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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 22/01129

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 juillet 2021, par devant notaires, Mme [E] [W], promettante, et le représentant suivant pouvoir authentique de M. [Y] [S], bénéficiaire, ont co-signé une promesse unilatérale de vente d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Maine-et-[Localité 5]) pour un prix de 205 000 euros, prévoyant un délai pour réitération fixé au 15 octobre 2021, une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire, et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 500 euros soit 10 % du prix de vente.

Le 14 octobre 2021, M. [S] a adressé, par SMS, à Mme [W] copie d’une offre de prêt bancaire du Crédit Mutuel.

Le 20 octobre 2021, cette dernière a consenti à la signature d’un avenant étendant l’effet de la promesse de vente jusqu’au 15 novembre 2021.

Le 15 novembre 2021, malgré des échanges de courriers électroniques échangés entre les notaires intervenant à la promesse préalablement signée visant à fixer date pour la signature de l’acte authentique de vente, constat était fait du silence conservé par M. [S] aux différentes relances lui ayant été adressées en ce sens.

Par un message du 25 janvier 2022, celui-ci indiquait néanmoins à la venderesse être parvenu à obtenir un prêt bancaire le 13 janvier 2022 et toujours vouloir finaliser la vente. 
Cependant, par courrier recommandé du 24 janvier 2022 dûment réceptionné le 26 janvier suivant par M. [S], Mme [W] l’a mis en demeure de lui verser l’indemnité d’immobilisation convenue, ce qu’elle a de nouveau fait le 2 mars 2022, sans recevoir réponse de ce dernier. 

***

Suivant un acte introductif d’instance signifié le 25 mai 2022, Mme [W] l’a fait attraire par devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, à lui payer la somme de 20 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, 5708,57 euros en réparation de son préjudice économique, 1500 euros en réparation de son préjudice moral, 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de l’instance. 

Par conclusions faisant suite à cette assignation, signifiées le 3 février 2025 par le biais du réseau informatique sécurisé destiné à la communication électronique des avocats, Mme [W] sollicite du tribunal qu’il déboute M. [S] de l’ensemble de ses demandes, réitérant ses demandes initiales dans les mêmes termes, hormis s’agissant de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, portée à 6000 euros.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse invoque, en premier lieu, le bienfondé de sa demande d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation, eu égard à la clause pénale insérée à la promesse de vente conclue avec le défendeur et aux défaillances contractuelles de ce dernier malgré le fait qu’il ait obtenu un prêt bancaire. 

Elle contrecarre, à cet égard, les moyens avancés par son adversaire, avançant, tout d’abord, le fait que l’enregistrement de l’acte notarié litigieux a bien eu cours, que, de plus, M. [S] a dûment été mis en mesure de faire valoir son droit de rétractation - la conclusion postérieure d’un avenant à la promesse de vente relatif au délai de réitération n’ouvrant pas droit, selon elle, à un nouveau délai de rétractation puisque la modification opérée par l’avenant ne peut être considérée comme substantielle-, et, enfin, que l’ensemble des pièces, dont les annexes et le diagnostic de performance énergétique, a été adressé de manière dématérialisée à l’intéressé lors de la signature de la promesse de vente si bien que ses doléances relatives à la prétendue mauvaise qualité de celles-ci qu’il taxe de l’avoir empêché d’émettre un consentement libre et éclairé ne sauraient prospérer. 


La demanderesse considère, par ailleurs, que le débat autour de la superficie de moins de 7 mètres carrés de la « chambre n° 1 » est inopérant, tant du point de vue de la réglementation en vigueur que de ladite superficie même, celle-ci s’avérant avoir été mesurée au sol à 7,02 mètres carrés.

Mme [W] conteste, de surcroît, la possibilité pour M. [S] de revendiquer la clause de condition suspensive prévue à la promesse de vente litigieuse qu’il ne lui a pas notifié de manière expresse et non équivoque de non-obtention, bien au contraire. 

Concernant ses demandes de réparation de préjudices, la demanderesse fait, du reste, valoir, avoir acquis une maison à [Localité 6] le 6 septembre 2021 et avoir dû continuer à assumer les traites de remboursement de prêt bancaire de son logement invendu à raison de 815,51 euros par mois durant sept mois au lieu d’un, en raison de l’inexécution fautive de son cocontractant, que couvrirait la somme de 5708,57 euros sollicitée au titre de son préjudice économique. 

Du reste, pour justifier le montant sollicité au titre de ses frais irrépétibles, Mme [W] revendique l’allongement dilatoire de la procédure par l’incident de production de pièces inutiles introduit par le défendeur, dont il s’est lui-même finalement désisté devant le juge de la mise en état.

***

Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, M. [S] sollicite du tribunal qu’il dise nulle ou caduque la promesse de vente invoquée par Mme [W] et son avenant, la déboute de toutes ses demandes, et la condamne à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux dépens. 

En réponse aux demandes de celle-ci, et à l’appui de ses prétentions, M. [S] soutient que la promesse de vente et son avenant sont nuls et ne peuvent recevoir aucun effet pour n’avoir pas fait l’objet de l’enregistrement requis par l’article 1589-2 du code civil.

De plus, il considère que le délai de rétractation ne saurait lui être opposable à défaut pour la demanderesse de lui avoir notifié, à la fois, l’avenant à la promesse, et ses annexes, comme le prévoient respectivement les dispositions des articles L.271-2 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. À cet égard, il avance que le diagnostic technique lui ayant été adressé - requis à peine de nullité - comportait certaines pièces illisibles et un diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné comme « vierge consommations non exploitables » sans plus d’explication, ce qui ne pourrait, selon son analyse, valoir notification en bonne et due forme d’un diagnostic technique complet à même de lui permettre un consentement éclairé quant à l’objet précis du contrat. Il en déduit que ce dernier est, pour cette autre raison, à double titre nul. 

De surcroît, le défendeur allègue que l’objet de la vente est nul en ce qu’également le logement en vente contenait une pièce d’une superficie inférieure à 7 mètres carrés, en contrariété avec le règlement sanitaire départemental de Maine-et-[Localité 5], la loi dite Carrez, et le décret n° 69-596 du 14 juin 1969 fixant les règles générales de construction des bâtiments d'habitation. De ce fait, le bien ne saurait être loué en l’état de cette difficulté. 

M. [S] en conclut que son consentement ayant été nécessairement vicié par la dissimulation d’éléments essentiels de l’objet vendu, Mme [W] ne saurait lui réclamer l’indemnité d’immobilisation ni quelle que somme que ce soit. Il en déduit n’avoir, à bon droit, pas levé l’option, ce qui aurait rendu en tout état de cause la promesse caduque eu égard à ses autres moyens, et dénonce le caractère abusif de l’action en justice intentée à son encontre, dont il demande réparation.

***
Il conviendra de se référer aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 3 février 2026.

Motifs

MOTIVATION


1) Sur la non-opposabilité du délai de rétractation invoquée par M. [S]

1-1) S’agissant de la notification de la promesse unilatérale de vente et de l’avenant à celle-ci

En vertu de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, « [p]our tout acte ayant pour objet, notamment, la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. 

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. […] ».

Il est constant que seul un avenant à un tel acte portant sur des énonciations essentielles de ce dernier, listées à l’article L. 231-2 dudit code de la construction et de l’habitation, nécessite sa notification en vue de faire courir un nouveau délai de rétractation de dix jours au bénéfice du bénéficiaire. 

En l’espèce, ces modalités d’exercice de la faculté de rétractation du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente litigieuse sont rappelées dans l’acte litigieux-même. 

Par cet acte, M. [S], bénéficiaire, a donné son accord pour que les notifications lui soient faites par courrier électronique à l’adresse qu’il y a fait porter.

En sa pièce n° 11, la demanderesse verse copie d’une « preuve de dépôt et d’envoi d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception » horodatée le 27 juillet 2021 à 15 heures 35, et d’une « preuve de réception d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception » en date du 5 août 2021 à 8 heures 20, d’un courrier émanant de l’étude notariale [L] rappelant à M. [S] son droit de rétractation de dix jours à l’issue de la signature de la promesse unilatérale de vente et les modalités attachées à celui-ci.

L’avenant sous-seing-privé signé par les parties le 20 octobre 2021 n’a eu pour seul objet que celui de proroger au 15 novembre 2021 la durée de cette promesse, consentie par la promettante, et, ce faisant, le délai d’exécution de la condition suspensive d’obtention de prêt bancaire par son bénéficiaire. N’ayant, de ce fait, porté sur aucune des énonciations essentielles de la promesse unilatérale de vente qu’il amendait, ce qu’il précise d’ailleurs en toute fin de son libellé (« cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte »), ledit avenant n’avait pas à être notifié au titre du droit de rétractation de son bénéficiaire. 

Les moyens avancés par le défendeur s’agissant des modalités de notification de la promesse unilatérale de vente et son avenant ne sauraient, par conséquent, prospérer.


1-2) S’agissant de la notification des annexes à la promesse unilatérale de vente

• Quant au caractère dénoncé comme illisible de certaines pièces des annexes

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation préconise qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (dont il liste les documents qu’il doit contenir), fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. 

L’absence de l’un des documents devant composer ledit diagnostic technique lors de la signature de l’acte authentique de vente est, selon les cas, sanctionnée par l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, ou par la possibilité pour l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution de son prix. 

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente litigieuse fait référence au formalisme attaché à ses annexes, lesquelles sont précisées faire partie de la minute. 

Il est constant que l’acquéreur a accès, par le notaire, à toutes les annexes (diagnostics techniques, état des risques, règlements de copropriété éventuels, etc.) avant la signature d’une promesse unilatérale de vente. 

Si la copie de certaines des annexes transmises au dossier du tribunal comporte certaines pages effectivement illisibles (notamment au sein du diagnostic de risque d’exposition au plomb amiante en pages 26 à 29 et 58), aucune mention ne spécifie, à l’acte notarié de promesse unilatérale de vente débattue, le caractère illisible de certaines des pièces des annexes ou l’incomplétude du DPE. Il n’est pas démontré, par M. [S], que le notaire aurait, ce faisant, commis une négligence en instrumentant sans apporter une telle précision, eût-elle été nécessaire. Lui-même n’a pas, davantage, formulé de réserve lors de la signature de l’acte authentique, lequel s’avère ainsi faire foi de la prise de connaissance des annexes sans réserve par son bénéficiaire. 

En tout état de cause, même avérée lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, la non-lisibilité de certaines des pages des annexes n’aurait emporté aucune conséquence quant à l’effectivité du délai circonscrivant le droit de rétractation du bénéficiaire de ladite promesse de vente.

• Quant au caractère vierge du DPE
Avant l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2021, de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, un DPE pouvait s’avérer vierge. Ainsi, un bien immobilier doté d’un DPE vierge peut-il être vendu en toute légalité tant que ledit diagnostic est valable. 

En vertu de l’article R. 134-4-2 du code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
En l’espèce, le DPE annexé à la promesse a été réalisé à l’issue d’une visite sur site en date du 15 février 2019. Sa validité court jusqu’au 14 février 2029.


Indiqué comme étant vierge en raison de consommations non exploitables, le diagnostiqueur y a précisé que l’année de construction du bâtiment étant antérieure à 1948 sans que le propriétaire (d’alors) n’ait été en mesure de fournir les trois dernières années de consommations d’énergie liées au chauffage et / ou à la production d’eau chaude sanitaire, et que le logement étant vacant au moment de l’établissement du diagnostic, l’estimation des consommations énergétiques n’a pu être réalisée. 

Il appert, au vu de la pièce n° 11 de la demanderesse, que M. [S] s’est vu notifier copie du DPE le 5 août 2021 à 8 heures 20, par une pièce intitulée « copie aae avec annexes promesse de vente dollfus [S] », jointe au courrier susmentionné émanant de l’étude notariale [L], lui ayant notifié son droit de rétractation et les modalités attachées à celui-ci. 

Ainsi, contrairement à ce que soutient le défendeur, ce DPE est conforme à la réglementation en vigueur au moment de son établissement, et restait valide au moment de la signature de l’acte objet du litige. Il ne saurait, en tout état de cause, emporter quelle que conséquence que ce soit sur l’opposabilité du délai de droit de rétractation de M. [S].

Partant, et au vu de ce qui précède au présent paragraphe 1), la notification du droit de rétractation de l’intéressé attaché à la promesse unilatérale de vente litigieuse a été dûment effectuée. Le délai de dix jours dont disposait M. [S] pour s’en rétracter ayant expiré, ce dernier ne peut plus s’en prévaloir. Ladite promesse est, de ce fait, caduque de plein droit.


2) Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente invoquée par M. [S] : 

2-1) Sur le non-respect allégué de la formalité d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente

Conformément aux dispositions de l’article 1369 du code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Il peut être dressé sur support électronique s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État. Lorsqu'il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

L’article 1589-2 du même code dispose qu’est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente, notamment, à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a été signée par les parties le 26 juillet 2021, par devant Me [O] [D] avec la participation de Me [G] [H], notaires, ce qui en fait bien un acte authentique, dispensé, en soi, au vu de la législation précédemment rappelée, de la formalité de l’enregistrement fiscal prévu sous peine de nullité par l’article 1589-2 précité. 

Ladite promesse unilatérale de vente prévoyait, pour autant, sa soumission au droit d’enregistrement sur état de 125 euros. 

Le relevé de compte établi par l’étude notariale [L] Notaires, produit par la demanderesse en sa pièce n° 10, mentionne la réalisation de l’enregistrement de l’acte le 26 juillet 2021, jour-même de la signature de l’acte.


Au vu de ce qui précède et en tout état de cause, les formalités légales attachées à la signature de l’acte litigieux ayant été respectées, le moyen avancé par M. [S] sur ce point en vue de soutenir la nullité de l’acte litigieux ne peut qu’être écarté. 


2-2) Sur la nullité invoquée du fait de l’impossible consentement libre et éclairé en présence d’annexes illisibles de la promesse unilatérale de vente

Selon l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, le moyen invoqué par le défendeur quant au fait que son consentement libre et éclairé à la promesse de vente litigieuse n’aurait pas été possible eu égard au caractère illisible de certaines des annexes ne peut qu’être rejeté, celui-ci ne démontrant pas le caractère déterminant sur son consentement de l’illisibilité alléguée, dont la matérialité a, en tout état de cause, été remise en cause au 1-2 de la présente motivation, l’acte authentique signé faisant foi de la prise de connaissance des annexes sans réserve lors de la signature.

2-3) Sur la nullité invoquée du fait de la superficie d’une pièce du logement non conforme au règlement sanitaire départemental et la législation

Il est en premier lieu à rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

D’autre part, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite "loi Carrez", a modifié l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en ce sens, notamment, que son premier alinéa prescrit désormais que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et que la nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. 

Son décret d'application n° 97-532 du 29 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, entré en vigueur le 19 juin 1997, a, pour sa part, notamment inséré au décret du 17 mars 1967 d’application de la loi susmentionnée du 10 juillet 1965 les articles 4-1 à 4-2, lesquels disposent que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de ladite loi est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. 
Le règlement sanitaire départemental (RSD) de [Localité 7] prévoit, quant à lui, en son article 2, que : 

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »


En l’espèce, le certificat de superficie n° 21057583/DE/49000/[Localité 4] joint aux annexes de l’acte notarié litigieux spécifie que le logement, objet de la vente, comporte une « chambre 1 » au troisième étage de 6,17 mètres carrés et une « chambre 2 » au quatrième étage de 7,89 mètres carrés. 

La superficie de la « chambre 1 » s’inclut dans la superficie totale du logement au regard des préconisations de la « loi Carrez » dont il se déduit que toutes les surfaces d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sont comptabilisées dans la superficie minimale globale, sans aucun seuil de superficie minimale par pièce. Elle ne pose, à cet égard, pas de difficulté particulière. L’objet de la vente ne saurait, de ce fait, être considéré comme illicite au sens du code civil.

En revanche, il n’est pas contestable qu’une telle superficie n’est pas conforme au RSD local encadrant la destination des pièces d’un logement. 

Certes, aucun élément ne vient, dans l’acte lui-même, corriger cette erreur de qualification de pièce présentée, à tort au regard des critères du RSD, comme une chambre, alors qu’elle aurait dû être visée comme une pièce autre (débarras, bureau, ou dressing, par exemple). L’acte décrit, au contraire, le bien comme ayant pour « désignation actuelle » celle d’un « T3 en duplex comprenant au premier niveau ; entrée avec placard, cuisine aménagée et équipée, séjour, une chambre, une salle d’eau avec WC; au second niveau : une chambre avec [salle] d’eau (douche/lavabo) et WC ».

Cette contrariété audit règlement ne rend pas davantage illicite la vente du bien immobilier litigieux pour autant.

S’il est toutefois acquis que les normes minimales d'habitabilité s'imposent dans le cadre du droit du bail pour définir la décence d'un logement mis en location, rien ne permet de considérer que Mme [W] - dont la qualité de néophyte en matière de droit de l’immobilier ne paraît pas devoir être contestée au regard de sa profession de médecin anesthésiste réanimatrice - en ait eu elle-même connaissance alors même que le notaire instrumentaire n’a pas relevé de difficulté à cet égard. Aucune volonté de tromperie ne saurait, ainsi, être retenue à l’encontre de la demanderesse. 

M. [S] n’apparaît nullement avoir attaché une importance particulière à la qualification du bien au regard du RSD avant de contractualiser la promesse unilatérale de vente, ni fait état antérieurement d’un projet locatif. 

Dans la mesure où rien ne permet de conclure que le nombre de pièces habitables du logement litigieux au sens du RSD local en vigueur ait été, par conséquent, un élément déterminant du consentement donné par M. [S] à son achat, sa demande de nullité de la promesse de ce chef sera également rejetée. 

3) Sur les demandes financières des parties

3-1) Sur l’indemnité d’immobilisation sollicitée par la demanderesse 

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ceux-ci doivent être exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d'ordre public.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie - le promettant - accorde à l'autre - le bénéficiaire - le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1304 du code civil, une obligation conditionnelle est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 


Une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du même code. 

À cet égard, il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente d’un immeuble contenant une clause suspensive d’obtention de prêt bancaire de démontrer qu'il a bien sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux caractéristiques définies dans celle-ci, faute de quoi la condition suspensive est précisément réputée accomplie par application dudit article 1304-3. Il est, de surcroît, à préciser que manque à la charge de la preuve lui incombant l’acquéreur fournissant des lettres de refus bancaires ne précisant ni la durée du prêt sollicité ni le taux d’intérêt. 

En l’espèce, l’acte authentique signé le 26 juillet 2021 entre Mme [W] et le représentant de M. [S] stipulait que la promesse de vente était consentie jusqu’au 15 octobre 2021 - délai ayant été prorogé amiablement à la date du 15 novembre 2021 par acte sous-seing privé du 20 octobre 2021.

Au-delà des conditions suspensives de droit commun, l’acte prévoyait une condition suspensive particulière d’obtention de prêt par le bénéficiaire qui devait, en cas de non-obtention du financement demandé, justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques définies à l’acte. 

Cet acte contient, en sa page 10, un paragraphe dédié à l’indemnité d’immobilisation, fixée en l’espèce à 20 500 euros. Celui-ci stipule que : « dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes. »

Ledit acte précise, en sa page 11, que l’obtention ou la non-obtention du prêt bancaire par le bénéficiaire devra être notifiée au promettant par celui-ci de manière expresse et non équivoque dans un délai de soixante jours à compter de la signature de l’acte notarié. Il prévoit qu’à défaut d’une telle notification dans ce délai, le promettant pourra mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous dix jours calendaires de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, et ce par lettre recommandée avec avis de réception à l’adresse où il a élu domicile. Il ajoute que si le bénéficiaire n’a pas communiqué les éléments permettant de statuer sur la réalisation de la condition dans les dix jours calendaires de l’interrogation qui lui est faite, la condition sera réputée défaillie, et la promesse de vente caduque de plein droit. Il précise, enfin, que passé ce délai de réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire ne pourra plus y renoncer et la caducité de la promesse sera acquise. 

Ce même acte prévoit classiquement que la justification d’un éventuel refus de prêt se fasse par la justification, par le bénéficiaire, de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques énoncées à l’acte authentique (220 700 euros empruntés pour une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal fixe de 1,20 % l’an hors assurances). 

Or, en l’espèce, il n’est pas contesté que M. [S] n’ait non seulement pas justifié de deux refus de prêt bancaire mais ait, au contraire, attesté avoir obtenu une offre de prêt auprès de la demanderesse avant de se murer dans le silence, en ne répondant plus aux demandes de fixation de rendez-vous par le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente, ni, ultérieurement, aux mises en demeure lui ayant été adressées par Mme [W]. 

N’ayant de ce fait pas respecté les termes de la condition suspensive particulière, l’indemnité d’immobilisation forfaitaire contractuellement prévue, dont le montant n’apparaît pas manifestement disproportionné aux usages en la matière, compensera donc l’indisponibilité du bien pendant la durée de la promesse. M. [S] sera, partant, condamné à verser à Mme [W] la somme de 20 500 euros à ce titre.


3-2) Sur la demande de réparation des préjudices économique et moral allégués par la demanderesse

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que des dommages et intérêts ne peuvent être accordés, parallèlement à l’indemnité d’immobilisation, qu’en cas de faute commise par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente. 

En l’espèce, M. [S] apparaît avoir manqué de la bonne foi devant régir les rapports contractuels. Ayant bénéficié d’une prorogation du délai de la promesse consentie par Mme [W], il lui a envoyé un SMS aux termes duquel il lui annonçait avoir obtenu un prêt. Or son attitude dilatoire à la suite de ce SMS est plus qu’établie, tant par le silence conservé, par la suite, face aux demandes de fixation de date de signature de l’acte authentique de vente qu’escomptait légitimement Mme [W] au vu même du SMS reçu de sa part, et aux mises en demeure reçue par la demanderesse du fait précisément de ce silence, qu’à l’incident généré devant le juge de la mise en état, dont il s’est finalement désisté. 

En cela, Mme [W] est létigime à demander réparation de préjudices propres. 

Elle démontre, par sa pièce n° 9 consistant en un tableau d’amortissement actualisé édité par la société générale le 29 avril 2019, avoir effectivement assumé un second prêt bancaire visant l’achat de son autre bien immobilier durant sept mois, soit sur une période plus longue que si la promesse unilatérale de vente avait été honorée par M. [S]. 

S’il y a lieu, de ce fait, d’accueillir favorablement sa demande de réparation de préjudice économique, celle-ci ne le sera précisément que sur la période supplémentaire de cinq mois ayant couru au-delà de la durée de deux mois laissée contractuellement à l’intéressé pour honorer ses engagements (i.e. la durée initiale d’un mois, prorogée d’un mois supplémentaire). M. [S] sera, ainsi, condamné à lui payer la somme de 4 257,55 euros (851,51 x 5). 

Mme [W] invoque, par ailleurs, un préjudice moral, dénonçant la durée de la procédure artificiellement rallongée par son adversaire et le caractère opportuniste de sa défense. 

Au vu de ce qui a déjà préalablement été relevé, il sera ainsi fait droit à la demande de réparation formulée à ce titre, et ce à hauteur de la somme de 1500 euros. 

3-3) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [S]

Succombant en l’ensemble de ses prétentions, la demande de dommages et intérêts formée par le défendeur ne peut qu’être rejetée.

4) Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant ce faisant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 


En l’espèce, le défendeur, partie succombante, sera condamné aux dépens.
 
Si Mme [W] sollicite, dans le corps de la discussion de ses dernières conclusions en date, la somme de 5500 euros au titre de ses frais irrépétibles, le tribunal doit se prononcer au vu du seul dispositif de ces dernières conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, lequel chiffre cette demande à la somme de 6 000 euros.

Ceci étant précisé, l’équité commande de faire droit à la demande ainsi formée par l’intéressée à hauteur de 3 000 euros - et de rejeter, par voie de conséquence, celle de M. [S].

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, 

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la demande de déclaration de nullité de la promesse unilatérale de vente co-signée entre Mme [E] [W] et M. [Y] [S] ;

DÉCLARE par conséquent ladite promesse unilatérale de vente valide ;

DIT que celle-ci est devenue caduque de plein droit par défaillance de la condition suspensive, aux torts de M. [Y] [S] ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à Mme [E] [W] les sommes de :

- 20 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal courant, en application de l'article 1231-7 du code civil, à compter du prononcé du présent jugement ;
- 4 257,55 euros au titre de son préjudice économique ;
- 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formées par M. [Y] [S] ;

CONDAMNE M. [Y] [S] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à Mme [E] [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [Y] [S] au titre de ce même article 700 ; 

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire. 

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, assistée de Dany BAREL, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
8 septembre 2026

AFFAIRE :
[E] [W]

C/
[Y] [S]


N° RG 22/01129 - N° Portalis DBY2-W-B7G-G24A

Assignation :25 mai 2022

Ordonnance de Clôture : 
3 février 2026





Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [E] [W]
née le 27 décembre 1991 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d’ANGERS, avocat postulant, Maître Etienne GROLEAU, avocat au barreau de Rennes, avocat plaidant 


DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS


EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 février 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, statuant comme juge unique

Greffier, lors des débats et du prononcé : Dany BAREL.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 24 août 2026, puis au 8 septembre 2026

JUGEMENT du 8 septembre 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente,
contradictoire
signé par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, et par Dany BAREL, Greffier.














EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 juillet 2021, par devant notaires, Mme [E] [W], promettante, et le représentant suivant pouvoir authentique de M. [Y] [S], bénéficiaire, ont co-signé une promesse unilatérale de vente d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Maine-et-[Localité 5]) pour un prix de 205 000 euros, prévoyant un délai pour réitération fixé au 15 octobre 2021, une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire, et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 500 euros soit 10 % du prix de vente.

Le 14 octobre 2021, M. [S] a adressé, par SMS, à Mme [W] copie d’une offre de prêt bancaire du Crédit Mutuel.

Le 20 octobre 2021, cette dernière a consenti à la signature d’un avenant étendant l’effet de la promesse de vente jusqu’au 15 novembre 2021.

Le 15 novembre 2021, malgré des échanges de courriers électroniques échangés entre les notaires intervenant à la promesse préalablement signée visant à fixer date pour la signature de l’acte authentique de vente, constat était fait du silence conservé par M. [S] aux différentes relances lui ayant été adressées en ce sens.

Par un message du 25 janvier 2022, celui-ci indiquait néanmoins à la venderesse être parvenu à obtenir un prêt bancaire le 13 janvier 2022 et toujours vouloir finaliser la vente. 
Cependant, par courrier recommandé du 24 janvier 2022 dûment réceptionné le 26 janvier suivant par M. [S], Mme [W] l’a mis en demeure de lui verser l’indemnité d’immobilisation convenue, ce qu’elle a de nouveau fait le 2 mars 2022, sans recevoir réponse de ce dernier. 

***

Suivant un acte introductif d’instance signifié le 25 mai 2022, Mme [W] l’a fait attraire par devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, à lui payer la somme de 20 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, 5708,57 euros en réparation de son préjudice économique, 1500 euros en réparation de son préjudice moral, 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de l’instance. 

Par conclusions faisant suite à cette assignation, signifiées le 3 février 2025 par le biais du réseau informatique sécurisé destiné à la communication électronique des avocats, Mme [W] sollicite du tribunal qu’il déboute M. [S] de l’ensemble de ses demandes, réitérant ses demandes initiales dans les mêmes termes, hormis s’agissant de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, portée à 6000 euros.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse invoque, en premier lieu, le bienfondé de sa demande d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation, eu égard à la clause pénale insérée à la promesse de vente conclue avec le défendeur et aux défaillances contractuelles de ce dernier malgré le fait qu’il ait obtenu un prêt bancaire. 

Elle contrecarre, à cet égard, les moyens avancés par son adversaire, avançant, tout d’abord, le fait que l’enregistrement de l’acte notarié litigieux a bien eu cours, que, de plus, M. [S] a dûment été mis en mesure de faire valoir son droit de rétractation - la conclusion postérieure d’un avenant à la promesse de vente relatif au délai de réitération n’ouvrant pas droit, selon elle, à un nouveau délai de rétractation puisque la modification opérée par l’avenant ne peut être considérée comme substantielle-, et, enfin, que l’ensemble des pièces, dont les annexes et le diagnostic de performance énergétique, a été adressé de manière dématérialisée à l’intéressé lors de la signature de la promesse de vente si bien que ses doléances relatives à la prétendue mauvaise qualité de celles-ci qu’il taxe de l’avoir empêché d’émettre un consentement libre et éclairé ne sauraient prospérer. 


La demanderesse considère, par ailleurs, que le débat autour de la superficie de moins de 7 mètres carrés de la « chambre n° 1 » est inopérant, tant du point de vue de la réglementation en vigueur que de ladite superficie même, celle-ci s’avérant avoir été mesurée au sol à 7,02 mètres carrés.

Mme [W] conteste, de surcroît, la possibilité pour M. [S] de revendiquer la clause de condition suspensive prévue à la promesse de vente litigieuse qu’il ne lui a pas notifié de manière expresse et non équivoque de non-obtention, bien au contraire. 

Concernant ses demandes de réparation de préjudices, la demanderesse fait, du reste, valoir, avoir acquis une maison à [Localité 6] le 6 septembre 2021 et avoir dû continuer à assumer les traites de remboursement de prêt bancaire de son logement invendu à raison de 815,51 euros par mois durant sept mois au lieu d’un, en raison de l’inexécution fautive de son cocontractant, que couvrirait la somme de 5708,57 euros sollicitée au titre de son préjudice économique. 

Du reste, pour justifier le montant sollicité au titre de ses frais irrépétibles, Mme [W] revendique l’allongement dilatoire de la procédure par l’incident de production de pièces inutiles introduit par le défendeur, dont il s’est lui-même finalement désisté devant le juge de la mise en état.

***

Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, M. [S] sollicite du tribunal qu’il dise nulle ou caduque la promesse de vente invoquée par Mme [W] et son avenant, la déboute de toutes ses demandes, et la condamne à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux dépens. 

En réponse aux demandes de celle-ci, et à l’appui de ses prétentions, M. [S] soutient que la promesse de vente et son avenant sont nuls et ne peuvent recevoir aucun effet pour n’avoir pas fait l’objet de l’enregistrement requis par l’article 1589-2 du code civil.

De plus, il considère que le délai de rétractation ne saurait lui être opposable à défaut pour la demanderesse de lui avoir notifié, à la fois, l’avenant à la promesse, et ses annexes, comme le prévoient respectivement les dispositions des articles L.271-2 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. À cet égard, il avance que le diagnostic technique lui ayant été adressé - requis à peine de nullité - comportait certaines pièces illisibles et un diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné comme « vierge consommations non exploitables » sans plus d’explication, ce qui ne pourrait, selon son analyse, valoir notification en bonne et due forme d’un diagnostic technique complet à même de lui permettre un consentement éclairé quant à l’objet précis du contrat. Il en déduit que ce dernier est, pour cette autre raison, à double titre nul. 

De surcroît, le défendeur allègue que l’objet de la vente est nul en ce qu’également le logement en vente contenait une pièce d’une superficie inférieure à 7 mètres carrés, en contrariété avec le règlement sanitaire départemental de Maine-et-[Localité 5], la loi dite Carrez, et le décret n° 69-596 du 14 juin 1969 fixant les règles générales de construction des bâtiments d'habitation. De ce fait, le bien ne saurait être loué en l’état de cette difficulté. 

M. [S] en conclut que son consentement ayant été nécessairement vicié par la dissimulation d’éléments essentiels de l’objet vendu, Mme [W] ne saurait lui réclamer l’indemnité d’immobilisation ni quelle que somme que ce soit. Il en déduit n’avoir, à bon droit, pas levé l’option, ce qui aurait rendu en tout état de cause la promesse caduque eu égard à ses autres moyens, et dénonce le caractère abusif de l’action en justice intentée à son encontre, dont il demande réparation.

***
Il conviendra de se référer aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 3 février 2026. 

MOTIVATION


1) Sur la non-opposabilité du délai de rétractation invoquée par M. [S]

1-1) S’agissant de la notification de la promesse unilatérale de vente et de l’avenant à celle-ci

En vertu de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, « [p]our tout acte ayant pour objet, notamment, la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. 

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. […] ».

Il est constant que seul un avenant à un tel acte portant sur des énonciations essentielles de ce dernier, listées à l’article L. 231-2 dudit code de la construction et de l’habitation, nécessite sa notification en vue de faire courir un nouveau délai de rétractation de dix jours au bénéfice du bénéficiaire. 

En l’espèce, ces modalités d’exercice de la faculté de rétractation du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente litigieuse sont rappelées dans l’acte litigieux-même. 

Par cet acte, M. [S], bénéficiaire, a donné son accord pour que les notifications lui soient faites par courrier électronique à l’adresse qu’il y a fait porter.

En sa pièce n° 11, la demanderesse verse copie d’une « preuve de dépôt et d’envoi d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception » horodatée le 27 juillet 2021 à 15 heures 35, et d’une « preuve de réception d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception » en date du 5 août 2021 à 8 heures 20, d’un courrier émanant de l’étude notariale [L] rappelant à M. [S] son droit de rétractation de dix jours à l’issue de la signature de la promesse unilatérale de vente et les modalités attachées à celui-ci.

L’avenant sous-seing-privé signé par les parties le 20 octobre 2021 n’a eu pour seul objet que celui de proroger au 15 novembre 2021 la durée de cette promesse, consentie par la promettante, et, ce faisant, le délai d’exécution de la condition suspensive d’obtention de prêt bancaire par son bénéficiaire. N’ayant, de ce fait, porté sur aucune des énonciations essentielles de la promesse unilatérale de vente qu’il amendait, ce qu’il précise d’ailleurs en toute fin de son libellé (« cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte »), ledit avenant n’avait pas à être notifié au titre du droit de rétractation de son bénéficiaire. 

Les moyens avancés par le défendeur s’agissant des modalités de notification de la promesse unilatérale de vente et son avenant ne sauraient, par conséquent, prospérer.


1-2) S’agissant de la notification des annexes à la promesse unilatérale de vente

• Quant au caractère dénoncé comme illisible de certaines pièces des annexes

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation préconise qu’en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (dont il liste les documents qu’il doit contenir), fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. 

L’absence de l’un des documents devant composer ledit diagnostic technique lors de la signature de l’acte authentique de vente est, selon les cas, sanctionnée par l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, ou par la possibilité pour l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution de son prix. 

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente litigieuse fait référence au formalisme attaché à ses annexes, lesquelles sont précisées faire partie de la minute. 

Il est constant que l’acquéreur a accès, par le notaire, à toutes les annexes (diagnostics techniques, état des risques, règlements de copropriété éventuels, etc.) avant la signature d’une promesse unilatérale de vente. 

Si la copie de certaines des annexes transmises au dossier du tribunal comporte certaines pages effectivement illisibles (notamment au sein du diagnostic de risque d’exposition au plomb amiante en pages 26 à 29 et 58), aucune mention ne spécifie, à l’acte notarié de promesse unilatérale de vente débattue, le caractère illisible de certaines des pièces des annexes ou l’incomplétude du DPE. Il n’est pas démontré, par M. [S], que le notaire aurait, ce faisant, commis une négligence en instrumentant sans apporter une telle précision, eût-elle été nécessaire. Lui-même n’a pas, davantage, formulé de réserve lors de la signature de l’acte authentique, lequel s’avère ainsi faire foi de la prise de connaissance des annexes sans réserve par son bénéficiaire. 

En tout état de cause, même avérée lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, la non-lisibilité de certaines des pages des annexes n’aurait emporté aucune conséquence quant à l’effectivité du délai circonscrivant le droit de rétractation du bénéficiaire de ladite promesse de vente.

• Quant au caractère vierge du DPE
Avant l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2021, de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, un DPE pouvait s’avérer vierge. Ainsi, un bien immobilier doté d’un DPE vierge peut-il être vendu en toute légalité tant que ledit diagnostic est valable. 

En vertu de l’article R. 134-4-2 du code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
En l’espèce, le DPE annexé à la promesse a été réalisé à l’issue d’une visite sur site en date du 15 février 2019. Sa validité court jusqu’au 14 février 2029.


Indiqué comme étant vierge en raison de consommations non exploitables, le diagnostiqueur y a précisé que l’année de construction du bâtiment étant antérieure à 1948 sans que le propriétaire (d’alors) n’ait été en mesure de fournir les trois dernières années de consommations d’énergie liées au chauffage et / ou à la production d’eau chaude sanitaire, et que le logement étant vacant au moment de l’établissement du diagnostic, l’estimation des consommations énergétiques n’a pu être réalisée. 

Il appert, au vu de la pièce n° 11 de la demanderesse, que M. [S] s’est vu notifier copie du DPE le 5 août 2021 à 8 heures 20, par une pièce intitulée « copie aae avec annexes promesse de vente dollfus [S] », jointe au courrier susmentionné émanant de l’étude notariale [L], lui ayant notifié son droit de rétractation et les modalités attachées à celui-ci. 

Ainsi, contrairement à ce que soutient le défendeur, ce DPE est conforme à la réglementation en vigueur au moment de son établissement, et restait valide au moment de la signature de l’acte objet du litige. Il ne saurait, en tout état de cause, emporter quelle que conséquence que ce soit sur l’opposabilité du délai de droit de rétractation de M. [S].

Partant, et au vu de ce qui précède au présent paragraphe 1), la notification du droit de rétractation de l’intéressé attaché à la promesse unilatérale de vente litigieuse a été dûment effectuée. Le délai de dix jours dont disposait M. [S] pour s’en rétracter ayant expiré, ce dernier ne peut plus s’en prévaloir. Ladite promesse est, de ce fait, caduque de plein droit.


2) Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente invoquée par M. [S] : 

2-1) Sur le non-respect allégué de la formalité d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente

Conformément aux dispositions de l’article 1369 du code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Il peut être dressé sur support électronique s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État. Lorsqu'il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

L’article 1589-2 du même code dispose qu’est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente, notamment, à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a été signée par les parties le 26 juillet 2021, par devant Me [O] [D] avec la participation de Me [G] [H], notaires, ce qui en fait bien un acte authentique, dispensé, en soi, au vu de la législation précédemment rappelée, de la formalité de l’enregistrement fiscal prévu sous peine de nullité par l’article 1589-2 précité. 

Ladite promesse unilatérale de vente prévoyait, pour autant, sa soumission au droit d’enregistrement sur état de 125 euros. 

Le relevé de compte établi par l’étude notariale [L] Notaires, produit par la demanderesse en sa pièce n° 10, mentionne la réalisation de l’enregistrement de l’acte le 26 juillet 2021, jour-même de la signature de l’acte.


Au vu de ce qui précède et en tout état de cause, les formalités légales attachées à la signature de l’acte litigieux ayant été respectées, le moyen avancé par M. [S] sur ce point en vue de soutenir la nullité de l’acte litigieux ne peut qu’être écarté. 


2-2) Sur la nullité invoquée du fait de l’impossible consentement libre et éclairé en présence d’annexes illisibles de la promesse unilatérale de vente

Selon l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, le moyen invoqué par le défendeur quant au fait que son consentement libre et éclairé à la promesse de vente litigieuse n’aurait pas été possible eu égard au caractère illisible de certaines des annexes ne peut qu’être rejeté, celui-ci ne démontrant pas le caractère déterminant sur son consentement de l’illisibilité alléguée, dont la matérialité a, en tout état de cause, été remise en cause au 1-2 de la présente motivation, l’acte authentique signé faisant foi de la prise de connaissance des annexes sans réserve lors de la signature.

2-3) Sur la nullité invoquée du fait de la superficie d’une pièce du logement non conforme au règlement sanitaire départemental et la législation

Il est en premier lieu à rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

D’autre part, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite "loi Carrez", a modifié l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en ce sens, notamment, que son premier alinéa prescrit désormais que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et que la nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. 

Son décret d'application n° 97-532 du 29 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, entré en vigueur le 19 juin 1997, a, pour sa part, notamment inséré au décret du 17 mars 1967 d’application de la loi susmentionnée du 10 juillet 1965 les articles 4-1 à 4-2, lesquels disposent que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de ladite loi est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. 
Le règlement sanitaire départemental (RSD) de [Localité 7] prévoit, quant à lui, en son article 2, que : 

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »


En l’espèce, le certificat de superficie n° 21057583/DE/49000/[Localité 4] joint aux annexes de l’acte notarié litigieux spécifie que le logement, objet de la vente, comporte une « chambre 1 » au troisième étage de 6,17 mètres carrés et une « chambre 2 » au quatrième étage de 7,89 mètres carrés. 

La superficie de la « chambre 1 » s’inclut dans la superficie totale du logement au regard des préconisations de la « loi Carrez » dont il se déduit que toutes les surfaces d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sont comptabilisées dans la superficie minimale globale, sans aucun seuil de superficie minimale par pièce. Elle ne pose, à cet égard, pas de difficulté particulière. L’objet de la vente ne saurait, de ce fait, être considéré comme illicite au sens du code civil.

En revanche, il n’est pas contestable qu’une telle superficie n’est pas conforme au RSD local encadrant la destination des pièces d’un logement. 

Certes, aucun élément ne vient, dans l’acte lui-même, corriger cette erreur de qualification de pièce présentée, à tort au regard des critères du RSD, comme une chambre, alors qu’elle aurait dû être visée comme une pièce autre (débarras, bureau, ou dressing, par exemple). L’acte décrit, au contraire, le bien comme ayant pour « désignation actuelle » celle d’un « T3 en duplex comprenant au premier niveau ; entrée avec placard, cuisine aménagée et équipée, séjour, une chambre, une salle d’eau avec WC; au second niveau : une chambre avec [salle] d’eau (douche/lavabo) et WC ».

Cette contrariété audit règlement ne rend pas davantage illicite la vente du bien immobilier litigieux pour autant.

S’il est toutefois acquis que les normes minimales d'habitabilité s'imposent dans le cadre du droit du bail pour définir la décence d'un logement mis en location, rien ne permet de considérer que Mme [W] - dont la qualité de néophyte en matière de droit de l’immobilier ne paraît pas devoir être contestée au regard de sa profession de médecin anesthésiste réanimatrice - en ait eu elle-même connaissance alors même que le notaire instrumentaire n’a pas relevé de difficulté à cet égard. Aucune volonté de tromperie ne saurait, ainsi, être retenue à l’encontre de la demanderesse. 

M. [S] n’apparaît nullement avoir attaché une importance particulière à la qualification du bien au regard du RSD avant de contractualiser la promesse unilatérale de vente, ni fait état antérieurement d’un projet locatif. 

Dans la mesure où rien ne permet de conclure que le nombre de pièces habitables du logement litigieux au sens du RSD local en vigueur ait été, par conséquent, un élément déterminant du consentement donné par M. [S] à son achat, sa demande de nullité de la promesse de ce chef sera également rejetée. 

3) Sur les demandes financières des parties

3-1) Sur l’indemnité d’immobilisation sollicitée par la demanderesse 

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ceux-ci doivent être exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d'ordre public.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie - le promettant - accorde à l'autre - le bénéficiaire - le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1304 du code civil, une obligation conditionnelle est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 


Une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du même code. 

À cet égard, il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente d’un immeuble contenant une clause suspensive d’obtention de prêt bancaire de démontrer qu'il a bien sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux caractéristiques définies dans celle-ci, faute de quoi la condition suspensive est précisément réputée accomplie par application dudit article 1304-3. Il est, de surcroît, à préciser que manque à la charge de la preuve lui incombant l’acquéreur fournissant des lettres de refus bancaires ne précisant ni la durée du prêt sollicité ni le taux d’intérêt. 

En l’espèce, l’acte authentique signé le 26 juillet 2021 entre Mme [W] et le représentant de M. [S] stipulait que la promesse de vente était consentie jusqu’au 15 octobre 2021 - délai ayant été prorogé amiablement à la date du 15 novembre 2021 par acte sous-seing privé du 20 octobre 2021.

Au-delà des conditions suspensives de droit commun, l’acte prévoyait une condition suspensive particulière d’obtention de prêt par le bénéficiaire qui devait, en cas de non-obtention du financement demandé, justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques définies à l’acte. 

Cet acte contient, en sa page 10, un paragraphe dédié à l’indemnité d’immobilisation, fixée en l’espèce à 20 500 euros. Celui-ci stipule que : « dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes. »

Ledit acte précise, en sa page 11, que l’obtention ou la non-obtention du prêt bancaire par le bénéficiaire devra être notifiée au promettant par celui-ci de manière expresse et non équivoque dans un délai de soixante jours à compter de la signature de l’acte notarié. Il prévoit qu’à défaut d’une telle notification dans ce délai, le promettant pourra mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous dix jours calendaires de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, et ce par lettre recommandée avec avis de réception à l’adresse où il a élu domicile. Il ajoute que si le bénéficiaire n’a pas communiqué les éléments permettant de statuer sur la réalisation de la condition dans les dix jours calendaires de l’interrogation qui lui est faite, la condition sera réputée défaillie, et la promesse de vente caduque de plein droit. Il précise, enfin, que passé ce délai de réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire ne pourra plus y renoncer et la caducité de la promesse sera acquise. 

Ce même acte prévoit classiquement que la justification d’un éventuel refus de prêt se fasse par la justification, par le bénéficiaire, de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques énoncées à l’acte authentique (220 700 euros empruntés pour une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal fixe de 1,20 % l’an hors assurances). 

Or, en l’espèce, il n’est pas contesté que M. [S] n’ait non seulement pas justifié de deux refus de prêt bancaire mais ait, au contraire, attesté avoir obtenu une offre de prêt auprès de la demanderesse avant de se murer dans le silence, en ne répondant plus aux demandes de fixation de rendez-vous par le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente, ni, ultérieurement, aux mises en demeure lui ayant été adressées par Mme [W]. 

N’ayant de ce fait pas respecté les termes de la condition suspensive particulière, l’indemnité d’immobilisation forfaitaire contractuellement prévue, dont le montant n’apparaît pas manifestement disproportionné aux usages en la matière, compensera donc l’indisponibilité du bien pendant la durée de la promesse. M. [S] sera, partant, condamné à verser à Mme [W] la somme de 20 500 euros à ce titre.


3-2) Sur la demande de réparation des préjudices économique et moral allégués par la demanderesse

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que des dommages et intérêts ne peuvent être accordés, parallèlement à l’indemnité d’immobilisation, qu’en cas de faute commise par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente. 

En l’espèce, M. [S] apparaît avoir manqué de la bonne foi devant régir les rapports contractuels. Ayant bénéficié d’une prorogation du délai de la promesse consentie par Mme [W], il lui a envoyé un SMS aux termes duquel il lui annonçait avoir obtenu un prêt. Or son attitude dilatoire à la suite de ce SMS est plus qu’établie, tant par le silence conservé, par la suite, face aux demandes de fixation de date de signature de l’acte authentique de vente qu’escomptait légitimement Mme [W] au vu même du SMS reçu de sa part, et aux mises en demeure reçue par la demanderesse du fait précisément de ce silence, qu’à l’incident généré devant le juge de la mise en état, dont il s’est finalement désisté. 

En cela, Mme [W] est létigime à demander réparation de préjudices propres. 

Elle démontre, par sa pièce n° 9 consistant en un tableau d’amortissement actualisé édité par la société générale le 29 avril 2019, avoir effectivement assumé un second prêt bancaire visant l’achat de son autre bien immobilier durant sept mois, soit sur une période plus longue que si la promesse unilatérale de vente avait été honorée par M. [S]. 

S’il y a lieu, de ce fait, d’accueillir favorablement sa demande de réparation de préjudice économique, celle-ci ne le sera précisément que sur la période supplémentaire de cinq mois ayant couru au-delà de la durée de deux mois laissée contractuellement à l’intéressé pour honorer ses engagements (i.e. la durée initiale d’un mois, prorogée d’un mois supplémentaire). M. [S] sera, ainsi, condamné à lui payer la somme de 4 257,55 euros (851,51 x 5). 

Mme [W] invoque, par ailleurs, un préjudice moral, dénonçant la durée de la procédure artificiellement rallongée par son adversaire et le caractère opportuniste de sa défense. 

Au vu de ce qui a déjà préalablement été relevé, il sera ainsi fait droit à la demande de réparation formulée à ce titre, et ce à hauteur de la somme de 1500 euros. 

3-3) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [S]

Succombant en l’ensemble de ses prétentions, la demande de dommages et intérêts formée par le défendeur ne peut qu’être rejetée.

4) Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant ce faisant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 


En l’espèce, le défendeur, partie succombante, sera condamné aux dépens.
 
Si Mme [W] sollicite, dans le corps de la discussion de ses dernières conclusions en date, la somme de 5500 euros au titre de ses frais irrépétibles, le tribunal doit se prononcer au vu du seul dispositif de ces dernières conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, lequel chiffre cette demande à la somme de 6 000 euros.

Ceci étant précisé, l’équité commande de faire droit à la demande ainsi formée par l’intéressée à hauteur de 3 000 euros - et de rejeter, par voie de conséquence, celle de M. [S]. 


PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, 

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la demande de déclaration de nullité de la promesse unilatérale de vente co-signée entre Mme [E] [W] et M. [Y] [S] ;

DÉCLARE par conséquent ladite promesse unilatérale de vente valide ;

DIT que celle-ci est devenue caduque de plein droit par défaillance de la condition suspensive, aux torts de M. [Y] [S] ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à Mme [E] [W] les sommes de :

- 20 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal courant, en application de l'article 1231-7 du code civil, à compter du prononcé du présent jugement ;
- 4 257,55 euros au titre de son préjudice économique ;
- 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formées par M. [Y] [S] ;

CONDAMNE M. [Y] [S] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à Mme [E] [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [Y] [S] au titre de ce même article 700 ; 

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire. 

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, assistée de Dany BAREL, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L271-1, code de la construction et de l'habitation L271-4, code civil 1124, code de la construction et de l'habitation R134-4-2, code civil 1304-3, code civil 1304, code de la construction et de l'habitation L231-2, code civil 1369, code de la construction et de l'habitation L271-2, code civil 1162, code civil 1589-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T20:10:32.294Z.