Tribunal judiciaire de Nanterre, 2ème Chambre, 11 juin 2026, n° 23/00461

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 mars 2022, Mme [J] [R] et M. [N] [B] ont conclu, avec Mme [V] [Q] et M. [M] [L], une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4], et expirant le 15 septembre 2022 à 16 heures.

Conformément aux termes de la clause de ladite promesse intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION - SEQUESTRE », les bénéficiaires ont versé, entre les mains d’un séquestre, Me [H] [F], notaire, la somme de 44 000 euros correspondant à la moitié de l’indemnité stipulée.

Deux avenants de prorogation ont été signés par les parties.

Reprochant à Mme [Q] et M. [L] d’avoir renoncé à la vente sans leur verser le complément de l’indemnité d’immobilisation, par actes judiciaires du 14 décembre 2022, Mme [R] et M. [B] les ont fait assigner devant ce tribunal afin de les voir condamner au paiement de ladite indemnité.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, Mme [J] [R] et M. [N] [B] demandent au tribunal de :
- juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un crédit dans les conditions prévues par la promesse de vente du 11 mars 2022 et dans le délai prorogé par avenant du 19 mai 2022 est imputable à la faute de Mme [Q] et M. [L], lesquels n’ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, et que cette condition suspensive doit, en conséquence, être réputée accomplie,
- juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans les conditions prévues par la promesse de vente du 11 mars 2022 et dans le délai prorogé par avenant du 19 mai 2022 est imputable à la faute de Mme [Q] et M. [L], lesquels, face aux simples réclamations de la mairie, n’ont pas déposé de permis de construire rectificatif dans les délais impartis, et que cette condition suspensive doit, de ce fait, être réputée accomplie,
- juger qu’ils sont bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [Q] et M. [L] à leur verser le montant intégral de l'indemnité d'immobilisation, ou, au minimum, la somme de 80 000 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente de leur maison, outre une somme de 16 000 euros au titre des préjudices moraux et financiers personnels qu’ils ont subis du fait de la situation,
en conséquence,
- condamner Mme [Q] et M. [L] solidairement à leur verser la somme de 8 000 euros chacun correspondant aux préjudices moraux et financiers personnels qu’ils ont subis,
- condamner Mme [Q] et M. [L] solidairement à leur verser la somme de 88 000 euros, ou, au minimum, la somme de 80 000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse de vente, indépendamment de la qualification d’indemnité d’immobilisation ou de clause pénale, à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur le prix de vente de leur maison,
- condamner Mme [Q] et M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Ils font valoir, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1304-3, alinéa 1er, du code civil, que la promesse contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt, que les bénéficiaires ont communiqué des refus de prêt portant sur une somme supérieure à celle prévue à la promesse, que les refus de prêt obtenus postérieurement à la date limite de réalisation de la condition suspensive ne peuvent être pris en compte, qu’il n’est pas justifié des raisons ayant conduit aux refus précités, qu’il n’est pas davantage établi qu’une demande de prêt portant sur la somme stipulée à la promesse n’aurait pu aboutir, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit dès lors être réputée accomplie, que la promesse contient également une condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire, que le permis a été déposé postérieurement au délai convenu, que la mairie n’a en tout état de cause jamais opposé de refus, sollicitant uniquement quelques modifications, et que la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire doit elle aussi être réputée accomplie.
Ils déduisent de ces éléments que l’échec de la vente est dû à la faute de Mme [Q] et M. [L], que ces derniers sont mal fondés à demander la restitution de la somme de 44 000 euros qu’ils ont séquestrée et qu’ils doivent au contraire être condamnés à réparer les préjudices qu’ils leur ont causés. Ils précisent à cet égard, au vu des articles 1188 et 1192 du code civil, que l’indemnité prévue à la promesse constitue bien une indemnité d’immobilisation en contrepartie de l'exclusivité consentie aux bénéficiaires et qu’elle doit ainsi leur être intégralement versée. Ils ajoutent, sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil, que, même si cette indemnité devait être requalifiée en clause pénale, il conviendrait de leur allouer la somme de 80 000 euros correspondant à leur préjudice financier lié à la baisse du prix de vente à laquelle ils ont dû consentir au regard de l’évolution du marché de l’immobilier et de l’augmentation constante des taux d’intérêt, outre la somme de 8 000 euros chacun correspondant à leurs préjudices moral et matériel liés au temps perdu et à leur situation financière difficile dans un contexte de séparation.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Mme [V] [Q] et M. [M] [L] demandent au tribunal de :
- les recevoir en leurs demandes et les juger recevables et bien fondées,
- juger que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, dans les conditions de la promesse de vente du 11 mars 2022, a défailli,
- juger que la défaillance de la condition suspensive relative au prêt, stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022, ne leur est pas imputable,
- juger, à titre principal, qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente du 11 mars 2022,
- juger, subsidiairement, en équité, que l’article 1304-3 du code civil n’est pas applicable, ayant démontré que le prêt dont les caractéristiques sont stipulées à la promesse de vente du 11 mars 2022 n’aurait en toute hypothèse pas pu être accordé, au regard de leurs capacités financières,
- juger que la condition suspensive relative à l’obtention du permis a défailli,
- juger que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis, stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022, ne leur est pas imputable,
- juger que Mme [R] et M. [B] ont fait preuve d’une mauvaise foi manifeste dans la mise en œuvre des stipulations relatives à l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation,
- juger que Mme [R] et M. [B] sont mal fondés à solliciter leur condamnation à leur verser le montant de l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation d’un montant de 88 000 euros,
- juger que Mme [R] et M. [B] ne démontrent aucunement le préjudice allégué,
- débouter Mme [R] et M. [B] de leur demande de paiement de la somme de 88 000 euros ou 80 000 euros correspondant à l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts,
- débouter Mme [R] et M. [B] de leur demande de paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la restitution à leur profit de la somme de 44 000 euros, actuellement consignée entre les mains du notaire,
- juger que le jugement à intervenir sera opposable à Me [X] [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire,
- condamner Mme [R] et M. [B] à leur payer la somme de 8 000 euros au regard de leur résistance abusive,
- juger, à titre infiniment subsidiaire, que l’indemnité de 88 000 euros stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022 est improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation et doit être requalifiée en clause pénale,
- juger que la clause pénale doit être réduite à un montant symbolique,
en toute hypothèse,
- débouter Mme [R] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- juger qu’une exécution provisoire serait incompatible avec la nature du litige et au regard de leur situation personnelle,
- condamner Mme [R] et M. [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils expliquent, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, qu’ils justifient de refus de prêt portant sur une somme supérieure à celle stipulée à la promesse mais correspondant au coût global du projet actualisé, qu’ils justifient également des réitérations de refus de prêt portant sur la somme prévue à la promesse qui ont été initialement émis oralement, qu’ils n’ont pas à établir les motifs desdits refus, qu’ils ont effectué toutes les diligences possibles pour obtenir un financement, qu’ils ont informé les promettants de leurs démarches au fur et à mesure, que ces derniers ont fait preuve de mauvaise foi en leur reprochant tardivement le non-respect des stipulations contractuelles, qu’en toute hypothèse, un prêt conforme aux caractéristiques énoncées à la promesse ne leur aurait jamais été accordé au vu de leurs capacités financières et du durcissement des conditions d’octroi d’un financement, qu’ils ont déposé un permis de démolir et de construire dans le délai requis, que la mairie leur a toutefois répondu que leur projet n’était pas conforme au plan local d’urbanisme et que des changements significatifs étaient nécessaires, que, n’ayant pas obtenu de financement, ils n’ont pas déposé de permis modificatif et que la non-réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’un permis de démolir et de construire ne leur est dès lors pas imputable.
Ils contestent par ailleurs le préjudice allégué par Mme [R] et M. [B] au regard des moyens précédemment développés, de la remise en vente immédiate de leur bien immobilier et de la signature d’une nouvelle promesse moins de trois mois plus tard, qui a abouti à la conclusion d’une vente, ajoutant qu’ils ne sont pas responsables de la séparation des promettants, de leur situation financière prétendument tendue ou encore du prix de vente qui a été négocié à la baisse avec le nouvel acquéreur, lequel s'explique par la mauvaise qualité du terrain, et que les vendeurs ont en tout état de cause réalisé une importante plus-value.
Ils déduisent de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] et M. [B] doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires et que la part de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont séquestrée doit leur être restituée ou, subsidiairement, que cette indemnité, qui a pour objet de sanctionner les bénéficiaires en cas d’inexécution de leurs engagements contractuels, doit être requalifiée en clause pénale et réduite à une somme symbolique en application de l’article 1231-5 du code civil.
Enfin, à titre reconventionnel, ils forment, au visa de l’article 1240 du code civil, une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, soutenant qu’au vu de leur situation personnelle, le blocage de la somme séquestrée leur cause un préjudice indéniable.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 juillet 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger » et « recevoir » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes formées par Mme [Q] et M. [L], laquelle n’est pas contestée.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties ne sont examinés que dans la mesure où ils sous-tendent des prétentions.

1 - Sur la demande tendant à voir juger le présent jugement opposable à Me [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, 


pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 331 du même code dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, si Mme [Q] et M. [L] sollicitent que le présent jugement soit jugé opposable à Me [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire, force est de relever que, outre qu’elle est clerc de notaire et non huissier instrumentaire, cette dernière, qui n’a pas été assignée, n’est pas partie à l’instance.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande formée à son endroit.

2 - Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304, alinéas 1 et 2, du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

L’article 1304-3, alinéa 1er, dudit code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Cette sanction est écartée lorsque la réalisation de la condition suspensive était vouée à un échec certain (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n° 10-10.473).

L’article 1304-6, alinéa 3, du code civil précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l’absence de réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives stipulées à la promesse, celle-ci devient ainsi caduque (3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.967).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt rédigée comme suit :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : tout organisme bancaire.
• Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE MILLE EUROS (1 560 000.00 EUR).
• Durée maximale de remboursement : 25 ans.
• Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60 % l’an (hors assurances).
• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 mai 2022.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. ».

En application des deux avenants signés par les parties, le délai de réalisation de cette condition suspensive a finalement été reporté au 16 août 2022 à 16 heures.

Il apparaît que les deux refus de prêt émanant de la société Crédit lyonnais et de la société Crédit industriel et commercial, datés des 13 et 15 juillet 2022, qui ne précisent pas les taux d’intérêt proposés, portent sur des sommes à emprunter supérieures à celle prévue à la promesse.

Aussi, les deux autres refus de prêt émanant de la société Crédit lyonnais et de la société BNP Paribas, datés des 25 août et 9 septembre 2022, dont le premier ne mentionne pas le taux d’intérêt envisagé, ont été adressés à Mme [Q] et M. [L] postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive tandis que la date de dépôt des demandes de financement n’est pas visée.

Toutefois, l’attestation établie le 27 septembre 2022 par le courtier mandaté par les bénéficiaires, associée au courriel de la société Crédit lyonnais et au refus de prêt précité émanant de la société BNP Paribas, montre que les démarches nécessaires à l’obtention d’un financement conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse ont été entreprises avant le 16 août 2022, qu’elles ont échoué et qu’elles étaient en toute hypothèse vouées à l’échec, étant relevé que la promesse n’exige nullement la production d’un ou plusieurs refus de prêt émanant d’établissements bancaires afin de justifier de la défaillance non-fautive de la condition.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli et que la promesse est ainsi devenue caduque, sans que cette défaillance ne soit imputable aux bénéficiaires, de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée, peu important l’accomplissement ou non des autres conditions suspensives.

Il convient en conséquence de débouter Mme [R] et M. [B] de leur prétention afférente à l’indemnité d’immobilisation et de dire que la somme de 44 000 euros, séquestrée entre les mains de Me [H] [F], notaire, sera libérée au profit de Mme [Q] et M. [L], sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande de requalification de cette indemnité, laquelle est uniquement formée à titre subsidiaire.

3 - Sur les demandes indemnitaires des promettants

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme exposé ci-avant, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en raison de la défaillance non-fautive de l’une des conditions suspensives.

Aucune faute, distincte de l’échec prétendument fautif de la vente, n’étant reprochée aux bénéficiaires, il convient de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires formées par Mme [R] et M. [B].

4 - Sur la demande indemnitaire des bénéficiaires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, outre que seule la responsabilité contractuelle de Mme [R] et M. [B] aurait pu être invoquée par Mme [Q] et M. [L] au titre du blocage de la somme séquestrée en méconnaissance des termes de la promesse, il apparaît que les moyens développés par les promettants méritaient discussion, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est caractérisée.

La demande indemnitaire formée par Mme [Q] et M. [L] sera par conséquent rejetée.

5 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

5.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] et M. [B], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

5.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R] et M. [B], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et devront verser à ce titre à Mme [Q] et M. [L] une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

5.3 - Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Mme [Q] et M. [L] n’expliquent pas la raison pour laquelle leur situation personnelle serait de nature à rendre cette exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande tendant à la voir écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande formée par Mme [V] [Q] et M. [M] [L] tendant à voir juger le présent jugement opposable à Me [X] [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de leur demande afférente à l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la somme de 44 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [H] [F], notaire, sera libérée au profit de Mme [V] [Q] et M. [M] [L] au vu d’une copie de la présente décision,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

DEBOUTE Mme [V] [Q] et M. [M] [L] de leur demande indemnitaire,

CONDAMNE Mme [J] [R] et M. [N] [B] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [J] [R] et M. [N] [B] à payer à Mme [V] [Q] et M. [M] [L] la somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [V] [Q] et M. [M] [L] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.




signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Maimouna FINA, Greffière, présente lors du prononcé .




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
11 Juin 2026


 N° RG 23/00461 - N° Portalis DB3R-W-B7G-YCGI










AFFAIRE

[J] [R], [N] [B]

C/

[V] [Q], [M] [L]





Copies délivrées le :












DEMANDEURS

Madame [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]


Monsieur [N] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J152


DÉFENDEURS

Madame [V] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]


Monsieur [M] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Xavier PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1617




L’affaire a été débattue le 12 Février 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur
Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maimouna FINA, Greffière


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 mars 2022, Mme [J] [R] et M. [N] [B] ont conclu, avec Mme [V] [Q] et M. [M] [L], une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4], et expirant le 15 septembre 2022 à 16 heures.

Conformément aux termes de la clause de ladite promesse intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION - SEQUESTRE », les bénéficiaires ont versé, entre les mains d’un séquestre, Me [H] [F], notaire, la somme de 44 000 euros correspondant à la moitié de l’indemnité stipulée.

Deux avenants de prorogation ont été signés par les parties.

Reprochant à Mme [Q] et M. [L] d’avoir renoncé à la vente sans leur verser le complément de l’indemnité d’immobilisation, par actes judiciaires du 14 décembre 2022, Mme [R] et M. [B] les ont fait assigner devant ce tribunal afin de les voir condamner au paiement de ladite indemnité.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, Mme [J] [R] et M. [N] [B] demandent au tribunal de :
- juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un crédit dans les conditions prévues par la promesse de vente du 11 mars 2022 et dans le délai prorogé par avenant du 19 mai 2022 est imputable à la faute de Mme [Q] et M. [L], lesquels n’ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, et que cette condition suspensive doit, en conséquence, être réputée accomplie,
- juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans les conditions prévues par la promesse de vente du 11 mars 2022 et dans le délai prorogé par avenant du 19 mai 2022 est imputable à la faute de Mme [Q] et M. [L], lesquels, face aux simples réclamations de la mairie, n’ont pas déposé de permis de construire rectificatif dans les délais impartis, et que cette condition suspensive doit, de ce fait, être réputée accomplie,
- juger qu’ils sont bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [Q] et M. [L] à leur verser le montant intégral de l'indemnité d'immobilisation, ou, au minimum, la somme de 80 000 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente de leur maison, outre une somme de 16 000 euros au titre des préjudices moraux et financiers personnels qu’ils ont subis du fait de la situation,
en conséquence,
- condamner Mme [Q] et M. [L] solidairement à leur verser la somme de 8 000 euros chacun correspondant aux préjudices moraux et financiers personnels qu’ils ont subis,
- condamner Mme [Q] et M. [L] solidairement à leur verser la somme de 88 000 euros, ou, au minimum, la somme de 80 000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse de vente, indépendamment de la qualification d’indemnité d’immobilisation ou de clause pénale, à titre de dommages et intérêts pour la perte subie sur le prix de vente de leur maison,
- condamner Mme [Q] et M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Ils font valoir, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1304-3, alinéa 1er, du code civil, que la promesse contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt, que les bénéficiaires ont communiqué des refus de prêt portant sur une somme supérieure à celle prévue à la promesse, que les refus de prêt obtenus postérieurement à la date limite de réalisation de la condition suspensive ne peuvent être pris en compte, qu’il n’est pas justifié des raisons ayant conduit aux refus précités, qu’il n’est pas davantage établi qu’une demande de prêt portant sur la somme stipulée à la promesse n’aurait pu aboutir, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit dès lors être réputée accomplie, que la promesse contient également une condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire, que le permis a été déposé postérieurement au délai convenu, que la mairie n’a en tout état de cause jamais opposé de refus, sollicitant uniquement quelques modifications, et que la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire doit elle aussi être réputée accomplie.
Ils déduisent de ces éléments que l’échec de la vente est dû à la faute de Mme [Q] et M. [L], que ces derniers sont mal fondés à demander la restitution de la somme de 44 000 euros qu’ils ont séquestrée et qu’ils doivent au contraire être condamnés à réparer les préjudices qu’ils leur ont causés. Ils précisent à cet égard, au vu des articles 1188 et 1192 du code civil, que l’indemnité prévue à la promesse constitue bien une indemnité d’immobilisation en contrepartie de l'exclusivité consentie aux bénéficiaires et qu’elle doit ainsi leur être intégralement versée. Ils ajoutent, sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil, que, même si cette indemnité devait être requalifiée en clause pénale, il conviendrait de leur allouer la somme de 80 000 euros correspondant à leur préjudice financier lié à la baisse du prix de vente à laquelle ils ont dû consentir au regard de l’évolution du marché de l’immobilier et de l’augmentation constante des taux d’intérêt, outre la somme de 8 000 euros chacun correspondant à leurs préjudices moral et matériel liés au temps perdu et à leur situation financière difficile dans un contexte de séparation.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Mme [V] [Q] et M. [M] [L] demandent au tribunal de :
- les recevoir en leurs demandes et les juger recevables et bien fondées,
- juger que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, dans les conditions de la promesse de vente du 11 mars 2022, a défailli,
- juger que la défaillance de la condition suspensive relative au prêt, stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022, ne leur est pas imputable,
- juger, à titre principal, qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente du 11 mars 2022,
- juger, subsidiairement, en équité, que l’article 1304-3 du code civil n’est pas applicable, ayant démontré que le prêt dont les caractéristiques sont stipulées à la promesse de vente du 11 mars 2022 n’aurait en toute hypothèse pas pu être accordé, au regard de leurs capacités financières,
- juger que la condition suspensive relative à l’obtention du permis a défailli,
- juger que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis, stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022, ne leur est pas imputable,
- juger que Mme [R] et M. [B] ont fait preuve d’une mauvaise foi manifeste dans la mise en œuvre des stipulations relatives à l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation,
- juger que Mme [R] et M. [B] sont mal fondés à solliciter leur condamnation à leur verser le montant de l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation d’un montant de 88 000 euros,
- juger que Mme [R] et M. [B] ne démontrent aucunement le préjudice allégué,
- débouter Mme [R] et M. [B] de leur demande de paiement de la somme de 88 000 euros ou 80 000 euros correspondant à l’indemnité improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts,
- débouter Mme [R] et M. [B] de leur demande de paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la restitution à leur profit de la somme de 44 000 euros, actuellement consignée entre les mains du notaire,
- juger que le jugement à intervenir sera opposable à Me [X] [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire,
- condamner Mme [R] et M. [B] à leur payer la somme de 8 000 euros au regard de leur résistance abusive,
- juger, à titre infiniment subsidiaire, que l’indemnité de 88 000 euros stipulée à la promesse de vente du 11 mars 2022 est improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation et doit être requalifiée en clause pénale,
- juger que la clause pénale doit être réduite à un montant symbolique,
en toute hypothèse,
- débouter Mme [R] et M. [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- juger qu’une exécution provisoire serait incompatible avec la nature du litige et au regard de leur situation personnelle,
- condamner Mme [R] et M. [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils expliquent, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, qu’ils justifient de refus de prêt portant sur une somme supérieure à celle stipulée à la promesse mais correspondant au coût global du projet actualisé, qu’ils justifient également des réitérations de refus de prêt portant sur la somme prévue à la promesse qui ont été initialement émis oralement, qu’ils n’ont pas à établir les motifs desdits refus, qu’ils ont effectué toutes les diligences possibles pour obtenir un financement, qu’ils ont informé les promettants de leurs démarches au fur et à mesure, que ces derniers ont fait preuve de mauvaise foi en leur reprochant tardivement le non-respect des stipulations contractuelles, qu’en toute hypothèse, un prêt conforme aux caractéristiques énoncées à la promesse ne leur aurait jamais été accordé au vu de leurs capacités financières et du durcissement des conditions d’octroi d’un financement, qu’ils ont déposé un permis de démolir et de construire dans le délai requis, que la mairie leur a toutefois répondu que leur projet n’était pas conforme au plan local d’urbanisme et que des changements significatifs étaient nécessaires, que, n’ayant pas obtenu de financement, ils n’ont pas déposé de permis modificatif et que la non-réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’un permis de démolir et de construire ne leur est dès lors pas imputable.
Ils contestent par ailleurs le préjudice allégué par Mme [R] et M. [B] au regard des moyens précédemment développés, de la remise en vente immédiate de leur bien immobilier et de la signature d’une nouvelle promesse moins de trois mois plus tard, qui a abouti à la conclusion d’une vente, ajoutant qu’ils ne sont pas responsables de la séparation des promettants, de leur situation financière prétendument tendue ou encore du prix de vente qui a été négocié à la baisse avec le nouvel acquéreur, lequel s'explique par la mauvaise qualité du terrain, et que les vendeurs ont en tout état de cause réalisé une importante plus-value.
Ils déduisent de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] et M. [B] doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires et que la part de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont séquestrée doit leur être restituée ou, subsidiairement, que cette indemnité, qui a pour objet de sanctionner les bénéficiaires en cas d’inexécution de leurs engagements contractuels, doit être requalifiée en clause pénale et réduite à une somme symbolique en application de l’article 1231-5 du code civil.
Enfin, à titre reconventionnel, ils forment, au visa de l’article 1240 du code civil, une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, soutenant qu’au vu de leur situation personnelle, le blocage de la somme séquestrée leur cause un préjudice indéniable.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger » et « recevoir » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes formées par Mme [Q] et M. [L], laquelle n’est pas contestée.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties ne sont examinés que dans la mesure où ils sous-tendent des prétentions.

1 - Sur la demande tendant à voir juger le présent jugement opposable à Me [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, 


pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 331 du même code dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, si Mme [Q] et M. [L] sollicitent que le présent jugement soit jugé opposable à Me [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire, force est de relever que, outre qu’elle est clerc de notaire et non huissier instrumentaire, cette dernière, qui n’a pas été assignée, n’est pas partie à l’instance.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande formée à son endroit.

2 - Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304, alinéas 1 et 2, du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

L’article 1304-3, alinéa 1er, dudit code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Cette sanction est écartée lorsque la réalisation de la condition suspensive était vouée à un échec certain (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n° 10-10.473).

L’article 1304-6, alinéa 3, du code civil précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l’absence de réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives stipulées à la promesse, celle-ci devient ainsi caduque (3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.967).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt rédigée comme suit :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : tout organisme bancaire.
• Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE MILLE EUROS (1 560 000.00 EUR).
• Durée maximale de remboursement : 25 ans.
• Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60 % l’an (hors assurances).
• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 mai 2022.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. ».

En application des deux avenants signés par les parties, le délai de réalisation de cette condition suspensive a finalement été reporté au 16 août 2022 à 16 heures.

Il apparaît que les deux refus de prêt émanant de la société Crédit lyonnais et de la société Crédit industriel et commercial, datés des 13 et 15 juillet 2022, qui ne précisent pas les taux d’intérêt proposés, portent sur des sommes à emprunter supérieures à celle prévue à la promesse.

Aussi, les deux autres refus de prêt émanant de la société Crédit lyonnais et de la société BNP Paribas, datés des 25 août et 9 septembre 2022, dont le premier ne mentionne pas le taux d’intérêt envisagé, ont été adressés à Mme [Q] et M. [L] postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive tandis que la date de dépôt des demandes de financement n’est pas visée.

Toutefois, l’attestation établie le 27 septembre 2022 par le courtier mandaté par les bénéficiaires, associée au courriel de la société Crédit lyonnais et au refus de prêt précité émanant de la société BNP Paribas, montre que les démarches nécessaires à l’obtention d’un financement conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse ont été entreprises avant le 16 août 2022, qu’elles ont échoué et qu’elles étaient en toute hypothèse vouées à l’échec, étant relevé que la promesse n’exige nullement la production d’un ou plusieurs refus de prêt émanant d’établissements bancaires afin de justifier de la défaillance non-fautive de la condition.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli et que la promesse est ainsi devenue caduque, sans que cette défaillance ne soit imputable aux bénéficiaires, de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée, peu important l’accomplissement ou non des autres conditions suspensives.

Il convient en conséquence de débouter Mme [R] et M. [B] de leur prétention afférente à l’indemnité d’immobilisation et de dire que la somme de 44 000 euros, séquestrée entre les mains de Me [H] [F], notaire, sera libérée au profit de Mme [Q] et M. [L], sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande de requalification de cette indemnité, laquelle est uniquement formée à titre subsidiaire.

3 - Sur les demandes indemnitaires des promettants

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme exposé ci-avant, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en raison de la défaillance non-fautive de l’une des conditions suspensives.

Aucune faute, distincte de l’échec prétendument fautif de la vente, n’étant reprochée aux bénéficiaires, il convient de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires formées par Mme [R] et M. [B].

4 - Sur la demande indemnitaire des bénéficiaires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, outre que seule la responsabilité contractuelle de Mme [R] et M. [B] aurait pu être invoquée par Mme [Q] et M. [L] au titre du blocage de la somme séquestrée en méconnaissance des termes de la promesse, il apparaît que les moyens développés par les promettants méritaient discussion, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est caractérisée.

La demande indemnitaire formée par Mme [Q] et M. [L] sera par conséquent rejetée.

5 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

5.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] et M. [B], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

5.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R] et M. [B], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et devront verser à ce titre à Mme [Q] et M. [L] une somme globale qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

5.3 - Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Mme [Q] et M. [L] n’expliquent pas la raison pour laquelle leur situation personnelle serait de nature à rendre cette exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande tendant à la voir écarter.








PAR CES MOTIFS


Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande formée par Mme [V] [Q] et M. [M] [L] tendant à voir juger le présent jugement opposable à Me [X] [S] en sa qualité d’huissier instrumentaire,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de leur demande afférente à l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la somme de 44 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [H] [F], notaire, sera libérée au profit de Mme [V] [Q] et M. [M] [L] au vu d’une copie de la présente décision,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

DEBOUTE Mme [V] [Q] et M. [M] [L] de leur demande indemnitaire,

CONDAMNE Mme [J] [R] et M. [N] [B] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [J] [R] et M. [N] [B] à payer à Mme [V] [Q] et M. [M] [L] la somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [J] [R] et M. [N] [B] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [V] [Q] et M. [M] [L] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.




signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Maimouna FINA, Greffière, présente lors du prononcé .




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T21:18:51.068Z.