Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 24/12400

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° 2026/ 200 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/12400 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXFR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 22/01428





APPELANTS

 

Monsieur [T] [R], né le 11 août 1975 à [Localité 1] (SRI-LANKA), de nationalité française, Chef d'équipe 

[Adresse 1]

[Localité 2]



ET



Madame [N] [W] épouse [R], née le 20 août 1979 à [Localité 3] (SRI-LANKA), de nationalité sri-lankaise, sans profession 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous les deux représentés par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque: A0920





INTIMÉS 



Monsieur [G] [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



ET 

Madame [Q] [X] épouse [I], né le 27 juillet 1982 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Tous les deux représentés par Me Vanessa COULOUMY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0197

Ayant pour avocat plaidant Me Sandrine JAMAIN, avocat au barreau des DEUX-SÈVRES



Maître [K] [B], Notaire titulaire d'un office 

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Magali GREINER, Cabinet PANTALON GREINER RACHWAN- AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0025





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffière , lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT : 

- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

* *

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique reçu le 6 décembre 2019 par Me [K] [B], notaire, M. [G] [I] et son épouse, Mme [Q] [X] (ci-après les époux [I]) ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [T] [R] et son épouse, Mme [N] [W] (ci-après les époux [R]) portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le prix de 340.000 euros, expirant le 6 mars 2020 à seize heures, sous condition suspensive notamment de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires au plus tard le 14 février 2020, et prévoyant une indemnité d'immobilisation de 34.000 euros, sur laquelle 5.000 euros était séquestrée entre les mains du notaire rédacteur.



L'option n'ayant pas été levée faute pour les bénéficiaires d'avoir obtenu un financement, le conseil des époux [I] les a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juin 2021, mis en demeure de payer l'indemnité d'immobilisation.

Par actes d'huissier en date du 23 février 2022, les époux [I] ont fait assigner les époux [R] et Me [B] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de condamnation à payer l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement rendu le 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019,

En conséquence,

Déclare valide la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019 entre M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] d'une part et M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] d'autre part ;

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande relative à la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019,

En conséquence,

Condamne solidairement M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 34.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2021,

En conséquence,

Autorise la libération de la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de Me [K] [B] au profit de M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] au paiement de l'indemnité d'immobilisation,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande de restitution du séquestre,

Déboute M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] de leur demande indemnitaire,

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande indemnitaire,

Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] aux dépens,

Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à Me [K] [B] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] ont interjeté appel par déclaration du 6 juillet 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en date du 25 avril 2024 en toutes ses dispositions et en ce qu'il a jugé : 

« Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019, 

Déclare valide la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019 entre M. [G] [I], Mme [Q] [X] épouse [I], M. [T] [R] et Mme [N] [V] épouse [R] 

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande relative à la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 6 décembre 2019, 

Condamne solidairement M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 34 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2021, 

Autorise la libération de la somme de 5 000 euros séquestrée entre les mains de Me [K] [B] au profit de M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] au paiement de l'indemnité d'immobilisation, 

Ordonne la capitalisation des intérêts, Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande de restitution du séquestre, 

Déboute M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] de leur demande indemnitaire, 

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande indemnitaire, Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] aux dépens, 

Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à Me [K] [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles, 

Rejette toutes les autres demandes des parties » 



En Conséquence, 

Juger que la promesse de vente n'a jamais été régulièrement notifiée aux deux époux [R], 

Constater la nullité de la promesse de vente pour erreur du fait de l'absence de compréhension de l'acte par les appelants bénéficiaires acquéreurs, 

A défaut, 

Constater que la promesse de vente est caduque depuis le 6 mars 2020, 

Dire et Juger que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due aux époux [I] et sera restituée pour la partie séquestrée aux époux [R], 

En conséquence, 

Dire qu'il appartiendra au séquestre, Maître [K] [B], notaire es qualité de séquestre, de restituer aux époux [R] la somme de 5.000 (cinq mille) euros séquestrée entre ses mains, 

Débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

Condamner les époux [I] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros pour résistance abusive, 

Rappeler que l'exécution provisoire est de droit, 

Condamner solidairement et in solidum les époux [I] et Maître [K] [B] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer directement en application de l'article 699 du même Code.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 29 janvier 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I], intimés, demandent à la cour de :

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de toutes demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

CONFIRMER le jugement entrepris en ses dispositions non contraires,

CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] au paiement de la somme de 3.200,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

A titre subsidiaire   : 

CONDAMNER Maître [K] [B] Notaire à relever et garantir indemnes Monsieur [G] [I] et Madame [Q] [X] épouse [I] de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à leur encontre au bénéfice des époux [R],

CONDAMNER la ou les parties succombantes à payer aux époux [I] la somme de 3.200 € en application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Me [B], intimé, demande à la cour de :

JUGER Maitre [K] [B], recevable en ses présentes écritures ; l'y déclarer bien fondé ; 

- DONNER ACTE à Maître [K] [B] de ce qu'il s'en rapporte à justice s'agissant de la demande de mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 5.000 euros; 

- JUGER que Maître [K] [B] n'a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité professionnelle ; 

En conséquence 

- DEBOUTER les époux [R] de leurs demandes de condamnation dirigées à l'encontre de Maitre [K] [B] ; 

- DEBOUTER Monsieur [G] [I] et Madame [Q] [I] de leur demande de condamnation de Maître [K] [B] à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; 

- CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [K] [B] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026.



MOTIFS



1 - Sur la demande de nullité de la promesse de vente



Les époux [R] soutiennent que la promesse de vente est nulle au motif d'un vice du consentement résultant d'une erreur en raison du défaut de maîtrise de la Iangue française, dès lors qu'ils parlent uniquement la langue tamoule et ont besoin d'être accompagnés dans leur démarches administratives, comme le démontrent les attestations qu'ils produisent, que l'offre d'achat n'a pas été écrite par leurs soins, que l'épouse est de nationalité sri-lankaise et l'époux, certes de nationalité française mais ne maitrisant pas la langue, et que le notaire n'a pas correctement rempli son obligation de conseil et d'information en raison de la signature de la promesse à distance et sans le concours d'un interprète assermenté.



Les époux [I] contestent la nullité de la promesse de vente résultant d'un vice du consentement, rappelant que l'acte notarié mentionne expressément que M. [R] est de nationalité française et que son épouse de nationalité sri-lankaise a déclaré au notaire qu'elle parlait, écrivait et comprenait la langue française et le dispensait expressément de recourir à un traducteur afin que l'acte lui soit traduit en tamoul. Ils contestent la force probante des attestations versées aux débats, et ajoutent que les bénéficiaires de Ia promesse ont versé Ie séquestre et ont réalisé des démarches pour obtenir un financement, confirmant qu'ils avaient compris les termes de Ia promesse de vente.









Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



L'article 1132 du code civil précise que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.



Selon l'article 1133, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. 



Il incombe en conséquence aux époux [R] qui invoquent un vice du consentement qui résulterait d'une erreur en raison du défaut de maitrise de la langue française de rapporter la preuve de l'existence d'une erreur sur une qualité essentielle du bien vendu, sans laquelle ils n'auraient pas contracté ou l'auraient fait à des conditions substantiellement différentes, et que cette erreur n'est pas inexcusable.



L'erreur réside dans un décalage entre la conviction qui habite le contractant et la réalité. S'agissant de la conviction de l'errans, c'est celle qui l'habitait au jour du contrat qui doit être prise en considération. S'agissant de la réalité à laquelle cette conviction est confrontée, celle-ci doit être appréciée par le juge en fonction des qualités intrinsèques de la chose telles qu'elles existaient au jour du contrat , mais en prenant en considération pour les établir aussi bien les éléments postérieurs au contrat que ceux qui étaient antérieurs ou concomitants.



La charge de la preuve de l'erreur pèse sur l'errans, demandeur en nullité, et cette preuve est elle-même double puisqu'elle oblige à établir, d'une part, que le consentement a été donné dans une certaine croyance et, d'autre part, que cette croyance était contraire à la réalité, étant rappelé que cette dernière exigence peut être satisfaite même si la réalité reste finalement incertaine.



Enfin, l'erreur de l'acquéreur sur les qualités substantielles de la chose vendue n'est une cause de nullité du contrat que dans la mesure où elle est excusable, ce qui doit être apprécié in concreto, en fonction des circonstances de la cause, de l'âge, de l'expérience et de la profession, des aptitudes ou des insuffisances personnelles de l'errans, et notamment de la qualité de professionnel de ce dernier, laquelle ne suffit cependant pas à elle seule à rendre l'erreur inexcusable. 



En l'espèce, les époux [R] se contentent d'invoquer une erreur qui aurait vicié leur consentement, sans préciser sur quelles qualités essentielles de la prestation cette erreur aurait porté, et partant ne démontrent aucunement que leur mauvaise maîtrise de la langue française, à la supposer établie, les a conduit à donner leur consentement dans une certaine croyance qui serait contraire à la réalité, et qu'ils n'auraient pas contracté ou l'auraient fait à des conditions différentes en l'absence de cette prétendue erreur, et ce d'autant que ceux-ci ne contestent pas avoir eu la volonté d'acheter le bien immobilier appartenant aux époux [I], pour lequel ils ont demandé un financement auprès de deux établissements bancaires comme cela sera examiné plus avant, ni avoir compris la portée de l'acte qu'ils ont signé, fût-ce à distance.



A titre surabondant, il sera relevé que comme retenu par le tribunal, il ressort de l'acte authentique de promesse de vente que M. [R] est de nationalité française et a déclaré exercer la profession de « Chef d'Equipe », ce qui laisse à penser qu'il n'a aucune difficulté à gérer et animer une ou plusieurs équipes de collaborateurs, et que Mme [R], certes de nationalité sri-lankaise, a déclaré en page 34 de l'acte parler, écrire et comprendre la langue française, a expressément dispensé le notaire de recourir à un traducteur a n que l'acte lui soit traduit en tamoul, sa langue maternelle, et a enfin déclaré avoir parfaitement compris la lecture de l'acte faite par le notaire.



Enfin, les attestations de l'entourage des époux [R] ne sont pas de nature à établir une erreur commise par les bénéficiaires de la promesse lors de sa signature.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé la promesse de vente valable.



2 - Sur l'indemnité d'immobilisation et le sort du séquestre 



2- 1 La notification aux époux [R] de la promesse de vente



Les époux [R] soutiennent en premier lieu, au visa des dispositions de l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, que les époux [I] ne rapportant pas la preuve de la notification à chacun d'eux de la promesse de vente, ils sont mal fondés à solliciter leur condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Les époux [I] répliquent que le notaire rédacteur a justifié de la notification régulière de l'acte de promesse de vente.



Me [B] soutient qu'il démontre avoir notifié par lettre recommandée électronique avec accusé de réception la promesse de vente aux deux époux.



Réponse de la cour 



L'article L . 271-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable au litige dispose que : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

[...]

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

[...] Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion' »



En l'espèce, Me [B] produit aux débats les récépissés de preuve d'envoi et de dépôt des deux lettres recommandées électroniques avec accusé de réception contenant copie de l'acte authentique avec annexes de la promesse de vente, adressées le 8 décembre 2019 à chacun des époux [R] et les informant des conditions et modalités d'exercice du droit de rétractation avec reproduction des intégrale des dispositions des articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l'habitation, et les récépissés de preuve de non réclamation des deux courriers électronique datés du 24 décembre 2019.





Par conséquent, ce moyen tiré du défaut de notification du droit de rétractation des bénéficiaires doit être rejeté.



2 ' 2 La condition suspensive d'obtention d'un prêt



Au soutien de l'infirmation du jugement qui a retenu que les époux [R] ne justifiaient pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques précisées à la promesse de vente, ces derniers font valoir qu'ils n'ont pas obtenu de nancement et ont justi é de deux refus de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse, que les époux [I] n'ont pas use de leur faculté de les mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ne leur permettant pas de considérer la condition suspensive comme censée défaillie. Ils ajoutent que la caducité de la promesse est intervenue à son terme le 6 mars 2020, et que l'envoi d'un refus de prêt postérieur à la date de réalisation de la condition suspensive, soit le 14 février 2020 est indifférent. Enfin, ils soutiennent que si les deux attestations de refus de prêt ne correspondent pas exactement aux termes de la promesse de vente, il est constant que les caractéristiques du prêt visées dans ces attestations sont plus favorables à la banque que les caractéristiques du prêt dans la promesse, de sorte que les banques ne leur auraient pas accordé le prêt sollicité même si celui-ci répondait aux caractéristiques précisées à la promesse et qu'il s'ensuit que la condition suspensive de financement bancaire n'a pas défailli du fait d'un manquement ou d'une faute des appelants à leurs obligations contractuelles. 

Les époux [I] font valoir qu'il est établi que les époux [R], contrairement à ce qu'ils prétendent, n'ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.





Réponse de la cour 



Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.



La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520).



Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu'il s'agisse du montant, de la durée ou du taux.



En l'espèce, la promesse de vente contient une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou plusieurs prêts par l'acquéreur, pour un montant maximum de 180.000 euros, sur une durée de 20 ans avec un taux nominal d'intérêt maximal de1,5% par an, garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier, à I'excIusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.



La promesse de vente prévoit, pages 11 et 12, une condition suspensive de financement au profit des bénéficiaires selon les caractéristiques suivantes :

«  le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme préteur : tous organismes financiers

Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT VINGT MILLE EUROS (220000,00 EUROS).



Durée maximale de remboursement : 20 ans.

Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30% l'an hors assurances.

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sureté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner des personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l 'emprunt, entrainera la réalisation effective de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 14 février 2020 ».



Il est également précisé, page 13, à l'article « Refus de prêt ' justification » que les bénéficiaires s'engagent à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques du financement.



En l'espèce, les époux [R] produisent aux débats deux refus de prêt :

- une émanant de la Banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS daté du 12 février 2020 rédigé dans les termes suivants :

«  Nous soussignés, la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, 'prise en sa Succursale France sise à [Localité 7] ' [Adresse 5], '

Attestons par la présente : 

M. [R] [T], '

Mme [W] épouse [R] [N], ..

Demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

A soumis à notre établissement en date du 08/01/2020 la demande de crédit suivante : 

1 - Un prêt amortissable de 213 500€ - deux cent treize mille cinq cent euros d'une durée initiale prévisionnelle de 360 mois, au taux de 1,90%,

1 - Un crédit relais de 315 000€ - trois cent quinze mille euros d'une durée initiale prévisionnelle de 24 mois, au taux de 1,70%, destiné à financer :

- objet du prêt : acquisition d'un pavillon d'habitation sis [Adresse 4] [Localité 2]

Nous sommes au regret de ne pas pouvoir y donner une suite favorable. »

Force est de constater que les caractéristiques du financement sollicité ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles ci-après rappelées : montant maximal de la somme empruntée : 220.000 € - Durée maximale de remboursement : 20 ans (240 mois) - Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30% l'an hors assurances, le montant demandé dépassant largement la somme de 220.000 € (prêt de 213.500 € et crédit relais de 315.000€), les taux ne correspondant pas, et la durée maximale de remboursement dépassant les 20 années.



- une émanant de la Société Générale en date du 3 mars 2020 rédigé dans les termes suivants :

« Dossier : Demande de crédit :

Montant :220000 EUROS / durée : 240 mois

Taux : 1.60%



'

Nous avons le regret de vous informer, qu'après étude de votre dossier de crédit de 220000 Euros, destiné au financement de l'acquisition du bien situé [Adresse 4] [Localité 2], notre établissement ne peut donner une suite favorable à votre demande. »

Là encore, le taux demandé pour ce second prêt n'est pas conforme aux stipulations contractuelles.



Enfin, les époux [R] ne produisent aucun élément permettant de démontrer que, comme ils le prétendent, le prêt ne leur aurait pas été accordé même s'il avait été conforme aux stipulations contractuelles.



Par conséquent, faute pour eux de justifier qu'ils ont effectivement déposé deux demandes de prêts conformes aux caractéristiques précisées à la promesse de vente, la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie.



Par ailleurs, il est acquis que l'acte de vente n'a pas été signé entre les parties et qu'en conséquence, les conditions suspensives étant réunies, les bénéficiaires sont redevables de l'indemnité d'immobilisation convenue contractuellement d'un montant de 34.000 €, conformément aux stipulations de la promesse desquelles il résulte que la somme de 5.000€ versée à la signature de l'acte par les bénéficiaires restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions précises à l'acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et que le solde de 29.000 € devait être versé par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.



Par suite, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 34.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2021, autorisé la libération de la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de Me [K] [B] au profit de M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] au paiement de l'indemnité d'immobilisation, ordonné la capitalisation des intérêts, et débouté M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leurs demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation.



3 ' Sur la demande de dommages et intérêts des époux [R]



Les appelants sollicitent la condamnation solidaire des époux [I] au paiement de la somme de 3 000 euros pour résistance abusive, à laquelle les intimés s'opposent.



Sur ce,

Les époux [R] étant déboutés de toutes leurs demandes, ils ne démontrent nullement la résistance abusive qu'ils invoquent à l'égard des époux [I], de sorte que le jugement qui a rejeté cette demande est confirmé.



4 - - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [R], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [I] la somme supplémentaire de 3.200 € et à Me [B] celle de 1.000 € , par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 25 avril 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] aux dépens d'appel ; 



Condamne solidairement M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à payer à M. [G] [I] et Mme [Q] [X] épouse [I] la somme de 3.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] à verser à Me [K] [B] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Déboute M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,