notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, TPX SGL CG FOND, 23 juin 2026, n° 25/00406

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Aux termes d'un acte authentique du 8 août 2023, dressé par Maître [T] [U], notaire au sein de la SELARL [U] ET [S] à [Localité 3], Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [O] [E] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un montant de 67 200 euros.

Ladite promesse a été consentie pour une durée expirant le 8 octobre 2023, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 109 000 euros, destiné à financer l'acquisition, des travaux pour un montant de 41 850 euros et les honoraires de négociation à hauteur de 6 000 euros, sur une durée maximale de 20 ans, avec un taux d'intérêt maximum de 4,10 %, avec obligation de déposer un dossier de demande de prêt au plus tard le 8 septembre 2023.

Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 6 100 euros, dont la somme de 1 500 euros a été versée par le bénéficiaire et consignée entre les mains du notaire rédacteur de l'acte.

Par avenant en date du 7 novembre 2023, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt au 8 décembre 2023. Suivant des échanges de courriels en date du 11 décembre 2023, ce délai a fait l'objet d'une seconde prorogation pour une durée complémentaire de “dix à quinze jours”. 

Aucune levée d'option n'est intervenue.

Par écrit en date du 2 juin 2024, Monsieur [L] [Y] a mis en demeure Monsieur [O] [E] [F] d’avoir à lui régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, Monsieur [L] [Y] a fait assigner Monsieur [O] [E] [F] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye.

Initialement appelée à l'audience du 2 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois successifs, aux audiences des 3 février 2026 et 5 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Monsieur [L] [Y], représenté par son conseil, a soutenu ses conclusions déposées et visées par le greffier, demandant au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 6 100 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Se fondant sur les articles 1101, 1103, 1231, 1304, 1304-4 et 1304-6 du code civil, il fait valoir que Monsieur [O] [E] [F] a commis une faute contractuelle en ne sollicitant pas un prêt immobilier conforme aux caractéristiques et aux délais fixés dans l'acte. 
Il soutient que [O] [E] [F] a ainsi empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du crédit, ce qui a entraîné une immobilisation du bien à son préjudice et justifie le versement de l'indemnité d'immobilisation de 6 100 euros. Enfin, il sollicite une indemnisation au titre du préjudice moral en arguant de la résistance abusive de l'acquéreur. 

Monsieur [O] [E] [F], représenté par son conseil, a exposé les termes de ses conclusions déposées et visées par le greffier, aux fins de voir :

- débouter Monsieur [L] [Y] de l'intégralité de ses demandes ;
- à titre reconventionnel, ordonner la restitution de la somme de 1 500 euros consignée en l'étude de Maître [X] [S], notaire au sein de la SELARL [U] ET [S] à [Localité 3] ;
- condamner Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros pour préjudice moral ;
- en tout état de cause, condamner Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir l'absence de toute faute contractuelle, affirmant que ses demandes de prêt étaient conformes aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente. Il soutient que, de ce fait, le promettant ne peut valablement réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation de 6 100 euros. Il conteste en outre toute résistance abusive de sa part et sollicite une indemnisation en réparation du préjudice moral qu'il indique avoir subi.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

Le délibéré a été fixé au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale au titre de l'indemnité d'immobilisation :

a. Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Aux termes de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 8 août 2023 était assortie d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit aux caractéristiques suivantes : un montant de 109 000 euros, au taux maximum de 4,10 % sur une durée maximale de 20 ans (240 mois). Aux termes de la clause « Obligations du bénéficiaire », “le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les demandes nécessaires à l’obtention d’un prêt et notamment à déposer le dossier relatif au prêt au plus tard le 8 septembre 2023 et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi, ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords”. Il était précisé que “ si la condition suspensive n’est pas réalisée comme il est dit ci-dessus au plus tard le 8 octobre 2023, chacune des parties reprendra sans aucune formalité, sa pleine liberté sans indemnité de part et d’autre ”. 

Par un premier avenant en date du 7 novembre 2023, les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt au 8 décembre 2023, et ont reporté la date de réalisation de la promesse au 8 janvier 2024. Cet acte précisait expressément que les autres clauses et conditions de la promesse de vente restaient inchangées. 

Par la suite, un échange de courriels en date du 11 décembre 2023 formalisait une seconde prorogation des délais pour une durée complémentaire de dix à quinze jours, soit au plus tard jusqu'au 26 décembre 2023.

La signature de ces accords de prorogation successifs, postérieurement aux délais initiaux, démontre la volonté de Monsieur [L] [Y] de ne pas se prévaloir de la caducité du contrat et d'autoriser la poursuite des démarches de l'acquéreur. 



L’examen des pièces versées aux débats permet de retracer la chronologie des démarches accomplies par l'acquéreur au regard des obligations contractuelles précitées.

Il en ressort que les deux premières demandes de financement ne présentaient pas des caractéristiques conformes à celles stipulées dans la promesse de vente.

En effet, la lettre de refus datée du 19 octobre 2023 mentionne l'instruction d'un prêt d'un montant de 116 653 euros sur une durée de 300 mois, excédant ainsi tant le montant en capital de 109 000 euros que la durée maximale de 240 mois fixés par l'acte. De même, l'attestation en date du 13 décembre 2023 fait état d'une demande de financement formulée le 14 septembre 2023 pour un capital de 117 216 euros au taux d'intérêt de 4,25 %, soit des conditions supérieures aux plafonds contractuellement convenus.

Il est ainsi établi que ces premières sollicitations bancaires portaient sur des éléments distincts des prévisions contractuelles, de sorte que les refus ainsi opposés ne sauraient caractériser la défaillance non fautive de la condition suspensive.

Si les troisième et quatrième attestations font état de demandes portant sur un montant de 106 923 euros sur 240 mois, le tribunal relève que ces caractéristiques sont conformes aux prévisions de la promesse, le fait de solliciter un capital inférieur à l'enveloppe contractuellement prévue ne pouvant constituer une faute à la charge de l'acquéreur.

Toutefois, il convient d'apprécier la réalité des démarches accomplies au regard des échéances fixées par les parties. La troisième demande a été déposée le 30 novembre 2023 pour une condition suspensive expirant le 8 décembre 2023, tandis que la quatrième demande a été formalisée le 21 décembre 2023 pour un terme ultime fixé au 26 décembre 2023 par les courriels de prorogation.

Le tribunal constate que les décisions de refus opposées à ces deux demandes ne sont intervenues que le 2 janvier 2024, soit postérieurement à l'expiration de la promesse unilatérale de vente et de ses prorogations successives.

En formulant des demandes de financement à des dates ne laissant que des délais d'instruction de huit et cinq jours ouvrables avant le terme des engagements, Monsieur [O] [E] [F] a rendu matériellement impossible l'obtention d'une décision d'octroi ou de refus de crédit avant l'échéance contractuelle de la promesse. Un tel calendrier de démarches caractérise un défaut de diligence dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

La défaillance de la condition suspensive résultant ainsi soit de la non-conformité objective des premières demandes, soit du caractère manifestement tardif de l'instruction des demandes conformes privant ces dernières de toute efficacité avant le terme des accords, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.


b. Sur l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L'indemnité d'immobilisation prévue dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Dès lors, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non-levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice.


En l’espèce, les pages 27 et 28 de la promesse unilatérale de vente signée le 8 août 2023 précisent qu'« en considération de la promesse formelle qui est faite au bénéficiaire ou ses substitués par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour ce dernier, en cas de non réalisation et notamment par la suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité, le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 6 100 euros ».

Le contrat stipule également que si la vente n’est pas réalisée, « la totalité de l'indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse ». Il est constant qu'au titre de cette indemnité, la somme de 1 500 euros a été versée par le bénéficiaire et consignée entre les mains du notaire.

Il a été précédemment établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie par la faute de Monsieur [O] [E] [F], et que la non-réalisation de la vente lui est imputable.

Dès lors, les conditions de mise en jeu de l'indemnité d'immobilisation sont réunies. Celle-ci est due au promettant à hauteur de la somme contractuellement fixée à 6 100 euros.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que l'indemnité d'immobilisation est acquise à Monsieur [L] [Y] et de condamner Monsieur [O] [E] [F] au paiement de la somme de 6 100 euros, tout en précisant que la perception par le promettant de la somme de 1 500 euros, actuellement séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire, s'imputera à due concurrence sur le capital ainsi dû.


c. Sur les intérêts au taux légal :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'allocation d'intérêts au taux légal, exigibles du jour de la sommation de payer ou d'un acte équivalent.

En l'espèce, Monsieur [L] [Y] sollicite l'application des intérêts au taux légal sur la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 6 100 euros, à compter de la date de l'assignation.

L'assignation en justice valant sommation de payer, il y a lieu de faire droit à cette demande.

En conséquence, la somme de 6 100 euros portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025, étant précisé que la libération de la somme séquestrée de 1 500 euros s'imputera à due concurrence sur le montant en capital restant dû.


Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] ne produit aucun élément justificatif propre à établir l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant de l'indisponibilité de son bien, lequel se trouve déjà réparé par l'allocation de l'indemnité forfaitaire contractuellement convenue.

Par conséquent, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [E] [F] :

Monsieur [O] [E] [F] sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de la somme de 1 500 euros séquestrée ainsi que la condamnation de Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation d'un préjudice moral.


Cependant, la condition suspensive étant réputée accomplie par la faute de l'acquéreur, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant. Par voie de conséquence, Monsieur [O] [E] [F] doit être débouté de sa demande de restitution des fonds séquestrés, le sort de cette somme ayant vocation à être réglé au stade de l'exécution de la condamnation principale en capital et intérêts.

En outre, Monsieur [O] [E] [F] ne caractérise aucun fait générateur de responsabilité imputable à Monsieur [L] [Y] ni aucun préjudice moral en découlant. 

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [E] [F], qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [Y] la totalité des frais non compris dans les dépens. Monsieur [O] [E], [F], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [L] [Y] la somme de 1000 euros.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément du dossier ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, après débats publics, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 6 100 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

DIT que cette somme de 6100 euros portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025, date de l'assignation ;

DIT que Maître [T] [U], notaire au sein de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [U] ET [S] à [Localité 3], ou tout autre tiers dépositaire des fonds, pourra valablement libérer la somme séquestrée de 1500 euros au profit de Monsieur [L] [Y] sur simple présentation de la présente décision ;

DIT que la perception par Monsieur [L] [Y] de cette somme de 1 500 euros s'imputera à due concurrence sur la condamnation en capital et intérêts de 6 100 euros prononcée à l'encontre de Monsieur [O] [E] [F] ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [E] [F] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] aux dépens de l'instance ;




CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 23 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Raphaël BARTLOMÉ, magistrat à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier Le magistrat à titre temporaire
Texte intégral
MINUTE N° 
N° RG 25/00406 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6KE 
Monsieur [L], [C], [I] [Y]

C/

Monsieur [O] [E] [F]


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026 



DEMANDEUR :

Monsieur [L], [C], [I] [Y], né le 20 septembre 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2], comparant en personne, assisté de Maître Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES


d'une part,



DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E] [F], demeurant [Adresse 3], non-comparant, représentée par Maître Olivier DEMANGE, avocat au barreau de VERSAILLES, subtitué par Maître Thierry DULUD, avocat au barreau de VERSAILLES


d'autre part,















COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Raphaël BARTLOMÉ, magistrat à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à Maître Alexandre OPSOMER


 1 copie certifiée conforme à Maître Olivier DEMANGE

EXPOSÉ DU LITIGE 

Aux termes d'un acte authentique du 8 août 2023, dressé par Maître [T] [U], notaire au sein de la SELARL [U] ET [S] à [Localité 3], Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [O] [E] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un montant de 67 200 euros.

Ladite promesse a été consentie pour une durée expirant le 8 octobre 2023, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 109 000 euros, destiné à financer l'acquisition, des travaux pour un montant de 41 850 euros et les honoraires de négociation à hauteur de 6 000 euros, sur une durée maximale de 20 ans, avec un taux d'intérêt maximum de 4,10 %, avec obligation de déposer un dossier de demande de prêt au plus tard le 8 septembre 2023.

Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 6 100 euros, dont la somme de 1 500 euros a été versée par le bénéficiaire et consignée entre les mains du notaire rédacteur de l'acte.

Par avenant en date du 7 novembre 2023, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt au 8 décembre 2023. Suivant des échanges de courriels en date du 11 décembre 2023, ce délai a fait l'objet d'une seconde prorogation pour une durée complémentaire de “dix à quinze jours”. 

Aucune levée d'option n'est intervenue.

Par écrit en date du 2 juin 2024, Monsieur [L] [Y] a mis en demeure Monsieur [O] [E] [F] d’avoir à lui régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, Monsieur [L] [Y] a fait assigner Monsieur [O] [E] [F] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye.

Initialement appelée à l'audience du 2 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois successifs, aux audiences des 3 février 2026 et 5 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Monsieur [L] [Y], représenté par son conseil, a soutenu ses conclusions déposées et visées par le greffier, demandant au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 6 100 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Se fondant sur les articles 1101, 1103, 1231, 1304, 1304-4 et 1304-6 du code civil, il fait valoir que Monsieur [O] [E] [F] a commis une faute contractuelle en ne sollicitant pas un prêt immobilier conforme aux caractéristiques et aux délais fixés dans l'acte. 
Il soutient que [O] [E] [F] a ainsi empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du crédit, ce qui a entraîné une immobilisation du bien à son préjudice et justifie le versement de l'indemnité d'immobilisation de 6 100 euros. Enfin, il sollicite une indemnisation au titre du préjudice moral en arguant de la résistance abusive de l'acquéreur. 

Monsieur [O] [E] [F], représenté par son conseil, a exposé les termes de ses conclusions déposées et visées par le greffier, aux fins de voir :

- débouter Monsieur [L] [Y] de l'intégralité de ses demandes ;
- à titre reconventionnel, ordonner la restitution de la somme de 1 500 euros consignée en l'étude de Maître [X] [S], notaire au sein de la SELARL [U] ET [S] à [Localité 3] ;
- condamner Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros pour préjudice moral ;
- en tout état de cause, condamner Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir l'absence de toute faute contractuelle, affirmant que ses demandes de prêt étaient conformes aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente. Il soutient que, de ce fait, le promettant ne peut valablement réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation de 6 100 euros. Il conteste en outre toute résistance abusive de sa part et sollicite une indemnisation en réparation du préjudice moral qu'il indique avoir subi.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

Le délibéré a été fixé au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale au titre de l'indemnité d'immobilisation :

a. Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Aux termes de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 8 août 2023 était assortie d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit aux caractéristiques suivantes : un montant de 109 000 euros, au taux maximum de 4,10 % sur une durée maximale de 20 ans (240 mois). Aux termes de la clause « Obligations du bénéficiaire », “le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les demandes nécessaires à l’obtention d’un prêt et notamment à déposer le dossier relatif au prêt au plus tard le 8 septembre 2023 et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi, ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords”. Il était précisé que “ si la condition suspensive n’est pas réalisée comme il est dit ci-dessus au plus tard le 8 octobre 2023, chacune des parties reprendra sans aucune formalité, sa pleine liberté sans indemnité de part et d’autre ”. 

Par un premier avenant en date du 7 novembre 2023, les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt au 8 décembre 2023, et ont reporté la date de réalisation de la promesse au 8 janvier 2024. Cet acte précisait expressément que les autres clauses et conditions de la promesse de vente restaient inchangées. 

Par la suite, un échange de courriels en date du 11 décembre 2023 formalisait une seconde prorogation des délais pour une durée complémentaire de dix à quinze jours, soit au plus tard jusqu'au 26 décembre 2023.

La signature de ces accords de prorogation successifs, postérieurement aux délais initiaux, démontre la volonté de Monsieur [L] [Y] de ne pas se prévaloir de la caducité du contrat et d'autoriser la poursuite des démarches de l'acquéreur. 



L’examen des pièces versées aux débats permet de retracer la chronologie des démarches accomplies par l'acquéreur au regard des obligations contractuelles précitées.

Il en ressort que les deux premières demandes de financement ne présentaient pas des caractéristiques conformes à celles stipulées dans la promesse de vente.

En effet, la lettre de refus datée du 19 octobre 2023 mentionne l'instruction d'un prêt d'un montant de 116 653 euros sur une durée de 300 mois, excédant ainsi tant le montant en capital de 109 000 euros que la durée maximale de 240 mois fixés par l'acte. De même, l'attestation en date du 13 décembre 2023 fait état d'une demande de financement formulée le 14 septembre 2023 pour un capital de 117 216 euros au taux d'intérêt de 4,25 %, soit des conditions supérieures aux plafonds contractuellement convenus.

Il est ainsi établi que ces premières sollicitations bancaires portaient sur des éléments distincts des prévisions contractuelles, de sorte que les refus ainsi opposés ne sauraient caractériser la défaillance non fautive de la condition suspensive.

Si les troisième et quatrième attestations font état de demandes portant sur un montant de 106 923 euros sur 240 mois, le tribunal relève que ces caractéristiques sont conformes aux prévisions de la promesse, le fait de solliciter un capital inférieur à l'enveloppe contractuellement prévue ne pouvant constituer une faute à la charge de l'acquéreur.

Toutefois, il convient d'apprécier la réalité des démarches accomplies au regard des échéances fixées par les parties. La troisième demande a été déposée le 30 novembre 2023 pour une condition suspensive expirant le 8 décembre 2023, tandis que la quatrième demande a été formalisée le 21 décembre 2023 pour un terme ultime fixé au 26 décembre 2023 par les courriels de prorogation.

Le tribunal constate que les décisions de refus opposées à ces deux demandes ne sont intervenues que le 2 janvier 2024, soit postérieurement à l'expiration de la promesse unilatérale de vente et de ses prorogations successives.

En formulant des demandes de financement à des dates ne laissant que des délais d'instruction de huit et cinq jours ouvrables avant le terme des engagements, Monsieur [O] [E] [F] a rendu matériellement impossible l'obtention d'une décision d'octroi ou de refus de crédit avant l'échéance contractuelle de la promesse. Un tel calendrier de démarches caractérise un défaut de diligence dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

La défaillance de la condition suspensive résultant ainsi soit de la non-conformité objective des premières demandes, soit du caractère manifestement tardif de l'instruction des demandes conformes privant ces dernières de toute efficacité avant le terme des accords, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.


b. Sur l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L'indemnité d'immobilisation prévue dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Dès lors, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non-levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice.


En l’espèce, les pages 27 et 28 de la promesse unilatérale de vente signée le 8 août 2023 précisent qu'« en considération de la promesse formelle qui est faite au bénéficiaire ou ses substitués par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour ce dernier, en cas de non réalisation et notamment par la suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité, le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 6 100 euros ».

Le contrat stipule également que si la vente n’est pas réalisée, « la totalité de l'indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse ». Il est constant qu'au titre de cette indemnité, la somme de 1 500 euros a été versée par le bénéficiaire et consignée entre les mains du notaire.

Il a été précédemment établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie par la faute de Monsieur [O] [E] [F], et que la non-réalisation de la vente lui est imputable.

Dès lors, les conditions de mise en jeu de l'indemnité d'immobilisation sont réunies. Celle-ci est due au promettant à hauteur de la somme contractuellement fixée à 6 100 euros.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que l'indemnité d'immobilisation est acquise à Monsieur [L] [Y] et de condamner Monsieur [O] [E] [F] au paiement de la somme de 6 100 euros, tout en précisant que la perception par le promettant de la somme de 1 500 euros, actuellement séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire, s'imputera à due concurrence sur le capital ainsi dû.


c. Sur les intérêts au taux légal :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'allocation d'intérêts au taux légal, exigibles du jour de la sommation de payer ou d'un acte équivalent.

En l'espèce, Monsieur [L] [Y] sollicite l'application des intérêts au taux légal sur la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 6 100 euros, à compter de la date de l'assignation.

L'assignation en justice valant sommation de payer, il y a lieu de faire droit à cette demande.

En conséquence, la somme de 6 100 euros portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025, étant précisé que la libération de la somme séquestrée de 1 500 euros s'imputera à due concurrence sur le montant en capital restant dû.


Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] ne produit aucun élément justificatif propre à établir l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant de l'indisponibilité de son bien, lequel se trouve déjà réparé par l'allocation de l'indemnité forfaitaire contractuellement convenue.

Par conséquent, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [E] [F] :

Monsieur [O] [E] [F] sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de la somme de 1 500 euros séquestrée ainsi que la condamnation de Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation d'un préjudice moral.


Cependant, la condition suspensive étant réputée accomplie par la faute de l'acquéreur, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant. Par voie de conséquence, Monsieur [O] [E] [F] doit être débouté de sa demande de restitution des fonds séquestrés, le sort de cette somme ayant vocation à être réglé au stade de l'exécution de la condamnation principale en capital et intérêts.

En outre, Monsieur [O] [E] [F] ne caractérise aucun fait générateur de responsabilité imputable à Monsieur [L] [Y] ni aucun préjudice moral en découlant. 

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [E] [F], qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [Y] la totalité des frais non compris dans les dépens. Monsieur [O] [E], [F], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [L] [Y] la somme de 1000 euros.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément du dossier ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, après débats publics, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 6 100 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

DIT que cette somme de 6100 euros portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025, date de l'assignation ;

DIT que Maître [T] [U], notaire au sein de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [U] ET [S] à [Localité 3], ou tout autre tiers dépositaire des fonds, pourra valablement libérer la somme séquestrée de 1500 euros au profit de Monsieur [L] [Y] sur simple présentation de la présente décision ;

DIT que la perception par Monsieur [L] [Y] de cette somme de 1 500 euros s'imputera à due concurrence sur la condamnation en capital et intérêts de 6 100 euros prononcée à l'encontre de Monsieur [O] [E] [F] ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [E] [F] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] aux dépens de l'instance ;




CONDAMNE Monsieur [O] [E] [F] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 23 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Raphaël BARTLOMÉ, magistrat à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier Le magistrat à titre temporaire

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code civil 1304-4, code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-24T19:11:00.554Z.