Décision de justice

Tribunal judiciaire de Coutances, CIVIL + 10 000, 29 mai 2026, n° 24/00997

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 


Suivant compromis de vente dressé le 6 décembre 2022 en l’étude de Maître [L] [K], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [W], notaire à [Localité 5], M [H] [B] a cédé à M. [L] [Z] un terrain à bâtir sis [Adresse 3]. 

Le prix de vente était fixé à 96 000 €, et les frais prévisionnels à 8 000€ pour un montant total de 104 000 €. 

La vente était prévue sous conditions suspensives de l’obtention :
- d’un permis de construire au plus tard le 15 mars 2023, la demande devant être déposée au plus tard le 15 janvier 2023,
- d’un prêt bancaire de 450000 euros maximum sur 20 ans maximum au taux maximal de 2.50 % l’an, au plus tard le 28 février 2023.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 1er juillet 2023. 

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 9600 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 3 janvier 2024, Maître [L] [K], arguant que M [Z] n’avait pas levé les conditions suspensives ni l’option à la date convenues, lui a demandé de procéder au réglement de la somme de 9600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2024, M [H] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à M. [Z] une itérative mise en demeure de lui payer la somme de 9600 euros.

Exposant qu’aucune suite n’avait été donnée à ces courriers, M [H] [B] a, par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2024, fait assigner M. [L] [Z] devant le Tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de le voir condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation de 9600 euros, 2000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
***

Suivant ses dernières écritures, “conclusions n°2", communiquées par RPVA le 27 octobre 2025 mai 2025, M [H] [B], en demande, sollicite du Tribunal de bien vouloir : 
débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 9 600€ à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2024. condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2000€ pour résistance abusive. condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. condamner Monsieur [Z] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP BERLEMONT COCHARD HANTRAIS. ne pas déroger au principe de l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
Au soutien de ses prétentions, M [B] fait valoir, sur le fondement des articles 1589, 1304 et 1304-3 du code civil, que M [Z] n’a pas pris les dispositions nécessaires pour lever les conditions suspensives prévues au compromis de vente litigieux dans les délais impartis.

Pour s’opposer à la demande de diminution du montant de l’indemnité d’immobilisation formulée par M [Z], M [B] explique que le terrain est actuellement toujours en vente et que le prix de vente lui aurait permis de réaliser des travaux nécessaires dans son habitation desorte que son préjudice est bien justifié.

Il soutient encore, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que M [Z] a fait preuve de réticence dolosive en s’abstenant de répondre à l’ensemble de ses sollicitations s’agissant de la réitération de la vente ou le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2025, M [L] [Z], en défense, conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes formulées par M [B]. Il sollicite, à titre subsidiaire, la réduction du montant de la clause pénale à la somme de 1 euro. En tout état de cause, il demande la condamnation de M [B] à lui régler la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

En réplique, il soutient avoir sollicité l’octroi de prêts auprès de plusieurs établissements bancaires qui lui ont été refusés.

Il explique n’avoir jamais reçu de mise en demeure adressée par M [B] d’avoir à régler l’indemnité d’immobilisation alors que le compromis l’exigeait au préalable.

Il estime que la clause pénale est disproportionnée puisqu’aucun préjudice n’est démontré par M [B]. Il ajoute que ce dernier ne démontre pas que la parcelle litigieuse n’est à ce jour pas vendue. Il considère qu’une somme d’un euro serait justement allouée.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée le 15 janvier 2026 puis mis en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 29 mai 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de M. [B] en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Le contrat signé par les parties le 6 décembre 2022 stipule :

Conditions suspensives au profit du bénéficiaire :
5) Permis de construire définitif
La présente convention est soumise à la condition suspensive de :
a) l’obtention par le bénéficiaire au plus tard les 15 mars 2023 d’un permis de construire autorisant la réalisation de :
- Nature : deux maisons avec toits terrasses
- surface de plancher : 100m2 environ chacune
(...) Le bénéficiaire s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 15 janvier 2023 (...) Tout dépassement par le bénéficiaire de l’un ou l’autre de ces délais sera considéré, si le promettant le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le promettant ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure infructueuse (...)
-6) Prêt - protection de l’emprunteur
De l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :
- montant global maximum du ou des prêts envisagés : 450.000 euros.
- durée maximale de remboursement : 20 ans
- taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties compris de : 2.50 % l’an
- garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur l’immeuble ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques. (...)
L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.314-41 du code de la consommation intervenir au plus tard le 28 février 2023.
Faute par le bénéficiaire d’avoir informé, de manière expresse et non équivoque, le promettant ou le notaire rédacteur dans ce délai, les présentes sont considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, restée sans réponse par le bénéficiaire.
Observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts :
- que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d’une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée au bénéficiaire et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L’original de cette letrre devra être prodit au notaire susnommé.

- cependant, si le défaut d’obtention du ou des prêts résulte de la faute du bénéficiaire, notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s’il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant en application de l’article 1304-3 du code civil suivant lequel “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.” (...)

Indemnité d’immobilisation

En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation du présent acte et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 9600 euros (...)

L’article 1304 du code civil énonce : “l 'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple”

En vertu de l’article 1304-3 du même code “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement”.

M. [B] soutient que M. [Z] en s’abstenant de prendre les dispositions nécessaires pour lever les conditions suspensives, a commis une faute et sollicite paiement de la somme de 9600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

M. [Z] le conteste.

Il fait valoir en premier lieu ne pas avoir reçu la mise en demeure évoquée aux termes de l’assignation dans la mesure où il n’habitait plus dans les lieux depuis le mois de janvier 2023. Il soutient en conséquence que la demande de M. [Z] est irrecevable dés lors que le compromis exige l’envoi d’une mise en demeure préalable.

Néanmoins, il appartenait à M. [Z], s’il avait déménagé d’en informer le notaire et M. [B], auxquels il ne peut être reproché de l’avoir interpelé à sa dernière adresse connue.

Au surplus, le seconde mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé réception le 27 mars 2024 par le conseil de M. [B], est revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé” sans indication que M. [Z] n’habitait pas à cette adresse.

Par ailleurs, M. [Z] indique avoir effectué des démarches.

Il produit deux refus de prêt :

- un refus en date du 19 décembre 2023 émanant du Crédit Mutuel quant à une demande présentée le 12 août 2023 d’un prêt d’un montant de 104000 euros sur une durée de 120 mois

- une refus en date du 1er février 2024 émanant du Crédit Agricole quant à une demande présentée le 4 janvier 2024 d’un prêt d’un montant de 450000 euros sur une durée de 180 mois.

Outre un courrier de son notaire, Maître [R] [J] de l’étude de maître [F], adressé au notaire de M. [B], en date du 20 décembre 2023, aux termes duquel maitre [J] indique que conformément à la clause de substitution prévue à la promesse de vente, M. [Z], suivant acte des 21 juillet et 30 août 2023, a substitué, dans tous ses droits, la société dénommée [S], laquelle s’est vu refuser une offre de prêt le 19 décembre 2023 par le Crédit Mutuel, maître [J] considérant que leurs clients respectifs étaient de ce fait déliés de leurs engagements réciproques.

Dans le cadre de la présente procédure, la substitution de M. [Z] par une société [S] n’est cependant étayée par aucun acte juridique.

En outre, aux termes de la promesse de vente, M. [Z] devait justifier de l’obtention des prêts au plus tard le 28 février 2023.

Toutefois, il n’a pas déposé de demande de prêt avant cette date.

Ses demandes de prêts ont été effectuées de façon très tardive les 12 août 2023 et 4 janvier 2024, les refus intervenant en décembre 2023 et février 2024 soit respectivement près de 10 mois et presqu’un an après la date convenue.

Par ailleurs, la promesse de vente spécifiait que M. [Z] devait justifier avoir déposé une demande de permis de construire avant le 15 janvier 2023 et avoir obtenu son prêt avnat le 15 mars 2023.

Or, M. [Z] ne justifie pas avoir déposé de demande de permis de construire.

Il est dés lors constant que M. [Z] s’est montré négligent en s’abstenant de faire toute demande de permis de construire et très peu diligent en sollicitant des prêts plusieurs mois après la date initialement prévue.

Il s’en infère qu’une indemnité d’immobilisation est due à M. [B].

M. [Z] demande la réduction du montant de l’indemnité de 9600 euros prévue au contrat sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Cet article énonce : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (...)”.

M. [B], dont les revenus s’élèvent à 960 euros (au titre d’une pension d’invalidité) explique qu’il avait projeté de faire des travaux dans sa maison d’habitation, qui est vétuste, avec le produit de la vente du terrain et produit plusieurs attestations de proches en ce sens.

Il indique que le terrain est toujours en vente. Il verse aux débats un mandat de vente établi le 10/12/2024 pour un montant de 105.000 euros d’un terrain à bâtir de 1200 m2 qui mentionne néanmoins une adresse différente de celle du terrain objet de la promesse, expliquant qu’il s’agirait d’une erreur matérielle de l’agence immobilière Loslier et qu’il n’est, en tout état de cause, propriétaire que de ce cette seule parcelle de terrain à bâtir. Il sera toutefois observé que M. [B] n’a pas produit de seconde attestation de cette agence rectifiant l’erreur matérielle ainsi alléguée. Une attestation d’une autre agence ([E]) est versée aux débats qui ne comporte aucune date ni ne mentionne l’adresse du terrain à vendre.

Le bien a été immobilisé du 6 décembre 2022 au 1er juillet 2023, la promesse de vente ayant été consentie jusqu’à cette date, même si le notaire a indiqué postérieurement, le 20 décembre 2023, que le prêt n’avait pu être obtenu.

La demande formulée par application des dispositions de la clause pénale figurant à la promesse de vente apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice réellement subi par M. [B], qui n’a engagé aucun frais du fait de la promesse, et consécutif à l’absence de réitération de la vente de sorte qu’il y a lieu d’allouer à ce titre une somme de 6000€, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [B] demande paiement d’une somme complémentaire de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

M. [B] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi ou d’un fait constitutif de malice ou de dol émanant du demandeur. Il en est de même de l’existence d’un préjudice moral ou même d’un préjudice distinct des frais indemnisés par l’indemnité d’immobilisation et au titre des frais irrépétibles.

M. [B] sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [Z] , succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

En outre, il apparaît inéquitable de laisser à M. [B] la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’il a exposé pour faire valoir ses droits.

Il y a lieu de condamner M. [Z] à lui payer une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’existe pas de motif légitime à l’appui de la demande de M. [Z] tendant à voir écarter l’execution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :


Le Tribunal, par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort, mis à disposition au greffe en application de l’article 450 code de procédure civile :

Condamne M. [Z] à payer à M. [B] la somme de 6000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat régularisée entre les parties le 6 décembre 2022;

Déboute M. [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [Z] à payer à M. [B] une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP BERLEMONT COCHARD HANTRAIS ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Condamne M. [Z] aux dépens.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 24/00997 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DU7H

JUGEMENT RENDU LE 29 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [H] [A] [X] [B]
né le 10 Octobre 1963 à [Localité 2]
, demeurant [Adresse 1]
Ayant comme avocat : Maître Véronique COCHARD-MAUPAS de la SCP BERLEMONT - COCHARD - HANTRAIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de COUTANCES

ET :

Monsieur [L] [Z]
né le 15 Février 1964 à [Localité 3]
, demeurant [Adresse 2]
Ayant comme avocat : Me Estelle DARDANNE, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Fabienne GACEL, Vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 29 Mai 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente dressé le 6 décembre 2022 en l’étude de Maître [L] [K], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [W], notaire à [Localité 5], M [H] [B] a cédé à M. [L] [Z] un terrain à bâtir sis [Adresse 3].

Le prix de vente était fixé à 96 000 €, et les frais prévisionnels à 8 000€ pour un montant total de 104 000 €.

La vente était prévue sous conditions suspensives de l’obtention :
- d’un permis de construire au plus tard le 15 mars 2023, la demande devant être déposée au plus tard le 15 janvier 2023,
- d’un prêt bancaire de 450000 euros maximum sur 20 ans maximum au taux maximal de 2.50 % l’an, au plus tard le 28 février 2023.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 1er juillet 2023.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 9600 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 3 janvier 2024, Maître [L] [K], arguant que M [Z] n’avait pas levé les conditions suspensives ni l’option à la date convenues, lui a demandé de procéder au réglement de la somme de 9600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2024, M [H] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à M. [Z] une itérative mise en demeure de lui payer la somme de 9600 euros.

Exposant qu’aucune suite n’avait été donnée à ces courriers, M [H] [B] a, par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2024, fait assigner M. [L] [Z] devant le Tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de le voir condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation de 9600 euros, 2000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Suivant ses dernières écritures, “conclusions n°2", communiquées par RPVA le 27 octobre 2025 mai 2025, M [H] [B], en demande, sollicite du Tribunal de bien vouloir :
débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 9 600€ à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble avec intérêt au taux légal à compter du 27 mars 2024. condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2000€ pour résistance abusive. condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. condamner Monsieur [Z] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP BERLEMONT COCHARD HANTRAIS. ne pas déroger au principe de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, M [B] fait valoir, sur le fondement des articles 1589, 1304 et 1304-3 du code civil, que M [Z] n’a pas pris les dispositions nécessaires pour lever les conditions suspensives prévues au compromis de vente litigieux dans les délais impartis.

Pour s’opposer à la demande de diminution du montant de l’indemnité d’immobilisation formulée par M [Z], M [B] explique que le terrain est actuellement toujours en vente et que le prix de vente lui aurait permis de réaliser des travaux nécessaires dans son habitation desorte que son préjudice est bien justifié.

Il soutient encore, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que M [Z] a fait preuve de réticence dolosive en s’abstenant de répondre à l’ensemble de ses sollicitations s’agissant de la réitération de la vente ou le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2025, M [L] [Z], en défense, conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes formulées par M [B]. Il sollicite, à titre subsidiaire, la réduction du montant de la clause pénale à la somme de 1 euro. En tout état de cause, il demande la condamnation de M [B] à lui régler la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

En réplique, il soutient avoir sollicité l’octroi de prêts auprès de plusieurs établissements bancaires qui lui ont été refusés.

Il explique n’avoir jamais reçu de mise en demeure adressée par M [B] d’avoir à régler l’indemnité d’immobilisation alors que le compromis l’exigeait au préalable.

Il estime que la clause pénale est disproportionnée puisqu’aucun préjudice n’est démontré par M [B]. Il ajoute que ce dernier ne démontre pas que la parcelle litigieuse n’est à ce jour pas vendue. Il considère qu’une somme d’un euro serait justement allouée.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée le 15 janvier 2026 puis mis en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 29 mai 2026.