Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 4 août 2026, n° 25/01045

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte notarié du 13 juin 2024, la SCI ADAN a consenti à M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble situé 7 rue du Breillou à CHANTEPIE (35135).

Considérant que M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] seraient redevables de l’indemnité d’immobilisation, par acte du 27 février 2025, la SCI ADAN a fait assigner M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] devant ce tribunal afin d’obtenir notamment le paiement de l’indemnité d’immobilisation.


***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SCI ADAN demande au tribunal de :
« - CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à régler à la SCI ADAN une somme de 90.000 euros, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et dont une partie est séquestrée entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à régler les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024, et prononcer la capitalisation des intérêts, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à verser à la SCI ADAN la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] aux entiers dépens de l’instance. »

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] demande au tribunal de :
« DÉBOUTER la société ADAN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER la société ADAN à restituer à Madame [Q] [I] et Monsieur [S] [V] [F] la somme de 45.000 euros séquestrée
CONDAMNER la société ADAN à payer à Madame [Q] [I] et Monsieur [S] [V] [F] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la société ADAN aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL VERMONT & ASSOCIES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile
ECARTER l’exécution provisoire ».


***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 18 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION


1. Sur la demande principale

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] [Z] ne pas être redevables de l’indemnité d’immobilisation en ce qu’ils ont transmis dans les délais trois attestations de refus d’octroi de prêts démontrant qu’ils ont demandé des prêts aux caractéristiques conformes aux stipulations contractuelles. Ils ajoutent que la promesse unilatérale de vente prévoyait une faculté de substitution.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1124 al.1 du code civil : 
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.»

L'article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Aux termes d'une promesse unilatérale de vente, les parties peuvent convenir du versement d'une indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l’immobilisation du bien objet de la promesse. 

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2024 (p.11 et 12) que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 90 000 euros, dont 45 000 euros sous la forme d’un séquestre. Elles ont également convenu que cette indemnité d’immobilisation serait versée au promettant pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

La promesse unilatérale de vente stipule (p.14 et 15) la condition suspensive suivante : 
« Pour la réalisation de la présente condition suspensive, les PARTIES conviennent ce qui suit :
1.Démarches pesant sur le Bénéficiaire 
Le BÉNÉFICIAIRE devra déposer une demande de prêt auprès de deux établissements de crédit différents. 
Les demandes formulées devront répondre aux caractéristiques suivantes :
-Montant du capital emprunté sur l'ensemble des prêts : NEUF CENT SOIXANTE-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (963 500,00 EUR) ;
-Taux nominal fixe d'intérêt maximal : 4,20 % l'an (hors assurances) ;
-Durée maximale de remboursement : 12 ans.
Si les demandes qui sont faites ne répondent pas aux caractéristiques ci-dessus, ou encore s’il n'est déposé une demande qu'auprès d'un seul organisme de prêt, la condition sera réputée réalisée au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.
(...)
3.Régime de la condition suspensive 
La condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans un délai de 60 jours à compter de la signature des présentes. L'obtention ou la non-obtention devra être notifiée au PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE de manière expresse et non équivoque dans ce délai.

À défaut d'une telle notification dans ce délai, le PROMETTANT pourra mettre le BÉNÉFICIAIRE en demeure de lui justifier sous dix jours calendaires de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Cette demande devra lui être faite par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse où il a élu domicile aux présentes.

Si le BÉNÉFICIAIRE n'a pas communiqué les éléments permettant de statuer sur la réalisation de la condition dans les dix jours calendaires de l'interrogation qui lui est faite, la condition sera réputée défaillie, et la présente promesse sera caduque de plein droit. Le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT, le tout dans les conditions définies à l'article « Indemnité d'immobilisation ».

Jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de celle-ci, soit : en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant ces offres et cette décision au PROMETTANT ; soit en exprimant clairement l'intention de ne plus faire appel à un emprunt. Passé le délai de réalisation de la condition suspensive, il ne pourra plus y renoncer et la caducité de la promesse sera acquise dans les conditions décrites ci-dessus.

Refus de prêt – Justification 
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.»

Il ressort de ces stipulations que, contrairement à ce que soutient la SCI ADAN, le fait pour M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] de n’avoir pas communiqué les attestations de refus d’octroi de prêt dans le délai de 60 jours à compter de la signature de la promesse, n’est pas susceptible de caractériser un empêchement à l’accomplissement de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil, dans la mesure où cette absence de communication ne fait qu’ouvrir une possibilité pour le promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de communiquer ces attestations sous 10 jours.

Ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 10 jours que la condition suspensive « sera réputée défaillie ». Il ressort des écritures de la SCI ADAN qu’elle a reçu les trois courriers de refus de financement le 22 novembre 2024, soit moins de 10 jours après la réception de la mise en demeure par les défendeurs le 19 novembre 2024. 

La SCI ADAM ne saurait donc se prévaloir de l’envoi tardif des attestations de refus d’octroi des prêts. 

***

Par des courriers du 22 novembre 2024, la banque CIC NORD OUEST indique avoir refusé l’octroi d’un prêt demandé par M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q]. Toutefois, deux de ces courriers ne mentionnent pas le taux de l’emprunt quand le dernier indique un taux de 3,85 %. Dans la mesure où le taux fixé à la promesse unilatérale de vente était de 4,20 %, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], sur qui reposent la charge de la preuve, ne démontrent pas avoir demandé à la banque CIC NORD OUEST un prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse unilatérale de vente. 

Par un courrier du 22 novembre 2024, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE DE NORMANDIE indique avoir refusé « le financement sollicité d’un montant de 963 500 euros à hauteur de 481 750 euros au profit de la SCI qui devait être créée pour ce projet constitué du (ou des) prêt(s) aux conditions ci-dessous : 
- durée de 12 ans et un taux indicatif de 4,20 % ».

Contrairement à ce que soutiennent M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], l’attestation de refus d’octroi de prêt démontre qu’une demande de prêt à hauteur de 481 750 euros a été faite au nom des défendeurs et qu’une deuxième demande de prêt à hauteur de la même somme a été faite cette fois-ci pour le compte d’une SCI en cours de constitution, et ce, peu important que le courrier de refus de prêt ait été adressé aux seuls défendeurs.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente : 
« FACULTÉ DE SUBSTITUTION

Il est convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BÉNÉFICIAIRE, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner. Mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes, sans exception ni réserve. Il est toutefois précisé au BÉNÉFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et ne pourra, en toute hypothèse, être soumise aux dispositions des articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation.

Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le BÉNÉFICIAIRE initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois, la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l'acte initial subsister dans toutes ses dispositions, par suite, le BÉNÉFICIAIRE initial qui n'aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si, au contraire, les présentes n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu'au profit d'un acquéreur n'entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l'exécution du contrat.

Le BÉNÉFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l'exercice de cette substitution.

En cas d'exercice de la substitution, les sommes avancées par le BÉNÉFICIAIRE ne lui seront pas restituées, il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué.

Le BÉNÉFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes.

Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente.

Les parties sont toutefois informées des conséquences suivantes inhérentes à l'exercice de cette faculté :
-Le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes, tant civils que fiscaux. La substitution ne pourra en aucune mesure modifier l'économie des présentes, à défaut elle serait considérée comme inopérante vis-à-vis du BÉNÉFICIAIRE originaire.
- Dans la mesure où la loi imposerait d'informer de l'identité du BÉNÉFICIAIRE le titulaire du droit de préemption applicable en l'espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.

Aux termes de l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l'immobilier, y compris pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire. »

Il résulte de ces stipulations que le contrat prévoit la faculté d’une substitution qui ne pourra toutefois être exercée « que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente ». Aucun élément au dossier ne vient établir que cette faculté de substitution a été effectivement exercée par une SCI, tiers au présent contrat. Dès lors, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], et non une éventuelle SCI, demeuraient tenus de l’ensemble des obligations stipulées en la promesse unilatérale de vente, la seule faculté d’exercice d’une substitution ne pouvant leur permettre d’échapper à leur obligation de justifier du refus d’octroi de prêts dont les caractéristiques sont conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente.

Dans la mesure où l’octroi d’un prêt de seulement 481 750 euros, et non de 963 500 euros, a été demandé à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE DE NORMANDIE par les défendeurs, cette demande n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte.

Par courrier du 18 novembre 2024, la banque SOCIÉTÉ GÉNÉRALE GRAND OUEST indique son refus d’octroi d’un prêt aux défendeurs pour un montant de 963 500 euros sur une durée de 12 ans à un taux ne devant pas excéder 4,20 %. Les caractéristiques de cet emprunt sont conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] ne justifient du refus que d’un prêt répondant aux caractéristiques stipulées à la promesse unilatérale de vente. Or il ressort des stipulations de la promesse unilatérale de vente qu’ils devaient justifier de deux refus de prêt.

Dès lors, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation. 

Il convient donc de condamner solidairement M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 90 000 euros dont 45 000 euros font actuellement l’objet d’un séquestre entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024 et avec capitalisation des intérêts.

La condamnation au paiement d’une somme d’argent, en ce qu’elle permet la mise en place de mesures d’exécution appropriées, ne nécessite pas le prononcé d’une astreinte provisoire. Cette demande sera donc rejetée.


2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] seront condamnés in solidum à payer à la SCI ADAN une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE toutes les demandes de M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 90 000 euros, comprenant la somme de 45 000 euros faisant actuellement l’objet d’un séquestre entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] aux entiers dépens,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée et rappelle que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 04 août 2026

MINUTE N° : 
BB/ELF

N° RG 25/01045 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M5GV
50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
SCI ADAN
C/ 
Monsieur [F] [S] [V]
Madame [I] [Q] épouse [S] [V]


DEMANDERESSE

 SCI ADAN
dont le siège social est sis 102 boulevard de Dezerseul
35510 CESSON SEVIGNE
représentée par Maître Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 154, Maître Sarah GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS

Monsieur [F] [S] [V]
né le 18 Février 1971 à ROUEN (76000)
Madame [I] [Q] épouse [S] [V]
née le 03 Avril 1972 à ANGERS (49000)
demeurant 43 route de Fontaine - 76710 MONTVILLE
représentés par Maître Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 133


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 01 juin 2026

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge


GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier


Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 août 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte notarié du 13 juin 2024, la SCI ADAN a consenti à M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble situé 7 rue du Breillou à CHANTEPIE (35135).

Considérant que M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] seraient redevables de l’indemnité d’immobilisation, par acte du 27 février 2025, la SCI ADAN a fait assigner M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] devant ce tribunal afin d’obtenir notamment le paiement de l’indemnité d’immobilisation.


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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SCI ADAN demande au tribunal de :
« - CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à régler à la SCI ADAN une somme de 90.000 euros, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et dont une partie est séquestrée entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à régler les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024, et prononcer la capitalisation des intérêts, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] à verser à la SCI ADAN la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [Q] aux entiers dépens de l’instance. »

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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] demande au tribunal de :
« DÉBOUTER la société ADAN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER la société ADAN à restituer à Madame [Q] [I] et Monsieur [S] [V] [F] la somme de 45.000 euros séquestrée
CONDAMNER la société ADAN à payer à Madame [Q] [I] et Monsieur [S] [V] [F] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la société ADAN aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL VERMONT & ASSOCIES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile
ECARTER l’exécution provisoire ».


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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 18 mai 2026.


MOTIVATION


1. Sur la demande principale

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] [Z] ne pas être redevables de l’indemnité d’immobilisation en ce qu’ils ont transmis dans les délais trois attestations de refus d’octroi de prêts démontrant qu’ils ont demandé des prêts aux caractéristiques conformes aux stipulations contractuelles. Ils ajoutent que la promesse unilatérale de vente prévoyait une faculté de substitution.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1124 al.1 du code civil : 
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.»

L'article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Aux termes d'une promesse unilatérale de vente, les parties peuvent convenir du versement d'une indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l’immobilisation du bien objet de la promesse. 

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2024 (p.11 et 12) que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 90 000 euros, dont 45 000 euros sous la forme d’un séquestre. Elles ont également convenu que cette indemnité d’immobilisation serait versée au promettant pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

La promesse unilatérale de vente stipule (p.14 et 15) la condition suspensive suivante : 
« Pour la réalisation de la présente condition suspensive, les PARTIES conviennent ce qui suit :
1.Démarches pesant sur le Bénéficiaire 
Le BÉNÉFICIAIRE devra déposer une demande de prêt auprès de deux établissements de crédit différents. 
Les demandes formulées devront répondre aux caractéristiques suivantes :
-Montant du capital emprunté sur l'ensemble des prêts : NEUF CENT SOIXANTE-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (963 500,00 EUR) ;
-Taux nominal fixe d'intérêt maximal : 4,20 % l'an (hors assurances) ;
-Durée maximale de remboursement : 12 ans.
Si les demandes qui sont faites ne répondent pas aux caractéristiques ci-dessus, ou encore s’il n'est déposé une demande qu'auprès d'un seul organisme de prêt, la condition sera réputée réalisée au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.
(...)
3.Régime de la condition suspensive 
La condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans un délai de 60 jours à compter de la signature des présentes. L'obtention ou la non-obtention devra être notifiée au PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE de manière expresse et non équivoque dans ce délai.

À défaut d'une telle notification dans ce délai, le PROMETTANT pourra mettre le BÉNÉFICIAIRE en demeure de lui justifier sous dix jours calendaires de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Cette demande devra lui être faite par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse où il a élu domicile aux présentes.

Si le BÉNÉFICIAIRE n'a pas communiqué les éléments permettant de statuer sur la réalisation de la condition dans les dix jours calendaires de l'interrogation qui lui est faite, la condition sera réputée défaillie, et la présente promesse sera caduque de plein droit. Le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT, le tout dans les conditions définies à l'article « Indemnité d'immobilisation ».

Jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de celle-ci, soit : en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant ces offres et cette décision au PROMETTANT ; soit en exprimant clairement l'intention de ne plus faire appel à un emprunt. Passé le délai de réalisation de la condition suspensive, il ne pourra plus y renoncer et la caducité de la promesse sera acquise dans les conditions décrites ci-dessus.

Refus de prêt – Justification 
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.»

Il ressort de ces stipulations que, contrairement à ce que soutient la SCI ADAN, le fait pour M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] de n’avoir pas communiqué les attestations de refus d’octroi de prêt dans le délai de 60 jours à compter de la signature de la promesse, n’est pas susceptible de caractériser un empêchement à l’accomplissement de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil, dans la mesure où cette absence de communication ne fait qu’ouvrir une possibilité pour le promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de communiquer ces attestations sous 10 jours.

Ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 10 jours que la condition suspensive « sera réputée défaillie ». Il ressort des écritures de la SCI ADAN qu’elle a reçu les trois courriers de refus de financement le 22 novembre 2024, soit moins de 10 jours après la réception de la mise en demeure par les défendeurs le 19 novembre 2024. 

La SCI ADAM ne saurait donc se prévaloir de l’envoi tardif des attestations de refus d’octroi des prêts. 

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Par des courriers du 22 novembre 2024, la banque CIC NORD OUEST indique avoir refusé l’octroi d’un prêt demandé par M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q]. Toutefois, deux de ces courriers ne mentionnent pas le taux de l’emprunt quand le dernier indique un taux de 3,85 %. Dans la mesure où le taux fixé à la promesse unilatérale de vente était de 4,20 %, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], sur qui reposent la charge de la preuve, ne démontrent pas avoir demandé à la banque CIC NORD OUEST un prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse unilatérale de vente. 

Par un courrier du 22 novembre 2024, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE DE NORMANDIE indique avoir refusé « le financement sollicité d’un montant de 963 500 euros à hauteur de 481 750 euros au profit de la SCI qui devait être créée pour ce projet constitué du (ou des) prêt(s) aux conditions ci-dessous : 
- durée de 12 ans et un taux indicatif de 4,20 % ».

Contrairement à ce que soutiennent M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], l’attestation de refus d’octroi de prêt démontre qu’une demande de prêt à hauteur de 481 750 euros a été faite au nom des défendeurs et qu’une deuxième demande de prêt à hauteur de la même somme a été faite cette fois-ci pour le compte d’une SCI en cours de constitution, et ce, peu important que le courrier de refus de prêt ait été adressé aux seuls défendeurs.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente : 
« FACULTÉ DE SUBSTITUTION

Il est convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BÉNÉFICIAIRE, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner. Mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes, sans exception ni réserve. Il est toutefois précisé au BÉNÉFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et ne pourra, en toute hypothèse, être soumise aux dispositions des articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation.

Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le BÉNÉFICIAIRE initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois, la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l'acte initial subsister dans toutes ses dispositions, par suite, le BÉNÉFICIAIRE initial qui n'aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si, au contraire, les présentes n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu'au profit d'un acquéreur n'entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l'exécution du contrat.

Le BÉNÉFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l'exercice de cette substitution.

En cas d'exercice de la substitution, les sommes avancées par le BÉNÉFICIAIRE ne lui seront pas restituées, il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué.

Le BÉNÉFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes.

Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente.

Les parties sont toutefois informées des conséquences suivantes inhérentes à l'exercice de cette faculté :
-Le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes, tant civils que fiscaux. La substitution ne pourra en aucune mesure modifier l'économie des présentes, à défaut elle serait considérée comme inopérante vis-à-vis du BÉNÉFICIAIRE originaire.
- Dans la mesure où la loi imposerait d'informer de l'identité du BÉNÉFICIAIRE le titulaire du droit de préemption applicable en l'espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.

Aux termes de l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l'immobilier, y compris pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire. »

Il résulte de ces stipulations que le contrat prévoit la faculté d’une substitution qui ne pourra toutefois être exercée « que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente ». Aucun élément au dossier ne vient établir que cette faculté de substitution a été effectivement exercée par une SCI, tiers au présent contrat. Dès lors, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], et non une éventuelle SCI, demeuraient tenus de l’ensemble des obligations stipulées en la promesse unilatérale de vente, la seule faculté d’exercice d’une substitution ne pouvant leur permettre d’échapper à leur obligation de justifier du refus d’octroi de prêts dont les caractéristiques sont conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente.

Dans la mesure où l’octroi d’un prêt de seulement 481 750 euros, et non de 963 500 euros, a été demandé à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE DE NORMANDIE par les défendeurs, cette demande n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte.

Par courrier du 18 novembre 2024, la banque SOCIÉTÉ GÉNÉRALE GRAND OUEST indique son refus d’octroi d’un prêt aux défendeurs pour un montant de 963 500 euros sur une durée de 12 ans à un taux ne devant pas excéder 4,20 %. Les caractéristiques de cet emprunt sont conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] ne justifient du refus que d’un prêt répondant aux caractéristiques stipulées à la promesse unilatérale de vente. Or il ressort des stipulations de la promesse unilatérale de vente qu’ils devaient justifier de deux refus de prêt.

Dès lors, M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation. 

Il convient donc de condamner solidairement M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 90 000 euros dont 45 000 euros font actuellement l’objet d’un séquestre entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024 et avec capitalisation des intérêts.

La condamnation au paiement d’une somme d’argent, en ce qu’elle permet la mise en place de mesures d’exécution appropriées, ne nécessite pas le prononcé d’une astreinte provisoire. Cette demande sera donc rejetée.


2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q], qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] seront condamnés in solidum à payer à la SCI ADAN une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE toutes les demandes de M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 90 000 euros, comprenant la somme de 45 000 euros faisant actuellement l’objet d’un séquestre entre les mains de Maître [P] [Y], Notaire Associé de la SAS DUGUESCLIN NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial sis à Rennes (35000), 4 rue Duguesclin, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] aux entiers dépens,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [S] [V] et Mme [I] [Q] à payer à la SCI ADAN la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée et rappelle que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L313-40, code civil 1124, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 24 août 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00850

  en commun : code de la consommation L313-40, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 11 septembre 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/12400

  en commun : code de la consommation L313-40, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 28 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02130

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

• 29 avril 2026 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 24/00772

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00461

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02968

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Roanne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00367

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02165

  en commun : code de la consommation L313-40, code civil 1124, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-08-04T19:09:47.077Z.