Tribunal judiciaire de Tulle, Chambre 1, 19 juin 2026, n° 24/00612

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [V] a exploité une activité artisanale d'esthéticienne au sein d'un local à [Localité 4], sous l'enseigne "[Adresse 5] ZEN" et a, par la suite, mis en vente son fonds artisanal. 

Par acte notarié en date du 7 avril 2022, une promesse unilatérale de vente de cession du fonds artisanal a été signée entre Madame [Q] [V] et Madame [K] [W]. 

Finalement, la cession n'a pu intervenir. 

Par courrier en date du 29 septembre 2022, le conseil de Madame [Q] [V] a sollicité le règlement de la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 octobre 2022, une mise en demeure lui a été adressée, sans retour. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2023, une nouvelle mise en demeure a été adressée à Madame [K] [W], lui demandant le versement de la somme de 6 000 euros outre les sommes dues dans le cadre de l'activité exercée ainsi que du fait du détournement de biens mobiliers. 

Par courrier en date du 28 septembre 2023, le conseil de Madame [K] [W] a fait valoir que cette dernière a exercé l'activité d'esthéticienne en dehors de tout cadre légal et que les meubles récupérés lui appartenaient. 

Madame [Q] [V] a, par assignation en date du 15 octobre 2024, saisi le tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Madame [K] [W] à lui payer les sommes suivantes : 
- 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 
- 3 000 euros au titre du préjudice moral, 
- 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

L'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 18 octobre 2024. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 novembre 2024. 

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026. 

Par conclusions, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] est intervenue volontairement à l'instance. 

À cette audience, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, a repris les demandes initiales de l'acte introductif d'instance et demande au tribunal de débouter Madame [K] [W] de sa demande de nullité, de juger que la promesse de cession du fonds est valable et applicable, en conséquence, de condamner Madame [K] [W] à payer les sommes suivantes : 
- 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 
- 3 000 euros au titre du préjudice moral, 
- 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], représentée par son conseil, fait valoir que la promesse de cession de fonds établie par acte authentique le 7 avril 2022 n'encourt pas la nullité et que le prétendu lien de salariat avec Madame [K] [W] est sans incidence sur le présent litige qui porte sur l'indemnité d'immobilisation. Elle souligne que la condition suspensive de l'obtention du prêt par Madame [K] [W] n'a pas été levée, faute pour elle d'avoir sollicité la moindre banque et sollicite outre le montant de l'indemnité d'immobilisation, une indemnisation au titre du préjudice moral. 

Madame [K] [W], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au tribunal, à titre principal, de juger nul et de nul effet la promesse unilatérale de vente signée le 7 avril 2022, par conséquent de débouter Madame [Q] [V] de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, à titre subsidiaire, si la promesse était considérée comme valable, juger que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées, par conséquent, débouter Madame [Q] [V] de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, à titre très subsidiaire, si les conditions suspensives étaient considérées comme réalisées, juger que la clause prévoyant le paiement d'une indemnité en cas de non levée de l'option par le bénéficiaire s'analyse en une clause pénale, réduire son montant à de plus justes proportions eu égard à l'absence de préjudice de Madame [Q] [V] et aux circonstances de l'espèce, à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation, accorder un délai de paiement de 24 mois pour régler le montant des sommes dues, en tout état de cause, débouter Madame [Q] [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, condamner Madame [Q] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [W], représentée par son conseil, soutient que la promesse de cession de fonds est nulle à défaut d'enregistrement et que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées. Elle fait valoir sa bonne foi et considère que cette clause d'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale, pouvant être modulée par le juge. Madame [K] [W], représentée par son conseil, demande ainsi de la réduire à de plus justes proportions eu égard aux circonstances de l'espèce et à la déloyauté de Madame [Q] [V]. Enfin, elle sollicite des délais de paiement, mentionnant être actuellement dans une situation précaire. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l'audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, prorogée au 19 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "juger" ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces "demandes" qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il est constaté qu'en dépit des nombreux développements émis par les parties, le prétendu lien de salariat entre Madame [Q] [V] et Madame [K] [W] est en l'espèce inopérant dans le cadre du présent litige. 

Sur l'intervention volontaire

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] est intervenue volontairement à l'instance. 

Cette intervention volontaire, qui n'est pas contestée, sera déclarée recevable.

Sur la nullité de la promesse de cession

L'article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

L'article 1589-2 du code civil dispose qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

En l'espèce, une promesse de cession de fonds artisanal a été établie par acte authentique en date du 7 avril 2022, signée par Madame [Q] [V] et Madame [K] [W]. 

La formalité imposée par l'article précité consiste soit dans la constatation de la promesse dans un acte authentique soit lorsque la promesse est constatée par acte sous seing privé, la forme imposée consiste dans l'enregistrement. 

Dès lors, la promesse en date du 7 avril 2022 qui par sa forme n'était pas soumise à enregistrement est valide. 



Sur la réalisation de la condition suspensive et la clause d'indemnité d'immobilisation 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

La requérante mentionne que Madame [K] [W] n'a produit aucun des éléments attendus aux dates impératives fixées dans l'acte notarié et estime que les conditions suspensives sont réputées accomplies du fait que la débitrice qui a des obligations en a empêché la réalisation en ne justifiant pas avoir accompli les démarches nécessaires à cette fin. 

Madame [K] [W] mentionne être de bonne foi, avoir initié des démarches auprès des établissements bancaires avant de se rendre compte qu'il ne serait pas possible d'obtenir le prêt envisagé et que le fonds n'avait aucune rentabilité. 

En l'espèce, par acte notarié en date du 7 avril 2022, une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 6 000 euros. 

Il est ainsi prévu à la page 15, "conditions suspensives" : "A titre de condition suspensive des présentes et consentie dans son propre intérêt, le BENEFICIAIRE déclare vouloir souscrire un ou plusieurs emprunts à l'effet de financer une partie du prix d'acquisition du fonds artisanal ci-dessus désigné. En conséquence, le PROMETTANT accepte que la présente cession soit soumise à la condition suspensive de l'octroi d'un ou des prêts ci-après que le BENEFICIAIRE se propose de contracter dans les conditions suivantes : 
Montant maximal du prêt : 75 000 euros, 
Durée maximale du prêt : 10 ans, 
Taux d'intérêt maximum (hors assurance) : 2% 

Le BENEFICIAIRE déclare : 
- Qu'il s'est préalablement renseigné verbalement auprès du ou des établissements prêteurs susnommés, 
- Que les charges résultant de cet emprunt n'excédent pas le pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêt, 
- Qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place des assurances décès-invalidité sur la tête du BENEFICIAIRE, et éventuellement de toute caution demandée, 
- Et que les garanties demandées par le prêteur pourront être mises en place sauf cas imprévisible. 

Le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais et notamment déposer le dossier de demande d'emprunt au plus tard le 4 mai 2022 et à justifier de ce dépôt sans délai au PROMETTANT. 

Tout dépassement par le BENEFICIAIRE de ce délai étant considéré si le PROMETTANT le souhaite comme une renonciation pure et simple au bénéficie de la présente condition suspensive. Le PROMETTANT ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse. 

Le BENEFICIAIRE devra suivre l'étude de son dossier, accepter éventuellement toute surprime d'assurance, et d'une manière générale devra faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions ci-dessus définies. 

Pour l'application de la présente clause, le ou les prêts ci-dessus visés seront regardés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts conformes aux conditions sus-énoncées auront été émises par l'établissement prêteur. 

Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT à première demande de celui-ci. En outre, il s'oblige à adresser au notaire soussigné copie de l'offre de prêt dans les 10 jours de l'obtention de celle-ci. 
L'obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 31 mai 2022. 

Le BENEFICIAIRE ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus visées. 

Le BENEFICIAIRE pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge pour d'en aviser le PROMETTANT au plus tard au jour de l'expiration du délai ci-dessus prévu pour l'avènement de la présente condition suspensive". 

Par ailleurs, en page 18, "indemnité d'immobilisation", il est prévu : "en considération de la promesse et de l'indisponibilité temporaire du BIEN en résultant pour le PROMETTANT, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de SIX MILLE EUROS (6 000 euros). 

La somme de SIX MILLE EUROS (6 000 euros) devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard dans les 10 jours de l'expiration du délai de validité de la promesse de vente, si le BENEFICIAIRE se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées c'est-à-dire à défaut de levée d'option des présentes dans les conditions stipulées aux présentes". 

Ainsi, il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il apparaît que Madame [K] [W] n'a nullement justifié des démarches effectuées auprès d'organismes bancaires concernant le prêt envisagé, ne produisant que des sms, mentionnant notamment que "la banque coince". 

Il appartenait à Madame [K] [W] de rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de réalisation de la condition suspensive. 

Le conseil de Madame [Q] [V] a, par courriers en date du 29 septembre 2022 et du 19 octobre 2022, fait part de cette absence de justification et a sollicité la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, sans retour. 

Par ailleurs, si Madame [K] [W] mentionne avoir consulté un ancien expert-comptable qui lui a formellement déconseillé d'acquérir le fonds en raison de l'absence de rentabilité de celui-ci, il convient de constater qu'elle ne produit aucune pièce en ce sens. 

Dans ces conditions, Madame [K] [W] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, empêchant ainsi son accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n'a pas été réalisée de son fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Dès lors, l'indemnité d'immobilisation sera due. 

Sur le montant de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est rappelé qu'aux termes de l'acte en date du 7 avril 2022, le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixée à 6 000 euros. 

Madame [K] [W] sollicite la diminution de ce montant afin de tenir compte des circonstances de l'espèce et de la déloyauté de Madame [Q] [V]. Elle fait valoir que la clause précitée est une clause pénale qui peut être modulée par le juge. 

Constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée (en ce sens, Cour d'appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 17 décembre 2024, n°22/00876).

Il est rappelé que ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l'exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse de vente, l'indemnité d'immobilisation, qui ne constitue pas une clause pénale, ne peut être réduite par le juge. (En ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 janvier 2025, n°23-23.378). 

La clause d'indemnité d'immobilisation prévue par l'acte en date du 7 avril 2022 prévoit qu'elle a été consentie "en considération de la promesse et de l'indisponibilité temporaire du BIEN en résultant pour le PROMETTANT". 

Il est par ailleurs précisé que "la présente indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du BIEN, objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil". 

Il s'ensuit que la clause précitée s'analyse comme le prix de l'exclusivité consentie à Madame [K] [W] et de l'impossibilité pour le promettant de vendre son bien à un tiers pendant la durée de l'offre. 

Dès lors, cette clause ne peut être qualifiée de clause pénale en ce qu'elle n'a pas pour finalité manifeste de contraindre le bénéficiaire à l'exécution de son obligation mais uniquement d'indemniser l'immobilisation du bien pendant une certaine période.

Madame [K] [W] sera déboutée de sa demande de minoration de la clause d'indemnité d'immobilisation et elle sera condamnée à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] la somme de 6 000 euros. 

Sur la demande de dommages et intérêts

La requérante sollicite la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, mentionnant que Madame [Q] [V] a dû pendant de nombreux mois continuer à payer des leasings, des frais liés au local, a dû chercher une solution à cette situation en menant un emploi et la gestion de sa famille. 

Madame [K] [W] conclut au rejet de cette demande. 

En l'espèce, s'il est indiqué un préjudice personnel distinct, il convient de constater qu'il n'en est nullement justifié. 
Par conséquent, cette demande sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
 
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [K] [W] sollicite des délais de paiement pendant 24 mois. Elle mentionne avoir 28 ans et être actuellement en situation précaire. La défenderesse indique alterner entre des périodes d'inactivité et des CDD de courtes durées. 

Toutefois, Madame [K] [W] ne justifie pas de sa situation personnelle et professionnelle actuelle, ne produisant aucune pièce en ce sens. 

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé des délais de paiement. La demande de Madame [K] [W] sera rejetée. 

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [W], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], ayant dû engager des frais irrépétibles au titre de la présente instance, Madame [K] [W], sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [W] sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire et aucune circonstance particulière ne justifie qu'elle soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'intervention volontaire de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], recevable ;

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer la nullité de la promesse de cession de fonds en date du 7 avril 2022 ;

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées ; 

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer que la clause d'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale ;

Dispositif

En conséquence, 

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], la somme de 6 000 euros (six mille euros) au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de cession de fonds en date du 7 avril 2022 ;

DÉBOUTE la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [K] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [K] [W], aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [K] [W] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 19 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]







N° RG 24/00612 - N° Portalis 46C2-W-B7I-BCIK

50Z Autres demandes relatives à la vente


Minute n° :


















copies délivrées le : 

- copie conforme à :
- Me PINARDON
- Me DELAGE

- copie exécutoire à :
- Me PINARDON

1 copie dossier

JUGEMENT DU 19 Juin 2026



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Sous la Présidence de Séverine ALLAIN, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Marie-Pierre DEBONO, Greffier ;


DANS LA CAUSE ENTRE:


DEMANDERESSE :

Madame [Q] [V]
née le 06 Décembre 1989 à [Localité 3], 
entrepreneur individuel en liquidation judiciaire
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SCP BTSG
prise en la personne de Me [G] [C]
agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V]
[Adresse 3]
représentée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [W]
née le 25 Juillet 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Pierre-luc DELAGE, avocat au barreau de BRIVE




DÉBATS : 23 Mars 2026










EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [V] a exploité une activité artisanale d'esthéticienne au sein d'un local à [Localité 4], sous l'enseigne "[Adresse 5] ZEN" et a, par la suite, mis en vente son fonds artisanal. 

Par acte notarié en date du 7 avril 2022, une promesse unilatérale de vente de cession du fonds artisanal a été signée entre Madame [Q] [V] et Madame [K] [W]. 

Finalement, la cession n'a pu intervenir. 

Par courrier en date du 29 septembre 2022, le conseil de Madame [Q] [V] a sollicité le règlement de la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 octobre 2022, une mise en demeure lui a été adressée, sans retour. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2023, une nouvelle mise en demeure a été adressée à Madame [K] [W], lui demandant le versement de la somme de 6 000 euros outre les sommes dues dans le cadre de l'activité exercée ainsi que du fait du détournement de biens mobiliers. 

Par courrier en date du 28 septembre 2023, le conseil de Madame [K] [W] a fait valoir que cette dernière a exercé l'activité d'esthéticienne en dehors de tout cadre légal et que les meubles récupérés lui appartenaient. 

Madame [Q] [V] a, par assignation en date du 15 octobre 2024, saisi le tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Madame [K] [W] à lui payer les sommes suivantes : 
- 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 
- 3 000 euros au titre du préjudice moral, 
- 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

L'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 18 octobre 2024. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 novembre 2024. 

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mars 2026. 

Par conclusions, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] est intervenue volontairement à l'instance. 

À cette audience, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, a repris les demandes initiales de l'acte introductif d'instance et demande au tribunal de débouter Madame [K] [W] de sa demande de nullité, de juger que la promesse de cession du fonds est valable et applicable, en conséquence, de condamner Madame [K] [W] à payer les sommes suivantes : 
- 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 
- 3 000 euros au titre du préjudice moral, 
- 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], représentée par son conseil, fait valoir que la promesse de cession de fonds établie par acte authentique le 7 avril 2022 n'encourt pas la nullité et que le prétendu lien de salariat avec Madame [K] [W] est sans incidence sur le présent litige qui porte sur l'indemnité d'immobilisation. Elle souligne que la condition suspensive de l'obtention du prêt par Madame [K] [W] n'a pas été levée, faute pour elle d'avoir sollicité la moindre banque et sollicite outre le montant de l'indemnité d'immobilisation, une indemnisation au titre du préjudice moral. 

Madame [K] [W], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au tribunal, à titre principal, de juger nul et de nul effet la promesse unilatérale de vente signée le 7 avril 2022, par conséquent de débouter Madame [Q] [V] de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, à titre subsidiaire, si la promesse était considérée comme valable, juger que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées, par conséquent, débouter Madame [Q] [V] de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, à titre très subsidiaire, si les conditions suspensives étaient considérées comme réalisées, juger que la clause prévoyant le paiement d'une indemnité en cas de non levée de l'option par le bénéficiaire s'analyse en une clause pénale, réduire son montant à de plus justes proportions eu égard à l'absence de préjudice de Madame [Q] [V] et aux circonstances de l'espèce, à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation, accorder un délai de paiement de 24 mois pour régler le montant des sommes dues, en tout état de cause, débouter Madame [Q] [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, condamner Madame [Q] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [W], représentée par son conseil, soutient que la promesse de cession de fonds est nulle à défaut d'enregistrement et que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées. Elle fait valoir sa bonne foi et considère que cette clause d'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale, pouvant être modulée par le juge. Madame [K] [W], représentée par son conseil, demande ainsi de la réduire à de plus justes proportions eu égard aux circonstances de l'espèce et à la déloyauté de Madame [Q] [V]. Enfin, elle sollicite des délais de paiement, mentionnant être actuellement dans une situation précaire. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l'audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, prorogée au 19 juin 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "juger" ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces "demandes" qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il est constaté qu'en dépit des nombreux développements émis par les parties, le prétendu lien de salariat entre Madame [Q] [V] et Madame [K] [W] est en l'espèce inopérant dans le cadre du présent litige. 

Sur l'intervention volontaire

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] est intervenue volontairement à l'instance. 

Cette intervention volontaire, qui n'est pas contestée, sera déclarée recevable.

Sur la nullité de la promesse de cession

L'article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

L'article 1589-2 du code civil dispose qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

En l'espèce, une promesse de cession de fonds artisanal a été établie par acte authentique en date du 7 avril 2022, signée par Madame [Q] [V] et Madame [K] [W]. 

La formalité imposée par l'article précité consiste soit dans la constatation de la promesse dans un acte authentique soit lorsque la promesse est constatée par acte sous seing privé, la forme imposée consiste dans l'enregistrement. 

Dès lors, la promesse en date du 7 avril 2022 qui par sa forme n'était pas soumise à enregistrement est valide. 



Sur la réalisation de la condition suspensive et la clause d'indemnité d'immobilisation 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

La requérante mentionne que Madame [K] [W] n'a produit aucun des éléments attendus aux dates impératives fixées dans l'acte notarié et estime que les conditions suspensives sont réputées accomplies du fait que la débitrice qui a des obligations en a empêché la réalisation en ne justifiant pas avoir accompli les démarches nécessaires à cette fin. 

Madame [K] [W] mentionne être de bonne foi, avoir initié des démarches auprès des établissements bancaires avant de se rendre compte qu'il ne serait pas possible d'obtenir le prêt envisagé et que le fonds n'avait aucune rentabilité. 

En l'espèce, par acte notarié en date du 7 avril 2022, une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 6 000 euros. 

Il est ainsi prévu à la page 15, "conditions suspensives" : "A titre de condition suspensive des présentes et consentie dans son propre intérêt, le BENEFICIAIRE déclare vouloir souscrire un ou plusieurs emprunts à l'effet de financer une partie du prix d'acquisition du fonds artisanal ci-dessus désigné. En conséquence, le PROMETTANT accepte que la présente cession soit soumise à la condition suspensive de l'octroi d'un ou des prêts ci-après que le BENEFICIAIRE se propose de contracter dans les conditions suivantes : 
Montant maximal du prêt : 75 000 euros, 
Durée maximale du prêt : 10 ans, 
Taux d'intérêt maximum (hors assurance) : 2% 

Le BENEFICIAIRE déclare : 
- Qu'il s'est préalablement renseigné verbalement auprès du ou des établissements prêteurs susnommés, 
- Que les charges résultant de cet emprunt n'excédent pas le pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêt, 
- Qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place des assurances décès-invalidité sur la tête du BENEFICIAIRE, et éventuellement de toute caution demandée, 
- Et que les garanties demandées par le prêteur pourront être mises en place sauf cas imprévisible. 

Le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais et notamment déposer le dossier de demande d'emprunt au plus tard le 4 mai 2022 et à justifier de ce dépôt sans délai au PROMETTANT. 

Tout dépassement par le BENEFICIAIRE de ce délai étant considéré si le PROMETTANT le souhaite comme une renonciation pure et simple au bénéficie de la présente condition suspensive. Le PROMETTANT ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse. 

Le BENEFICIAIRE devra suivre l'étude de son dossier, accepter éventuellement toute surprime d'assurance, et d'une manière générale devra faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions ci-dessus définies. 

Pour l'application de la présente clause, le ou les prêts ci-dessus visés seront regardés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts conformes aux conditions sus-énoncées auront été émises par l'établissement prêteur. 

Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT à première demande de celui-ci. En outre, il s'oblige à adresser au notaire soussigné copie de l'offre de prêt dans les 10 jours de l'obtention de celle-ci. 
L'obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 31 mai 2022. 

Le BENEFICIAIRE ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus visées. 

Le BENEFICIAIRE pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge pour d'en aviser le PROMETTANT au plus tard au jour de l'expiration du délai ci-dessus prévu pour l'avènement de la présente condition suspensive". 

Par ailleurs, en page 18, "indemnité d'immobilisation", il est prévu : "en considération de la promesse et de l'indisponibilité temporaire du BIEN en résultant pour le PROMETTANT, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de SIX MILLE EUROS (6 000 euros). 

La somme de SIX MILLE EUROS (6 000 euros) devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard dans les 10 jours de l'expiration du délai de validité de la promesse de vente, si le BENEFICIAIRE se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées c'est-à-dire à défaut de levée d'option des présentes dans les conditions stipulées aux présentes". 

Ainsi, il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il apparaît que Madame [K] [W] n'a nullement justifié des démarches effectuées auprès d'organismes bancaires concernant le prêt envisagé, ne produisant que des sms, mentionnant notamment que "la banque coince". 

Il appartenait à Madame [K] [W] de rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de réalisation de la condition suspensive. 

Le conseil de Madame [Q] [V] a, par courriers en date du 29 septembre 2022 et du 19 octobre 2022, fait part de cette absence de justification et a sollicité la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, sans retour. 

Par ailleurs, si Madame [K] [W] mentionne avoir consulté un ancien expert-comptable qui lui a formellement déconseillé d'acquérir le fonds en raison de l'absence de rentabilité de celui-ci, il convient de constater qu'elle ne produit aucune pièce en ce sens. 

Dans ces conditions, Madame [K] [W] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, empêchant ainsi son accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n'a pas été réalisée de son fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Dès lors, l'indemnité d'immobilisation sera due. 

Sur le montant de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est rappelé qu'aux termes de l'acte en date du 7 avril 2022, le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixée à 6 000 euros. 

Madame [K] [W] sollicite la diminution de ce montant afin de tenir compte des circonstances de l'espèce et de la déloyauté de Madame [Q] [V]. Elle fait valoir que la clause précitée est une clause pénale qui peut être modulée par le juge. 

Constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée (en ce sens, Cour d'appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 17 décembre 2024, n°22/00876).

Il est rappelé que ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l'exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse de vente, l'indemnité d'immobilisation, qui ne constitue pas une clause pénale, ne peut être réduite par le juge. (En ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 janvier 2025, n°23-23.378). 

La clause d'indemnité d'immobilisation prévue par l'acte en date du 7 avril 2022 prévoit qu'elle a été consentie "en considération de la promesse et de l'indisponibilité temporaire du BIEN en résultant pour le PROMETTANT". 

Il est par ailleurs précisé que "la présente indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du BIEN, objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil". 

Il s'ensuit que la clause précitée s'analyse comme le prix de l'exclusivité consentie à Madame [K] [W] et de l'impossibilité pour le promettant de vendre son bien à un tiers pendant la durée de l'offre. 

Dès lors, cette clause ne peut être qualifiée de clause pénale en ce qu'elle n'a pas pour finalité manifeste de contraindre le bénéficiaire à l'exécution de son obligation mais uniquement d'indemniser l'immobilisation du bien pendant une certaine période.

Madame [K] [W] sera déboutée de sa demande de minoration de la clause d'indemnité d'immobilisation et elle sera condamnée à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] la somme de 6 000 euros. 

Sur la demande de dommages et intérêts

La requérante sollicite la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, mentionnant que Madame [Q] [V] a dû pendant de nombreux mois continuer à payer des leasings, des frais liés au local, a dû chercher une solution à cette situation en menant un emploi et la gestion de sa famille. 

Madame [K] [W] conclut au rejet de cette demande. 

En l'espèce, s'il est indiqué un préjudice personnel distinct, il convient de constater qu'il n'en est nullement justifié. 
Par conséquent, cette demande sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
 
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [K] [W] sollicite des délais de paiement pendant 24 mois. Elle mentionne avoir 28 ans et être actuellement en situation précaire. La défenderesse indique alterner entre des périodes d'inactivité et des CDD de courtes durées. 

Toutefois, Madame [K] [W] ne justifie pas de sa situation personnelle et professionnelle actuelle, ne produisant aucune pièce en ce sens. 

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé des délais de paiement. La demande de Madame [K] [W] sera rejetée. 

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [W], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], ayant dû engager des frais irrépétibles au titre de la présente instance, Madame [K] [W], sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [W] sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire et aucune circonstance particulière ne justifie qu'elle soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'intervention volontaire de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], recevable ;

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer la nullité de la promesse de cession de fonds en date du 7 avril 2022 ;

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer que les conditions suspensives prévues à l'acte n'ont pas été réalisées ; 

REJETTE la demande de Madame [K] [W] tendant à prononcer que la clause d'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale ; 

En conséquence, 

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], la somme de 6 000 euros (six mille euros) au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de cession de fonds en date du 7 avril 2022 ;

DÉBOUTE la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [K] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [K] [W], aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [G] [C], agissant en qualité de liquidateur de l'entreprise individuelle de Madame [Q] [V], la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [K] [W] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 19 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

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• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00163

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T19:17:12.570Z.