Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 25/02348

ARRET N°340



N° RG 25/02348 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HMA4













[F]



C/



[C]

[S]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/02348 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HMA4



Décision déférée à la Cour : jugement du 05 août 2025 rendu par le TJ de [Localité 1]. 







APPELANT :



Monsieur [W] [F]

né le 09 Septembre 1964 à [Localité 2] (90)

[Adresse 1]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Stéphanie AGENIE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMES :



Madame [P] [C], assistée de sa curatrice Mme [Z]

née le 20 Novembre 1951 à [Localité 4] (57)

[Adresse 2]

[Localité 5]



ayant pour avocat Me Frédérique PASCOT de la SCP GAND PASCOT GENEST, avocat au barreau de POITIERS





Monsieur [Y] [S]

né le 07 Juin 1942 à [Localité 6]

EHPAD de [Etablissement 1] [Adresse 3]

[Localité 7]



ayant pour avocat Me Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur [K] ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Madame Anne VERRIER, Conseillère



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



[P] [C] et [Y] [N] [S] se sont mariés le 16 mai 1970 devant l'officier d'état civil de [Localité 8] (Charente-Maritime), sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.



Par acte du 13 mai 1991, les époux [Q] [L] et [Y] [S] ont fait donation à [Y] [N] [S] leur fils d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 8], cadastrée section AM n° [Cadastre 1] pour une contenance de 18 ares et 81 centiares. 



Ce bien constitue le domicile conjugal d'[P] [C] et de [Y] [N] [S].



Par lettre d'engagement en date du 27 juin 2022, [Y] [N] [S] et [W] [F] son voisin ont convenu de la cession d'une parcelle de 400 m² à détacher de la parcelle n° [Cadastre 1].



Le compromis de vente est en date du 26 août 2022.



Le projet de division de la parcelle établi par un géomètre-expert a été signé le 14 octobre 2022 par les parties au compromis.



Par jugements du 13 juillet 2023, une mesure de curatelle renforcée a été prononcée au bénéfice d'[P] [C] et une mesure de tutelle au bénéfice de [Y] [N] ([G] au jugement) [S]. [K] [V] a été désignée en qualité de curatrice et de tutrice.



Par acte du 13 novembre 2023, [P] [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de La Rochelle [W] [F] et [A] [R], pris en sa qualité de tuteur de [Y] [N] [S].



Elle a à titre principal demandé d'annuler le compromis de vente au motif que le logement de la famille en étant l'objet, son accord aurait dû être recueilli.



[W] [F] a conclu au rejet de cette demande. Il a soutenu que les dispositions de l'article 215 du code civil ne trouvaient pas application, la vente ayant porté sur une petite partie du jardin du vendeur, non constructible et envahie par la végétation.



[A] [R] ès qualités n'a pas constitué avocat.



Par jugement du 5 août 2025, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'ANNULE le compromis de vente signé le 26 Août 2022 par Monsieur [G] [S] et Monsieur [W] [F], portant sur la parcelle de terrain cadastrée section AM n°[Cadastre 1] 



CONDAMNE Monsieur [W] [F], à payer à Madame [P] [C] épouse [S], la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile



REJETE la demande de Monsieur [W] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Monsieur [W] [F] aux dépens ; 



RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision'. 



Il a considéré que :

- la maison d'habitation et le jardin constituant le logement de la famille, le consentement du conjoint devait être recueilli préalablement à la cession en application de l'article 215 du code civil ;

- ce consentement n'ayant pas été recueilli, le compromis était nul.



Par déclaration reçue au greffe le 26 septembre 2025, [W] [F] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, il a demandé de :



'Vu les articles 122, 123, 563 et 564 du code de procédure civile 

Vu les articles 215, 217 et 552 du code civil

Vu l'article 414-1 du code civil



ANNULER à tout le moins INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 5 août 2025 en ce qu'il a :



- Annulé le compromis de vente signé le 26 Août 2022 par Monsieur [G] [S] et Monsieur [W] [F], portant sur la parcelle de terrain cadastrée section AM n°[Cadastre 1] ;



- Condamné Monsieur [W] [F] à payer à Madame [P] [C] épouse [S] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



- Rejeté la demande de Monsieur [W] [F] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



- Condamné Monsieur [W] [F] aux dépens,



JUGER Monsieur [W] [F] recevable à soulever la prescription de l'action en nullité diligentée par Madame [P] [C] épouse [S]



JUGER prescrite l'action en nullité de Madame [P] [C] épouse [S] 



DÉBOUTER Madame [P] [C] épouse [S] de l'ensemble de ses moyens, fins 

et conclusions.



DÉBOUTER Monsieur [Y] [N] [I] [S] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions.



En tant que de besoin,



ORDONNER la réitération de la vente par acte authentique.



En tout état de cause,



CONDAMNER solidairement à défaut, in solidum, Madame [P] [C] épouse [S] et Monsieur [Y] [N] [I] [S] à verser à Monsieur [W] [F] la somme de 4.000 €uros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNER solidairement à défaut, in solidum, Madame [P] [C] épouse [S] et Monsieur [Y] [N] [I] [S] aux entiers dépens d'appel et ceux de première instance, dont distraction pour ceux qui les concernent au profit de Maître Jérôme CLERC, en application de l'article 699 du code de procédure civile'.



Il a, sur le fondement de l'article 215 alinéa 3 du code civil, soulevé la prescription de l'action n'ayant selon lui pas été exercée dans le délai d'une année à partir de la connaissance de la vente. Il a soutenu que cette demande était recevable, la date de cette connaissance étant établie par une attestation du fils du vendeur produite devant la cour.



Il a maintenu que la vente n'affectait pas le logement de la famille, la partie en cause de la parcelle, de 400 m² et non plus 620 m² comme initialement envisagé après discussion avec ses voisins, étant inconstructible et inaccessible en raison de la végétation y ayant poussé. Il a exposé que :

- le bien avait un temps été proposé à la vente en viager ;

- ce projet lui avait été exposé, avec cette précision que [Y] [N] [S] devait être placé en établissement pour personnes âgées dépendantes ;

- chacune des parties avait été assistée d'un notaire ;

- le notaire ayant assisté le vendeur avait établi le compromis de vente litigieux.



Il a ajouté que :

- n'était pas rapportée la preuve d'un trouble mental et d'une altération des facultés de [Y] [N] [S] à la date du compromis de vente ;

- le terrain objet de l'offre de vente produite par [P] [C] n'était pas comparable à la parcelle litigieuse ;

- le compromis était la concrétisation d'une volonté persistante du vendeur.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, [P] [C] a demandé de :



'DÉCLARER Monsieur [W] [F] irrecevable en sa demande nouvelle tendant à déclarer irrecevable l'action de Madame [P] [C].





CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions.



DÉBOUTER Monsieur [W] [F] de l'intégralité de ses demandes.



En application des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, CONDAMNER Monsieur [W] [F] à verser à la SCP GAND-PASCOT-GENEST, qui renoncera à la perception de la contribution de l'État au titre de l'aide juridictionnelle, une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens d'un montant de 3.000 euros.



CONDAMNER Monsieur [W] [F] aux entiers dépens'.



Elle a soutenu que la fin de recevoir tirée de la prescription, nouvelle devant la cour, était irrecevable.



Elle a maintenu sa demande de nullité du compromis de vente au motif que la parcelle litigieuse dépendant de celle supportant le logement de la famille, son consentement aurait dû être recueilli. Elle a ajouté que :

- la parcelle objet du compromis était utilisée, un chalet de jardin s'y trouvant ;

- son prix de vente était à l'avantage de l'acquéreur ;

- la mesure de tutelle de son époux avait été prononcée 6 mois après la signature du compromis.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, [Y] [N] [S] représenté par [K] [V] sa tutrice a demandé de :



'CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a annulé le compromis de vente signé le 26 août 2022 entre Monsieur [G] [S] et Monsieur [W] [F] portant sur la parcelle de terrain cadastrée section AM n°[Cadastre 1] ; 



Dans l'hypothèse où ce même jugement serait infirmé, 



REJETER l'ensemble des demandes de Monsieur [W] [F] ; 



ANNULER le compromis de vente signé le 26 août 2022 entre Monsieur [G] [S] et Monsieur [W] [F] portant sur la parcelle de terrain cadastrée section AM n°[Cadastre 1], pour insanité d'esprit ; 



CONDAMNER Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [G] [S] représenté par sa tutrice, Madame [K] [V] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNER Monsieur [W] [F] aux entiers dépens d'appel'. 





Il a, après avoir rappelé les dispositions des articles 414-1, 414-2 et 464 du code civil, conclu que ses facultés mentales étaient altérées à la date de signature du compromis de vente, ainsi que l'établissaient notamment les certificats et documents médicaux produits aux débats.



L'ordonnance de clôture est du 9 février 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION



L'article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



L'article 123 du même code précise que : 'Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt'.



L'article 215 du code civil dispose que : 



'Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.



La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.



Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous'.



[W] [F] soutient que l'action d'[P] [C] serait irrecevable, n'ayant selon lui pas été exercée dans le délai d'une année de l'article 215 précité.



Il est, en application de l'article 123 précité, recevable à soulever cette fin de non recevoir devant la cour.



Il lui appartient de rapporter la preuve que la date de connaissance du compromis litigieux par [P] [C] est antérieure d'une année à l'exercice de l'action.



Dans un courrier en date du 17 novembre 2022, [Y] [N] [S] a indiqué à Maître [U] [E], notaire à [Localité 9] devant recevoir le compromis de vente, que : 'Je ...souhaite et vous demande de bien vouloir suspendre les négociations compromis et future vente ' [S]/[F]'. Dans un courrier du 28 novembre suivant adressé à ce même notaire, il a indiqué que : 'Je précise que c'est toujours mon épouse qui rédige ma correspondance (soucis motricité de mes doigts)' et que : 'Je souhaite ainsi faire annuler cette vente en cours de rédaction'.



Par courriel officiel en date du 18 octobre 2023, le conseil d'[P] [C] a indiqué à celui de l'appelant notamment que :

'Il s'avère que ce compromis porte en réalité sur l'immeuble qui constitue le domicile conjugal des époux [S] de sorte que le consentement de Madame [P] [C] épouse [S] était obligatoire en application de l'article 215 du code civil.



Venant de découvrir la difficulté, elle entend revendiquer la nullité de l'acte en application de l'article 215 alinéa 3 du code civil.



Afin d'éviter une procédure judiciaire, je vous remercie de bien vouloir interroger votre client afin de savoir s'il accepte, amiablement, de reconnaître la nullité de cet acte'. 



Il a été répondu par courriel officiel en date du 30 octobre suivant que: 'Mon client m'informe qu'il n'entend pas renoncer au bénéfice du compromis de vente'.



Dans une attestation en date du 27 novembre 2025, [O] [S], fils des intimé, a notamment déclaré que : 

'Durant l'été précédent proposition de vente avec mr [F], mon père m'avait montré proposition voisin étant une petite partie du jardin

[...]

ma mère qui a l'usufruit n'a pas signé compromis de vente chez notaire d'[Localité 10], qui d'après les dire de ma mère, l'aurai mise à la porte de la signature de mon père'.



[O] [S] n'a pas été témoin de ces derniers faits rapportés, qu'il a décrit au conditionnel.



Cette attestation est dès lors insuffisante à établir qu'[P] [C] avait eu connaissance du contenu du compromis de vente dès sa signature et qu'elle serait en conséquence irrecevable à agir.



Le seul document établissant avec certitude la date de connaissance par [P] [C] du compromis valant vente est le courriel officiel précité de son conseil en date du 18 octobre 2023.



L'acte introductif d'instance, du 13 novembre 2023, a été délivré avant expiration du délai de l'article 215 du code civil.



L'action d'[P] [C] est pour ces motifs recevable.



SUR LE CONSENTEMENT DE L'EPOUSE



L'article 1589 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.



La vente a été conclue sous la condition suspensive de la réalisation de l'acquisition d'une maison située au [Adresse 5] (parcelle cadastrée AM n° [Cadastre 2]). Il a été précisé qu'un avant-contrat avait été conclu et que la vente de ce bien devait intervenir au plus tard le 16 septembre 2022. Il n'est pas soutenu que cette vente ne s'est pas réalisée.



[P] [C] n'a pas donné son accord à la vente antérieurement à la signature de la promesse synallagmatique de vente.



Elle n'a pas été partie à cet acte et son consentement n'y a pas été recueilli.



La vente a pour objet une parcelle de 400 m² détachée de la parcelle d'une contenance de 1.881 m² sur laquelle est établie le logement familial. La cession litigieuse, qui porte sur 21,27 % de la parcelle n° [Cadastre 1] et par voie de conséquence sur une proportion plus importance du jardin de l'habitation, affecte la résidence de la famille au sens de l'article 215 du code civil.



 En l'absence de consentement du conjoint à la vente, celle-ci est nulle.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



SUR L'ALTERATION DES FACULTES DU VENDEUR



L'article 414-1 du code civil dispose que : 'Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte'.



L'article 464 du code civil dispose que :



'Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.



Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.



Par dérogation à l'article 2252, l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure'.



Le docteur [T] [D], médecin généraliste à [Localité 11], a dans un certificat non daté notamment indiqué : 'avoir examiné Mr [S] [Y] [N]...pour des troubles cognitifs le 6 décembre 2022 et constaté lors du test MMSE un score abaissé à 19/30 témoignant de troubles cognitifs avérés' et que : 'La consultation avec le gériatre le 30 janvier 2023 concluait à des troubles neurocognitifs évocateurs d'une probable maladie de la mémoire mixte neurodégénérative'.



Le docteur [X] [J], gériatre inscrit sur la liste établi par le procureur de la République près le tribunal judiciaire de La Rochelle, a examiné [Y] [N] [S] le 4 janvier 2023. Il a notamment indiqué dans un certificat en date du 10 février 2023 que :



'Lorsque j'arrive dans la cour du domicile je constate un envahissement considérable d'objets laissant un passage étroit. Le jardin est également envahi d'objets. J'entre dans la maison dont la porte est dégondée et il n'y a pas de chauffage. La température extérieur ce jour était de 12 degrés Celsius. La pièce est envahie jusqu'au plafond de vêtements et de nombreux journaux et objets. Il m'a été laissé un espace sur la table correspondant à la superficie d'une feuille A3. Il y a de nombreux chats qui vont et viennent. Les animaux semblent en bonne santé et ils sont sociables. A noter que le logement n'a pas d'odeur. Le sol est jonché de papier journal et de croquettes pour chats.

[...]

L'autonomie de Monsieur [S] est partiellement altérée. Il fait sa toilette et s'habille seul avec plus ou moins d'efficacité. Il marche sans aide technique. Il est continent. Il mange seul. [...] Il ne fait pas les courses ni la préparation des repas. Il n'est pas capable d'organiser un déplacement tout seul à l'extérieur de sa commune. Il s'occupe de son traitement avec parfois quelques difficultés. Il n'est pas capable de gérer ses biens ni faire des démarches administratives. 

[...]

 Sur le plan cognitif: Il y a des troubles neurocognitifs modérément sévères. 

[...]

Il y a des troubles de l'attention et du calcul, un déficit de rappel différé, des troubles praxiques. [...]

- Le test des 5 mots de [H] évaluait la mémoire a court terme est à 7/10 = troubles de l'encodage, du stockage et de la récupération témoignant d'une altération de la mémoire

[...]

- Le test de l'horloge est à 0/7 : troubles praxiques majeurs et défaut de la stratégie. 

- La BREF est à 8/18 (perte importante du champ lexical et trouble du contrôle inhibiteur frontal). 

[...]

Le discernement du patient est gravement perturbé en raison des troubles neurocognitifs avancés. Il ne peut plus comprendre une information et en retirer une évaluation : « je n'ai pas besoin d'aide, je veux qu'on me laisse vendre mon terrain pour avoir des sous car ma femme dépense tout ». Il n'est plus capable de concrétiser une décision formalisée : il me dit qu'il est capable de gérer son argent. Il ne peut résister à des influences extérieures (personne influençable et ne pouvant exprimer un refus - cf. récente signature d'un compromis remis en cause par un avocat) ou intérieures (déclin cognitif avancé altérant encore plus son jugement). Lorsque je lui demande s'il souhaite de l'aide officielle de ses enfants ou d'une tierce personne, il me déclare « je veux être indépendant ». 



Il a conclu en ces termes :

' Monsieur [S] : 

- présente une altération de ses facultés cognitives ne lui permettant pas de pourvoir seul à ses intérêts patrimoniaux et personnel. Il doit être représenté de manière continue pour les actes de la vie civile, pour la gestion de son budget et sur les actes à caractère personnel. Les troubles neurocognitifs très évolués sont irréversibles en l'état actuel des connaissances médicales. 

- ne doit pas être entendue au tribunal ou à son domicile car il est hors d'état d'exprimer sa volonté en toute lucidité. 

- peut vivre à son domicile sous conditions d'aménagements.



La lecture de certificat portera atteinte à la santé du patient'.



La visite de ce médecin au domicile de [Y] [N] [S] a été effectuée un peu plus de 4 mois après la signature du compromis de vente.



Le rapport de ce médecin établit que l'altération des facultés de [Y] [N] [S] existait à la date du compromis de vente.



Aucun des documents manuscrits produits aux débats, qui ne sont pas de la main de [Y] [N] [S], n'établit qu'à la date de signature du compromis de vente, il avait retrouvé un temps la lucidité nécessaire à la compréhension de son engagement.





Le rapport du docteur [X] [J] établit en outre que l'altération des facultés mentales était apparente et dès lors, notoire.



[O] [S] a dans son attestation précitée indiqué que :

'Mon père avait plusieurs problèmes de santé, AVC, déplacements pompiers pour le relever, accident voiture, hospitalisations, dates et papiers devaient être en possession de mes parents, d'assurance maladie ou de tutrice. Mon père avait souvent du mal à s'habiller, parfois il essayait de mettre chemise à la place du pantalon, ou pantalon à l'envers avec braguette'.



Le bien acquis par [W] [F], qu'il avait loué avant de l'acquérir avec sa compagne, d'octobre 2021 à juin 2022, soit 9 mois, est voisin de celui de [Y] [N] [S].



L'état du bien de ce dernier rendait apparente l'altération de ses facultés mentales, qu'[W] [F] ne pouvait pas ignorer à l'issue de la période de location du bien qu'il a acquis.



[W] [F] a fait une offre d'achat en date du 26 mars 2022 de 620 m² environ au prix de 200.000 €. Une seconde offre en date du 29 mai 2022 a pour objet la cession de 400 m² au prix de 120.000 euros. Une troisième offre en date du 27 juin 2022 a pour objet la cession de 400 m² au prix de 120.000 euros. Le compromis porte sur la vente de 400 m², au prix de 120.000 euros.



[O] [S] a déclaré dans son attestation que :

'Durant été précédent proposition de vente avec Mr [F], mon père m'avait montré proposition voisin étant une petite partie du jardin, de la construction/débarras en passant derrière noyer/puits et derrière cabane en bois, environ 100 m² pour un prix de 100.000 €. Ce qui ne correspondait pas du tout au plan chez le notaire d'[Localité 10] qui prenait 400 m² pour 100.000 €.

[...]

Pour conclure, entre les actes chez le notaire d'[Localité 10], la somme dérisoire pour un terrain dans l'une des rues les plus chères de [Localité 12] et les défaillances cognitives de mon père, je pense qu'il y a pas mal de choses bizarres dans cette affaire'. 



[P] [C] a produit une annonce immobilière mise en ligne par l'agence Saint Yves Orpi (www.superimmo.com) le 12 décembre 2023 et imprimée le 29 avril 2024, relative à la vente d'une parcelle de 443 m² situé à [Localité 13], au prix de 165.850 euros. La parcelle est décrite ainsi : 'Beau terrain de loisirs de 443 m² non constructible dans un environnement résidentiel plein air. Le terrain dispose d'un petit bâtiment de 6 m² avec cuisine/SDE et WC. Présence de trois Mobil homes. Ensemble raccordé aux réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité'.



Cette attestation et cette annonce immobilière, qui porte sur une parcelle ne correspondant pas à celle objet du compromis, ne permettent pas de retenir que le prix de cession a été sous-évalué.



La parcelle propriété de [Y] [N] [S] se trouverait réduite, après la vente, à 1.481 m² (1.881 - 400). Le jardin attenant à la maison d'habitation s'en trouverait réduit d'autant. Il perdrait en outre sa cohérence d'ensemble, la parcelle cédée se situant sud de la parcelle n° [Cadastre 1], en limite des parcelles nos [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 4] (au sud) et [Cadastre 5] (à l'ouest).



Il n'est pas contesté que ce bien est situé dans un secteur touristique où la valeur du foncier est élevée. La réduction de 400 m² de la superficie du terrain et principalement du jardin réduit fortement la valeur vénale du bien. Il n'est pas établi que le prix de vente figurant au compromis de vente compense cette perte de valeur.



Se trouve ainsi caractérisée, au sens de l'article 464 précité, une perte de valeur à l'origine pour [Y] [N] [S] d'un préjudice.



Ce dernier est pour ces motifs fondé à solliciter, sur le fondement des articles 414-1 et 464 du code civil, la nullité du compromis de vente.



Le jugement sera, pour ces motifs ajoutés, confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente en date du 26 août 2022.



SUR LES DEPENS



La charge des dépens d'appel incombe à l'appelant.



SUR LES FRAIS IRREPTIBLES



L'article 700 du code de procédure civile dispose que :



'Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:



1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;



2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .



Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.



La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %'.



L'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique dispose notamment que : 



'Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.



Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat'.



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par l'appelant.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit aux demandes présentées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour les montants ci-après précisés.





PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



DECLARE recevable la fin de non recevoir tirée de l'action d'[P] [C] proposée devant la cour par [W] [F] ;



REJETTE cette fin de non recevoir ;



CONFIRME le jugement du 5 août 2025 du tribunal judiciaire de La Rochelle;



CONDAMNE [W] [F] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE [W] [F] à payer en cause d'appel à la scp Gand-Pascot-Genest, conseil d'[P] [C], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ;



CONDAMNE [W] [F] à payer en cause d'appel à [Y] [N] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,