Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/03747

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2026









N° RG 23/03747 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMKF









[A] [K] [Z]



c/



[P] [R]

[J] [F] [L] épouse [R]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2023 par le Juridiction de proximité de [Localité 1] (RG : 22/03609) suivant déclaration d'appel du 02 août 2023





APPELANT :



[A] [K] [Z]

né le 30 Janvier 1967 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité,

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[P] [R]

né le 29 Octobre 1967 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Enduiseur, 

demeurant [Adresse 2]



[J] [F] [L] épouse [R]

née le 20 Janvier 1975 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

FAITS ET PROCÉDURE :



1. M. [A] [Z] est propriétaire d'un bien immobilier à rénover, situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Gironde).



Après la mise en vente de son bien, celui-ci a conclu un compromis de vente en date du 08 décembre 2021 avec M. [P] [R] et Mme [J] [L] épouse [R], dont le prix de vente était fixé à la somme de 46 500 euros. 



Diverses conditions suspensives étaient prévues aux termes du compromis de vente dont celle tenant à l'obtention d'un permis de construire avant la date du 15 mars 2022, et la réitération de la vente devait intervenir au plus tard à la date du 30 juin 2022.



Par un arrêté en date du 15 avril 2022, la mairie de la commune de [Localité 5] a accordé le permis de construire aux époux [R]. 



M. [Z] n'a pas voulu réitérer la vente. 



2. Par acte du 25 novembre 2022, les époux [R] ont assigné M. [Z] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir engager sa responsabilité au titre de la non réitération du compromis de vente. 



3. Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- condamné M. [Z] à verser aux époux [R] la somme de 6 146,56 euros en réparation de leurs préjudices subis du fait de la non réitération du compromis de vente,

- débouté les époux [R] de leur demande tendant à voir condamner M. [Z] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'inexécution de bonne-foi de ses obligations contractuelles, 

- débouté M. [Z] de toutes ses demandes reconventionnelles, 

- ordonné la restitution des 2 325 euros séquestrés chez Maître [B] aux époux [R], 

- condamné M. [Z] à payer aux époux [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [Z] aux entiers dépens,

- constaté que l'exécution provisoire est de plein droit,

- débouté les parties pour le surplus.



4. M. [Z] a relevé appel de ce jugement, le 02 août 2023.



5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, M. [Z] demande à la cour, sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1103, 1104, 1217 et suivants et 1304-6 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile de:

- réformer le jugement en date du 13 juillet 2013 en ce qu'il :

- l'a condamné à verser aux époux [R] la somme de 6 146,56 euros en réparation de leurs préjudices subis du fait de la non réitération du compromis de vente,

- l'a débouté de toutes ses demandes reconventionnelles,

- a ordonné la restitution des 2.325 euros séquestrés chez Maître [B], aux époux [R], 

- l'a condamné à payer aux époux [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux entiers dépens,

- a constaté que l'exécution provisoire est de droit,

- a débouté les parties pour le surplus,

en conséquence statuant de nouveau à titre principal,

- prononcer la nullité ou à défaut la caducité du compromis de vente en date du 08 décembre 2021 le liant aux époux [R] portant sur une maison à usage d'habitation situé à [Localité 6] sous les numéros de parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2],

- rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des époux [R],

- ordonner que le séquestre de 2 325 euros versé entre les mains de Maître [B], notaire à [Localité 7], lui soit remis et ce sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir,

- rendre opposable la présente mesure à Maître [B],

en conséquence statuant de nouveau à titre subsidiaire,

- prononcer la résolution aux torts exclusifs des époux [R] du compromis de vente en date du 08 décembre 2021 le liant à eux, portant sur une maison à usage d'habitation situé à [Localité 8] sous les numéros de parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2],

- rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des époux [R],

- ordonner dans les deux cas que le séquestre de 2.325 euros versé entre les mains de Maître [B], notaire à [Localité 7], lui soit remis et ce sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir,

- rendre opposable la présente mesure à Maître [B],

en conséquence statuant de nouveau à titre infiniment subsidiaire,

- juger que les époux [R] ne peuvent pas demander sa condamnation à une somme supérieure à celle prévue au titre de la clause pénale,

- modérer le montant de la clause indemnitaire à hauteur de 1 euro,

en toute hypothèse,

- condamner les époux [R] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.



6. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024, les époux [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1112, 1231-1, 1304-4 et 1304-6 du code civil :

- les déclarer recevables en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les en déclarés bien fondés,

à titre principal,

- confirmer le jugement rendu par le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juillet 2023, RG n° 22/03609, en ce qu'il :

- a condamné M. [Z] à leur verser la somme de 6 146,56 euros en réparation de leurs préjudices subis du fait de la non-réitération du compromis de vente,

- a débouté M. [Z] de toutes ses demandes reconventionnelles,

- a ordonné à leur bénéfice la restitution des 2 325 euros séquestrés chez Maître [B] ,

- a condamné M. [Z] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- a condamné M. [Z] aux entiers dépens,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a les a déboutés de leur demande de condamner M. [Z] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'inexécution de bonne foi de ses obligations contractuelles,

et, statuant à nouveau,

- condamner M. [Z] à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l'inexécution de bonne foi de ses obligations contractuelles,

à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement déféré sur le quantum des dommages et intérêts qui leur ont été alloués,

- condamner M. [Z] à leur verser la somme de 4 650 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte, en réparation de leurs préjudices subis du fait de la non-réitération du compromis de vente,

en tout état de cause, 

- condamner M. [Z] à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] aux entiers dépens.



7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2026.





MOTIFS 



Sur les exceptions et fins de non-recevoir soulevées par M. [Z]



Sur l'irrecevabilité des demandes des époux [R] sur le terrain précontractuel



8. Si M. [Z] soutient que les intimés ne peuvent se placer sur le terrain précontractuel, le compromis de vente du 8 décembre 2021 marquant la fin des pourparlers, la cour d'appel rappelle que la signature d'un compromis de vente met fin aux pourparlers et engage les parties sur le terrain contractuel.



9. Aussi, les époux [R] ne peuvent effectivement invoquer un manquement précontractuel, mais uniquement un manquement contractuel.



10. En conséquence, les demandes des intimés doivent être examinées sur le seul terrain contractuel.





Sur la caducité ou la nullité du compromis de vente



11. L'appelant demande la nullité ou, à défaut, la caducité du compromis, au motif que les époux [R] ont méconnu les délais pour le dépôt et l'obtention du permis de construire, ajoutant qu'ils ont modifié leur projet initial en faisant l'acquisition d'une parcelle adjacente et ils lui ont ainsi dissimulé des informations déterminantes.



12. La cour d'appel constate que le compromis prévoyait l'obtention du permis de construire avant le 15 mars 2022 alors que les époux [R] ont obtenu le permis le 15 avril 2022, soit après le délai contractuel.



13. Or, si un délai est prévu pour la réalisation d'une condition suspensive, et que celle-ci n'est pas accomplie à la date butoir, la promesse est caduque. Toutefois, la condition est réputée accomplie si le débiteur ; ici, M. [Z]; a empêché son accomplissement et ce en application de l'article 1304-3 du Code civil.



 14. En l'espèce, il n'est nullement démontré que M. [Z] aurait agi pour empêcher l'obtention du permis de construire, si bien que l'appelant serait en droit de se prévaloir de la caducité du compromis de vente.



15. Toutefois, les époux [Z] n'ont pas modifié de manière substantielle leur projet et notamment sa destination, soit la construction d'une maison n'a pas été modifiée. 



Si les intimées ont également acquis une autre parcelle, il n'est pas démontré en quoi cette acquisition modifiait leurs plans et en quoi celle-ci aurait empêché la condition suspensive de se réaliser dans le délai prévu. 



16. Or, seule une modification substantielle du projet, comme un changement de destination pouvait entraîner la caducité du compromis.



Cependant, en l'espèce, la destination du permis, soit la construction d'une maison, n'a pas changé et la cour constate que la surface à construire a été réduite ce qui ne pouvait constituer un élément négatif pour l'obtention du permis de construire et n'était pas en toute hypothèse une modification substantielle du projet des intimés.



En conséquence, la cour considère que le délai pour l'obtention d'un permis de construire ne peut être qu'indicatif et non impératif, notamment en l'absence d'une clause claire et impérative sur ce point, et alors qu'une telle échéance ne repose pas sur la volonté des parties si bien que son dépassement de quelques semaines ne rendait pas le compromis caduc pour le vendeur.



17. Si M. [Z] fait état de réticence dolosive de la part de ses acheteurs lesquels lui auraient dissimulé intentionnellement des informations déterminantes, dont leur entier projet incluant une parcelle adjacente, il ne dit pas en quoi cet ajout qui ne concernait plus ses biens était déterminant pour lui.



18. Or, la nullité pour dol n'est encourue que si une partie dissimule intentionnellement une information qui doit être déterminante.



19. Il résulte des pièces versées aux débats par les intimés que ceux-ci n'ont pas caché leur projet et M. [Z] ne prouve pas qu'ils aient eu l'intention de dissimuler cette information.



Le compromis ne mentionnait pas l'interdiction d'acquérir une parcelle adjacente.



En conséquence, l'existence d'une réticence dolosive n'est pas caractérisée.



20. Dés lors la condition suspensive s'est réalisée puisque le permis de construire a été obtenu et la destination de celui-ci est restée inchangée.



21. Aussi, le compromis n'est ni nul ni caduc.





Sur la résolution du contrat aux torts exclusifs des intimés 



22. L'article 1104 du Code civil impose aux parties de négocier, former et exécuter le contrat de bonne foi.



23. Si les époux [R] n'ont pas informé M. [Z] de leur projet d'acquisition d'une parcelle adjacente, la cour constate qu'aucune obligation contractuelle ne les y contraignait.



24. En outre, M. [Z] n'a pas prouvé que cette information était déterminante pour son consentement.



25. Il ne démontre pas en outre, en quoi cette information changeait quoi que ce soit pour son patrimoine ou encore pour sa personne. 



26. En conséquence, il ne démontre nullement l'existence d'un manquement à la bonne foi de ses acquéreurs justifiant la résolution de la vente. 





Sur l'exception d'inexécution 



27. L'appelant invoque encore son refus de signer l'acte authentique en raison du manquement des époux [R].



28. Si l'exception d'inexécution peut être opposée si l'autre partie n'a pas exécuté ses obligations , en l'espèce les intimés ont obtenu le permis de construire convoité si bien qu'aucun manquement contractuel de leur part n'est établi.



29. En conséquence, l'exception d'inexécution n'est pas justifiée en l'absence de faute des époux [R].



30. Dès lors le refus de M. [Z] de signer l'acte authentique est abusif.





Sur la clause pénale 



31. À titre subsidiaire, M. [Z] soutient que les époux [R] ne peuvent prétendre à une indemnisation supérieure à celle résultant de la clause pénale stipulée au compromis de vente et sollicite, à titre encore plus subsidiaire, la réduction de cette clause à la somme symbolique d'un euro.



32. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, cette somme constitue une clause pénale. Le juge peut, même d'office, la modérer ou l'augmenter lorsqu'elle est manifestement excessive ou dérisoire.



33. En l'espèce, le compromis de vente prévoyait une clause pénale d'un montant de 4 650 euros, correspondant à 10 % du prix de vente. Un tel montant, conforme à la pratique en matière de promesse synallagmatique de vente immobilière, ne présente, au regard tant de l'économie générale du contrat que des conséquences de son inexécution, aucun caractère manifestement dérisoire ni manifestement excessif.



34. Il n'y a, dès lors, pas lieu de faire application du pouvoir modérateur prévu par l'article 1231-5 du code civil. Les époux [R] sont fondés à obtenir le bénéfice de cette clause pénale, laquelle répare forfaitairement le préjudice résultant de l'inexécution du compromis. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à leur payer la somme de 6 146,56 euros à titre de dommages-intérêts et, statuant à nouveau, M. [Z] sera condamné à leur verser la somme de 4 650 euros au titre de la clause pénale.



35. En outre, les époux [R], du fait du caractére forfaitaire de la clause pénale, les époux [R] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [Z] à leur verser une indemnité de 1000 euros à titre de dommages intérêts. 



36. Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu'il a justement jugé qu'il devait être restitué aux époux [R] le dépôt du séquestre dés lors que le compromis prévoyait que celui-ci devait être restitué à l'acheteur si la vente n'aboutissait pas par la faute du vendeur, ce qui est le cas. 





Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens



37. Le jugement est confirmé en ce qu'il a exactement statué sur les dépens et les frais non compris dans les dépens exposés en première instance. 



38. M. [Z] qui succombe devant la cour sera condamné aux dépens d'appel. 



39. Par ailleurs, il apparait équitable d'allouer aux intimés une somme équitable pour couvrir leurs frais non compris dans les dépens.



40. En conséquence, M. [Z] est condamné à leur payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et celui-ci sera débouté d'une telle demande identique.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement entrepris :



en ce qu'il a condamné M. [A] [Z] à payer à M. [P] [R] et Mme [J] [L] épouse [R] la somme de 6 146,56 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant de la non-réitération du compromis de vente ;





Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Condamne M. [A] [Z] à payer à M. [P] [R] et Mme [J] [L] épouse [R], ensemble, la somme de 4 650 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;



Y ajoutant,



Condamne M. [A] [Z] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [A] [Z] à payer à M. [P] [R] et Mme [J] [L] épouse [R], ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.