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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 1ère Chambre, 16 juin 2026, n° 24/00163

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [N] est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 2], parcelle cadastrée AK [Cadastre 1].

Le 28 octobre 2022, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] d’une part et Monsieur [M] [N] d’autre part, ont régularisé devant notaire une promesse de vente portant sur une partie de la parcelle d’environ 507m² détachée de la parcelle selon plan de division annexé à l’acte. Il a été convenu deux conditions suspensives :
 
L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif ; L’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers dans des conditions précisément définies ;Il a été également convenu que la levée d’option devait s’effectuer avant le 30 juin 2023 à 16H00.

La somme de 9 750 euros a été séquestrée entre les mains du notaire au titre de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [T] et [B] ont déposé le 26 novembre 2022 une demande de prêt à la Caisse de Crédit Mutuel de l’Arbresle qui a été refusé le 25 février 2023. 

Ils ont également déposé une demande auprès de la Caisse d’Epargne de Jassans Riottier le 23 février 2023 qui a été refusée le 05 octobre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception parvenu le 23 octobre 2023, les consorts [T] et [B] ont notifié à Monsieur [M] [N] que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’avait pas pu être réalisée de sorte que la promesse de vente était caduque et sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.
 
Par acte d’huissier délivré le 14 février 2024, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] ont fait assigner Monsieur [M] [N] devant tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins de restitution du séquestre. 

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a désigné un médiateur afin de résoudre amiablement le différend des parties sous condition de versement d’une provision dont le défaut entraine la caducité de la décision.

Par courrier du 25 mars 2025, le médiateur a avisé le juge de la mise en l’état que la provision ordonnée n’avait pas été versée dans le délai fixé. 





La clôture est intervenue le 21 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 avril 2026 et mise en délibéré au 16 juin 2026. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, au visa des articles 1103,1178,1217,1231-1,1352 à1352-9 et 1589-2 du code civil, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] sollicitent du tribunal de :

A titre principal : 
Dire que la promesse unilatérale de vente régularisée entre Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] et Monsieur [N], reçue par acte authentique par Maître [K], Notaire, le 28 octobre 2022 n’a pas été publiée au service de la publicité foncière ;Juger que la clause dispensant le notaire de la publication au service de la publicité est irrégulière et sera réputée non écrite puisque contraire à une règle d’ordre public ;Juger nul de plein droit la promesse unilatérale de vente régularisée entre Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] et Monsieur [N], reçu par acte authentique par Maître [K], notaire ;Dire que les parties devront être remis dans l’état qui était le leur avant la signature de l’acte entaché de nullité ;Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 10 250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, fonds actuellement séquestrés en l’étude de Maître [D] [K], SARL HYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3]-DEBIESSE ;Rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [N] ;A titre subsidiaire :
Juger que Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ont satisfait aux obligations prévues par l’avant contrat du 8 octobre 2022, reçu par Maître [K] ; Juger que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas imputable à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ; Juger que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ;Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 10.250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, fonds actuellement séquestrés en l’étude de Maître [D] [K], SARLHYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3]-DEBIESSE, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023 ; Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ; En tout état de cause : 
Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [M] [N] aux entiers frais et dépens de l’instance ;
Au soutien de leur demande principale en nullité, les demandeurs font valoir que l’article 1589-2 du code civil, disposition d’ordre public, impose que toute promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble soit constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Ils soutiennent que la promesse de vente n’a pas été publiée au service de la publicité foncière, et que la clause insérée par le notaire dispensant le bénéficiaire de cette publication est sans valeur, étant contraire à une règle d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent renoncer. Les demandeurs exposent également qu’une publication aux services des impôts était obligatoire et que le défendeur n’en rapporte pas la preuve. Ils en concluent que la nullité doit être prononcée et que les parties soient remises en l’état avant la signature de l’acte.
 
A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1103,1217 et 1231-1 du code civil, les demandeurs estiment avoir exécuté leurs obligations contractuelles. Ils indiquent avoir déposé deux demandes de prêt. Ils soutiennent que le montant de 440 000 euros stipulé dans la promesse de vente constitue un montant maximal d’emprunt et non minimal, de sorte qu’ils étaient en droit de solliciter un financement inférieur. Selon eux, il en va de même pour le taux d’intérêt stipulé dans la promesse de vente. A leur sens, ils pouvaient solliciter un taux inférieur à 2,70% l’an mais ne pouvait obtenir un prêt dont le taux d’intérêt dépassait ce dernier. Ils ajoutent que le défendeur les a renvoyés vers des courtiers pour trouver des taux plus intéressants. Ils expliquent que la défaillance de la condition suspensive résulte uniquement du durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier et non de leur comportement. Les demandeurs précisent que la promesse de vente ne fixe aucun délai pour la justification des refus de prêt, et que le défendeur ne les a jamais mis en demeure de justifier de l’obtention ou non d’un prêt, comme le prévoyaient les clauses contractuelles.

Les demandeurs reprochent une résistance abusive à la restitution de la somme séquestrée de la part de Monsieur [M] [N]. Ils relèvent sa mauvaise foi. Ils estiment avoir tout mis en œuvre pour réaliser les conditions suspensives, preuve en est l’ensemble des frais avancé pour leur projet immobilier et notamment l’obtention d’un permis de construire par un maître d’œuvre. Ils font état d’échanges avec le défendeur pour l’avertir des difficultés de l’obtention d’un prêt. Les consorts [T] et [B] soutiennent que le défendeur essaye d’obtenir une réparation sur des éléments non contractuels. Enfin, ils font valoir que le défendeur a utilisé des photographies de leur projet immobilier pour revendre le terrain. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, Monsieur [M] [N] sollicite du tribunal de :
Rejeter toutes les demandes formulées par les époux [H] ;Reconventionnellement, 
A titre principal :
Juger que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de la carence des époux [H] à formuler deux demandes de prêt conformes aux prescriptions de la promesse et à se voir opposer deux refus avant le 28 février 2023 ;Juger que les époux [H] n’ont pas opté avant le 30 juin 2023 ;Juger que Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] sont redevables de la somme de 19 692,40 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;Ordonner le versement de la somme de 9 750 € séquestrée en l’étude de Maitre [K] au profit de Monsieur [N] ;Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 9 942,40 € ;A titre subsidiaire :
Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme de 25 000 € sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;En tout état de cause :
Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme 5 000 € au titre de cette procédure abusive ;Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Sur la demande en nullité, Monsieur [M] [N] oppose que celle-ci est juridiquement mal fondée. Il explique que l’article 1589-2 du code civil prévoit la nullité d’une promesse de vente si elle n’a pas été faite par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré au service des impôts. Le défendeur rappelle qu’en l’espèce, la promesse de vente a été formalisée au travers d’un acte authentique. Il précise que rien ne soumet la promesse de vente à une publication au service de la publicité foncière. Le défendeur ajoute que les demandeurs confondent deux formalités distinctes : l’enregistrement fiscal d’un acte sous seing privé, relevant des services des impôts, et la publication auprès du service de la publicité foncière. Cette dernière n’est qu’une faculté s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, conformément à l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, et sa sanction serait l’inopposabilité aux tiers et non la nullité. Il rappelle que la promesse de vente a été formalisée par un notaire et qu’aucune publication n’était donc obligatoire. 

Sur le fondement de l’article 1124 du code civil, il estime que la promesse unilatérale de vente conclue contre le versement d’une indemnité d’immobilisation peut être qualifiée de contrat synallagmatique. Il soutient que dans ce cadre, il s’est engagé à ne pas disposer de son bien pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation. Il rappelle que les demandeurs n’ayant pas opté, il a été privé de la libre disposition de son bien du 28 octobre 2022 au 06 juin 2023 sans contrepartie. Il explique que les demandeurs s’étaient engagés à verser la somme de 19 692 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Il rappelle qu’un versement partiel de 9 750 euros séquestré entre les mains du notaire a été effectué. Une seconde tranche de 9 846,20 euros était due dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. Les deux conditions suspensives étant accomplies et les demandeurs n’ayant pas levé l’option avant le 30 juin 2023, la totalité de l’indemnité lui est acquise.

Sur le fondement des articles 1304 et 1304-3 du code civil, le défendeur soutient le caractère parfait de la promesse de vente par la réalisation des conditions suspensives. Il rappelle qu’il n’est pas contesté que l’obtention d’un permis de construire est acquise. Sur l’obtention du prêt, dans un premier temps, il fait valoir que la condition est directement accomplie par la réception d’une offre de prêt de la société Action Logement, le 2 février 2023. Il estime que cette offre respecte toutes les caractéristiques stipulées à la promesse de vente. Le défendeur souligne que les demandeurs eux-mêmes admettent avoir reçu cette offre dans leurs conclusions. Dans un second temps, il soutient que même en faisant abstraction de l’offre Action Logement, la condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil, faute pour les demandeurs d’avoir justifié de deux demandes de prêt conformes. Selon lui, les documents produits ne sont que des simulations ou études de financement à titre indicatif, et non des demandes de prêt formelles. Les taux envisagés dans ces simulations ne correspondent pas au taux maximum contractuel de 2,70 % et aucun dossier complet n’a été constitué auprès des établissements bancaires. Il soutient que la jurisprudence considère que toute demande de prêt à un taux différent du taux maximal stipulé dans la promesse de vente est non conforme et entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive. Il conteste que le taux de 2,70 % serait un simple plafond autorisant toute demande à un taux inférieur et précise que si le bénéficiaire est libre de trouver un financement à des conditions plus avantageuses, il doit néanmoins constituer son dossier sur la base du taux convenu, afin que l’établissement prêteur puisse apprécier la solvabilité de l’emprunteur dans les conditions exactes que les parties avaient contractuellement envisagées. Enfin, il explique les demandeurs ont tardé à transmettre leurs justificatifs de refus de prêt. Ils n’ont été transmis qu’en septembre et octobre 2023, soit postérieurement à l’expiration de la promesse le 30 juin 2023, voire le 30 juillet 2023 selon la clause de prorogation.

À titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Monsieur [M] [N] expose que les demandeurs ont maintenu une apparence de poursuite du projet alors qu’ils savaient depuis le 28 février 2023 ne pas avoir obtenu de financement conforme, lui causant ainsi une perte de chance de disposer librement de son bien et de le céder à un autre acquéreur.

En tout état de cause, Monsieur [M] [N] soutient que la procédure initiée par les demandeurs présente un caractère abusif au sens de l’article 1240 du code civil. Il relève que ceux-ci ne pouvaient ignorer, au moment d’assigner, que la condition suspensive de prêt était accomplie au regard des termes clairs de la promesse et de leur propre carence à produire des demandes de prêt conformes. Il ajoute que les demandeurs ont présenté les faits de manière délibérément partielle, en omettant volontairement de produire aux débats la simulation de financement de la Caisse d’Epargne dont le contenu révèle des caractéristiques non conformes. Monsieur [M] [N] fait valoir que cette procédure l’a contraint à exposer des frais importants pour assurer sa défense, alors qu’il se trouvait déjà en difficultés financières consécutives à l’absence de vente de son terrain.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente : 

L’article 1589-2 du code civil dispose que « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ».

L’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 précise que « Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers :1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a été reçue par Maître [K], notaire, le 28 octobre 2022, en présence de Maître [E], notaire représentant les bénéficiaires. Il s’agit donc d’un acte authentique. Les consorts [T] [B] ne contestent pas la nature de cet acte. S’agissant d’un acte authentique, il apparait que la loi ne le soumet à aucune publicité auprès des services fonciers ou enregistrement au service des impôts. La publication d’une promesse unilatérale de vente à la publicité foncière reste facultative et son défaut n’entraine aucune nullité. 

Dès lors, il apparaît que les conditions de l’article 1589-2 du code civil ne sont pas réunies et que la promesse unilatérale de vente n’est pas nulle. 

En conséquence, la demande en nullité sera rejetée. 

Sur la réalisation des conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente :

Sur les conditions suspensives : 
L’article 1304 du code civil dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

L’article 1304-3 du même code précise que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

Il est de jurisprudence constante que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt doit établir qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention du financement, et notamment qu’il a sollicité un prêt strictement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, y compris quant au taux d’intérêt maximal stipulé. À défaut, la condition suspensive est réputée accomplie.

En l’espèce, il convient de constater que la première condition suspensive de l’avant contrat objet du litige à savoir « L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif » n’est pas débattue par les parties. 

Sur la condition liée à l’obtention d’un prêt, il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [T] [B] ont obtenu une offre de prêt de la société ACTION LOGEMENT du 09 février 2023. Cette offre est pour un montant de 40 000 euros, au taux d’intérêts de 1,10 %, remboursable sur 25 ans. Il est à constater que son montant est inférieur au plafond de 440 000 euros, son taux nominal d’intérêt est inférieur au taux maximal de 2,70 % et sa durée est égale à la durée maximale stipulée dans la promesse unilatérale de vente. Elle a été obtenue avant la date limite du 28 février 2023. Il est mentionné dans l’offre de prêt que cette opération a bien pour but le financement de l’achat d’un terrain et la construction d’une maison individuelle sis [Adresse 4] à [Localité 2]. Cependant, il apparait que cette offre de prêt était insuffisante à pouvoir financer l’acquisition du bien du défendeur. Il ne peut dès lors pas être considéré que la seconde condition suspensive est réalisée au seul vu de cette offre de prêt.

Il convient dès lors d’examiner autres éléments produits par les demandeurs, concernant leurs démarches pour obtenir un prêt de la part d’autres établissements.

A ce titre, les époux [B] [T] produisent des documents du Crédit Mutuel et de la Caisse d’Epargne. Ces derniers sont en réalité des études ou simulations de financement établies à titre indicatif par ces établissements. Le Crédit Mutuel précise que « le document est fourni à titre indicatif sur la base des conditions en vigueur ce jour-sous réserve de justifications des informations fournies et de la réglementation en cours », et invitait les époux [B] [T] à communiquer sous quinze jours une liste de pièces justificatives, faute de quoi le crédit ne pourrait être accordé. Cette étude précise de plus « ce document ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt ». La simulation de La Caisse d’Epargne comporte les mêmes mentions et invite les bénéficiaires à notifier leur accord sur la proposition de financement avant tout engagement de sa part. Ces simulations précontractuelles ne constituent donc pas des demandes formelles de prêt et ne sauraient tenir lieu de dossiers soumis à l’instruction des établissements. 

En sus, les époux [B] [T] ne justifient pas avoir fourni les documents nécessaires pour l’examen de leurs simulations.

Il apparait également que les documents liés à ces demandes de prêts ont été tardivement transmis à Monsieur [M] [N] par lettre recommandée le 23 octobre 2023. La promesse de vente expirait au plus tard le 30 juin 2023, et précisait que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par les bénéficiaires d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard le 28 février 2023 ». Or, la demande adressée à la Caisse d’Epargne a été formulée le 23 février 2023, moins d’une semaine avant expiration du délai pour obtenir l’offre de crédit. Cette demande tardive ne pouvait aboutir en temps utile, étant souligné qu’aux termes de la promesse de vente, les époux [B] [T] s’engageaient à déposer deux demandes de prêt, la non obtention de prêt ne pouvant être justifié que par la production de deux refus de prêt . 

Il ressort également des pièces versées aux débats une non-conformité des demandes de prêts aux stipulations de la promesse de vente. En effet, les simulations produites font apparaître, pour la Caisse d’Epargne, un prêt à taux zéro de 108 000 euros et un prêt à 2,95 % de 267 206,04 euros, et pour le Crédit Mutuel, un prêt à taux zéro de 108 000 euros et un prêt à 3,40 % de 266 842 euros. Ces taux ne correspondent pas au taux nominal maximal de 2,70 % stipulé dans la promesse de vente. Or, en sollicitant un prêt à un taux moyen inférieur au taux maximal convenu, les bénéficiaires n’ont pas respecté les conditions fixées contractuellement. L’obtention de conditions plus favorable ne pouvant provenir que des établissements bancaires. Il apparait clairement que les époux [B] [T] n’ont pas respecté les conditions fixées à la promesse de vente et sollicitaient des prêts à des conditions autres que celles contractuelles. 

Il ressort de ce qui précède que les époux [B] [T] qui ne justifient pas avoir adressés aux prêteurs les documents demandés pour l’étude de leurs demandes, qui ont tardé dans leurs démarches et ont sollicité des financements à des conditions plus avantageuses que celles qu’ils s’étaient engagés à respecter, dans la promesse de vente, ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive alors qu’ils avaient intérêt à la réalisation de cette condition. 

En conséquence, la condition suspensive d’obtention du prêt sera tenue pour accomplie. 





Sur les conséquences de l’acquisitions des conditions suspensives : 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il convient de rappeler que la première condition suspensive de l’avant contrat objet du litige à savoir « L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif » n’est pas débattue par les parties. Elle est donc réputée accomplie. 

Dès lors que les deux conditions suspensives sont réputées accomplies, la promesse unilatérale de vente a produit son plein effet. Les bénéficiaires disposaient jusqu’au 30 juin 2023 à 16H00 pour lever l’option d’achat et il est constant qu’ils ne l’ont pas fait.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 19 692.04 euros, sur laquelle « le bénéficiaire s’engage à verser au promettant (…) celle de 9 846.20 euros ». Il ressort de la procédure que cette somme est actuellement sous séquestre du notaire Maître [K] au titre du premier versement de l’indemnité d’immobilisation. Il est également stipulé que cette somme sera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et condition ci-dessus ». 

Certes, le compromis de vente du 28 octobre 2022 stipulait, dans la partie consacrée à la condition suspensive d’obtention de prêt :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Monsieur [N] n’allègue ni ne démontre avoir envoyé une telle mise en demeure à ses cocontractants.

Toutefois, cette clause prévoit que cette mise en demeure par le promettant est une simple faculté. D’ailleurs, cette mise en demeure n’est pas rappelée dans la partie de l’acte relative au sort de l’indemnité d’immobilisation. Ainsi, c’est à tort que les époux [B] [T] s’en prévalent pour solliciter l’attribution de la somme séquestrée. Monsieur [N] n’avait pas l’obligation de leur adresser cette mise en demeure pour obtenir attribution de cette somme, cette clause s’analysant plutôt en un processus destiné à accorder aux bénéficiaires de la promesse une ultime chance d’acquérir, en cas de défaut de notification de leur part concernant le prêt.

Compte tenu de l’acquisition des conditions suspensive et de l’absence de levée d’option par les demandeurs, il convient d’ordonner la libération de la somme séquestrée au profit de Monsieur [M] [N].

Enfin, il a été convenu par les parties que le « quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 9 846.20 euros le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ne signerait pas l’acte de vente ou, ne lèverait pas l’option de son seul fait ». 

Pour les mêmes raisons et compte tenu du montant du premier versement il convient de condamner les demandeurs à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 9 942.40 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ayant été fait droit aux demandes principales du défendeur il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes subsidiaires. 

Sur la responsabilité délictuelle des consorts [T] [B] :

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité civile suppose la réunion de trois éléments : une faute, un dommage et un lien de causalité. La faute civile s’apprécie indépendamment de toute poursuite ou condamnation pénale. La charge de la preuve de ces trois éléments pèse sur le demandeur. L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus que s’il est démontré que le demandeur a agi avec une intention de nuire.

En l’espèce, il n’est pas suffisamment démontré en quoi l’action des demandeurs tendait à nuire à Monsieur [M] [N]. Les éléments versés en procédure et les prétentions invoquées étaient sérieux, motivés et justifiés. Le rejet des demandes des consorts [T] [B] n’est pas de nature à engager leur responsabilité ou à constituer une faute. Monsieur [M] [N] ne justifie pas suffisamment d’un préjudice résultant de l’action en justice des demandeurs et ne justifie pas non plus les difficultés économiques qu’il invoque. 

Il ressort de ce qui précède que la responsabilité des consorts [T] [B] ne peut être engagée.

En conséquence, la demande sera rejetée. 

Sur la responsabilité délictuelle de Monsieur [M] [N] :

Compte tenu de l’acquisition des conditions suspensives de la promesse de vente et de la défaillance des demandeurs, leur demande en condamnation pour résistance abusive de restituer l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B], parties perdantes au procès, seront condamnés in sollidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
En l’espèce, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B], parties perdantes vis-à-vis de Monsieur [M] [N], seront condamnés in solidum à lui payer, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3 O00 euros. 

Perdants et condamnés aux dépens, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,


DÉBOUTE Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] de leur demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022 ;

DIT que les conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente sont accomplies et que la levée d’option n’a pas été effectuée ;

ORDONNE la libération au profit de Monsieur [M] [N] de la somme de 9 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [D] [K], SARL HYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3] ;


CONDAMNE solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [M] [N] la somme de 9 942,40 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] aux dépens ;

CONDAMNE in sollidum Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 3 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et la greffière présents lors du prononcé.

La Greffière, Le Juge
Texte intégral
N° RG 24/00163 - N° Portalis DB2I-W-B7I-CWKZ N° Minute : 
POLE CIVIL 1 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR [Localité 1]

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



PIECES DELIVREES
Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le 
à :

- Me Benoît MEILHAC
- Me Michel DESILETS












DEMANDEURS :
Madame [A] [T], née le 09 Décembre 1988 à LYON 9ème (69), demeurant [Adresse 1], représentée par Me Benoît MEILHAC, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

Monsieur [W] [B], né le 09 Septembre 1986 à LYON 4ème (69), demeurant [Adresse 1], représenté par Me Benoît MEILHAC, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

DÉFENDEURS : 
Monsieur [M] [N], né le 10 Mai 1974 à LYON 6ème (69), demeurant [Adresse 2], représenté par Me Michel DESILETS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me GIROUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré
Estelle BLUM, Vice-Présidente, régulièrement désignée en qualité de Juge Unique conformément aux dispositions des articles L.212.1, L.212-2 et R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire.

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :
A l’audience publique du 20 Avril 2026, tenue à Juge Unique, en l’absence d’opposition des avocats régulièrement avisés.

PRONONCÉ :
Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 16 Juin 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT : 
Prononcé le seize Juin deux mil vingt-six par mise à disposition au Greffe par Estelle BLUM, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.


EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [N] est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 2], parcelle cadastrée AK [Cadastre 1].

Le 28 octobre 2022, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] d’une part et Monsieur [M] [N] d’autre part, ont régularisé devant notaire une promesse de vente portant sur une partie de la parcelle d’environ 507m² détachée de la parcelle selon plan de division annexé à l’acte. Il a été convenu deux conditions suspensives :
 
L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif ; L’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers dans des conditions précisément définies ;Il a été également convenu que la levée d’option devait s’effectuer avant le 30 juin 2023 à 16H00.

La somme de 9 750 euros a été séquestrée entre les mains du notaire au titre de la première tranche de l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [T] et [B] ont déposé le 26 novembre 2022 une demande de prêt à la Caisse de Crédit Mutuel de l’Arbresle qui a été refusé le 25 février 2023. 

Ils ont également déposé une demande auprès de la Caisse d’Epargne de Jassans Riottier le 23 février 2023 qui a été refusée le 05 octobre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception parvenu le 23 octobre 2023, les consorts [T] et [B] ont notifié à Monsieur [M] [N] que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’avait pas pu être réalisée de sorte que la promesse de vente était caduque et sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.
 
Par acte d’huissier délivré le 14 février 2024, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] ont fait assigner Monsieur [M] [N] devant tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins de restitution du séquestre. 

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a désigné un médiateur afin de résoudre amiablement le différend des parties sous condition de versement d’une provision dont le défaut entraine la caducité de la décision.

Par courrier du 25 mars 2025, le médiateur a avisé le juge de la mise en l’état que la provision ordonnée n’avait pas été versée dans le délai fixé. 





La clôture est intervenue le 21 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 avril 2026 et mise en délibéré au 16 juin 2026. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, au visa des articles 1103,1178,1217,1231-1,1352 à1352-9 et 1589-2 du code civil, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] sollicitent du tribunal de :

A titre principal : 
Dire que la promesse unilatérale de vente régularisée entre Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] et Monsieur [N], reçue par acte authentique par Maître [K], Notaire, le 28 octobre 2022 n’a pas été publiée au service de la publicité foncière ;Juger que la clause dispensant le notaire de la publication au service de la publicité est irrégulière et sera réputée non écrite puisque contraire à une règle d’ordre public ;Juger nul de plein droit la promesse unilatérale de vente régularisée entre Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] et Monsieur [N], reçu par acte authentique par Maître [K], notaire ;Dire que les parties devront être remis dans l’état qui était le leur avant la signature de l’acte entaché de nullité ;Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 10 250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, fonds actuellement séquestrés en l’étude de Maître [D] [K], SARL HYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3]-DEBIESSE ;Rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [N] ;A titre subsidiaire :
Juger que Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ont satisfait aux obligations prévues par l’avant contrat du 8 octobre 2022, reçu par Maître [K] ; Juger que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas imputable à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ; Juger que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] ;Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 10.250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, fonds actuellement séquestrés en l’étude de Maître [D] [K], SARLHYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3]-DEBIESSE, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023 ; Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ; En tout état de cause : 
Condamner Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [A] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [M] [N] aux entiers frais et dépens de l’instance ;
Au soutien de leur demande principale en nullité, les demandeurs font valoir que l’article 1589-2 du code civil, disposition d’ordre public, impose que toute promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble soit constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Ils soutiennent que la promesse de vente n’a pas été publiée au service de la publicité foncière, et que la clause insérée par le notaire dispensant le bénéficiaire de cette publication est sans valeur, étant contraire à une règle d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent renoncer. Les demandeurs exposent également qu’une publication aux services des impôts était obligatoire et que le défendeur n’en rapporte pas la preuve. Ils en concluent que la nullité doit être prononcée et que les parties soient remises en l’état avant la signature de l’acte.
 
A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1103,1217 et 1231-1 du code civil, les demandeurs estiment avoir exécuté leurs obligations contractuelles. Ils indiquent avoir déposé deux demandes de prêt. Ils soutiennent que le montant de 440 000 euros stipulé dans la promesse de vente constitue un montant maximal d’emprunt et non minimal, de sorte qu’ils étaient en droit de solliciter un financement inférieur. Selon eux, il en va de même pour le taux d’intérêt stipulé dans la promesse de vente. A leur sens, ils pouvaient solliciter un taux inférieur à 2,70% l’an mais ne pouvait obtenir un prêt dont le taux d’intérêt dépassait ce dernier. Ils ajoutent que le défendeur les a renvoyés vers des courtiers pour trouver des taux plus intéressants. Ils expliquent que la défaillance de la condition suspensive résulte uniquement du durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier et non de leur comportement. Les demandeurs précisent que la promesse de vente ne fixe aucun délai pour la justification des refus de prêt, et que le défendeur ne les a jamais mis en demeure de justifier de l’obtention ou non d’un prêt, comme le prévoyaient les clauses contractuelles.

Les demandeurs reprochent une résistance abusive à la restitution de la somme séquestrée de la part de Monsieur [M] [N]. Ils relèvent sa mauvaise foi. Ils estiment avoir tout mis en œuvre pour réaliser les conditions suspensives, preuve en est l’ensemble des frais avancé pour leur projet immobilier et notamment l’obtention d’un permis de construire par un maître d’œuvre. Ils font état d’échanges avec le défendeur pour l’avertir des difficultés de l’obtention d’un prêt. Les consorts [T] et [B] soutiennent que le défendeur essaye d’obtenir une réparation sur des éléments non contractuels. Enfin, ils font valoir que le défendeur a utilisé des photographies de leur projet immobilier pour revendre le terrain. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, Monsieur [M] [N] sollicite du tribunal de :
Rejeter toutes les demandes formulées par les époux [H] ;Reconventionnellement, 
A titre principal :
Juger que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de la carence des époux [H] à formuler deux demandes de prêt conformes aux prescriptions de la promesse et à se voir opposer deux refus avant le 28 février 2023 ;Juger que les époux [H] n’ont pas opté avant le 30 juin 2023 ;Juger que Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] sont redevables de la somme de 19 692,40 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;Ordonner le versement de la somme de 9 750 € séquestrée en l’étude de Maitre [K] au profit de Monsieur [N] ;Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 9 942,40 € ;A titre subsidiaire :
Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme de 25 000 € sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;En tout état de cause :
Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme 5 000 € au titre de cette procédure abusive ;Condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [N] la somme 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Sur la demande en nullité, Monsieur [M] [N] oppose que celle-ci est juridiquement mal fondée. Il explique que l’article 1589-2 du code civil prévoit la nullité d’une promesse de vente si elle n’a pas été faite par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré au service des impôts. Le défendeur rappelle qu’en l’espèce, la promesse de vente a été formalisée au travers d’un acte authentique. Il précise que rien ne soumet la promesse de vente à une publication au service de la publicité foncière. Le défendeur ajoute que les demandeurs confondent deux formalités distinctes : l’enregistrement fiscal d’un acte sous seing privé, relevant des services des impôts, et la publication auprès du service de la publicité foncière. Cette dernière n’est qu’une faculté s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, conformément à l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, et sa sanction serait l’inopposabilité aux tiers et non la nullité. Il rappelle que la promesse de vente a été formalisée par un notaire et qu’aucune publication n’était donc obligatoire. 

Sur le fondement de l’article 1124 du code civil, il estime que la promesse unilatérale de vente conclue contre le versement d’une indemnité d’immobilisation peut être qualifiée de contrat synallagmatique. Il soutient que dans ce cadre, il s’est engagé à ne pas disposer de son bien pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation. Il rappelle que les demandeurs n’ayant pas opté, il a été privé de la libre disposition de son bien du 28 octobre 2022 au 06 juin 2023 sans contrepartie. Il explique que les demandeurs s’étaient engagés à verser la somme de 19 692 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Il rappelle qu’un versement partiel de 9 750 euros séquestré entre les mains du notaire a été effectué. Une seconde tranche de 9 846,20 euros était due dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. Les deux conditions suspensives étant accomplies et les demandeurs n’ayant pas levé l’option avant le 30 juin 2023, la totalité de l’indemnité lui est acquise.

Sur le fondement des articles 1304 et 1304-3 du code civil, le défendeur soutient le caractère parfait de la promesse de vente par la réalisation des conditions suspensives. Il rappelle qu’il n’est pas contesté que l’obtention d’un permis de construire est acquise. Sur l’obtention du prêt, dans un premier temps, il fait valoir que la condition est directement accomplie par la réception d’une offre de prêt de la société Action Logement, le 2 février 2023. Il estime que cette offre respecte toutes les caractéristiques stipulées à la promesse de vente. Le défendeur souligne que les demandeurs eux-mêmes admettent avoir reçu cette offre dans leurs conclusions. Dans un second temps, il soutient que même en faisant abstraction de l’offre Action Logement, la condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil, faute pour les demandeurs d’avoir justifié de deux demandes de prêt conformes. Selon lui, les documents produits ne sont que des simulations ou études de financement à titre indicatif, et non des demandes de prêt formelles. Les taux envisagés dans ces simulations ne correspondent pas au taux maximum contractuel de 2,70 % et aucun dossier complet n’a été constitué auprès des établissements bancaires. Il soutient que la jurisprudence considère que toute demande de prêt à un taux différent du taux maximal stipulé dans la promesse de vente est non conforme et entraîne la réalisation fictive de la condition suspensive. Il conteste que le taux de 2,70 % serait un simple plafond autorisant toute demande à un taux inférieur et précise que si le bénéficiaire est libre de trouver un financement à des conditions plus avantageuses, il doit néanmoins constituer son dossier sur la base du taux convenu, afin que l’établissement prêteur puisse apprécier la solvabilité de l’emprunteur dans les conditions exactes que les parties avaient contractuellement envisagées. Enfin, il explique les demandeurs ont tardé à transmettre leurs justificatifs de refus de prêt. Ils n’ont été transmis qu’en septembre et octobre 2023, soit postérieurement à l’expiration de la promesse le 30 juin 2023, voire le 30 juillet 2023 selon la clause de prorogation.

À titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Monsieur [M] [N] expose que les demandeurs ont maintenu une apparence de poursuite du projet alors qu’ils savaient depuis le 28 février 2023 ne pas avoir obtenu de financement conforme, lui causant ainsi une perte de chance de disposer librement de son bien et de le céder à un autre acquéreur.

En tout état de cause, Monsieur [M] [N] soutient que la procédure initiée par les demandeurs présente un caractère abusif au sens de l’article 1240 du code civil. Il relève que ceux-ci ne pouvaient ignorer, au moment d’assigner, que la condition suspensive de prêt était accomplie au regard des termes clairs de la promesse et de leur propre carence à produire des demandes de prêt conformes. Il ajoute que les demandeurs ont présenté les faits de manière délibérément partielle, en omettant volontairement de produire aux débats la simulation de financement de la Caisse d’Epargne dont le contenu révèle des caractéristiques non conformes. Monsieur [M] [N] fait valoir que cette procédure l’a contraint à exposer des frais importants pour assurer sa défense, alors qu’il se trouvait déjà en difficultés financières consécutives à l’absence de vente de son terrain. 

MOTIVATION

Sur la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente : 

L’article 1589-2 du code civil dispose que « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ».

L’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 précise que « Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers :1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a été reçue par Maître [K], notaire, le 28 octobre 2022, en présence de Maître [E], notaire représentant les bénéficiaires. Il s’agit donc d’un acte authentique. Les consorts [T] [B] ne contestent pas la nature de cet acte. S’agissant d’un acte authentique, il apparait que la loi ne le soumet à aucune publicité auprès des services fonciers ou enregistrement au service des impôts. La publication d’une promesse unilatérale de vente à la publicité foncière reste facultative et son défaut n’entraine aucune nullité. 

Dès lors, il apparaît que les conditions de l’article 1589-2 du code civil ne sont pas réunies et que la promesse unilatérale de vente n’est pas nulle. 

En conséquence, la demande en nullité sera rejetée. 

Sur la réalisation des conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente :

Sur les conditions suspensives : 
L’article 1304 du code civil dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

L’article 1304-3 du même code précise que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

Il est de jurisprudence constante que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt doit établir qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention du financement, et notamment qu’il a sollicité un prêt strictement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, y compris quant au taux d’intérêt maximal stipulé. À défaut, la condition suspensive est réputée accomplie.

En l’espèce, il convient de constater que la première condition suspensive de l’avant contrat objet du litige à savoir « L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif » n’est pas débattue par les parties. 

Sur la condition liée à l’obtention d’un prêt, il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [T] [B] ont obtenu une offre de prêt de la société ACTION LOGEMENT du 09 février 2023. Cette offre est pour un montant de 40 000 euros, au taux d’intérêts de 1,10 %, remboursable sur 25 ans. Il est à constater que son montant est inférieur au plafond de 440 000 euros, son taux nominal d’intérêt est inférieur au taux maximal de 2,70 % et sa durée est égale à la durée maximale stipulée dans la promesse unilatérale de vente. Elle a été obtenue avant la date limite du 28 février 2023. Il est mentionné dans l’offre de prêt que cette opération a bien pour but le financement de l’achat d’un terrain et la construction d’une maison individuelle sis [Adresse 4] à [Localité 2]. Cependant, il apparait que cette offre de prêt était insuffisante à pouvoir financer l’acquisition du bien du défendeur. Il ne peut dès lors pas être considéré que la seconde condition suspensive est réalisée au seul vu de cette offre de prêt.

Il convient dès lors d’examiner autres éléments produits par les demandeurs, concernant leurs démarches pour obtenir un prêt de la part d’autres établissements.

A ce titre, les époux [B] [T] produisent des documents du Crédit Mutuel et de la Caisse d’Epargne. Ces derniers sont en réalité des études ou simulations de financement établies à titre indicatif par ces établissements. Le Crédit Mutuel précise que « le document est fourni à titre indicatif sur la base des conditions en vigueur ce jour-sous réserve de justifications des informations fournies et de la réglementation en cours », et invitait les époux [B] [T] à communiquer sous quinze jours une liste de pièces justificatives, faute de quoi le crédit ne pourrait être accordé. Cette étude précise de plus « ce document ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt ». La simulation de La Caisse d’Epargne comporte les mêmes mentions et invite les bénéficiaires à notifier leur accord sur la proposition de financement avant tout engagement de sa part. Ces simulations précontractuelles ne constituent donc pas des demandes formelles de prêt et ne sauraient tenir lieu de dossiers soumis à l’instruction des établissements. 

En sus, les époux [B] [T] ne justifient pas avoir fourni les documents nécessaires pour l’examen de leurs simulations.

Il apparait également que les documents liés à ces demandes de prêts ont été tardivement transmis à Monsieur [M] [N] par lettre recommandée le 23 octobre 2023. La promesse de vente expirait au plus tard le 30 juin 2023, et précisait que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par les bénéficiaires d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus indiquées au plus tard le 28 février 2023 ». Or, la demande adressée à la Caisse d’Epargne a été formulée le 23 février 2023, moins d’une semaine avant expiration du délai pour obtenir l’offre de crédit. Cette demande tardive ne pouvait aboutir en temps utile, étant souligné qu’aux termes de la promesse de vente, les époux [B] [T] s’engageaient à déposer deux demandes de prêt, la non obtention de prêt ne pouvant être justifié que par la production de deux refus de prêt . 

Il ressort également des pièces versées aux débats une non-conformité des demandes de prêts aux stipulations de la promesse de vente. En effet, les simulations produites font apparaître, pour la Caisse d’Epargne, un prêt à taux zéro de 108 000 euros et un prêt à 2,95 % de 267 206,04 euros, et pour le Crédit Mutuel, un prêt à taux zéro de 108 000 euros et un prêt à 3,40 % de 266 842 euros. Ces taux ne correspondent pas au taux nominal maximal de 2,70 % stipulé dans la promesse de vente. Or, en sollicitant un prêt à un taux moyen inférieur au taux maximal convenu, les bénéficiaires n’ont pas respecté les conditions fixées contractuellement. L’obtention de conditions plus favorable ne pouvant provenir que des établissements bancaires. Il apparait clairement que les époux [B] [T] n’ont pas respecté les conditions fixées à la promesse de vente et sollicitaient des prêts à des conditions autres que celles contractuelles. 

Il ressort de ce qui précède que les époux [B] [T] qui ne justifient pas avoir adressés aux prêteurs les documents demandés pour l’étude de leurs demandes, qui ont tardé dans leurs démarches et ont sollicité des financements à des conditions plus avantageuses que celles qu’ils s’étaient engagés à respecter, dans la promesse de vente, ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive alors qu’ils avaient intérêt à la réalisation de cette condition. 

En conséquence, la condition suspensive d’obtention du prêt sera tenue pour accomplie. 





Sur les conséquences de l’acquisitions des conditions suspensives : 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il convient de rappeler que la première condition suspensive de l’avant contrat objet du litige à savoir « L’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et devenu définitif » n’est pas débattue par les parties. Elle est donc réputée accomplie. 

Dès lors que les deux conditions suspensives sont réputées accomplies, la promesse unilatérale de vente a produit son plein effet. Les bénéficiaires disposaient jusqu’au 30 juin 2023 à 16H00 pour lever l’option d’achat et il est constant qu’ils ne l’ont pas fait.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 19 692.04 euros, sur laquelle « le bénéficiaire s’engage à verser au promettant (…) celle de 9 846.20 euros ». Il ressort de la procédure que cette somme est actuellement sous séquestre du notaire Maître [K] au titre du premier versement de l’indemnité d’immobilisation. Il est également stipulé que cette somme sera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et condition ci-dessus ». 

Certes, le compromis de vente du 28 octobre 2022 stipulait, dans la partie consacrée à la condition suspensive d’obtention de prêt :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Monsieur [N] n’allègue ni ne démontre avoir envoyé une telle mise en demeure à ses cocontractants.

Toutefois, cette clause prévoit que cette mise en demeure par le promettant est une simple faculté. D’ailleurs, cette mise en demeure n’est pas rappelée dans la partie de l’acte relative au sort de l’indemnité d’immobilisation. Ainsi, c’est à tort que les époux [B] [T] s’en prévalent pour solliciter l’attribution de la somme séquestrée. Monsieur [N] n’avait pas l’obligation de leur adresser cette mise en demeure pour obtenir attribution de cette somme, cette clause s’analysant plutôt en un processus destiné à accorder aux bénéficiaires de la promesse une ultime chance d’acquérir, en cas de défaut de notification de leur part concernant le prêt.

Compte tenu de l’acquisition des conditions suspensive et de l’absence de levée d’option par les demandeurs, il convient d’ordonner la libération de la somme séquestrée au profit de Monsieur [M] [N].

Enfin, il a été convenu par les parties que le « quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 9 846.20 euros le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ne signerait pas l’acte de vente ou, ne lèverait pas l’option de son seul fait ». 

Pour les mêmes raisons et compte tenu du montant du premier versement il convient de condamner les demandeurs à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 9 942.40 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ayant été fait droit aux demandes principales du défendeur il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes subsidiaires. 

Sur la responsabilité délictuelle des consorts [T] [B] :

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité civile suppose la réunion de trois éléments : une faute, un dommage et un lien de causalité. La faute civile s’apprécie indépendamment de toute poursuite ou condamnation pénale. La charge de la preuve de ces trois éléments pèse sur le demandeur. L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus que s’il est démontré que le demandeur a agi avec une intention de nuire.

En l’espèce, il n’est pas suffisamment démontré en quoi l’action des demandeurs tendait à nuire à Monsieur [M] [N]. Les éléments versés en procédure et les prétentions invoquées étaient sérieux, motivés et justifiés. Le rejet des demandes des consorts [T] [B] n’est pas de nature à engager leur responsabilité ou à constituer une faute. Monsieur [M] [N] ne justifie pas suffisamment d’un préjudice résultant de l’action en justice des demandeurs et ne justifie pas non plus les difficultés économiques qu’il invoque. 

Il ressort de ce qui précède que la responsabilité des consorts [T] [B] ne peut être engagée.

En conséquence, la demande sera rejetée. 

Sur la responsabilité délictuelle de Monsieur [M] [N] :

Compte tenu de l’acquisition des conditions suspensives de la promesse de vente et de la défaillance des demandeurs, leur demande en condamnation pour résistance abusive de restituer l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B], parties perdantes au procès, seront condamnés in sollidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
En l’espèce, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B], parties perdantes vis-à-vis de Monsieur [M] [N], seront condamnés in solidum à lui payer, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3 O00 euros. 

Perdants et condamnés aux dépens, Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,


DÉBOUTE Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] de leur demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 28 octobre 2022 ;

DIT que les conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente sont accomplies et que la levée d’option n’a pas été effectuée ;

ORDONNE la libération au profit de Monsieur [M] [N] de la somme de 9 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [D] [K], SARL HYVERNAT [K] TAITHE [Localité 3] ;


CONDAMNE solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à verser à Monsieur [M] [N] la somme de 9 942,40 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] aux dépens ;

CONDAMNE in sollidum Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 3 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Madame [A] [T] et Monsieur [W] [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et la greffière présents lors du prononcé.

La Greffière, Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T20:49:56.580Z.