Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 8 juillet 2026, n° 25/03473

N° RG 25/03473 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KCB7







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 8 JUILLET 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



24/00413

Tribunal judiciaire de Rouen du 15 septembre 2025





APPELANTS :



Madame [D] [W]

née le 1er mai 1988 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



comparante, représentée et assistée de Me Simon GRATIEN de la SELARL SIERA, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [N] [I]

né le 14 mars 1987 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Simon GRATIEN de la SELARL SIERA, avocat au barreau de Rouen







INTIMES :



Madame [C] [L]

née le 26 mars 1977 à [Localité 4] (Bénin)

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée et assistée de Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [Y] [R]

né le 23 mars 1958 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté et assisté de Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de Rouen



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 8 avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 8 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 8 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *

FAITS ET PROCEDURE



Par acte notarié du 3 avril 2023, M. [N] [I] et Mme [D] [W] ont consenti à M. [Y] [R] et Mme [C] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°110 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7] cadastré section BK n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] lieu-dit [Adresse 4], correspondant à un appartement. 

La promesse était consentie au prix de 345 000 euros pour une durée expirant le 10 octobre 2023, sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt de 

330 000 euros sur une durée maximale de 20 ans pour un taux d'intérêt maximal de 3,80 % l'an. 

Les parties ont convenu de fixer l'indemnité d'immobilisation à 34 500 euros dont la moitié, soit 17 250 euros, a été séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire.



Reprochant à M. [I] et Mme [W] une carence dans leur recherche de financement et après mise en demeure infructueuse du 30 octobre 2023, par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2024, M. [R] et Mme [L] les ont faits assigner devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d'obtenir leur condamnation en paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement due.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2025, le tribunal a :

- rejeté la demande de M. [N] [I] et Mme [D] [W] tendant au versement de l'indemnité d'immobilisation,

- condamné in solidum M. [N] [I] et Mme [D] [W] à restituer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] une somme de 17 250 euros versée et séquestrée entre les mains de Me [J] [F] à titre d'acompte sur l'indemnité d'immobilisation,

- condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum aux dépens,

- condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum à payer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration au greffe le 18 septembre 2025, M. [I] et Mme [W] ont interjeté appel du jugement.

Les intimés ont constitué avocat dès le 30 septembre 2025.



La clôture de l'instruction est intervenue le 18 mars 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 avril 2026.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par uniques conclusions notifiées le 8 décembre 2025, M. [N] [I] et Mme [D] [W], au visa des articles 1101 et suivants, 1217, 1231-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

- infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a :

* rejeté la demande de M. [N] [I] et Mme [D] [W] tendant au versement de l'indemnité d'immobilisation,

* condamné in solidum M. [N] [I] et Mme [D] [W] à restituer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] une somme de 17 250 euros versée et séquestrée entre les mains de Me [J] [F] à titre d'acompte sur l'indemnité d'immobilisation,

* condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum aux dépens,

* condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum à payer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

en conséquence et statuant à nouveau,

- débouter Mme [C] [L] et M. [Y] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [C] [L] et M. [Y] [R] à payer à Mme [D] [W] et M. [N] [I] la somme de 34 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- condamner Mme [C] [L] et M. [Y] [R] à payer à Mme [D] [W] et M. [N] [I] la somme de 7 000 euros à titre de frais irrépétibles,

- condamner Mme [C] [L] et M. [Y] [R] aux entiers dépens.



M. [I] et Mme [W], promettants, contestent leur condamnation à restituer à M. [R] et Mme [L] la somme de 17 250 euros séquestrée entre les mains du notaire dès lors que la condition suspensive d'octroi d'un prêt a défailli par leur faute. Ils soutiennent que leurs bénéficiaires ne justifient ni de leurs recherches de financement dans le respect des stipulations de l'avant-contrat ni de leur bonne foi au cours de cette période puisqu'ils n'ont été informés que tardivement des refus opposés par les établissements de crédit. 





Ils concluent en conséquence à la condamnation de M. [R] et de Mme [L] à leur verser la somme de 34 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, assortie d'un taux d'intérêt légal majoré de sept points à compter du 19 octobre 2023, comme prévu contractuellement.



Par uniques conclusions notifiées le 15 décembre 2025, M. [Y] [R] et Mme [C] [L], au visa des articles 1103, 1104 et 1124 du code civil, 1304-3 et 1304-6 du code civil, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 15 septembre 2025 en ce qu'il a :

* rejeté la demande de M. [N] [I] et Mme [D] [W] tendant au versement de l'indemnité d'immobilisation,

* condamné in solidum M. [N] [I] et Mme [D] [W] à restituer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] une somme de 17 250 euros versée et séquestrée entre les mains de Me [J] [F] à titre d'acompte sur l'indemnité d'immobilisation,

* condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum aux dépens,

* condamné M. [N] [I] et Mme [D] [W] in solidum à payer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 15 septembre 2025 en ce qu'il a :

* rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

en conséquence et statuant à nouveau :

- débouter M. [I] et Mme [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement M. [I] et Mme [W] à restituer à M. [R] et Mme [L] la somme de 17 250 euros et séquestrée entre les mains de Me [J] [F] à titre d'acompte sur l'indemnité d'immobilisation,

- condamner solidairement M. [I] et Mme [W] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner solidairement M. [I] et Mme [W] à restituer à M. [R] et Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [I] et Mme [W] aux dépens de première instance et d'appel.



M. [R] et Mme [L] s'opposent à la demande formulée à leur encontre par les promettants. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé à leur profit la restitution de la moitié de l'indemnité d'immobilisation séquestrée en relevant que la défaillance de la condition suspensive d'octroi d'un prêt ne résulte pas de leur carence dans leur recherche de financement, étant établi qu'ils ont bien sollicité des demandes de prêts conformément aux stipulations de l'avant-contrat. Ils indiquent que la justification tardive des démarches réalisées pour obtenir les prêts n'est pas sanctionnée par une non-restitution de l'indemnité séquestrée.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



















MOTIVATION



1- Sur la caducité de la promesse et l'obligation au versement de l'indemnité d'immobilisation



L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.



L'article 1103 suivant énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Et selon l'article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.



Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. 



En l'espèce, la promesse a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'une offre de prêt immobilier répondant aux conditions suivantes :

- Organisme prêteur : tout établissement bancaire

- Montant maximal de la somme empruntée : 330 000 euros 

- Durée maximale de remboursement : 20 ans 

- Taux nominal d'intérêt maximal : 3,80 % l'an (hors assurance). 

- Toute demande non conforme aux stipulation contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.



Il est contractuellement prévu en page 12 de la promesse :

« L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. 

Le bénéficiaire s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».



L'acte précise que le montant de la somme empruntée de 330 000 euros est le montant maximal, que la durée du remboursement de 20 ans est la durée maximale et que le taux d'intérêt de 3,80 % l'an est le taux d'intérêt maximal.



Aucune valeur minimale n'a été fixée par les parties.



M. [R] et Mme [V] versent aux débats les pièces suivantes :

- une attestation d'insuccès dans la recherche de prêt établie par la société de courtage Sarl S et J Courtage, qui indique que Mme [V] et M. [R] l'ont sollicitée pour les accompagner dans la recherche de leur financement pour l'acquisition d'un bien situé [Adresse 3] à [Localité 8]. 



Elle expose avoir sollicité plusieurs organismes avec les conditions suivantes : 

- montant maximum de la somme empruntée : 330 000 euros ; 

- durée maximale de remboursement : 20 ans ; 

taux nominal [X] : 3,80 %.

Elle précise être au regret de n'avoir pas pu obtenir d'accord sur le dossier. Les organismes bancaires n'ont pas souhaité donner suite au financement.

- un courrier du CIC Nord Ouest en date du 10 août 2023 adressé à Mme [V] et M. [R], indiquant «vous nous avez sollicité le 29 juillet 2023 pour obtenir un crédit immobilier de 297 521,74 euros destiné à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 3] à [Localité 8], au taux d'intérêt fixe de 3,65 % sur une durée de 240 mois. Après étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande. »

- un courrier de la Caisse d'épargne de Normandie en date du 11 août 2023 adressé à Mme [V] ou M. [R] qui indique «  Compte tenu des éléments constitutifs de votre dossier nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner de suite favorable à votre demande de prêt dont les caractéristiques sont les suivantes : type de prêt : prêt primo ; montant : 296 361,80 euros ; durée totale : 262 mois ; taux d'intérêt : 3,73 % ; destinée à financer un logement existant au [Adresse 3] à [Localité 8]. »



Dès lors qu'il ne peut être reproché à M. [R] et Mme [V] d'avoir sollicité des crédits dont les caractéristiques sont inférieures à celles mentionnées sur la promesse qui ne prévoit que des maxima, il résulte de ces éléments que M. [R] et Mme [V] justifient avoir sollicité auprès d'au moins deux établissements bancaires un prêt répondant aux caractéristiques contractuellement prévues.

Par ailleurs, aucune mauvaise foi n'apparaît établie dès lors qu'ils ont justifié des refus lorsqu'ils leur ont été réclamés.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [N] [I] et Mme [D] [W] tendant au versement de l'indemnité d'immobilisation, et condamné in solidum M. [N] [I] et Mme [D] [W] à restituer à M. [Y] [R] et Mme [C] [L] une somme de 

17 250 euros versée et séquestrée entre les mains de Me [J] [F] à titre d'acompte sur l'indemnité d'immobilisation.



2- Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [R] et Mme [L]



Formant appel incident, M. [R] et Mme [L] sollicitent la condamnation de M. [I] et de Mme [W] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils soutiennent que leur opposition à leur demande de restitution de la partie de l'indemnité d'immobilisation séquestrée est injustifiée au regard de l'absence de manquements contractuels dans leur recherche de financement de l'opération immobilière projetée.



L'appréciation inexacte que se fait une partie de ses droits ne constitue pas une faute ni une résistance abusive.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. [R] et Mme [L].



3- Sur les frais de procédure



Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



M. [I] et de Mme [W] succombant en cause d'appel, ils convient de les condamner aux dépens de la procédure d'appel et à payer à M. [R] et Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, leur demande de ce chef étant rejetée.







PAR CES MOTIFS



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen ;



Y ajoutant



Condamne in solidum M. [N] [I] et de Mme [D] [W] aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne in solidum M. [N] [I] et de Mme [D] [W] à payer à 

M. [Y] [R] et Mme [C] [L], unis d'intérêts la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [N] [I] et de Mme [D] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles.





Le cadre greffier, La présidente de chambre,