Cour d'appel de Nîmes, 1ère chambre, 2 juillet 2026, n° 25/02427

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 25/02427 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JVAM 



ID



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

30 juin 2025

RG:24/00716



S.A.R.L. URBANA



C/



[P]

[N]



























COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 02 JUILLET 2026



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 30 juin 2025, N°24/00716



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Alexandra Berger, conseillère,

Mme Audrey GentiliniI, conseillère,



GREFFIER :



Mme Océane Bayer, greffière placée, lors des débats et M. Julian Launay-Bestoso, greffier, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



La SARL URBANA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Guillaume Barnier de la Scp CGCB & Associés plaidant/pPostulant, avocat au barreau de Nîmes, par constitution en lieu et place de Me Py de la Selas Fidal, avocat au barreau de Nîmes, en date du 29 juin 2026



INTIMÉS :



M. [F] [P] 

né le 28 novembre 1939 à [Localité 2] (34)

et

Mme [U] [N] épouse [P] 

née le 15 octobre 1940 à [Localité 3]



demeurant tous deux [Adresse 2] 

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 1]



Représentés par Me Séverine Moulis, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte notarié du 06 décembre 2022, M. [F] [P] et son épouse [U] née [N] ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de la société Urbana sur un bien immobilier [Adresse 5] à [Localité 4] (30) au prix de 507 000 euros, valable jusqu'au 30 juin 2023.



La promesse a prévu une clause d'immobilisation de 25 350 euros libellée comme suit:  « le versement de l'indemnité d'immobilisation due au promettant par le bénéficiaire an cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de soixante jours de la présente promesse, entre les mains du notaire soussigné pour le compte du promettant, d'un engagement de caution d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette caution , en renonçant au bénéfice de division et de discussion, à verser au promettant au cas de défaillance du bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation ('). 

L'engagement de caution devra pouvoir être mise en jeu jusqu'à la date du 1er juillet 2023 (').

Elle sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Dans l'hypothèse où le bénéficiaire se trouverait dans l'impossibilité d'obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d'effectuer à la comptabilité du notaire soussigné, dans le même délai, le versement d'une somme correspondant au montant de l'indemnité (') dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues (') ».



La vente n'a finalement pas été réitérée malgré la réalisation des conditions suspensives.



Le 22 août 2023, les promettants ont fait sommation à la société Urbana de payer la somme de 25 350 euros, considérant que l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées dès le 09 mars 2023.



Par acte du 9 février 2024, ils l'ont assignée en paiement de diverses sommes dont le montant de l'indemnité d'immobilisation devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 30 juin 2025 

- a condamné la société Urbana à leur payer la somme de 23 350 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- a rejeté leur demande de dommages et intérêts,

- a condamné la société Urbana aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Urbana a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 juillet 2025.



Par ordonnance du 28 janvier 2026, la procédure a été clôturée le 5 mai 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 19 mai à laquelle elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2026.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 septembre 2025, la société Urbana, appelante demande à la cour

- d'infirmer le jugement,

- de débouter les intimés de leurs demandes 

Subsidiairement

- de réduire le montant de la clause d'immobilisation à une somme inférieure qu'il plaira à la cour de fixer « prorata temporis »,

En tout état de cause

- de condamner solidairement les intimés aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 décembre 2025, les intimés demandent à la cour

- de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

- de condamner l'appelante à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.





MOTIVATION



Sur les effets de la caducité sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation



Pour condamner la bénéficiaire de la promesse à payer aux promettants la somme de 25 350 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a jugé que la caducité ne privait d'efficacité le contrat que pour l'avenir et n'emportait pas les mêmes effets qu'une annulation, qu'elle libérait les parties de leur engagement de conclure la vente mais ne mettait pas à néant le contrat prévoyant le versement de l'indemnité d'occupation.



L'appelante soutient que le tribunal a ainsi dénaturé la clause litigieuse qui prévoyait que le non-versement de la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou le défaut de la remise de la caution bancaire au notaire dans le délai imparti entraînait sa caducité, qu'il n'était pas prévu que seul le promettant pouvait s'en prévaloir et qu'aucune limite de temps n'était prévue. 



Aux termes de l'article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



Selon l'article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.



Selon l'article 1887 du code civil, la caducité met fin au contrat.



En l'espèce, la réalisation des autres conditions suspensives prévues à la promesse n'est pas contestée non plus que sa caducité dont l'appelante allègue que les effets sont rétroactifs et la dispensent de s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation.



La loi interdit les obligations potestatives, conformément à l'article 1304-2 du code civil aux termes duquel est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.



Dans le cas présent, la caducité de la promesse ne dépendrait selon l'appelante, que de sa volonté de respecter ou non son engagement de verser l'indemnité d'immobilisation prévue.



Comme jugé pertinemment par le premier juge, la caducité de la promesse de vente n'entraîne d'effets que pour l'avenir. 



Elle libère donc l'appelante de son engagement d'acheter le bien mais ne met pas à néant le contrat et la clause prévoyant le versement d'une indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité qui lui a été consentie s'applique. 



Le tribunal n'a donc pas dénaturé les clauses de la promesse mais donné à la clause sa juste interprétation, reflet de la volonté des parties et le jugement est donc confirmé de ce chef.



sur la demande de réduction de l'indemnité d'immobilisation 



Pour rejeter cette demande, le tribunal a jugé que cette indemnité représentait le prix de l'exclusivité consentie à la bénéficiaire, n'était pas assimilable à une clause pénale et n'avait donc pas à être réduite.



L'appelante soutient que ce n'est pas sur le fondement de la clause pénale que sa demande s'appuie mais sur l'article 1103 du code civil qui, selon elle, permet au juge la possibilité de réduire une telle indemnité en fonction des circonstances de l'espèce. 



Les intimés ne répondent pas à cette demande.



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'appelante ne démontre pas le caractère excessif du montant de l'indemnité d'immobilisation prévue au regard du montant de la transaction envisagée, permettant seul de contrevenir au principe de l'intangibilité des conventions.



Compte tenu des effets pour l'avenir de la caducité, le paiement de cette indemnité est incontournable au regard des stipulations de la promesse de vente.



En conséquence, le jugement est encore confirmé de ce chef.



sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

 

Succombant à l'instance, l'appelante est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



L'équité commande par ailleurs de la condamner à payer aux intimés la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 30 juin 2025 en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant, 



Condamne la société Urbana aux dépens,



Condamne la société Urbana à payer à M. [F] [P] et Mme [U] [N] épouse [P] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.