Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 25 juin 2026, n° 24/03290

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 25 JUIN 2026







N° RG 24/03290 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3T5









[W] [M] épouse [T]

[P] [T]



c/



S.A.R.L. AQUITAINE PROMOTIONS exerçant sous le nom commercial AQUITAINE PROMS

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 22/00827) suivant déclaration d'appel du 10 juillet 2024





APPELANTS :



[W] [M] épouse [T]

née le 29 Mai 1969 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



[P] [T]

né le 03 Mai 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Marie-caroline CAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. AQUITAINE PROMOTIONS exerçant sous le nom commercial AQUITAINE PROMS, Société à Responsabilité Limitée, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 790 199 327, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié à ce titre audit siège



Représentée par Me Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 11 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



En présence de M. [F] [L], élève-avocat et de Mlle [G] [B], attachée de justice.



Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



LES FAITS ET LA PROCÉDURE 



1. Par acte notarié du 26 juin 2013, M. et Mme [T] ont vendu à la Sas Visaj, avec faculté de rachat, une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 3] (Gironde) au prix de 160 000 euros. 



Cet acte prévoyait une faculté de rachat au profit des vendeurs devant être exercée dans un délai de 24 mois, soit jusqu'au 25 juin 2015, sauf faculté pour les parties de convenir, avant cette date et d'un commun accord, d'une prorogation, laquelle ne pouvait excéder une durée de 36 mois à compter du 26 juin 2013. 



L'acte précisait également que, pendant le temps nécessaire à l'obtention d'un prêt destiné à financer ce rachat, l'immeuble resterait occupé par les époux [T] pour une durée maximum de 24 mois, sauf prorogation de la faculté de rachat, à charge pour eux de s'acquitter mensuellement d'une indemnité d'occupation précaire d'un montant de 1 050 euros. 



2. Par actes du 20 mai 2020, la Sas Visaj a assigné les époux [T] devant le tribunal de proximité d'Arcachon aux fins de solliciter notamment leur expulsion en raison d'une absence de règlement de l'indemnité d'occupation. 



3. Par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal de proximité d'Arcachon a constaté qu'ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 25 juin 2016 avant d'ordonner leur expulsion. Il les a également condamnés à payer à la Sas Visaj la somme de 14 840 euros, outre une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 1 050 euros jusqu'au départ effectif des lieux. 



4. Le 18 janvier 2021, la Sas Visaj leur a signifié un commandement de quitter les lieux au plus tard le 18 mars 2021. 

               

5. Selon attestation notariée du 25 mai 2021, M. et Mme [T] ont proposé de racheter le bien au prix de 210 000 euros. 



6. Par acte du 10 juin 2022, les époux [T] ont assigné la Sas Visaj devenue Sarl Aquitaine Promotions devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de solliciter notamment que soit ordonnée à leur profit la vente de l'immeuble au prix de 210 000 euros dans un délai de 2 mois à compter du jugement à intervenir puis sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard. 



7. Par jugement du 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Périgueux a : 

- constaté que la Sarl Aquitaine Promotions avait renoncé à la fin de non-recevoir qu'elle soulevait ; 

- débouté M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes ; 

- débouté la Sarl Aquitaine Promotions de sa demande reconventionnelle ; 

- condamné M. et Mme [T] aux dépens ; 

- débouté la Sarl Aquitaine Promotions de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens les frais de l'exécution forcée du jugement ; 

- condamné M. et Mme [T] à payer à la Sarl Aquitaine Promotions une indemnité de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; 

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. 



8. Par déclaration du 10 juillet 2024, M. et Mme [T] ont interjeté appel de cette décision. 

               



9. Dans leurs dernières conclusions du 22 avril 2026, ils demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à voir ordonner la vente de l'immeuble située [Adresse 4] cadastré section A n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] à leur profit. 



En conséquence, 

- dire que les échanges entre eux et la Sas Visaj démontrent le consentement sur les éléments essentiels du contrat, valent accord et transfert de propriété de l'immeuble ;

- ordonner à la Sarl Aquitaine Promotion venant aux droits de la Sas Visaj de leur vendre l'immeuble pour la somme de 210 000 euros dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; 

- condamner la Sarl Aquitaine Promotion à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Si la cour venait à considérer que la vente n'était pas parfaite et qu'il ne peut y avoir de transfert de propriété, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner la Sarl Aquitaine Promotion venant aux droits de la Sas Visaj à leur verser la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 



En conséquence, 

- condamner la Sarl Aquitaine Promotion à leur verser la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl Aquitaine Promotion de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner la Sarl Aquitaine Promotion à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



10. Dans ses dernières conclusions du 15 décembre 2025, la Sarl Aquitaine Promotion demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ; 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes. 



Y ajoutant et reconventionnellement, 

- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive ; 

- condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [T] en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution de la décision à intervenir. 



11. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026. 

               

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande des époux [T] tendant à la vente de l'immeuble 





12. Le tribunal a jugé que les époux [T] ne rapportaient pas la preuve de l'acceptation de la société Aquitaine Promotions de leur proposition d'achat de l'immeuble litigieux au prix de 210 000 euros. En conséquence, le premier juge a débouté les époux [T] de leur demande. 





13. Les époux [T] soutiennent que dans le cadre de la vente à réméré, ils ont utilisé l'option contractuelle de rachat de l'immeuble litigieux au prix de 210 000 euros et les échanges entre les parties démontrent l'accord de la société Aquitaine Promotion sur la chose et sur le prix. Ceci est si vrai que c'est M. [J], représentant de la société Aquitaine Promotion, qui a demandé au notaire de rédiger l'acte notarié du 25 mai 2021, ce que cette dernière a reconnu dans ses écritures devant le tribunal. Cet accord résulte notamment de la lettre de M. [J] du 24 mai 2021adressé à son notaire par lequel il lui a demandé de rédiger une attestation mentionnant que le prix de vente passerait à 210 000 euros net vendeur. Ceci démontre que malgré le commandement de quitter les lieux délivré en janvier 2021, les pourparlers étaient toujours en cours. A titre subsidiaire, ils considèrent que l'intimée a eu un comportement fautif constitué par le fait de leur avoir fait croire pendant de longs mois qu'ils pourraient racheter l'immeuble alors qu'elle n'en avait pas l'intention. Cette attitude est déloyale et mensongère. Ceci est si vrai qu'un courriel de M. [N] les menaçait de les expulser s'ils ne payaient pas les indemnités d'occupation pour laisser entendre que dans le cas où ils régleraient leur dette, la procédure d'expulsion pourrait être interrompue et la signature de l'acte de vente envisagée. Même si la société Aquitaine Promotions conteste avoir adressé un tel courriel, elle ne démontre pas avoir déposé plainte pour piratage de sa messagerie. Ils évaluent leur préjudice moral à la somme de 120 000 euros. 



14. La SARL Aquitaine Promotions sollicite par application des articles 1101, 1121, 1124, 1583 et 1589-2 du code civil la confirmation du jugement. Elle fait notamment valoir que si son représentant légal s'est rapproché de son notaire pour permettre aux époux [T] de monter un dossier de financement cela ne signifiait pas qu'il acceptait leur offre mais au contraire qu'il s'est montré patient. En revanche les pièces versées aux débats ne démontrent nullement une acceptation sans équivoque de la société Aquitaine Promotions. Notamment l'attestation notariée du 25 mai 2021 se borne à indiquer que les époux [T] se proposaient d'acquérir le bien litigieux au prix de 210 000 euros sans aucunement faire état d'une acceptation de la société Aquitaine Promotions. Par ailleurs, elle conteste être à l'origine du courriel signé par M. [N] par lequel il leur aurait demandé de se rendre dans un tabac et demander des recharges PCS, alors qu'un tel procédé relève de tentatives d'escroqueries bien connues pour lesquelles l'intimée n'avait nullement l'obligation de déposer plainte alors qu'elle n'en résultait pour elle aucun préjudice. 



Sur ce 



15. Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.



Il résulte également des articles 1113 et 1118 du code civil que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation manifestant la volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.



L'acceptation doit être pure et simple ; elle ne peut résulter d'actes préparatoires ou d'échanges laissant subsister une incertitude sur l'intention réelle des parties de conclure immédiatement et définitivement la vente.



16. Aussi, l'accord des volontés doit être certain, ferme et non équivoque et des pourparlers, même avancés, ne suffisent pas à caractériser une vente parfaite.



Ainsi, la vente ne peut être regardée comme parfaite lorsque les parties poursuivent encore des négociations sur les modalités essentielles de l'opération ou lorsque leur comportement révèle seulement l'existence de pourparlers, fussent-ils avancés.



De même, la seule transmission d'éléments à un notaire en vue de la préparation d'un acte ne suffit pas à établir l'existence d'un consentement définitif à vendre ou à acquérir.





17. En conséquence, les appelants doivent démontrer que la vente est parfaite en présence d'une acceptation pure et simple de l'offre alors que la seule intervention d'un notaire pour préparer un acte ne caractérise pas un accord sur la chose et le prix.



18. En effet, la vente suppose un véritable concours de volontés et non de simples manifestations d'intérêt alors que la phase des pourparlers est impropre à produire un effet translatif de propriété.



19. Or, en l'espèce, il ressort des pièces produites que l'attestation notariale du 25 mai 2021 mentionne uniquement une offre d'achat émanant des époux [T].



20. De plus, aucun écrit ne matérialise une acceptation expresse, ferme et non équivoque de la SARL Aquitaine Promotions. 



21. En réalité, les échanges invoqués, notamment par courriels, traduisent la poursuite de négociations.



22. Ainsi, la lettre du 24 mai 2021 adressée par le représentant de la société à son notaire, à la supposer authentique et probante, ne caractérise nullement une acceptation pure et simple de l'offre d'acquisition des appelants.



En effet, cette correspondance se borne à solliciter l'établissement d'un document destiné à permettre aux époux [T] de poursuivre leurs démarches bancaires et à évoquer un prix envisagé dans le cadre de discussions en cours.



Une telle démarche préparatoire est impropre à manifester une volonté irrévocable de vendre, dès lors qu'elle ne comporte aucun engagement définitif sur la conclusion de la vente ni sur ses modalités essentielles.



23. Il s'ensuit que la saisine du notaire, la fixation d'un prix dans un document préparatoire, ou la poursuite de discussions, ne sauraient suppléer l'absence d'acceptation.



24. Par ailleurs, il résulte de l'acte authentique du 26 juin 2013 que la faculté de rachat devait être exercée au plus tard le 25 juin 2015, sauf prorogation conventionnelle expresse ne pouvant excéder le 26 juin 2016.



Or, aucune pièce ne justifie qu'une prorogation régulière ait été conclue au-delà de cette dernière date.



La faculté de rachat était donc en toute hypothèse expirée depuis le 26 juin 2016 au plus tard.



25. En conséquence, une option de rachat doit être exercée dans le délai stipulé, à défaut de quoi elle est définitivement éteinte.



26. Dès lors, les époux [T] ne pouvaient plus se prévaloir du mécanisme du réméré.



En conséquence, les échanges intervenus postérieurement au 25 juin 2016 ne pouvaient plus s'analyser comme l'exercice de la faculté de réméré stipulée à l'acte du 26 juin 2013 mais seulement comme d'éventuelles discussions relatives à une nouvelle cession immobilière distincte du mécanisme conventionnel initial.



27. Il en résulte qu'aucune vente parfaite ne peut être caractérisée et aucun transfert de propriété ne saurait être ordonné judiciairement.



Au surplus, il convient de relever que le jugement rendu le 20 novembre 2020 par le tribunal de proximité d'Arcachon, devenu définitif sur ce point, a constaté que les époux [T] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 25 juin 2016.



Cette décision judiciaire, incompatible avec la survivance d'une faculté de rachat encore ouverte, confirme que les appelants ne disposaient plus d'aucun droit réel ou personnel leur permettant d'exiger le transfert de propriété du bien litigieux.



28. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir ordonner la vente de l'immeuble litigieux. 



La cour entend rappeler qu'aux termes de l'article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, sous réserve de satisfaire aux exigences de la bonne foi.



En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.



29. S'il est exact que la rupture fautive de pourparlers peut engager la responsabilité délictuelle de son auteur lorsqu'elle intervient avec brutalité, mauvaise foi, intention de nuire ou légèreté blâmable, encore appartient-il à celui qui s'en prévaut d'établir l'existence de man'uvres déloyales ou d'une confiance légitime abusivement entretenue.



30. Toutefois, cette responsabilité ne peut donner lieu qu'à la réparation du préjudice résultant de la perte de chance de conclure et non du gain attendu du contrat non conclu.



En effet, le préjudice réparable en matière de rupture fautive des pourparlers exclut tant la perte des bénéfices attendus du contrat non conclu que la perte de chance d'obtenir ces avantages et seuls peuvent être indemnisés les frais engagés pour les négociations ou, le cas échéant, la perte de chance de conclure un contrat avec un tiers.



31. En l'espèce, les époux [T] ne démontrent pas l'existence d'un engagement ferme de la société intimée de leur vendre cet immeuble.



32. Notamment, aucune pièce ne démontre que la société intimée aurait donné aux appelants l'assurance ferme et définitive que la vente serait conclue à leur profit.



Les démarches accomplies auprès du notaire et les échanges destinés à faciliter une éventuelle recherche de financement traduisent uniquement une volonté d'examiner la faisabilité d'une opération future, sans engagement irrévocable.



Aucun élément objectif ne permet davantage de caractériser des man'uvres dolosives, une dissimulation intentionnelle ou une instrumentalisation fautive des attentes des appelants.



33. Quant au courriel du 8 juillet 2021 invoqué par les appelants, son authenticité est sérieusement contestée et aucun élément technique, constat d'huissier, certification ou donnée extrinsèque ne vient corroborer son origine.



En outre, son contenu atypique relatif à l'achat de recharges PCS correspond à des procédés d'escroquerie notoirement répandus et étrangers aux modalités habituelles d'une transaction immobilière.



Dans ces conditions, cette seule pièce, dépourvue de garanties suffisantes de fiabilité, ne saurait établir une faute imputable à la société intimée.



34. Aussi, la société Aquitaine Promotions justifie avoir poursuivi des discussions sans jamais s'engager définitivement.



35. Ainsi, les éléments produits caractérisent au plus des négociations prolongées, mais non une faute de l'intimée.



36. En outre, le montant du préjudice allégué (120 000 euros) correspond en réalité à la perte du bénéfice attendu de la vente, ce qui est exclu par la jurisprudence.



Les appelants sollicitent en réalité l'indemnisation de la perte du bien immobilier et de l'avantage économique qu'aurait représenté son acquisition au prix allégué de 210 000 euros.



Or, un tel préjudice se confond avec l'exécution même du contrat non conclu et ne constitue pas un dommage réparable au titre de la responsabilité précontractuelle.



Au demeurant, les appelants ne justifient d'aucun préjudice moral distinct, personnellement caractérisé et directement imputable au comportement fautif allégué de l'intimée.



37. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande indemnitaire.





Sur la demande incidente de la SARL Aquitaine Promotions





38. Le tribunal a débouté la société Aquitaine Promotions de sa demande de condamnation des époux [T] à lui payer la somme de 8401,07 euros au titre de loyers impayés au motif que par un précédent jugement le tribunal de proximité d'Arcachon avait déjà condamné les époux [T] à lui payer ces mêmes sommes.



39. Les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point. 



40. La société Aquitaine Promotion soutient avoir subi un préjudice financier manifeste du fait de l'absence de paiement par les époux [T] des mensualités contractuellement conclues. Elle ne sollicite plus devant la cour le paiement de mensualités impayées mais demande la réparation de son préjudice.



Sur ce 



41. La société Aquitaine Promotion ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui déjà apprécié par le tribunal de proximité d'Arcachon.



42. La demande de l'intimée sera rejetée.



Sur les dépens et frais irrépétibles



43. Les époux [T] succombant, ils supporteront les dépens d'appel.



44. Il est en outre équitable de les condamner à verser à la SARL Aquitaine Promotions la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement rendu le 4 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Périgueux en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL Aquitaine Promotions ;



Condamne M. [P] [T] et Mme [W] [M] épouse [T] aux dépens d'appel ;





Condamne M. [P] [T] et Mme [W] [M] épouse [T] à payer à la SARL Aquitaine Promotions la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toutes autres demandes.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.