Cour d'appel de Versailles, Ch civ. 1-4 copropriété, 17 juin 2026, n° 24/05824

Exposé du litige

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FAITS & PROCEDURE



Suivant compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) sous seing privé signé le 26 mai 2020, M. [E] [D] [N] (ci-après dénommé « le vendeur ») a vendu à M. [Q] [P] (ci-après dénommé « l'acquéreur ») un immeuble sis [Adresse 3] pour un prix de 148 000 euros. 



L'opération devait être financée à la fois au moyen d'un prêt immobilier (à hauteur de 148 000 euros) et par l'apport de fonds personnels (à hauteur de 18 000 euros). 



La vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier avant le 30 juin 2020, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 3 juillet 2020. 



Par plusieurs avenants successifs (datés des 17 et 25 juin 2020, du 23 juillet 2020 puis du 23 septembre 2020), les parties ont, en dernier lieu, prorogé le délai d'obtention du prêt jusqu'au 2 octobre 2020 et la durée de validité du compromis au 20 octobre 2020. 



A la date du 20 octobre 2020, M. [P] a indiqué qu'il n'avait toujours pas obtenu le crédit escompté en raison des conséquences de la crise du Covid. 



Le 29 janvier 2021, un nouveau compromis de vente sous seing privé relatif au même bien immobilier a été signé entre les mêmes parties, moyennant le même prix, mais sans condition suspensive d'obtention de prêt, les stipulations de l'acte indiquant expressément l'intention de l'acquéreur de ne faire reposer que sur ses deniers personnels le financement de la vente (pièce n°7 du vendeur intimé). 



Il ressortait des prévisions contractuelles de ce nouveau compromis de vente du 29 janvier 2021 que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021, et qu'un dépôt de garantie de 14 800 euros devait être versé par l'acquéreur au plus tard le 20 février 2021.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2021, le notaire instrumentaire a mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente au plus tard le 7 mai 2021, tout en rappelant que le dépôt de garantie n'avait pas été versé dans le délai imparti. 



Par courriel du 26 avril 2021, M. [P] a réaffirmé sa volonté d'acquérir l'immeuble aux conditions fixées, tout en indiquant que les retards qui lui étaient reprochés résultaient des conséquences de la crise sanitaire (dont les restrictions, toujours en place pour certaines d'entre elles, l'avaient empêché de se rapprocher de son établissement bancaire). 





Suite à cela, les parties ont convenu de proroger la durée de validité du compromis de vente jusqu'au 21 mai 2021, date à laquelle la réitération de la vente par acte authentique devait être réalisée.



Toutefois, par mail du 14 mai 2021, l'acquéreur a indiqué ne pas pouvoir se rendre disponible avant la date du 26 mai 2021 pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique. 



Par la suite, dans le cadre d'un mail du 17 mai 2021, les représentants de l'acquéreur (M. [P]) ont de nouveau sollicité la prorogation du délai de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à la date 'du 10 ou du 15 juin prochain', ce que M. [D] [N] a refusé par courrier du 19 mai 2021. 



M. [P] ayant ainsi pris la décision de ne pas régulariser l'acte de vente authentique dans le délai, fixé jusqu'à la date du 21 mai 2021, qui lui avait finalement était imparti, M. [D] [N] l'a mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2021, de lui verser la somme de 14 800 euros, compte tenu de la violation des stipulations contractuelles que constituait selon le vendeur le refus de l'acheteur de régulariser la vente. 



Par acte du 22 juillet 2022, M. [D] [N] a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir, à titre principal, la constatation du fait que l'absence de réitération de la vente par acte authentique prévue par le compromis de vente est uniquement imputable au refus injustifié opposé par M. [P] (les conditions suspensive prévues ayant été réalisées), sa condamnation à lui verser la somme de 14 800 euros à titre de clause pénale et, enfin, sa condamnation à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 15 juillet 2024, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- condamné M. [P] à verser à M. [D] [N] la somme de 14 800 euros à titre de clause pénale prévue au contrat, 

- condamné M. [P] à verser à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; 

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire ; 

- condamné M. [P] aux entiers dépens. 





Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l'essentiel, qu'en l'absence de conditions suspensives qui n'auraient pas été réalisées en temps utile, c'est uniquement en raison de la défaillance fautive de l'acquéreur que la réirétation de la vente par acte authentique (qui devait, conformément aux prévisions contractuelle du compromis de vente signé le 29 janvier 2021 entre les parties, intervenir au plus tard le 31 mars 2021) n'a pas eu lieu. Le tribunal en a déduit que, les conditions d'application de la clause pénale (dont il ressort que, dans cette hypothèse, l'acquéreur serait redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros) étant réunies, il y avait lieu de condamner l'acquéreur au paiement de cette somme. 



Par déclaration en date du 31 août 2024, M. [P] a interjeté appel. 



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PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, dans lesquelles M. [P], appelant, expose :

- qu'il n'a pas à être tenu responsable de l'absence de réalisation de la vente, et qu'il ne peut donc pas être condamné au paiement de la clause pénale ; 

- que la mise en demeure du 19 avril 2021 de régularisation de la vente pour le 7 mai 2021 ne pouvait trouver application en raison de l'interdiction de se déplacer constitutive d'un cas de force majeure ; 

- que le vendeur n'a subi aucun préjudice dans la mesure où il a pu vendre son bien plus cher dans les six mois de l'expiration du compromis de vente ; que M. [D] [N] avait entamé les négociations relatives à cette vente plus avantageuse pour lui durant la période pendant laquelle il était censé immobiliser son bien et n'en organiser la vente qu'avec M. [U] ; que c'est la raison pour laquelle c'est M. [D] [N] qui s'est désisté de la vente convenue avec M. [U] avant la date prévue pour sa réalisation ; qu'il sollicite, pour le démontrer, la production du contrat et des avant-contrats de la vente qui a finalement eu lieu ; 

- que, faute pour le vendeur d'avoir respecté son engagement de vendre son bien alors que l'acquéreur avait obtenu les fonds nécessaires et qu'il suffisait de fixer une nouvelle date, l'acquéreur est en droit d'obtenir du vendeur le paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale (soit 14 800 euros). 

- sur l'absence de réalisation de la condition suspensive d'emprunt bancaire (et ses conséquences): 

- qu'il ressort du jugement entrepris que la mention manuscrite par laquelle M. [P] a indiqué renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt (et, plus largement, au prêt) n'a pas été portée sur l'acte authentique ; que, si M. [P] entendait rassurer le vendeur sur le fait qu'il disposait personnellement des fonds nécessaires à l'acquisition en cas de besoin, il n'en entendait pas moins faire financer cette acquisition en souscrivant un prêt ; qu'en conséquence, et en l'absence de mention manuscrite conforme aux exigences légales (articles L. 313-42 et L. 313-41 du code de la consommation + article 1304-3 du code civil), la promesse de vente est considérée comme conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire ; 



- qu'il suit de ce qui précède que, dans la mesure où le financement bancaire n'était pas encore obtenu à la fin du délai convenu pour la réitération de la promesse par acte authentique (intervenue le 31 mars 2021) alors même que M. [P] avait effectué l'ensemble des démarches nécessaires pour pouvoir l'obtenir, il pouvait donc légitimement se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive sans encourir aucune pénalité ; 

- sur l'absence de responsabilité contractuelle de M. [P] dans la non-réalisation de la vente : - que, dans la mesure où la loi du 15 février 2021 ayant prorogé l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 1er juin 2021 a pu constituer un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil, il y a lieu de constater l'absence de responsabilité contractuelle de M. [P] dans la non-réalisation de la vente ; 

- sur la mise en oeuvre, en l'espèce, du droit à renonciation du vendeur au visa de la clause 'séquestre' : 

- que la promesse de vente du 29 janvier 2021 stipule expressément, à l'article « Séquestre », que le vendeur est en droit de considérer le compromis de vente comme caduc et non avenu si bon lui semble si, à la date du 20 février 2021, l'acquéreur n'a pas déposé la somme de 14 800 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire du vendeur ; 

- qu'une telle condition est purement potestative dans la mesure où c'est M. [D] qui se prévaut de cette clause pour rompre le contrat alors qu'il avait la possibilité de ne pas le faire ; qu'ainsi, dans la mesure où c'est uniquement en raison de la volonté de M. [D] que le compromis de vente s'est trouvé frappé de caducité, il ne saurait être exigé de M. [P] une pénalité pour absence de régularisation d'un acte qu'il était disposé à signer ;

- que c'est le vendeur qui a fait obtacle à la réitération de l'acte authentique à la date (convenue entre les parties) du 21 mai 2021 puisqu'il a adressé son courrier de renonciation à la vente dès le 19 mai 2021 ;

- sur l'absence de constat du défaut de réitération de la vente à la date prévue : 

- qu'il ressort de l'article du compromis intitulé « Réitération authentique » que la responsabilité de l'acquéreur, à savoir M. [P], ne peut être engagée que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation est dûment constaté » (p.16 du compromis) ; 

- que la lettre par laquelle le vendeur, le 19 avril 2021, a mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente pour le 7 mai 2021 ne pouvait pas être respectée en raison de l'interdiction de se déplacer, laquelle est constitutive d'un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil ; que, s'il est vrai que les échanges de courriels voire la signature de l'acte authentique pouvaient s'effectuer à distance, il en va autrement de la remise des clés et du contrôle de l'état général du bien avant la réitération de l'acte ; 

- que le compromis de vente du 29 janvier 2021 prévoit expressément, page 21, sous le titre « conventions particulières - Information des Parties » que « le vendeur accepte que l'acquéreur effectue une visite du bien juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l'absence de modifications apportées à l'état du bien tel qu'il a été la base de leur engagements respectifs » et que « l'attention des parties a été attirée sur le fait que la remise des clés à l'acquéreur doit se faire le jour de la vente définitive. Toute remise anticipée de clefs à l'acquéreur sera faite sous la seule responsabilité du vendeur » ; 

- qu'en raison de l'interdiction de se déplacer à cette période entre les différentes régions de France, M. [P] ne pouvait vérifier l'état du bien en amont de la signature, en tout état de cause, ni le 31 mars ni le 7 mai 2021 ; 

- qu'à cet effet, il est rappelé que le Président de la République, dans une allocution en date du 31 mars 2021, a précisé qu'« à partir du samedi 3 avril et pour 4 semaines, les mesures de freinage suivantes, déjà en vigueur dans 19 départements, seront étendues à tout le territoire métropolitain : couvre-feu à 19h partout en France métropolitaine, télétravail systématique, fermeture de certains commerces, pas de déplacements inter-régionaux après le 5 avril sauf motif impérieux, pas de déplacement en journée au-delà de 10 kilomètres du domicile sauf motif impérieux » ; qu'il n'est pas contesté que, suite à cela, les notaires des parties se sont mis d'accord pour une nouvelle date de réitération de la vente ; 

- qu'ainsi, pour résumer : (1) M. [P] n'a jamais refusé de régulariser la vente (aucun procès-verbal de carence n'est versé au dossier, alors même qu'il est d'usage que la partie qui souhaite la réitération de la vente convoque l'autre par devant le notaire rédacteur et que ce dernier dresse, en l'absence de signature, un procès-verbal de carence ou de difficultés selon que la partie est présente ou non) ; (2) M. [P] disposait des fonds nécessaires dès le 31 mars 2021 ; (3) c'est en raison de la renonciation à la vente exprimée le 19 mai 2021 par le vendeur que le rendez-vous prévu le 21 mai 2021 pour la réitération de la vente n'a pas pu avoir lieu ; (4) c'est en raison des interdictions de se déplacer provoquées par la crise sanitaire que M. [P] n'a pas pu se déplacer au rendez-vous de signature de l'acte authentique ; qu'ainsi, il n'étant en aucun cas responsable de l'absence de réitération de la vente, il ne saurait lui être réclamé la somme de 14 800 euros à titre de dommages-intérêts censés réparer un préjudice qui, au surplus, est inexistant ; 

- sur l'absence de préjudice subi par M. [D] : 

- que le compromis de vente prévoit une clause « Stipulation de pénalité » qui énonce, conformément à l'article 1231-5 du code civil, que si l'une des parties décide de ne pas régulariser la vente par acte authentique malgré l'accomplissement de toutes les conditions suspensives, elle se rendra redevable envers l'autre de 14 800 euros (soit 10 % du prix de vente) à titre de dommages-intérêts ; 

- qu'en l'espèce, ce n'est pas M. [P] qui a refusé d'exécuter la vente mais bien son cocontractant; qu'au surplus, le vendeur n'a subi aucun préjudice dans la mesure où il a pu vendre son bien plus cher dans les six mois de l'expiration du compromis de vente ; qu'il est très probable que M. [D] [N] ait entamé les négociations relatives à cette vente plus avantageuse pour lui durant la période pendant laquelle il était censé immobiliser son bien et n'en organiser la vente qu'avec M. [P] ; que c'est la raison pour laquelle c'est M. [D] [N] qui s'est désisté de la vente convenue avec M. [P] avant la date prévue pour sa réalisation ; qu'il a sollicité en vain, pour le démontrer en première instance, la production du contrat et des avant-contrats de la vente qui a finalement eu lieu ; 

- sur la condamnation de M. [D] [N] au paiement de la somme de 14 800 euros : 

- qu'aux termes de la clause « Stipulation de pénalité » prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 14 800 euros, soit 10 % de la somme à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; que M. [P] est donc en droit de solliciter la condamnation de M. [D] [N], lequel n'a pas rempli son obligation de vendre son bien alors même que l'acheteur disposait des fonds et qu'il convenait simplement de fixer une nouvelle date de signature; 

- subsidiairement, sur la modération de la clause pénale (dans l'hypothèse où la cour condamnerait malgré tout l'acquéreur à verser une certaine somme au vendeur à ce titre) : 

- que « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (article 1231-5 du code civil) ; que la disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi ; 

- qu'en l'espèce (outre l'absence de preuve d'une faute contractuelle imputable à l'acquéreur), le préjudice du vendeur étant inexistant (puisqu'il a pu vendre rapidement son bien à un prix plus élevé et que les loyers ont continué à être versés pendant le temps d'immobilisation de son bien lié à la promesse de vente du 29 janvier 2021), il est demandé à la cour de bien vouloir réduire le montant de la clause pénale à 1 euro en raion de son caractère manifestement excessif. 





M. [P], appelant, demande par conséquent à la Cour : 

- d'infirmer intégralement la décision entreprise ; 

Et, statuant à nouveau, 

- de débouter M. [D] [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

- de condamner M. [D] [N] à lui verser la somme de 14 800 euros à titre de pénalité contractuelle ; 

- à titre subsidiaire, de réduire la clause pénale prévue à la promesse de vente du 29 janvier 2021 à la somme de 1 euro ;

En tout état de cause, 

- de débouter M. [D] [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

- de condamner M. [D] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ; 

- de condamner M. [D] [N] aux entiers dépens. 



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Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, par lesquelles M. [D] [N], intimé, expose : 

- que toutes les conditions suspensives prévues par le compromis de vente du 29 janvier 2021 étaient réalisées à la date du 31 mars 2021 (jusqu'à laquelle ce compromis a eu pour effet de proroger le délai de réalisation de la vente par acte authentique) ; qu'étaient ainsi réalisées à la date du 31 mars 2021 l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme (reçue le 16 mars 2020), la renonciation par la commune à son droit de préemption urbain (obtenue par courrier du 22 avril 2020), la communication d'un état hypothécaire, et la réalisation de l'ensemble des diagnostics ; 

- qu'en l'absence de conditions suspensives qui n'auraient pas été réalisées en temps utile, la vente étant parfaite, c'est uniquement en raison de la défaillance fautive de l'acquéreur que la réirétation de la vente par acte authentique (qui devait, conformément aux prévisions contractuelle du compromis de vente signé le 29 janvier 2021 entre les parties, intervenir au plus tard le 31 mars 2021) n'a pas eu lieu ; 

- sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser le montant convenu au titre de la clause pénale : 

- que, les conditions d'application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 (dont il ressort que, dans cette hypothèse, l'acquéreur serait redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros) étant réunies, il y avait lieu de condamner l'acquéreur au paiement de cette somme, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé ; 

- que M. [P] ne peut pas utilement soutenir que M. [D] [N] ne pourrait pas se prévaloir de cette clause en raison du fait qu'il n'aurait subi aucun préjudice ; que M. [D] [N] a subi un préjudice du fait de la très longue immobilisation de son bien, ainsi qu'un préjudice moral généré par les nombreuses démarches qu'il a effectuées à la demande de son cocontractant et qui n'ont pas pu aboutir par la faute de celui-ci ; que, par ailleurs, si M. [D] [N] a effectivement pu vendre son bien ultérieurement, cette vente ultérieure n'était pas d'actualité au moment de sa relation contractuelle avec M. [P] puisque le compromis avec l'acheteur final n'a été signé que le 15 juin 2021, soit postérieurement au délai convenu pour la réitération de la vente par acte authentique avec M. [P] (qui s'achevait, pour rappel, et suite à un accord des parties pour reporter sa date, à la date du 21 mai 2021) ; que, si M. [D] [N] a pu vendre son bien à un meilleur prix, c'est notamment grâce aux travaux qu'il a réalisés après la signature initiale du compromis de vente du 26 mai 2020 pour plus de 10 000 euros (pièce n°18) ; que le compromis et l'acte de la vente finale ont été communiqués dès la première instance (pièces n°16 et 17) ; 

- que, compte tenu de la mauvaise foi dont M. [P] a fait preuve dans le cadre de sa relation contractuelle puis de la présente procédure, il n'y a pas lieu de réduire le montant contractuellement prévu au titre de la clause pénale ; 

- sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée : 

- que M. [P] n'a eu de cesse de repousser la vente pour des motifs inopérants, avant de refuser de la réitérer le 21 mai 2021 sous prétexte d'une indisponibilité ; qu'il n'a jamais versé le dépôt de garantie ; que le bien immobilier a, en conséquence, été immobilisé pendant plus d'un an, ce qui a privé M. [D] [N] de la possibilité de trouver un autre acquéreur pendant ce délai ; qu'il résulte de ce qui précède que M. [P] a fait preuve d'une résistance particulièrement abusive ; 

- que, contrairement à ce qu'a retenu sur ce point sur le jugement entrepris, l'intention de nuire de M. [P] est caractérisée dans la mesure où il est établi que celui-ci a menti dès lors qu'il a affirmé tour à tour avoir besoin de proroger la réalisation de la vente dans l'attente de l'obtention d'un financement (à la date du 17 mai 2021 notamment), puis avoir détenu les fonds nécessaires à la réalisation de la vente dès la date du 3 mars 2021 ; qu'il y a lieu, en se fondant sur les dernières déclarations de M. [P] à cet égard, de conclure qu'il a donc fait sciemment le choix de chercher à proroger encore l'immobilisation du bien de son cocontractant alors qu'il avait les moyens de procéder à la réitération de la vente en temps utile ; 

- sur l'argumentation relative à l'article L. 313-42 du code de la consommation développée pour la première fois en appel par M. [P] : 

- que M. [P], qui entend se prévaloir de l'article précité du code de la consommation (selon lequel l'acquéreur qui entend renoncer à un prêt immobilier pour financer son acquisition doit l'indiquer de manière manuscrite dans l'acte de vente et préciser qu'il ne pourra donc se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation, et selon lequel, à défaut d'une telle mention manuscrite, la vente est considérée comme étant conclue sous condition suspensive d'obtention du prêt en question si l'acquéreur entend néanmoins solliciter un prêt), oublie qu'il a apposé le 29 janvier 2021 la mention manuscrite exigée par cet article dans la procuration qu'il a délivrée au notaire pour régulariser le compromis de vente signé le 29 janvier 2021 (pièce n°20) ; 

- sur les allégations de M. [P] selon lesquelles la crise sanitaire aurait rendu impossible pour lui le fait de s'acquitter dans les délais impartis de ses différentes obligations contractuelles : 

- que M. [P] soutient que c'est en raison du confinement décidé en mars 2021 - qui l'aurait empêché de se rendre à sa banque pour finaliser le prêt - qu'il n'a pas pu donner une suite favorable à la mise en demeure (de régulariser la vente par acte authentique au plus tard le 7 mai 2021) qui lui a été adresssée le 19 avril 2021 ; qu'il y a tout d'abord lieu de souligner à cet égard que, comme indiqué précédemment, l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier ne constituait pas une condition suspensive du compromis de vente du 29 janvier 2021 ; qu'il y a ensuite lieu de souligner qu'il ressort de son courriel du 26 avril 2021 que la situation sanitaire constituait d'autant moins un obstacle pour obtenir un prêt immobilier au moment des faits qu'il était possible d'accomplir les démarches en ce sens à distance (pièce n°9) ; qu'en outre, M. [P] évoque lui-même à la cinquième page de ses conclusions qu'un crédit immobilier lui a été accordé le 1er mars 2021 ; 

- que, dans ses dernières conclusions de première instance, M. [P] a indiqué pour la première fois qu'il aurait disposé des fonds nécessaire à l'achat du bien immobilier convenu depuis le 31 mars 2021 ; que le document fourni à titre de preuve, qui ne contient ni cachet ni signature, n'est pas une attestation ; que, quand bien même M. [P] aurait bien disposé des fonds à la date du 31 mars 2021, il lui appartient d'expliquer ce qui l'empêchait dans ce cas de finaliser la vente dans les délais impartis par la mise en demeure qu'il a reçue le 19 avril 2021 ; qu'il lui appartient également d'expliquer, dans ce cas, la raison pour laquelle il indiquait dans son courrier du 26 avril 2021 qu'il ne disposait pas encore des fonds dont il avait besoin à cette date (pièce n°9) ; 

- que le prétexte tiré d'une impossibilité de se déplacer en raison de la crise sanitaire est totalement fallacieux dans la mesure où les actes notariés peuvent être régularisés au moyen d'une procuration ou par voie électronique ; 

- sur l'absence de faute imputable à M. [D] [N] au titre de son refus de proroger le délai de réitération de la vente par acte authentique au-delà du 21 mai 2021 : 

- que M. [P], qui ose reprocher à M. [D] [N] (qui lui a pourtant accordé de nombreuses prorogations à de nombreuses reprises afin de réaliser la vente) d'avoir refusé de réaliser la vente, ne démontre absolument pas avoir été en mesure financièrement de réaliser la vente en temps utile ; que rien n'obligeait contractuellement M. [D] [N] à accepter de signer encore un nouvel avenant de prorogation ; que, le dernier avenant de prorogation n'ayant pas été signé, le délai contractuel à retenir pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique est celui qui s'achève le 31 mars 2021 ; 

- qu'alors que M. [D] [N] avait accepté une dernière prorogation jusqu'au 21 mai 2021, c'est M. [P], à qui de nombreux délais ont été accordés à la suite, qui a fait savoir qu'il n'était pas disponible à cette date et qu'il souhaitait en outre revoir les trois appartements ; que M. [P] ne peut pas sérieusement prétendre que le vendeur ne lui aurait pas laissé l'opportunité de se présenter au rendez-vous de signature fixé d'un commun accord entre eux à la date du 21 mai 2021 puisque c'est lui qui a indiqué, par courriel du 14 mai 2021, qu'il n'était finalement pas disponible (pièce adverse n°4) ; que la mauvaise foi de M. [P] ne pourra qu'être sévèrement sanctionnée par l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- que la demande formée à ce titre par M. [P] ne pourra bien évidemment pas prospérer ; que l'absence de réitération de la vente ne peut pas sérieurement être imputée à M. [D] [N], alors même que c'est M. [P] qui a empêché cette réitération dans les délais convenus à une période à laquelle l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées et à laquelle il indique avoir été en possession des fonds nécessaires (qu'il indique finalement avoir détenus à partir du 31 mars 2021). 



M. [D] [N], intimé, demande par conséquent à la cour de : 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

Et, statuant à nouveau sur ce point, 

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner M. [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'AARPI JUDISIS, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes. 



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La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 



A titre préliminaire : 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la validité de la clause (p. 7 du compromis de vente) prévoyant expressément l'« absence de condition suspensive d'obtention de prêt » : 



En droit : 



Aux termes de l'article L. 313-42 du code de la consommation : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre. 

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation ». 





Il ressort de la combinaison des articles L.313-40, L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation que l'acquéreur d'un bien immobilier qui accepte de renoncer à s'engager envers le vendeur sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier doit préciser de façon manuscrite avoir été informé du fait que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir du statut protecteur institué par les dispositions du présent chapitre. 



Aux termes de l'article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». 



Il ressort de l'article 1104 précité du code civil que, lorsque la défaillance d'une condition suspensive n'est pas invoquée de bonne foi, cette défaillance ne peut pas produire d'effets. 



En l'espèce : 



En l'espèce, il y a d'abord lieu de souligner que c'est parce que l'acquéreur ne parvenait pas à obtenir de prêt immobilier dans les délais impartis - prorogés à de nombreuses reprises avec l'accord du vendeur - que le compromis de vente du 26 mai 2020 (qui avait initialement vocation à aboutir au plus tard à une réitération par acte authentique à la date du 3 juillet 2020, et dont la durée de validité a par la suite été prorogée jusqu'à la date du 20 octobre 2020 afin de permettre à l'acquéreur d'obtenir le prêt immobilier qui lui faisait défaut) s'est finalement trouvé frappé de caducité. 



C'est dans ce contexte que, le 29 janvier 2021, un nouveau compromis de vente sous seing privé relatif au même bien immobilier a été signé entre les mêmes parties, moyennant le même prix, mais sans condition suspensive d'obtention de prêt, les stipulations de l'acte indiquant expressément l'intention de l'acquéreur de ne faire reposer que sur ses deniers personnels le financement de la vente (pièce n°7 du vendeur intimé). Il y a lieu de constater le caractère déterminant dans ce contexte, pour le vendeur, des déclarations de l'acquéreur stipulées dans ce nouveau compromis de vente, et selon lesquelles l'acquéreur « déclare avoir l'intention de réaliser le financement entièrement de ses fonds personnels ou assimilés ». Comme le vendeur l'avait déjà constaté à ses dépens, la dépendance de l'acquéreur à l'obtention d'un prêt immobilier était, autrement, de nature à pouvoir prolonger encore la durée d'immobilisation de son bien - qu'il avait déjà significativement consenti à proroger - sans lui offrir aucune garantir d'aboutir, à l'issue de cela, à la conclusion d'une vente en bonne et due forme. Dès lors, c'est uniquement à la condition que l'acquéreur renonce à la possibilité d'invoquer de bonne foi la condition suspensive d'obtention d'un prêt (prévue automatiquement, à certaines conditions, par les articles L. 313-42 et L. 313-41 précités du code de la consommation) que le vendeur pouvait raisonnablement consentir à signer un nouveau compromis avec un cocontractant dont l'incapacité précédement démontrée à obtenir un prêt en temps utile l'avait déjà contraint à immobiliser son bien pendant une durée bien plus longue que celle initialement escomptée, et ce sans résultats jusqu'à ce jour. 



Il y a lieu ensuite de relever qu'à la date de la signature du second compromis de vente du 29 janvier 2021, l'acquéreur, qui ne le conteste pas, a apposé dans la procuration qu'il a délivrée au notaire pour régulariser ce compromis en son nom et pour son compte la mention manuscrite suivante : « Je reconnais avoir été informé que si, contrairement aux indications portées aux présentes, j'ai besoin de recourir néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir du statut protecteur institué par l'article L. 313-41 du code de la consommation ». Cette procuration, signée par l'acquéreur, procédait en outre au rappel de toutes les dispositions précitées du code de la consommation, de sorte que l'acquéreur avait pleinement conscience de la portée de l'engagement qu'il prenait en la signant et en écrivant de sa main le message précité. 



Il suit de ce qui précède que, toutes les conditions prévues par les articles précités du code de la consommation étant réunies en l'espèce pour pouvoir constater la validité de la clause litigieuse du compromis de vente du 29 janvier 2021 (prévoyant expressément l'absence de condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier), l'acquéreur ne peut pas invoquer de bonne foi la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue, dans d'autres hypothèses que celle de l'espèce, par le deuxième alinéa de l'article L. 313-42 du code de la consommation. 



En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a retenu que l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier ne constituait pas une condition suspensive du compromis de vente du 29 janvier 2021. 



Sur les demandes des deux parties relatives à l'application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

 

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. 



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. 





Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». 



Aux termes de l'article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». 



Il ressort de la combinaison des articles 1193, 1215, 1214 et 1211 du code civil que, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction (sachant que celle-ci donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée). S'applique alors à ce nouveau contrat à durée indéterminée l'article 1211 précité, de sorte que chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter, en l'absence d'un délai de préavis contractuellement prévu qui lui soit applicable, un délai raisonnable. 



Sur le contenu de la promesse synallagmatique de vente (dite compromis de vente) signée par les parties à la date du 29 janvier 2021 : 



Il ressort de la clause pénale, dite « stipulation de pénalité », prévue à la septième page du compromis de vente du 29 janvier 2021 que, dans l'hypothèse où, toutes les conditions relatives à l'exécution du présent contrat s'étant trouvées réunies, l'une des parties manquerait à son obligation, ainsi devenue exigible, de régulariser l'acte authentique, cette partie fautive devra alors verser à l'autre la somme de 14 800 euros (qui correspond à 10 % du prix de vente convenu) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 



Il ressort de la clause « séquestre », prévue à la huitième page de ce même compromis : 

- que « l'acquéreur déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 20 février 2021, et ce à titre de dépôt de garantie (...) une somme de 14 800 euros » ; 

- qu'« en cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au vendeur »; 

- que ce n'est qu'en démontrant l'existence d'une défaillance (qui ne serait pas imputable à l'acquéreur au sens où l'article 1304-3 du code civil le prévoit) de l'une des conditions suspensives précitées que l'acquéreur pourra recouvrer le montat du dépôt de garantie versé, tandis que, dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. 



Il ressort de la clause « réitération authentique », prévue à la seizième page du compromis : 

- qu' « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 mars 2021 » ; 

- que si le défaut de réitération authentique de la vente à la date prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation (...), de sorte que « les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ». 



Il ressort de la clause « état du bien », prévue à la neuvième page du compromis : 

- que « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le vendeur s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques » ; 

- que déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites. 



Il ressort enfin de la clause « obligations de garde du vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur », prévue à la vingtième page du compromis : 

- que « l'acquéreur pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien, et s'assurer du respect de l'engagement qui précède » ; 

- que « les parties se rapprocheront directement entre elles afin d'effectuer une visite préalablement à la signature de l'acte authentique de vente dans le but de vérifier l'état général par rapport à ce qu'il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs » ; 

- que « le vendeur accepte que l'acquéreur effectue une visite du bien juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l'absence de modifications apportées à l'état du bien tel qu'il a été la base de leurs engagements respectifs ». 



En l'espèce : 



En l'espèce, compte tenu de la combinaison des articles applicables et des prévisions contractuelles précitées, il y a lieu de constater: 

- que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021, et qu'un dépôt de garantie de 14 800 euros devait être versé par l'acquéreur au plus tard le 20 février 2021 ;

- que toutes les conditions supensives étaient réalisées avant la date du 31 mars 2021, à l'exception de la condition relative au dépôt de garantie (devant être versé par l'acquéreur avant le 20 février 2021) ; 

- que la défaillance de la condition relative au versement en temps utile d'un dépôt de garantie ne peut avoir pour conséquence de permettre à l'acquéreur d'échapper aux obligations que la clause pénale fait peser sur lui dans la mesure où c'est lui seul qui a fait obstacle à sa réalisation en ne versant pas la somme exigée dans le délai imparti, et ce alors même qu'il a manifesté contractuellement son intention de ne recourir à aucun prêt pour financer l'acquisition envisagée, qu'il a renoncé contractuellement à la possibilité d'invoquer le statut protecteur institué par l'article L. 313-41 du code de la consommation, et qu'il ressort des déclarations et des pièces de l'acquéreur lui-même que celui-ci aurait détenu les fonds nécessaires à la vente au plus tard à partir du 22 mars 2021 (pièce n°13), de sorte que rien ne l'empêchait a priori de s'acquitter de son obligation relative au dépôt de garantie au moins à partir de cette date-là , ce qui aurait eu le mérite de témoigner de sa bonne volonté dans la réalisation de ses obligations contractuelles. Au lieu de cela, l'acquéreur s'est borné à solliciter, à la date du 26 avril 2021, une énième prorogation des délais, sans même faire le geste de s'acquitter au moins à cette date-là de son obligation relative au dépôt de garantie; 

- que s'il était contractuellement convenu que l'acquéreur puisse visiter le bien avant la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur n'avait pas l'obligation de prendre l'initiative de l'organisation de cette visite avant la date à laquelle la vente devait être réitérée par acte authentique, de sorte qu'il appartenait à l'acquéreur, s'il le souhaitait, de se rapprocher du vendeur afin d'organiser cette visite en temps utile ; qu'aucune clause contractuelle ne prévoit en effet que, dans l'hypothèse où l'acquéreur ne se serait pas manifesté en temps utile pour réaliser cette visite avant l'expiration du délai prévu pour la réitération de la vente, et où l'acquéreur serait en outre à l'origine de l'absence de réitération de la vente en temps utile, ce dernier pourrait néanmoins tirer argument du fait que cette visite n'a pas été réalisée pour se voir dispensé des obligations que la clause pénale fait peser sur lui. 



Il ressort ensuite de la combinaison des pièces versées au débat et des déclarations des parties : 



1) que l'acquéreur n'a respecté ni son obligation relative au versement du dépôt de garantie, ni son obligation de réitération de la vente par acte authentique avant la date du 31 mars 2021 ; 



2) que l'acquéreur ne s'est jamais manifesté dans le but de réaliser la visite du bien avant la date du 31 mars 2021 (sachant qu'il n'a pas davantage sollicité cette visite dans son courriel du 26 avril 2021) ; 



3) que l'acquéreur ne démontre pas en quoi les normes relatives à la crise sanitaire auraient pu l'empêcher de réaliser la visite du bien avant la date du 31 mars 2021, ni même après cette date (les déplacements étant toujours autorisés après cette date par les normes sanitaires en cas de 'motif impérieux', et l'acquéreur ne démontrant pas en quoi le fait de visiter un bien immobilier qu'on s'apprête à acheter ne pourrait pas constituer un 'motif impérieux') ; 



4) que c'est par courriel du 7 mai 2021 que l'acquéreur a, pour la première fois, demandé au notaire de transmettre à son cocontractant son intention de visiter les trois appartements concernés par la vente dans la matinée du 20 mai 2021, tout en lui demandant de proposer à son cocontractant d'ajourner encore la date de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à celle du 20 mai 2021; 





5) que, par courriel du 12 mai 2021, la notaire de l'acquéreur l'a informé de l'accord du vendeur pour proroger le compromis de vente jusqu'au 21 mai 2021 et pour réitérer la vente par acte authentique à cette même date ; 



6) que, par courriel du 14 mai 2021, l'acquéreur - qui a de nouveau entendu imposer son propre agenda au vendeur qui avait pourtant accepté à de très nombreuses reprises de proroger les délais contractuels à sa demande - a indiqué qu'il ne serait pas disponible pour visiter les lieux et procéder à la réitération de la vente avant la date du 26 mai 2021 ; que, par courriel du 17 mai 2021, la représentante de l'acquéreur a de nouveau sollicité en son nom une nouvelle prorogation supplémentaire du délai de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à la date « du 10-15 juin 2021 ». 



Dans ces conditions, compte tenu du fait que le vendeur n'a manifesté son accord pour prolonger le délai de réalisation de la vente par acte authentique que jusqu'à la date du 21 mai 2021, qu'il a ce faisant accordé à l'acquéreur retardataire un délai d'autant plus raisonnable qu'il excédait alors celui sollicité dans un premier temps par l'acquéreur (qui avait demandé, ainsi qu'en atteste son courriel du 7 mai 2021, que la réitération de la vente par acte authentique puisse être repoussée jusqu'au 20 mai ), et du fait que c'est en raison de l'indisponibilité dont l'acquéreur a finalement fait preuve avant cette nouvelle date fixée au 21 mai 2021 que la réitération de la vente par acte authentique n'a pas pu intervenir (ainsi qu'en témoigne d'une part le courriel adressé le 14 mai 2021 par l'acquéreur à son notaire, dans lequel, après avoir initialement affirmé être disponible le 20 mai 2021, il déclare désormais ne pas pouvoir se rendre disponible pour réitérer la vente par acte authentique avant le 26 mai 2021, et, d'autre part, le courriel du 14 mai 2021 dans lequel la représentante de l'acquéreur sollicite en son nom un énième report de la vente jusqu'à la date du '10-15 juin 2021' ), il y a lieu de constater que c'est en raison de l'attitude de l'acquéreur que la vente n'a pas pu être réitérée par acte authentique dans le nouveau délai - fixé par l'accord réciproque des parties jusqu'à la date du 21 mai 2021 - qui lui était imparti.



Toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente s'étant trouvées réunies (faute pour l'acquéreur de pouvoir se prévaloir de l'inexécution, qui lui était imputable, de son obligation relative au dépôt de garantie), et l'acquéreur ayant finalement indiqué qu'il ne serait pas disponible pour réitérer la vente par acte authentique avant la date du 26 mai 2021, voire avant la mi-juin 2021, c'est bien l'acquéreur qui a commis une faute contractuelle en manquant à son obligation de régulariser l'acte authentique au plus tard à la date du 21 mai 2021 (alors même qu'il indique dans ses écritures avoir détenu les fonds nécessaires au plus tard à partir du 31 mars 2021, tandis que son explication relative à l'impossibilité de se déplacer en raison de la crise sanitaire ne saurait convaincre, dans la mesure où les actes notariés peuvent être effectués à distance et où les déplacements restaient possibles en cas de motif impérieux). En effet, dans la mesure où rien n'obligeait le vendeur à accepter la prorogation supplémentaire, au-delà du 21 mai 2021, qui lui a finalement été demandée par l'acquéreur à la date du 17 mai 2021, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir du refus exprimé par le vendeur le 19 mai 2021 (cf pièce n°6 de l'acquéreur) concernant cette énième demande de prorogation pour essayer d'inverser les responsabilités contractuelles et pour tenter de faire croire que c'est le vendeur, et non lui, qui a fait obstacle à la réitération de la vente par acte authentique en temps utile. 



Dans ces conditions, en vertu de la clause pénale (dite « stipulation de pénalité », prévue à la septième page du compromis de vente du 29 janvier 2021) et de l'article 1231-5 du code civil (selon lequel ce n'est que lorsque le montant de la pénalité prévue contractuellement à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution contractuelle apparaît comme manifestement excessif ou dérisoire que le juge peut le modérer ou l'augmenter), l'acquéreur est devenu redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros, dont le montant, en correspondant à 10 % du prix de vente initialement convenu, est de nature à indemniser le vendeur à hauteur du montant du préjudice qu'a occasionné pour lui le fait de devoir immobiliser, sans contrepartie, son bien immobilier pendant près d'une année entière (puisque ce bien a été immobilisé par le vendeur, dans l'intérêt de l'acquéreur M.[P], depuis le 26 mai 2020 jusqu'à la date du 21 mai 2021). 



A cet égard, il y a lieu de souligner que l'acquéreur ne peut valablement soutenir que le montant de 14 800 euros prévu par la clause pénale serait manifestement excessif en l'espèce pour indemniser le vendeur du préjudice lié à l'immobilisation durable de son bien, en se fondant uniquement sur le fait que le vendeur a finalement pu revendre son bien 17 000 euros plus cher, dans la mesure où cette différence de prix s'explique notamment par les importants travaux réalisés, pour plus de 10 000 euros, par le vendeur à la demande de l'acquéreur M. [P] après la signature du compromis de vente du 26 mai 2020 (à savoir, notamment, la réfection de la cage d'escalier à différents étages, la fourniture et la pose d'enduit puis de peinture sur la totalité des murs, la fourniture et la pose d'une porte d'entrée, la fourniture et la pose d'un interphone dans chacun des trois appartements, la mise en place d'un système vidéo - cf pièce 18 du vendeur). 



Sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive : 



En droit : 



Il ressort de l'article 1240 du code civil, selon lequel : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. 



En l'espèce : 





M. [D] [N] ne démontre pas en quoi le préjudice dont il fait état au soutien de cette demande, et qui consiste principalement dans l'immobilisation qui a été imposée à son bien immobilier pendant plus d'un an, s'élèverait à un montant supérieur à celui qu'il convient de fixer au titre du prix usuel d'une telle immobilisation. 



Or, ce préjudice étant déjà réparé par le montant de 14 800 euros déjà attribué au vendeur au titre de la clause pénale (et qui, en correspondant à 10 % du prix de vente du bien immobilier concerné, correspond au prix usuel d'immobilisation d'un bien immobilier pendant une période comparable), cette demande sera rejetée, et le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance. 



Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [P], partie perdante, sera en outre condamné à supporter la charge des dépens d'appel, et à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

***



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [P] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



CONDAMNE M. [P] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de l'AARPI JUDISIS, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 JUIN 2026



N° RG 24/05824 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WXQW



AFFAIRE :



[Q] [P]



C/



[E] [D] [N]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Juillet 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/04227



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Mathieu LARGILLIERE, 



Me Delphine BORGNE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Q] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 86





APPELANT

****************



Monsieur [E] [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Delphine BORGNE de l'AARPI JUDISIS Avocats, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 217 et Me Ahmed HARIR de la SELARL AHMED HARIR, Plaidant, avocat au barreau D'ARDENNES





INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCEDURE



Suivant compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) sous seing privé signé le 26 mai 2020, M. [E] [D] [N] (ci-après dénommé « le vendeur ») a vendu à M. [Q] [P] (ci-après dénommé « l'acquéreur ») un immeuble sis [Adresse 3] pour un prix de 148 000 euros. 



L'opération devait être financée à la fois au moyen d'un prêt immobilier (à hauteur de 148 000 euros) et par l'apport de fonds personnels (à hauteur de 18 000 euros). 



La vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier avant le 30 juin 2020, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 3 juillet 2020. 



Par plusieurs avenants successifs (datés des 17 et 25 juin 2020, du 23 juillet 2020 puis du 23 septembre 2020), les parties ont, en dernier lieu, prorogé le délai d'obtention du prêt jusqu'au 2 octobre 2020 et la durée de validité du compromis au 20 octobre 2020. 



A la date du 20 octobre 2020, M. [P] a indiqué qu'il n'avait toujours pas obtenu le crédit escompté en raison des conséquences de la crise du Covid. 



Le 29 janvier 2021, un nouveau compromis de vente sous seing privé relatif au même bien immobilier a été signé entre les mêmes parties, moyennant le même prix, mais sans condition suspensive d'obtention de prêt, les stipulations de l'acte indiquant expressément l'intention de l'acquéreur de ne faire reposer que sur ses deniers personnels le financement de la vente (pièce n°7 du vendeur intimé). 



Il ressortait des prévisions contractuelles de ce nouveau compromis de vente du 29 janvier 2021 que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021, et qu'un dépôt de garantie de 14 800 euros devait être versé par l'acquéreur au plus tard le 20 février 2021.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2021, le notaire instrumentaire a mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente au plus tard le 7 mai 2021, tout en rappelant que le dépôt de garantie n'avait pas été versé dans le délai imparti. 



Par courriel du 26 avril 2021, M. [P] a réaffirmé sa volonté d'acquérir l'immeuble aux conditions fixées, tout en indiquant que les retards qui lui étaient reprochés résultaient des conséquences de la crise sanitaire (dont les restrictions, toujours en place pour certaines d'entre elles, l'avaient empêché de se rapprocher de son établissement bancaire). 





Suite à cela, les parties ont convenu de proroger la durée de validité du compromis de vente jusqu'au 21 mai 2021, date à laquelle la réitération de la vente par acte authentique devait être réalisée.



Toutefois, par mail du 14 mai 2021, l'acquéreur a indiqué ne pas pouvoir se rendre disponible avant la date du 26 mai 2021 pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique. 



Par la suite, dans le cadre d'un mail du 17 mai 2021, les représentants de l'acquéreur (M. [P]) ont de nouveau sollicité la prorogation du délai de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à la date 'du 10 ou du 15 juin prochain', ce que M. [D] [N] a refusé par courrier du 19 mai 2021. 



M. [P] ayant ainsi pris la décision de ne pas régulariser l'acte de vente authentique dans le délai, fixé jusqu'à la date du 21 mai 2021, qui lui avait finalement était imparti, M. [D] [N] l'a mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2021, de lui verser la somme de 14 800 euros, compte tenu de la violation des stipulations contractuelles que constituait selon le vendeur le refus de l'acheteur de régulariser la vente. 



Par acte du 22 juillet 2022, M. [D] [N] a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir, à titre principal, la constatation du fait que l'absence de réitération de la vente par acte authentique prévue par le compromis de vente est uniquement imputable au refus injustifié opposé par M. [P] (les conditions suspensive prévues ayant été réalisées), sa condamnation à lui verser la somme de 14 800 euros à titre de clause pénale et, enfin, sa condamnation à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 15 juillet 2024, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- condamné M. [P] à verser à M. [D] [N] la somme de 14 800 euros à titre de clause pénale prévue au contrat, 

- condamné M. [P] à verser à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; 

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire ; 

- condamné M. [P] aux entiers dépens. 





Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l'essentiel, qu'en l'absence de conditions suspensives qui n'auraient pas été réalisées en temps utile, c'est uniquement en raison de la défaillance fautive de l'acquéreur que la réirétation de la vente par acte authentique (qui devait, conformément aux prévisions contractuelle du compromis de vente signé le 29 janvier 2021 entre les parties, intervenir au plus tard le 31 mars 2021) n'a pas eu lieu. Le tribunal en a déduit que, les conditions d'application de la clause pénale (dont il ressort que, dans cette hypothèse, l'acquéreur serait redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros) étant réunies, il y avait lieu de condamner l'acquéreur au paiement de cette somme. 



Par déclaration en date du 31 août 2024, M. [P] a interjeté appel. 



***



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, dans lesquelles M. [P], appelant, expose :

- qu'il n'a pas à être tenu responsable de l'absence de réalisation de la vente, et qu'il ne peut donc pas être condamné au paiement de la clause pénale ; 

- que la mise en demeure du 19 avril 2021 de régularisation de la vente pour le 7 mai 2021 ne pouvait trouver application en raison de l'interdiction de se déplacer constitutive d'un cas de force majeure ; 

- que le vendeur n'a subi aucun préjudice dans la mesure où il a pu vendre son bien plus cher dans les six mois de l'expiration du compromis de vente ; que M. [D] [N] avait entamé les négociations relatives à cette vente plus avantageuse pour lui durant la période pendant laquelle il était censé immobiliser son bien et n'en organiser la vente qu'avec M. [U] ; que c'est la raison pour laquelle c'est M. [D] [N] qui s'est désisté de la vente convenue avec M. [U] avant la date prévue pour sa réalisation ; qu'il sollicite, pour le démontrer, la production du contrat et des avant-contrats de la vente qui a finalement eu lieu ; 

- que, faute pour le vendeur d'avoir respecté son engagement de vendre son bien alors que l'acquéreur avait obtenu les fonds nécessaires et qu'il suffisait de fixer une nouvelle date, l'acquéreur est en droit d'obtenir du vendeur le paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale (soit 14 800 euros). 

- sur l'absence de réalisation de la condition suspensive d'emprunt bancaire (et ses conséquences): 

- qu'il ressort du jugement entrepris que la mention manuscrite par laquelle M. [P] a indiqué renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt (et, plus largement, au prêt) n'a pas été portée sur l'acte authentique ; que, si M. [P] entendait rassurer le vendeur sur le fait qu'il disposait personnellement des fonds nécessaires à l'acquisition en cas de besoin, il n'en entendait pas moins faire financer cette acquisition en souscrivant un prêt ; qu'en conséquence, et en l'absence de mention manuscrite conforme aux exigences légales (articles L. 313-42 et L. 313-41 du code de la consommation + article 1304-3 du code civil), la promesse de vente est considérée comme conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire ; 



- qu'il suit de ce qui précède que, dans la mesure où le financement bancaire n'était pas encore obtenu à la fin du délai convenu pour la réitération de la promesse par acte authentique (intervenue le 31 mars 2021) alors même que M. [P] avait effectué l'ensemble des démarches nécessaires pour pouvoir l'obtenir, il pouvait donc légitimement se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive sans encourir aucune pénalité ; 

- sur l'absence de responsabilité contractuelle de M. [P] dans la non-réalisation de la vente : - que, dans la mesure où la loi du 15 février 2021 ayant prorogé l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 1er juin 2021 a pu constituer un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil, il y a lieu de constater l'absence de responsabilité contractuelle de M. [P] dans la non-réalisation de la vente ; 

- sur la mise en oeuvre, en l'espèce, du droit à renonciation du vendeur au visa de la clause 'séquestre' : 

- que la promesse de vente du 29 janvier 2021 stipule expressément, à l'article « Séquestre », que le vendeur est en droit de considérer le compromis de vente comme caduc et non avenu si bon lui semble si, à la date du 20 février 2021, l'acquéreur n'a pas déposé la somme de 14 800 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire du vendeur ; 

- qu'une telle condition est purement potestative dans la mesure où c'est M. [D] qui se prévaut de cette clause pour rompre le contrat alors qu'il avait la possibilité de ne pas le faire ; qu'ainsi, dans la mesure où c'est uniquement en raison de la volonté de M. [D] que le compromis de vente s'est trouvé frappé de caducité, il ne saurait être exigé de M. [P] une pénalité pour absence de régularisation d'un acte qu'il était disposé à signer ;

- que c'est le vendeur qui a fait obtacle à la réitération de l'acte authentique à la date (convenue entre les parties) du 21 mai 2021 puisqu'il a adressé son courrier de renonciation à la vente dès le 19 mai 2021 ;

- sur l'absence de constat du défaut de réitération de la vente à la date prévue : 

- qu'il ressort de l'article du compromis intitulé « Réitération authentique » que la responsabilité de l'acquéreur, à savoir M. [P], ne peut être engagée que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation est dûment constaté » (p.16 du compromis) ; 

- que la lettre par laquelle le vendeur, le 19 avril 2021, a mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente pour le 7 mai 2021 ne pouvait pas être respectée en raison de l'interdiction de se déplacer, laquelle est constitutive d'un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil ; que, s'il est vrai que les échanges de courriels voire la signature de l'acte authentique pouvaient s'effectuer à distance, il en va autrement de la remise des clés et du contrôle de l'état général du bien avant la réitération de l'acte ; 

- que le compromis de vente du 29 janvier 2021 prévoit expressément, page 21, sous le titre « conventions particulières - Information des Parties » que « le vendeur accepte que l'acquéreur effectue une visite du bien juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l'absence de modifications apportées à l'état du bien tel qu'il a été la base de leur engagements respectifs » et que « l'attention des parties a été attirée sur le fait que la remise des clés à l'acquéreur doit se faire le jour de la vente définitive. Toute remise anticipée de clefs à l'acquéreur sera faite sous la seule responsabilité du vendeur » ; 

- qu'en raison de l'interdiction de se déplacer à cette période entre les différentes régions de France, M. [P] ne pouvait vérifier l'état du bien en amont de la signature, en tout état de cause, ni le 31 mars ni le 7 mai 2021 ; 

- qu'à cet effet, il est rappelé que le Président de la République, dans une allocution en date du 31 mars 2021, a précisé qu'« à partir du samedi 3 avril et pour 4 semaines, les mesures de freinage suivantes, déjà en vigueur dans 19 départements, seront étendues à tout le territoire métropolitain : couvre-feu à 19h partout en France métropolitaine, télétravail systématique, fermeture de certains commerces, pas de déplacements inter-régionaux après le 5 avril sauf motif impérieux, pas de déplacement en journée au-delà de 10 kilomètres du domicile sauf motif impérieux » ; qu'il n'est pas contesté que, suite à cela, les notaires des parties se sont mis d'accord pour une nouvelle date de réitération de la vente ; 

- qu'ainsi, pour résumer : (1) M. [P] n'a jamais refusé de régulariser la vente (aucun procès-verbal de carence n'est versé au dossier, alors même qu'il est d'usage que la partie qui souhaite la réitération de la vente convoque l'autre par devant le notaire rédacteur et que ce dernier dresse, en l'absence de signature, un procès-verbal de carence ou de difficultés selon que la partie est présente ou non) ; (2) M. [P] disposait des fonds nécessaires dès le 31 mars 2021 ; (3) c'est en raison de la renonciation à la vente exprimée le 19 mai 2021 par le vendeur que le rendez-vous prévu le 21 mai 2021 pour la réitération de la vente n'a pas pu avoir lieu ; (4) c'est en raison des interdictions de se déplacer provoquées par la crise sanitaire que M. [P] n'a pas pu se déplacer au rendez-vous de signature de l'acte authentique ; qu'ainsi, il n'étant en aucun cas responsable de l'absence de réitération de la vente, il ne saurait lui être réclamé la somme de 14 800 euros à titre de dommages-intérêts censés réparer un préjudice qui, au surplus, est inexistant ; 

- sur l'absence de préjudice subi par M. [D] : 

- que le compromis de vente prévoit une clause « Stipulation de pénalité » qui énonce, conformément à l'article 1231-5 du code civil, que si l'une des parties décide de ne pas régulariser la vente par acte authentique malgré l'accomplissement de toutes les conditions suspensives, elle se rendra redevable envers l'autre de 14 800 euros (soit 10 % du prix de vente) à titre de dommages-intérêts ; 

- qu'en l'espèce, ce n'est pas M. [P] qui a refusé d'exécuter la vente mais bien son cocontractant; qu'au surplus, le vendeur n'a subi aucun préjudice dans la mesure où il a pu vendre son bien plus cher dans les six mois de l'expiration du compromis de vente ; qu'il est très probable que M. [D] [N] ait entamé les négociations relatives à cette vente plus avantageuse pour lui durant la période pendant laquelle il était censé immobiliser son bien et n'en organiser la vente qu'avec M. [P] ; que c'est la raison pour laquelle c'est M. [D] [N] qui s'est désisté de la vente convenue avec M. [P] avant la date prévue pour sa réalisation ; qu'il a sollicité en vain, pour le démontrer en première instance, la production du contrat et des avant-contrats de la vente qui a finalement eu lieu ; 

- sur la condamnation de M. [D] [N] au paiement de la somme de 14 800 euros : 

- qu'aux termes de la clause « Stipulation de pénalité » prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 14 800 euros, soit 10 % de la somme à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; que M. [P] est donc en droit de solliciter la condamnation de M. [D] [N], lequel n'a pas rempli son obligation de vendre son bien alors même que l'acheteur disposait des fonds et qu'il convenait simplement de fixer une nouvelle date de signature; 

- subsidiairement, sur la modération de la clause pénale (dans l'hypothèse où la cour condamnerait malgré tout l'acquéreur à verser une certaine somme au vendeur à ce titre) : 

- que « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (article 1231-5 du code civil) ; que la disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi ; 

- qu'en l'espèce (outre l'absence de preuve d'une faute contractuelle imputable à l'acquéreur), le préjudice du vendeur étant inexistant (puisqu'il a pu vendre rapidement son bien à un prix plus élevé et que les loyers ont continué à être versés pendant le temps d'immobilisation de son bien lié à la promesse de vente du 29 janvier 2021), il est demandé à la cour de bien vouloir réduire le montant de la clause pénale à 1 euro en raion de son caractère manifestement excessif. 





M. [P], appelant, demande par conséquent à la Cour : 

- d'infirmer intégralement la décision entreprise ; 

Et, statuant à nouveau, 

- de débouter M. [D] [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

- de condamner M. [D] [N] à lui verser la somme de 14 800 euros à titre de pénalité contractuelle ; 

- à titre subsidiaire, de réduire la clause pénale prévue à la promesse de vente du 29 janvier 2021 à la somme de 1 euro ;

En tout état de cause, 

- de débouter M. [D] [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

- de condamner M. [D] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ; 

- de condamner M. [D] [N] aux entiers dépens. 



***

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, par lesquelles M. [D] [N], intimé, expose : 

- que toutes les conditions suspensives prévues par le compromis de vente du 29 janvier 2021 étaient réalisées à la date du 31 mars 2021 (jusqu'à laquelle ce compromis a eu pour effet de proroger le délai de réalisation de la vente par acte authentique) ; qu'étaient ainsi réalisées à la date du 31 mars 2021 l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme (reçue le 16 mars 2020), la renonciation par la commune à son droit de préemption urbain (obtenue par courrier du 22 avril 2020), la communication d'un état hypothécaire, et la réalisation de l'ensemble des diagnostics ; 

- qu'en l'absence de conditions suspensives qui n'auraient pas été réalisées en temps utile, la vente étant parfaite, c'est uniquement en raison de la défaillance fautive de l'acquéreur que la réirétation de la vente par acte authentique (qui devait, conformément aux prévisions contractuelle du compromis de vente signé le 29 janvier 2021 entre les parties, intervenir au plus tard le 31 mars 2021) n'a pas eu lieu ; 

- sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser le montant convenu au titre de la clause pénale : 

- que, les conditions d'application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 (dont il ressort que, dans cette hypothèse, l'acquéreur serait redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros) étant réunies, il y avait lieu de condamner l'acquéreur au paiement de cette somme, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé ; 

- que M. [P] ne peut pas utilement soutenir que M. [D] [N] ne pourrait pas se prévaloir de cette clause en raison du fait qu'il n'aurait subi aucun préjudice ; que M. [D] [N] a subi un préjudice du fait de la très longue immobilisation de son bien, ainsi qu'un préjudice moral généré par les nombreuses démarches qu'il a effectuées à la demande de son cocontractant et qui n'ont pas pu aboutir par la faute de celui-ci ; que, par ailleurs, si M. [D] [N] a effectivement pu vendre son bien ultérieurement, cette vente ultérieure n'était pas d'actualité au moment de sa relation contractuelle avec M. [P] puisque le compromis avec l'acheteur final n'a été signé que le 15 juin 2021, soit postérieurement au délai convenu pour la réitération de la vente par acte authentique avec M. [P] (qui s'achevait, pour rappel, et suite à un accord des parties pour reporter sa date, à la date du 21 mai 2021) ; que, si M. [D] [N] a pu vendre son bien à un meilleur prix, c'est notamment grâce aux travaux qu'il a réalisés après la signature initiale du compromis de vente du 26 mai 2020 pour plus de 10 000 euros (pièce n°18) ; que le compromis et l'acte de la vente finale ont été communiqués dès la première instance (pièces n°16 et 17) ; 

- que, compte tenu de la mauvaise foi dont M. [P] a fait preuve dans le cadre de sa relation contractuelle puis de la présente procédure, il n'y a pas lieu de réduire le montant contractuellement prévu au titre de la clause pénale ; 

- sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée : 

- que M. [P] n'a eu de cesse de repousser la vente pour des motifs inopérants, avant de refuser de la réitérer le 21 mai 2021 sous prétexte d'une indisponibilité ; qu'il n'a jamais versé le dépôt de garantie ; que le bien immobilier a, en conséquence, été immobilisé pendant plus d'un an, ce qui a privé M. [D] [N] de la possibilité de trouver un autre acquéreur pendant ce délai ; qu'il résulte de ce qui précède que M. [P] a fait preuve d'une résistance particulièrement abusive ; 

- que, contrairement à ce qu'a retenu sur ce point sur le jugement entrepris, l'intention de nuire de M. [P] est caractérisée dans la mesure où il est établi que celui-ci a menti dès lors qu'il a affirmé tour à tour avoir besoin de proroger la réalisation de la vente dans l'attente de l'obtention d'un financement (à la date du 17 mai 2021 notamment), puis avoir détenu les fonds nécessaires à la réalisation de la vente dès la date du 3 mars 2021 ; qu'il y a lieu, en se fondant sur les dernières déclarations de M. [P] à cet égard, de conclure qu'il a donc fait sciemment le choix de chercher à proroger encore l'immobilisation du bien de son cocontractant alors qu'il avait les moyens de procéder à la réitération de la vente en temps utile ; 

- sur l'argumentation relative à l'article L. 313-42 du code de la consommation développée pour la première fois en appel par M. [P] : 

- que M. [P], qui entend se prévaloir de l'article précité du code de la consommation (selon lequel l'acquéreur qui entend renoncer à un prêt immobilier pour financer son acquisition doit l'indiquer de manière manuscrite dans l'acte de vente et préciser qu'il ne pourra donc se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation, et selon lequel, à défaut d'une telle mention manuscrite, la vente est considérée comme étant conclue sous condition suspensive d'obtention du prêt en question si l'acquéreur entend néanmoins solliciter un prêt), oublie qu'il a apposé le 29 janvier 2021 la mention manuscrite exigée par cet article dans la procuration qu'il a délivrée au notaire pour régulariser le compromis de vente signé le 29 janvier 2021 (pièce n°20) ; 

- sur les allégations de M. [P] selon lesquelles la crise sanitaire aurait rendu impossible pour lui le fait de s'acquitter dans les délais impartis de ses différentes obligations contractuelles : 

- que M. [P] soutient que c'est en raison du confinement décidé en mars 2021 - qui l'aurait empêché de se rendre à sa banque pour finaliser le prêt - qu'il n'a pas pu donner une suite favorable à la mise en demeure (de régulariser la vente par acte authentique au plus tard le 7 mai 2021) qui lui a été adresssée le 19 avril 2021 ; qu'il y a tout d'abord lieu de souligner à cet égard que, comme indiqué précédemment, l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier ne constituait pas une condition suspensive du compromis de vente du 29 janvier 2021 ; qu'il y a ensuite lieu de souligner qu'il ressort de son courriel du 26 avril 2021 que la situation sanitaire constituait d'autant moins un obstacle pour obtenir un prêt immobilier au moment des faits qu'il était possible d'accomplir les démarches en ce sens à distance (pièce n°9) ; qu'en outre, M. [P] évoque lui-même à la cinquième page de ses conclusions qu'un crédit immobilier lui a été accordé le 1er mars 2021 ; 

- que, dans ses dernières conclusions de première instance, M. [P] a indiqué pour la première fois qu'il aurait disposé des fonds nécessaire à l'achat du bien immobilier convenu depuis le 31 mars 2021 ; que le document fourni à titre de preuve, qui ne contient ni cachet ni signature, n'est pas une attestation ; que, quand bien même M. [P] aurait bien disposé des fonds à la date du 31 mars 2021, il lui appartient d'expliquer ce qui l'empêchait dans ce cas de finaliser la vente dans les délais impartis par la mise en demeure qu'il a reçue le 19 avril 2021 ; qu'il lui appartient également d'expliquer, dans ce cas, la raison pour laquelle il indiquait dans son courrier du 26 avril 2021 qu'il ne disposait pas encore des fonds dont il avait besoin à cette date (pièce n°9) ; 

- que le prétexte tiré d'une impossibilité de se déplacer en raison de la crise sanitaire est totalement fallacieux dans la mesure où les actes notariés peuvent être régularisés au moyen d'une procuration ou par voie électronique ; 

- sur l'absence de faute imputable à M. [D] [N] au titre de son refus de proroger le délai de réitération de la vente par acte authentique au-delà du 21 mai 2021 : 

- que M. [P], qui ose reprocher à M. [D] [N] (qui lui a pourtant accordé de nombreuses prorogations à de nombreuses reprises afin de réaliser la vente) d'avoir refusé de réaliser la vente, ne démontre absolument pas avoir été en mesure financièrement de réaliser la vente en temps utile ; que rien n'obligeait contractuellement M. [D] [N] à accepter de signer encore un nouvel avenant de prorogation ; que, le dernier avenant de prorogation n'ayant pas été signé, le délai contractuel à retenir pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique est celui qui s'achève le 31 mars 2021 ; 

- qu'alors que M. [D] [N] avait accepté une dernière prorogation jusqu'au 21 mai 2021, c'est M. [P], à qui de nombreux délais ont été accordés à la suite, qui a fait savoir qu'il n'était pas disponible à cette date et qu'il souhaitait en outre revoir les trois appartements ; que M. [P] ne peut pas sérieusement prétendre que le vendeur ne lui aurait pas laissé l'opportunité de se présenter au rendez-vous de signature fixé d'un commun accord entre eux à la date du 21 mai 2021 puisque c'est lui qui a indiqué, par courriel du 14 mai 2021, qu'il n'était finalement pas disponible (pièce adverse n°4) ; que la mauvaise foi de M. [P] ne pourra qu'être sévèrement sanctionnée par l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- que la demande formée à ce titre par M. [P] ne pourra bien évidemment pas prospérer ; que l'absence de réitération de la vente ne peut pas sérieurement être imputée à M. [D] [N], alors même que c'est M. [P] qui a empêché cette réitération dans les délais convenus à une période à laquelle l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées et à laquelle il indique avoir été en possession des fonds nécessaires (qu'il indique finalement avoir détenus à partir du 31 mars 2021). 



M. [D] [N], intimé, demande par conséquent à la cour de : 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

Et, statuant à nouveau sur ce point, 

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner M. [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'AARPI JUDISIS, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes. 



***



La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026. 





MOTIFS DE LA DECISION 



A titre préliminaire : 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la validité de la clause (p. 7 du compromis de vente) prévoyant expressément l'« absence de condition suspensive d'obtention de prêt » : 



En droit : 



Aux termes de l'article L. 313-42 du code de la consommation : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre. 

En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation ». 





Il ressort de la combinaison des articles L.313-40, L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation que l'acquéreur d'un bien immobilier qui accepte de renoncer à s'engager envers le vendeur sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier doit préciser de façon manuscrite avoir été informé du fait que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir du statut protecteur institué par les dispositions du présent chapitre. 



Aux termes de l'article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». 



Il ressort de l'article 1104 précité du code civil que, lorsque la défaillance d'une condition suspensive n'est pas invoquée de bonne foi, cette défaillance ne peut pas produire d'effets. 



En l'espèce : 



En l'espèce, il y a d'abord lieu de souligner que c'est parce que l'acquéreur ne parvenait pas à obtenir de prêt immobilier dans les délais impartis - prorogés à de nombreuses reprises avec l'accord du vendeur - que le compromis de vente du 26 mai 2020 (qui avait initialement vocation à aboutir au plus tard à une réitération par acte authentique à la date du 3 juillet 2020, et dont la durée de validité a par la suite été prorogée jusqu'à la date du 20 octobre 2020 afin de permettre à l'acquéreur d'obtenir le prêt immobilier qui lui faisait défaut) s'est finalement trouvé frappé de caducité. 



C'est dans ce contexte que, le 29 janvier 2021, un nouveau compromis de vente sous seing privé relatif au même bien immobilier a été signé entre les mêmes parties, moyennant le même prix, mais sans condition suspensive d'obtention de prêt, les stipulations de l'acte indiquant expressément l'intention de l'acquéreur de ne faire reposer que sur ses deniers personnels le financement de la vente (pièce n°7 du vendeur intimé). Il y a lieu de constater le caractère déterminant dans ce contexte, pour le vendeur, des déclarations de l'acquéreur stipulées dans ce nouveau compromis de vente, et selon lesquelles l'acquéreur « déclare avoir l'intention de réaliser le financement entièrement de ses fonds personnels ou assimilés ». Comme le vendeur l'avait déjà constaté à ses dépens, la dépendance de l'acquéreur à l'obtention d'un prêt immobilier était, autrement, de nature à pouvoir prolonger encore la durée d'immobilisation de son bien - qu'il avait déjà significativement consenti à proroger - sans lui offrir aucune garantir d'aboutir, à l'issue de cela, à la conclusion d'une vente en bonne et due forme. Dès lors, c'est uniquement à la condition que l'acquéreur renonce à la possibilité d'invoquer de bonne foi la condition suspensive d'obtention d'un prêt (prévue automatiquement, à certaines conditions, par les articles L. 313-42 et L. 313-41 précités du code de la consommation) que le vendeur pouvait raisonnablement consentir à signer un nouveau compromis avec un cocontractant dont l'incapacité précédement démontrée à obtenir un prêt en temps utile l'avait déjà contraint à immobiliser son bien pendant une durée bien plus longue que celle initialement escomptée, et ce sans résultats jusqu'à ce jour. 



Il y a lieu ensuite de relever qu'à la date de la signature du second compromis de vente du 29 janvier 2021, l'acquéreur, qui ne le conteste pas, a apposé dans la procuration qu'il a délivrée au notaire pour régulariser ce compromis en son nom et pour son compte la mention manuscrite suivante : « Je reconnais avoir été informé que si, contrairement aux indications portées aux présentes, j'ai besoin de recourir néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir du statut protecteur institué par l'article L. 313-41 du code de la consommation ». Cette procuration, signée par l'acquéreur, procédait en outre au rappel de toutes les dispositions précitées du code de la consommation, de sorte que l'acquéreur avait pleinement conscience de la portée de l'engagement qu'il prenait en la signant et en écrivant de sa main le message précité. 



Il suit de ce qui précède que, toutes les conditions prévues par les articles précités du code de la consommation étant réunies en l'espèce pour pouvoir constater la validité de la clause litigieuse du compromis de vente du 29 janvier 2021 (prévoyant expressément l'absence de condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier), l'acquéreur ne peut pas invoquer de bonne foi la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue, dans d'autres hypothèses que celle de l'espèce, par le deuxième alinéa de l'article L. 313-42 du code de la consommation. 



En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a retenu que l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier ne constituait pas une condition suspensive du compromis de vente du 29 janvier 2021. 



Sur les demandes des deux parties relatives à l'application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 janvier 2021 : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

 

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. 



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. 





Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». 



Aux termes de l'article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». 



Il ressort de la combinaison des articles 1193, 1215, 1214 et 1211 du code civil que, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction (sachant que celle-ci donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée). S'applique alors à ce nouveau contrat à durée indéterminée l'article 1211 précité, de sorte que chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter, en l'absence d'un délai de préavis contractuellement prévu qui lui soit applicable, un délai raisonnable. 



Sur le contenu de la promesse synallagmatique de vente (dite compromis de vente) signée par les parties à la date du 29 janvier 2021 : 



Il ressort de la clause pénale, dite « stipulation de pénalité », prévue à la septième page du compromis de vente du 29 janvier 2021 que, dans l'hypothèse où, toutes les conditions relatives à l'exécution du présent contrat s'étant trouvées réunies, l'une des parties manquerait à son obligation, ainsi devenue exigible, de régulariser l'acte authentique, cette partie fautive devra alors verser à l'autre la somme de 14 800 euros (qui correspond à 10 % du prix de vente convenu) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 



Il ressort de la clause « séquestre », prévue à la huitième page de ce même compromis : 

- que « l'acquéreur déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 20 février 2021, et ce à titre de dépôt de garantie (...) une somme de 14 800 euros » ; 

- qu'« en cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au vendeur »; 

- que ce n'est qu'en démontrant l'existence d'une défaillance (qui ne serait pas imputable à l'acquéreur au sens où l'article 1304-3 du code civil le prévoit) de l'une des conditions suspensives précitées que l'acquéreur pourra recouvrer le montat du dépôt de garantie versé, tandis que, dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. 



Il ressort de la clause « réitération authentique », prévue à la seizième page du compromis : 

- qu' « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 mars 2021 » ; 

- que si le défaut de réitération authentique de la vente à la date prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation (...), de sorte que « les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ». 



Il ressort de la clause « état du bien », prévue à la neuvième page du compromis : 

- que « l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le vendeur s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques » ; 

- que déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites. 



Il ressort enfin de la clause « obligations de garde du vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur », prévue à la vingtième page du compromis : 

- que « l'acquéreur pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien, et s'assurer du respect de l'engagement qui précède » ; 

- que « les parties se rapprocheront directement entre elles afin d'effectuer une visite préalablement à la signature de l'acte authentique de vente dans le but de vérifier l'état général par rapport à ce qu'il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs » ; 

- que « le vendeur accepte que l'acquéreur effectue une visite du bien juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permettre de constater l'absence de modifications apportées à l'état du bien tel qu'il a été la base de leurs engagements respectifs ». 



En l'espèce : 



En l'espèce, compte tenu de la combinaison des articles applicables et des prévisions contractuelles précitées, il y a lieu de constater: 

- que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2021, et qu'un dépôt de garantie de 14 800 euros devait être versé par l'acquéreur au plus tard le 20 février 2021 ;

- que toutes les conditions supensives étaient réalisées avant la date du 31 mars 2021, à l'exception de la condition relative au dépôt de garantie (devant être versé par l'acquéreur avant le 20 février 2021) ; 

- que la défaillance de la condition relative au versement en temps utile d'un dépôt de garantie ne peut avoir pour conséquence de permettre à l'acquéreur d'échapper aux obligations que la clause pénale fait peser sur lui dans la mesure où c'est lui seul qui a fait obstacle à sa réalisation en ne versant pas la somme exigée dans le délai imparti, et ce alors même qu'il a manifesté contractuellement son intention de ne recourir à aucun prêt pour financer l'acquisition envisagée, qu'il a renoncé contractuellement à la possibilité d'invoquer le statut protecteur institué par l'article L. 313-41 du code de la consommation, et qu'il ressort des déclarations et des pièces de l'acquéreur lui-même que celui-ci aurait détenu les fonds nécessaires à la vente au plus tard à partir du 22 mars 2021 (pièce n°13), de sorte que rien ne l'empêchait a priori de s'acquitter de son obligation relative au dépôt de garantie au moins à partir de cette date-là , ce qui aurait eu le mérite de témoigner de sa bonne volonté dans la réalisation de ses obligations contractuelles. Au lieu de cela, l'acquéreur s'est borné à solliciter, à la date du 26 avril 2021, une énième prorogation des délais, sans même faire le geste de s'acquitter au moins à cette date-là de son obligation relative au dépôt de garantie; 

- que s'il était contractuellement convenu que l'acquéreur puisse visiter le bien avant la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur n'avait pas l'obligation de prendre l'initiative de l'organisation de cette visite avant la date à laquelle la vente devait être réitérée par acte authentique, de sorte qu'il appartenait à l'acquéreur, s'il le souhaitait, de se rapprocher du vendeur afin d'organiser cette visite en temps utile ; qu'aucune clause contractuelle ne prévoit en effet que, dans l'hypothèse où l'acquéreur ne se serait pas manifesté en temps utile pour réaliser cette visite avant l'expiration du délai prévu pour la réitération de la vente, et où l'acquéreur serait en outre à l'origine de l'absence de réitération de la vente en temps utile, ce dernier pourrait néanmoins tirer argument du fait que cette visite n'a pas été réalisée pour se voir dispensé des obligations que la clause pénale fait peser sur lui. 



Il ressort ensuite de la combinaison des pièces versées au débat et des déclarations des parties : 



1) que l'acquéreur n'a respecté ni son obligation relative au versement du dépôt de garantie, ni son obligation de réitération de la vente par acte authentique avant la date du 31 mars 2021 ; 



2) que l'acquéreur ne s'est jamais manifesté dans le but de réaliser la visite du bien avant la date du 31 mars 2021 (sachant qu'il n'a pas davantage sollicité cette visite dans son courriel du 26 avril 2021) ; 



3) que l'acquéreur ne démontre pas en quoi les normes relatives à la crise sanitaire auraient pu l'empêcher de réaliser la visite du bien avant la date du 31 mars 2021, ni même après cette date (les déplacements étant toujours autorisés après cette date par les normes sanitaires en cas de 'motif impérieux', et l'acquéreur ne démontrant pas en quoi le fait de visiter un bien immobilier qu'on s'apprête à acheter ne pourrait pas constituer un 'motif impérieux') ; 



4) que c'est par courriel du 7 mai 2021 que l'acquéreur a, pour la première fois, demandé au notaire de transmettre à son cocontractant son intention de visiter les trois appartements concernés par la vente dans la matinée du 20 mai 2021, tout en lui demandant de proposer à son cocontractant d'ajourner encore la date de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à celle du 20 mai 2021; 





5) que, par courriel du 12 mai 2021, la notaire de l'acquéreur l'a informé de l'accord du vendeur pour proroger le compromis de vente jusqu'au 21 mai 2021 et pour réitérer la vente par acte authentique à cette même date ; 



6) que, par courriel du 14 mai 2021, l'acquéreur - qui a de nouveau entendu imposer son propre agenda au vendeur qui avait pourtant accepté à de très nombreuses reprises de proroger les délais contractuels à sa demande - a indiqué qu'il ne serait pas disponible pour visiter les lieux et procéder à la réitération de la vente avant la date du 26 mai 2021 ; que, par courriel du 17 mai 2021, la représentante de l'acquéreur a de nouveau sollicité en son nom une nouvelle prorogation supplémentaire du délai de réitération de la vente par acte authentique jusqu'à la date « du 10-15 juin 2021 ». 



Dans ces conditions, compte tenu du fait que le vendeur n'a manifesté son accord pour prolonger le délai de réalisation de la vente par acte authentique que jusqu'à la date du 21 mai 2021, qu'il a ce faisant accordé à l'acquéreur retardataire un délai d'autant plus raisonnable qu'il excédait alors celui sollicité dans un premier temps par l'acquéreur (qui avait demandé, ainsi qu'en atteste son courriel du 7 mai 2021, que la réitération de la vente par acte authentique puisse être repoussée jusqu'au 20 mai ), et du fait que c'est en raison de l'indisponibilité dont l'acquéreur a finalement fait preuve avant cette nouvelle date fixée au 21 mai 2021 que la réitération de la vente par acte authentique n'a pas pu intervenir (ainsi qu'en témoigne d'une part le courriel adressé le 14 mai 2021 par l'acquéreur à son notaire, dans lequel, après avoir initialement affirmé être disponible le 20 mai 2021, il déclare désormais ne pas pouvoir se rendre disponible pour réitérer la vente par acte authentique avant le 26 mai 2021, et, d'autre part, le courriel du 14 mai 2021 dans lequel la représentante de l'acquéreur sollicite en son nom un énième report de la vente jusqu'à la date du '10-15 juin 2021' ), il y a lieu de constater que c'est en raison de l'attitude de l'acquéreur que la vente n'a pas pu être réitérée par acte authentique dans le nouveau délai - fixé par l'accord réciproque des parties jusqu'à la date du 21 mai 2021 - qui lui était imparti.



Toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente s'étant trouvées réunies (faute pour l'acquéreur de pouvoir se prévaloir de l'inexécution, qui lui était imputable, de son obligation relative au dépôt de garantie), et l'acquéreur ayant finalement indiqué qu'il ne serait pas disponible pour réitérer la vente par acte authentique avant la date du 26 mai 2021, voire avant la mi-juin 2021, c'est bien l'acquéreur qui a commis une faute contractuelle en manquant à son obligation de régulariser l'acte authentique au plus tard à la date du 21 mai 2021 (alors même qu'il indique dans ses écritures avoir détenu les fonds nécessaires au plus tard à partir du 31 mars 2021, tandis que son explication relative à l'impossibilité de se déplacer en raison de la crise sanitaire ne saurait convaincre, dans la mesure où les actes notariés peuvent être effectués à distance et où les déplacements restaient possibles en cas de motif impérieux). En effet, dans la mesure où rien n'obligeait le vendeur à accepter la prorogation supplémentaire, au-delà du 21 mai 2021, qui lui a finalement été demandée par l'acquéreur à la date du 17 mai 2021, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir du refus exprimé par le vendeur le 19 mai 2021 (cf pièce n°6 de l'acquéreur) concernant cette énième demande de prorogation pour essayer d'inverser les responsabilités contractuelles et pour tenter de faire croire que c'est le vendeur, et non lui, qui a fait obstacle à la réitération de la vente par acte authentique en temps utile. 



Dans ces conditions, en vertu de la clause pénale (dite « stipulation de pénalité », prévue à la septième page du compromis de vente du 29 janvier 2021) et de l'article 1231-5 du code civil (selon lequel ce n'est que lorsque le montant de la pénalité prévue contractuellement à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution contractuelle apparaît comme manifestement excessif ou dérisoire que le juge peut le modérer ou l'augmenter), l'acquéreur est devenu redevable envers le vendeur de la somme de 14 800 euros, dont le montant, en correspondant à 10 % du prix de vente initialement convenu, est de nature à indemniser le vendeur à hauteur du montant du préjudice qu'a occasionné pour lui le fait de devoir immobiliser, sans contrepartie, son bien immobilier pendant près d'une année entière (puisque ce bien a été immobilisé par le vendeur, dans l'intérêt de l'acquéreur M.[P], depuis le 26 mai 2020 jusqu'à la date du 21 mai 2021). 



A cet égard, il y a lieu de souligner que l'acquéreur ne peut valablement soutenir que le montant de 14 800 euros prévu par la clause pénale serait manifestement excessif en l'espèce pour indemniser le vendeur du préjudice lié à l'immobilisation durable de son bien, en se fondant uniquement sur le fait que le vendeur a finalement pu revendre son bien 17 000 euros plus cher, dans la mesure où cette différence de prix s'explique notamment par les importants travaux réalisés, pour plus de 10 000 euros, par le vendeur à la demande de l'acquéreur M. [P] après la signature du compromis de vente du 26 mai 2020 (à savoir, notamment, la réfection de la cage d'escalier à différents étages, la fourniture et la pose d'enduit puis de peinture sur la totalité des murs, la fourniture et la pose d'une porte d'entrée, la fourniture et la pose d'un interphone dans chacun des trois appartements, la mise en place d'un système vidéo - cf pièce 18 du vendeur). 



Sur la demande de M. [D] [N] visant à faire condamner M. [P] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive : 



En droit : 



Il ressort de l'article 1240 du code civil, selon lequel : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. 



En l'espèce : 





M. [D] [N] ne démontre pas en quoi le préjudice dont il fait état au soutien de cette demande, et qui consiste principalement dans l'immobilisation qui a été imposée à son bien immobilier pendant plus d'un an, s'élèverait à un montant supérieur à celui qu'il convient de fixer au titre du prix usuel d'une telle immobilisation. 



Or, ce préjudice étant déjà réparé par le montant de 14 800 euros déjà attribué au vendeur au titre de la clause pénale (et qui, en correspondant à 10 % du prix de vente du bien immobilier concerné, correspond au prix usuel d'immobilisation d'un bien immobilier pendant une période comparable), cette demande sera rejetée, et le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance. 



Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [P], partie perdante, sera en outre condamné à supporter la charge des dépens d'appel, et à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



***



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [P] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



CONDAMNE M. [P] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de l'AARPI JUDISIS, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:00:05.377Z.