Tribunal judiciaire de Roanne, Ch1 Contentieux Général, 4 août 2026, n° 25/00367

Exposé du litige

PROCÉDURE
N° : N° RG 25/00367 - N° Portalis DBYP-W-B7J-CODB


JUGEMENT

N° 26/00068

DU 04 AOUT 2026
 






expédition le:
Me
 [N])
Me Sandra FUHRMANN 
(Ccc)

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [H]
né le 21 Juillet 1977 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-harmony BELLONI, avocat au barreau de ROANNE
Madame [O] [J] concubine [H]
née le 13 Mai 1982 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4][Localité 5]
représentée par Me Marie-harmony BELLONI, avocat au barreau de ROANNE




D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON
Madame [I] [A] NEE [Y]
née le 01 Janvier 1975 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7]
représentée par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON


D’AUTRE PART


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

 Antoine CHABERT, Président, juge rapporteur, qui a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré, ceci en l’absence d’opposition des avocats, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Antoine CHABERT, Président
Jocelyne POYARD, juge
Jérôme COMBE, juge

DÉBATS : en audience publique du 11 MAI 2026, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, 


JUGEMENT : prononcé publiquement le 04 AOUT 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé parJocelyne POYARD, présidente, et Isabelle BERTHIER, Greffier, 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale du 28 février 2024, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] ont conféré à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la faculté d’acquérir, pour une durée expirant le 28 juin 2024, deux maisons à usage d’habitation sur leurs terrains, sises [Adresse 8] à [Localité 7], cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], le tout au prix de 377 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 37 700 euros ainsi que des conditions suspensives notamment, à la charge des promettants, l’acquisition de l’assiette foncière des biens et l’obtention de l’autorisation de la copropriété pour la constitution d’une servitude de passage et d’une servitude de tréfonds au bénéfice des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], et au profit des bénéficiaires, l’obtention d’un financement.

Ayant obtenu le 7 juin 2024 un accord de prêt pour l’acquisition des biens immobiliers, M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont fait intervenir, auprès des promettants, leur notaire le 13 septembre 2024 puis leur conseil le 2 octobre 2024, pour leur rappeler leurs obligations et finaliser la vente, et à défaut obtenir le remboursement de la somme de 19 300 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, mais en vain.


M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont fait citer M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 9 avril 2025 aux fins de faire constater la caducité de la promesse de vente et aux fins de condamnation à leur restituer l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’à leur payer diverses sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 25 mars 2026, ils formulent les demandes suivantes :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des Consorts [H] – [J], 
 
A titre principal, 
 
CONSTATER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est caduque en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives incombant aux vendeurs, 
 
A titre subsidiaire, 
 
CONSTATER que la promesse de vente conclue entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est nulle pour manœuvres dolosives, 
 
En tout état de cause, 
 
CONSTATER les Consorts [A] n’ont pas restitué l’indemnité d’immobilisation ainsi que les frais y afférents aux Consorts [H] – [J], pour un montant total de 19.300 euros, 
 

Par conséquent, 
 
A titre principal, 

DIRE ET JUGER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est caduque faute pour les vendeurs d’avoir levé les conditions suspensives mises à leur charge, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à restituer la somme de 19.300 euros aux Consorts [H] – [J] consécutivement à la caducité de la promesse de vente, 
 
A titre subsidiaire, 
 
DIRE ET JUGER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est nulle en raison de manœuvres dolosives, 
 
CONDAMNER les consorts [A] à restituer la somme de 19.300 euros aux Consorts [H] – [J] consécutivement à la nullité de la promesse de vente, 
 
En tout état de cause, 
 
DIRE ET JUGER que les Consorts [A] ont fait preuve d’une mauvaise foi manifeste et de résistance abusive, 
 
DIRE ET JUGER que les Consorts [A] ont engagé leur responsabilité à l’égard des Consorts [H] – [J] en faisant preuve d’une résistance abusive dans l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation et des frais y afférents, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à régler aux Consorts [H] – [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts consécutivement à la résistance abusive, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à régler aux Consorts [H] – [J] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER les Consorts [A] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.


Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 20 janvier 2026, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] demandent :

Débouter Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
 
Ordonner la déconsignation de la somme déposée entre les mains de l’Etude notariale [M] à hauteur de 18 850 euros, correspondant à 50% du montant de l’indemnité d’immobilisation convenu, à Monsieur [R] [A] et Madame [I] 
[A] née [Y], 
 
Condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] à payer à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [A] née [Y] le solde de l’indemnité d’immobilisation, correspondant à 18 850 euros, 
 
Condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] à payer à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [A] née [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
Les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.


Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026 et l’affaire, fixée à l’audience du 11 mai 2026, a été mis en délibéré au 4 août 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger », « donner acte » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés qu’à la condition d’être invoqués dans la discussion et au soutien d’une prétention, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Restitution de l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’application combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil. 

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 28 février 2024 prévoit des conditions suspensives particulières ainsi rédigées, caractères en gras compris  :

1/ Acquisition de foncière par le PROMETTANT
Préalablement à la réitération des présentes, le PROMETTANT devra acquérir l’assiette foncière du BIEN objet des présentes.








2/ Constitution de servitude
Le PROMETTANT s’engage à obtenir avant la réitération des présentes l’autorisations de la copropriété cadastrée section AY numéros [Cadastre 3] à [Cadastre 4] et du propriétaire de la parcelle cadastrée section AY numéro [Cadastre 5] de constituer les servitudes suivantes :

1/ Servitude de passage en tout temps et tous véhicules
Fonds dominant :
AY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] objets des présentes

Fonds servant
AY n°[Cadastre 8] : voirie de la copropriété ci- avant visée

2/ Servitude de passage en tréfonds de réseau d’eau, d’électricité, PTT et assainissement
Fonds dominant :
AY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] objets des présentes

Fonds servant
AY n°[Cadastre 8] : voirie de la copropriété ci- avant visée
AY [Cadastre 5]

Les frais de constitution de la servitude seront à la charge du PROMETTANT.

3/ Condition suspensive d’obtention de prêt
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organismeMontant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT TREIZE MILLE EUROS (413 000 EUR)Durée maximale de remboursement : 20 ansTaux nominal d’intérêt maximal : 4,50 % l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Étant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Il est constant que M. [T] [H] et Mme [O] [J], non contredits sur ce point, ont versé la somme totale de 19 300 euros au moment de la promesse unilatérale de vente du 28 février 2024, soit la somme de 18 850 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 450 euros au titre des émoluments du notaire.

M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] ne démontrent pas, et ne soutiennent d’ailleurs pas non plus, que les conditions suspensives prévues à leur charge et leur bénéfice dans la promesse unilatérale du 28 février 2024, tenant à l’acquisition de l’assiette foncière des biens et à la constitution de servitudes au bénéfice des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], sont réalisées.

Contrairement à ce que soutiennent M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K], ces deux conditions suspensives à leur charge et leur profit, devaient bien être accomplies « préalablement à la réitération des présentes » selon la stipulation de la promesse unilatérale, ce qui s’entend et s’interprète dans le sens d’un accomplissement avant la réalisation effective de la vente.



C’est à tort que M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] reprochent aux bénéficiaires de la promesse d’avoir formé des demandes de prêt non conformes aux stipulations de la progression latérale de vente dans la mesure où cette circonstance n’est sanctionnée que par la réalisation fictive de la condition d’obtention du prêt, d’autant qu’en définitive un financement leur a été accordé pour permettre l’acquisition des biens immobiliers faisant l’objet de la promesse unilatérale de vente, de sorte que la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est ici un fait constant et non pas une sanction.

Il est en effet établi que M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont demandé et obtenu le prêt destiné à financer l’acquisition des biens immobiliers, ce qui résulte de l’attestation établie par le Crédit mutuel de L’Arbresle le 7 juin 2024, soit avant même l’expiration de la durée de validité de la promesse, qui confirme son accord pour la mise en place d’un crédit de 360 861 euros octroyé à la société LV2H investissements constituée par M. [T] [H] et Mme [O] [J], ce qui n’est pas contesté par les défendeurs, de sorte que la sanction contractuelle de la non-conformité de la demande de prêt serait sans intérêt au cas d’espèce.

C’est à tort et par une interprétation erronée des clauses de la promesse unilatérale de vente, que M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] soutiennent avoir attendu « une réitération quasi certaine de la vente » avant d’exposer les frais des formalités selon eux « facilement réalisables » d’acquisition de l’assiette foncière des biens en vente et de constitution des servitudes de passage et de tréfonds, alors que ce sont les deux premières conditions suspensives de l’acte, l’obtention du prêt par les bénéficiaire en étant la troisième.

Les conditions suspensives stipulées au bénéfice et à la charge de M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] n’ont pas été accomplies, ce qui résulte de leur propre fait.

Ils seront par conséquent condamnés à restituer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 18 850 euros représentant l’indemnité d’immobilisation versée lors de la sigature de la promesse, la somme de 450 euros n’étant pas restituable aux bénéficiaires de la promesse puisque stipulée à leur charge à l’article intitulé « FRAIS » dans ladite promesse.

Dommages et intérêts pour résistance abusive

À l’appui de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros, M. [T] [H] et Mme [O] [J] font seulement valoir que la somme immobilisée depuis plus d’un an ne leur permet pas de se projeter dans leurs futurs projets.

Ils ne versent toutefois aucun document à l’appui de cette seule affirmation, et ne font donc pas la preuve du préjudice allégué, lequel doit se distinguer du fait d’agir ou de se défendre judiciairement, alors que la privation d’une somme d’argent est réparée par l’application de l’intérêt légal.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes de M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] tendant à la déconsignation de la somme de 18 850 euros et au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation seront rejetées dans la mesure où elles se fondent sur des moyens qui n’ont pas prospéré.






Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au principal, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] seront condamnés aux dépens.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] seront condamnés à payer M. [T] [H] et Mme [O] [J] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition :


CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] à restituer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 18 850 euros, 

DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [O] [J] de leur demande portant sur la restitution de la somme de 450 euros versée à titre d’émoluments,

DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [O] [J] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

DEBOUTE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] à payer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 04 AOUT 2026.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
AUDIENCE DU 04 AOUT 2026



PROCÉDURE
N° : N° RG 25/00367 - N° Portalis DBYP-W-B7J-CODB


JUGEMENT

N° 26/00068

DU 04 AOUT 2026
 






expédition le:
Me
 [N])
Me Sandra FUHRMANN 
(Ccc)

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [H]
né le 21 Juillet 1977 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-harmony BELLONI, avocat au barreau de ROANNE
Madame [O] [J] concubine [H]
née le 13 Mai 1982 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4][Localité 5]
représentée par Me Marie-harmony BELLONI, avocat au barreau de ROANNE




D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON
Madame [I] [A] NEE [Y]
née le 01 Janvier 1975 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7]
représentée par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON


D’AUTRE PART


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

 Antoine CHABERT, Président, juge rapporteur, qui a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré, ceci en l’absence d’opposition des avocats, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Antoine CHABERT, Président
Jocelyne POYARD, juge
Jérôme COMBE, juge

DÉBATS : en audience publique du 11 MAI 2026, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, 


JUGEMENT : prononcé publiquement le 04 AOUT 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé parJocelyne POYARD, présidente, et Isabelle BERTHIER, Greffier, 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale du 28 février 2024, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] ont conféré à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la faculté d’acquérir, pour une durée expirant le 28 juin 2024, deux maisons à usage d’habitation sur leurs terrains, sises [Adresse 8] à [Localité 7], cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], le tout au prix de 377 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 37 700 euros ainsi que des conditions suspensives notamment, à la charge des promettants, l’acquisition de l’assiette foncière des biens et l’obtention de l’autorisation de la copropriété pour la constitution d’une servitude de passage et d’une servitude de tréfonds au bénéfice des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], et au profit des bénéficiaires, l’obtention d’un financement.

Ayant obtenu le 7 juin 2024 un accord de prêt pour l’acquisition des biens immobiliers, M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont fait intervenir, auprès des promettants, leur notaire le 13 septembre 2024 puis leur conseil le 2 octobre 2024, pour leur rappeler leurs obligations et finaliser la vente, et à défaut obtenir le remboursement de la somme de 19 300 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, mais en vain.


M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont fait citer M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 9 avril 2025 aux fins de faire constater la caducité de la promesse de vente et aux fins de condamnation à leur restituer l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’à leur payer diverses sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 25 mars 2026, ils formulent les demandes suivantes :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des Consorts [H] – [J], 
 
A titre principal, 
 
CONSTATER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est caduque en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives incombant aux vendeurs, 
 
A titre subsidiaire, 
 
CONSTATER que la promesse de vente conclue entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est nulle pour manœuvres dolosives, 
 
En tout état de cause, 
 
CONSTATER les Consorts [A] n’ont pas restitué l’indemnité d’immobilisation ainsi que les frais y afférents aux Consorts [H] – [J], pour un montant total de 19.300 euros, 
 

Par conséquent, 
 
A titre principal, 

DIRE ET JUGER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est caduque faute pour les vendeurs d’avoir levé les conditions suspensives mises à leur charge, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à restituer la somme de 19.300 euros aux Consorts [H] – [J] consécutivement à la caducité de la promesse de vente, 
 
A titre subsidiaire, 
 
DIRE ET JUGER que la promesse de vente régularisée entre les Consorts [H] – [J] et les Consorts [A] est nulle en raison de manœuvres dolosives, 
 
CONDAMNER les consorts [A] à restituer la somme de 19.300 euros aux Consorts [H] – [J] consécutivement à la nullité de la promesse de vente, 
 
En tout état de cause, 
 
DIRE ET JUGER que les Consorts [A] ont fait preuve d’une mauvaise foi manifeste et de résistance abusive, 
 
DIRE ET JUGER que les Consorts [A] ont engagé leur responsabilité à l’égard des Consorts [H] – [J] en faisant preuve d’une résistance abusive dans l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation et des frais y afférents, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à régler aux Consorts [H] – [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts consécutivement à la résistance abusive, 
 
CONDAMNER les Consorts [A] à régler aux Consorts [H] – [J] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER les Consorts [A] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.


Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 20 janvier 2026, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] demandent :

Débouter Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
 
Ordonner la déconsignation de la somme déposée entre les mains de l’Etude notariale [M] à hauteur de 18 850 euros, correspondant à 50% du montant de l’indemnité d’immobilisation convenu, à Monsieur [R] [A] et Madame [I] 
[A] née [Y], 
 
Condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] à payer à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [A] née [Y] le solde de l’indemnité d’immobilisation, correspondant à 18 850 euros, 
 
Condamner in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [X] [H] née [J] à payer à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [A] née [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
Les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.


Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026 et l’affaire, fixée à l’audience du 11 mai 2026, a été mis en délibéré au 4 août 2026.


MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger », « donner acte » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés qu’à la condition d’être invoqués dans la discussion et au soutien d’une prétention, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Restitution de l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’application combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil. 

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 28 février 2024 prévoit des conditions suspensives particulières ainsi rédigées, caractères en gras compris  :

1/ Acquisition de foncière par le PROMETTANT
Préalablement à la réitération des présentes, le PROMETTANT devra acquérir l’assiette foncière du BIEN objet des présentes.








2/ Constitution de servitude
Le PROMETTANT s’engage à obtenir avant la réitération des présentes l’autorisations de la copropriété cadastrée section AY numéros [Cadastre 3] à [Cadastre 4] et du propriétaire de la parcelle cadastrée section AY numéro [Cadastre 5] de constituer les servitudes suivantes :

1/ Servitude de passage en tout temps et tous véhicules
Fonds dominant :
AY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] objets des présentes

Fonds servant
AY n°[Cadastre 8] : voirie de la copropriété ci- avant visée

2/ Servitude de passage en tréfonds de réseau d’eau, d’électricité, PTT et assainissement
Fonds dominant :
AY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] objets des présentes

Fonds servant
AY n°[Cadastre 8] : voirie de la copropriété ci- avant visée
AY [Cadastre 5]

Les frais de constitution de la servitude seront à la charge du PROMETTANT.

3/ Condition suspensive d’obtention de prêt
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organismeMontant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT TREIZE MILLE EUROS (413 000 EUR)Durée maximale de remboursement : 20 ansTaux nominal d’intérêt maximal : 4,50 % l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Étant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Il est constant que M. [T] [H] et Mme [O] [J], non contredits sur ce point, ont versé la somme totale de 19 300 euros au moment de la promesse unilatérale de vente du 28 février 2024, soit la somme de 18 850 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 450 euros au titre des émoluments du notaire.

M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] ne démontrent pas, et ne soutiennent d’ailleurs pas non plus, que les conditions suspensives prévues à leur charge et leur bénéfice dans la promesse unilatérale du 28 février 2024, tenant à l’acquisition de l’assiette foncière des biens et à la constitution de servitudes au bénéfice des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], sont réalisées.

Contrairement à ce que soutiennent M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K], ces deux conditions suspensives à leur charge et leur profit, devaient bien être accomplies « préalablement à la réitération des présentes » selon la stipulation de la promesse unilatérale, ce qui s’entend et s’interprète dans le sens d’un accomplissement avant la réalisation effective de la vente.



C’est à tort que M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] reprochent aux bénéficiaires de la promesse d’avoir formé des demandes de prêt non conformes aux stipulations de la progression latérale de vente dans la mesure où cette circonstance n’est sanctionnée que par la réalisation fictive de la condition d’obtention du prêt, d’autant qu’en définitive un financement leur a été accordé pour permettre l’acquisition des biens immobiliers faisant l’objet de la promesse unilatérale de vente, de sorte que la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est ici un fait constant et non pas une sanction.

Il est en effet établi que M. [T] [H] et Mme [O] [J] ont demandé et obtenu le prêt destiné à financer l’acquisition des biens immobiliers, ce qui résulte de l’attestation établie par le Crédit mutuel de L’Arbresle le 7 juin 2024, soit avant même l’expiration de la durée de validité de la promesse, qui confirme son accord pour la mise en place d’un crédit de 360 861 euros octroyé à la société LV2H investissements constituée par M. [T] [H] et Mme [O] [J], ce qui n’est pas contesté par les défendeurs, de sorte que la sanction contractuelle de la non-conformité de la demande de prêt serait sans intérêt au cas d’espèce.

C’est à tort et par une interprétation erronée des clauses de la promesse unilatérale de vente, que M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] soutiennent avoir attendu « une réitération quasi certaine de la vente » avant d’exposer les frais des formalités selon eux « facilement réalisables » d’acquisition de l’assiette foncière des biens en vente et de constitution des servitudes de passage et de tréfonds, alors que ce sont les deux premières conditions suspensives de l’acte, l’obtention du prêt par les bénéficiaire en étant la troisième.

Les conditions suspensives stipulées au bénéfice et à la charge de M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] n’ont pas été accomplies, ce qui résulte de leur propre fait.

Ils seront par conséquent condamnés à restituer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 18 850 euros représentant l’indemnité d’immobilisation versée lors de la sigature de la promesse, la somme de 450 euros n’étant pas restituable aux bénéficiaires de la promesse puisque stipulée à leur charge à l’article intitulé « FRAIS » dans ladite promesse.

Dommages et intérêts pour résistance abusive

À l’appui de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros, M. [T] [H] et Mme [O] [J] font seulement valoir que la somme immobilisée depuis plus d’un an ne leur permet pas de se projeter dans leurs futurs projets.

Ils ne versent toutefois aucun document à l’appui de cette seule affirmation, et ne font donc pas la preuve du préjudice allégué, lequel doit se distinguer du fait d’agir ou de se défendre judiciairement, alors que la privation d’une somme d’argent est réparée par l’application de l’intérêt légal.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes de M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] tendant à la déconsignation de la somme de 18 850 euros et au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation seront rejetées dans la mesure où elles se fondent sur des moyens qui n’ont pas prospéré.






Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au principal, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] seront condamnés aux dépens.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] seront condamnés à payer M. [T] [H] et Mme [O] [J] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition :


CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] à restituer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 18 850 euros, 

DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [O] [J] de leur demande portant sur la restitution de la somme de 450 euros versée à titre d’émoluments,

DEBOUTE M. [T] [H] et Mme [O] [J] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

DEBOUTE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [I] [Y] épouse [K] à payer à M. [T] [H] et Mme [O] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 04 AOUT 2026.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T18:58:24.131Z.