, date du congé donné par Madame [X] [Z] ? 
Pourriez-vous le rappeler à l’étude ? 
vous en remerciant, cordialement » (pièce n°5 défenderesse).

Il résulte de ce qui précède que le tribunal constate que les acquéreurs, dont Madame [N], justifient avoir présenté, dans le délai convenu fixé au 24 février 2025, une demande de prêt, qui a été rejetée le 13 février 2025, rappelant que le compromis ne prévoit pas l’obligation de présenter deux demandes de prêt (« un ou plusieurs prêts ») et qu’au vu de ce rejet, aucune offre de financement ne pouvait donc être émise par la banque ni être produite aux débats en réponse à la sommation de la venderesse.

En revanche, cette demande n'est pas exactement conforme aux modalités fixées par le compromis, puisque si la durée des échéances de remboursement est identique (25 ans = 300 mois), le montant du financement sollicité (175.436 euros) est inférieur à celui fixé par le compromis (184.800 euros) et le taux d’intérêt sollicité (3,85%) est supérieur à celui fixé par le compromis (3,49% hors assurance).

Si le fait que le montant du financement sollicité est inférieur à celui fixé par le compromis est sans incidence sur l’obtention du prêt, en revanche il est en différemment du taux d’intérêt sollicité qui est supérieur à celui fixé par le compromis sans que la banque ne précise dans sa lettre de refus s’il s’agit du taux avec ou hors assurance. 
L'établissement bancaire n'explicite pas, dans les courriers qu'elle a adressés aux acquéreurs les motifs de son refus.
Le tribunal se réfère à la simulation de projet immobilier produite puisque les caractéristiques qui y sont indiquées ont été reprises et fixées au compromis à savoir sur un financement de 184.759 euros sur 300 mois au taux d’intérêt de 3,49%, soit un TAEG de 4,11% sachant que le TAEG (taux annuel effectif global) comprend : « le taux d’intérêt du prêt à la date d’émission de l’offre, le coût de l’assurance décès invalidité obligatoire, le coût de l’assurance perte d’emploi lorsqu’elle est obligatoire une couverture équivalente à 100% du montant financier par l’emprunteur assuré, les charges liées aux garanties, les frais de dossier le cas échéant, les éventuels frais de recherche de financement acquittés par le client, les frais d’expertise le cas échéant ».
Se fondant ainsi sur un faisceau d’indices, le tribunal estime que le taux d’intérêt mentionné dans le courrier de refus de financement de la banque à hauteur de 3,85% pour un montant de financement sollicité inférieur à celui fixé au compromis correspond nécessairement au TAEG, soit assurance comprise.
Si Madame [N] prouve que la condition d’obtention du prêt ne se serait pas accomplie même avec un montant inférieur aux caractéristiques fixées par le compromis, elle démontre également qu'elle n'a pas mis obstacle à la réalisation de la condition et peut se prévaloir de la défaillance de la celle-ci.
En conséquence, conformémentaux stipulations figurant pages 16 à 20 du compromis, Madame [N] justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt (avec Monsieur [L]) et que la condition n'est pas défaillie de leur fait.
Madame [P] épouse [C] ne démontre pas une faute de la part des acquéreurs, la séparation de ces derniers intervenue postérieurement à la signature du compromis étant indifférente. 
Le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui n'a pas été obtenu sans faute de la part des acquéreurs, la condition suspensive a défailli.
Il en résulte que les conditions relatives à l'exécution du compromis n'étaient pas remplies.
En conséquence, aucun manquement à l'obligation de bonne foi dans l'exécution du compromis n'est imputable à Monsieur [L] et Madame [N] qui, s'étant vus sans faute de leur part, refuser le financement bancaire sollicité auprès de la BANQUE POSTALE, étaient légitimes à ne pas signer la vente par acte authentique, étant constaté de surcroît par le tribunal qu’au vu des pièces, il n’existe pas de projet d’acte authentique de vente rédigé par le notaire instrumentaire, ni de sommation extra-judiciaire délivrée aux acquéreurs en vue de cette signature, ni de procès-verbal de difficulté ou de défaut, ce qui signifie, conformément au compromis que « Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême ci-dessus fixée, et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit, à l’expiration d’un délai d’UN (1) MOIS, à compter de cette date, sauf prorogation conventionnelle écrite ». 
Madame [P] épouse [C] doit, dès lors, être déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tenant à la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire. 
2°) Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts
Madame [P] épouse [C] fait valoir également l’inexécution des défendeurs.
Il appartient à la demanderesse de démontrer qu’ils avaient définitivement renoncé à la vente.
Or, il convient de renvoyer aux développements ci-dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui n'a pas été obtenu sans faute de la part de Monsieur [L] et Madame [N], la condition suspensive a défailli, peu importe leur séparation au cours du compromis.
Il en résulte que les conditions relatives à l'exécution du compromis n'étaient pas remplies.
Madame [P] épouse [C] doit, dès lors, être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 
3°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépensEn application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [P] épouse [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civileEn vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, Madame [P] épouse [C], partie perdante vis-à-vis de Madame [N], sera condamnée à lui payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 2 000 euros.
Perdante et condamnée aux dépens, Madame [P] épouse [C] sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Madame [N] et Monsieur [L].
Sur l’exécution provisoire Il n'est pas justifié d'un motif permettant d'écarter l'exécution provisoire de droit. La décision est donc assortie de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE, statuant à JUGE UNIQUE publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE recevable l’action de Madame [Q] [P] épouse [C] recevable ;
DEBOUTE Madame [Q] [P] épouse [C] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [N] et Monsieur [A] [L] ;
CONDAMNE Madame [Q] [P] épouse [C] à payer à Madame [M] [N] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Q] [P] épouse [C] aux entiers dépens.
RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement.

Fait et prononcé le 26 juin 2026 à [Localité 1], et signé par Lydie BAGONNEAU, juge et Pauline BAGUR, greffier. 
Le Greffier Le Président
Texte intégral
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
Au nom du Peuple Français


JUGEMENT DU : 26 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00316 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C4HX
AFFAIRE : [Q] [P] C/ [A] [L], [M] [N]
Composition du tribunal


Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

******************

Débats en audience publique le 05 Mai 2026

Délibéré rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026

******************
DEMANDERESSE


Madame [Q] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique ASSIER de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocats au barreau de BERGERAC



DEFENDEURS 



Madame [M] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie TAMBO, avocat au barreau de LIBOURNE

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 2]

défaillant











Maître Dominique ASSIER de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, Me Stéphanie TAMBO
EXPOSE DU LITIGE
Par compromis de vente conclu par-devant Maître [Y] [W] notaire à [Localité 2] (33) le 16 décembre 2024, Madame [Q] [P] épouse [C] en qualité de vendeur, a vendu à Monsieur [A] [L] et Madame [M] [N], acquéreurs, le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] – loué à Madame [Z] - sous conditions suspensives liées notamment à l'obtention d'un prêt immobilier, pour un prix de 145.000€.
Par courrier simple du 20 mars 2025, puis par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 avril 2025 dûment réceptionné, Maître [W] a rappelé à Monsieur [L] et Madame [N] que la signature définitive devait intervenir au plus tard le 16 mars 2025 et qu’à ce jour, ils avaient produit un refus de prêt alors qu’il en faudrait deux à leurs deux noms et qu’ils n’avaient pas produit la preuve d’un dépôt de permis de construire. A défaut, le notaire leur a précisé que Madame [C] demandera l’application de la clause pénale fixée au compromis de vente d’un montant de 14.500 euros et les a invités à se rapprocher de son Etude pour discuter.
Par assignation délivrée le 14 avril 2025, Madame [Q] [P] épouse [C] a fait attraire Monsieur [L] et Madame [N] devant le tribunal judiciaire de BERGERAC aux fins d’obtenir notamment à titre principal leur condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente et subsidiairement le paiement de dommages et intérêts.
Le 12 mai 2025, Madame [M] [N] a constitué avocat devant le tribunal.
Monsieur [L] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il est défaillant à la procédure.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2025, signifiées par voie de commissaire de justice au défendeur défaillant le 8 septembre 2025, reprises dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 en réplique aux dernières conclusions de la défenderesse constituée, Madame [Q] [P] épouse [C] présente les demandes suivantes :
Vu les articles 1103 et 1304-3 du code civil, 1231-1, 1231-2, 1231-5 et 1589 du code civil ;
Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 14.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale au compromis du 16 décembre 2024 ;Subsidiairement,
Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 14.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil ;Débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à lui payer la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.Au soutien, elle fait valoir que :
Sur la condition suspensive de prêt : la simulation de demande de prêt immobilier auprès de la Banque Postale éditée le 14 novembre 2024 produite par Madame [N] a été établie avant le compromis de vente du 16 décembre 2024 et ne caractérise donc pas une demande de prêt que le tribunal peut prendre en compte ; par SMS du 3 février 2025 Madame [N] indique qu’elle est en train de se séparer de Monsieur [L] et qu’elle a voulu faire une demande pour acheter seule la maison mais que la banque lui a dit que ce n’était pas la peine car on ne lui prêterait pas ; or ce SMS est antérieur au courrier de la Banque Postale du 13 février 2025 aux termes duquel Madame [N] et Monsieur [L] ont fait une demande de prêt à hauteur de 175.436 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85% ; Madame [N] a indiqué par SMS du 4 février 2025 qu’elle allait faire un crédit pour payer la somme de 14 000 euros, puis par SMS du 6 février 2025, elle indique avoir changé d’avis et attendre que le crédit passe pour la maison ; le notaire a relancé les acquéreurs par lettre du 25 février 2025 produite par Madame [N] quant à la date butoir fixée au 24 février 2025 pour la condition suspensive du prêt de 184 800 euros ; Madame [N] a répondu au SMS de relance de la venderesse le 26 février 2025 pour savoir où en est leur 2ème demande de crédit et répond qu’elle n’a pas eu le temps de faire d’autres banques, qu’elle recherche un logement et qu’ils ne prendront pas la maison ; il s’en suit qu’en raison de leur séparation, Monsieur [L] et Madame [N] n’ont plus souhaité acquérir la maison ; en tout état de cause, selon la lettre de la banque postale du 13 février 2025, la demande de prêt n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées au compromis de vente ; le taux d’intérêts mentionné à 3,85% ne précise pas si l’assurance du prêt est incluse ou non alors que le taux nominal maximum d’intérêts est de 3,49% l’an hors assurance selon le compromis ; l’offre de prêt n’a pas été communiquée ; la venderesse s’interroge aussi sur les capacités financières des acquéreurs puisque Mme [N] est salariée à la fondation [R] [G] sous CDI au salaire de 2125 euros par mois, que Mme [N] et Monsieur [L] ont deux enfants mineurs et que Monsieur [L], défaillant, ne communique aucune pièce de revenus ; les acquéreurs succombent à démontrer que la condition suspensive liée à la souscription d’un prêt ne s’est pas réalisée ;Sur la condition suspensive d’obtenir un permis de construire : elle est exclusivement stipulée dans l’intérêt des acquéreurs ; Monsieur [L] et Madame [N] souhaitaient initialement réaliser des travaux pour l’adjonction d’une pièce à usage d’habitation ; l’absence de démarche de leur part pour déposer une demande de permis de construire avant le 16 janvier 2025 vient surabondamment démontrer que la vente n’a pas pu intervenir en raison de la séparation de ces derniers et de l’inutilité pour eux d’acheter le bien ;Sur l’absence de mise en demeure préalable soulevée reconventionnellement par Mme [N] : cette mise en demeure peut être réalisée par tout acte portant interpellation suffisante tel qu’une sommation ou un acte plus contraignant ce qui est le cas de l’assignation délivrée qui comporte une injonction claire et explicite de régler la somme en principal de 14.500 euros, et ce, conformément à la jurisprudence qui précise que les demandes en justice peuvent valoir mise en demeure si elles manifestent une volonté formelle d’obtenir l’exécution de l’obligation et informent le débiteur de manière claire sur le contenu de son obligation avec une injonction claire et explicite ; plusieurs interpellations ont été adressées aux acquéreurs les 20 mars 2025 et 3 avril 2025 soit avant l’assignation délivrée le 14 avril 2025 ; le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable sera rejeté par le tribunal ;le tribunal qui condamnera solidairement les acquéreurs au paiement de la somme de 14.500 euros ne réduira pas ce montant même d’office dans la mesure où le préjudice de la venderesse est patent et caractérisé par l’immobilisation de son bien pendant plusieurs mois depuis la signature du compromis le 16 décembre 2024, par la perte d’autres opportunités de vente, par la perte locative puisque le locataire a quitté les lieux, outre les frais exposés pour la constitution du dossier de vente ;subsidiairement sur la responsabilité contractuelle des acquéreurs : les mêmes moyens sont développés (non justification de l’obtention ou refus du prêt au plus tard le 24 février 2025 ; aucun élément sur les démarches pour le permis de construire dans le délai imparti ; séparation des acquéreurs qui ne souhaitent plus acheter).Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Madame [M] [N] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
Vu le compromis de vente signé le 16 décembre 2024 devant notaire,
Vu l’article 1231-5 du code civil,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Débouter Madame [Q] [C] née [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [Q] [C] née [P] à lui payer la somme de 2800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Statuer ce que de droit sur les dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Au soutien, elle fait valoir que :
Elle n’a commis aucun manquement quant à l’obtention du prêt ; les conditions suspensives ne se sont pas réalisées ; aucune pièce ne permet d’établir que le refus de la banque résulte d’une demande de prêt non-conforme ; sommation a été faite par la venderesse pour l’offre de prêt qui n’existe pas car il n’y a jamais eu d’offre de prêt et la venderesse confond demande de prêt et offre de prêt ; les motifs de refus de prêt de la banque ne sont pas connus ; s’agissant du taux d’intérêt de 3,49%, il est fixé hors assurance et lorsque la banque indique dans son refus de prêt un taux de 3,85% elle inclue forcément l’assurance ; les acquéreurs n’ont ni empêché l’accomplissement de la vente ni provoqué le refus de la banque ;il n’y a eu aucune mise en demeure de la venderesse aux acquéreurs de régulariser un quelconque acte de vente au mépris de l’article 1231 du code civil dans l’hypothèse où les conditions suspensives s’étaient réalisées ; l’absence de mise en demeure préalable entraine la déchéance du droit au bénéfice de la clause pénale ; contrairement à ce que soutient la venderesse, son assignation ne peut pas être assimilée à la mise en demeure préalable car elle ne contient aucun terme clair et raisonnable et les défendeurs ne peuvent pas se considérer comme étant en situation d’inexécution fautive ;sur la demande subsidiaire de la venderesse, cette dernière ne démontre pas une inexécution ou un retard dans l’exécution d’une obligation ; en tout état de cause, aucune indemnité n’est fixée au compromis s’agissant du non-respect de l’obligation de déposer une demande de permis de construire ; il n’est pas non plus prévu au compromis qu’en cas de non obtention du financement demandé, les acquéreurs devraient justifier de deux refus de prêt d’une autre banque en leur deux noms ; les seules lettres émises par le notaire pour remplir son devoir d’information n’exonèrent pas la venderesse de son obligation légale de mise en demeure pour prétendre à une pénalité ;les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi du fait de non réalisation de la vente ; ils se sont séparés en cours de démarches d’obtention du prêt ; ils n’étaient ni pacsés, ni mariés à la date du compromis ; ils ont fait une demande de prêt auprès de la banque postale avec une simulation établie par cette dernière le 14 novembre 2024 ; la banque postale ne donnera pas suite favorable à la demande à hauteur de 175.436 euros sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85 % et a adressé aux acquéreurs plusieurs lettres pour les informer dont l’une aux deux noms et les autres au nom de chacun dont les références du dossier sont les mêmes ;les lettres de refus de la banque des 13 février 2025 et 26 mars 2025 sont produites et ne mentionnent nullement un motif quelconque de refus ;le refus de la banque n’est pas lié à la non-conformité des caractéristiques stipulées dans le compromis puisque le montant maximum à emprunter étant de 184.800 euros, la demande de prêt a été faite pour un montant de 175.436 euros pour une durée de 300 mois soit 25 ans ;aucune des deux conditions suspensives au profit des acquéreurs ne s’étant réalisée dans le délai imparti au 16 janvier 2025 pour la demande de permis de construire et le 16 mars 2025 pour la réalisation de la vente, aucune responsabilité ne peut être recherchée tant contractuelle que délictuelle.Par ordonnance du 9 janvier 2026, le juge de la mise en Etat a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé l’audience de plaidoiries au 5 mai 2026.
A cette audience, l’affaire a été retenue et, à l’issue, a été mise en délibéré au 26 juin 2026 par mise à disposition au greffe. 
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

1°) Sur la demande de condamnation à la clause pénale
Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu des dispositions de l'article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.
En vertu des dispositions de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Il est de jurisprudence établie que le compromis de vente signé par les parties constate un consentement ferme des cocontractants, et, leur accord sur le bien vendu et sur le prix est, en l'absence de stipulation contraire, suffisant pour conférer à l'acte la valeur d'une vente, même si aucun acte authentique n'a été signé par la suite.
Il résulte de l’article 1217 du code civil que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Selon l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l'espèce, il est constant que les parties ont signé, le 16 décembre 2024, un compromis de vente pour un bien immobilier à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 4] ET [Localité 5] (DORDOGNE) [Adresse 3], moyennant un prix de 145.000 euros.
Il résulte de la clause pénale insérée au compromis de vente conclu entre les parties, intitulée « Stipulation de pénalités » page 21, que : 
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties de régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (14.500€) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».
Sur le moyen tenant à l’absence de mise en demeure préalableAux termes de l'article 1161 du code civil, toutes les clauses des conventions s interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.
Il résulte de la lecture des clauses du contrat, qui ne peuvent pas se lire l'une indépendamment de l'autre, qu'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur aux acquéreurs aux fins de constater l'acquisition de la condition suspensive était nécessaire préalablement à la mise en jeu de la clause pénale.
Or, il résulte des pièces produites aux débats que Madame [P] épouse [C] n'a pas adressé de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ni à Monsieur [L] ni à Madame [N] à cette fin et pour obtenir le paiement de la clause pénale.
Si les envois de Maître [Y] [W] des 25 février 2025, 20 mars 2025 et 3 avril 2025 ne valent pas mise en demeure aux acquéreurs au vu de leur contenu, en revanche l'assignation délivrée à la demande de Madame [P] épouse [C] le 14 avril 2025 équivaut elle à une mise en demeure.
Ainsi, il convient de constater que Madame [P] épouse [C] a assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale prévue dans l'acte. 
Il s’en suit que cette assignation valant mise en demeure valide la recevabilité de la réclamation de la clause pénale de Madame [P] épouse [C].
Le moyen de la défenderesse est donc rejeté. 
Sur le moyen tenant à la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêtIl résulte du compromis de vente conclu le 16 décembre 2024 entre les parties que (page 20/21): « en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives, l’acte authentique de vente opérant seul le transfert de propriété, devra être signé par toutes les parties en l’étude du notaire de l’ACQUEREUR avec la participation du notaire du VENDEUR, sauf l’effet des règles déontologiques contraires, AU PLUS TARD le 16 mars 2025.
(…)
La vente sera parfaite et rétroagira à ce jour dès que toutes les conditions suspensives seront réalisées ou réputées réalisées.
En conséquence si l’une des parties refuse à signer l’acte authentique, l’autre pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre.
Dans ce but, il sera fait sommation par voie extra-judiciaire à la partie défaillante et à son notaire d’avoir à se trouver en l’étude du notaire rédacteur à tels jour et heure qui seront fixés pour signer l’acte authentique ou établir un procès-verbal de difficultés ou de défaut.
(…)
En cas de non réalisation des conditions suspensives à la date prévue, il y aura caducité des présents accords au sens de l’article 1176 du code civil, si bon semble à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition suspensive a été stipulée, et sans qu’il soit nécessaire d’une quelconque mise en demeure.
(…)
Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême ci-dessus fixée, et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit, à l’expiration d’un délai d’UN (1) MOIS, à compter de cette date, sauf prorogation conventionnelle écrite.
Chacune des parties sera alors dédiée de tout engagement à l’égard de l’autre, sans aucune formalité, sauf application des dispositions relatives au dépôt de garantie ci-après fixé.
Antérieurement à cette date, toute caducité des présentes devra résulter d’un accord écrit des parties ».

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Il convient en outre de rappeler que la Cour de cassation dans un arrêt récent, troisième chambre civile, du 9 avril 2026 (n° 24-12.979) a cassé la cour d’appel qui a dit que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation de la condition et les a condamnés à payer le montant de la clause pénale au motifs que « les diligences normales requises pour l'achat d'un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus d'eux, afin de maximiser les chances d'obtention de ce prêt et que sa non-obtention est la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à présenter, à la fin du délai d'un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d'un seul établissement bancaire ». La Cour de cassation a en effet, jugé qu’en « statuant ainsi, après avoir constaté que les acquéreurs justifiaient avoir présenté, dans le délai convenu, une demande de prêt, qui avait été rejetée, conforme aux caractéristiques définies à la promesse, la cour d'appel a violé le texte susvisé » (référence à l’ancien article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).

Il s’en suit que lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.


En l’espèce, le compromis de vente signé le 16 décembre 2024 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt en faveur des acquéreurs de 184.800 euros, sur une durée de 25 ans et à un taux maximal de 3,49% l’an hors assurances. Le compromis prévoit que la réception de l’offre doit intervenir au plus tard le 24 février 2025 et que cette condition doit être réalisée avant le 16 mars 2025.

Le compromis stipule également (pages 17, 19, 20, 21) : 

« l’ACQUEREUR déclare (…) avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques [précitées]. (…) Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.(…)
L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. (…)
Il est convenu que les conditions suspensives stipulées en faveur de l’ACQUEREUR qui seul pourra s’en prévaloir, devront être réalisées avant le 16 mars 2025.
Passé ce délai, l’ACQUEREUR pourra :
Soit s’opposer à la réalisation de la vente, si une des conditions suspensives stipulées dans son intérêt n’est pas réalisée, sous réserve que la non réalisation n’ait pas pour cause sa faute ou sa négligence.Soit renoncer à se prévaloir du bénéficie de ladite condition, et poursuivre la réalisation de la vente, sous réserve d’avoir satisfait aux conditions suspensives ci-dessus stipulées en faveur du VENDEUR. Cette renonciation devra résulter d’une manifestation de volonté expresse et écrite et, s’agissant d’une éventuelle renonciation par l’acquéreur à la condition suspensive de l’obtention de son financement, du respect des conditions imposées par le code de la consommation. (…) Défaillance des conditions suspensives
En cas de non réalisation des conditions suspensives à la date prévue, il y aura caducité des présents accords au sens de l’article 1176 du code civil, si bon semble à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition suspensive a été stipulée, et sans qu’il soit nécessaire d’une quelconque mise en demeure ».




Il apparaît que Madame [N] produit :

une simulation de projet immobilier édité le 14 novembre 2024 par la BANQUE POSTALE pour un montant de prêt de 184.759 euros sur 300 mois au taux d’intérêt de 3,49% (pièce n°8) ; 
il en ressort que cette simulation ne constitue pas une demande prêt ; 

deux courriers de refus de financement de la BANQUE POSTALE datés du 13 février 2025 adressés à Monsieur [L] d’une part et à Monsieur [L] et Madame [N] d’autre part, aux termes desquels il est indiqué : « suite à votre demande de prêt immobilier n°2024B39TA, vous avez sollicité la Banque Postale pour votre projet d’acquisition à l’adresse suivante : [Adresse 4], France, pour un montant de financement de 175 436,00 € sur une durée de 300 mois à un taux de 3,85 %. Nous sommes au regret de ne pas pouvoir donner suite à cette demande. Nous vous remercions de la confiance que vous nous avez témoignée et vous prions d’agréer, Monsieur, Madame nos sincères salutations. Mme NADINE PEYSSE, conseiller/conseillère ».
il en ressort que les acquéreurs ont déposé une demande de prêt dans le délai imparti fixé au 24 février 2025 ;

un courrier de refus de financement de la BANQUE POSTALE du 26 mars 2025 adressé à Madame [N] au même contenu que les deux courriers précédents sus-visés ;
il en ressort donc qu’il ne s’agit pas d’une seconde demande de prêt puisque la référence du dossier indiquée est la même que sur les deux précédents courriers. 

Par ailleurs, à la suite du refus de financement du 13 février 2025, Madame [N] justifie avoir immédiatement avisé le notaire en charge de la vente puisque ce dernier, en la personne de Maître [Y] [W], notaire de la venderesse et des acquéreurs, lui a répondu par courriel du 25 février 2025 : 

« Bonjour Madame [N], le compromis de vente signé le 16 Décembre 2024 prévoyait en condition suspensive l’obtention d’un prêt de 184.800 €. 
La date butoir était fixée au plus tard le 24 Février 2025. Vous m’avez fait parvenir une attestation de refus de prêt délivrée par la banque postale pour 175.436€, doit-on attendre une autre réponse bancaire ou doit-on considérer que le compromis est caduc ? 
je vous précise que le vendeur doit récupérer la maison au plus tard le 15 mars 2025, date du congé donné par Madame [X] [Z] ? 
Pourriez-vous le rappeler à l’étude ? 
vous en remerciant, cordialement » (pièce n°5 défenderesse).

Il résulte de ce qui précède que le tribunal constate que les acquéreurs, dont Madame [N], justifient avoir présenté, dans le délai convenu fixé au 24 février 2025, une demande de prêt, qui a été rejetée le 13 février 2025, rappelant que le compromis ne prévoit pas l’obligation de présenter deux demandes de prêt (« un ou plusieurs prêts ») et qu’au vu de ce rejet, aucune offre de financement ne pouvait donc être émise par la banque ni être produite aux débats en réponse à la sommation de la venderesse.

En revanche, cette demande n'est pas exactement conforme aux modalités fixées par le compromis, puisque si la durée des échéances de remboursement est identique (25 ans = 300 mois), le montant du financement sollicité (175.436 euros) est inférieur à celui fixé par le compromis (184.800 euros) et le taux d’intérêt sollicité (3,85%) est supérieur à celui fixé par le compromis (3,49% hors assurance).

Si le fait que le montant du financement sollicité est inférieur à celui fixé par le compromis est sans incidence sur l’obtention du prêt, en revanche il est en différemment du taux d’intérêt sollicité qui est supérieur à celui fixé par le compromis sans que la banque ne précise dans sa lettre de refus s’il s’agit du taux avec ou hors assurance. 
L'établissement bancaire n'explicite pas, dans les courriers qu'elle a adressés aux acquéreurs les motifs de son refus.
Le tribunal se réfère à la simulation de projet immobilier produite puisque les caractéristiques qui y sont indiquées ont été reprises et fixées au compromis à savoir sur un financement de 184.759 euros sur 300 mois au taux d’intérêt de 3,49%, soit un TAEG de 4,11% sachant que le TAEG (taux annuel effectif global) comprend : « le taux d’intérêt du prêt à la date d’émission de l’offre, le coût de l’assurance décès invalidité obligatoire, le coût de l’assurance perte d’emploi lorsqu’elle est obligatoire une couverture équivalente à 100% du montant financier par l’emprunteur assuré, les charges liées aux garanties, les frais de dossier le cas échéant, les éventuels frais de recherche de financement acquittés par le client, les frais d’expertise le cas échéant ».
Se fondant ainsi sur un faisceau d’indices, le tribunal estime que le taux d’intérêt mentionné dans le courrier de refus de financement de la banque à hauteur de 3,85% pour un montant de financement sollicité inférieur à celui fixé au compromis correspond nécessairement au TAEG, soit assurance comprise.
Si Madame [N] prouve que la condition d’obtention du prêt ne se serait pas accomplie même avec un montant inférieur aux caractéristiques fixées par le compromis, elle démontre également qu'elle n'a pas mis obstacle à la réalisation de la condition et peut se prévaloir de la défaillance de la celle-ci.
En conséquence, conformémentaux stipulations figurant pages 16 à 20 du compromis, Madame [N] justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt (avec Monsieur [L]) et que la condition n'est pas défaillie de leur fait.
Madame [P] épouse [C] ne démontre pas une faute de la part des acquéreurs, la séparation de ces derniers intervenue postérieurement à la signature du compromis étant indifférente. 
Le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui n'a pas été obtenu sans faute de la part des acquéreurs, la condition suspensive a défailli.
Il en résulte que les conditions relatives à l'exécution du compromis n'étaient pas remplies.
En conséquence, aucun manquement à l'obligation de bonne foi dans l'exécution du compromis n'est imputable à Monsieur [L] et Madame [N] qui, s'étant vus sans faute de leur part, refuser le financement bancaire sollicité auprès de la BANQUE POSTALE, étaient légitimes à ne pas signer la vente par acte authentique, étant constaté de surcroît par le tribunal qu’au vu des pièces, il n’existe pas de projet d’acte authentique de vente rédigé par le notaire instrumentaire, ni de sommation extra-judiciaire délivrée aux acquéreurs en vue de cette signature, ni de procès-verbal de difficulté ou de défaut, ce qui signifie, conformément au compromis que « Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême ci-dessus fixée, et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit, à l’expiration d’un délai d’UN (1) MOIS, à compter de cette date, sauf prorogation conventionnelle écrite ». 
Madame [P] épouse [C] doit, dès lors, être déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tenant à la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire. 
2°) Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts
Madame [P] épouse [C] fait valoir également l’inexécution des défendeurs.
Il appartient à la demanderesse de démontrer qu’ils avaient définitivement renoncé à la vente.
Or, il convient de renvoyer aux développements ci-dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui n'a pas été obtenu sans faute de la part de Monsieur [L] et Madame [N], la condition suspensive a défailli, peu importe leur séparation au cours du compromis.
Il en résulte que les conditions relatives à l'exécution du compromis n'étaient pas remplies.
Madame [P] épouse [C] doit, dès lors, être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 
3°) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépensEn application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [P] épouse [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civileEn vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, Madame [P] épouse [C], partie perdante vis-à-vis de Madame [N], sera condamnée à lui payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 2 000 euros.
Perdante et condamnée aux dépens, Madame [P] épouse [C] sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Madame [N] et Monsieur [L].
Sur l’exécution provisoire Il n'est pas justifié d'un motif permettant d'écarter l'exécution provisoire de droit. La décision est donc assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE, statuant à JUGE UNIQUE publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE recevable l’action de Madame [Q] [P] épouse [C] recevable ;
DEBOUTE Madame [Q] [P] épouse [C] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [N] et Monsieur [A] [L] ;
CONDAMNE Madame [Q] [P] épouse [C] à payer à Madame [M] [N] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Q] [P] épouse [C] aux entiers dépens.
RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement.

Fait et prononcé le 26 juin 2026 à [Localité 1], et signé par Lydie BAGONNEAU, juge et Pauline BAGUR, greffier. 
Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1176, code civil 1178, code civil 1304-3, code civil 1589, code civil 1304, code civil 1161). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T19:03:11.187Z.