Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 16 juin 2026, n° 24/10076

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 JUIN 2026



N° 2026/ 263





Rôle N° RG 24/10076 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQYD







[W] [I]



C/



[Z] [J] [C]

[T] [K] épouse [J] [C]

[X] [A]

[S] [N] épouse [H]









Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 

Me Jean-François JOURDAN 

Me Laure ATIAS 

Me Charles TOLLINCHI 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 12 juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03708.





APPELANT



Monsieur [W] [I]

né le 24 Mars 1954 à [Localité 1] (PAYS-BAS), demeurant [Adresse 1] (PAYS-BAS)



représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant substitué par Me Jean-Baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉS



Monsieur [Z] [J] [C]

né le 13 Juin 1959 à [Localité 2] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]



Madame [T] [K] épouse [J] [C]

née le 19 Janvier 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



tous deux représentés par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant



Monsieur [X] [A]

né le 17 Novembre 1959 à [Localité 4] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3] (ALLEMAGNE)



Madame [S] [N]

née le 09 Mars 1962 à [Localité 4] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4] (ALLEMAGNE)



tous deux représentés par Me Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Déborah NIEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Exposé des faits et de la procédure



M. [X] [A] et Mme [S] [A] épouse [H] (les consorts [A]) ont hérité en 2017 de deux parcelles situées à [Localité 5], une parcelle sur laquelle est érigée une villa, située [Adresse 5], pour une contenance de 27 a 50 ca, cadastrée section CR n°[Cadastre 1] et une parcelle contiguë en nature de terrain à bâtir située [Adresse 6] pour une contenance de 7 a 40 ca, cadastrée section CR n°[Cadastre 2].



Le 21 septembre 2020, ils ont confié à la société ML immobilier un mandat de vente au prix de 595 000 euros, honoraires de l'agent immobilier inclus.



Le 6 octobre 2020, après avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agence ML Immobilier M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] (les époux [J] [C]) ont formulé une offre d'achat au prix de 520 000 euros. 

Les vendeurs n'ayant pas accepté cette offre, ils ont formulé une deuxième offre d'achat au prix de 550 000 euros le 10 octobre 2020.



Se prévalant d'un accord de M. [A] en date du 26 novembre 2020 et d'un refus illégitime de signer les actes de vente, les époux [J] [C] ont assigné les consorts [A] par actes du 25 mars 2021 devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin que la vente soit déclarée parfaite et, subsidiairement, en dommages-intérêts.



Se prévalant d'une offre d'achat à un prix supérieur, acceptée par les consorts [A] le 21 janvier 2021, M. [W] [I] est intervenu volontairement à la procédure au soutien des prétentions de ces deniers et afin que la vente soit déclarée parfaite à son profit.



Par jugement du 12 juillet 2024, le tribunal a :

- reçu M. [I] en son intervention volontaire ;

- constaté le caractère parfait de la vente entre les consorts [A] et les époux [J] [C] du bien immobilier constituant le lot n°528 de l'ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré section CR n°[Cadastre 1] et de la parcelle de terre cadastrée section CR n°[Cadastre 2], au bénéfice des époux [J] [C] au prix de 550 000 euros, dit que le jugement vaut vente et ordonné les mesures de publicité foncière ;

- débouté les consorts [A] et M. [I] de leurs demandes ;

- débouté les époux [J] [C] de leur demande de dommages-intérêts ;

- condamné les consorts [A] aux dépens et à payer aux époux [J] [C] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .

- condamné M. [I] à payer aux époux [J] [C] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour déclarer la vente parfaite, les tribunal a considéré que les deux lettres d'intention d'achat des époux [J] [C] portant sur une villa provençale sur un terrain de 3 400 m², portaient nécessairement sur les deux parcelles cadastrées section CR °[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; que si le mandat de vente confié par les consorts [A] à l'agence ML immobilier ne faisait référence qu'à la seule parcelle CR n° [Cadastre 1], il ressortait d'un échange entre l'agent immobilier et le notaire des vendeurs que celui-ci avait demandé confirmation le 3 novembre 2020 que le périmètre de la vente recouvrait bien les deux parcelles et que M. [A], qui avait déclaré agir pour le compte de sa s'ur, l'avait confirmé par un courriel daté du 26 novembre 2020 ; que si une discussion avait ensuite opposé les parties sur l'insertion dans le compromis d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, elles s'étaient entendues le 20 janvier 2021 sur la signature d'une promesse synallagmatique de vente sous l'unique condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire, ce qui démontrait que les acquéreurs n'avaient pas entendu en faire une condition essentielle de leur consentement et qu'en conséquence, la vente devait être considérée comme parfaite depuis le 27 novembre 2020. Il en a déduit que les consorts [A] n'avaient pu valablement accepter l'offre d'achat formulée par M. [I] le 20 janvier 2021.



Il a en revanche rejeté la demande de dommages-intérêts des époux [J] [C] au motif qu'ils ne démontraient pas avoir subi, du fait du comportement des vendeurs, un préjudice distinct de celui résultant de la contrainte de devoir engager une procédure judiciaire.



Par acte du 2 août 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 mars 2026.



Prétentions des parties



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de : 

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes ;

' ordonner la radiation de la publication de l'assignation signifiée le 25 mars 2021 à la requête des époux [L], à leurs frais, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 

' ordonner la réitération de la vente des parcelles cadastrées aux Issambres sur la commune de [Localité 5] section CR [Cadastre 1] et CR [Cadastre 2] à son profit, ledit acte devant être dressé par tel notaire qu'il plaira aux vendeurs et à l'acquéreur de désigner, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, sous la condition suspensive de l'obtention dans ce délai, d'un prêt immobilier de 300 000 euros, le prix de vente s'établissant à la somme de 580 000 euros incluant la commission d'agence d'un montant de 25 000 euros à la charge des consorts [A], vendeurs ; 

' juger que la vente au prix de 580 000 euros, commission d'agence incluse, portera sur les biens suivants : 

- une parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 1] sise [Adresse 8] formant le lot n° 28 de la [Adresse 9], et sur laquelle est édifiée une maison d'habitation de type villa, élevée sur deux niveaux, composée à savoir : 

* au niveau inférieur : studio, kitchenette, coin repas, une chambre, toilettes, 

* au niveau principal : un porche d'entrée, séjour, cuisine avec coin repas, cellier, deux chambres, salle de bains, double WC indépendants,

Et le terrain alentour en nature de jardin d'une superficie de 2 750 m²,

- une parcelle cadastrée section CR n° [Cadastre 2] sise [Adresse 10] à [Localité 5] et d'une contenance de 740 m² ; 

' condamner solidairement les époux [L] à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.





Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 21 juillet 2025 auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [L] demandent à la cour de: 

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions .

Subsidiairement, 

' condamner les consorts [A] à leur payer 55 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, 40 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' débouter M. [I] de toutes ses demandes et le condamner avec les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 30 avril 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les consorts [A] demandent à la cour de : 

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

' débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes ; 

' ordonner la radiation de la publication de l'assignation signifiée le 25 mars 2021 et la réitération de la vente des parcelles cadastrées section CR n °[Cadastre 1] et CR n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 6] à M. [I] au prix de 580 000 euros ; 

' condamner solidairement les époux [L] à leur payer la somme de 17 000 euros chacun ;

En tout état de cause, 

' les condamner à leur payer 3 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Motifs de la décision



1/ Sur la vente 



1.1 Moyens des parties



M. [I] fait valoir que le courriel du 26 novembre 2020, présenté par les époux [J] [C] comme une acceptation de leur offre d'achat, émane de M. [A] seul, alors que le consentement de sa s'ur, également indivisaire était indispensable s'agissant d'un acte de disposition ; qu'aucune pièce ne démontre que celle-ci a consenti à l'acceptation de cette offre ou donné procuration à son frère pour vendre les deux parcelles au prix de 550 000 euros, alors que le mandat de vente signé au profit de la société ML immobilier portait seulement sur la parcelle cadastrée CR n°[Cadastre 1] au prix de 580 000 euros. 

Selon lui, les échanges qui ont eu lieu entre les notaires sont inopérants pour retenir une rencontre des volontés au sens de l'article 1589 du code civil, faute de signature d'un acte entre les consorts [A] et les époux [J] [C].

Il indique qu'il a lui-même formulé le 20 janvier 2021 une offre d'achat portant sur les deux parcelles cadastrées CR n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au prix de 580 000 euros, honoraires d'agence inclus, qui a expressément été acceptée par M. [A] et sa s'ur et que les époux [L] ne peuvent se prévaloir de la caducité de cette offre puisqu'ils ne sont pas parties à l'acte et qu'en tout état de cause, ils sont à l'origine de l'impossibilité de formaliser la vente dans le délai par acte authentique.



Les époux [J] [C] répliquent que l'acceptation d'une offre correspond à toute manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de celle-ci, de sorte que l'offre d'achat acceptée vaut vente dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, le mandat de vente confié par les consorts [A] à la société ML immobilier portait sur un bien d'une surface totale de 3 490 m², qui correspond à l'addition des parcelles cadastrées section CR n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; que leur offre d'achat au prix de 550 000 euros a été acceptée par M. [A] dans un courriel adressé à l'agent immobilier le 26 novembre 2020, en réponse à un courriel de ce dernier qui lui demandait de confirmer qu'il entendait bien « vendre les lots n°35 (2 750 m² with pool et house) et 284 (740 m)², soit au total 3 490 m² » ; que l'accord des consorts [A] pour vendre les deux parcelles à 550 000 euros est également rapporté par Me [Y] [R] dans un courriel adressé à Me [V] le 27 novembre 2020, qui fait état d'un accord des parties pour la vente au prix de 550 000 euros, non seulement de la maison mais également de la parcelle contiguë et qui a été suivi d'une convocation des parties pour la signature d'un compromis, ce qui démontre que le stade des pourparlers était dépassé.

Ils soutiennent que le consentement à la vente de Mme [A] est établi par la signature du mandat de vente et par le courriel du 25 novembre 2020 dans lequel son frère indique négocier pour son compte, confirmé par le notaire dans un courrier daté du 2 mars 2021.

S'agissant du vice du consentement allégué par M. [A], ils font valoir que les man'uvres alléguées, outre qu'elles auraient été commises par l'agent immobilier, tiers au contrat, ne sont démontrées par aucune pièce probante et qu'aucune erreur ne peut davantage être retenue dès lors que les consorts [A] étaient assistés de leur propre notaire.

Enfin, s'ils concèdent avoir souhaité ajouter, après acceptation de leur offre par les consorts [A], une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, ils insistent sur le fait qu'ils y ont ensuite renoncé pour revenir aux conditions sur lesquelles les parties s'étaient initialement accordées.

Selon eux, l'offre d'achat à un prix supérieur, formulée et acceptée dans l'unique but de les évincer est frauduleuse dès lors que M. [A] avait déjà accepté leur offre pour le compte de l'indivision, mais en tout état de cause il résulte des termes de cette offre d'achat, datée du 20 janvier 2021 que les parties devaient signer un compromis de vente avant le 12 février 2021, puis réitérer la vente par acte authentique avant le 16 avril 2021, de sorte qu'à défaut de signature des actes dans les délais, cette offre est devenue caduque.



Les consorts [A] contestent s'être engagés à l'égard des époux [J] [C]. Ils font valoir que tout acte juridique portant sur une somme supérieure à 1 500 euros doit impérativement être prouvé par écrit ; qu'en l'espèce, les époux [L] ne produisent aucun écrit signé de leur main attestant qu'ils ont accepté leur offre d'achat puisque le courriel du 26 novembre 2020, qui correspond à un simple échange entre M. [A] et l'agent immobilier, est insuffisant ; qu'en tout état de cause, ce courriel émane de M. [A] alors que le consentement de sa s'ur, coindivisaire, était également indispensable et fait défaut puisqu'elle avait confié à l'agent immobilier mandat de vente de la seule parcelle cadastrée CR n° [Cadastre 1] au prix de 590 000 euros.

Ils ajoutent, à supposer que le courriel soit analysé comme une acceptation valable, que le consentement de M. [A] a été vicié puisqu'il ignorait, étant de nationalité allemande, qu'un contrat de vente pouvait être valablement conclu avant même la signature d'un acte notarié.

Selon eux, les parties n'étaient pas d'accord sur la chose et le prix puisque l'offre d'achat des époux [J] [C] portait uniquement sur la parcelle cadastrée section CR n°[Cadastre 1] sur laquelle est érigée la maison d'habitation conformément aux termes du mandat de vente confié à l'agence ML-Immobilier, par l'entremise duquel ils ont visité ; qu'en tout état de cause, après le courriel du 26 novembre 2020, par lequel M. [A] a déclaré accepter l'offre d'achat, les acquéreurs ont sollicité l'ajout d'une condition suspensive avec laquelle ils n'étaient pas d'accord, de sorte que l'acceptation est devenue caduque, étant précisé qu'à la date où cette renonciation est intervenue maitre [B] avait déjà informé leur notaire qu'ils ne souhaitaient plus contracter avec eux et ils avaient déjà contresigné l'offre d'achat formulé par M. [I].

Enfin, s'agissant de l'offre d'achat de M. [I], ils font valoir qu'elle stipule comme unique condition suspensive l'obtention par l'acheteur d'un prêt immobilier à hauteur de 300 000 €, les délais fixés pour la signature du compromis et la réitération de l'acte authentique n'étant pas érigés en conditions déterminantes du consentement de l'une ou l'autre des parties.



1.2 Réponse de la cour



En application de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l'article 1114 du même code, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 



L'offre faite au public, notamment via une annonce immobilière, lie le pollicitant à l'égard du premier acceptant.



L'article 1118 du même code dispose que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.



Enfin, l'article 1583 du code civil, relatif au contrat de vente, dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. 



Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que la vente d'un bien est parfaite dès lors qu'une offre d'achat est formulée dans les mêmes termes que l'offre de vente ou, si elle en diffère, qu'elle a été expressément acceptée par le vendeur.



L'acceptation peut résulter d'une « déclaration » ou d'un « comportement » par lequel son auteur accepte l'offre qui lui a été faite et l'engagement qui en résulte.



Aucun écrit n'est exigé pour valider la rencontre des volontés.



En revanche, en application de l'article 1359 du code civil l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. 



L'article 1361 du même code, autorise cependant les parties à suppléer l'absence d'écrit par un aveu judiciaire, un serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. 



En l'espèce, les consorts [A], propriétaires de deux parcelles de terre contiguës, dont ils ont hérité en 2017, ont conclu avec la société ML Immobilier le 21 septembre 2020 un contrat de mandat aux fins de vente.



Ce mandat de vente précise au paragraphe relatif à la désignation des biens à vendre : « une maison individuelle » située [Adresse 11], [Localité 7], désignée comme suit : maison de 143 m² environ, section cadastrale CR [Cadastre 1] terrain 2 750 m², deux niveaux, séjour, cheminée, mezzanine, véranda, cuisine fermée aménagée, deux chambres, une salle d'eau, WC, rez de jardin : séjour, cuisine, une chambre, une salle d'eau, piscine, garage ».

Le prix de vente est fixé dans le contrat à 595 000 euros, la rémunération du mandataire, d'un montant de 29 000 euros étant à la charge des vendeurs.



Les époux [J] [C], après avoir visité le bien, ont signé deux lettres d'intention d'achat, une le 6 octobre 2020 au prix de 520 000 euros, la seconde le 10 octobre 2020 au prix de 530 000 euros, comprenant les honoraires du mandataire immobilier à hauteur de 25 000 euros, à charge des vendeurs.



Aucune de ces offres d'achat n'étant formulée au prix demandé dans l'offre de vente, elles constituaient des offres nouvelles qui devaient, pour consacrer la formation d'un contrat, être expressément acceptées par les vendeurs.



L'offre formulée le 10 octobre 2020 porte sur le bien immobilier situé [Adresse 12], et fait référence à « une maison 160 m²/3400 ». Le prix d'achat proposé est fixé à 530 000 euros comprenant des honoraires de négociation s'élevant à 25 000 euros, à la charge des vendeurs. Elle propose un financement par fonds propres à hauteur de 200 000 euros et un crédit relais à hauteur de 350 000 euros pour le surplus dont l'obtention fera l'objet d'une condition suspensive. 



Les consorts [J] [C] ne produisent aucun écrit signé de la main des consorts [A] acceptant cette offre. 



Dans un courriel adressé à [D] [F] de la société ML Immobilier le 25 novembre 2020 à 13 h 12, M. [A] déclare « we agree to 550 000 euros including brokerage fees and property 248 including ».

L'agent immobilier lui a répondu le jour même à 17 h 13, en sollicitant des précisions sur le périmètre de la vente. Ce message, est ainsi rédigé : « Hello, you want sale plot CR35 + CR 284, 2750 m² with pool house + 740 m², in total 3490 m² for the prize 550 000 euros including courtage of 25 000 euros ' 525000 euros for you house empty ' exactly ' ».



M. [A] a répondu à ce message le 26 novembre 2020 à 8 h 30, en ces termes : « exactly, we want to express it a you put it, 525 000 euros in our pocket ».



Il se déduit de ces courriels que M. [A] n'a pas purement et simplement accepté l'offre d'achat signée par les époux [J] [C] le 10 octobre 2020 puisque le prix proposé par ceux-ci était de 530 000 euros, dont 25 000 euros d'honoraires de négociation au profit de l'agent immobilier, soit un net vendeur de 505 000 euros.



Or, dans les courriels des 25 et 26 novembre 2020, M. [A] indique être d'accord pour un prix de 550 000 euros, dont 25 000 euros de commission pour l'agent immobilier, soit un net vendeur leur revenant de 525 000 euros.



Il s'en déduit qu'il s'agit, au regard des textes précités, d'une nouvelle offre.



En application de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° (vente les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision).



Le consentement de tous est requis, non seulement sur le principe de la vente mais également sur ses caractéristiques essentielles, dont le prix de vente. 

Le mandat tacite, autorisé par le dernier alinéa de ce texte, ne peut porter que sur la gestion des biens indivis, ce qui couvre les seuls actes d'administration à l'exclusion des actes de disposition.



En l'espèce, Mme [A] ne conteste pas avoir donné son consentement à la vente par le mandat confié à la société Ml Immobilier. Cependant, ce contrat, qui consacre une offre de vente, fixait un prix de vente de 595 000 euros, dont 29 000 euros au titre de la rémunération du mandataire, soit un prix net vendeur revenant aux deux indivisaires de 566 000 euros.



Il n'est produit aucun écrit démontrant qu'elle a accepté de vendre les biens indivis au prix « net vendeur » de 525 000 euros, soit une baisse de prix de 41 000 euros et confié à son frère le pouvoir de formuler une offre de vente ou accepter une offre d'achat à ce prix.



Les époux [J] [C] tirent argument d'un courriel de M. [A] en date du de 25 novembre 2020 dans lequel il indique négocier au nom et pour le compte de sa s'ur et d'un écrit de Me [B], notaire de M. [A] en date du 2 mars 2021 dans lequel il indique avoir eu un entretien avec l'intéressé au sujet « de l'offre d'achat émise le 6 octobre 2020 par les époux [J] [C] et acceptée en date du 26 novembre 2020 par les consorts [A] ».



Ces pièces qui font état d'une déclaration de M. [A] dans un courriel dont il est l'auteur ou rapportée par le notaire, ne valent pas commencement de preuve par écrit, lequel suppose, selon l'article 1361 du code civil un écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente (en l'espèce Mme [A]), rend vraisemblable ce qui est allégué.



En conséquence, les seuls propos de M. [A] sont insuffisants pour démontrer qu'il a été chargé par sa s'ur, qui le conteste, d'accepter une offre d'achat ou formuler une nouvelle offre de vente à un prix inférieur à celui pour lequel elle avait donné son accord.



Lorsqu'un indivisaire vend ou formule une offre de vente sans le consentement exprès de ses co-indivisaires, la vente est inopposable à ces derniers pour la quote-part indivise qui leur appartient.



Il s'en déduit, alors que les consorts [J] [C] entendant acquérir la totalité de l'immeuble, qu'aucune rencontre efficiente des volontés n'a eu lieu entre les consorts [A] et les époux [J] [C].



Le fait que les notaires aient préparé des actes en vue de la signature du compromis est inopérant en l'absence de preuve d'un mandat confiée par Mme [A] à son notaire pour accepter l'offre d'achat des époux [J] [C], étant observé que, dans son courriel du 27 novembre 2020, maitre [R] indique qu'elle « vient d'apprendre que les parties se sont mises d'accord ». Elle n'a donc rien constaté personnellement sur ce point.



Par ailleurs, si M. [A] s'est prévalu du consentement de sa s'ur pour ensuite le contester, aucune pièce ne démontre en revanche que celle-ci avait donné son consentement pour ensuite le rétracter dans une démarche purement opportuniste. 



Par conséquent, sans qu'il soit utile d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties relative au périmètre matériel de la vente, ces éléments excluent de considérer qu'un accord sur la chose et sur le prix a été convenu entre les consorts [A] d'une part, les époux [J] [C] d'autre part et qu'en conséquence la vente est parfaite entre eux.



Dès lors le jugement doit être infirmé en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente entre les consorts [A] et les époux [J] [C] du bien immobilier constituant le lot n°528 de l'ensemble immobilier [Adresse 13], cadastré section CR n°[Cadastre 1] et de la parcelle de terre cadastrée section CR n°[Cadastre 2], au bénéfice des époux [J] [C] au prix de 550 000 euros, dit que le jugement valait vente et ordonné les mesures de publicité foncière.



Ce jugement ayant été publié, il appartiendra à la partie la plus diligente de transmettre le présent arrêt au service de la publicité foncière.



S'agissant de la vente du bien à M. [I], la demande est sans objet en l'absence de tout litige entre les parties puisque l'intéressé et les vendeurs déclarent y consentir et que les consorts [J] [C] n'ont pas qualité pour se prévaloir de la caducité de l'offre d'achat formulée par M. [I].

Il leur sera donné acte de leur accord et il appartiendra aux consorts [A] et à M. [I] de signer les avant-contrats et contrats faisant suite à l'offre dûment acceptée.



2/ Sur la demande de dommages-intérêts des époux [J] [C]



2.1 Moyens des parties



Les époux [J] [C] sollicitent la condamnation des consorts [A] à leur payer 55 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente et 40 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu'ils subissent un préjudice certain et en lien direct avec la mauvaise foi des consorts [A] ; qu'étant sont locataires depuis le 1er février 2016 et payant un loyer mensuel de 1 400 euros, l'acquisition du bien leur aurait permis de ne plus avoir de loyer à payer et de rembourser un crédit immobilier pour un bien leur appartenant et qu'en tout état de cause, depuis mars 2021, ils règlent un loyer qui aurait pu constituer un remboursement mensuel de leur crédit immobilier, de sorte qu'à échéance équivalente, ils auraient à ce jour probablement remboursé 40 000 euros sur la valeur du bien immobilier et non dépensé en pure perte 67 000 euros pour se loger.



Les consorts [A] n'ont pas conclu sur ce point.



2.2 Réponse de la cour



En application de l'article 1116 du code civil, la rétractation d'une offre avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l'issue d'un délai raisonnable empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. 



Selon l'article 1112 du même code, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. 



En l'espèce, les époux [J] [C] ne sont pas fondés à solliciter la condamnation des consorts [A] au paiement d'une clause pénale stipulée dans un compromis de vente qu'ils n'ont pas signé.



S'agissant de leur responsabilité extracontractuelle, elle suppose la preuve d'une faute et d'un préjudice en lien avec celle-ci.



Il résulte des explications qui précèdent que M. [A] s'est prévalu dans ses rapports avec les époux [J] [C] et les notaires d'un mandat lui permettant de représenter sa s'ur pour ensuite se prévaloir de l'absence de tout consentement de celle-ci en l'absence de mandat écrit.



Un tel comportement de sa part consacre une déloyauté dans les négociations conduites avec les époux [J] [C] qui n'avaient aucune raison de douter de sa bonne foi lorsqu'ils prétendait représenter sa s'ur.



L'absence de maîtrise par l'intéressé de la langue française et des règles de droit civil français est indifférente puisque les courriels ont été échangés en anglais, langue qu'il maîtrise si on considère les courriels dont il est l'auteur, et qu'il s'est prévalu du consentement de sa s'ur sans jamais le remettre en cause entre novembre 2020 et janvier 2021, pour faire volte-face après avoir reçu une proposition à un prix supérieur.



Cependant, le préjudice indemnisable ne saurait correspondre à la compensation de la perte des avantages attendus du contrat manqué ou d'une perte de chance d'obtenir ces avantages.



Or, aucune demande de dommages-intérêts n'est formulée par les époux [J] [C] au titre d'un autre préjudice que celui ayant vocation à compenser les sommes engagées en pure perte au titre du loyer.



En conséquence, leur demande de dommages-intérêts ne peut prospérer.



3/ Sur la demande de dommages-intérêts formulée par les époux [A]



3.1 Moyens des parties



Les consorts [A] font valoir que les époux [J] [C] ont fait publier l'assignation délivrée le 25 mars 2021 pour faire pression sur eux et provoqué une immobilisation des immeubles pour une durée incertaine ; que ce comportement fait dégénérer leur droit d'ester en justice en abus, et constitue une faute au sens de l'article 1240 du code civil ; que cette faute a contribué à l'échec de la vente au profit de M. [I] au prix de 580 000 euros, soit 30 000 euros de plus que ce qu'ils offraient pour acquérir le bien et à la liquidation, dans un délai raisonnable, de la succession, tout en leur causant un préjudice moral.



Les époux [J] [C] n'ont pas conclu sur ce point.



3.2 Réponse de la cour



L'exercice du droit d'ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.



En l'espèce, le premier juge a fait droit aux demandes des époux [J] [C] et si la cour infirme le jugement en ce qu'il a dit la vente parfaite, cette seule circonstance ne suffit pas pour qualifier l'action d'abusive, puisque le seul rejet des prétentions d'un plaideur ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice et que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.



En l'espèce tel n'est pas le cas, étant observé que M. [A] n'a jamais évoqué, dans les courriels échangés avec l'agent immobilier, une quelconque réserve sur l'absence d'acceptation formelle par sa s'ur de l'offre de vente à un prix inférieur à la suite de l'offre d'achat formulée par les époux [J] [C], s'en prévalant uniquement après avoir reçu l'offre d'achat de M. [I] à un prix supérieur.



La faute, caractérisée par sa déloyauté, empêche de tenir pour acquis qu'en les assignant pour faire reconnaître leurs droits, les époux [J] [C] ont agi de mauvaise foi.



Par ailleurs, la publicité foncière n'est exigée, à peine d'irrecevabilité, que pour les demandes en justice tendant à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié, afin d'assurer l'information des tiers et de protéger les intérêts des acquéreurs de bonne foi.



En l'espèce, la demande tendait à voir juger que la vente aux époux [J] [C] des parcelles cadastrées CR [Cadastre 1] et [Cadastre 2] était parfaite. 



La publication de l'assignation en application du décret du 4 janvier 1955 n'était donc pas obligatoire.



Pour autant, les époux [J] [C] savaient qu'après s'être rétracté de son offre, M. [A] avait accepté le 21 janvier 2021 une offre d'achat formulée par un tiers, en l'espèce M. [I], lequel est intervenu à la présente procédure afin de faire valoir ses droits sur les immeubles.



Dans ces conditions, les consorts [A] ne démontrent pas que la publication de l'assignation a été faite de mauvaise foi dans l'unique dessein d'immobiliser les immeubles.



Le préjudice dont ils demandent réparation est en réalité la conséquence du comportement de M. [A] qui, tout en prétendant agir avec le consentement de sa s'ur, a fait volte-face pour accepter une offre à un prix supérieur, n'hésitant pas à se prévaloir de l'absence de consentement de celle-ci pour invalider les effets de son offre. Il est donc mal fondé à se prévaloir d'une quelconque perte financière et encore moins d'un préjudice moral.



Quant à Mme [A], elle fait cause commune avec son frère dans le cadre de la présente procédure. Il lui appartient dès lors de se retourner contre lui dès lors qu'il est le seul responsable des préjudices qu'elle invoque.



4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées. 



Les époux [J] [C] supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à indemnité de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [A] et de M. [I], au titre des frais irrépétibles exposés tant devant le premier juge que devant la cour.



Par ces motifs



La cour,



Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 12 juillet 2024 en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente entre M. [X] [A] et Mme [S] [A] épouse [H] et M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] du bien immobilier constituant le lot n°528 de l'ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré section CR n°[Cadastre 1] et de la parcelle de terre cadastrée section CR n°[Cadastre 2], au bénéfice des époux [J] [C] au prix de 550 000 euros, dit que le jugement vaut vente, ordonné les mesures de publicité foncière, condamné M. [X] [A] et Mme [S] [A] épouse [H] aux dépens et à payer à M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [W] [I] à payer à M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le confirme en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par M. [X] [A] et Mme [S] [A] épouse [H], d'une part, M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] d'autre part ; 



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, 



Déboute M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C] de leur demande tendant à voir dire et juger parfaite la vente à leur profit du bien immobilier constituant le lot n°528 de l'ensemble immobilier [Adresse 7], cadastré section CR n°[Cadastre 1] et de la parcelle de terre cadastrée section CR n°[Cadastre 2] ;



Donne acte à M. [W] [I] ainsi qu'à M. [X] [A] et Mme [S] [A] épouse [H] de leur accord sur la vente des parcelles cadastrées aux Issambres sur la commune de [Localité 5], section CR [Cadastre 1] et CR [Cadastre 2] au prix total de 580 000 €, incluant la commission d'agence d'un montant de 25 000 euros, sous condition suspensive d'obtention par l'acquéreur dans ce délai d'un prêt immobilier de 300 000 euros ;



Les renvoie chez le notaire de leur choix pour la signature du compromis de vente ;



Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de transmettre le présent arrêt au service de la publicité foncière ;



Condamne M. [Z] [J] [C] et Mme [T] [K] épouse [J] [C], in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Les déboute de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [X] [A], Mme [S] [A] épouse [H] et M. [W] [I] au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.



 La greffière, La présidente,