Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 9 juillet 2026, n° 24/02967

Exposé du litige

***

EXPOSE DU LITIGE

[R] [G] et [N] [H], qui s’étaient mariés le 11 février 1935 sous le régime matrimonial de la communauté de biens réduite aux acquêts selon contrat de mariage du 7 février 1935, sont décédés respectivement les 16 avril 1977 et 1er mars 1993, laissant pour leur succéder leurs deux filles, [B] [H] épouse [C] ([B] [C]) et Mme [D] [H] épouse [T] (Mme [T]).

Il dépend de l’actif successoral :
des droits indivis, à hauteur de 73/187ème dans des biens immobiliers correspondant aux lots numéros 101, 102, 103, 121, 122 et 123 (un appartement au 4ème étage, deux emplacements de stationnement et deux caves) au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] à [Localité 5]. Ces biens immobiliers avaient été acquis le 1er août 1977 par [N] [H] pour 73/187ème et par Mme [T], sa fille pour 114/187ème.les lots numéros 79 et 125 (un studio au rez de chaussée et une cave), en pleine propriété, au sein du même immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5].
Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’ouverture des opérations de partage du régime matrimonial et des successions des défunts, lesdites opérations étant toujours en cours.

Les biens immobiliers indivis étaient occupés par Mme [T] dont l’expulsion a été ordonnée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 novembre 2020.

Selon un protocole d’accord en date du 3 mars 2022, [B] [C] et Mme [T] sont notamment convenues de la mise en vente du bien immobilier indivis et ont prévu les modalités de mise en vente des lots numéros 101, 102, 103, 121, 122 et 123.

Selon offre d’achat du 2 mars 2022, la SAS GUIBOR a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière STANSON & Associés, proposé d’acquérir l’appartement et le studio, les lots numéros 79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125, au prix de 3 000 000 euros pour l’appartement et 300 000 euros pour le studio.

L’offre a été acceptée par Mme [T] et sa fille, en qualité de tutrice de son père [Z] [T], selon mentions et signatures du 22 mars 2022.

L’offre a été acceptée pour [B] [C] le 30 mars 2022.

Les parties étaient convenues de la signature d’une promesse de vente.

La SAS BOGADOR s’est substituée à la SAS GUIBOR.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er février 2023, la SAS GUIBOR et la SA BOGADOR ont fait signifier à Mme [T] et [B] [C] une sommation de comparaitre le 3 février 2023, en l’étude du notaire en vue de signer l’acte. 

Mme [T] ne s’est pas présentée et un procès-verbal de carence a été établi le 3 février 2023.

[B] [C] a fait l’objet d’une mesure de tutelle selon jugement du juge des tutelles du 6 juillet 2023 et Mme [M] [C] a été désignée en qualité de tutrice. Le juge des tutelles d’Auch a rendu une ordonnance autorisant la vente du bien le 13 novembre 2023.

[B] [C] est décédée le 28 novembre 2023, laissant pour lui succéder M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] [A] et M. [S] [E] [J] [C] (les consorts [C]), ses trois enfants, selon acte de notoriété en date du 4 décembre 2023.

Un nouveau rendez-vous de signature a été fixé le 28 décembre 2023, suivi d’une nouvelle sommation de se présenter en l’étude du notaire du 1er février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ont fait assigner les consorts [C] et Mme [T] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir la régularisation de la promesse de vente et le paiement de diverses sommes.

Parallèlement, par jugement en date du 15 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, a autorisé les consorts [C] à vendre seuls l’appartement au prix de 3 050 000 euros à la SAS GUIBOR ou à toute autre société qui s’y substituerait, dans les termes du projet de promesse de vente produit et a débouté Mme [T] de sa demande tendant à être autorisée à vendre seule le bien indivis au prix de 3 800 000 euros.

Mme [T] a interjeté appel du jugement du 15 novembre 2024. La procédure est en cours d’instruction devant la cour d’appel de Paris, avec une audience de plaidoirie prévue le 17 mars 2026. Une demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement a été examinée le 30 avril 2025.

Le juge de la mise en état a décidé le 19 mars 2025 que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera examinée par le tribunal lorsqu'il statuera sur le fond.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 février 2025, la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR demandent au tribunal de :

« Enjoindre à Mme [D] [H] [T] et Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits, à savoir M. [U] [C], M. [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, de procéder à la régularisation de la promesse de vente synallagmatique avec la société BOGADOR, portant sur les biens immobiliers situés au [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 5] composés des lots n°101, 102, 103, 121, 122 et 123 appartenant en indivision à Mesdames [H] [T] et [H] [C] (aux droits de laquelle ses ayants-droits précités sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023) et des lots n°79 et 125 appartenant à Mme [H] [T], référencé au cadastre Section BL N°[Cadastre 1] et BL n°[Cadastre 2], aux conditions ordinaires et de droit tirées de l’offre d’achat et du dernier projet de promesse notariée accepté par l’ensemble des parties (Pièce n°37), dans un délai maximal d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la signature devant intervenir à l’étude de Maître [P] [Y], située [Adresse 7] [Localité 1] ; 
Dire que passé ce délai, et à défaut d’exécution, Mme [B] [H] [C] aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, et Mme [D] [H] [T] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire fixée à 1000 euros (MILLE EUROS) par jour de retard ; 

Condamner Mme [D] [H] [T] à verser à la société BOGADOR la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ; 

Condamner in solidum Mme [D] [H] [T] et Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, à verser à la société BOGADOR la somme de 286.760 euros à titre d’indemnisation de sa perte de chance ; 

Condamner Mme [D] [H] [T] à verser aux sociétés GUIBOR et BOGADOR une somme totale de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner in solidum Mme [D] [H] [T] Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, aux entiers dépens. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [S] [C], demande au tribunal de :

« Sur l’incident de procédure

DECLARER irrecevables les demandes de Mme [O] [T] visantDECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes.DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait.DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil.
Sur le fond

CONSTATER que M. [S] [C] s’en rapporte à la décision du Tribunal concernant la régularisation de la promesse de vente ;
REJETER toutes demandes de condamnations solidaires 
DEBOUTER Mme [T] de l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER Mme [D] [T] à régler seule toutes sommes mises à la charge de l’indivision,
Subsidiairement

CONDAMNER Mme [D] [T] à garantir M. [S] [C] de toutes sommes qui seraient mises à leur charge en vertu de la présente procédure ;
CONDAMNER Mme [D] [T] à payer à M. [S] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts
CONDAMNER Mme [D] [T] à une amende civile
CONDAMNER solidairement Mme [D] [T] et les sociétés GUIBOR et BOGADOR à verser à M. [S] [C] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Mme [D] [T] et les sociétés GUIBOR et BOGADOR aux entiers dépens. »
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, M. [U] [C] et Mme [M] [C] demandent au tribunal de : 

« A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [D] [T] 
Vu les articles 414-2, 1147 et 1181 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 

DECLARER irrecevables les demandes de Mme [D] [T] suivantes : 

« DECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes. 
DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait. 
DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil » 

Sur le fond, 

Vu l’article 1583 du Code civil Vu l’article 1240 du Code civil 

DONNER ACTE de ce que Mme [M] [C] et M. [U] [C] s’en rapportent à la décision du Tribunal concernant la régularisation de la promesse de vente ; 

DEBOUTER les sociétés GUIBOR et BOGADOR de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Mme [M] [C] et M. [U] [C] ; 

DEBOUTER Mme [D] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

CONDAMNER Mme [D] [T] à régler seule toute somme qui pourrait être mise à la charge de l’indivision ; 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER Mme [D] [T] à relever et garantir Mme [M] [C] et M. [U] [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et de toute somme qui serait mise à leur charge en vertu de la présente procédure ;

En tout état de cause 

CONDAMNER solidairement Mme [D] [T], la société GUIBOR et la société BOGADOR à verser à Mme [M] [C] et à M. [U] [C] la somme de 30.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER solidairement Mme [D] [T], la société GUIBOR et la société BOGADOR aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 avril 2025, Mme [T] demande au tribunal de :

« Préalablement, 

ORDONNER la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, 

ORDONNER la production de la pièce du 2 mars 2022 par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 

ORDONNER à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022. 

A DEFAUT, ECARTER des débats la pièce litigieuse invoquée par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 

DECLARER les actes d’intention d’acquérir de la Société GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 nuls et non avenus, 

DECLARER l’acte d’intention d’acquérir de la Société GUIBOR du 2 mars 2022 caduque en application de l’article 1117 du Code civil, 

En conséquence, 

DEBOUTER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
RECEVOIR Mme [D] [H] épouse [T] en ses demandes reconventionnelles, 

Les DECLARER recevables et bien fondées, 

Y faire droit, 

En conséquence, 

DECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer la procuration. 

DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait. 

DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil. 

DECLARER que M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] ont une volonté de nuire et que leur comportement est répréhensible. 

ORDONNER à M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard la requête au Juge des Tutelles AUCH et le certificat médical du 30 mars 2023. 

En conséquence, 

CONDAMNER M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 60 000 € (soixante mille euros) en réparation de ses préjudices subis. 
Si, par extraordinaire et à titre subsidiaire, Votre Tribunal faisait droit à la demande de la Société GUIBOR, 

CONDAMNER M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 900 000 € (neuf cent mille euros) en réparation des préjudices subis. 

CONDAMNER M. [S] [C] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 60 000 € (soixante mille euros) en réparation de ses préjudices subis. 

CONDAMNER M. [U] [C], M. [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer chacun à Mme [D] [H] épouse [T] la une somme de 20 000 € (vingt mille euros) au titre de l’article 700 du CPC. 

CONDAMNER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR à payer à Mme [D] [H] épouse [T] : 
- La somme de 30 000 € (trente mille euros) au titre de son préjudice moral, 
- La somme de 200 000 € (deux cent mille euros) au titre de son préjudice financier, 
- La somme de 20 000 € (vingt-mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

AUTORISER Mme [D] [H] épouse [T] à vendre seule, l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5] :
Section 
N° 
Lieudit 
Surface 
BL 
[Cadastre 1] 
[Adresse 5] 
00ha 07a 36ca 
Et le Parking situé [Adresse 6] – [Localité 5].
Section 
Section
N° 
Lieudit 
Surface 
BL
[Cadastre 2] 
[Adresse 6] 
00ha 00a 79ca 

Lot numéro cent un (101) : 
Au quatrième étage, desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte Z. Un local à usage d'habitation comprenant : 
- Salle à manger, chambre, cuisine avec rangement, salle de bains, toilette, WC et galerie couverte. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 1. 
Ce lot communique avec le lot numéro cent deux du niveau. 
Et les quatre cent soixante-seize /dix millièmes (476 /10000èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent deux (102) : 
Au quatrième étage desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte AA.
Un local à usage d'habitation comprenant Trois chambres et water closet. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 3. 
Ce lot communique avec les lots numéros cent un et cent trois du niveau. Et les trois cent cinquante et un /dix millièmes (351 /10000èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent trois (103) : 
Au quatrième étage, desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte AB, 
Un local à usage d'habitation comprenant : 
Salon, bureau et salle de bains avec water closet et douche. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 2. 
Ce lot communique avec le lot numéro cent deux du niveau. 
Et les quatre cent soixante-dix-huit /dix millièmes (478 /10000èmes) des parties communes générales. 
Les lots 101, 102 et 103 forment une seule et unique unité d’habitation. 
Lot numéro cent vingt et un (121) 
Au premier sous-sol desservi par l'ascenseur, escalier n°3. 
Les emplacements de voitures numéro 10 et 11. 
Et les quarante-quatre /dix millièmes (44 /10900èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent vingt-deux (122) 
Au deuxième sous-sol desservi par l'ascenseur et l'escalier n° 3, la cave numéro 1 
Et les deux /dix millièmes (2 /10000èmes des parties communes générales. 
Au prix minimum de 3 800 000 € (trois millions huit cent mille euros).

ORDONNER l’exécution provisoire, 

DECLARER que les sommes réclamées à la Société GUIBOR et la Société BOGADOR porteront intérêt, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil, 

CONDAMNER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] en tous les dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 avril 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les demandes de Mme [T] au titre de la pièce produite « offre du 2 mars 2022 »

Mme [T] demande au tribunal de :

« ORDONNER la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, 
ORDONNER la production de la pièce du 2 mars 2022 par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 
ORDONNER à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022. 
A DEFAUT, ECARTER des débats la pièce litigieuse invoquée par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] ». 

Elle soutient que l’offre du 2 mars 2022 comporte la signature de Mme [T] et de sa fille, mais pas celle de M. [U] [C], si bien que les consorts [C] invoquent un document non produit, qui n’était même pas en possession du bénéficiaire, la SAS GUIBOR, et qu’elle estime être un faux. Elle sollicite la production de l’original de ce document et, à défaut, qu’il soit écarté des débats.
 
M. [S] [C] conclut au rejet des demandes.

Il indique qu’il tient à la disposition du tribunal l’original dont il dispose. Il souligne que Mme [T] exige la production de l’offre contresignée par lui en original alors qu’elle dispose d’un des originaux qui lui a été remis par son avocat, et qu’il produit déjà cette offre au titre de la pièce numéro 9.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet des demandes sans développer de moyens spécifiques sur ce point.

Sur ce,

Il résulte des articles 132 et 135 du code de procédure civile, que les parties s'engagent à communiquer les pièces dont elles font état aux autres parties à l'instance et le juge peut écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Par ailleurs, selon les articles 11 et 142 du code de procédure civile une partie peut demander au juge la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce existe et est détenue par celui dont il est demandé la condamnation sous astreinte.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la pièce correspondant à l’offre formulée le 2 mars 2022 a été régulièrement communiquée par plusieurs parties à l’instance.

Il apparaît que la pièce correspond à une offre rédigée le 2 mars 2022 par la SAS GUIBOR, qui a ensuite été annotée par d’autres personnes dans le cadre des échanges en vue de la vente du bien immobilier, certaines mentions et signatures ayant été apposées ultérieurement, en dernier lieu le 30 mars 2022. Le document a donc vu sa composition et sa présentation évoluer et se modifier dans le temps au fur et à mesure des ajouts de mentions et signatures.

Le document communiqué par M. [S] [C] au titre de sa pièce 9 comporte l’ensemble des signatures, dont celle de M. [U] [C]. 

Il s’ensuit, en premier lieu, que la pièce ayant été produite spontanément par les parties, il n’y a pas lieu de faire injonction de la communiquer à nouveau.

En second lieu, la production de l’original de la pièce n’apparaît pas utile à la solution du litige, la communication d’une copie suffisant à s’assurer de l’existence des mentions.

En troisième lieu, la pièce portant une signature attribuée à M. [U] [C], dont il se prévaut, il n’y a pas lieu de lui enjoindre de prouver cette signature, les pièces communiquées constituant des éléments de preuve aux débats, soumis à la discussion des parties et dont le tribunal appréciera la valeur probante.

Enfin, en dernier lieu, aucun motif ne justifie d’écarter la pièce communiquée par la SAS GUIBOR.

Les demandes seront donc rejetées.
Sur la demande d’annulation des actes des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022
 
Mme [T] demande au tribunal de déclarer les actes d’intention d’acquérir de la SAS GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 nuls et non avenus.

Elle soutient que selon les articles L 227-1 et L 227-5 du code de commerce, seuls les statuts de la société par actions simplifiée fixent les conditions dans lesquelles la société est dirigée et que selon l’article L227-6 du code de commerce, le président de la société a le pouvoir de l’engager. Elle soutient que M. [K] [W], signataire des trois actes, ne figure pas dans les statuts comme personne habilitée à représenter la SAS GUIBOR, et n’a pas justifié de son habilitation à signer des actes engageant la société, si bien que l’offre d’achat est nulle.

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ne développent aucun moyen sur ce point.

Sur ce,

Selon l’article L227-6 du code de commerce, la société par action simplifiée est représentée à l'égard des tiers par un président désigné dans les conditions prévues par les statuts qui est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société dans la limite de l'objet social.
 
Par ailleurs, les statuts peuvent prévoir les conditions dans lesquelles une ou plusieurs personnes autres que le président, portant le titre de directeur général ou de directeur général délégué, peuvent exercer les pouvoirs confiés à ce dernier par le présent article. 

Il résulte de ce texte que si la société par actions simplifiée est représentée à l'égard des tiers par son président et, si ses statuts le prévoient, par un directeur général ou un directeur général délégué dont la nomination est soumise à publicité, cette règle n'exclut pas la possibilité, pour ces représentants légaux, de déléguer le pouvoir d'effectuer des actes déterminés.

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En l’espèce il ressort des pièces communiquées que le représentant légal de la SAS GUIBOR, est M. [Q] [F] alors que le signataire des trois actes contestés est M. [K] [W].

Toutefois, la SAS GUIBOR communique un pouvoir du 4 janvier 2021, aux termes duquel M. [Q] [F] délègue tous pouvoirs, pour une durée de deux ans, pour le compte de la SAS GUIBOR et de la SAS BOGADOR, à M. [K] [I] en vue de « signer toute lettre d’intention ou offre d’acquisition relatives à des biens immobiliers identifiés par ses soins, dans l’intérêt des sociétés GUIBOR ou BOGADOR et d’en valider tous les termes et conditions » et de « négocier et signer tout contrat, tous documents y afférents, faire toutes déclarations, et prendre tout engagement nécessaire aux acquisitions de biens immobiliers envisagées ».

En conséquence, le signataire des actes contestés des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 était habilité à y procéder et ceux-ci ne sont donc pas entachés de nullité.

La demande d’annulation des trois actes sera rejetée.
 
Sur la demande de nullité des actes effectués par M. [U] [C] 

Mme [T] demande au tribunal d’ordonner la communication de la requête au juge des tutelles d’Auch et du certificat médical circonstancié du 30 mars 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et de déclarer les actes effectués par M. [U] [C] non valables.

Elle soutient que [B] [C] ne disposait plus de ses capacités mentales au jour où elle a signé la procuration du 21 novembre 2022. Elle explique que, bien que la procuration soit certifiée par le notaire, celui-ci n’a pas rencontré [B] [C] et n’a pas pu s’assurer de sa capacité. Elle relève que l’altération des facultés mentales constatée dans le certificat médical circonstancié prévu à l’article 431 du code civil en vue de la mise en œuvre d’une mesure de protection des majeurs, établi le 30 mars 2023, remonte de fait au 29 juillet 2022. Elle considère qu’il est indispensable de connaître le contenu du certificat médical circonstancié du 30 mars 2023 qui a justifié l’ouverture d’une mesure de tutelle, afin de savoir si les facultés mentales de [B] [C] étaient préalablement altérées. Elle estime qu’elle prouve l’altération des facultés mentales, et en conséquence, que la procuration du 21 novembre 2022 est nulle, en application de l’article 1128 du code civil.

Les consorts [C] concluent au rejet de la demande de communication de pièces et demandent au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de Mme [T] aux fins de :
« DECLARER que Madame [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes.
DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Madame [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait.
DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil. » 

M. [S] [C] soutient que les demandes formées sur le fondement des articles 414-1 et 1128 du code civil sont irrecevables, l’action en nullité n’étant ouverte pour insanité qu’aux héritiers, et à certaines conditions. Il ajoute que les dispositions des articles 1147 et 1181 du code civil selon lesquelles l’incapacité est une cause de nullité relative qui ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger sont claires.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] soutiennent, au visa de l’article 414-2 du code civil, 1147 et 1181 du code civil que seuls les héritiers peuvent se prévaloir d’un prétendu trouble mental pour solliciter la nullité d’un acte passé de son vivant par leur ascendant, l’incapacité de contracter constituant une cause de nullité relative. Ils estiment en conséquence que les demandes formulées par Mme [T] sont irrecevables car celle-ci n’est pas héritière de [B] [C] et qu’elle utilise les dispositions du code civil non pour protéger les intérêts de la personne prétendument vulnérable, mais dans son intérêt propre.

Sur ce,

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et c’est à celui qui agit nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

Aux termes de l’article 414-2 code civil, après la mort de l’intéressé, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans certains cas.

Il résulte des articles 1147 et 1181 du code civil que l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative qui ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. 

En l’espèce, Mme [T] fonde sa demande en nullité des actes effectués par M. [U] [C] en raison de la nullité de la procuration signée par [B] [C] le 21 novembre 2022 au profit de son fils M. [U] [C] pour incapacité de la signataire de l’acte à contracter.

Toutefois, s’agissant d’une cause de nullité relative, il s’agit d’une action attitrée qui n’est ouverte qu’à la partie au contrat que la loi a voulu protéger, soit le contractant incapable ou ses héritiers, après son décès.

Or, Mme [T] n’a pas la qualité d’héritière de [B] [C].

La demande qu’elle forme aux fins de prononcer la nullité de la procuration pour incapacité est dès lors irrecevable.

Il en va de même de la demande de déclarer nuls les actes effectués par M. [U] [C] sur le même fondement.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Il résulte des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile qu’une partie peut demander au juge d’ordonner la communication de pièces détenues par une partie ou un tiers lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce existe et est détenue par celui dont il est demandé la condamnation sous astreinte.

En l’espèce, la demande de communication de diverses pièces relatives à la procédure initiée devant le juge des tutelles d’Auch en vue de la mise en place d’une mesure de protection judiciaire pour [B] [C] est formée au soutien de la demande de nullité de la procuration du 21 novembre 2022 et des actes effectués par M. [U] [C].

Au regard des développements qui précèdent, une telle communication n’apparaît, dès lors, ni opportune ni utile à la solution du litige.

Il convient de la rejeter.
 
Sur les demandes de la SAS GUIBOR

Sur la demande aux fins de réalisation de la promesse synallagmatique de vente sous astreinte

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR demandent au tribunal d’enjoindre Mme [T] et les consorts [C] de régulariser la promesse synallagmatique de vente aux conditions de l’offre d’achat du 2 mars 2022 et du projet du 10 juillet 2023, sous astreinte.

Elles soutiennent, sur le fondement des articles 1113, 1114 et 1583 du code civil, que l’offre d’achat du 2 mars 2022 a exprimé la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, et a été acceptée le 22 mars 2022 par Mme [T] et sa fille, en qualité de tutrice de [Z] [T], et par [B] [C] le 30 mars 2022. Elles font valoir que les parties se sont accordées sur la chose et le prix et ont poursuivi leurs échanges relatifs aux termes de la promesse de vente jusqu’en juillet 2023, si bien que la vente doit être considérée comme parfaite. Elles ajoutent que les parties ont longuement échangé sur le projet de promesse de vente sur lequel elles se sont accordées, mais que c’est en raison de l’attitude dilatoire des membres de l’indivision et particulièrement, de Mme [T], que l’acte n’a pas été signé.
Elles précisent, d’une part, que [B] [C], puis, après son décès, ses ayant droits, ont manifesté un accord ferme et définitif de régulariser les actes de cession, confirmé par les conclusions dans le cadre de la présente instance et, d’autre part, que l’accord de Mme [T] sur la promesse de vente est établi par les nombreuses correspondances, adressées par le notaire, ou par elle.
Elles indiquent que la vente étant parfaite entre les parties à la suite de l’acceptation de l’offre d’achat de la SAS GUIBOR et des échanges en vue de la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, si bien qu’il lieu de condamner les défendeurs à régulariser la promesse synallagmatique de vente finalisée le 10 juillet 2023.

M. [S] [C] s’en rapporte à justice concernant cette demande et s’oppose à la condamnation à une astreinte.

Il indique qu’à la suite de leur mère, ils ont, avec son frère et sa sœur, toujours fait part de leur accord pour la régularisation de la vente dans les meilleurs délais, se sont présentés à chaque sommation et ont toujours fait part de leur volonté de respecter les engagements souscrits.

Mme [M] [C] et M. [U] [C] s’en rapportent à la décision du tribunal quant à la réalisation de la promesse de vente et s’opposent à la condamnation à une astreinte.

Ils indiquent qu’à la suite du décès de leur mère, dans la continuité de la position de celle-ci depuis le mois de mars 2022, ils ont toujours fait part de leur accord pour la régularisation de la vente dans les meilleurs délais. Ils ajoutent avoir sollicité l’autorisation de vendre seuls le bien indivis, qu’ils ont obtenue par décision du président du tribunal judiciaire de Paris du 15 novembre 2024, mais dont appel est en cours, et qu’ils ont signifié leur volonté de signer la promesse de vente dès que la décision du premier président de la cour d’appel sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rendue.

Ils ajoutent :
que la volonté de Mme [T] de s’engager dans la promesse est établie, celle-ci ayant été à l’initiative de la cession projetée et ayant confirmé à plusieurs reprises sa volonté de signer la promesse de vente,que la volonté constante et réitérée de [B] [C], puis de ses héritiers, est établie, celle-ci ayant accepté l’offre de l’acquéreur choisi par sa sœur, puis transmis tous les éléments utiles pour la rédaction de la promesse, se montrant disponible aux multiples dates de signature proposées, et étant représentée à chaque fois qu’elle a été sommée de se rendre à un rendez-vous de signature.
Mme [T] conclut au rejet de la demande.

Elle soutient que la vente, pour être valable, aurait dû recueillir les signatures de Mme [T], de [Z] [T], son conjoint, s’agissant de la vente de l’appartement qui constituait leur domicile, et de [B] [C], lesquelles n’ont pas été réunies. 

A ce titre, elle fait valoir que :
s’agissant de la signature de [Z] [T], elle ne disposait pas de l’autorisation du juge des tutelles pour vendre au prix proposé par la SAS GUIBOR, puisque l’autorisation du juge des tutelles de Paris du 17 juin 2022, sollicitée par Mme [PP] [T], sa fille, chargée du mandat de protection future, ne visait que la vente de l’appartement à un prix de 3 700 000 euros, et qu’elle n’a donné aucun accord définitif sur le projet de promesse de vente du 15 novembre 2022,au visa des articles 1137 à 1139 du code civil, elle était affaiblie par le décès de son fils et la maladie de son conjoint au moment de l’offre d’achat du 2 mars 2022, puis affaiblie par le décès de son conjoint le 6 novembre 2022, et s’est trouvée, compte tenu de sa vulnérabilité, contrainte en raison de pressions psychologiques, de signer un projet d’acte le 15 novembre 2022, en dépit de son état de faiblesse et de son manque de discernement,s’agissant de la signature de [B] [C], d’une part, la proposition d’achat n’a pas été signée par [B] [C] et ne lui est pas opposable, d’autre part, les projets suivants ne pouvaient se réaliser en l’absence d’autorisation du juge des tutelles qui n’a pas accepté le prix proposé par la SAS GUIBOR, et enfin, la promesse de vente étant nulle à défaut d’autorisation, ses héritiers ne sont pas tenus de respecter cet engagement.
Sur ce,

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, laquelle peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
 
Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L’article 1118 du même code dispose que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. 

Il résulte de ce texte que la vente est parfaite dès que le vendeur a accepté une offre portant sur le bien proposé à la vente au prix demandé, même si les parties ne sont pas convenues des autres modalités de la vente.

Enfin, l’article 1589 du code civil dispose « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

En l’espèce, l’offre d’achat émise par la SAS GUIBOR le 2 mars 2022 a été faite en vue de l’acquisition de l’appartement du 4ème étage, pour un prix de 3 000 000 euros, et du studio du rez-de-chaussée, pour un prix de 300 000 euros.

Il est expressément mentionné à l’article 4 « base de l’offre » que « cette offre indicative sera confirmée par la société GUIBOR après réalisation d’audits (…) ne révélant pas d’éléments susceptibles de modifier substantiellement son économie », et à l’article 6 « calendrier prévisionnel » que la signature d’une promesse de vente est envisagée par les parties et que « la vente si elle se réalise sera constatée par acte authentique ». Il est enfin mentionné à l’article 9 « délai d’exclusivité » qu’en cas d’accord du propriétaire, « la société GUIBOR bénéficiera d’une exclusivité des négociations pour l’acquisition de l’immeuble objet de la vente afin de signer une promesse de vente jusqu’au 31 mai 2022 ».

Par ailleurs, l’offre mentionne une durée de validité expirant le 30 avril 2022.

Sur la rencontre des volontés des 2 mars, 22 mars et 30 mars 2022

Il ressort des pièces communiquées que l’offre du 2 mars 2022 a été acceptée, par la mention « bon pour accord » suivie de leur signature, d’une part, par Mme [T] et Mme [PP] [T], sa fille, représentant [Z] [T], le 22 mars 2022, et par M. [U] [C], représentant [B] [C], le 30 mars 2022.

Contrairement à ce que soutient Mme [T], ces trois consentements apposés sur l’offre du 2 mars 2022 ne peuvent être remis en cause. 

En effet, d’abord, si l’accord du conjoint de Mme [T] était nécessaire à la vente du bien, conformément à l’article 215 du code civil, s’agissant d’un bien constituant le logement de la famille, cet accord a été donné par sa fille, chargée de le représenter en exécution d’un mandat de protection future du 17 mars 2014 ayant pris effet le 3 juillet 2019. Par ailleurs, conformément à l’article 426 du code civil, applicable au mandat de protection future, l’autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour les actes entrainant la disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, si bien que l’autorisation du juge des tutelles était en l’occurrence nécessaire pour la régularisation de la vente. Force est de constater que l’ordonnance du juge des tutelles de Paris du 17 juin 2022 autorisant à vendre le bien ne mentionne pas de prix de vente. Toutefois, cette autorisation était en l’état suffisante, puisque [Z] [T] n’étant pas lui-même propriétaire du bien, la seule autorisation nécessaire était celle, pour le conjoint, de consentir à la vente par Mme [T] du bien lui appartenant constituant le logement du couple, la requête adressée au juge des tutelles présentant de manière inexacte [Z] [T] comme également propriétaire du bien.

Ensuite, alors qu’elle avait elle-même entamé les négociations avec la SAS GUIBOR courant 2021, Mme [T] ne caractérise nullement un état de faiblesse et des pressions et contraintes ayant vicié, au sens de l’article 1137 du code civil qu’elle invoque, le consentement qu’elle a donné le 22 mars 2022 puis le 15 novembre 2022.

Enfin, ainsi que cela ressort des développements qui précèdent, aucun élément ne permet de remettre en cause la validité des actes signés par M. [U] [C] au nom de sa mère en exécution des procurations qui lui avaient été consenties.

Il s’ensuit que l’offre du 2 mars 2022 a été acceptée les 22 et 30 mars 2022, si bien que, conformément aux termes de l’offre, les parties sont entrées en négociation en vue de la signature d’une promesse synallagmatique de vente.

Sur la caducité de l’offre du 2 mars 2022

Mme [T] demande au tribunal de déclarer l’acte d’intention d’acquérir de la SAS GUIBOR du 2 mars 2022 caduque.

Elle soutient que les trois propositions faites par la SAS GUIBOR, ne constituent pas des offres d’achat au sens de l’article 1113 du code civil, mais une invitation à entrer en négociation, et qu’aucune promesse de vente n’a été signée. Elle estime, sur le fondement de l’article 1117 du code civil, que la proposition indicative de la SAS GUIBOR du 2 mars 2022 est devenue caduque à la fin de l’offre d’exclusivité, soit au plus tard le 13 juin 2022, l’acte mentionnant la semaine suivant la fin de l’exclusivité accordée.

Les consorts [C] indiquent que si l’offre contenait des mentions classiques relatives à sa caducité, au 30 avril 2022, et un calendrier indicatif de signature de l’acte au plus tard le 31 mai 2022, elle a été acceptée avant le 30 avril 2022 et n’est donc pas devenue caduque. Ils ajoutent que la date du 31 mars 2022, indicative, n’était pas formulée comme une condition suspensive ou résolutoire et que l’absence de respect du délai est liée à la nécessité d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour [Z] [T], relevant en tout état de cause que la poursuite des négociations pendant près de deux ans par toutes les parties suffit à établir qu’elles avaient renoncé à se prévaloir de ce délai.

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ne développent pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

En l’espèce, en premier lieu, l’offre du 2 mars 2022 ayant été acceptée les 22 et 30 mars 2022, soit avant l’expiration du délai fixé au 30 avril 2022, elle n’est pas caduque.

En second lieu, l’offre prévoit, à l’article 9, une période d’exclusivité, jusqu’au 31 mai 2022, et mentionne « dans l’hypothèse où la cession des locaux objets de la vente au profit de la société GUIBOR ne serait pas finalisée dans la semaine qui suit la fin de l’exclusivité accordée (matérialisé par la signature d’une promesse de vente devant notaire), chaque partie retrouvera son entière liberté sans pouvoir prétendre à l’allocation de quelconque dommages et intérêts ».

L’absence de signature la promesse de vente avant la date de fin d’exclusivité a donc pour effet de mettre fin à cette période d’exclusivité, et non de rendre l’offre caduque. 
Par ailleurs, après cette date, les parties ont retrouvé leur liberté les unes par rapport aux autres, mais n’ont pas pour autant été empêchées de poursuivre les négociations entamées, ce qu’elles ont manifestement fait, au regard des échanges et projets d’actes établis ultérieurement.

La demande de caducité de l’offre du 2 mars 2022 sera donc rejetée.
 
Sur l’accord des parties sur le projet d’acte présenté le 10 juillet 2023

Il ressort de l’ensemble des pièces communiquées qu’après l’acceptation de l’offre du 2 mars 2022, les négociations en vue de la signature d’une promesse de vente se sont poursuivies, entre l’ensemble des parties.

Plusieurs projets d’actes ont été établis par les notaires, et plusieurs rendez-vous de signature ont été proposés.

Particulièrement, il convient de relever que dès le mois de juillet 2022, Mme [T] a manifesté son intention de régulariser la promesse de vente, et mentionné sa disponibilité pour un premier rendez-vous de signature envisagé le 8 septembre 2022. L’accord relatif à la réserve de jouissance de l’appartement par Mme [T], sans contrepartie, ayant ensuite été intégré à l’acte à sa demande, le premier projet de promesse de vente a été établi le 26 octobre 2022, et le premier rendez-vous fixé le 27 octobre 2022, reporté au 10 novembre 2022 à la suite du décès de [Z] [T], puis au 29 novembre 2022.

Mme [T] avait donné procuration le 15 novembre 2022 en vue de la signature de l’acte et apposé la mention « lu et approuvé le 15 novembre 2022 » suivie de sa signature sur le projet d’acte du 10 novembre 2022. [B] [C] avait également donné procuration le 22 novembre 2022 en vue de la signature de l’acte.

La SAS GUIBOR a ensuite consenti le paiement de la somme complémentaire de 50 000 euros à [B] [C] pour compenser les frais exposés au titre des charges de copropriété compte tenu du délai de la signature de l’acte.

Un premier procès-verbal de défaut a été établi le 3 février 2023, notant l’absence de Mme [T].

Des discussions se sont poursuivies au premier semestre 2023 quant à l’insertion d’une clause relative à la répartition du prix de vente entre les indivisaires. 

Un dernier projet a recueilli l’accord des parties selon échanges de courriers électroniques des 7 et 10 juillet 2023.

L’acte n’a ensuite toutefois pas pu être signé à cette date en raison de l’ouverture d’une mesure de tutelle au bénéfice de [B] [C] par jugement du 6 juillet 2023, dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles de vendre le bien, laquelle est intervenue selon ordonnance du 13 novembre 2023, mais pour un prix différent de celui mentionné dans la promesse de vente.


Après le décès de [B] [C] survenu le 28 novembre 2023, ses héritiers ont confirmé leur volonté de régulariser l’acte.

Un procès-verbal de carence a été établi le 1er mars 2024 constant l’absence de Mme [T].

Au regard de la durée des échanges entre elles et de la nature de leurs discussions, ces éléments établissent que les parties ont, dans le cadre des négociations, donné leurs consentements réciproques sur la chose et le prix, éléments essentiels du contrat de vente et de la promesse synallagmatique de vente.

En outre, les dernières modifications apportées aux projets d’acte ne portaient pas sur les éléments substantiels de l’accord de volonté mais sur des choix de rédaction et des rectifications ou ajouts de clauses accessoires, notamment s’agissant de la répartition du prix entre les indivisaires vendeurs, qui relève de leurs seules relations et est extérieure au contrat projeté.

En conséquence, il convient d’enjoindre Mme [T] et aux consorts [C] de signer la promesse synallagmatique de vente selon les termes du dernier projet présenté par les notaires après le décès de [B] [C], soit le projet communiqué en pièce numéro 15 par les consorts [C], dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Sur l’astreinte 

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, alors que les consorts [C], la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR se sont présentés aux divers rendez-vous de signature, notamment en dernier lieu le 1er mars 2024, Mme [T] ne s’y est pas rendue et a, au contraire, manifesté sa position, par son avocat, le 2 avril 2024, indiquant qu’elle ne souhaitait vendre l’appartement et le parking qu’en tenant compte d’un prix revalorisé, dès lors plus élevé que celui convenu.

Compte tenu de la résistance avérée de Mme [T], il y a lieu, à défaut d’exécution de son fait de l’injonction prononcée à son encontre à l’expiration du délai prévu, de l’assortir d’une astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard pour une durée de six mois, dans les conditions prévues au dispositif du jugement.

En revanche, compte tenu de la position des consorts [C], émanant des pièces communiquées, de leur présence aux précédents rendez-vous fixés et énoncée dans leurs conclusions, qui confirment leur volonté de régulariser la promesse de vente, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction qui leur est faite d’une astreinte.
 
Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la résistance abusive

La SAS BOGADOR demande au tribunal de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient au visa de l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que par sa particulière mauvaise foi, l’attitude procédurale de Madame [T], qui use de mensonges, caractérise une défense ayant dégénéré en abus, ce qui justifie sa condamnation à indemniser la SAS BOGADOR de son préjudice du fait de la résistance abusive.
 
Mme [T] conclut au rejet de la demande. Elle ne développe pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l’espèce, la SAS BOGADOR invoque l’abus du droit de défendre en justice comme fait générateur d’un préjudice qu’elle qualifie de « résistance abusive ».

Toutefois, alors que l’action a été initiée par la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR, la présentation de ses moyens de défense par Mme [T], même s’ils n’ont pas été retenus par le tribunal, ne caractérise pas à elle seule par une intention dilatoire et un comportement procédural abusif dans le cadre de la présente instance.

Il convient de rejeter la demande de condamnation de Mme [T] au paiement d’une amende civile.

Sur la réparation du préjudice financier

La SAS BOGADOR demande au tribunal de condamner solidairement Mme [T] et les consorts [C] à lui payer la somme de 286 760 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient avoir subi un important préjudice financier dû à l’absence de réalisation de la vente, compte tenu de la mobilisation de fonds et de temps sur le projet. Elle fait état de la perte de chance d’avoir conclu un financement bancaire à un taux d’intérêt plus favorable que celui qui sera applicable à la date de signature de la vente, expliquant que le taux d’intérêt d’un emprunt sur 15 ans s’élevait à environ 2,5% en décembre 2022 alors que le taux d’intérêt actuel s’élève au minimum à 4,5%. Elle évalue ainsi le surcoût du crédit qui serait souscrit à un taux supérieur à la somme de 358 450 euros, et la perte de chance, estimée à 80%, à 286 760 euros. Elle souligne que l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt ne l’engageait pas à financer l’acquisition avec des fonds propres. 

Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet de cette demande.

Ils expliquent que ce n’est qu’après l’exécution de la décision en date du 12 novembre 2020 prononçant l’expulsion de Mme [T] que les indivisaires se sont rapprochées en vue de la mise en vente du bien immobilier, mais que Mme [T] n’a pas respecté ses engagements et a fait obstacle à la signature du mandat, puis a finalement fait évoluer les échanges en vue de parvenir à la conclusion du protocole du 3 mars 2022 entre les indivisaires pour pouvoir vendre le bien à la SAS GUIBOR.
Ils soutiennent que l’absence de signature de la promesse de vente ne leur est pas imputable, évoquant les reports successifs, d’abord, dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles pour le conjoint de Mme [T], puis, après le décès de celui-ci, en raison du refus de vente de Mme [T] et enfin, de la nécessité d’une autorisation du juge des tutelles d’Auch après ouverture de la mesure de protection au bénéfice de [B] [C]. 
Ils estiment qu’aucune faute ne peut leur être reprochée soulignant leur volonté réelle de signer la promesse de vente illustrée par la mise en œuvre de procédures en vue de la régularisation de l’acte.
Ils relèvent enfin que les demanderesses ne justifient pas d’un préjudice, d’autant qu’aucun préjudice financier lié à l’augmentation des taux d’intérêt ne peut être retenu, en l’absence pour elles d’avoir sollicité une condition suspensive de l’obtention d’un prêt et ayant au contraire mentionné la réalisation de l’acquisition au moyen de fonds propres.

M. [S] [C] conclut au rejet de la demande.

Il indique que les demanderesses ne démontrent pas l’existence des préjudices qu’elles invoquent. D’une part, il relève qu’il n’est pas établi en quoi les difficultés de réalisation de la cession ont porté atteinte à la réputation des sociétés, le préjudice moral devant être lié à leur nature de personne morale. D’autre part, il indique qu’il n’est pas démontré la volonté d’acquérir un autre bien pendant la même période, qui aurait échoué en l’absence de régularisation de la cession et qu’aucun préjudice financier lié à l’augmentation des taux d’intérêts ne peut être retenu, les demanderesses ayant déclaré l’acquisition au moyen de leur trésorerie.

Mme [T] conclut au rejet de la demande.
Elle indique que les demanderesses n’ont versé aucune indemnité d’immobilisation, n’ont exposé aucune somme et ne justifient ni d’un préjudice moral, ni d’une perte financière.
 
Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en premier lieu, la SAS BOGADOR ne caractérise pas l’existence d’une faute des consorts [C] qui serait à l’origine de l’absence de réalisation de la vente. Au contraire, ceux-ci, qui se sont rendus disponibles auprès des notaires, se sont présentés aux divers rendez-vous et ont refusé de négocier avec d’autres acquéreurs présentés par Mme [T] courant 2022 compte tenu de leur engagement à l’égard des demanderesses, démontrent leur volonté d’exécuter les engagements convenus. 

La demande à leur encontre sera donc rejetée.

En second lieu, si l’attitude dilatoire et la position de Mme [T] dans le cadre de la réitération de la promesse de vente caractérise une faute de celle-ci, ayant entrainé l’absence de réalisation de la vente, force est de constater que la SAS BOGADOR ne rapporte pas la preuve de l’existence du préjudice qu’elle invoque.

En effet, d’une part, elle ne justifie pas d’avoir exposé des fonds dans le cadre des négociations. D’autre part, alors qu’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a été évoquée à l’occasion des négociations, elle ne justifie pas du plan de financement projeté pour l’acquisition du bien, et ne démontre ni son coût, ni la variation de ce dernier occasionnant un surcoût, aucune pièce n’étant communiquée à ce titre, la seule allégation de taux d’intérêts appliqués par les établissements de crédit, sans justificatif, étant en outre insuffisante.

En conséquence, la demande à l’encontre de Mme [T] sera rejetée.

Il convient de débouter la SAS BOGADOR de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes de Mme [M] [C] et M. [U] [C]

Sur la demande de condamnation de Mme [T] à supporter seule les sommes mises à la charge de l’indivision et de les garantir des condamnations prononcées à leur encontre

Mme [M] [C] et M. [U] [C] indiquent que l’absence de signature de la vente résulte de la mauvaise foi de Mme [T] dans le cadre du processus de vente et de l’instance, qui ne cesse de démontrer sa mauvaise foi dans ses rapports avec les tiers, d’abord avec sa coïndivisaire, puis avec les ayants droits de celle-ci et la société GUIBOR. Ils soulignent que Mme [T] ne respecte aucun des engagements qu’elle souscrit, avec pour seul objectif de ne jamais régler ses dettes et de demeurer indéfiniment dans les lieux aux frais de ses coïndivisaires ce qui justifie elle soit condamnée, le cas échéant, à les garantir de toute somme qui serait mise à leur charge.

Sur ce,

Compte tenu du rejet des demandes indemnitaires formulées par la SAS BOGADOR à leur encontre, la demande de garantie est devenue sans objet.

Sur les demandes de M. [S] [C]

Sur la demande de garantie par Mme [T] des condamnations prononcées à son encontre

M. [S] [C] soutient que si une faute devait être reprochée aux vendeurs, seule Mme [T] a fait preuve de mauvaise foi récurrente et sans limite qui est la cause exclusive de l’absence de régularisation de la cession et de la présente procédure, ce qui justifie sa condamnation seule à supporter les condamnations et le garantir de toutes sommes mises à leur charge.

Sur ce,

Compte tenu du rejet des demandes indemnitaires formulées par la SAS BOGADOR à son encontre, la demande de garantie est devenue sans objet.
 
Sur les demandes de dommages et intérêts et au titre de l’amende civile 

M. [S] [C] demande la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et à une amende civile.

Il soutient, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1241 du code civil que l’abus du droit d’agir en justice peut être poursuivi et donner droit à des dommages et intérêts, notamment lorsqu’il est démontré une volonté permanente de ne pas se conformer aux actes signés. Il estime que les dernières demandes présentées, irrecevables et infondées, ont pour seul objectif de rallonger la procédure ce qui justifie la condamnation de Mme [T] au paiement de 10 000 euros à tire de dommages et intérêts et à une amende civile.

Mme [T] conclut au rejet de la demande.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l’espèce, alors que l’action a été initiée par la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR, la présentation de ses moyens de défense par Mme [T], même s’ils n’ont pas été retenus par le tribunal, ne caractérise pas à elle seule par une intention dilatoire et un comportement procédural abusif dans le cadre de la présente instance.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts. 

Sur l’amende civile 

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, il n’est pas démontré que la défense à l’instance de Mme [T], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l'amende civile.

Sur les demandes de Mme [T]

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [M] [C] et M. [U] [C]

Sur la demande en paiement de 60 000 euros

Mme [T] soutient que le comportement de M. [U] [C] et de Mme [M] [C] dans le cadre de la négociation entreprise en vue de la réalisation de la vente au bénéfice de tiers ayant adressé une offre d’achat du bien, qui se sont seuls opposés à cette vente, les sociétés GUIBOR et BOGADOR ayant donné leur accord verbal, caractérise la volonté de lui nuire ce qui justifie leur condamnation à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [M] [C] et M. [U] [C] ne développent aucun moyen spécifique en défense.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les indivisaires étaient engagés, depuis le mois de mars 2022, dans des pourparlers avec les sociétés GUIBOR et BOGADOR, qui avaient abouti à un accord des parties sur un projet de promesse de vente en juillet 2023, en vue de la signature duquel un rendez-vous était prévu. Cette transaction fait l’objet du présent litige initié par assignation du 24 janvier 2024. 

Mme [T] communique des pièces relatives à la proposition d’une vente des biens immobiliers indivis aux consorts [NP] en novembre 2024 pour un prix plus élevé, incluant la participation de l’ensemble des parties à l’instance et l’indemnisation de la SAS GUIBOR et BOGADOR. 

Chacun étant libre de contracter ou non, conformément au principe de liberté contractuelle rappelé à l’article 1102 du code civil, le refus de consentir à une vente ne constitue pas, en soi, une faute. 

Ainsi, l’absence de consentement des consorts [C] à cette proposition de vente au profit des consorts [NP], compte tenu des engagements précédents les liant et de l’instance en cours ne peut donc être constitutif d’un refus fautif.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de condamnation au paiement de la somme de 900 000 euros

Mme [T] soutient que le comportement de M. [U] [C] et de Mme [M] [C] est extrêmement préjudiciable à ses intérêts, ceux-ci ayant refusé la vente de l’appartement aux époux [JR] le 23 mai 2022 pour le montant de 3 800 000 euros, puis aux époux [NP] au prix de vente pour l’appartement, seul, de 3 900 000 euros et multiplié les manœuvres pour qu’elle ne puisse vendre cet appartement, au prix du marché, c’est-à-dire 3 900 000 euros en exigeant la signature d’un protocole du 3 mars 2022. Elle estime qu’ils ont agi dans l’intention de lui nuire, ce qui justifie leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices, en application de l’article 1240 du code civil, à hauteur de 900 000 euros correspondant à la différence entre le prix de la vente à la SAS BOGADOR de 3 000 000 euros et le prix du marché.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet de cette demande.

Ils expliquent qu’ils ne peuvent être tenus responsables de l’absence de vente du bien à un prix supérieur, une telle cession ne pouvant intervenir qu’à la condition que la SAS GUIBOR et la SAS BOGDOR renoncent à l’acquisition de l’immeuble.
Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d’être exposés, le refus par les consorts [C] de consentir à la vente des biens immobiliers indivis à des tiers ne peut être constitutif d’une faute, ni en mai 2022, ni en novembre 2024, alors que des négociations étaient en cours avec les sociétés GUIBOR et BOGADOR depuis le mois de mars 2022 ayant abouti à un accord sur les termes d’une promesse synallagmatique de vente, et qu’une instance était engagée depuis le mois de janvier 2024.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
 
Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [S] [C]
 
Mme [T] soutient que le comportement procédural de M. [S] [C], qui modifie sa position selon les procédures, justifie sa condamnation à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.
 
M. [S] [C] soutient que Mme [T] qui ne développe aucun moyen au soutien de sa demande doit, en l’absence de démonstration de l’existence d’une faute et d’un préjudice, en être déboutée.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, aucune faute de M. [S] [C] n’est caractérisée, celui-ci pouvant développer les moyens de défense de son choix, étant précisé que le rapport à la justice sur les demandes formulées à son encontre tout en rappelant sa volonté de mener la vente projetée à son terme, dans le cadre de la présente instance, et sa position dans l’instance relative à l’autorisation de vendre le bien indivis ne traduisent en outre aucune contradiction dans son argumentation.

Il convient de rejeter la demande indemnitaire formée à son encontre.

Décision du 09 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/02967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2




Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre des sociétés GUIBOR et BOGADOR

Mme [T] demande la condamnation de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR à lui payer à titre de dommages intérêts la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 200 000 en réparation de son préjudice matériel.

Elle évoque une concertation entre la SAS GUIBOR, la société STANSON & Associés, et son avocat afin de favoriser la SAS GUIBOR au détriment d’autres acquéreurs, qui est dolosive et constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil, justifiant la réparation de son préjudice moral à hauteur de 30 000 euros et de son préjudice financier à hauteur de 200 000 euros, correspondant aux charges de copropriété et aux impôts qu’elle doit supporter depuis 2021, compte tenu du blocage causé par la procédure alors qu’elle se trouve en situation financière difficile. 

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR concluent au rejet des demandes. Elles ne développent pas de moyens spécifiques en défense.

Sur ce,
 
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les parties que Mme [T] est à l’origine des négociations entreprises dès 2021 avec la SAS GUIBOR en vue de la vente des biens indivis. Il apparait qu’elle a, à plusieurs reprises, manifesté sa volonté de contracter, notamment par l’acceptation de l’offre du 2 mars 2022, par l’accord sur le projet apposé le 15 novembre 2022 et par celui relatif au projet du 10 juillet 2023. Elle ne démontre pas que les engagements pris à l’égard de la SAS GUIBOR résultent d’une concertation dolosive, ni l’existence d’une faute de la SAS GUIBOR dans le cadre des négociations.

Par ailleurs, la vente n’étant pas intervenue en raison de son opposition, le blocage lié à la procédure qu’elle évoque et les répercussions alléguées sur sa situation financière résultent de son propre fait.

Enfin, il convient de relever que les charges de copropriété et taxes afférentes aux biens immobiliers lui incombent en sa qualité de propriétaire, et ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Il convient de rejeter la demande.


Sur la demande d’autorisation à vendre seule l’appartement au prix de 3 800 000 euros

Madame [T] demande l’autorisation de vendre seule, l’appartement au prix minimum de 3 800 000 euros.

Elle indique que la demande tient compte du comportement des héritiers de [B] [C] qui ont refusé de vendre l’appartement au prix du marché.

Les consorts [C] concluent au rejet de la demande. Ils ne développent pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

En l’espèce, d’une part, force est de constater que Mme [T] a déjà présenté une demande aux fins d’être autorisée à vendre seule l’appartement devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qui a été rejetée par un jugement du 15 novembre 2024 dont l’appel est en cours. 

D’autre part, compte tenu des développements qui précèdent et de l’injonction de signer la promesse synallagmatique de vente dans les termes du dernier projet présenté aux parties, il n’y pas lieu d’autoriser Mme [T] à disposer seule du bien immobilier.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

En l’absence de condamnation financière à son bénéficie il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du code civil. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR les frais irrépétibles qu'elle ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [T] à payer à la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, leur demande à l’encontre des consorts [C] sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [C] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance, initiée en raison du refus opposé par Mme [T]. Il convient donc de condamner Mme [T] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [C] et Mme [M] [C] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance initiée en raison du refus opposé par Mme [T]. Il convient donc de condamner Mme [T] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] tendant à :
ordonner la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, ordonner la production de la pièce du 2 mars 2022 par MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], ordonner à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022,écarter des débats la pièce litigieuse invoquée par MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 
REJETTE la demande d’annulation des actes de la SAS GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 pour défaut de pouvoir du signataire,

DECLARE irrecevables les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] aux fins de :
« DECLARER que Madame [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer la procuration »,« DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Madame [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait », « DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil»
REJETTE la demande de communication sous astreinte de la requête au juge des tutelles d’Auch et du certificat médical du 30 mars 2023,

REJETTE la demande de caducité de l’offre du 2 mars 2022,

ENJOINT à M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] [A] et Mme [D] [H] veuve [T] de comparaître devant l’étude du notaire Maître [P] [Y], aux fins de signer la promesse synallagmatique de vente au profit de la SAS BOGADOR, portant sur les biens immobiliers correspondant aux lots n°79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125 au sein d’ un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 5], cadastré Section BL N°[Cadastre 1] et BL n°[Cadastre 2], selon les conditions prévues dans le dernier projet accepté entre les parties, correspondant à la pièce numéro 15 communiquée par M. [U] [L] [V] [X] [C] dans le cadre de la présente instance, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à l’expiration de ce délai, Mme [D] [H] veuve [T], à défaut d’exécuter l’injonction à son encontre, sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 300 euros par jour à compter du jour où elle n’aura pas répondu à une comparution à l’étude de Maître [P] [Y],

DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour la SAS BOGADOR de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive,

REJETTE les demandes de la SAS BOGADOR aux fins de :
condamner Mme [D] [H] veuve [T] à lui payer la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice au tire de la résistance abusive,condamner in solidum M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] épouse [A] et Mme [D] [H] veuve [T] à lui payer la somme de 286 760 euros au titre de l’indemnisation d’une perte de chance,
DIT que les demandes de MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] aux fins de condamnation de Mme [D] [H] veuve [T] à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre sont sans objet,

REJETTE la demande de M. [S] [C] aux fins de condamnation de Mme [D] [H] veuve [T] au paiement de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’amende civile,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] tendant à :
condamner M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement à lui payer la somme de 900 000 euros à titre de dommages et intérêts,Décision du 09 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/02967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2



condamner M. [S] [C] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la SAS GUIIBOR et la SAS BOGADOR à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral et la somme de 200 000 euros au titre de son préjudice matériel,
REJETTE la demande de Mme [D] [H] Veuve [T] d’autorisation à vendre seule l’appartement indivis,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,
 
CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C] et Mme [M] [C] [A],

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à M. [S] [E] [J] [C] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à M. [U] [L] [V] [X] [C] et Mme [M] [C] [A] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 09 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre
 
N° RG 24/02967 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2

N° MINUTE : 


Assignation du :
24 Janvier 2024













JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2026 
DEMANDERESSES

S.A.S. GUIBOR
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A.S. BOGADOR
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentées par Maître Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0946


DÉFENDEURS

Monsieur [U] [L] [V] [X] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Patricia SIMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1690

Madame [M] [C] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Euryale BOTTIER de la SELEURL BOTTIER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0093

Décision du 09 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/02967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2




Monsieur [S] [E] [J] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4] (ROYAUME-UNI)

représenté par Maître Euryale BOTTIER de la SELEURL BOTTIER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0093

Madame [D] [H] veuve [T]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0782

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Céline MARION, Vice-Présidente
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 16 Avril 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

[R] [G] et [N] [H], qui s’étaient mariés le 11 février 1935 sous le régime matrimonial de la communauté de biens réduite aux acquêts selon contrat de mariage du 7 février 1935, sont décédés respectivement les 16 avril 1977 et 1er mars 1993, laissant pour leur succéder leurs deux filles, [B] [H] épouse [C] ([B] [C]) et Mme [D] [H] épouse [T] (Mme [T]).

Il dépend de l’actif successoral :
des droits indivis, à hauteur de 73/187ème dans des biens immobiliers correspondant aux lots numéros 101, 102, 103, 121, 122 et 123 (un appartement au 4ème étage, deux emplacements de stationnement et deux caves) au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] à [Localité 5]. Ces biens immobiliers avaient été acquis le 1er août 1977 par [N] [H] pour 73/187ème et par Mme [T], sa fille pour 114/187ème.les lots numéros 79 et 125 (un studio au rez de chaussée et une cave), en pleine propriété, au sein du même immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5].
Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’ouverture des opérations de partage du régime matrimonial et des successions des défunts, lesdites opérations étant toujours en cours.

Les biens immobiliers indivis étaient occupés par Mme [T] dont l’expulsion a été ordonnée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 novembre 2020.

Selon un protocole d’accord en date du 3 mars 2022, [B] [C] et Mme [T] sont notamment convenues de la mise en vente du bien immobilier indivis et ont prévu les modalités de mise en vente des lots numéros 101, 102, 103, 121, 122 et 123.

Selon offre d’achat du 2 mars 2022, la SAS GUIBOR a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière STANSON & Associés, proposé d’acquérir l’appartement et le studio, les lots numéros 79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125, au prix de 3 000 000 euros pour l’appartement et 300 000 euros pour le studio.

L’offre a été acceptée par Mme [T] et sa fille, en qualité de tutrice de son père [Z] [T], selon mentions et signatures du 22 mars 2022.

L’offre a été acceptée pour [B] [C] le 30 mars 2022.

Les parties étaient convenues de la signature d’une promesse de vente.

La SAS BOGADOR s’est substituée à la SAS GUIBOR.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er février 2023, la SAS GUIBOR et la SA BOGADOR ont fait signifier à Mme [T] et [B] [C] une sommation de comparaitre le 3 février 2023, en l’étude du notaire en vue de signer l’acte. 

Mme [T] ne s’est pas présentée et un procès-verbal de carence a été établi le 3 février 2023.

[B] [C] a fait l’objet d’une mesure de tutelle selon jugement du juge des tutelles du 6 juillet 2023 et Mme [M] [C] a été désignée en qualité de tutrice. Le juge des tutelles d’Auch a rendu une ordonnance autorisant la vente du bien le 13 novembre 2023.

[B] [C] est décédée le 28 novembre 2023, laissant pour lui succéder M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] [A] et M. [S] [E] [J] [C] (les consorts [C]), ses trois enfants, selon acte de notoriété en date du 4 décembre 2023.

Un nouveau rendez-vous de signature a été fixé le 28 décembre 2023, suivi d’une nouvelle sommation de se présenter en l’étude du notaire du 1er février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ont fait assigner les consorts [C] et Mme [T] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir la régularisation de la promesse de vente et le paiement de diverses sommes.

Parallèlement, par jugement en date du 15 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, a autorisé les consorts [C] à vendre seuls l’appartement au prix de 3 050 000 euros à la SAS GUIBOR ou à toute autre société qui s’y substituerait, dans les termes du projet de promesse de vente produit et a débouté Mme [T] de sa demande tendant à être autorisée à vendre seule le bien indivis au prix de 3 800 000 euros.

Mme [T] a interjeté appel du jugement du 15 novembre 2024. La procédure est en cours d’instruction devant la cour d’appel de Paris, avec une audience de plaidoirie prévue le 17 mars 2026. Une demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement a été examinée le 30 avril 2025.

Le juge de la mise en état a décidé le 19 mars 2025 que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera examinée par le tribunal lorsqu'il statuera sur le fond.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 février 2025, la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR demandent au tribunal de :

« Enjoindre à Mme [D] [H] [T] et Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits, à savoir M. [U] [C], M. [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, de procéder à la régularisation de la promesse de vente synallagmatique avec la société BOGADOR, portant sur les biens immobiliers situés au [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 5] composés des lots n°101, 102, 103, 121, 122 et 123 appartenant en indivision à Mesdames [H] [T] et [H] [C] (aux droits de laquelle ses ayants-droits précités sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023) et des lots n°79 et 125 appartenant à Mme [H] [T], référencé au cadastre Section BL N°[Cadastre 1] et BL n°[Cadastre 2], aux conditions ordinaires et de droit tirées de l’offre d’achat et du dernier projet de promesse notariée accepté par l’ensemble des parties (Pièce n°37), dans un délai maximal d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la signature devant intervenir à l’étude de Maître [P] [Y], située [Adresse 7] [Localité 1] ; 
Dire que passé ce délai, et à défaut d’exécution, Mme [B] [H] [C] aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, et Mme [D] [H] [T] seront solidairement redevables d’une astreinte provisoire fixée à 1000 euros (MILLE EUROS) par jour de retard ; 

Condamner Mme [D] [H] [T] à verser à la société BOGADOR la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ; 

Condamner in solidum Mme [D] [H] [T] et Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, à verser à la société BOGADOR la somme de 286.760 euros à titre d’indemnisation de sa perte de chance ; 

Condamner Mme [D] [H] [T] à verser aux sociétés GUIBOR et BOGADOR une somme totale de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner in solidum Mme [D] [H] [T] Mme [B] [H] [C], aux droits de laquelle ses ayants-droits sont venus selon acte de notoriété du 4 décembre 2023, aux entiers dépens. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [S] [C], demande au tribunal de :

« Sur l’incident de procédure

DECLARER irrecevables les demandes de Mme [O] [T] visantDECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes.DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait.DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil.
Sur le fond

CONSTATER que M. [S] [C] s’en rapporte à la décision du Tribunal concernant la régularisation de la promesse de vente ;
REJETER toutes demandes de condamnations solidaires 
DEBOUTER Mme [T] de l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER Mme [D] [T] à régler seule toutes sommes mises à la charge de l’indivision,
Subsidiairement

CONDAMNER Mme [D] [T] à garantir M. [S] [C] de toutes sommes qui seraient mises à leur charge en vertu de la présente procédure ;
CONDAMNER Mme [D] [T] à payer à M. [S] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts
CONDAMNER Mme [D] [T] à une amende civile
CONDAMNER solidairement Mme [D] [T] et les sociétés GUIBOR et BOGADOR à verser à M. [S] [C] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Mme [D] [T] et les sociétés GUIBOR et BOGADOR aux entiers dépens. »
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, M. [U] [C] et Mme [M] [C] demandent au tribunal de : 

« A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [D] [T] 
Vu les articles 414-2, 1147 et 1181 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 

DECLARER irrecevables les demandes de Mme [D] [T] suivantes : 

« DECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes. 
DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait. 
DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil » 

Sur le fond, 

Vu l’article 1583 du Code civil Vu l’article 1240 du Code civil 

DONNER ACTE de ce que Mme [M] [C] et M. [U] [C] s’en rapportent à la décision du Tribunal concernant la régularisation de la promesse de vente ; 

DEBOUTER les sociétés GUIBOR et BOGADOR de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Mme [M] [C] et M. [U] [C] ; 

DEBOUTER Mme [D] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

CONDAMNER Mme [D] [T] à régler seule toute somme qui pourrait être mise à la charge de l’indivision ; 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER Mme [D] [T] à relever et garantir Mme [M] [C] et M. [U] [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et de toute somme qui serait mise à leur charge en vertu de la présente procédure ;

En tout état de cause 

CONDAMNER solidairement Mme [D] [T], la société GUIBOR et la société BOGADOR à verser à Mme [M] [C] et à M. [U] [C] la somme de 30.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER solidairement Mme [D] [T], la société GUIBOR et la société BOGADOR aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 avril 2025, Mme [T] demande au tribunal de :

« Préalablement, 

ORDONNER la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, 

ORDONNER la production de la pièce du 2 mars 2022 par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 

ORDONNER à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022. 

A DEFAUT, ECARTER des débats la pièce litigieuse invoquée par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 

DECLARER les actes d’intention d’acquérir de la Société GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 nuls et non avenus, 

DECLARER l’acte d’intention d’acquérir de la Société GUIBOR du 2 mars 2022 caduque en application de l’article 1117 du Code civil, 

En conséquence, 

DEBOUTER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
RECEVOIR Mme [D] [H] épouse [T] en ses demandes reconventionnelles, 

Les DECLARER recevables et bien fondées, 

Y faire droit, 

En conséquence, 

DECLARER que Mme [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer la procuration. 

DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Mme [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait. 

DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil. 

DECLARER que M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] ont une volonté de nuire et que leur comportement est répréhensible. 

ORDONNER à M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard la requête au Juge des Tutelles AUCH et le certificat médical du 30 mars 2023. 

En conséquence, 

CONDAMNER M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 60 000 € (soixante mille euros) en réparation de ses préjudices subis. 
Si, par extraordinaire et à titre subsidiaire, Votre Tribunal faisait droit à la demande de la Société GUIBOR, 

CONDAMNER M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 900 000 € (neuf cent mille euros) en réparation des préjudices subis. 

CONDAMNER M. [S] [C] à payer à Mme [D] [H] épouse [T] la somme de 60 000 € (soixante mille euros) en réparation de ses préjudices subis. 

CONDAMNER M. [U] [C], M. [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à payer chacun à Mme [D] [H] épouse [T] la une somme de 20 000 € (vingt mille euros) au titre de l’article 700 du CPC. 

CONDAMNER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR à payer à Mme [D] [H] épouse [T] : 
- La somme de 30 000 € (trente mille euros) au titre de son préjudice moral, 
- La somme de 200 000 € (deux cent mille euros) au titre de son préjudice financier, 
- La somme de 20 000 € (vingt-mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

AUTORISER Mme [D] [H] épouse [T] à vendre seule, l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5] :
Section 
N° 
Lieudit 
Surface 
BL 
[Cadastre 1] 
[Adresse 5] 
00ha 07a 36ca 
Et le Parking situé [Adresse 6] – [Localité 5].
Section 
Section
N° 
Lieudit 
Surface 
BL
[Cadastre 2] 
[Adresse 6] 
00ha 00a 79ca 

Lot numéro cent un (101) : 
Au quatrième étage, desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte Z. Un local à usage d'habitation comprenant : 
- Salle à manger, chambre, cuisine avec rangement, salle de bains, toilette, WC et galerie couverte. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 1. 
Ce lot communique avec le lot numéro cent deux du niveau. 
Et les quatre cent soixante-seize /dix millièmes (476 /10000èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent deux (102) : 
Au quatrième étage desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte AA.
Un local à usage d'habitation comprenant Trois chambres et water closet. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 3. 
Ce lot communique avec les lots numéros cent un et cent trois du niveau. Et les trois cent cinquante et un /dix millièmes (351 /10000èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent trois (103) : 
Au quatrième étage, desservi par l'ascenseur, escalier 2, porte AB, 
Un local à usage d'habitation comprenant : 
Salon, bureau et salle de bains avec water closet et douche. 
Droit à la jouissance exclusive de la terrasse 2. 
Ce lot communique avec le lot numéro cent deux du niveau. 
Et les quatre cent soixante-dix-huit /dix millièmes (478 /10000èmes) des parties communes générales. 
Les lots 101, 102 et 103 forment une seule et unique unité d’habitation. 
Lot numéro cent vingt et un (121) 
Au premier sous-sol desservi par l'ascenseur, escalier n°3. 
Les emplacements de voitures numéro 10 et 11. 
Et les quarante-quatre /dix millièmes (44 /10900èmes) des parties communes générales. 
Lot numéro cent vingt-deux (122) 
Au deuxième sous-sol desservi par l'ascenseur et l'escalier n° 3, la cave numéro 1 
Et les deux /dix millièmes (2 /10000èmes des parties communes générales. 
Au prix minimum de 3 800 000 € (trois millions huit cent mille euros).

ORDONNER l’exécution provisoire, 

DECLARER que les sommes réclamées à la Société GUIBOR et la Société BOGADOR porteront intérêt, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil, 

CONDAMNER la Société GUIBOR et la Société BOGADOR M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] en tous les dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 avril 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les demandes de Mme [T] au titre de la pièce produite « offre du 2 mars 2022 »

Mme [T] demande au tribunal de :

« ORDONNER la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, 
ORDONNER la production de la pièce du 2 mars 2022 par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 
ORDONNER à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022. 
A DEFAUT, ECARTER des débats la pièce litigieuse invoquée par Messieurs [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] ». 

Elle soutient que l’offre du 2 mars 2022 comporte la signature de Mme [T] et de sa fille, mais pas celle de M. [U] [C], si bien que les consorts [C] invoquent un document non produit, qui n’était même pas en possession du bénéficiaire, la SAS GUIBOR, et qu’elle estime être un faux. Elle sollicite la production de l’original de ce document et, à défaut, qu’il soit écarté des débats.
 
M. [S] [C] conclut au rejet des demandes.

Il indique qu’il tient à la disposition du tribunal l’original dont il dispose. Il souligne que Mme [T] exige la production de l’offre contresignée par lui en original alors qu’elle dispose d’un des originaux qui lui a été remis par son avocat, et qu’il produit déjà cette offre au titre de la pièce numéro 9.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet des demandes sans développer de moyens spécifiques sur ce point.

Sur ce,

Il résulte des articles 132 et 135 du code de procédure civile, que les parties s'engagent à communiquer les pièces dont elles font état aux autres parties à l'instance et le juge peut écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Par ailleurs, selon les articles 11 et 142 du code de procédure civile une partie peut demander au juge la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce existe et est détenue par celui dont il est demandé la condamnation sous astreinte.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la pièce correspondant à l’offre formulée le 2 mars 2022 a été régulièrement communiquée par plusieurs parties à l’instance.

Il apparaît que la pièce correspond à une offre rédigée le 2 mars 2022 par la SAS GUIBOR, qui a ensuite été annotée par d’autres personnes dans le cadre des échanges en vue de la vente du bien immobilier, certaines mentions et signatures ayant été apposées ultérieurement, en dernier lieu le 30 mars 2022. Le document a donc vu sa composition et sa présentation évoluer et se modifier dans le temps au fur et à mesure des ajouts de mentions et signatures.

Le document communiqué par M. [S] [C] au titre de sa pièce 9 comporte l’ensemble des signatures, dont celle de M. [U] [C]. 

Il s’ensuit, en premier lieu, que la pièce ayant été produite spontanément par les parties, il n’y a pas lieu de faire injonction de la communiquer à nouveau.

En second lieu, la production de l’original de la pièce n’apparaît pas utile à la solution du litige, la communication d’une copie suffisant à s’assurer de l’existence des mentions.

En troisième lieu, la pièce portant une signature attribuée à M. [U] [C], dont il se prévaut, il n’y a pas lieu de lui enjoindre de prouver cette signature, les pièces communiquées constituant des éléments de preuve aux débats, soumis à la discussion des parties et dont le tribunal appréciera la valeur probante.

Enfin, en dernier lieu, aucun motif ne justifie d’écarter la pièce communiquée par la SAS GUIBOR.

Les demandes seront donc rejetées.
Sur la demande d’annulation des actes des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022
 
Mme [T] demande au tribunal de déclarer les actes d’intention d’acquérir de la SAS GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 nuls et non avenus.

Elle soutient que selon les articles L 227-1 et L 227-5 du code de commerce, seuls les statuts de la société par actions simplifiée fixent les conditions dans lesquelles la société est dirigée et que selon l’article L227-6 du code de commerce, le président de la société a le pouvoir de l’engager. Elle soutient que M. [K] [W], signataire des trois actes, ne figure pas dans les statuts comme personne habilitée à représenter la SAS GUIBOR, et n’a pas justifié de son habilitation à signer des actes engageant la société, si bien que l’offre d’achat est nulle.

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ne développent aucun moyen sur ce point.

Sur ce,

Selon l’article L227-6 du code de commerce, la société par action simplifiée est représentée à l'égard des tiers par un président désigné dans les conditions prévues par les statuts qui est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société dans la limite de l'objet social.
 
Par ailleurs, les statuts peuvent prévoir les conditions dans lesquelles une ou plusieurs personnes autres que le président, portant le titre de directeur général ou de directeur général délégué, peuvent exercer les pouvoirs confiés à ce dernier par le présent article. 

Il résulte de ce texte que si la société par actions simplifiée est représentée à l'égard des tiers par son président et, si ses statuts le prévoient, par un directeur général ou un directeur général délégué dont la nomination est soumise à publicité, cette règle n'exclut pas la possibilité, pour ces représentants légaux, de déléguer le pouvoir d'effectuer des actes déterminés.

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En l’espèce il ressort des pièces communiquées que le représentant légal de la SAS GUIBOR, est M. [Q] [F] alors que le signataire des trois actes contestés est M. [K] [W].

Toutefois, la SAS GUIBOR communique un pouvoir du 4 janvier 2021, aux termes duquel M. [Q] [F] délègue tous pouvoirs, pour une durée de deux ans, pour le compte de la SAS GUIBOR et de la SAS BOGADOR, à M. [K] [I] en vue de « signer toute lettre d’intention ou offre d’acquisition relatives à des biens immobiliers identifiés par ses soins, dans l’intérêt des sociétés GUIBOR ou BOGADOR et d’en valider tous les termes et conditions » et de « négocier et signer tout contrat, tous documents y afférents, faire toutes déclarations, et prendre tout engagement nécessaire aux acquisitions de biens immobiliers envisagées ».

En conséquence, le signataire des actes contestés des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 était habilité à y procéder et ceux-ci ne sont donc pas entachés de nullité.

La demande d’annulation des trois actes sera rejetée.
 
Sur la demande de nullité des actes effectués par M. [U] [C] 

Mme [T] demande au tribunal d’ordonner la communication de la requête au juge des tutelles d’Auch et du certificat médical circonstancié du 30 mars 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et de déclarer les actes effectués par M. [U] [C] non valables.

Elle soutient que [B] [C] ne disposait plus de ses capacités mentales au jour où elle a signé la procuration du 21 novembre 2022. Elle explique que, bien que la procuration soit certifiée par le notaire, celui-ci n’a pas rencontré [B] [C] et n’a pas pu s’assurer de sa capacité. Elle relève que l’altération des facultés mentales constatée dans le certificat médical circonstancié prévu à l’article 431 du code civil en vue de la mise en œuvre d’une mesure de protection des majeurs, établi le 30 mars 2023, remonte de fait au 29 juillet 2022. Elle considère qu’il est indispensable de connaître le contenu du certificat médical circonstancié du 30 mars 2023 qui a justifié l’ouverture d’une mesure de tutelle, afin de savoir si les facultés mentales de [B] [C] étaient préalablement altérées. Elle estime qu’elle prouve l’altération des facultés mentales, et en conséquence, que la procuration du 21 novembre 2022 est nulle, en application de l’article 1128 du code civil.

Les consorts [C] concluent au rejet de la demande de communication de pièces et demandent au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de Mme [T] aux fins de :
« DECLARER que Madame [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer des actes.
DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Madame [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait.
DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil. » 

M. [S] [C] soutient que les demandes formées sur le fondement des articles 414-1 et 1128 du code civil sont irrecevables, l’action en nullité n’étant ouverte pour insanité qu’aux héritiers, et à certaines conditions. Il ajoute que les dispositions des articles 1147 et 1181 du code civil selon lesquelles l’incapacité est une cause de nullité relative qui ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger sont claires.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] soutiennent, au visa de l’article 414-2 du code civil, 1147 et 1181 du code civil que seuls les héritiers peuvent se prévaloir d’un prétendu trouble mental pour solliciter la nullité d’un acte passé de son vivant par leur ascendant, l’incapacité de contracter constituant une cause de nullité relative. Ils estiment en conséquence que les demandes formulées par Mme [T] sont irrecevables car celle-ci n’est pas héritière de [B] [C] et qu’elle utilise les dispositions du code civil non pour protéger les intérêts de la personne prétendument vulnérable, mais dans son intérêt propre.

Sur ce,

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et c’est à celui qui agit nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

Aux termes de l’article 414-2 code civil, après la mort de l’intéressé, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans certains cas.

Il résulte des articles 1147 et 1181 du code civil que l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative qui ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. 

En l’espèce, Mme [T] fonde sa demande en nullité des actes effectués par M. [U] [C] en raison de la nullité de la procuration signée par [B] [C] le 21 novembre 2022 au profit de son fils M. [U] [C] pour incapacité de la signataire de l’acte à contracter.

Toutefois, s’agissant d’une cause de nullité relative, il s’agit d’une action attitrée qui n’est ouverte qu’à la partie au contrat que la loi a voulu protéger, soit le contractant incapable ou ses héritiers, après son décès.

Or, Mme [T] n’a pas la qualité d’héritière de [B] [C].

La demande qu’elle forme aux fins de prononcer la nullité de la procuration pour incapacité est dès lors irrecevable.

Il en va de même de la demande de déclarer nuls les actes effectués par M. [U] [C] sur le même fondement.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Il résulte des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile qu’une partie peut demander au juge d’ordonner la communication de pièces détenues par une partie ou un tiers lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, s’il est établi que la pièce existe et est détenue par celui dont il est demandé la condamnation sous astreinte.

En l’espèce, la demande de communication de diverses pièces relatives à la procédure initiée devant le juge des tutelles d’Auch en vue de la mise en place d’une mesure de protection judiciaire pour [B] [C] est formée au soutien de la demande de nullité de la procuration du 21 novembre 2022 et des actes effectués par M. [U] [C].

Au regard des développements qui précèdent, une telle communication n’apparaît, dès lors, ni opportune ni utile à la solution du litige.

Il convient de la rejeter.
 
Sur les demandes de la SAS GUIBOR

Sur la demande aux fins de réalisation de la promesse synallagmatique de vente sous astreinte

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR demandent au tribunal d’enjoindre Mme [T] et les consorts [C] de régulariser la promesse synallagmatique de vente aux conditions de l’offre d’achat du 2 mars 2022 et du projet du 10 juillet 2023, sous astreinte.

Elles soutiennent, sur le fondement des articles 1113, 1114 et 1583 du code civil, que l’offre d’achat du 2 mars 2022 a exprimé la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, et a été acceptée le 22 mars 2022 par Mme [T] et sa fille, en qualité de tutrice de [Z] [T], et par [B] [C] le 30 mars 2022. Elles font valoir que les parties se sont accordées sur la chose et le prix et ont poursuivi leurs échanges relatifs aux termes de la promesse de vente jusqu’en juillet 2023, si bien que la vente doit être considérée comme parfaite. Elles ajoutent que les parties ont longuement échangé sur le projet de promesse de vente sur lequel elles se sont accordées, mais que c’est en raison de l’attitude dilatoire des membres de l’indivision et particulièrement, de Mme [T], que l’acte n’a pas été signé.
Elles précisent, d’une part, que [B] [C], puis, après son décès, ses ayant droits, ont manifesté un accord ferme et définitif de régulariser les actes de cession, confirmé par les conclusions dans le cadre de la présente instance et, d’autre part, que l’accord de Mme [T] sur la promesse de vente est établi par les nombreuses correspondances, adressées par le notaire, ou par elle.
Elles indiquent que la vente étant parfaite entre les parties à la suite de l’acceptation de l’offre d’achat de la SAS GUIBOR et des échanges en vue de la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, si bien qu’il lieu de condamner les défendeurs à régulariser la promesse synallagmatique de vente finalisée le 10 juillet 2023.

M. [S] [C] s’en rapporte à justice concernant cette demande et s’oppose à la condamnation à une astreinte.

Il indique qu’à la suite de leur mère, ils ont, avec son frère et sa sœur, toujours fait part de leur accord pour la régularisation de la vente dans les meilleurs délais, se sont présentés à chaque sommation et ont toujours fait part de leur volonté de respecter les engagements souscrits.

Mme [M] [C] et M. [U] [C] s’en rapportent à la décision du tribunal quant à la réalisation de la promesse de vente et s’opposent à la condamnation à une astreinte.

Ils indiquent qu’à la suite du décès de leur mère, dans la continuité de la position de celle-ci depuis le mois de mars 2022, ils ont toujours fait part de leur accord pour la régularisation de la vente dans les meilleurs délais. Ils ajoutent avoir sollicité l’autorisation de vendre seuls le bien indivis, qu’ils ont obtenue par décision du président du tribunal judiciaire de Paris du 15 novembre 2024, mais dont appel est en cours, et qu’ils ont signifié leur volonté de signer la promesse de vente dès que la décision du premier président de la cour d’appel sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rendue.

Ils ajoutent :
que la volonté de Mme [T] de s’engager dans la promesse est établie, celle-ci ayant été à l’initiative de la cession projetée et ayant confirmé à plusieurs reprises sa volonté de signer la promesse de vente,que la volonté constante et réitérée de [B] [C], puis de ses héritiers, est établie, celle-ci ayant accepté l’offre de l’acquéreur choisi par sa sœur, puis transmis tous les éléments utiles pour la rédaction de la promesse, se montrant disponible aux multiples dates de signature proposées, et étant représentée à chaque fois qu’elle a été sommée de se rendre à un rendez-vous de signature.
Mme [T] conclut au rejet de la demande.

Elle soutient que la vente, pour être valable, aurait dû recueillir les signatures de Mme [T], de [Z] [T], son conjoint, s’agissant de la vente de l’appartement qui constituait leur domicile, et de [B] [C], lesquelles n’ont pas été réunies. 

A ce titre, elle fait valoir que :
s’agissant de la signature de [Z] [T], elle ne disposait pas de l’autorisation du juge des tutelles pour vendre au prix proposé par la SAS GUIBOR, puisque l’autorisation du juge des tutelles de Paris du 17 juin 2022, sollicitée par Mme [PP] [T], sa fille, chargée du mandat de protection future, ne visait que la vente de l’appartement à un prix de 3 700 000 euros, et qu’elle n’a donné aucun accord définitif sur le projet de promesse de vente du 15 novembre 2022,au visa des articles 1137 à 1139 du code civil, elle était affaiblie par le décès de son fils et la maladie de son conjoint au moment de l’offre d’achat du 2 mars 2022, puis affaiblie par le décès de son conjoint le 6 novembre 2022, et s’est trouvée, compte tenu de sa vulnérabilité, contrainte en raison de pressions psychologiques, de signer un projet d’acte le 15 novembre 2022, en dépit de son état de faiblesse et de son manque de discernement,s’agissant de la signature de [B] [C], d’une part, la proposition d’achat n’a pas été signée par [B] [C] et ne lui est pas opposable, d’autre part, les projets suivants ne pouvaient se réaliser en l’absence d’autorisation du juge des tutelles qui n’a pas accepté le prix proposé par la SAS GUIBOR, et enfin, la promesse de vente étant nulle à défaut d’autorisation, ses héritiers ne sont pas tenus de respecter cet engagement.
Sur ce,

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, laquelle peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
 
Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L’article 1118 du même code dispose que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. 

Il résulte de ce texte que la vente est parfaite dès que le vendeur a accepté une offre portant sur le bien proposé à la vente au prix demandé, même si les parties ne sont pas convenues des autres modalités de la vente.

Enfin, l’article 1589 du code civil dispose « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

En l’espèce, l’offre d’achat émise par la SAS GUIBOR le 2 mars 2022 a été faite en vue de l’acquisition de l’appartement du 4ème étage, pour un prix de 3 000 000 euros, et du studio du rez-de-chaussée, pour un prix de 300 000 euros.

Il est expressément mentionné à l’article 4 « base de l’offre » que « cette offre indicative sera confirmée par la société GUIBOR après réalisation d’audits (…) ne révélant pas d’éléments susceptibles de modifier substantiellement son économie », et à l’article 6 « calendrier prévisionnel » que la signature d’une promesse de vente est envisagée par les parties et que « la vente si elle se réalise sera constatée par acte authentique ». Il est enfin mentionné à l’article 9 « délai d’exclusivité » qu’en cas d’accord du propriétaire, « la société GUIBOR bénéficiera d’une exclusivité des négociations pour l’acquisition de l’immeuble objet de la vente afin de signer une promesse de vente jusqu’au 31 mai 2022 ».

Par ailleurs, l’offre mentionne une durée de validité expirant le 30 avril 2022.

Sur la rencontre des volontés des 2 mars, 22 mars et 30 mars 2022

Il ressort des pièces communiquées que l’offre du 2 mars 2022 a été acceptée, par la mention « bon pour accord » suivie de leur signature, d’une part, par Mme [T] et Mme [PP] [T], sa fille, représentant [Z] [T], le 22 mars 2022, et par M. [U] [C], représentant [B] [C], le 30 mars 2022.

Contrairement à ce que soutient Mme [T], ces trois consentements apposés sur l’offre du 2 mars 2022 ne peuvent être remis en cause. 

En effet, d’abord, si l’accord du conjoint de Mme [T] était nécessaire à la vente du bien, conformément à l’article 215 du code civil, s’agissant d’un bien constituant le logement de la famille, cet accord a été donné par sa fille, chargée de le représenter en exécution d’un mandat de protection future du 17 mars 2014 ayant pris effet le 3 juillet 2019. Par ailleurs, conformément à l’article 426 du code civil, applicable au mandat de protection future, l’autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour les actes entrainant la disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, si bien que l’autorisation du juge des tutelles était en l’occurrence nécessaire pour la régularisation de la vente. Force est de constater que l’ordonnance du juge des tutelles de Paris du 17 juin 2022 autorisant à vendre le bien ne mentionne pas de prix de vente. Toutefois, cette autorisation était en l’état suffisante, puisque [Z] [T] n’étant pas lui-même propriétaire du bien, la seule autorisation nécessaire était celle, pour le conjoint, de consentir à la vente par Mme [T] du bien lui appartenant constituant le logement du couple, la requête adressée au juge des tutelles présentant de manière inexacte [Z] [T] comme également propriétaire du bien.

Ensuite, alors qu’elle avait elle-même entamé les négociations avec la SAS GUIBOR courant 2021, Mme [T] ne caractérise nullement un état de faiblesse et des pressions et contraintes ayant vicié, au sens de l’article 1137 du code civil qu’elle invoque, le consentement qu’elle a donné le 22 mars 2022 puis le 15 novembre 2022.

Enfin, ainsi que cela ressort des développements qui précèdent, aucun élément ne permet de remettre en cause la validité des actes signés par M. [U] [C] au nom de sa mère en exécution des procurations qui lui avaient été consenties.

Il s’ensuit que l’offre du 2 mars 2022 a été acceptée les 22 et 30 mars 2022, si bien que, conformément aux termes de l’offre, les parties sont entrées en négociation en vue de la signature d’une promesse synallagmatique de vente.

Sur la caducité de l’offre du 2 mars 2022

Mme [T] demande au tribunal de déclarer l’acte d’intention d’acquérir de la SAS GUIBOR du 2 mars 2022 caduque.

Elle soutient que les trois propositions faites par la SAS GUIBOR, ne constituent pas des offres d’achat au sens de l’article 1113 du code civil, mais une invitation à entrer en négociation, et qu’aucune promesse de vente n’a été signée. Elle estime, sur le fondement de l’article 1117 du code civil, que la proposition indicative de la SAS GUIBOR du 2 mars 2022 est devenue caduque à la fin de l’offre d’exclusivité, soit au plus tard le 13 juin 2022, l’acte mentionnant la semaine suivant la fin de l’exclusivité accordée.

Les consorts [C] indiquent que si l’offre contenait des mentions classiques relatives à sa caducité, au 30 avril 2022, et un calendrier indicatif de signature de l’acte au plus tard le 31 mai 2022, elle a été acceptée avant le 30 avril 2022 et n’est donc pas devenue caduque. Ils ajoutent que la date du 31 mars 2022, indicative, n’était pas formulée comme une condition suspensive ou résolutoire et que l’absence de respect du délai est liée à la nécessité d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour [Z] [T], relevant en tout état de cause que la poursuite des négociations pendant près de deux ans par toutes les parties suffit à établir qu’elles avaient renoncé à se prévaloir de ce délai.

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR ne développent pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

En l’espèce, en premier lieu, l’offre du 2 mars 2022 ayant été acceptée les 22 et 30 mars 2022, soit avant l’expiration du délai fixé au 30 avril 2022, elle n’est pas caduque.

En second lieu, l’offre prévoit, à l’article 9, une période d’exclusivité, jusqu’au 31 mai 2022, et mentionne « dans l’hypothèse où la cession des locaux objets de la vente au profit de la société GUIBOR ne serait pas finalisée dans la semaine qui suit la fin de l’exclusivité accordée (matérialisé par la signature d’une promesse de vente devant notaire), chaque partie retrouvera son entière liberté sans pouvoir prétendre à l’allocation de quelconque dommages et intérêts ».

L’absence de signature la promesse de vente avant la date de fin d’exclusivité a donc pour effet de mettre fin à cette période d’exclusivité, et non de rendre l’offre caduque. 
Par ailleurs, après cette date, les parties ont retrouvé leur liberté les unes par rapport aux autres, mais n’ont pas pour autant été empêchées de poursuivre les négociations entamées, ce qu’elles ont manifestement fait, au regard des échanges et projets d’actes établis ultérieurement.

La demande de caducité de l’offre du 2 mars 2022 sera donc rejetée.
 
Sur l’accord des parties sur le projet d’acte présenté le 10 juillet 2023

Il ressort de l’ensemble des pièces communiquées qu’après l’acceptation de l’offre du 2 mars 2022, les négociations en vue de la signature d’une promesse de vente se sont poursuivies, entre l’ensemble des parties.

Plusieurs projets d’actes ont été établis par les notaires, et plusieurs rendez-vous de signature ont été proposés.

Particulièrement, il convient de relever que dès le mois de juillet 2022, Mme [T] a manifesté son intention de régulariser la promesse de vente, et mentionné sa disponibilité pour un premier rendez-vous de signature envisagé le 8 septembre 2022. L’accord relatif à la réserve de jouissance de l’appartement par Mme [T], sans contrepartie, ayant ensuite été intégré à l’acte à sa demande, le premier projet de promesse de vente a été établi le 26 octobre 2022, et le premier rendez-vous fixé le 27 octobre 2022, reporté au 10 novembre 2022 à la suite du décès de [Z] [T], puis au 29 novembre 2022.

Mme [T] avait donné procuration le 15 novembre 2022 en vue de la signature de l’acte et apposé la mention « lu et approuvé le 15 novembre 2022 » suivie de sa signature sur le projet d’acte du 10 novembre 2022. [B] [C] avait également donné procuration le 22 novembre 2022 en vue de la signature de l’acte.

La SAS GUIBOR a ensuite consenti le paiement de la somme complémentaire de 50 000 euros à [B] [C] pour compenser les frais exposés au titre des charges de copropriété compte tenu du délai de la signature de l’acte.

Un premier procès-verbal de défaut a été établi le 3 février 2023, notant l’absence de Mme [T].

Des discussions se sont poursuivies au premier semestre 2023 quant à l’insertion d’une clause relative à la répartition du prix de vente entre les indivisaires. 

Un dernier projet a recueilli l’accord des parties selon échanges de courriers électroniques des 7 et 10 juillet 2023.

L’acte n’a ensuite toutefois pas pu être signé à cette date en raison de l’ouverture d’une mesure de tutelle au bénéfice de [B] [C] par jugement du 6 juillet 2023, dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles de vendre le bien, laquelle est intervenue selon ordonnance du 13 novembre 2023, mais pour un prix différent de celui mentionné dans la promesse de vente.


Après le décès de [B] [C] survenu le 28 novembre 2023, ses héritiers ont confirmé leur volonté de régulariser l’acte.

Un procès-verbal de carence a été établi le 1er mars 2024 constant l’absence de Mme [T].

Au regard de la durée des échanges entre elles et de la nature de leurs discussions, ces éléments établissent que les parties ont, dans le cadre des négociations, donné leurs consentements réciproques sur la chose et le prix, éléments essentiels du contrat de vente et de la promesse synallagmatique de vente.

En outre, les dernières modifications apportées aux projets d’acte ne portaient pas sur les éléments substantiels de l’accord de volonté mais sur des choix de rédaction et des rectifications ou ajouts de clauses accessoires, notamment s’agissant de la répartition du prix entre les indivisaires vendeurs, qui relève de leurs seules relations et est extérieure au contrat projeté.

En conséquence, il convient d’enjoindre Mme [T] et aux consorts [C] de signer la promesse synallagmatique de vente selon les termes du dernier projet présenté par les notaires après le décès de [B] [C], soit le projet communiqué en pièce numéro 15 par les consorts [C], dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Sur l’astreinte 

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, alors que les consorts [C], la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR se sont présentés aux divers rendez-vous de signature, notamment en dernier lieu le 1er mars 2024, Mme [T] ne s’y est pas rendue et a, au contraire, manifesté sa position, par son avocat, le 2 avril 2024, indiquant qu’elle ne souhaitait vendre l’appartement et le parking qu’en tenant compte d’un prix revalorisé, dès lors plus élevé que celui convenu.

Compte tenu de la résistance avérée de Mme [T], il y a lieu, à défaut d’exécution de son fait de l’injonction prononcée à son encontre à l’expiration du délai prévu, de l’assortir d’une astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard pour une durée de six mois, dans les conditions prévues au dispositif du jugement.

En revanche, compte tenu de la position des consorts [C], émanant des pièces communiquées, de leur présence aux précédents rendez-vous fixés et énoncée dans leurs conclusions, qui confirment leur volonté de régulariser la promesse de vente, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction qui leur est faite d’une astreinte.
 
Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la résistance abusive

La SAS BOGADOR demande au tribunal de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient au visa de l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que par sa particulière mauvaise foi, l’attitude procédurale de Madame [T], qui use de mensonges, caractérise une défense ayant dégénéré en abus, ce qui justifie sa condamnation à indemniser la SAS BOGADOR de son préjudice du fait de la résistance abusive.
 
Mme [T] conclut au rejet de la demande. Elle ne développe pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l’espèce, la SAS BOGADOR invoque l’abus du droit de défendre en justice comme fait générateur d’un préjudice qu’elle qualifie de « résistance abusive ».

Toutefois, alors que l’action a été initiée par la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR, la présentation de ses moyens de défense par Mme [T], même s’ils n’ont pas été retenus par le tribunal, ne caractérise pas à elle seule par une intention dilatoire et un comportement procédural abusif dans le cadre de la présente instance.

Il convient de rejeter la demande de condamnation de Mme [T] au paiement d’une amende civile.

Sur la réparation du préjudice financier

La SAS BOGADOR demande au tribunal de condamner solidairement Mme [T] et les consorts [C] à lui payer la somme de 286 760 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient avoir subi un important préjudice financier dû à l’absence de réalisation de la vente, compte tenu de la mobilisation de fonds et de temps sur le projet. Elle fait état de la perte de chance d’avoir conclu un financement bancaire à un taux d’intérêt plus favorable que celui qui sera applicable à la date de signature de la vente, expliquant que le taux d’intérêt d’un emprunt sur 15 ans s’élevait à environ 2,5% en décembre 2022 alors que le taux d’intérêt actuel s’élève au minimum à 4,5%. Elle évalue ainsi le surcoût du crédit qui serait souscrit à un taux supérieur à la somme de 358 450 euros, et la perte de chance, estimée à 80%, à 286 760 euros. Elle souligne que l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt ne l’engageait pas à financer l’acquisition avec des fonds propres. 

Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet de cette demande.

Ils expliquent que ce n’est qu’après l’exécution de la décision en date du 12 novembre 2020 prononçant l’expulsion de Mme [T] que les indivisaires se sont rapprochées en vue de la mise en vente du bien immobilier, mais que Mme [T] n’a pas respecté ses engagements et a fait obstacle à la signature du mandat, puis a finalement fait évoluer les échanges en vue de parvenir à la conclusion du protocole du 3 mars 2022 entre les indivisaires pour pouvoir vendre le bien à la SAS GUIBOR.
Ils soutiennent que l’absence de signature de la promesse de vente ne leur est pas imputable, évoquant les reports successifs, d’abord, dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles pour le conjoint de Mme [T], puis, après le décès de celui-ci, en raison du refus de vente de Mme [T] et enfin, de la nécessité d’une autorisation du juge des tutelles d’Auch après ouverture de la mesure de protection au bénéfice de [B] [C]. 
Ils estiment qu’aucune faute ne peut leur être reprochée soulignant leur volonté réelle de signer la promesse de vente illustrée par la mise en œuvre de procédures en vue de la régularisation de l’acte.
Ils relèvent enfin que les demanderesses ne justifient pas d’un préjudice, d’autant qu’aucun préjudice financier lié à l’augmentation des taux d’intérêt ne peut être retenu, en l’absence pour elles d’avoir sollicité une condition suspensive de l’obtention d’un prêt et ayant au contraire mentionné la réalisation de l’acquisition au moyen de fonds propres.

M. [S] [C] conclut au rejet de la demande.

Il indique que les demanderesses ne démontrent pas l’existence des préjudices qu’elles invoquent. D’une part, il relève qu’il n’est pas établi en quoi les difficultés de réalisation de la cession ont porté atteinte à la réputation des sociétés, le préjudice moral devant être lié à leur nature de personne morale. D’autre part, il indique qu’il n’est pas démontré la volonté d’acquérir un autre bien pendant la même période, qui aurait échoué en l’absence de régularisation de la cession et qu’aucun préjudice financier lié à l’augmentation des taux d’intérêts ne peut être retenu, les demanderesses ayant déclaré l’acquisition au moyen de leur trésorerie.

Mme [T] conclut au rejet de la demande.
Elle indique que les demanderesses n’ont versé aucune indemnité d’immobilisation, n’ont exposé aucune somme et ne justifient ni d’un préjudice moral, ni d’une perte financière.
 
Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en premier lieu, la SAS BOGADOR ne caractérise pas l’existence d’une faute des consorts [C] qui serait à l’origine de l’absence de réalisation de la vente. Au contraire, ceux-ci, qui se sont rendus disponibles auprès des notaires, se sont présentés aux divers rendez-vous et ont refusé de négocier avec d’autres acquéreurs présentés par Mme [T] courant 2022 compte tenu de leur engagement à l’égard des demanderesses, démontrent leur volonté d’exécuter les engagements convenus. 

La demande à leur encontre sera donc rejetée.

En second lieu, si l’attitude dilatoire et la position de Mme [T] dans le cadre de la réitération de la promesse de vente caractérise une faute de celle-ci, ayant entrainé l’absence de réalisation de la vente, force est de constater que la SAS BOGADOR ne rapporte pas la preuve de l’existence du préjudice qu’elle invoque.

En effet, d’une part, elle ne justifie pas d’avoir exposé des fonds dans le cadre des négociations. D’autre part, alors qu’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a été évoquée à l’occasion des négociations, elle ne justifie pas du plan de financement projeté pour l’acquisition du bien, et ne démontre ni son coût, ni la variation de ce dernier occasionnant un surcoût, aucune pièce n’étant communiquée à ce titre, la seule allégation de taux d’intérêts appliqués par les établissements de crédit, sans justificatif, étant en outre insuffisante.

En conséquence, la demande à l’encontre de Mme [T] sera rejetée.

Il convient de débouter la SAS BOGADOR de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes de Mme [M] [C] et M. [U] [C]

Sur la demande de condamnation de Mme [T] à supporter seule les sommes mises à la charge de l’indivision et de les garantir des condamnations prononcées à leur encontre

Mme [M] [C] et M. [U] [C] indiquent que l’absence de signature de la vente résulte de la mauvaise foi de Mme [T] dans le cadre du processus de vente et de l’instance, qui ne cesse de démontrer sa mauvaise foi dans ses rapports avec les tiers, d’abord avec sa coïndivisaire, puis avec les ayants droits de celle-ci et la société GUIBOR. Ils soulignent que Mme [T] ne respecte aucun des engagements qu’elle souscrit, avec pour seul objectif de ne jamais régler ses dettes et de demeurer indéfiniment dans les lieux aux frais de ses coïndivisaires ce qui justifie elle soit condamnée, le cas échéant, à les garantir de toute somme qui serait mise à leur charge.

Sur ce,

Compte tenu du rejet des demandes indemnitaires formulées par la SAS BOGADOR à leur encontre, la demande de garantie est devenue sans objet.

Sur les demandes de M. [S] [C]

Sur la demande de garantie par Mme [T] des condamnations prononcées à son encontre

M. [S] [C] soutient que si une faute devait être reprochée aux vendeurs, seule Mme [T] a fait preuve de mauvaise foi récurrente et sans limite qui est la cause exclusive de l’absence de régularisation de la cession et de la présente procédure, ce qui justifie sa condamnation seule à supporter les condamnations et le garantir de toutes sommes mises à leur charge.

Sur ce,

Compte tenu du rejet des demandes indemnitaires formulées par la SAS BOGADOR à son encontre, la demande de garantie est devenue sans objet.
 
Sur les demandes de dommages et intérêts et au titre de l’amende civile 

M. [S] [C] demande la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et à une amende civile.

Il soutient, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1241 du code civil que l’abus du droit d’agir en justice peut être poursuivi et donner droit à des dommages et intérêts, notamment lorsqu’il est démontré une volonté permanente de ne pas se conformer aux actes signés. Il estime que les dernières demandes présentées, irrecevables et infondées, ont pour seul objectif de rallonger la procédure ce qui justifie la condamnation de Mme [T] au paiement de 10 000 euros à tire de dommages et intérêts et à une amende civile.

Mme [T] conclut au rejet de la demande.

Sur ce,

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l’espèce, alors que l’action a été initiée par la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR, la présentation de ses moyens de défense par Mme [T], même s’ils n’ont pas été retenus par le tribunal, ne caractérise pas à elle seule par une intention dilatoire et un comportement procédural abusif dans le cadre de la présente instance.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts. 

Sur l’amende civile 

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, il n’est pas démontré que la défense à l’instance de Mme [T], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l'amende civile.

Sur les demandes de Mme [T]

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [M] [C] et M. [U] [C]

Sur la demande en paiement de 60 000 euros

Mme [T] soutient que le comportement de M. [U] [C] et de Mme [M] [C] dans le cadre de la négociation entreprise en vue de la réalisation de la vente au bénéfice de tiers ayant adressé une offre d’achat du bien, qui se sont seuls opposés à cette vente, les sociétés GUIBOR et BOGADOR ayant donné leur accord verbal, caractérise la volonté de lui nuire ce qui justifie leur condamnation à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [M] [C] et M. [U] [C] ne développent aucun moyen spécifique en défense.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les indivisaires étaient engagés, depuis le mois de mars 2022, dans des pourparlers avec les sociétés GUIBOR et BOGADOR, qui avaient abouti à un accord des parties sur un projet de promesse de vente en juillet 2023, en vue de la signature duquel un rendez-vous était prévu. Cette transaction fait l’objet du présent litige initié par assignation du 24 janvier 2024. 

Mme [T] communique des pièces relatives à la proposition d’une vente des biens immobiliers indivis aux consorts [NP] en novembre 2024 pour un prix plus élevé, incluant la participation de l’ensemble des parties à l’instance et l’indemnisation de la SAS GUIBOR et BOGADOR. 

Chacun étant libre de contracter ou non, conformément au principe de liberté contractuelle rappelé à l’article 1102 du code civil, le refus de consentir à une vente ne constitue pas, en soi, une faute. 

Ainsi, l’absence de consentement des consorts [C] à cette proposition de vente au profit des consorts [NP], compte tenu des engagements précédents les liant et de l’instance en cours ne peut donc être constitutif d’un refus fautif.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de condamnation au paiement de la somme de 900 000 euros

Mme [T] soutient que le comportement de M. [U] [C] et de Mme [M] [C] est extrêmement préjudiciable à ses intérêts, ceux-ci ayant refusé la vente de l’appartement aux époux [JR] le 23 mai 2022 pour le montant de 3 800 000 euros, puis aux époux [NP] au prix de vente pour l’appartement, seul, de 3 900 000 euros et multiplié les manœuvres pour qu’elle ne puisse vendre cet appartement, au prix du marché, c’est-à-dire 3 900 000 euros en exigeant la signature d’un protocole du 3 mars 2022. Elle estime qu’ils ont agi dans l’intention de lui nuire, ce qui justifie leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices, en application de l’article 1240 du code civil, à hauteur de 900 000 euros correspondant à la différence entre le prix de la vente à la SAS BOGADOR de 3 000 000 euros et le prix du marché.
 
Mme [M] [C] et M. [U] [C] concluent au rejet de cette demande.

Ils expliquent qu’ils ne peuvent être tenus responsables de l’absence de vente du bien à un prix supérieur, une telle cession ne pouvant intervenir qu’à la condition que la SAS GUIBOR et la SAS BOGDOR renoncent à l’acquisition de l’immeuble.
Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d’être exposés, le refus par les consorts [C] de consentir à la vente des biens immobiliers indivis à des tiers ne peut être constitutif d’une faute, ni en mai 2022, ni en novembre 2024, alors que des négociations étaient en cours avec les sociétés GUIBOR et BOGADOR depuis le mois de mars 2022 ayant abouti à un accord sur les termes d’une promesse synallagmatique de vente, et qu’une instance était engagée depuis le mois de janvier 2024.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
 
Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [S] [C]
 
Mme [T] soutient que le comportement procédural de M. [S] [C], qui modifie sa position selon les procédures, justifie sa condamnation à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.
 
M. [S] [C] soutient que Mme [T] qui ne développe aucun moyen au soutien de sa demande doit, en l’absence de démonstration de l’existence d’une faute et d’un préjudice, en être déboutée.

Sur ce,

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, aucune faute de M. [S] [C] n’est caractérisée, celui-ci pouvant développer les moyens de défense de son choix, étant précisé que le rapport à la justice sur les demandes formulées à son encontre tout en rappelant sa volonté de mener la vente projetée à son terme, dans le cadre de la présente instance, et sa position dans l’instance relative à l’autorisation de vendre le bien indivis ne traduisent en outre aucune contradiction dans son argumentation.

Il convient de rejeter la demande indemnitaire formée à son encontre.

Décision du 09 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/02967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2




Sur les demandes de dommages et intérêts à l’encontre des sociétés GUIBOR et BOGADOR

Mme [T] demande la condamnation de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR à lui payer à titre de dommages intérêts la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 200 000 en réparation de son préjudice matériel.

Elle évoque une concertation entre la SAS GUIBOR, la société STANSON & Associés, et son avocat afin de favoriser la SAS GUIBOR au détriment d’autres acquéreurs, qui est dolosive et constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil, justifiant la réparation de son préjudice moral à hauteur de 30 000 euros et de son préjudice financier à hauteur de 200 000 euros, correspondant aux charges de copropriété et aux impôts qu’elle doit supporter depuis 2021, compte tenu du blocage causé par la procédure alors qu’elle se trouve en situation financière difficile. 

La SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR concluent au rejet des demandes. Elles ne développent pas de moyens spécifiques en défense.

Sur ce,
 
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les parties que Mme [T] est à l’origine des négociations entreprises dès 2021 avec la SAS GUIBOR en vue de la vente des biens indivis. Il apparait qu’elle a, à plusieurs reprises, manifesté sa volonté de contracter, notamment par l’acceptation de l’offre du 2 mars 2022, par l’accord sur le projet apposé le 15 novembre 2022 et par celui relatif au projet du 10 juillet 2023. Elle ne démontre pas que les engagements pris à l’égard de la SAS GUIBOR résultent d’une concertation dolosive, ni l’existence d’une faute de la SAS GUIBOR dans le cadre des négociations.

Par ailleurs, la vente n’étant pas intervenue en raison de son opposition, le blocage lié à la procédure qu’elle évoque et les répercussions alléguées sur sa situation financière résultent de son propre fait.

Enfin, il convient de relever que les charges de copropriété et taxes afférentes aux biens immobiliers lui incombent en sa qualité de propriétaire, et ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Il convient de rejeter la demande.


Sur la demande d’autorisation à vendre seule l’appartement au prix de 3 800 000 euros

Madame [T] demande l’autorisation de vendre seule, l’appartement au prix minimum de 3 800 000 euros.

Elle indique que la demande tient compte du comportement des héritiers de [B] [C] qui ont refusé de vendre l’appartement au prix du marché.

Les consorts [C] concluent au rejet de la demande. Ils ne développent pas de moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

En l’espèce, d’une part, force est de constater que Mme [T] a déjà présenté une demande aux fins d’être autorisée à vendre seule l’appartement devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qui a été rejetée par un jugement du 15 novembre 2024 dont l’appel est en cours. 

D’autre part, compte tenu des développements qui précèdent et de l’injonction de signer la promesse synallagmatique de vente dans les termes du dernier projet présenté aux parties, il n’y pas lieu d’autoriser Mme [T] à disposer seule du bien immobilier.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

En l’absence de condamnation financière à son bénéficie il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du code civil. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR les frais irrépétibles qu'elle ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [T] à payer à la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, leur demande à l’encontre des consorts [C] sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [C] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance, initiée en raison du refus opposé par Mme [T]. Il convient donc de condamner Mme [T] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [C] et Mme [M] [C] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance initiée en raison du refus opposé par Mme [T]. Il convient donc de condamner Mme [T] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] tendant à :
ordonner la production de l’original de la pièce produite par la Société GUIBOR du 2 mars 2022, ordonner la production de la pièce du 2 mars 2022 par MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], ordonner à M. [U] [C] de prouver qu’il a signé cette pièce le 30 mars 2022,écarter des débats la pièce litigieuse invoquée par MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A], 
REJETTE la demande d’annulation des actes de la SAS GUIBOR en date des 25 août 2021, 17 septembre 2021 et 2 mars 2022 pour défaut de pouvoir du signataire,

DECLARE irrecevables les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] aux fins de :
« DECLARER que Madame [B] [H] épouse [C] n’avait pas la capacité de signer la procuration »,« DECLARER que, depuis le 29 juillet 2022, Madame [B] [H] épouse [C] était sous tutelle de fait », « DECLARER ces actes effectués par M. [U] [C] non valables en application de l’article 1128 du Code Civil»
REJETTE la demande de communication sous astreinte de la requête au juge des tutelles d’Auch et du certificat médical du 30 mars 2023,

REJETTE la demande de caducité de l’offre du 2 mars 2022,

ENJOINT à M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] [A] et Mme [D] [H] veuve [T] de comparaître devant l’étude du notaire Maître [P] [Y], aux fins de signer la promesse synallagmatique de vente au profit de la SAS BOGADOR, portant sur les biens immobiliers correspondant aux lots n°79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125 au sein d’ un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 5], cadastré Section BL N°[Cadastre 1] et BL n°[Cadastre 2], selon les conditions prévues dans le dernier projet accepté entre les parties, correspondant à la pièce numéro 15 communiquée par M. [U] [L] [V] [X] [C] dans le cadre de la présente instance, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à l’expiration de ce délai, Mme [D] [H] veuve [T], à défaut d’exécuter l’injonction à son encontre, sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 300 euros par jour à compter du jour où elle n’aura pas répondu à une comparution à l’étude de Maître [P] [Y],

DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour la SAS BOGADOR de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive,

REJETTE les demandes de la SAS BOGADOR aux fins de :
condamner Mme [D] [H] veuve [T] à lui payer la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice au tire de la résistance abusive,condamner in solidum M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C], Mme [M] [C] épouse [A] et Mme [D] [H] veuve [T] à lui payer la somme de 286 760 euros au titre de l’indemnisation d’une perte de chance,
DIT que les demandes de MM. [U] et [S] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] aux fins de condamnation de Mme [D] [H] veuve [T] à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre sont sans objet,

REJETTE la demande de M. [S] [C] aux fins de condamnation de Mme [D] [H] veuve [T] au paiement de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’amende civile,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] tendant à :
condamner M. [U] [C] et Mme [M] [C] épouse [A] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement à lui payer la somme de 900 000 euros à titre de dommages et intérêts,Décision du 09 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/02967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33I2



condamner M. [S] [C] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la SAS GUIIBOR et la SAS BOGADOR à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral et la somme de 200 000 euros au titre de son préjudice matériel,
REJETTE la demande de Mme [D] [H] Veuve [T] d’autorisation à vendre seule l’appartement indivis,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,
 
CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la SAS GUIBOR et la SAS BOGADOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [S] [E] [J] [C], M. [U] [L] [V] [X] [C] et Mme [M] [C] [A],

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à M. [S] [E] [J] [C] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] à payer à M. [U] [L] [V] [X] [C] et Mme [M] [C] [A] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de Mme [D] [H] veuve [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [H] veuve [T] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 09 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/06612

  en commun : code civil 1583, code civil 1113, code civil 1114, code civil 1589, code civil 1118, code civil 1117

• 30 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06583

  en commun : code civil 414-1, code civil 1583, code de procedure civile 135, code civil 1128, code civil 1589, code civil 1118

• 28 mai 2026 · Cour d'appel de Basse-Terre · Autre · n° 25/00608

  en commun : code civil 1583, code civil 1113, code civil 1114, code civil 1589, code civil 1117

• 16 juin 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 24/10076

  en commun : code civil 1583, code civil 1113, code civil 1114, code civil 1589, code civil 1118

• 23 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00438

  en commun : code civil 1583, code civil 1113, code civil 1114, code civil 1589, code civil 1118

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/19954

  en commun : code civil 1113, code civil 1114, code civil 1128, code civil 1178, code civil 1118

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00042

  en commun : code civil 414-2, code civil 414-1, code civil 1128, code civil 431

• 8 septembre 2026 · Cour d'appel de Poitiers · Autre · n° 25/02348

  en commun : code civil 414-2, code civil 414-1, code civil 1589, code civil 215

Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:25:50.342Z.