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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 16 juin 2026, n° 23/03885

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DES FAITS

La société AEI Promotion a projeté de réaliser une opération de promotion immobilière à [Localité 2][Adresse 5] [Adresse 6], sur l’assiette de parcelles contiguës cadastrées BE [Cadastre 1], [Cadastre 2] à [Cadastre 3] appartenant respectivement à M. [E] [Q] (495 à [Cadastre 4]), M. [I] [F] ([Cadastre 1]) et aux consorts [W] (497 et 498).
En vue de la réalisation de ce projet, elle a signé devant notaire le 1er juillet 2021, trois promesses unilatérales de vente desdites parcelles que lui consentaient les propriétaires respectifs des parcelles dans des actes établis selon un modèle-type comprenant notamment une condition suspensive selon laquelle la bénéficiaire devait justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire avant le 29 avril 2022 et obtenir le permis purgé de tout recours au plus tard le 30 août 2022, les promesses étant stipulées faites jusqu’au 16 septembre 2022 et indissociables les unes des autres.
Ces promesses de vente n’ont pas été réitérées.

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Suivant assignation délivrée le 25 mai 2023 enrôlée sous le numéro 23/38 85, M. [E] [Q] a engagé une action en responsabilité contractuelle devant le tribunal de judiciaire de Draguignan, à l’égard de la société dénommée AEI Promotion en exposant que la promesse établie le 1er juillet 2021 avait échoué en raison de la défaillance de la bénéficiaire qui n’avait pas respecté les termes de la condition suspensive particulière tenant au dépôt du dossier de permis de construire .
M. [Q] réclamait ainsi le paiement de dommages-intérêts chiffrés à 80 000 €à titre de dommages-intérêts ainsi que de la somme de 19 000 € en application de la clause d’immobilisation insérée à la promesse de vente du 1er juillet 2021.

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Suivant assignation enrôlée sous le n° 23/39 90, M. [I] [F] a fait délivrer assignation à la société AEI Promotion pour lui réclamer le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 160 000 € outre le paiement de la somme de 37 500 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, invoquant, comme M. [Q] pour l’acte qui le concernait, la défaillance fautive de l’acquéreur la société AEI Promotion qui avait empêché la réitération de la vente en forme authentique. 

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Par assignation enrôlée sous le n° 23/56 72, la société AEI Promotion a appelé en garantie M. [I] [F], et la société dénommée Tex Imo conseils & transactions, en exposant avoir accepté les trois promesses unilatérales de vente sur l’entremise de M. [I] [F], professionnel de l’immobilier qui lui avait laissé croire que la construction d’un ensemble sur l’assiette des parcelles litigieuses était possible alors qu’il s’était avéré que le projet était irréalisable à cause d’un problème d’accès.

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Le juge de la mise en état a procédé à la jonction des trois assignations sous le n° 23/38 85.

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Par conclusions communes du 12 novembre 2025, MM. [E] [Q] et [I] [F] et la société Tex Imo Conseils demandent au tribunal, statuant au visa des dispositions des articles 1104, 1113, 1124, 1192, 1217, 1231-1 et 1583 du Code civil, et vu les offres d’achats du 10 juin 2021, les promesses de ventes du 1er juillet 2021, les mises en demeure du 09 mai 2022 et du 07 septembre 2022 , vu la qualité de professionnel du promoteur, de:
– Déclarer que la société AEI Promotion est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention de permis de construire dès lors qu’elle n’a pas déposé sa demande de permis dans le délai imparti par la promesse de vente, 
– Déclarer que la défaillance dans la réitération de la vente par acte authentique est imputable à la société AEI Promotion, 
– Condamner la société AEI Promotion à payer,
1) à M. [E] [Q],
*la somme de 19 000 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 mai 2022,
*la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
2) à M. [I] [F],
*la somme de 37 500 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
*la somme de 160 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
– Mettre hors de cause la société Tex Imo Conseils & Transactions, tiers à la procédure, 
debouter tous demandeurs à leur encontre ,
– Condamner la société AEI Promotion à payer, outre les entiers dépens, 
*la somme de 7.000 € à M. [E] [Q],
*la somme de 7000 € à M. [I] [F], 
*la somme de 2000 € à la société Tex imo conseils & transactions, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en défense récapitulatives n°2du 3 décembre 2025, la société AEI Promotion entend voir le tribunal statuant au vu des articles 1104, 1112, 1112-1, 1304, 1304-3, 1304-4, 1344, 1583 et 1240 du Code civil,
– Debouter M. [F] et M. [Q] de l’intégralité de leurs demandes, 
– Les condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être éventuellement prononcées à son encontre à la demande de M. [E] [Q],
A titre reconventionnel, 
– Condamner M. [I] [F] à lui verser la somme de 100.000 € pour manquement à son obligation de bonne foi.
En tout état de cause :
– Condamner M. [I] [F], M. [Q] et la société Tex Imo Conseils & Transactions à lui verser chacun la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Le 27 février 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 8 décembre 2025 et l’affaire à plaider le 13 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 5 mars 2026 à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré .

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

A l’appui de leurs demandes d’indemnisation, MM.[Q] et [F] font valoir en substance que les promesses unilatérales de vente qui formalisaient une vente parfaite sur leur propriété respective au bénéfice de la société AEI Promotion n’ont pas été suivies d’effet en raison du manquement de la société acquéreur à ses engagements contractuels, en ce que,
– elle devait justifier du dépôt d’une demande de permis de construire avant le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, 
– elle a ainsi échappé à la souscription de la caution due au titre de l’indemnité d’occupation pour un montant de 19 000 € pour M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F] en infraction à la clause prévue au contrat.
Ils soutiennent qu’elle leur a causé ainsi un préjudice certain dû aux conséquences de la non réalisation de la vente.
En réplique, la société AEI Promotion argue de ce que,
– la vente n’était pas parfaite au stade de l’acceptation de l’offre puisqu’elle a fait dépendre son consentement, de la réitération de la promesse de vente par acte authentique,
– la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire qui ne lui est pas imputable mais qui est due à l’impossibilité de réalisation du projet, 
– par conséquent la défaillance de la condition suspensive de permis de construire ne lui est pas imputable,
– elle n’a pas renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire et n’a pas été mise en demeure de justifier de la réalisation de cette condition,
– l’indemnité d’immobilisation n’est pas exigible dès lors que la non réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable,
– elle n’était pas tenue de verser le cautionnement bancaire dès lors que la condition suspensive de dépôt de la demande du permis de construire n’était pas réalisée.
Elle conteste par ailleurs la matérialité du préjudice allégué par M. [Q] et par M. [F]. Elle justifie son appel en garantie à l’égard de ce dernier et de la société Tex Imo conseils & transactions, en faisant valoir que M. [F] lui a présenté l’opération, a joué l’intermédiaire dans la vente en sa qualité d’agent immobilier puis étant conscient de la problématique de l’accès qu’il avait empêché la délivrance du permis de construire, il a proposé l’opération à une autre société qui a obtenu le permis de construire sur les mêmes parcelles mais avec un autre accès.
Sur le bien-fondé de l’action
Il ressort des pièces produites aux débats et des explications des parties, les faits suivants :
Dans le cadre de son projet immobilier, par courrier du 18 mai 2021 pour M.[Q] et du 10 juin 2021 pour M.[F], la société AEI Promotion a présenté une offre d’achat de son bien cadastré B [Cadastre 2] d’une superficie totale de 922 m² au prix de 380 000 € net vendeur payable le jour de la signature de l’acte authentique, cette offre stipulant que la promesse de vente était faite aux conditions suivantes:
*obtention d’un permis de construire de démolir, purgé de tout recours et de tout retrait d’une surface de plancher administratif total de 3645 m² minimum, dédié à la construction de logements libres contre prenant un maximum de 30 % de logements sociaux,
*purge de droit de préhension/droit de préférence
*acquisition concomitante des parcelles de ces deux vendeurs et de celles des consorts [W].
Puis par actes séparés du 1er juillet 2021, passé devant Maître [T] [J], notaire associé de la SCP [Z] [H] située à Trans en Provence 83720,
- M. [E] [Q] a promis de vendre à la société AEI Promotion dénommée la bénéficiaire, ses parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], aux conditions convenues à l’offre d’achat précitée, 
à savoir : « l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire définitif, purgé de tout recours et de tout retrait au plus tard le 30 août 2022 pour la réalisation sur le bien et sur les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 1] appartenant à M. [F] et [Cadastre 5] et [Cadastre 3] appartenant à M. et Madame [W] de l’opération suivante : démolition des bâtis existants et construction sur l’ensemble du tènement foncier à acquérir d’un immeuble collectif d’habitation d’une surface de plancher de 3645 m² minimums dédiés à la construction de logements libres comprenant un maximum de 30 % de logements sociaux. », 
la clause précisant que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.
- M. [I] [F] a promis de vendre à la société AEI Promotion sa propriété cadastrée BE [Cadastre 1], aux conditions proposées à l’offre d’achat, l’acte contenant les mêmes clauses que celles insérées à la promesse consentie par M. [Q] et notamment la clause suspensive concernant la justification du dépôt du dossier de permis de construire et l’obtention d’un permis de construire.
Ces deux actes comportent également une clause établissant une indemnité d’immobilisation par la bénéficiaire, stipulant que le versement de cette indemnité due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garantie par la remise au plus tard dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, d’un engagement de caution d’un établissement financier à hauteur de 19 000 € dans l’acte concernant M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F].
Les consorts [W] qui ne sont pas parties à l’instance, ont consenti une même promesse de vente concernant leur propriété cadastrée BE [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ATT passée le même jour et dans les mêmes conditions . 
Les trois promesses de vente contiennent une clause spéciale indiquant que la condition essentielle de ces promesses est l’acquisition concomitante des parcelles [Q], [F] et [W].

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Cependant par courriel du 4 mai 2022 adressé aux promettants , Maître [J], notaire rédacteur de l’acte, les informait avoir reçu un message de la société AEI Promotion expliquant qu’au stade actuel du dossier, elle ne pouvait pas avancer davantage sur leur projet . Le notaire poursuivait comme suit : « en effet, elle ( la société AEI Promotion) m’indique qu’après de multiples échanges et rendez-vous avec les différents services concernés, elle n’est pas en mesure de déposer la demande de permis de construire dans les délais convenus. Elle précise que « les études circulatoires réalisées par la commune mettent en exergue des problématiques d’accès et de circulation qui ne permettent pas la réalisation du projet. ».
Le notaire demandait donc aux promettantsde bien vouloir lui indiquer la suite qu’ils entendaient conjointement réserver aux promesses reçus le 1er juillet 2021, rappelant qu’elles étaient indissociables.
Par courriel du 6 mai 2022, répondant à un message de M. [Q] et des consorts [W] lui demandant de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation, le notaire indiquait qu’il lui semblait difficile de demander l’indemnité, « la promesse étant toujours en cours de validité et les conditions suspensives non levées. ». Il se référait aux termes des clauses concernant l’indemnité d’immobilisation et la demande de permis de construire, rappelant que l’étude ne détenait aucun fonds à ce titre et que les promettants restaient engagés jusqu’au 16 septembre 2022 mais qu’ils avaient la possibilité de mettre en demeure l’acquéreur de leur justifier du dépôt du dossier du permis de construire .
Le 6 mai 2022, le notaire écrivait également à M. [F] pour l’informer de la démarche de M. [Q] et des consorts [W].
Par courrier manuscrit du 9 mai 2022, M.[E] [Q] s’adressait au directeur de la société AEI Promotion pour lui demander de se rapprocher du notaire et procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation puisque la demande de permis de construire n’avait pas été déposée dans le temps indiqué dans le compromis, ajoutant : « ceci me libère cette promesse de vente avec vous en date du 29 avril 2022 ».
Ce même jour, M. [Q] s’adressant au notaire, lui demandait d’appliquer la clause du compromis concernant le versement d’une indemnité d’immobilisation en l’absence du dépôt du permis de construire en date du 29 avril 2022, ajoutant que : « la date du 29 avril 2022 le permis n’ayant pas été déposé cela me libère de la vente et non au 16 septembre comme vous me l’avez indiqué dans un e-mail. ».
Par courrier du 20 mai 2022, l’assureur protection juridique de M. [Q] écrivait au notaire en relevant que la société AEI Promotion n’avait toujours pas justifié de sa demande de dépôt de permis de construire, et en l’invitant à informer la société AEI Promotion de son obligation de verser l’indemnité d’immobilisation mais aussi de la caducité de l’acte. Le notaire répondait qu’il convenait d’en référer directement à la société bénéficiaire.
Le 30 mai 2022, la société AEI Promotion transmettait au notaire, un message électronique des services techniques de la commune concernant le [Adresse 6], exprimant qu’ils émettaient un avis défavorable sur son projet. Il ressortait de ce mail que la société AEI Promotion avait demandé à la municipalité de se positionner sur la faisabilité de la construction envisagée, expliquant qu’elle devait se justifier auprès des propriétaires vendeurs des parcelles et du notaire .

Par ailleurs, M. [I] [F] avait également contacté le notaire le 14 août 2022 pour lui demander s’il avait mis en demeure la partie adverse de justifier de la réalisation de la condition suspensive de dépôt du permis de construire, ce à quoi le 7 septembre 2022, il lui était répondu qu’il lui appartenait effectivement de mettre en demeure l’acquéreur.

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Sur la base de ces éléments, MM.[Q] et [F] ont engagé une action à l’égard de la société AEI Promotion.
Ils demandent en premier lieu au tribunal de déclarer que la société AEI Promotion est réputée avoir renoncé à la condition suspensive de permis de construire dès lors qu’elle n’a pas déposé sa demande dans le délai contractuel, et que la défaillance du compromis est imputable à la société AEI Promotion,
Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’ examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer » de « dire et juger », ou de « constater » ne constituent pas des prétentions auxquelles le juge est tenu de répondre .
Sur la nature juridique des actes signés le 1er juillet 2021
L’acte établi le 1er juillet 2021 devant notaire, est expressément défini par les parties comme une promesse unilatérale de vente (page trois : paragraphe : objet du contrat) consentie par le promettant, M. [Q] d’une part et M. [F] d’autre part, à l’égard du bénéficiaire qui est la société AEI Promotion.
Seul le promettant prend l’engagement ferme de vendre tandis que l’acte confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir : il est ainsi mentionné que “ le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation” .
Il s’évince de ces stipulations que l’acte est bien une promesse unilatérale de vente de M. [Q] et de M.[F] au seul profit de la société AEI Promotion qui a seulement accepté de bénéficier de l’exclusivité de l’achat qui lui est offert par ledit contrat jusqu’au 16 septembre 2022.
Du reste, la clause concernant la réalisation de la vente édicte expressément que la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix, soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai contractuel (avant le 16 septembre 2022 à 16 heures) par tout moyen mais assortie du versement du prix.
La clause intitulée : « force exécutoire de la promesse » ajoute que le promettant est définitivement engagé dans la vente et que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. 
Dès lors, les demandeurs ne peuvent prétendre avoir été engagés dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente valant vente au sens de l’article 1589 du Code civil 
L’acte passé entre MM.[Q] et [F] et la société AEI Promotion est régi par l’article 1124 du Code civil qui dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 
- Sur le sort de la promesse unilatérale de vente
Il est constant que la société AEI Promotion n’a pas levé l’option dans le délai expirant le 16 septembre 2022, et qu’au contraire elle a indiqué qu’elle ne déposerait pas de dossier de permis de construire ce qui exprimait de manière tacite mais parfaitement claire qu’elle ne comptait pas donner suite à la promesse de vente consentie par MM.[Q] et [F].
La clause intitulée « carence » stipule qu’en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse aux termes du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.
Par conséquent, la promesse de vente du 1er juillet 2021 est devenue caduque de sorte que MM.[Q] et [F] se sont trouvés libérés de leur engagement .
Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle d’immobilisation
MM.[Q] et [F] soutiennent avoir été libérés de leur engagement le 29 avril 2022, date butoir accordée à la bénéficiaire pour justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire, et non aux termes de la promesse le 16 septembre 2022.
La clause concernant l’obtention du permis de construire prévoit que si le bénéficiaire ne respecte pas son engagement, 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à ladite condition. 
Cependant, il ne peut être tiré aucune conséquence de ces stipulations puisque, n’ayant pas été mise en demeure, la société AEI Promotion n’a pas eu à se positionner clairement sur son intention de lever l’option et/ou de répondre sur l’absence de dépôt du dossier de permis de construire, avant l’expiration de la promesse survenue le 16 septembre 2022.
Du fait de la caducité de ladite promesse, MM.[Q] et [F] sollicitent la condamnation de la société AEI Promotion au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice complémentaire qu’ils indiquent avoir subi.

La clause intitulée « indemnité d’immobilisation – caution », édicte les conditions suivantes :
– les parties conviennent de fixer le montant de cette indemnité à 19 000 €dans l’acte de M. [Q] et 37 500 € dans l’acte de M. [F],
– le versement de l’indemnité d’immobilisation due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, d’un engagement de caution d’un établissement financier de verser au promettant en cas de défaillance du bénéficiaire ladite indemnité,
– le sort de l’indemnité dépend de la réalisation ou non de l’acte,
*elle s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente,
*elle est restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et auxquels il n’aurait pas renoncé,
*elle est versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais prévus toutes les conditions suspensives ayant été réalisé.
La société AEI Promotion n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation et n’a jamais été mise en demeure de le faire. 
En effet, le dossier ne contient aucune lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée directement à la société AEI Promotion par MM.[Q] et [F] ou leur représentant légal, lui commandant de verser l’indemnité d’immobilisation.
La seule mise en demeure versée aux débats a été adressée à la société AEI Promotion le 7 septembre 2022 par la compagnie Groupama déclarant être l’assureur protection juridique de M.[F], qui, une semaine avant le terme de la promesse, réclamait les justificatifs du dépôt de la demande de permis de construire.
Les autres courriers figurant aux débats ne sont que des échanges avec le notaire qui, sauf mandat exprès conféré par une partie, ne pouvait mettre en demeure quiconque d’exécuter une de ses obligations contractuelles, quand bien même le contrat a été passé en son étude.
La clause ne précise pas quand l’indemnité d’immobilisation doit être versée mais seulement qu’elle doit être garantie par la justification d’un engagement de caution d’un établissement financier dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, et qu’à défaut d’obtenir un tel engagement de caution, le bénéficiaire devra la verser lui-même dans la comptabilité du notaire.
Etant acquis que la société AEI Promotion n’a pas satisfait à la condition suspensive de demande de permis de construire et n’a jamais été mise en demeure de se justifier pendant la durée de la promesse, MM.[Q] et [F] n’établissent pas remplir les conditions de la clause qui stipule en son alinéa c) que ladite indemnité sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible mais seulement si le bénéficiaire ne réalise pas l’acquisition dans les délais de la promesse, et après que toutes les conditions suspensives aient été réalisées .
 
En définitive, l’ensemble des stipulations de cette clause et du contrat en général montrent que les parties ont convenu d’attendre que la société AEI Promotion lève l’option et/ou justifie du dépôt d’une demande de permis de construire pour mobiliser une indemnité : c’était d’ailleurs le sens du message établi par le notaire le 6 mai 2022.
Par conséquent, la stipulation de l’indemnité d’immobilisation est devenue caduque en même temps que la promesse elle-même, de sorte que MM.[Q] et [F] doivent être déboutés de leurs demandes en paiement à ce titre.
Mais sur la demande en réparation d’un préjudice complémentaire 
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.
La société AEI Promotion qui n’a même pas fait la démarche nécessaire pour constituer un dossier de permis de construire, se borne à communiquer un mail des services techniques de la mairie indiquant émettre un avis défavorable sur ce projet : or, il ne s’agit pas d’une décision officielle de rejet de permis de construire mais seulement d’une prise de position sans aucune portée juridique ou judiciaire, émise sur la base de pièces non communiquées au tribunal.
En tout état de cause, la société AEI Promotion ne justifie pas de sa bonne foi dans l’exécution du contrat qu’elle avait signé et qui lui était particulièrement favorable puisqu’il lui laissait toute latitude pour accepter ou non de poursuivre le projet d’achat des parcelles appartenant à MM. [Q] et [F] sans aucune conséquence pour elle: or, elle exerce l’activité commerciale de promotion immobilière et elle avait soumis à MM.[Q] et [F] une offre d’achat, ce qui induit qu’elle avait au préalable examiné la faisabilité de son projet, ou qu’en sa qualité de professionnel, elle aurait dû le faire.
Elle a donc fait preuve d’une légéreté répréhensible qui a causé un préjudice à MM.[Q] et [F] lesquels ont cru être engagés dans une vente prometteuse. 
Ainsi si M.[Q] n’établit pas que son nouveau projet immobilier a échoué par la faute de la société AEI Promotion, il justifie qu’ayant signé une promesse d’achat d’une autre propriété le 16 décembre 2021, il a assumé une charge financière supplémentaire dans le cadre du prêt relais qu’il avait contracté. 
Quant à M.[F], il établit qu’il a laissé périmer un permis de construire qu’il avait obtenu, ne disposant pas des fonds provenant de la vente à la société AEI Promotion.
Par conséquent, en considération des éléments produits, l’indemnisation devant correspondre strictement à la réparation du dommage prouvé, le tribunal prononcera la condamnation de la société AEI Promotion à payer à M.[Q] d’une part, et M.[F], la même somme de 20 000 € en indemnisation d’un même préjudice causé par une faute unique sans rapport avec le montant de la vente promise.
Sur l’appel en garantie à l’égard de M. [F] et de la société Tex Imo

Dès lors qu’elle est déclarée responsable à l’égard de M.[F] et qu’au surplus, elle ne justifie pas de ce qu’il est intervenu de manière fautive dans la réalisation de la promesse de vente ou a exécuté de mauvaise foi la convention les ayant lié, la société AEI Promotion sera déboutée des demandes reconventionnelles et de l’appel en garantie qu’elle a formées à son encontre. 
La société AEI Promotion verra également rejetée, la demande de garantie concernant la société Tex Imo à l’égard de laquelle il n’est invoqué aucun grief à et qui n’est mise en cause qu’en tant que société dont M.[F] est associé et/ou gérant.
Sur les autres demandes 
La société AEI Promotion est la partie perdante et comme telle, doit supporter les entiers dépens, comme le prévoit l’article 699 du Code de procédure civile .
Elle devra également payer une indemnité unique de procédure de 5000 € à MM.[Q] et [F] et à la société Tex Imo qui concluent par le même avocat et pour des fins communes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort;
Vu la jonction des procédures sous le n° 23/3885,
Vu l’article 1104 du Code civil,
Condamne la société AEI Promotion à payer à M.[E] [Q] d’une part, et à M.[I] [F] d’autre part, une somme de 20000 € au titre du préjudice qu’elle leur a causé pour manquement à son obligation de bonne foi,
La condamne également à supporter les entiers dépens et à payer à MM.[Q] et [F] et la société Tex Imo, une indemnité de procédure de 5000 € au titre des frais irrépétibles,
Rejette le surplus des demandes des consorts [Q], [F] et la société Tex Imo,
Déboute la société AEI Promotion de ses demandes reconventionnelles et de son appel en garantie,
Rappelle que le présent jugement est de droit, exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 16 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/03885 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J3OQ
Minute n° : 2026/184

AFFAIRE : 

S.A.S.U. TEX IMO CONSEILS ET TRANSACTIONS, [E] [Q], [I] [F] C/ S.A.S. AEI PROMOTION




JUGEMENT DU 16 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
 Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.


 Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, 
 les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité ;
copie exécutoire à :
Me Jean-Louis BERNARDI
Me Antoine RYCKEBOER
Délivrées le
Copie dossier





NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.S.U. TEX IMO CONSEILS ET TRANSACTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

Monsieur [E] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

Monsieur [I] [F]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :

S.A.S. AEI PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;

******************
EXPOSE DES FAITS

La société AEI Promotion a projeté de réaliser une opération de promotion immobilière à [Localité 2][Adresse 5] [Adresse 6], sur l’assiette de parcelles contiguës cadastrées BE [Cadastre 1], [Cadastre 2] à [Cadastre 3] appartenant respectivement à M. [E] [Q] (495 à [Cadastre 4]), M. [I] [F] ([Cadastre 1]) et aux consorts [W] (497 et 498).
En vue de la réalisation de ce projet, elle a signé devant notaire le 1er juillet 2021, trois promesses unilatérales de vente desdites parcelles que lui consentaient les propriétaires respectifs des parcelles dans des actes établis selon un modèle-type comprenant notamment une condition suspensive selon laquelle la bénéficiaire devait justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire avant le 29 avril 2022 et obtenir le permis purgé de tout recours au plus tard le 30 août 2022, les promesses étant stipulées faites jusqu’au 16 septembre 2022 et indissociables les unes des autres.
Ces promesses de vente n’ont pas été réitérées.

***
Suivant assignation délivrée le 25 mai 2023 enrôlée sous le numéro 23/38 85, M. [E] [Q] a engagé une action en responsabilité contractuelle devant le tribunal de judiciaire de Draguignan, à l’égard de la société dénommée AEI Promotion en exposant que la promesse établie le 1er juillet 2021 avait échoué en raison de la défaillance de la bénéficiaire qui n’avait pas respecté les termes de la condition suspensive particulière tenant au dépôt du dossier de permis de construire .
M. [Q] réclamait ainsi le paiement de dommages-intérêts chiffrés à 80 000 €à titre de dommages-intérêts ainsi que de la somme de 19 000 € en application de la clause d’immobilisation insérée à la promesse de vente du 1er juillet 2021.

***
Suivant assignation enrôlée sous le n° 23/39 90, M. [I] [F] a fait délivrer assignation à la société AEI Promotion pour lui réclamer le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 160 000 € outre le paiement de la somme de 37 500 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, invoquant, comme M. [Q] pour l’acte qui le concernait, la défaillance fautive de l’acquéreur la société AEI Promotion qui avait empêché la réitération de la vente en forme authentique. 

***
Par assignation enrôlée sous le n° 23/56 72, la société AEI Promotion a appelé en garantie M. [I] [F], et la société dénommée Tex Imo conseils & transactions, en exposant avoir accepté les trois promesses unilatérales de vente sur l’entremise de M. [I] [F], professionnel de l’immobilier qui lui avait laissé croire que la construction d’un ensemble sur l’assiette des parcelles litigieuses était possible alors qu’il s’était avéré que le projet était irréalisable à cause d’un problème d’accès.

***
Le juge de la mise en état a procédé à la jonction des trois assignations sous le n° 23/38 85.

***
Par conclusions communes du 12 novembre 2025, MM. [E] [Q] et [I] [F] et la société Tex Imo Conseils demandent au tribunal, statuant au visa des dispositions des articles 1104, 1113, 1124, 1192, 1217, 1231-1 et 1583 du Code civil, et vu les offres d’achats du 10 juin 2021, les promesses de ventes du 1er juillet 2021, les mises en demeure du 09 mai 2022 et du 07 septembre 2022 , vu la qualité de professionnel du promoteur, de:
– Déclarer que la société AEI Promotion est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention de permis de construire dès lors qu’elle n’a pas déposé sa demande de permis dans le délai imparti par la promesse de vente, 
– Déclarer que la défaillance dans la réitération de la vente par acte authentique est imputable à la société AEI Promotion, 
– Condamner la société AEI Promotion à payer,
1) à M. [E] [Q],
*la somme de 19 000 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 mai 2022,
*la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
2) à M. [I] [F],
*la somme de 37 500 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
*la somme de 160 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 septembre 2022,
– Mettre hors de cause la société Tex Imo Conseils & Transactions, tiers à la procédure, 
debouter tous demandeurs à leur encontre ,
– Condamner la société AEI Promotion à payer, outre les entiers dépens, 
*la somme de 7.000 € à M. [E] [Q],
*la somme de 7000 € à M. [I] [F], 
*la somme de 2000 € à la société Tex imo conseils & transactions, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en défense récapitulatives n°2du 3 décembre 2025, la société AEI Promotion entend voir le tribunal statuant au vu des articles 1104, 1112, 1112-1, 1304, 1304-3, 1304-4, 1344, 1583 et 1240 du Code civil,
– Debouter M. [F] et M. [Q] de l’intégralité de leurs demandes, 
– Les condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être éventuellement prononcées à son encontre à la demande de M. [E] [Q],
A titre reconventionnel, 
– Condamner M. [I] [F] à lui verser la somme de 100.000 € pour manquement à son obligation de bonne foi.
En tout état de cause :
– Condamner M. [I] [F], M. [Q] et la société Tex Imo Conseils & Transactions à lui verser chacun la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Le 27 février 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 8 décembre 2025 et l’affaire à plaider le 13 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 5 mars 2026 à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré .
 
MOTIFS DE LA DECISION 

A l’appui de leurs demandes d’indemnisation, MM.[Q] et [F] font valoir en substance que les promesses unilatérales de vente qui formalisaient une vente parfaite sur leur propriété respective au bénéfice de la société AEI Promotion n’ont pas été suivies d’effet en raison du manquement de la société acquéreur à ses engagements contractuels, en ce que,
– elle devait justifier du dépôt d’une demande de permis de construire avant le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, 
– elle a ainsi échappé à la souscription de la caution due au titre de l’indemnité d’occupation pour un montant de 19 000 € pour M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F] en infraction à la clause prévue au contrat.
Ils soutiennent qu’elle leur a causé ainsi un préjudice certain dû aux conséquences de la non réalisation de la vente.
En réplique, la société AEI Promotion argue de ce que,
– la vente n’était pas parfaite au stade de l’acceptation de l’offre puisqu’elle a fait dépendre son consentement, de la réitération de la promesse de vente par acte authentique,
– la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire qui ne lui est pas imputable mais qui est due à l’impossibilité de réalisation du projet, 
– par conséquent la défaillance de la condition suspensive de permis de construire ne lui est pas imputable,
– elle n’a pas renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire et n’a pas été mise en demeure de justifier de la réalisation de cette condition,
– l’indemnité d’immobilisation n’est pas exigible dès lors que la non réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable,
– elle n’était pas tenue de verser le cautionnement bancaire dès lors que la condition suspensive de dépôt de la demande du permis de construire n’était pas réalisée.
Elle conteste par ailleurs la matérialité du préjudice allégué par M. [Q] et par M. [F]. Elle justifie son appel en garantie à l’égard de ce dernier et de la société Tex Imo conseils & transactions, en faisant valoir que M. [F] lui a présenté l’opération, a joué l’intermédiaire dans la vente en sa qualité d’agent immobilier puis étant conscient de la problématique de l’accès qu’il avait empêché la délivrance du permis de construire, il a proposé l’opération à une autre société qui a obtenu le permis de construire sur les mêmes parcelles mais avec un autre accès.
Sur le bien-fondé de l’action
Il ressort des pièces produites aux débats et des explications des parties, les faits suivants :
Dans le cadre de son projet immobilier, par courrier du 18 mai 2021 pour M.[Q] et du 10 juin 2021 pour M.[F], la société AEI Promotion a présenté une offre d’achat de son bien cadastré B [Cadastre 2] d’une superficie totale de 922 m² au prix de 380 000 € net vendeur payable le jour de la signature de l’acte authentique, cette offre stipulant que la promesse de vente était faite aux conditions suivantes:
*obtention d’un permis de construire de démolir, purgé de tout recours et de tout retrait d’une surface de plancher administratif total de 3645 m² minimum, dédié à la construction de logements libres contre prenant un maximum de 30 % de logements sociaux,
*purge de droit de préhension/droit de préférence
*acquisition concomitante des parcelles de ces deux vendeurs et de celles des consorts [W].
Puis par actes séparés du 1er juillet 2021, passé devant Maître [T] [J], notaire associé de la SCP [Z] [H] située à Trans en Provence 83720,
- M. [E] [Q] a promis de vendre à la société AEI Promotion dénommée la bénéficiaire, ses parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], aux conditions convenues à l’offre d’achat précitée, 
à savoir : « l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire définitif, purgé de tout recours et de tout retrait au plus tard le 30 août 2022 pour la réalisation sur le bien et sur les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 1] appartenant à M. [F] et [Cadastre 5] et [Cadastre 3] appartenant à M. et Madame [W] de l’opération suivante : démolition des bâtis existants et construction sur l’ensemble du tènement foncier à acquérir d’un immeuble collectif d’habitation d’une surface de plancher de 3645 m² minimums dédiés à la construction de logements libres comprenant un maximum de 30 % de logements sociaux. », 
la clause précisant que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.
- M. [I] [F] a promis de vendre à la société AEI Promotion sa propriété cadastrée BE [Cadastre 1], aux conditions proposées à l’offre d’achat, l’acte contenant les mêmes clauses que celles insérées à la promesse consentie par M. [Q] et notamment la clause suspensive concernant la justification du dépôt du dossier de permis de construire et l’obtention d’un permis de construire.
Ces deux actes comportent également une clause établissant une indemnité d’immobilisation par la bénéficiaire, stipulant que le versement de cette indemnité due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garantie par la remise au plus tard dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, d’un engagement de caution d’un établissement financier à hauteur de 19 000 € dans l’acte concernant M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F].
Les consorts [W] qui ne sont pas parties à l’instance, ont consenti une même promesse de vente concernant leur propriété cadastrée BE [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ATT passée le même jour et dans les mêmes conditions . 
Les trois promesses de vente contiennent une clause spéciale indiquant que la condition essentielle de ces promesses est l’acquisition concomitante des parcelles [Q], [F] et [W].

***
Cependant par courriel du 4 mai 2022 adressé aux promettants , Maître [J], notaire rédacteur de l’acte, les informait avoir reçu un message de la société AEI Promotion expliquant qu’au stade actuel du dossier, elle ne pouvait pas avancer davantage sur leur projet . Le notaire poursuivait comme suit : « en effet, elle ( la société AEI Promotion) m’indique qu’après de multiples échanges et rendez-vous avec les différents services concernés, elle n’est pas en mesure de déposer la demande de permis de construire dans les délais convenus. Elle précise que « les études circulatoires réalisées par la commune mettent en exergue des problématiques d’accès et de circulation qui ne permettent pas la réalisation du projet. ».
Le notaire demandait donc aux promettantsde bien vouloir lui indiquer la suite qu’ils entendaient conjointement réserver aux promesses reçus le 1er juillet 2021, rappelant qu’elles étaient indissociables.
Par courriel du 6 mai 2022, répondant à un message de M. [Q] et des consorts [W] lui demandant de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation, le notaire indiquait qu’il lui semblait difficile de demander l’indemnité, « la promesse étant toujours en cours de validité et les conditions suspensives non levées. ». Il se référait aux termes des clauses concernant l’indemnité d’immobilisation et la demande de permis de construire, rappelant que l’étude ne détenait aucun fonds à ce titre et que les promettants restaient engagés jusqu’au 16 septembre 2022 mais qu’ils avaient la possibilité de mettre en demeure l’acquéreur de leur justifier du dépôt du dossier du permis de construire .
Le 6 mai 2022, le notaire écrivait également à M. [F] pour l’informer de la démarche de M. [Q] et des consorts [W].
Par courrier manuscrit du 9 mai 2022, M.[E] [Q] s’adressait au directeur de la société AEI Promotion pour lui demander de se rapprocher du notaire et procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation puisque la demande de permis de construire n’avait pas été déposée dans le temps indiqué dans le compromis, ajoutant : « ceci me libère cette promesse de vente avec vous en date du 29 avril 2022 ».
Ce même jour, M. [Q] s’adressant au notaire, lui demandait d’appliquer la clause du compromis concernant le versement d’une indemnité d’immobilisation en l’absence du dépôt du permis de construire en date du 29 avril 2022, ajoutant que : « la date du 29 avril 2022 le permis n’ayant pas été déposé cela me libère de la vente et non au 16 septembre comme vous me l’avez indiqué dans un e-mail. ».
Par courrier du 20 mai 2022, l’assureur protection juridique de M. [Q] écrivait au notaire en relevant que la société AEI Promotion n’avait toujours pas justifié de sa demande de dépôt de permis de construire, et en l’invitant à informer la société AEI Promotion de son obligation de verser l’indemnité d’immobilisation mais aussi de la caducité de l’acte. Le notaire répondait qu’il convenait d’en référer directement à la société bénéficiaire.
Le 30 mai 2022, la société AEI Promotion transmettait au notaire, un message électronique des services techniques de la commune concernant le [Adresse 6], exprimant qu’ils émettaient un avis défavorable sur son projet. Il ressortait de ce mail que la société AEI Promotion avait demandé à la municipalité de se positionner sur la faisabilité de la construction envisagée, expliquant qu’elle devait se justifier auprès des propriétaires vendeurs des parcelles et du notaire .

Par ailleurs, M. [I] [F] avait également contacté le notaire le 14 août 2022 pour lui demander s’il avait mis en demeure la partie adverse de justifier de la réalisation de la condition suspensive de dépôt du permis de construire, ce à quoi le 7 septembre 2022, il lui était répondu qu’il lui appartenait effectivement de mettre en demeure l’acquéreur.

***

Sur la base de ces éléments, MM.[Q] et [F] ont engagé une action à l’égard de la société AEI Promotion.
Ils demandent en premier lieu au tribunal de déclarer que la société AEI Promotion est réputée avoir renoncé à la condition suspensive de permis de construire dès lors qu’elle n’a pas déposé sa demande dans le délai contractuel, et que la défaillance du compromis est imputable à la société AEI Promotion,
Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’ examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer » de « dire et juger », ou de « constater » ne constituent pas des prétentions auxquelles le juge est tenu de répondre .
Sur la nature juridique des actes signés le 1er juillet 2021
L’acte établi le 1er juillet 2021 devant notaire, est expressément défini par les parties comme une promesse unilatérale de vente (page trois : paragraphe : objet du contrat) consentie par le promettant, M. [Q] d’une part et M. [F] d’autre part, à l’égard du bénéficiaire qui est la société AEI Promotion.
Seul le promettant prend l’engagement ferme de vendre tandis que l’acte confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir : il est ainsi mentionné que “ le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation” .
Il s’évince de ces stipulations que l’acte est bien une promesse unilatérale de vente de M. [Q] et de M.[F] au seul profit de la société AEI Promotion qui a seulement accepté de bénéficier de l’exclusivité de l’achat qui lui est offert par ledit contrat jusqu’au 16 septembre 2022.
Du reste, la clause concernant la réalisation de la vente édicte expressément que la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix, soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai contractuel (avant le 16 septembre 2022 à 16 heures) par tout moyen mais assortie du versement du prix.
La clause intitulée : « force exécutoire de la promesse » ajoute que le promettant est définitivement engagé dans la vente et que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. 
Dès lors, les demandeurs ne peuvent prétendre avoir été engagés dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente valant vente au sens de l’article 1589 du Code civil 
L’acte passé entre MM.[Q] et [F] et la société AEI Promotion est régi par l’article 1124 du Code civil qui dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 
- Sur le sort de la promesse unilatérale de vente
Il est constant que la société AEI Promotion n’a pas levé l’option dans le délai expirant le 16 septembre 2022, et qu’au contraire elle a indiqué qu’elle ne déposerait pas de dossier de permis de construire ce qui exprimait de manière tacite mais parfaitement claire qu’elle ne comptait pas donner suite à la promesse de vente consentie par MM.[Q] et [F].
La clause intitulée « carence » stipule qu’en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse aux termes du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.
Par conséquent, la promesse de vente du 1er juillet 2021 est devenue caduque de sorte que MM.[Q] et [F] se sont trouvés libérés de leur engagement .
Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle d’immobilisation
MM.[Q] et [F] soutiennent avoir été libérés de leur engagement le 29 avril 2022, date butoir accordée à la bénéficiaire pour justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire, et non aux termes de la promesse le 16 septembre 2022.
La clause concernant l’obtention du permis de construire prévoit que si le bénéficiaire ne respecte pas son engagement, 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à ladite condition. 
Cependant, il ne peut être tiré aucune conséquence de ces stipulations puisque, n’ayant pas été mise en demeure, la société AEI Promotion n’a pas eu à se positionner clairement sur son intention de lever l’option et/ou de répondre sur l’absence de dépôt du dossier de permis de construire, avant l’expiration de la promesse survenue le 16 septembre 2022.
Du fait de la caducité de ladite promesse, MM.[Q] et [F] sollicitent la condamnation de la société AEI Promotion au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice complémentaire qu’ils indiquent avoir subi.

La clause intitulée « indemnité d’immobilisation – caution », édicte les conditions suivantes :
– les parties conviennent de fixer le montant de cette indemnité à 19 000 €dans l’acte de M. [Q] et 37 500 € dans l’acte de M. [F],
– le versement de l’indemnité d’immobilisation due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, d’un engagement de caution d’un établissement financier de verser au promettant en cas de défaillance du bénéficiaire ladite indemnité,
– le sort de l’indemnité dépend de la réalisation ou non de l’acte,
*elle s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente,
*elle est restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et auxquels il n’aurait pas renoncé,
*elle est versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais prévus toutes les conditions suspensives ayant été réalisé.
La société AEI Promotion n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation et n’a jamais été mise en demeure de le faire. 
En effet, le dossier ne contient aucune lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée directement à la société AEI Promotion par MM.[Q] et [F] ou leur représentant légal, lui commandant de verser l’indemnité d’immobilisation.
La seule mise en demeure versée aux débats a été adressée à la société AEI Promotion le 7 septembre 2022 par la compagnie Groupama déclarant être l’assureur protection juridique de M.[F], qui, une semaine avant le terme de la promesse, réclamait les justificatifs du dépôt de la demande de permis de construire.
Les autres courriers figurant aux débats ne sont que des échanges avec le notaire qui, sauf mandat exprès conféré par une partie, ne pouvait mettre en demeure quiconque d’exécuter une de ses obligations contractuelles, quand bien même le contrat a été passé en son étude.
La clause ne précise pas quand l’indemnité d’immobilisation doit être versée mais seulement qu’elle doit être garantie par la justification d’un engagement de caution d’un établissement financier dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, et qu’à défaut d’obtenir un tel engagement de caution, le bénéficiaire devra la verser lui-même dans la comptabilité du notaire.
Etant acquis que la société AEI Promotion n’a pas satisfait à la condition suspensive de demande de permis de construire et n’a jamais été mise en demeure de se justifier pendant la durée de la promesse, MM.[Q] et [F] n’établissent pas remplir les conditions de la clause qui stipule en son alinéa c) que ladite indemnité sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible mais seulement si le bénéficiaire ne réalise pas l’acquisition dans les délais de la promesse, et après que toutes les conditions suspensives aient été réalisées .
 
En définitive, l’ensemble des stipulations de cette clause et du contrat en général montrent que les parties ont convenu d’attendre que la société AEI Promotion lève l’option et/ou justifie du dépôt d’une demande de permis de construire pour mobiliser une indemnité : c’était d’ailleurs le sens du message établi par le notaire le 6 mai 2022.
Par conséquent, la stipulation de l’indemnité d’immobilisation est devenue caduque en même temps que la promesse elle-même, de sorte que MM.[Q] et [F] doivent être déboutés de leurs demandes en paiement à ce titre.
Mais sur la demande en réparation d’un préjudice complémentaire 
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.
La société AEI Promotion qui n’a même pas fait la démarche nécessaire pour constituer un dossier de permis de construire, se borne à communiquer un mail des services techniques de la mairie indiquant émettre un avis défavorable sur ce projet : or, il ne s’agit pas d’une décision officielle de rejet de permis de construire mais seulement d’une prise de position sans aucune portée juridique ou judiciaire, émise sur la base de pièces non communiquées au tribunal.
En tout état de cause, la société AEI Promotion ne justifie pas de sa bonne foi dans l’exécution du contrat qu’elle avait signé et qui lui était particulièrement favorable puisqu’il lui laissait toute latitude pour accepter ou non de poursuivre le projet d’achat des parcelles appartenant à MM. [Q] et [F] sans aucune conséquence pour elle: or, elle exerce l’activité commerciale de promotion immobilière et elle avait soumis à MM.[Q] et [F] une offre d’achat, ce qui induit qu’elle avait au préalable examiné la faisabilité de son projet, ou qu’en sa qualité de professionnel, elle aurait dû le faire.
Elle a donc fait preuve d’une légéreté répréhensible qui a causé un préjudice à MM.[Q] et [F] lesquels ont cru être engagés dans une vente prometteuse. 
Ainsi si M.[Q] n’établit pas que son nouveau projet immobilier a échoué par la faute de la société AEI Promotion, il justifie qu’ayant signé une promesse d’achat d’une autre propriété le 16 décembre 2021, il a assumé une charge financière supplémentaire dans le cadre du prêt relais qu’il avait contracté. 
Quant à M.[F], il établit qu’il a laissé périmer un permis de construire qu’il avait obtenu, ne disposant pas des fonds provenant de la vente à la société AEI Promotion.
Par conséquent, en considération des éléments produits, l’indemnisation devant correspondre strictement à la réparation du dommage prouvé, le tribunal prononcera la condamnation de la société AEI Promotion à payer à M.[Q] d’une part, et M.[F], la même somme de 20 000 € en indemnisation d’un même préjudice causé par une faute unique sans rapport avec le montant de la vente promise.
Sur l’appel en garantie à l’égard de M. [F] et de la société Tex Imo

Dès lors qu’elle est déclarée responsable à l’égard de M.[F] et qu’au surplus, elle ne justifie pas de ce qu’il est intervenu de manière fautive dans la réalisation de la promesse de vente ou a exécuté de mauvaise foi la convention les ayant lié, la société AEI Promotion sera déboutée des demandes reconventionnelles et de l’appel en garantie qu’elle a formées à son encontre. 
La société AEI Promotion verra également rejetée, la demande de garantie concernant la société Tex Imo à l’égard de laquelle il n’est invoqué aucun grief à et qui n’est mise en cause qu’en tant que société dont M.[F] est associé et/ou gérant.
Sur les autres demandes 
La société AEI Promotion est la partie perdante et comme telle, doit supporter les entiers dépens, comme le prévoit l’article 699 du Code de procédure civile .
Elle devra également payer une indemnité unique de procédure de 5000 € à MM.[Q] et [F] et à la société Tex Imo qui concluent par le même avocat et pour des fins communes.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort;
Vu la jonction des procédures sous le n° 23/3885,
Vu l’article 1104 du Code civil,
Condamne la société AEI Promotion à payer à M.[E] [Q] d’une part, et à M.[I] [F] d’autre part, une somme de 20000 € au titre du préjudice qu’elle leur a causé pour manquement à son obligation de bonne foi,
La condamne également à supporter les entiers dépens et à payer à MM.[Q] et [F] et la société Tex Imo, une indemnité de procédure de 5000 € au titre des frais irrépétibles,
Rejette le surplus des demandes des consorts [Q], [F] et la société Tex Imo,
Déboute la société AEI Promotion de ses demandes reconventionnelles et de son appel en garantie,
Rappelle que le présent jugement est de droit, exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1192, code civil 1112, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1583, code civil 1589, code civil 1112-1, code civil 1304, code civil 1304-4, code civil 1113, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:00:39.401Z.