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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 1ére chambre B, 17 juillet 2026, n° 23/02968

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 24 mai 2022 reçu par Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, Madame [N] [W] a consenti une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis 126 chemin de Sainte Brigitte à Seranon (06) au profit de Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F], au prix de 920.000 euros, pour une durée expirant le 31 octobre 2022, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 15 septembre 2022, et d'un accord de principe avant le 30 juillet 2022, aux conditions suivantes :
- organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier,
- montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT VINGT MILLE EUROS (720.000 EUR),
- durée maximale de remboursement : 15 ans,
- taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurance).
Une somme de 20.000 euros a été versée par Monsieur [B] et Madame [F] entre les mains de Madame [T] [K], caissier de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, à titre d'indemnité d'immobilisation.
Par courriel du 16 août 2022, l'étude notariale de Maître [U] [R], notaire intervenant aux intérêts des bénéficiaires, a informé la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES que ses clients avaient fait l'objet de deux refus de prêt. 
Par courrier du 16 septembre 2022, Madame [W] a mis en demeure Monsieur [B] et Madame [F] d'avoir à justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt par la présentation de deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques prévues par la promesse, assorties pour chacune de leur refus.
Par courrier du 20 septembre 2022, réitéré le 20 octobre 2022, Monsieur [B] et Madame [F] ont mis Madame [W] en demeure, sous dizaine, de donner instruction à la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES de leur restituer la somme de 20.000 euros, compte tenu de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt sans faute de leur part.
Par acte en date du 15 juin 2023, Madame [W] a fait assigner Monsieur [B], Madame [F] et Maître [H] devant le Tribunal judiciaire de Grasse en paiement de l'indemnité d'immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et en déblocage des fonds séquestrés en la comptabilité du notaire.
Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 2 mai 2025, Madame [W] demande au tribunal de :
Vu les articles 1104, 1124 et suivant du Code civil,
Vu les articles 1304-3 et suivant du Code civil,
Vu la jurisprudence citée et celle rendue au visa desdits articles,
Vu la promesse unilatérale de vente du 24 mai 2022,
A titre liminaire,
Juger que les refus de prêt véritablement communiqués pour justifier des démarches entrepris pour la réalisation de la condition suspensive sont ceux transmis par email le 16 août 2022, 
Juger que les refus de prêt communiqué ultérieurement à l'occasion du courrier officiel du 24 février 2023 sont de pures complaisances,
Juger que l'office notarial de Maître [X] [H] en atteste volontiers dans son courrier du 30 mars 2023,
A titre principal
Juger que le refus de prêt de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDT ne mentionne pas le taux d'intérêt,
Juger que les demandes de prêt n'ont pas été réalisées simultanément, 
Juger que Madame [F] n'a pas déposé demande de prêt,
Juger que Monsieur [B] et Madame [F] ont manifestement manqué à leur obligation contractuelle édictée dans le cadre de la promesse de vente du 24 mai 2022,
Juger que la condition suspensive est réputée réalisée car son accomplissement a été empêchée par les bénéficiaires,
En conséquence,
Juger que Madame [W] est fondée à conserver l'indemnité d'immobilisation et que la somme de 92.000 euros lui est définitivement acquise,
Condamner Mademoiselle [T] [K], caissier du notaire, domicilié à l'office notarial de Maître [X] [H] à se départir de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20.000 euros au bénéfice de Madame [W] sur signification du jugement,
Condamner in solidum ou solidairement Monsieur [B] et Madame [F] au paiement de la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation,
Condamner Monsieur [B] et Madame [F] à verser à Madame [W] les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à entier règlement,
Condamner Monsieur [B] et Madame [F] à payer à Madame [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] fait valoir que Monsieur [B] et Madame [F] ont manqué à leur obligation contractuelle en ne formulant pas des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente du 24 mai 2022, la condition suspensive d'obtention de prêt devant dès lors être regardée comme étant fictivement réalisée de sorte que l'indemnité d'immobilisation de 92.000 euros lui est acquise. Elle précise qu'ils ont produits deux versions des même refus de prêt, les secondes répondant en tout point aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, ce qui interroge quant à leur véracité ou au moins leur caractère de complaisance.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 13 février 2025, Madame [F] et Monsieur [B] demandent au tribunal de :
Vu l'article 1103, 1104, 1231, 1231-1 et 1231-5 du code civil,
Vu les articles 299 et suivants du code de procédure civile,
A titre principal,
- Juger que Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] n'ont commis aucun manquement à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée par la promesse de vente en date du 24 mai 2022,
En conséquence,
- Débouter Madame [N] [M] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Enjoindre à la SELAS [H] & Associés - Notaires de restituer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 20.000 euros dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [W] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 20.000 euros à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022, à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F],
A titre subsidiaire,
- Réduire à un euro (1 euro) la somme due à titre d'indemnité d'immobilisation,
En conséquence,
- Enjoindre à la SELAS [H] et Associés - Notaires de restituer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 19.999 euros dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Enjoindre à la SELAS [H] et Associés - Notaires de verser à Madame [M] la somme d'un euro (1 euro),
- Condamner Madame [M] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 19.999 euros à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022, à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F],
- Débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En toutes hypothèses :
- Débouter Madame [N] [M] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Madame [N] [M] épouse [W] à payer à Monsieur [B] et Madame [F] la somme de 2.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- Condamner Madame [N] [M] épouse [W] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- Assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [B] et Madame [F] répliquent que les allégations de Madame [W] selon lesquelles les courriers de refus de prêt qu'ils produisent seraient des " faux " ou des " attestations de complaisance " ne sont pas fondées et que les courriers contestés sont corroborés par un ensemble de preuves établissant qu'ils n'ont commis aucun manquement à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée par la promesse de vente en date du 24 mai 2022.
Subsidiairement, ils font valoir que la somme réclamée par Madame [W] à titre d'indemnité d'immobilisation au regard de son préjudice réel et de sa mauvaise foi contractuelle est manifestement disproportionnée.
Reconventionnellement, ils soutiennent que Madame [W] a manqué à son devoir d'exécuter de bonne foi la promesse de vente du 24 mai 2022, en remettant en vente son bien avant les termes prévus au contrat, à l'origine de leur préjudice moral.

Maître [X] [H] n'a pas comparu.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025 avec effet différé au 23 avril 2026 et l'affaire retenue à l'audience à juge unique du 26 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger", de "constater", qui n'apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention. 
De plus, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Il résulte de l'application de ce texte que le juge du fond apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s'expliquer spécialement sur ceux qu'il décide d'écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combattre les éléments de preuve qu'il retient comte déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n'est pas non plus tenu de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.


Sur la nature du jugement

Un des défendeurs n'ayant pas comparu, il convient de statuer, en application de l'article 474 du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire. 
L'article 472 du Code de procédure civile prévoit d'ailleurs que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.
En l'espèce, Maître [H] a été régulièrement assigné par procès-verbal de remise à domicile, entre les mains de Madame [C] [P], notaire assistante, qui l'a accepté. L'acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification, et des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée (destinataire absent lors du passage et domiciliation confirmée par la notaire assistante).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 21 juin 2023 et l'audience d'orientation du 4 septembre 2023. 


Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". L'article 1104 du code civil ajoute que " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ".

L'article 1304-3 du code civil prévoit que " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ".
Il appartient aux bénéficiaires de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

L'article 1231-5 du code civil dispose que " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sans inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l'espèce, la promesse de vente consentie le 24 mai 2022 par Madame [W] à Monsieur [B] et Madame [F] prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt en ces termes :
" Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
o Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier.
o Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT VINGT MILLE
EUROS (720 000,00 EUR).
o Durée maximale de remboursement : 15ans.
o Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 septembre 2022, toutefois LE BENEFICIAIRE devra produire au plus tard le 30 JUILLET 2022 un accord de principe de la banque sans condition.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte (article L 313-41 du Code de la consommation).
Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance :
o Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
o Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.
o Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article
1304-3 du Code civil qui dispose que :
"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."
L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie
Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT.

Refus de prêt - justification
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ".

Il est établi que Monsieur [B] et Madame [F], par l'intermédiaire de l'étude notariale de Maître [R] représentant leurs intérêts, ont notifié à Maître [H], notaire instrumentaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, par courriel du 16 août 2022 à 14h27, deux refus de prêt émanant respectivement de la Banque Populaire Méditerranée en date du 22 juillet 2022 et de la Société Marseillaise de Crédit en date du 5 août 2022.

Le courrier du 22 juillet 2022, signé par Monsieur [L] [I], conseiller de clientèle à la Banque Populaire Méditerranée de Grasse, est relatif à une demande de prêt déposée le 5 juillet 2022 par Monsieur [B], pour un montant de 720.000 euros, sur une durée de 180 mois, au taux de 2%. 

Le courrier du 5 août 2022, signé par Madame [Q] [O], directrice de l'agence Société Marseillaise de Crédit de Grasse, est relatif à une demande de prêt déposée le 25 juillet 2022 pour un montant de 720.000 euros, sur une durée de 180 mois, sans précision du taux, et est adressé à l'attention de la SCI DKB, tiers à la promesse de vente, et de Monsieur [B].

Maître [H] confirme la date de transmission de ces refus et les identités des destinataires dans un courrier du 30 mars 2023 à l'attention du conseil de Madame [W].

Or, Monsieur [B] et Madame [F] ont également produit, à l'occasion d'un courrier officiel du 24 février 2023 et donc postérieurement au courrier de mise en demeure de Madame [W] du 16 septembre 2022 leur reprochant un manquement contractuel, une seconde version de ces courriers de refus qui présente des différences et incohérences avec la première.

Ainsi, dans leur seconde version, les courriers ne sont plus adressés à Monsieur [B] uniquement ou à la SCI DKB et à Monsieur [B], mais à Monsieur [B] et Madame [F].

Le taux d'intérêt n'est toujours pas mentionné dans le courrier du 5 août 2022.

Le signataire du courrier du 22 juillet 2022 est différent, puisqu'il est désormais signé par Monsieur [Z] [J], directeur d'agence. Le signataire du courrier du 5 août 2022 est le même mais la signature est différente, de même que les mentions obligatoires de bas de page.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [F] produisent une troisième version du courrier du 22 juillet 2022 comportant la mention manuscrite " certifié conforme ", accompagnée du tampon de Monsieur [Z] [J], directeur d'agence, et de la date manuscrite du 14 mars 2023. La signature censée correspondre à celle de Monsieur [J] est différente de celle qu'il a apposé le 22 juillet 2022.

Ces différences et irrégularités, si elles ne permettent pas à elle seule de parler de " faux " ou " d'attestation de complaisance ", réduisent le caractère probant des pièces communiquées par les défendeurs.
En effet, il n'est pas possible d'établir avec certitude que Madame [F] s'est associée aux demandes de prêt. Or, si elle ne l'a pas fait comme le laisse supposer la première version des courriers de refus de prêt communiqués par les défendeurs, l'assiette du gage offert aux établissements de prêt était nécessairement réduite et n'était pas de nature à faciliter la réalisation de la condition suspensive de prêt.
 
Les documents financiers et comptables produits par les défendeurs, en pièces 17 à 22, dont il n'est au demeurant pas établi qu'ils ont été effectivement transmis aux établissements bancaires sollicités, n'apporte pas d'élément supplémentaire à la démonstration par Monsieur [B] et Madame [F] qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

De la même manière, le courriel adressé par Monsieur [B] à la Société Marseillaise de Crédit le 23 juillet 2022 confirme seulement que Monsieur [B] leur a soumis son projet immobilier, ce que les courriers de refus de prêt, dans leurs deux versions, attestaient déjà.

La formalisation des demandes de prêt, pour l'une le 5 juillet 2022 auprès de la Banque Populaire Méditerranée et pour l'autre le 25 juillet 2022 auprès de la Société Marseillaise de Crédit, soit à 20 jours d'intervalles, suffit à caractériser le caractère simultané du dépôt des deux demandes de prêt exigé par la promesse de vente.

En revanche, le fait que le taux d'intérêt de la demande ne soit pas mentionné dans le courrier de la Société Marseillaise de Crédit, quand bien même Madame [Q] [O], directrice de l'agence Société Marseillaise de Crédit de Grasse, atteste dans un courriel adressé le 10 février 2023 à 10h50 à Monsieur [B], que la banque ne précise pas le taux dans ses lettres de refus, et dans un courriel du même jour à 11h50 que " la demande de prêt a été faite aux conditions du compromis ", ne permet pas de démontrer que Monsieur [B] et Madame [F] ont formulé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles devant cet organisme bancaire, puisqu'on y ignore si le compromis évoqué est la promesse de vente du 24 mai 2022.

Finalement, Monsieur [B] et Madame [F] ne produisent qu'un seul refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce qui est insuffisant pour justifier de la non réalisation de la condition suspensive de prêt, au sens de la promesse de vente du 24 mai 2022.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [F] ne rapportent pas la preuve que s'ils avaient déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, ces demandes auraient tout de même été rejetées, et ce d'autant plus que Madame [W] démontre par la production de l'acte de vente correspondant, qu'ils ont acquis le 28 mars 2023, par l'intermédiaire de leur SCI DKB constituée le 1er février 2023, un bien sis 1080 route des Granges à VASSIEUX-EN-VERCORS pour la somme de 920.000 euros, en partie financé par un prêt. Au surplus, les documents financiers et comptables qu'ils produisent démontrent une situation financière confortable.
Ainsi, Monsieur [B] et Madame [F] échouent à rapporter la preuve qu'ils ont sollicité deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse de vente du 24 mai 2022.
La condition suspensive d'obtention de prêt est donc réputée accomplie.
Il est par ailleurs établi que la vente n'a pas été réitérée. 
La promesse de vente prévoit à cet égard une clause intitulée " INDEMNITE D'IMMOBILISATION - TIERS CONVENU " rédigée en ces termes :
" Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE EUROS (92 000,00 EUR).
1 - Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera au PROMETTANT, dans le délai de DIX JOURS (10 jours) des présentes, en la comptabilité du rédacteur des présentes celle de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation.
Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
A cet effet, avec l'accord des parties, elle est versée entre les mains de Mademoiselle [T] [K], caissier du notaire, domicilié à l'office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, la réception des fonds valant acceptation de la mission qui lui est ci-après confiée.
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
o Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en
cas de réalisation de la vente promise.
o Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte.
o Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
2 - Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 72 000,00 eur le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l'indemnité d'immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.
Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées ".
Cette clause, en ce qu'elle a pour objet de faire assurer par le bénéficiaire de la promesse, l'exécution de son obligation de diligence dans l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt, constitue une clause pénale, peu important que les parties les conventionnellement qualifiée " d'indemnité d'immobilisation forfaitaire et non réductible ".
Toutefois, dans la mesure où elle égale à 10% du prix de vente, pourcentage habituel en telle matière, elle n'est pas manifestement excessive.
Conformément à la promesse de vente du 24 mai 2022, la somme de 92.000 euros est donc acquise à Madame [W].

Par conséquent, il convient d'ordonner le déblocage de la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de Madame [T] [K], caissier de Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, au profit de Madame [N] [W] sur signification du présent jugement et de condamner in solidum, à défaut de solidarité légale ou conventionnelle, Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation.

Ils seront également condamnés à lui payer les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022, date d'expiration de la promesse de vente du 24 mai 2022, et jusqu'à entier règlement.

Monsieur [B] et Madame [F] seront quant à eux déboutés de leurs demandes principales et subsidiaire.


Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de Monsieur [B] et Madame [F]

L'article 1231-1 du code civil dispose que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [F] démontrent, par la production des annonces internet correspondantes, que Madame [W] a remis son bien en vente le 26 juillet 2022 à 18h25 au prix de 990.000 euros, puis a baissé le prix de l'annonce en le portant à 950.000 euros le 6 août 2022 à 17h48.
Or, la promesse de vente du 24 mai 2022 subordonnait sa caducité, en cas de non justification de l'obtention d'un prêt dans le délai imparti, à savoir au plus tard le 15 septembre 2022, et s'agissant de l'accord de principe avant le 30 juillet 2022, à la mise en demeure du bénéficiaire par le promettant de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire, et à l'expiration de ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme.

Madame [W] a donc remis son bien en vente avant l'accomplissement de ses formalités et alors qu'elle était toujours tenue par la promesse de vente du 24 mai 2022.

Elle a donc commis un manquement contractuel.

Toutefois, Monsieur [B] et Madame [F] ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice moral en lien avec ce manquement contractuel puisqu'ils n'auraient en tout état de cause pas pu acquérir, la condition suspensive d'obtention de prêt ayant défaillie de leur fait.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Par ailleurs, il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [F], parties perdantes au procès, supporteront les dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à Madame [W] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire
Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] de l'intégralité de leurs demandes ;
ORDONNE le déblocage de la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de Madame [T] [K], caissier de Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, au profit de Madame [N] [W] sur signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [W] les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à entier règlement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] aux entiers dépens ;

RAPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,

Le Greffier La Présidente
Texte intégral
Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me DUMONT + 1 CCC à Me FARNETI


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026 


DÉCISION N° 2026/

N° RG 23/02968 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PH5V 



DEMANDERESSE : 

Madame [N] [Y] [S] [M] épouse [W]
née le 08 Mars 1965 à LE MANS (72000)
126 chemin Sainte Brigitte Chalet Fanny
06750 SERANON

représentée par Me Geoffrey DUMONT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 


DEFENDEURS :

Monsieur [L] [A], [E] [B]
né le 12 Juin 1978 à HARFLEUR (76700)
1080 Route des Granges SCEA IT’S SANTOS RANCH
26420 VASSIEUX EN VERCORS

Madame [D], [G], [V] [F]
née le 28 Août 1971 à VILLENEUVE SAINT GEORGES (94190)
1080 Route des Granges SCEA IT’S SANTOS RANCH
26420 VASSIEUX EN VERCORS

tous deux représentés par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Isabelle MISSOTY, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant

Maître [X] [H], Notaire à NICE, associé de la SELAS dénommée « [H] & Associés – notaires »
23, boulevard Gambetta
06000 NICE

non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Mégane NOMEL, juge 

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 23 Avril 2026 ;
 
A l’audience publique du 26 Mai 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2026. 


*****

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 24 mai 2022 reçu par Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, Madame [N] [W] a consenti une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis 126 chemin de Sainte Brigitte à Seranon (06) au profit de Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F], au prix de 920.000 euros, pour une durée expirant le 31 octobre 2022, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 15 septembre 2022, et d'un accord de principe avant le 30 juillet 2022, aux conditions suivantes :
- organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier,
- montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT VINGT MILLE EUROS (720.000 EUR),
- durée maximale de remboursement : 15 ans,
- taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurance).
Une somme de 20.000 euros a été versée par Monsieur [B] et Madame [F] entre les mains de Madame [T] [K], caissier de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, à titre d'indemnité d'immobilisation.
Par courriel du 16 août 2022, l'étude notariale de Maître [U] [R], notaire intervenant aux intérêts des bénéficiaires, a informé la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES que ses clients avaient fait l'objet de deux refus de prêt. 
Par courrier du 16 septembre 2022, Madame [W] a mis en demeure Monsieur [B] et Madame [F] d'avoir à justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt par la présentation de deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques prévues par la promesse, assorties pour chacune de leur refus.
Par courrier du 20 septembre 2022, réitéré le 20 octobre 2022, Monsieur [B] et Madame [F] ont mis Madame [W] en demeure, sous dizaine, de donner instruction à la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES de leur restituer la somme de 20.000 euros, compte tenu de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt sans faute de leur part.
Par acte en date du 15 juin 2023, Madame [W] a fait assigner Monsieur [B], Madame [F] et Maître [H] devant le Tribunal judiciaire de Grasse en paiement de l'indemnité d'immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et en déblocage des fonds séquestrés en la comptabilité du notaire.
Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 2 mai 2025, Madame [W] demande au tribunal de :
Vu les articles 1104, 1124 et suivant du Code civil,
Vu les articles 1304-3 et suivant du Code civil,
Vu la jurisprudence citée et celle rendue au visa desdits articles,
Vu la promesse unilatérale de vente du 24 mai 2022,
A titre liminaire,
Juger que les refus de prêt véritablement communiqués pour justifier des démarches entrepris pour la réalisation de la condition suspensive sont ceux transmis par email le 16 août 2022, 
Juger que les refus de prêt communiqué ultérieurement à l'occasion du courrier officiel du 24 février 2023 sont de pures complaisances,
Juger que l'office notarial de Maître [X] [H] en atteste volontiers dans son courrier du 30 mars 2023,
A titre principal
Juger que le refus de prêt de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDT ne mentionne pas le taux d'intérêt,
Juger que les demandes de prêt n'ont pas été réalisées simultanément, 
Juger que Madame [F] n'a pas déposé demande de prêt,
Juger que Monsieur [B] et Madame [F] ont manifestement manqué à leur obligation contractuelle édictée dans le cadre de la promesse de vente du 24 mai 2022,
Juger que la condition suspensive est réputée réalisée car son accomplissement a été empêchée par les bénéficiaires,
En conséquence,
Juger que Madame [W] est fondée à conserver l'indemnité d'immobilisation et que la somme de 92.000 euros lui est définitivement acquise,
Condamner Mademoiselle [T] [K], caissier du notaire, domicilié à l'office notarial de Maître [X] [H] à se départir de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20.000 euros au bénéfice de Madame [W] sur signification du jugement,
Condamner in solidum ou solidairement Monsieur [B] et Madame [F] au paiement de la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation,
Condamner Monsieur [B] et Madame [F] à verser à Madame [W] les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à entier règlement,
Condamner Monsieur [B] et Madame [F] à payer à Madame [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] fait valoir que Monsieur [B] et Madame [F] ont manqué à leur obligation contractuelle en ne formulant pas des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente du 24 mai 2022, la condition suspensive d'obtention de prêt devant dès lors être regardée comme étant fictivement réalisée de sorte que l'indemnité d'immobilisation de 92.000 euros lui est acquise. Elle précise qu'ils ont produits deux versions des même refus de prêt, les secondes répondant en tout point aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, ce qui interroge quant à leur véracité ou au moins leur caractère de complaisance.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 13 février 2025, Madame [F] et Monsieur [B] demandent au tribunal de :
Vu l'article 1103, 1104, 1231, 1231-1 et 1231-5 du code civil,
Vu les articles 299 et suivants du code de procédure civile,
A titre principal,
- Juger que Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] n'ont commis aucun manquement à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée par la promesse de vente en date du 24 mai 2022,
En conséquence,
- Débouter Madame [N] [M] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Enjoindre à la SELAS [H] & Associés - Notaires de restituer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 20.000 euros dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [W] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 20.000 euros à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022, à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F],
A titre subsidiaire,
- Réduire à un euro (1 euro) la somme due à titre d'indemnité d'immobilisation,
En conséquence,
- Enjoindre à la SELAS [H] et Associés - Notaires de restituer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 19.999 euros dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Enjoindre à la SELAS [H] et Associés - Notaires de verser à Madame [M] la somme d'un euro (1 euro),
- Condamner Madame [M] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 19.999 euros à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022, à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F],
- Débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En toutes hypothèses :
- Débouter Madame [N] [M] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Madame [N] [M] épouse [W] à payer à Monsieur [B] et Madame [F] la somme de 2.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- Condamner Madame [N] [M] épouse [W] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- Assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [B] et Madame [F] répliquent que les allégations de Madame [W] selon lesquelles les courriers de refus de prêt qu'ils produisent seraient des " faux " ou des " attestations de complaisance " ne sont pas fondées et que les courriers contestés sont corroborés par un ensemble de preuves établissant qu'ils n'ont commis aucun manquement à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée par la promesse de vente en date du 24 mai 2022.
Subsidiairement, ils font valoir que la somme réclamée par Madame [W] à titre d'indemnité d'immobilisation au regard de son préjudice réel et de sa mauvaise foi contractuelle est manifestement disproportionnée.
Reconventionnellement, ils soutiennent que Madame [W] a manqué à son devoir d'exécuter de bonne foi la promesse de vente du 24 mai 2022, en remettant en vente son bien avant les termes prévus au contrat, à l'origine de leur préjudice moral.

Maître [X] [H] n'a pas comparu.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025 avec effet différé au 23 avril 2026 et l'affaire retenue à l'audience à juge unique du 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger", de "constater", qui n'apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention. 
De plus, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Il résulte de l'application de ce texte que le juge du fond apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s'expliquer spécialement sur ceux qu'il décide d'écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combattre les éléments de preuve qu'il retient comte déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n'est pas non plus tenu de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.


Sur la nature du jugement

Un des défendeurs n'ayant pas comparu, il convient de statuer, en application de l'article 474 du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire. 
L'article 472 du Code de procédure civile prévoit d'ailleurs que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.
En l'espèce, Maître [H] a été régulièrement assigné par procès-verbal de remise à domicile, entre les mains de Madame [C] [P], notaire assistante, qui l'a accepté. L'acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification, et des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée (destinataire absent lors du passage et domiciliation confirmée par la notaire assistante).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 21 juin 2023 et l'audience d'orientation du 4 septembre 2023. 


Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". L'article 1104 du code civil ajoute que " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ".

L'article 1304-3 du code civil prévoit que " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ".
Il appartient aux bénéficiaires de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

L'article 1231-5 du code civil dispose que " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sans inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l'espèce, la promesse de vente consentie le 24 mai 2022 par Madame [W] à Monsieur [B] et Madame [F] prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt en ces termes :
" Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
o Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier.
o Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT VINGT MILLE
EUROS (720 000,00 EUR).
o Durée maximale de remboursement : 15ans.
o Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 septembre 2022, toutefois LE BENEFICIAIRE devra produire au plus tard le 30 JUILLET 2022 un accord de principe de la banque sans condition.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte (article L 313-41 du Code de la consommation).
Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance :
o Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
o Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.
o Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article
1304-3 du Code civil qui dispose que :
"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."
L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie
Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT.

Refus de prêt - justification
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ".

Il est établi que Monsieur [B] et Madame [F], par l'intermédiaire de l'étude notariale de Maître [R] représentant leurs intérêts, ont notifié à Maître [H], notaire instrumentaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, par courriel du 16 août 2022 à 14h27, deux refus de prêt émanant respectivement de la Banque Populaire Méditerranée en date du 22 juillet 2022 et de la Société Marseillaise de Crédit en date du 5 août 2022.

Le courrier du 22 juillet 2022, signé par Monsieur [L] [I], conseiller de clientèle à la Banque Populaire Méditerranée de Grasse, est relatif à une demande de prêt déposée le 5 juillet 2022 par Monsieur [B], pour un montant de 720.000 euros, sur une durée de 180 mois, au taux de 2%. 

Le courrier du 5 août 2022, signé par Madame [Q] [O], directrice de l'agence Société Marseillaise de Crédit de Grasse, est relatif à une demande de prêt déposée le 25 juillet 2022 pour un montant de 720.000 euros, sur une durée de 180 mois, sans précision du taux, et est adressé à l'attention de la SCI DKB, tiers à la promesse de vente, et de Monsieur [B].

Maître [H] confirme la date de transmission de ces refus et les identités des destinataires dans un courrier du 30 mars 2023 à l'attention du conseil de Madame [W].

Or, Monsieur [B] et Madame [F] ont également produit, à l'occasion d'un courrier officiel du 24 février 2023 et donc postérieurement au courrier de mise en demeure de Madame [W] du 16 septembre 2022 leur reprochant un manquement contractuel, une seconde version de ces courriers de refus qui présente des différences et incohérences avec la première.

Ainsi, dans leur seconde version, les courriers ne sont plus adressés à Monsieur [B] uniquement ou à la SCI DKB et à Monsieur [B], mais à Monsieur [B] et Madame [F].

Le taux d'intérêt n'est toujours pas mentionné dans le courrier du 5 août 2022.

Le signataire du courrier du 22 juillet 2022 est différent, puisqu'il est désormais signé par Monsieur [Z] [J], directeur d'agence. Le signataire du courrier du 5 août 2022 est le même mais la signature est différente, de même que les mentions obligatoires de bas de page.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [F] produisent une troisième version du courrier du 22 juillet 2022 comportant la mention manuscrite " certifié conforme ", accompagnée du tampon de Monsieur [Z] [J], directeur d'agence, et de la date manuscrite du 14 mars 2023. La signature censée correspondre à celle de Monsieur [J] est différente de celle qu'il a apposé le 22 juillet 2022.

Ces différences et irrégularités, si elles ne permettent pas à elle seule de parler de " faux " ou " d'attestation de complaisance ", réduisent le caractère probant des pièces communiquées par les défendeurs.
En effet, il n'est pas possible d'établir avec certitude que Madame [F] s'est associée aux demandes de prêt. Or, si elle ne l'a pas fait comme le laisse supposer la première version des courriers de refus de prêt communiqués par les défendeurs, l'assiette du gage offert aux établissements de prêt était nécessairement réduite et n'était pas de nature à faciliter la réalisation de la condition suspensive de prêt.
 
Les documents financiers et comptables produits par les défendeurs, en pièces 17 à 22, dont il n'est au demeurant pas établi qu'ils ont été effectivement transmis aux établissements bancaires sollicités, n'apporte pas d'élément supplémentaire à la démonstration par Monsieur [B] et Madame [F] qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

De la même manière, le courriel adressé par Monsieur [B] à la Société Marseillaise de Crédit le 23 juillet 2022 confirme seulement que Monsieur [B] leur a soumis son projet immobilier, ce que les courriers de refus de prêt, dans leurs deux versions, attestaient déjà.

La formalisation des demandes de prêt, pour l'une le 5 juillet 2022 auprès de la Banque Populaire Méditerranée et pour l'autre le 25 juillet 2022 auprès de la Société Marseillaise de Crédit, soit à 20 jours d'intervalles, suffit à caractériser le caractère simultané du dépôt des deux demandes de prêt exigé par la promesse de vente.

En revanche, le fait que le taux d'intérêt de la demande ne soit pas mentionné dans le courrier de la Société Marseillaise de Crédit, quand bien même Madame [Q] [O], directrice de l'agence Société Marseillaise de Crédit de Grasse, atteste dans un courriel adressé le 10 février 2023 à 10h50 à Monsieur [B], que la banque ne précise pas le taux dans ses lettres de refus, et dans un courriel du même jour à 11h50 que " la demande de prêt a été faite aux conditions du compromis ", ne permet pas de démontrer que Monsieur [B] et Madame [F] ont formulé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles devant cet organisme bancaire, puisqu'on y ignore si le compromis évoqué est la promesse de vente du 24 mai 2022.

Finalement, Monsieur [B] et Madame [F] ne produisent qu'un seul refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce qui est insuffisant pour justifier de la non réalisation de la condition suspensive de prêt, au sens de la promesse de vente du 24 mai 2022.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [F] ne rapportent pas la preuve que s'ils avaient déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, ces demandes auraient tout de même été rejetées, et ce d'autant plus que Madame [W] démontre par la production de l'acte de vente correspondant, qu'ils ont acquis le 28 mars 2023, par l'intermédiaire de leur SCI DKB constituée le 1er février 2023, un bien sis 1080 route des Granges à VASSIEUX-EN-VERCORS pour la somme de 920.000 euros, en partie financé par un prêt. Au surplus, les documents financiers et comptables qu'ils produisent démontrent une situation financière confortable.
Ainsi, Monsieur [B] et Madame [F] échouent à rapporter la preuve qu'ils ont sollicité deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse de vente du 24 mai 2022.
La condition suspensive d'obtention de prêt est donc réputée accomplie.
Il est par ailleurs établi que la vente n'a pas été réitérée. 
La promesse de vente prévoit à cet égard une clause intitulée " INDEMNITE D'IMMOBILISATION - TIERS CONVENU " rédigée en ces termes :
" Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE EUROS (92 000,00 EUR).
1 - Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera au PROMETTANT, dans le délai de DIX JOURS (10 jours) des présentes, en la comptabilité du rédacteur des présentes celle de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation.
Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
A cet effet, avec l'accord des parties, elle est versée entre les mains de Mademoiselle [T] [K], caissier du notaire, domicilié à l'office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, la réception des fonds valant acceptation de la mission qui lui est ci-après confiée.
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
o Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en
cas de réalisation de la vente promise.
o Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte.
o Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
2 - Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 72 000,00 eur le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l'indemnité d'immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.
Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées ".
Cette clause, en ce qu'elle a pour objet de faire assurer par le bénéficiaire de la promesse, l'exécution de son obligation de diligence dans l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt, constitue une clause pénale, peu important que les parties les conventionnellement qualifiée " d'indemnité d'immobilisation forfaitaire et non réductible ".
Toutefois, dans la mesure où elle égale à 10% du prix de vente, pourcentage habituel en telle matière, elle n'est pas manifestement excessive.
Conformément à la promesse de vente du 24 mai 2022, la somme de 92.000 euros est donc acquise à Madame [W].

Par conséquent, il convient d'ordonner le déblocage de la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de Madame [T] [K], caissier de Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, au profit de Madame [N] [W] sur signification du présent jugement et de condamner in solidum, à défaut de solidarité légale ou conventionnelle, Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation.

Ils seront également condamnés à lui payer les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022, date d'expiration de la promesse de vente du 24 mai 2022, et jusqu'à entier règlement.

Monsieur [B] et Madame [F] seront quant à eux déboutés de leurs demandes principales et subsidiaire.


Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de Monsieur [B] et Madame [F]

L'article 1231-1 du code civil dispose que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [F] démontrent, par la production des annonces internet correspondantes, que Madame [W] a remis son bien en vente le 26 juillet 2022 à 18h25 au prix de 990.000 euros, puis a baissé le prix de l'annonce en le portant à 950.000 euros le 6 août 2022 à 17h48.
Or, la promesse de vente du 24 mai 2022 subordonnait sa caducité, en cas de non justification de l'obtention d'un prêt dans le délai imparti, à savoir au plus tard le 15 septembre 2022, et s'agissant de l'accord de principe avant le 30 juillet 2022, à la mise en demeure du bénéficiaire par le promettant de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire, et à l'expiration de ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme.

Madame [W] a donc remis son bien en vente avant l'accomplissement de ses formalités et alors qu'elle était toujours tenue par la promesse de vente du 24 mai 2022.

Elle a donc commis un manquement contractuel.

Toutefois, Monsieur [B] et Madame [F] ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice moral en lien avec ce manquement contractuel puisqu'ils n'auraient en tout état de cause pas pu acquérir, la condition suspensive d'obtention de prêt ayant défaillie de leur fait.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Par ailleurs, il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [F], parties perdantes au procès, supporteront les dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à Madame [W] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire
Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] de l'intégralité de leurs demandes ;
ORDONNE le déblocage de la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de Madame [T] [K], caissier de Maître [X] [H], notaire associé au sein de la SELAS [H] & ASSOCIES - NOTAIRES, au profit de Madame [N] [W] sur signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 72.000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [W] les intérêts de retard calculés sur l'indemnité d'immobilisation au taux légal à compter du 31 octobre 2022 et jusqu'à entier règlement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] à payer à Madame [N] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] et Madame [D] [F] aux entiers dépens ;

RAPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,

Le Greffier La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 655, code de procedure civile 299, code civil 1124, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-42, code de procedure civile 754). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T21:10:40.061Z.