Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 23 juin 2026, n° 24/07734

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente

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Exposé du litige

***

EXPOSE DES FAITS 

Par acte authentique du 22 décembre 2022 reçu par Maître [T] [K], notaire à [Localité 1], [I] [D], [X] [W] et la société [B] ont consenti au bénéfice de la société R&D PATRIMOINE une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier correspondant à un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), au prix de 465 000 euros le délai de réalisation de ladite promesse unilatérale de vente expirant le 2 mai 2023, et qu’à défaut de quoi elle serait considérée comme caduque. 

La promesse était consentie sous différentes conditions suspensives, à savoir : 
- que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du bénéficiaire, 
- que le promettant justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient d’y procéder à la purge,
- le non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption suivants, applicables à la mutation de l’immeuble, à savoir le droit de préemption urbain, les notifications aux fins de purge des droits de préemption devant être faites dans les quinze jours de la promesse,
- qu’il soit délivré une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme au titre de l’article L.410-1 a) du code de l’urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire ou la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l’immeuble,
- qu’il soit délivré pour les biens un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens.
 
Une indemnité d’immobilisation de 46 500 euros euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 23 250 euros, devait être versée par le bénéficiaires dans un délai de dix jours à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente. 

Par avenant signé les 11, 27 juin et 6 juillet 2023, les parties ont convenu de reporter le délai prévu pour la réalisation au 30 octobre 2023. 

Cet avenant prévoyait en outre : 
- le versement immédiat de la moitié de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 23 250 euros qui n’avait jusqu’alors pas été versée, 
- la prise en charge de la somme de 5 000 euros afférente au coût du crédit relais du vendeur, qui serait à verser au moment de la signature de l’acte authentique. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, [I] [D], [X] [W] et la société [B] ont fait assigner la société R&D PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 28 250 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, outre le paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. 

L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2025, [I] [D], [X] [W] et la société [B] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1103, 1124 et 1589 du Code civil,
Vu la promesse unilatérale de vente en date du 22 décembre 2022,
Vu l’avenant en date du 6 juillet 2023,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,

Juger recevable et bien-fondé Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] en leurs écritures, fins et prétentions et, y faisant droit,

DÉBOUTER la SCI R&D PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 28.250 € (vingt-huit-mille deux cent cinquante euros) ;

JUGER que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de dommages intérêts ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE aux entiers dépens ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, la société R&D PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu les articles 1589 alinéa 2 et 2355 du Code civil,
Vu l’article 1343-2 du Code civil
Vu la promesse unilatérale de vente des 22 décembre 2022,
Vu le défaut de publication de la promesse unilatérale de vente des 11 et 27 juin et 6 juillet 2023,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la société R&D PATRIMOINE recevable et fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] de leurs demandes, fins et conclusions ;

DECLARER la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2023 caduque ;

DECLARER la promesse unilatérale de vente des 11 et 27 juin et 6 juillet 2023 nulle et de nul effet ; 

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23.250 € ;

DIRE que cette somme emportera intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et CONDAMNER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] au paiement des dits intérêts à la société R&D PATRIMOINE ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

DECLARER la société R&D PATRIMOINE recevable et fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23.250 € ;

DIRE que cette somme emportera intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et CONDAMNER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] au paiement desdits intérêts à la société R&D PATRIMOINE ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER l'exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] aux entiers dépens ; »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025. 
A l'audience du 12 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Motifs

MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande de nullité de l’avenant 

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

La société R&D PATRIMOINE demande de prononcer sur le fondement l’article 1589-2 du code civil précité la nullité de l’avenant signé les 11, 27 juin et 6 juillet 2023 à défaut d’enregistrement. Il apparaît que si la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 était dispensée de la formalité de l’enregistrement pour avoir été passée par acte authentique, tel n’est pas le cas de cet avenant conclu sous seing privé. 

A défaut d’enregistrement de cet avenant, dont il n’est pas justifié, il y a lieu d’en prononcer la nullité.

Sur l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, alors que [I] [D], [X] [W] et la société [B] demandent le paiement d’une somme correspondant au reliquat non versé de l’indemnité d’immobilisation, la société R&D PATRIMOINE fait d’abord valoir que la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est caduque à défaut de levée d’option. 

La promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 a été consentie sous les conditions suspensives suivantes : 
- que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du bénéficiaire, 
- que le promettant justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient d’y procéder à la purge,
- le non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption suivants, applicables à la mutation de l’immeuble, à savoir le droit de préemption urbain, les notifications aux fins de purge des droits de préemption devant être faites dans les quinze jours de la promesse,
- qu’il soit délivré une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme au titre de l’article L.410-1 a) du code de l’urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire ou la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l’immeuble,
- qu’il soit délivré pour les biens un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens.

En outre, la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 indique notamment, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation : 
-« Que cette somme, non productive d’intérêts, sera restituée au Bénéficiaire si les conditions suspensives sus-énoncées n’étaient pas réalisées », 
- « Que cette somme, non productive d’intérêts, restera acquise définitivement au Promettant à titre d’indemnité d’immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le Bénéficiaire ne demande pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées ». 

A défaut de levée d’option dans le délai imparti, la caducité de la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est nécessairement devenue caduque. Cependant, il résulte des dispositions contractuelles susvisées que la seule caducité de la promesse unilatérale de vente ne fait pas disparaître les modalités prévues quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, lequel dépend de la réalisation ou non de l’ensemble des conditions suspensives. 

La société R&D PATRIMOINE soutient que [I] [D], [X] [W] et la société [B] ne justifient pas de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, faisant ainsi valoir que « les demandeurs n’apportent pas la preuve de la levée des conditions suspensives leur incombant, savoir notamment la délivrance de la note d’urbanisme et du certificat de conformité au réseau d’alimentation, intervenue dans les conditions de l’acte. ». 

Si les demandeurs soutiennent, au sujet des conditions suspensives, qu' « Outre le fait qu’elles ont bien été réunies car relevant des prérogatives d’usage du notaire dans le cadre d’une vente, cela n’a aucune incidence sur la caducité de la promesse pour non levée de l’option et par voie de conséquence règlement de l’indemnité d’immobilisation. », il résulte toutefois des dispositions susvisées relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation que la restitution au bénéficiaire ou sa conservation par le promettant dépend directement de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives. 

Or, force est de constater que si [I] [D], [X] [W] et la société [B] justifient d’un état de réponse délivré automatiquement par le service d’accès des notaires au fichier immobilier en date du 12 décembre 2022 et d’un courrier du notaire adressé à la mairie de [Localité 5] en date du 10 janvier 2023 comportant déclaration d'intention d'aliéner, ils ne justifient pas de la délivrance d’une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme ne relevant pas de servitude ou autre prescriptions administrative, ni d’un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens. 
Par suite, faute pour les demandeurs de justifier de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022, leur demande en paiement du reliquat de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée, et ils seront condamnés in solidum à payer au défendeur la somme de 23 250 euros au titre de la restitution de la somme affectée en nantissement de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée. 
  
Sur la demande d’[I] [D], [X] [W] et la société [B] en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

En l’espèce, [I] [D], [X] [W] et la société [B] sollicitent du tribunal de condamner la société R&D PATRIMOINE à leur payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive, exposant avoir dû se projeter sur un autre bien et prévoir son aménagement sans pouvoir finaliser le projet. 

Compte tenu de ce qui précède, le refus du bénéficiaire de payer le restant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fautif et partant, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les demandeurs pour résistance abusive sera rejetée. 

Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner [I] [D], [X] [W] et la société [B], dont les demandes ont été rejetées, in solidum aux dépens. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Prononce la nullité de l’avenant à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 ayant été signé les 11 juin 2023, 27 juin 2023 et 6 juillet 2023 ; 

Dit que la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est caduque ; 

Rejette les demande d’[I] [D], d'[X] [W] et de la société [B] suivantes : 

« CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 28.250 € (vingt-huit-mille deux cent cinquante euros) ;

JUGER que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;  

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de dommages intérêts ; » 
 
Condamne in solidum [I] [D], [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23 250 euros au titre de la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne [I] [D], [X] [W] et la société [B] in solidum aux dépens ; 
Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 23 Juin 2026


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Texte intégral

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre
 
N° RG 24/07734 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIC

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Juin 2024









JUGEMENT 
rendu le 23 Juin 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [X] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.R.L. [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Liliane POH MANZAM, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #777




DÉFENDERESSE

S.C.I. R&D PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0775


Décision du 23 Juin 2026
2ème chambre
N° RG 24/07734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIC


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 23 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS 

Par acte authentique du 22 décembre 2022 reçu par Maître [T] [K], notaire à [Localité 1], [I] [D], [X] [W] et la société [B] ont consenti au bénéfice de la société R&D PATRIMOINE une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier correspondant à un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), au prix de 465 000 euros le délai de réalisation de ladite promesse unilatérale de vente expirant le 2 mai 2023, et qu’à défaut de quoi elle serait considérée comme caduque. 

La promesse était consentie sous différentes conditions suspensives, à savoir : 
- que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du bénéficiaire, 
- que le promettant justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient d’y procéder à la purge,
- le non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption suivants, applicables à la mutation de l’immeuble, à savoir le droit de préemption urbain, les notifications aux fins de purge des droits de préemption devant être faites dans les quinze jours de la promesse,
- qu’il soit délivré une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme au titre de l’article L.410-1 a) du code de l’urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire ou la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l’immeuble,
- qu’il soit délivré pour les biens un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens.
 
Une indemnité d’immobilisation de 46 500 euros euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 23 250 euros, devait être versée par le bénéficiaires dans un délai de dix jours à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente. 

Par avenant signé les 11, 27 juin et 6 juillet 2023, les parties ont convenu de reporter le délai prévu pour la réalisation au 30 octobre 2023. 

Cet avenant prévoyait en outre : 
- le versement immédiat de la moitié de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 23 250 euros qui n’avait jusqu’alors pas été versée, 
- la prise en charge de la somme de 5 000 euros afférente au coût du crédit relais du vendeur, qui serait à verser au moment de la signature de l’acte authentique. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, [I] [D], [X] [W] et la société [B] ont fait assigner la société R&D PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 28 250 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, outre le paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. 

L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2025, [I] [D], [X] [W] et la société [B] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1103, 1124 et 1589 du Code civil,
Vu la promesse unilatérale de vente en date du 22 décembre 2022,
Vu l’avenant en date du 6 juillet 2023,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,

Juger recevable et bien-fondé Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] en leurs écritures, fins et prétentions et, y faisant droit,

DÉBOUTER la SCI R&D PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 28.250 € (vingt-huit-mille deux cent cinquante euros) ;

JUGER que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de dommages intérêts ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE aux entiers dépens ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, la société R&D PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu les articles 1589 alinéa 2 et 2355 du Code civil,
Vu l’article 1343-2 du Code civil
Vu la promesse unilatérale de vente des 22 décembre 2022,
Vu le défaut de publication de la promesse unilatérale de vente des 11 et 27 juin et 6 juillet 2023,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la société R&D PATRIMOINE recevable et fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] de leurs demandes, fins et conclusions ;

DECLARER la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2023 caduque ;

DECLARER la promesse unilatérale de vente des 11 et 27 juin et 6 juillet 2023 nulle et de nul effet ; 

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23.250 € ;

DIRE que cette somme emportera intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et CONDAMNER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] au paiement des dits intérêts à la société R&D PATRIMOINE ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

DECLARER la société R&D PATRIMOINE recevable et fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23.250 € ;

DIRE que cette somme emportera intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et CONDAMNER Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] au paiement desdits intérêts à la société R&D PATRIMOINE ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER l'exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER in solidum la société Monsieur [I] [D], Madame [X] [W] et la société [B] aux entiers dépens ; »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025. 
A l'audience du 12 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026. 

 MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande de nullité de l’avenant 

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

La société R&D PATRIMOINE demande de prononcer sur le fondement l’article 1589-2 du code civil précité la nullité de l’avenant signé les 11, 27 juin et 6 juillet 2023 à défaut d’enregistrement. Il apparaît que si la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 était dispensée de la formalité de l’enregistrement pour avoir été passée par acte authentique, tel n’est pas le cas de cet avenant conclu sous seing privé. 

A défaut d’enregistrement de cet avenant, dont il n’est pas justifié, il y a lieu d’en prononcer la nullité.

Sur l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l’espèce, alors que [I] [D], [X] [W] et la société [B] demandent le paiement d’une somme correspondant au reliquat non versé de l’indemnité d’immobilisation, la société R&D PATRIMOINE fait d’abord valoir que la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est caduque à défaut de levée d’option. 

La promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 a été consentie sous les conditions suspensives suivantes : 
- que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du bénéficiaire, 
- que le promettant justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété,
- que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient d’y procéder à la purge,
- le non-exercice, par leur titulaire respectif, des droits de préemption suivants, applicables à la mutation de l’immeuble, à savoir le droit de préemption urbain, les notifications aux fins de purge des droits de préemption devant être faites dans les quinze jours de la promesse,
- qu’il soit délivré une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme au titre de l’article L.410-1 a) du code de l’urbanisme qui ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance du bénéficiaire ou la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l’immeuble,
- qu’il soit délivré pour les biens un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens.

En outre, la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 indique notamment, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation : 
-« Que cette somme, non productive d’intérêts, sera restituée au Bénéficiaire si les conditions suspensives sus-énoncées n’étaient pas réalisées », 
- « Que cette somme, non productive d’intérêts, restera acquise définitivement au Promettant à titre d’indemnité d’immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le Bénéficiaire ne demande pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées ». 

A défaut de levée d’option dans le délai imparti, la caducité de la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est nécessairement devenue caduque. Cependant, il résulte des dispositions contractuelles susvisées que la seule caducité de la promesse unilatérale de vente ne fait pas disparaître les modalités prévues quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, lequel dépend de la réalisation ou non de l’ensemble des conditions suspensives. 

La société R&D PATRIMOINE soutient que [I] [D], [X] [W] et la société [B] ne justifient pas de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, faisant ainsi valoir que « les demandeurs n’apportent pas la preuve de la levée des conditions suspensives leur incombant, savoir notamment la délivrance de la note d’urbanisme et du certificat de conformité au réseau d’alimentation, intervenue dans les conditions de l’acte. ». 

Si les demandeurs soutiennent, au sujet des conditions suspensives, qu' « Outre le fait qu’elles ont bien été réunies car relevant des prérogatives d’usage du notaire dans le cadre d’une vente, cela n’a aucune incidence sur la caducité de la promesse pour non levée de l’option et par voie de conséquence règlement de l’indemnité d’immobilisation. », il résulte toutefois des dispositions susvisées relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation que la restitution au bénéficiaire ou sa conservation par le promettant dépend directement de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives. 

Or, force est de constater que si [I] [D], [X] [W] et la société [B] justifient d’un état de réponse délivré automatiquement par le service d’accès des notaires au fichier immobilier en date du 12 décembre 2022 et d’un courrier du notaire adressé à la mairie de [Localité 5] en date du 10 janvier 2023 comportant déclaration d'intention d'aliéner, ils ne justifient pas de la délivrance d’une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme ne relevant pas de servitude ou autre prescriptions administrative, ni d’un certificat de conformité au réseau d’assainissement des biens. 
Par suite, faute pour les demandeurs de justifier de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022, leur demande en paiement du reliquat de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée, et ils seront condamnés in solidum à payer au défendeur la somme de 23 250 euros au titre de la restitution de la somme affectée en nantissement de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée. 
  
Sur la demande d’[I] [D], [X] [W] et la société [B] en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive 

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

En l’espèce, [I] [D], [X] [W] et la société [B] sollicitent du tribunal de condamner la société R&D PATRIMOINE à leur payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive, exposant avoir dû se projeter sur un autre bien et prévoir son aménagement sans pouvoir finaliser le projet. 

Compte tenu de ce qui précède, le refus du bénéficiaire de payer le restant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fautif et partant, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les demandeurs pour résistance abusive sera rejetée. 

Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner [I] [D], [X] [W] et la société [B], dont les demandes ont été rejetées, in solidum aux dépens. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 
 PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Prononce la nullité de l’avenant à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 ayant été signé les 11 juin 2023, 27 juin 2023 et 6 juillet 2023 ; 

Dit que la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 est caduque ; 

Rejette les demande d’[I] [D], d'[X] [W] et de la société [B] suivantes : 

« CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 28.250 € (vingt-huit-mille deux cent cinquante euros) ;

JUGER que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;  

CONDAMNER la SCI R&D PATRIMOINE à payer à Monsieur [I] [D], Madame [X] [W], la société [B] la somme de 5.000 euros au titre de dommages intérêts ; » 
 
Condamne in solidum [I] [D], [X] [W] et la société [B] à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 23 250 euros au titre de la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne [I] [D], [X] [W] et la société [B] in solidum aux dépens ; 
Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 23 Juin 2026


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1589, code de l'urbanisme L410-1, code civil 1589-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

19 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Tulle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00612
en commun : code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1589-2
16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00163
en commun : code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1589-2
8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01129
en commun : code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1589-2
21 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/06536
en commun : code civil 1124, code civil 1589, code civil 1589-2
20 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04795
en commun : code civil 1124, code civil 1589, code civil 1589-2
31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lisieux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/00054
en commun : code civil 1124, code civil 1589, code civil 1589-2
10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Caen · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01980
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7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00764
en commun : code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1589

Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:29:24.715Z.