Tribunal judiciaire de Caen, Chambre procédure écrite, 10 septembre 2026, n° 24/01980

N° du répertoire général : N° RG 24/01980 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ4I

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026



DEMANDEUR :

Société TL IMMO, Société civile immobilière immatriculée au RCS de CAEN sous le n° 814 211 405 dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Victor DEFRANCQ, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 55 et la SELARL HORIZONS agissant par Me Laura LUET, avocat plaidant au barreau de RENNES


DEFENDEURS :

S.C.I. SOMA, Société civile immobilière immatriculée au RCS de CAEN sous le n° 900 561 374 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Deborah FELDMAN, avocat au barreau de LISIEUX, 

Maître [U], [J], [H] [W]
née le 14 Août 1984 à [Localité 1] (14)
domiciliée [Adresse 3]

représenté par la SELARL VALERY-BOURREL AVOCATS ASSOCIES représentée par Me Marie BOURREL, avocat associé au barreau de CAEN, agissant au nom de la SELARL, vestiaire : 23


INTERVENANT FORCÉ :

Maître [I] [F], [Y], [V] [O]
née le 30 Mars 1981 à [Localité 2]
domiciliée [Adresse 4]

représenté par la SELARL VALERY-BOURREL AVOCATS ASSOCIES représentée par Me Marie BOURREL, avocat associé au barreau de CAEN, agissant au nom de la SELARL, vestiaire : 23



COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Marie BOURREL - 23, Me DEFRANCQ - 55, Me Deborah FELDMAN Victor


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline BESNARD, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés et en présence de Monsieur [L] [X], auditeur de justice
Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 04 Juin 2026,
 
DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

La SCI TL IMMO est propriétaire d’un ensemble immobilier constitué d’un bâtiment industriel situé à [Localité 3] sur un terrain cadastré section ZB [Cadastre 1] dans la [Adresse 5]. 

le 24 février 2022, la SCI SOMA a formalisé une offre d’achat pour cet ensemble immobilier.

Une promesse unilatérale de vente a été régularisée par acte authentique entre la SCI TL IMMO, promettant, assistée de Me [O], Notaire rédacteur, et la SCI SOMA, bénéficiaire, assistée par Me [W], notaire, moyennant le prix de 300 000 euros. L’acte prévoit plusieurs conditions suspensives ainsi que le versement d’une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros.

L’acte, daté du 2 août 2022, a été signé le 3 juin 2022 par M. [Z], cogérant de la SCI TL IMMO, le 11 juillet 2022 par le représentant légal de la SCI SOMA et le 2 août 2022 par M. [R], cogérant de la société TL IMMO. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2022. 

Par courrier du 13 février 2023, la SCI SOMA a indiqué à la SCI TL IMMO qu’elle renonçait à l’acquisition du bien, en proposant le versement d’une somme de 5 000 euros qu’elle estimait de nature à réparer le préjudice subi par le promettant, ce que la SCI TL IMMO a refusé en la mettant en demeure, le 13 avril 2023, d’avoir à lui payer l’indemnité d’immobilisation de 30 000 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la SCI TL IMMO a assigné la SCI SOMA et Me [W] devant le tribunal judiciaire de Caen afin de les voir condamner in solidum à lui verser à titre principal la somme de 30 000 euros. 
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/01980.

Par exploit extra-judiciaire en date du 9 décembre 2024, la SCI SOMA a assigné en intervention forcée Me [O]. 
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/04758.

Le 26 février 2025, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, procédé à la jonction de ces deux instances sous le numéro le plus ancien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2026. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2026 et la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 

* Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, la SCI TL IMMO demande au tribunal de condamner in solidum la SCI SOMA et Me [W] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sollicite de plus leur condamnation in solidum au paiement des dépens et le débouté de la SCI SOMA, Me [W] et Me [O] de leurs demandes à son encontre. 

Au soutien de sa demande visant à se voir attribuer la totalité de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse, qu’elle fonde sur les articles 1103, 1304 à 1304-7 et 1231-5 du code civil, elle fait valoir que les conditions suspensives stipulées au profit de la SCI SOMA ont défailli en raison des fautes commises par le bénéficiaire qui n’a pas agi dans un délai raisonnable, avec diligence et de bonne foi, qui n’a pas déposé un dossier de permis de construire sans justifier de l’impossibilité d’en déposer un, et qui n’a pas obtenu un crédit en ayant cherché un crédit impossible à obtenir et hors les prévisions contractuelles. 
Elle en conclut que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise, précisant que son bien a été immobilisé, vide de toute occupation, durant un an. 

En réponse aux moyens soulevés par la SCI SOMA, relatif à la caducité légale de la promesse de vente, la demanderesse indique que l’obligation du promettant de déposer une déclaration partielle attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux relatifs ne constitue pas un élément essentiel du contrat qui aurait disparu, puisqu’il est annexe à l’objet et à la cause du contrat, n’a pas de portée, et que ce document était absent et n’a donc pas disparu. 

Concernant la caducité contractuelle de la promesse de vente, elle souligne d’une part que la clause prévoyant la caducité de l’acte en cas d’absence du règlement de l’indemnité d’immobilisation a été stipulée au bénéfice du promettant et non du bénéficiaire. D’autre part, la demanderesse fait valoir que la clause prévoyant cette même sanction en cas d’absence de certificat d’urbanisme ne peut pas s’appliquer puisque le certificat pouvait être transmis jusqu’au jour de la réitération authentique de la vente, jour qui n’est pas advenu. 

Par ailleurs, au soutien de sa demande de condamnation de Me [W], elle considère que sa responsabilité délictuelle en sa qualité de notaire est engagé au motif du manquement à son devoir de conseil et à celui d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte, précisant que ce devoir s’impose aux deux notaires étant intervenus, chacun étant responsable envers son client mais également envers le cocontractant. Elle affirme que la faute est caractérisée, d’une part en ce que les dates fixées pour les différentes obligations prévues n’ont pas été modifiées pour tenir compte de la date de signature de la promesse et sont devenues antérieures à cette dernière, et, d’autre part, en ce que la mise sous séquestre de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été réalisée. Elle évalue son préjudice à hauteur de 30 000 euros. 

En défense, dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 février 2026, la SCI SOMA demande au tribunal de débouter la SCI TL IMMO ainsi que Me [W] et Me [O] de toutes leurs demandes à son égard. A titre subsidiaire, elle demande de réduire le montant de l’indemnité sollicitée par la SCI IMMO à la somme de 300 euros. En tout état de cause, elle sollicite de voir condamner in solidum Me [W] et Me [O] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, ainsi que de voir condamner in solidum la SCI TL IMMO, Me [W] et Me [O] aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande principale, la SCI SOMA estime, en premier lieu, que la promesse de vente est caduque voire nulle, en invoquant les articles 1186 et 1887 du code civil. 

D’une part, elle considère que les conditions suspensives contractuellement prévues n’ont pas été remplies par la SCI TL IMMO. A ce titre, elle indique que la SCI TL IMMO n’a pas délivré de certificat d’urbanisme informatif, ce qui est contraire à la clause de l’acte qui prévoit que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée si “les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropre à leur usage”. En outre, elle fait valoir que la SCI TL IMMO n’a pas délivré de certificat de conformité, contrairement à la clause indiquant que l’indemnité doit également être restituée en cas d’infraction du promettant à une obligation administrative ou légale relative au bien promis. 

D’autre part, elle mentionne ne jamais avoir versé l’indemnité d’immobilisation, précisant que ni les notaires ni la SCI TL IMMO ne l’ont sollicitée pour la verser, ce qui conduit à faire application de la clause selon laquelle l’acte serait caduc en cas de non versement. 

En deuxième lieu, la SCI SOMA considère qu’il lui était impossible de satisfaire les conditions suspensives qui lui incombaient. S’agissant de l’obtention du permis de construire, elle souligne que la date prévue pour déposer un dossier était antérieure à la date de l’acte, et que le permis de construire ne pouvait pas être obtenu sans produire le certificat de conformité que la demanderesse n’avait pas fourni. Elle rappelle par ailleurs avoir sollicité un cabinet d’architecte, qui a refusé la mission en présence de non conformités du bâtiment. S’agissant de l’obtention d’un prêt, elle indique avoir recherché un financement dès la signature de l’acte, mais que les difficultés rencontrées ont conduit au rejet de la demande en février 2023. 

La SCI SOMA estime par ailleurs que la responsabilité des notaires est engagée au titre de leur devoir de conseil, leur imposant d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’ils reçoivent. Elle indique que Me [W] a manqué à ce devoir, d’une part, en ce que les dates de l’acte ne sont pas cohérentes, d’autre part, en ce que l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée et, enfin, parce que le notaire lui a donné de mauvais conseils en lui indiquant qu’un accord avec le vendeur était possible sans verser d’indemnité, et en ne l’informant pas des conséquences d’une absence de conformité du bien et d’absence de délivrance du certificat de conformité. Elle fait valoir que Me [O] est également fautive en s’abstenant de lui demander le versement des fonds au titre de l’indemnité d’immobilisation et de veiller à la cohérence des échéances fixées dans l’acte. La SCI SOMA considère que ces fautes sont en lien direct avec l’éventuelle condamnation qu’elle pourrait connaître dans le cadre du présent litige. 

Enfin, la SCI SOMA considère que la clause dénommée “indemnité d’occupation” s’analyse en réalité en une clause pénale, que le juge peut moduler. Elle estime que la somme prévue de 30 000 euros doit être ramenée à celle de 300 euros correspond au préjudice puisque la durée de l’immobilisation de l’immeuble n’a été que de trois mois et que ce dernier est demeuré loué à la société RENOVE FERMETURES pour un montant de 10 200 euros HT annuels. 

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, Me [W] et Me [O] demandent au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI TL IMMO et de la SCI SOMA à leur encontre et de condamner tout succombant aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ils considèrent que les dates des termes des conditions suspensives prévues dans l’acte étaient contractuellement convenues entre les parties, et ont été rendues incohérentes en raison de l’échelonnement de la signature de l’acte. Ils précisent, en outre, que rien n’empêchait la SCI SOMA de faire la demande de permis de construire immédiatement après la signature de l’acte. Par ailleurs, s’agissant de l’allégation d’une faute relative à la constitution du séquestre, Me [W] indique qu’il ne lui appartenait pas de solliciter la SCI TL IMMO. 

Par ailleurs, ils indiquent que ces fautes alléguées sont sans lien de causalité avec les préjudices invoqués. La condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit, prévoyant que l’obligation pour le promettant de mettre en demeure le bénéficiaire avant de pouvoir appliquer la clause, n’a pas été respectée. Concernant celle relative à l’obtention du permis de construire, ils indiquent que l’acte ne prévoyait qu’un permis pour des aménagements extérieurs et un changement de destination, ce qui n’est pas l’objet du courrier de l’architecte communiqué par la SCI SOMA qui porte sur la structure du bâtiment. En outre, ils indiquent qu’il n’y a pas d’absence de conformité structurelle et réglementaire des bâtiments, mais uniquement une absence de conformité à l’autorisation d’urbanisme. 

Enfin, ils considèrent que le préjudice allégué par la SCI TL IMMO n’est pas certain tant qu’il n’est pas démontré que le paiement de l’indemnité ne peut être obtenu auprès de la SCI SOMA. Le préjudice ne pourrait être le cas échéant évalué qu’au regard d’une perte de chance, qui ne saurait excéder 10%. En outre, ils font valoir que la SCI SOMA ne peut se prévaloir de ne pas avoir elle-même versé les fonds. 

Ils estiment par ailleurs que le préjudice qu’ils pourraient être contraints à indemniser diffère du montant de l’indemnité d’immobilisation. Le préjudice est lié à l’immobilisation du bien, c’est à dire à la perte de chance de le vendre pendant une période de trois mois. Cette période court entre le refus, par la SCI TL IMMO, de l’offre de la SCI SOMA en avril 2023 et le 26 mai 2023, lorsque cette dernière ne s’est reconnue débitrice d’aucune somme. Ils indiquent que ce préjudice ne serait pas évalué. Enfin, cette indemnité doit s’analyser en une clause pénale dont le montant doit être révisé. 

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIVATION

I - Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le tribunal rappelle qu’en application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L'indemnité d'immobilisation, acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, sous réserve des exceptions contractuellement convenues, représente le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

La clause prévoyant une indemnité d'immobilisation ne peut être assimilée à une clause pénale et n’a pas pour objet de sanctionner celui qui a manqué à une obligation contractuelle, dans la mesure où en ne levant pas l'option prévue au contrat, le bénéficiaire ne manque pas à l'exécution du contrat.

Le tribunal ne peut par conséquent pas faire application de l'article 1231-5 du code civil pour modérer ou augmenter le montant de l'indemnité.

En l’espèce, par acte notarié du 2 août 2022, la SCI TL IMMO, propriétaire d'un bien situé à [Adresse 5], a consenti à la SCI SOMA une promesse unilatérale de vente sur ce bien au prix de 300 000 euros, pour une durée expirant le 15 septembre 2022. Elle devait se réaliser soit par la signature de l'acte authentique de vente soit par la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai fixé.

L’acte contient une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » (p. 8 et 9) rédigée en ces termes : 
« 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE
Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 15 septembre 2022, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes (...) la somme de TRENTE MILLE EUROS (30.000,00 EUR). Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et le BÉNÉFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes”. 
2. Nature de ce versement
[...]
3. Sort de ce versement
[...] En cas de non-réalisation de la vente promise (...), la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (...)
Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BÉNÉFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : 
- si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 
- si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropre à leur usage ; (...)
- en cas d’infraction du PROMETTANT (...) à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ; (...) ». 

A - Sur le moyen tiré de la caducité de la promesse en raison de l’absence de versement de l’indemnité

Il est constant que la vente n’a pas été réalisée et que cette indemnité n’a pas été versée par la SCI SOMA auprès de l’office notarial avant le 15 septembre 2022. Il est néanmoins certain que la caducité de la promesse, envisagée dans l’hypothèse du défaut de versement, l’a été dans l’intérêt exclusif du Promettant afin de lui permettre d’être délié de son engagement. Aussi, alors que ce dernier ne s’est pas prévalu de cette sanction, la caducité de la promesse n’est pas intervenue de plein droit et la SCI SOMA n’est pas fondée à l’invoquer. La solution contraire reviendrait à permettre au bénéficiaire, en s’abstenant volontairement de verser l’indemnité, de renoncer à l’acquisition tout en échappant à son obligation contractuelle tenant au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

* * *

Il convient désormais d’examiner les moyens soulevés par la SCI SOMA qui se prévaut des hypothèses dans lesquelles, en cas de non réalisation de la vente promise, la somme ne serait pas due au Promettant étant relevé que la caducité soulevée au titre du certificat d’urbanisme ne constitue que la sanction de l’éventuelle défaillance de la condition suspensive. La caducité n’est d’ailleurs pas exclusive d’une faute indemnisable.

B - Sur la défaillance des conditions suspensives

Il est rappelé que selon le deuxième alinéa de l’article 1304 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Le premier aliéna de l’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente comporte d’une part des conditions suspensives de droit commun, stipulées au bénéfice du BENEFICIAIRE tenant à l’état du bien immobilier pour lequel les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués dans la promesse pouvant grever l'immeuble et en diminuer la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner.

S’agissant des conditions suspensives particulières, elles concernent :
- l’obtention d’un permis de construire : la promesse prévoit un délai pour le dépôt du dossier de demande de permis de construire au plus tard le 22 juin 2022 et un délai pour obtenir le permis de construire au 22 août 2022. Il est précisé que le permis de construire porte sur la réalisation de travaux d’aménagement extérieur (voirie interne, parkings et clôture) et éventuellement sur un changement de destination concernant l'activité projetée ;
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble. Le terme est fixé au jour de la réitération authentique de la vente ;
- l'obtention d'un prêt auprès de tout organisme d’un montant maximal de 450 000 euros, sur une durée maximale de 15 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 2% l'an hors assurance. Le terme est fixé au 29 juillet 2022.

Il résulte de la rédaction de ces clauses et de leur finalité qu’elles ont toutes étaient stipulées en faveur de la SCI SOMA, bénéficiaire.

1 - Sur le terme associé à la réalisation des conditions suspensives tenant au permis de construire et au prêt bancaire

La commune intention des parties qu’il appartient au tribunal de rechercher selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation, en application de l’article 1188 du code civil commande de fixer le terme de la condition suspensive, assortie irrégulièrement d’un terme antérieur à la signature de la promesse, conformément au terme fixé pour la réalisation de la promesse, le 15 septembre 2022, le bénéficiaire ayant nécessairement eu l’intention de lever lesdites conditions avant de s’engager à acquérir l’immeuble.

2 - Sur la condition tenant au dépôt et à l’obtention du permis de construire

La condition concernée requiert du bénéficiaire de la promesse qu’il justifie « du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée » (p.12). 

Or, la défenderesse n’apporte pas la preuve de ce dépôt ni celle d’avoir été dans l’impossibilité de déposer un dossier de demande de permis de construire portant sur les aménagements extérieurs, ni que cette demande aurait été vouée à l’échec. 

En effet, le courriel du cabinet d’étude communiqué datant du 5 juillet 2022 n’apporte aucun élément permettant d’expliquer qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée, dans la mesure où il ne soulève pas de difficulté particulière au vu du projet présenté. En outre, si la réponse du cabinet d’architecte du 15 décembre 2022 expose une non-conformité parasismique du bâtiment, des informations manquantes et une difficulté liée au transfert de responsabilité entre le vendeur et l’acquéreur, il ne conclut pas à l’impossibilité de faire les travaux mais seulement à l’exigence d’une remise aux normes préalable du bâtiment. 

Par conséquent, en application de l’article 1304-3 précité, cette condition suspensive est réputée accomplie puisque son bénéficiaire en a empêché l'accomplissement. 

3 - Sur la condition tenant à l’obtention du financement

Cette condition prévoit que le bénéficiaire s’engage à recourir à un prêt d’un montant maximal de 450 000 euros sur 15 ans au plus, au taux maximum de 2% par an, et précise que « tout demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Or, il ressort du refus de crédit du 8 février 2023 communiqué par la défenderesse que la société ALODIS et non la société SOMA a formulé une demande de crédit auprès de la banque et que le montant sollicité était de 550 000 euros soit au-delà de 450 000 euros. 

Ainsi, en application des dispositions précitées de l’acte, la condition est fictivement réalisée puisque la demande a été formée pour un montant non conforme aux stipulations contractuelles. 

La condition est dès lors réputée accomplie et non défaillie.

4 - Sur la condition tenant à l’obtention du certificat d’urbanisme informatif

Il est constaté que la SCI TL IMMO n’a pas communiqué de certificat d’urbanisme. 

La clause relative à l’obtention d'un certificat d'urbanisme informatif , p. 14, est ainsi rédigée :
« Un certificat d'urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble, devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L. 410-1 du code de l'urbanisme). A défaut de l'obtention de ce certificat, le
BÉNÉFICIAIRE pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune.
En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ».

En l’état des pièces produites et de la clause fixant le délai de la promesse, il est constaté que les parties n’ont pas prorogé le délai à l’issue duquel la promesse a expiré, le 15 septembre 2022.

Aussi, faute pour la société bénéficiaire, la SCI SOMA, d'avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif exprès, et faute pour elle d'avoir entendu se prévaloir, à la place de ce certificat, d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune, la société promettante était tenue de délivrer un certificat d'urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble dans le délai convenu soit « le jour de la réitération authentique de la vente ».

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que cette condition suspensive a défailli au jour de l'expiration de la promesse le 15 septembre 2022 sans que l'absence d'accomplissement de cette condition suspensive puisse être imputable à la société bénéficiaire de la promesse.

Il y a également lieu de retenir que la caducité de la promesse unilatérale de vente du 2 août 2022 est intervenue le 15 septembre 2022.

C - Sur l’infraction de la SCI TL IMMO à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis

L’absence d’un certificat de conformité est connue de la SCI SOMA, laquelle a signé en connaissance de cause l’acte notarié qui le précise expressément. Cette carence ne caractérise pas l’élément essentiel de l’acte ayant disparu, au sens de l’article 1186 du code civil.

En outre, l’obtention de ce document n’est pas contractuellement érigée en condition suspensive. 

Certes, l’acte comprend une condition suspensive de droit commun relative aux pièces d’urbanisme, mais limite sa portée au cas où cette pièce d’urbanisme révélerait des « servitudes, charges [ou] vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner », ce qui n’est pas établi en l’espèce puisque le certificat n’est pas communiqué.

Toutefois, l’acte stipule sous l’intitulé « absence de certificat de la conformité » au sein de la partie « Charges et conditions résultant de l’application de réglementations particulières » que le Promettant s’engage à déposer une déclaration partielle attestant l’achèvement et la conformité des travaux concernant le bâtiment de stockage.

La clause énonce également les sanctions pénales, civiles et administratives résultant de l’absence de certificat de conformité ou de déclaration de l’achèvement et de la conformité lorsque les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire.

L’obligation légale de déclaration est prévue à l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur lors de la durée de la promesse de vente. Il dispose que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.
Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie.

Dans ses conclusions, la SCI TL IMMO indique que ces documents n’ont pas été fournis et aucun élément du dossier ne permet de considérer que la démarche administrative visée a été accomplie en ce sens. Or, le non-respect de cette obligation expose le propriétaire, en cas ne non-respect des règles d’urbanisme à une obligation de modification, de démolition partielle voire à une sanction pénale.

Par cette absence de certificat de conformité et de déclaration partielle attestant l’achèvement et la conformité des travaux, il y a ainsi lieu de considérer que la SCI TL IMMO est en infraction par rapport à une obligation administrative ou légale relative au bien promis.

* * * 

Il résulte de l’ensemble de ces énonciations que selon les termes contractuels de la promesse, l’indemnité d’immobilisation n’est pas acquise au promettant et doit être restituée au bénéficiaire de la promesse.

Par conséquent, eu égard à l’absence de versement de cette indemnité, il convient de débouter la SCI TL IMMO de sa demande tendant à voir condamner la SCI SOMA à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

II - Sur la responsabilité des notaires

Selon les termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus qu'au titre de son devoir d'information et de conseil, est susceptible d’engager sa responsabilité civile à l'égard de son client s'il existe un manquement à ses obligations, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il figure sur l’acte du 2 août 2022 que Me [W], dont la responsabilité est recherchée par la SCI demanderesse, a participé à la réalisation de la promesse de vente en assistant la SCI SOMA et avait vocation à participer à la rédaction de l’acte authentique de vente. Sa responsabilité professionnelle délictuelle est ainsi susceptible d’être engagée par les parties à l’acte même s’il n’en était pas le rédacteur principal.

La mise en cause de Me [O] par la SCI SOMA devient quant à elle sans objet au regard de la solution du litige et de l’absence de prétentions dirigées contre elle par la SCI TL IMMO.

* Sur la faute 

D’une part, il n’est pas contesté que la date de signature de l’acte, c’est à dire le 2 août 2022, n’était pas cohérente avec les délais prévus pour l’accomplissement des obligations suspensives particulières de dépôt d’une demande d’un permis de construire - le 22 juin 2022 - et d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt - le 29 juillet 2022, ce qui prive une partie de l’acte de son efficacité. La circonstance tenant à la signature échelonnée de l’acte n’est pas de nature à exonérer le notaire de son obligation de veiller à assurer la validité de l’acte, en l’adaptant à des circonstances nouvelles dans le respect de la volonté des parties. 

D’autre part, le non-respect par son client du versement de l’indemnité d’immobilisation avant le l5 septembre 2022 aurait dû conduire Me [W] à alerter Me [O] et les parties de cette carence et de veiller à ce que ces dernières soient informées des conséquences dommageables de cette inexécution.

Ces deux éléments caractérisent la faute de Me [W] à l’égard de la SCI TL IMMO.

* Sur le préjudice et le lien de causalité 

Il est constant que les motifs ayant conduit le tribunal à débouter la SCI TL IMMO de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation tiennent aux manquements de la SCI TL IMMO qui s’est montré défaillante dans la communication du certificat d’urbanisme et dans le dépôt d’une déclaration partielle attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

La perte de cette indemnité ne résulte pas d’un défaut de l’acte ou de la faute du notaire retenue ci-dessus. 

Par conséquent, la SCI TL IMMO ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute retenue et le défaut de paiement de l’indemnité. 

Le préjudice le cas échéant subi serait celui de la perte d'une chance de se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente au regard du non versement de l’indemnité, sanction contractuelle prévue par la clause précitée et ce dès le 15 septembre 2022. Or, ce préjudice n’est ni invoqué ni certain.

La SCI TL IMMO sera donc déboutée de sa demande de condamnation formée à l’encontre de Me [W]. 

III - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

La SCI TL IMMO, succombant, sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SOMA, de Me [W] et de Me [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La SCI TL IMMO sera par conséquent condamnée à verser à la SCI SOMA la somme de 2 000 euros, et la somme globale de 2 000 euros à Me [W] et Me [O], au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI TL IMMO sera déboutée de sa demande de condamnation à ce même titre. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente du 2 août 2022 à la date du 15 septembre 2022 ;

DÉBOUTE la SCI TL IMMO de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la SCI SOMA et de Me [W] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; 

CONDAMNE la SCI TL IMMO à payer à la SCI SOMA la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TL IMMO à payer à Me [W] et à Me [O] la somme globale de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la SCI TL IMMO de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TL IMMO au paiement des dépens ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le dix Septembre deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


O. MELLITI C. BESNARD