Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 28 avril 2025, n° 22/03868

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] ont acquis, le 13 octobre 2017, une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2] à [Localité 8], auprès de monsieur [J] [W] et madame [F] [W], au prix de 395.000 euros.

Annexé à l’acte authentique reçu par la notaire Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES figurait le dossier de diagnostic technique, réunissant les diagnostics obligatoires avant-vente sous l’en-tête de la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI), dont un diagnostic de performance énergétique classant la construction en catégorie B, avec une consommation évaluée à 75 KWhep/m².an.

Par acte d'huissier délivré le 6 novembre 2018, [U] [K] et [T] [K], souhaitant voir clarifier le classement en termes de performance énergétique de leur habitation et sa conformité au classement indiqué dans le diagnostic joint à l’acte de vente, ont assigné la SARL CCDI devant le juge des référés de ce tribunal afin d’expertise.

Par ordonnance du 14 janvier 2019, une expertise a été ordonné afin d’obtenir notamment tous les éléments de nature à établir la conformité du classement énergétique figurant dans le dossier technique immobilier et quant à la qualité de l'isolation de leur maison d'habitation et Monsieur [G] [V] désigné en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 30 janvier 2020.

Suite à l’assignation délivrée par actes des 28 janvier et 30 janvier 2020 à la SCP [S] [A] et Gaëlle GUIGOU et la SA GAN ASSURANCES afin d’ordonnance commune, par ordonnance du 24 septembre 2020, la demande a été rejetée, le rapport d’expertise ayant été déposé.

Par acte d'huissier délivré les 14 et 15 octobre 2020, les époux [K] ont sollicité une nouvelle expertise au contradictoire du notaire rédacteur de l'acte, la SCP [S] [A] et Gaëlle GUIGOU et de l’assureur de la société INTEXPERTS ayant réalisé le diagnostic en 2008, et de la SA GAN ASSURANCES, dont la responsabilité était susceptible d’être engagée.

Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise avec la même mission et a à nouveau désigné Monsieur [G] [V] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 28 juillet 2022.

Par exploit des 7, 8 et 9 septembre 2022, monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] ont fait appeler à comparaître devant le tribunal de ce siège la société CCDI, la S.A. GAN ASSURANCES, en qualité d’assureur de la société INTEXPERTS, et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES au fond, sollicitant en lecture des rapports d’expertise, leur condamnation in solidum à les indemniser des préjudices subis.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] demandent au tribunal, au visa des articles L.271-4 et L.134-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
JUGER qu’ils n’ont pas bénéficié de l’information correcte relative à la performance énergétique du bien immobilier qu’ils ont acquis en 2017 ;
JUGER qu’ils ont perdu la chance de négocier une réduction du prix de vente qui aurait pu correspondre à la valeur des travaux nécessaires soit la somme de 82.215 euros TTC, avec application de l’indice BT01 au jour du dépôt du rapport d’expertise, pour entrer dans la catégorie ;
DECLARER responsables, dans le cadre de leur intervention respective, in solidum chacune des parties requises de la perte de chance ainsi subie à hauteur de 70% ;
CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 57 550,50 euros TTC avec application de l’indice BT01 au jour du dépôt du rapport d’expertise (index « B.T 01 » connu : 126,4 (mai 2022)) au titre des travaux ainsi que 17 008,35 euros TTC au titre du surcoût énergétique ;
S’ENTENDRE CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
LEUR DONNER ACTE de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES S.A. exclusivement ;
FIXER à la somme de 800 euros le montant de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de GAN ASSURANCES S.A. 

A l’appui de leurs demandes, les époux [K] font valoir essentiellement que :
- un accord ayant été conclu avec GAN ASSURANCES, ils se désistent de l’instance et l’action à son encontre et s’engagent à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
- les deux expertises judiciaires ont montré que le classement de leur habitation en catégorie B au titre du diagnostic de performance énergétique, annexé à l’acte de vente, était erroné, car cette classification ne correspond pas au niveau d’isolation de leur maison, mais également parce qu’il a été réalisé en 2008, soit neuf ans avant leur achat, qu’entre temps des travaux ont été effectués en 2014 par les précédents propriétaires et qu’enfin le diagnostic de performance énergétique ne respectait pas les prescriptions en vigueur depuis 2012 ;
- la responsabilité du diagnostiqueur est engagée au motif qu’il a été chargé par les vendeurs, monsieur et madame [W], de constituer le dossier de diagnostics techniques et ne peut prétendre n’avoir aucune responsabilité dans le fait que le diagnostic de performance énergétique qui y a été intégré soit erroné ;
- la responsabilité de la notaire ayant reçu l’acte authentique de vente est également engagée pour faute professionnelle aux motifs que, tenue d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’elle rédige, elle aurait dû vérifier la validité et la conformité du diagnostic de performance énergétique de 2008 et ce d’autant plus que des travaux étaient mentionnés dans l’acte de vente comme ayant été réalisés en 2014 et que les règles d’établissement des diagnostics de performance énergétique ont été modifiées en 2012 ;
- la société CCDI et la SCP notariale, dont les fautes sont indissociables, sont responsables de leur dommage unique et indivisible. Les époux [K] subissent une perte de chance, évaluée à 70%, d’obtenir une réduction du prix de vente, et une seconde perte de chance, évaluée à 100%, d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment. 


Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI) demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

• A titre principal : 
JUGER que les consorts [K]-[B] manquent radicalement à rapporter la preuve d’une quelconque faute de sa part, 
DEBOUTER en conséquence les consorts [K]-[B] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ; 

• A titre subsidiaire : 
JUGER que les consorts [K]-[B] manquent radicalement à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice résultant d’une prétendue faute de sa part, 
DEBOUTER en conséquence les consorts [K]-[B] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ; 
ECARTER l’exécution provisoire au regard notamment des risques pesant sur le recouvrement, après infirmation de ladite condamnation, des sommes qui seraient versées en exécution de la décision de première instance ;

• A titre reconventionnel :
CONDAMNER les consorts [K]-[B] à l’indemniser, à hauteur de 5 000 euros, du préjudice qui lui a été causé par l’action engagée à son encontre avec une légèreté pour le moins blâmable ; 

• En tout état de cause, 
CONDAMNER les consorts [K]-[B] ou tout succombant à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

A l’appui de sa demande à titre principal, la société CCDI fait valoir que sa responsabilité ne peut aucunement être recherchée en lien avec le diagnostic de performance énergétique en ce qu’elle ne l’a ni réalisé, ni validé et qu’elle ne saurait être tenue responsable de l’usage qui a été fait par les vendeurs d’un ancien diagnostic, datant de 2008, qu’elle s’est contentée de leur retransmettre. Ce diagnostic a été réalisé par la société INTEXPERTS dont elle a racheté le fichier clientèle sans que ce rachat n’entraîne aucune transmission universelle de patrimoine et notamment aucune reprise des obligations et du passif de la société INTEXPERTS.
S’agissant des demandes subsidiaires, elle soutient que le manquement à un devoir d’information ou de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance pour le créancier de l’obligation d’information, qu’en ce sens le montant de sa réparation ne peut se calculer en fonction du coût de travaux envisagés ou du surcoût allégué des dépenses énergétiques. Elle expose également qu’aucune preuve n’est apportée par le demandeur d’une perte de chance d’avoir pu diminuer le prix de vente de l’immeuble d’une fraction du coût des travaux prétendument nécessaires pour atteindre le classement de performance énergétique B. Elle affirme également que le coût des travaux supposément nécessaires est surévalué. 
Quant à la demande reconventionnelle, la défenderesse soutient que l’action des requérants a été intentée avec une légèreté blâmable, l’expert judiciaire, dès son premier rapport du 30 janvier 2020, indiquant que la SARL CCDI n’était pas concernée par le litige. Elle expose qu’un préjudice en découle pour elle par l’impact, quelle que soit l’issue du litige, d’une déclaration de sinistre pour sa souscription en assurance de responsabilité et le calcul de ses primes.


Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Maître [S] [A] demande au tribunal, au visa de l’article R 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
JUGER que la S.C.P. [A] n’a commis aucune faute ;
JUGER que monsieur [K] et madame [B] épouse [K] ne démontrent pas de l’existence d’une faute en relation directe de causalité ;
LES DEBOUTER de leurs demandes ;

SUBSIDIAIREMENT 
CONDAMNER CCDI à relever et garantir la S.C.P. [A] de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

EN TOUTE HYPOTHESE 
CONDAMNER monsieur [K] et madame [B] épouse [K] à payer à la S.C.P. [A] 3700 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir essentiellement que :
- elle ignorait l’irrégularité du diagnostic de performance énergétique intégré dans les diagnostics effectués par la société CCDI ;
- aucun lien causal n’est démontré par les demandeurs entre sa prétendue faute et le préjudice allégué ;
- il n’est pas démontré que les préjudices allégués sont des pertes de chance ;
- le manquement à son devoir d’information d’un professionnel du droit n’implique pas qu’il en résulte nécessairement le préjudice d’une perte de chance ;
- le fait dommageable source du litige est de la responsabilité de la S.A.R.L. CCDI qui a commis une faute en se contentant d’annexer un diagnostic de performance énergétique de 2008 dans le dossier, en méconnaissance de ses obligations professionnelles. C’est donc la S.A.R.L. CCDI qui devrait être condamnée à relever et garantir la défenderesse en cas de condamnation.










Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA GAN ASSURANCES, en sa qualité prétendue d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société INTEXPERTS, demande au tribunal, au visa des articles L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, des articles 395, 753 et 954 du code de procédure civile et de l’article L 124-5 du code des assurances, de :
• A titre principal : 
JUGER que le sinistre est intervenu en 2008 à une date où la police d’assurance RCP de la société INTEXPERTS n’était pas souscrite avec elle,
JUGER que la police d’assurance RCP de la société INTEXPERTS a pris effet au 1er janvier 2011 et a été résiliée le 31 juillet 2015, 
Ce faisant, 
La METTRE hors de cause, 
REJETER toute demande de condamnation in solidum à son encontre, 
DONNER ACTE aux consorts [K]-[B] de leur désistement d’instance et d’action à son égard,
LUI DONNER ACTE de son acceptation de ce désistement d’instance et d’action 
En conséquence, 
CONDAMNER les consorts [K]-[B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

• A titre subsidiaire : 
JUGER que la demande de condamnation in solidum ne vise aucune partie précise et qu’en conséquence le Tribunal ne peut suppléer la carence des parties à ce titre, n’étant saisi que par le dispositif des conclusions,
DEBOUTER les consorts [K]-[B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
JUGER qu’en toute hypothèse, des travaux touchant à la performance énergétique étant intervenus postérieurement au diagnostic établi par INTEXPERTS avant la vente aux consorts [K]-[B], un nouveau diagnostic énergétique devait être mis à jour, celui contesté n’étant plus valable,
JUGER qu’en tout état de cause, INTEXPERTS ne peut, de ce chef être recherché en responsabilité et débouter les consorts [K]-[B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 
Rejetant toutes conclusions contraires, 
DEBOUTER les consorts [K]-[B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le GAN assureur d’INTEXPERTS,
LUI ALLOUER la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
STATUER ce que de droit sur les dépens de l’instance. 

A l’appui de ses demandes à titre principal, la S.A. GAN ASSURANCES expose essentiellement que :
- elle n’a assuré la société INTEXPERTS que du 1er janvier 2011 au 31 juillet 2015 ;
- seule peut être recherchée la responsabilité d’une compagnie d’assurance qui assurait le professionnel lors du fait dommageable (la réalisation du diagnostic de performance énergétique en 2008) ou lors de la réclamation (l’assignation de septembre 2022). De ce fait, la responsabilité de la S.A. GAN ASSURANCES ne saurait être recherchée ;
- un accord est intervenu entre les consorts [K]-[B] et la S.A. GAN ASSURANCES relativement au désistement d’instance et d’action des consorts à son encontre.
S’agissant des demandes à titre subsidiaire, la S.A. GAN ASSURANCES soutient qu’il y a lieu d’écarter toute responsabilité d’INTEXPERTS et de considérer que les préjudices allégués par les demandeurs ne sont pas fondés en ce qu’ils ne pourraient consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix moins onéreux (donc sans lien avec le montant supposé des travaux à accomplir pour atteindre le niveau de performance B) et que, relativement au prétendu surcoût énergétique, le mode de calcul n’intègre pas l’impact des travaux que les consorts ont fait réaliser.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 janvier 2025. A l’issue de l’audience en juge unique du 24 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constater », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I - SUR LE DESISTEMENT

L'article 394 du code de procédure civile énonce que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

L'article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, il y a lieu de déclarer parfait le désistement d'instance et d’action des requérants à l’égard de la SA GAN ASSURANCES, qui l’accepte.

II - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’engagement de la responsabilité délictuelle d’une partie, pouvant donner lieu au versement de dommages et intérêts, doit reposer sur une faute, un préjudice et l’établissement d’un lien de causalité entre les deux. 

En application de ce texte, chacun des coauteurs d'un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, la condamnation étant alors prononcée in solidum, sans préjudice des recours récursoires entre eux. 

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve incombe à chaque partie afin de démontrer les faits nécessaires au succès de sa prétention. En matière de responsabilité délictuelle, il convient donc de prouver l’existence d’une faute, celle d’un préjudice direct, personnel et certain et d’un lien de causalité réel, direct et certain entre les deux. 

A) Sur la responsabilité du diagnostiqueur, la société CCDI

S’agissant de la responsabilité délictuelle d’un diagnostiqueur, celle-ci est engagée dès lors que l'état qu'il a établi n'a pas été réalisé conformément aux règles édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Conformément à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige, le vendeur d’un bien immobilier doit communiquer, pour qu’il soit annexé à l’acte de vente, un dossier de diagnostic technique. Conformément à cet article, « Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L.1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L.133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule. »

En matière de diagnostic de performance énergétique, l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 10 novembre 2019, dispose que « le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. 

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6 » du même code. L’article L.271-6 du même code, en sa version applicable du 14 juillet 2010 au 01 juillet 2021, dispose qu’un diagnostic de performance énergétique doit être établi par « une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ».

Ces constats sont confiés, contractuellement, par le vendeur à un diagnostiqueur. Cependant, le diagnostiqueur peut être responsable envers l’acquéreur, malgré l’absence de contrat qui les lie. En effet, dans l’hypothèse où le dossier de diagnostic technique serait incomplet ou erroné, une faute du diagnostiqueur est caractérisée et constitutive d’un manquement au contrat conclu avec le vendeur. Or, le préjudice découlant de cette faute sera subi, non par le vendeur, mais par l’acquéreur, tiers au contrat conclu entre le diagnostiqueur et le vendeur. Il en résulte que l’acquéreur peut rechercher directement la responsabilité du diagnostiqueur qui a réalisé le dossier de diagnostic technique erroné, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle. 

En l’espèce, la société CCDI a été contractuellement chargée par les vendeurs, les époux [W], de réaliser le dossier technique immobilier, prestation facturée par la société par la facture n° J05/17-07/[W] qui désigne la prestation comme « pack vente T6 <1997 >1949 ». La facture précise que les prestations réalisées sont : « Constat amiante avant-vente, Etat relatif à la présence de termites, Diag. Installations Electricité, Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ». Le diagnostic de performance énergétique, pourtant constitutif du dossier technique immobilier obligatoire, n’est donc pas listé dans le détail de la facture.

Cependant, la page de garde du dossier technique immobilier, tel qu’annexé à l’acte authentique de vente du 13 octobre 2017, porte l’en-tête et le logo de la société CCDI. Cette page de garde indique les éléments d’identification suivants : le « numéro du dossier : J05/17-07/[W] », la « date du repérage : 12/07/2017 », la désignation du bâtiment par son adresse et la désignation du propriétaire indiqué comme « client ». Sur cette page de garde, figure un encadré intitulé « Objet de la mission » dans lequel figure une série de vingt-six cases à cocher correspondant à différents types de diagnostics, dont seules cinq sont cochées. Les cinq diagnostics correspondant aux cases cochées sont les suivants : « constat amiante avant-vente », « état relatif à la présence de termites », « état risques naturels et technologiques », « état des installations électriques » et « diagnostic énergétique en annexe ». 

Le diagnostic énergétique est donc partie intégrante du dossier technique immobilier, sur lequel figure l’en-tête et le logo de la société CCDI et qui a été annexé à l’acte authentique de vente.

La société CCDI affirme s’être contentée d’annexer le document de diagnostic énergétique réalisé précédemment par la société INTEXPERTS aux diagnostics qu’elle a effectivement réalisés. 
Cette simple insertion d’un diagnostic ancien dans un document sous son en-tête constitue un comportement fautif de la société CCDI. 

En effet, elle ne démontre pas avoir rappelé explicitement dans le dossier technique immobilier que le dossier technique immobilier comportait un diagnostic de performance énergétique ancien et qui n’avait pas été réalisé par ses soins, la simple mention « diagnostic énergétique en annexe » figurant sous le titre « Objet de la mission » étant impropre à permettre de comprendre qu’elle prétendait ainsi se dégager de toute responsabilité vis-à-vis dudit diagnostic. Il n’a ainsi été nullement explicité dans la présentation du dossier de diagnostic technique immobilier, de façon visible et lisible, que le diagnostic de performance énergétique n’avait pas été actualisé, créant les conditions d’une confusion pour les acheteurs. 

De plus, au plan formel, l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], a confirmé dans ses deux rapports « l’absence de descriptif précis du diagnostic énergétique, réalisé par la Société INTEXPERTS ». 
Ainsi dans son premier rapport daté du 30 janvier 2020, monsieur [G] [V] indique que « selon le descriptif dont nous avons eu connaissance, il est quasiment impossible de rédiger un rapport convenable et juste ». 
La société CCDI, professionnelle des diagnostics immobiliers, aurait du pouvoir constater cette absence de descriptif et en tirer les conséquences nécessaires.

En outre, elle ne démontre pas avoir fait observer que, compte-tenu de sa date de réalisation (2008), il ne pouvait être conforme aux règles entrées en vigueur le 1er janvier 2013, par application de l’Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l'arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine. Son obligation d’information lui commandait de formuler des réserves au regard de la date de réalisation du diagnostic avant l’entrée en vigueur début 2013 des nouvelles règles de calcul, étant précisé que la société CCDI est un professionnel des diagnostics immobiliers.

Enfin, elle ne pouvait ignorer que l’intention de ses clients, les époux [W], était de vendre leur bien immobilier, ce qui ressort de l’intitulé de la prestation facturée et intitulée « pack vente ».

Par conséquent, la responsabilité de la société CCDI est engagée pour ne s’être pas conformée aux règles édictées ni aux règles de l'art dans l’établissement du diagnostic technique immobilier dont le diagnostic énergétique fait partie intégrante, en créant les conditions d’une confusion sur sa responsabilité sur le dossier de technique immobilier dans son ensemble, en ne s’assurant pas que le diagnostic qu’elle annexait à son dossier était formellement conforme aux attendus d’un tel diagnostic, en ne vérifiant pas qu’il était conforme aux règles en vigueur depuis le 1er janvier 2013, alors même qu’elle ne pouvait ignorer l’intention de ses clients de vendre leur habitation.

B) Sur la responsabilité du notaire

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Ces obligations constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

De plus, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. 
Il lui appartient donc de renseigner ses clients, de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. De ce fait, la responsabilité délictuelle d’un notaire est engagée dès lors qu’il n’a pas appelé l’attention d’un acheteur, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte de vente auquel il conférait forme authentique. 









En l’espèce, Maître [S] [A] ne rapporte pas la preuve d’avoir vérifié, avant de dresser l’acte authentique de vente, que le diagnostic de performance énergétique figurant dans le dossier technique immobilier annexé à l’acte authentique de vente :
- était conforme aux règles entrées en vigueur le 1er janvier 2013, par application de l’Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l'arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine, alors même que la mention sur le diagnostic de performance énergétique de possibilités de crédits d’impôts en cas de dépenses de travaux « facturées et payées entre le 01/01/2006 et le 31/12/2009 » aurait dû l’amener à s’interroger sur la date de réalisation dudit diagnostic ;
- était toujours en cours de validité, étant entendu que, selon les termes de l’article R134-4-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 20 avril 2011 au 1er juillet 2021, « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans » mais que des travaux étant intervenus en 2014 pour le remplacement de menuiseries tel que mentionnés dans l’acte de vente lui-même, un changement de menuiseries pouvant impacter le fonctionnement thermique d’un bâtiment et donc sa performance énergétique ;
- avait été réalisé, conformément aux dispositions de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, par « une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ».

Or, ainsi que l’indique l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], dans son second rapport en date du 28 juillet 2022, la profession de notaire « spécialiste des actes de vente et habituée à manipuler ce type de document, se doit d’être au courant de ce genre de détail. Il ne semble pas, en l’état des documents reçus, que le Notaire ait demandé la mise à jour du document ». Il ajoute que « l’étude notariale a joué un rôle également dans cette affaire, en ne tenant pas compte de nombreux éléments qui rendaient le diagnostic obsolète et non-conforme administrativement ». De plus, monsieur [G] [V] indique dans le même rapport que « le Notaire n’a semble-t-il pas contrôlé ni annexé le certificat de compétence du technicien ayant réalisé le rapport, rendant inutilisable un tel document pour un acte de vente. Celui-ci aurait dû demander un tel document et refuser d’annexer ce rapport sans le justificatif de certification (article R 271-1 du code de la construction en vigueur depuis le 22 décembre 2008) ».

En ne procédant pas à ces investigations, la notaire a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté. 

De plus, Maître [S] [A] ne rapporte pas la preuve d’avoir appelé l’attention des époux [K], de manière complète et circonstanciée en visant notamment le diagnostic de performance énergétique et l’impact potentiel des travaux effectués en 2014 sur les menuiseries, pourtant explicitement mentionnés dans l’acte authentique de vente, sur la portée, les effets et les risques de l’acte de vente auquel elle conférait forme authentique.

Par conséquent, la responsabilité de Maître [S] [A] est engagée pour ne pas avoir vérifié de façon complète la conformité du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente dont elle se devait de garantir l’efficacité et avoir ainsi manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de vente et à son obligation d’information vis-à-vis des acheteurs.

C) Sur les préjudices

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minime de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.






En son dernier alinéa, l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige précise que « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. » C’est donc en tant qu’information erronée que le diagnostic de performance énergétique entraîne un préjudice puisqu’il n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. 

Ainsi, le préjudice résultant d’une faute commise dans l’intégration d’un diagnostic énergétique erroné dans le dossier de diagnostic technique entraînant une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, ne consiste pas dans le coût des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance annoncé, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. 

De plus, le diagnostic de performance énergétique n’ayant qu’une valeur informative, il ne donne pas à l’acquéreur la garantie que sa consommation énergétique sera similaire à celle de son prédécesseur dès lors que sa consommation dépend des aléas climatiques et de ses propres pratiques, la perte de chance d’éviter des surcoûts énergétiques devant donc être écartée.

1) Sur la perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente

En l’espèce, les analyses menées par l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], et transcrites dans ses deux rapports se fondent également sur les calculs établis par un sapiteur diagnostiqueur, M Diagnostic. 

Les résultats de ces analyses sont les suivants : « le classement énergétique de cette maison d’habitation, conformément à son dossier technique, se voit attribuer la lettre « D » pour une consommation de 217,31 KWhep/m². Ce classement s’appuie en particulier sur « de nombreux défauts et absence d’isolation » dans les chambres et les combles, « d’importantes déperditions », « des problèmes de condensation », mais aussi « une absence d’isolation au niveau des planchers », « des défauts d’étanchéité à l’air », tels que listés par l’expert judiciaire dans son second rapport en date du 28 juillet 2022.

S’appuyant sur ce classement, les demandeurs estiment la perte de chance de négocier une réduction du prix d’achat de leur habitation à hauteur de 70% du montant de la valeur des travaux nécessaires, conformément au chiffrage à hauteur de 82 215 euros TTC établi par l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], dans son second rapport daté du 28 juillet 2022, pour atteindre le niveau de performance énergétique « B », annoncé par le diagnostic grâce à des travaux d’isolation des combles et d’isolation par l’extérieur. 

Pour autant, il n’y a pas de corrélation entre le montant estimé de ces travaux et le montant de la réduction du prix qui aurait pu être obtenue par les acquéreurs.

Le différentiel de valeur entre une habitation classée en catégorie B et une habitation classée en catégorie D étant de l’ordre de 10%, la réduction de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir est chiffrée à 39 500 euros. 
Retenue à hauteur de 50%, la perte de chance d’avoir obtenu une réduction du prix est établie à 19.750 euros. 



2) Sur la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment

En l’espèce, la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie est estimée par les demandeurs à hauteur de 100% des dépenses qu’ils auraient pu éviter si leur habitation avait été effectivement classée en catégorie B, soit 17 008,35 euros TTC, conformément aux données quantitatives de surconsommation établies par l’expert judiciaire dans son rapport daté du 28 juillet 2022.

Cependant, compte-tenu de la simple valeur informative du diagnostic de performance énergétique telle que définie par l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige, les demandeurs ne peuvent être indemnisés de ce préjudice.

Par conséquent, leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment est rejetée.

Au final, les requérants doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 19.500 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. 

En l’espèce, les fautes respectives de la société de diagnostic et de l’office notarial ont concouru à la réalisation du préjudice retenu ci-dessus. 

La société CCDI et Maître [S] [A] sont condamnés in solidum à le réparer en totalité et en conséquence à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 19.750 euros.

III - SUR LA DEMANDE EN GARANTIE

S’agissant de la contribution à la dette entre co-responsables, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux. 

Dans son second rapport daté du 28 juillet 2022, l’expert judiciaire a réparti les responsabilités à 80% pour le diagnostiqueur, même s’il vise en cela INTEXPERTS ayant effectué le diagnostic de performance énergétique, et 20% pour la notaire.

Cette répartition est de nature à refléter la répartition des responsabilités ayant concouru au dommage et sera adoptée par le tribunal, en imputant la responsabilité du diagnostiqueur à la société CCDI dont les comportements fautifs sont avérés.

La société CCDI et Maître [S] [A] seront donc condamnés à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion du partage de responsabilité fixé ci-dessus au titre du préjudice retenu, soit à hauteur de 80% pour la société CCDI et de 20% pour la notaire.

Le surplus des demandes est rejeté.

IV -SUR LES AUTRES DEMANDES 

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
 
La société CCDI sollicite à titre reconventionnel la condamnation des époux [K] pour abus d’action en justice à lui payer la somme de 5.000 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou d’une légèreté blâmable.

En l’espèce, dès lors qu'il est fait droit dans son principe à une partie des demandes de monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K], leur action ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera dès lors rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société CCDI et Maître [S] [A], qui succombent au principal, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais des expertises judiciaires.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer aux requérants la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Entre les codébiteurs, la charge finale des dépens et des frais irrépétibles seront réparties au prorata suivant : 
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES.

GAN sollicite une indemnité au titre des frais irrépétibles et demande que les dépens soient laissés à la charge des requérants. 

Dans le cadre du désistement, aux termes de l’article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte. 

Les époux [K] assumeront dès lors les dépens exposés par la S.A. GAN ASSURANCES et seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce, le risque d’insolvabilité invoqué n’étant pas démontré.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE parfait le désistement d'instance de monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] à l’égard de la S.A. GAN ASSURANCES ;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI) et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 19.750 euros au titre de dommages et intérêts ; 

DIT que dans les rapports entre eux, la charge finale de l’indemnisation des préjudices sera répartie selon les proratas suivants :
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES

DÉBOUTE la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] à payer à la S.A. GAN ASSURANCES la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens engagés par celle-ci ; 

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais des expertises judiciaires ;

DIT que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata suivant :
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


TOTAL COPIES 9
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat 
4
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
4
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ
1


N° : N° RG 22/03868 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N3J7
Pôle Civil section 1

Date : 28 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [U] [C] [K]
né le 04 Mai 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [K]
née le 02 Février 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDERESSES

Me [S] [A] S.C.P. [A]- GIGOU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. CCDI, RCS MONTPELLIER 499 235 653 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER, Me DE ANGELIS DEPOERS SEMIDEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance GAN, RCS PARIS 542 063 797 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.



DEBATS : en audience publique du 24 Février 2025 

MIS EN DELIBERE au 28 Avril 2025

JUGEMENT : rédigé par Mathilde CHABOCHE auditrice de justice sous le contrôle de Christine Castaing première vice-présidente et signé par la présidente et le greffier et mis à disposition le 28 Avril 2025


























































FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] ont acquis, le 13 octobre 2017, une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2] à [Localité 8], auprès de monsieur [J] [W] et madame [F] [W], au prix de 395.000 euros.

Annexé à l’acte authentique reçu par la notaire Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES figurait le dossier de diagnostic technique, réunissant les diagnostics obligatoires avant-vente sous l’en-tête de la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI), dont un diagnostic de performance énergétique classant la construction en catégorie B, avec une consommation évaluée à 75 KWhep/m².an.

Par acte d'huissier délivré le 6 novembre 2018, [U] [K] et [T] [K], souhaitant voir clarifier le classement en termes de performance énergétique de leur habitation et sa conformité au classement indiqué dans le diagnostic joint à l’acte de vente, ont assigné la SARL CCDI devant le juge des référés de ce tribunal afin d’expertise.

Par ordonnance du 14 janvier 2019, une expertise a été ordonné afin d’obtenir notamment tous les éléments de nature à établir la conformité du classement énergétique figurant dans le dossier technique immobilier et quant à la qualité de l'isolation de leur maison d'habitation et Monsieur [G] [V] désigné en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 30 janvier 2020.

Suite à l’assignation délivrée par actes des 28 janvier et 30 janvier 2020 à la SCP [S] [A] et Gaëlle GUIGOU et la SA GAN ASSURANCES afin d’ordonnance commune, par ordonnance du 24 septembre 2020, la demande a été rejetée, le rapport d’expertise ayant été déposé.

Par acte d'huissier délivré les 14 et 15 octobre 2020, les époux [K] ont sollicité une nouvelle expertise au contradictoire du notaire rédacteur de l'acte, la SCP [S] [A] et Gaëlle GUIGOU et de l’assureur de la société INTEXPERTS ayant réalisé le diagnostic en 2008, et de la SA GAN ASSURANCES, dont la responsabilité était susceptible d’être engagée.

Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise avec la même mission et a à nouveau désigné Monsieur [G] [V] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 28 juillet 2022.

Par exploit des 7, 8 et 9 septembre 2022, monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] ont fait appeler à comparaître devant le tribunal de ce siège la société CCDI, la S.A. GAN ASSURANCES, en qualité d’assureur de la société INTEXPERTS, et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES au fond, sollicitant en lecture des rapports d’expertise, leur condamnation in solidum à les indemniser des préjudices subis.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] demandent au tribunal, au visa des articles L.271-4 et L.134-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
JUGER qu’ils n’ont pas bénéficié de l’information correcte relative à la performance énergétique du bien immobilier qu’ils ont acquis en 2017 ;
JUGER qu’ils ont perdu la chance de négocier une réduction du prix de vente qui aurait pu correspondre à la valeur des travaux nécessaires soit la somme de 82.215 euros TTC, avec application de l’indice BT01 au jour du dépôt du rapport d’expertise, pour entrer dans la catégorie ;
DECLARER responsables, dans le cadre de leur intervention respective, in solidum chacune des parties requises de la perte de chance ainsi subie à hauteur de 70% ;
CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 57 550,50 euros TTC avec application de l’indice BT01 au jour du dépôt du rapport d’expertise (index « B.T 01 » connu : 126,4 (mai 2022)) au titre des travaux ainsi que 17 008,35 euros TTC au titre du surcoût énergétique ;
S’ENTENDRE CONDAMNER in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
LEUR DONNER ACTE de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES S.A. exclusivement ;
FIXER à la somme de 800 euros le montant de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de GAN ASSURANCES S.A. 

A l’appui de leurs demandes, les époux [K] font valoir essentiellement que :
- un accord ayant été conclu avec GAN ASSURANCES, ils se désistent de l’instance et l’action à son encontre et s’engagent à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
- les deux expertises judiciaires ont montré que le classement de leur habitation en catégorie B au titre du diagnostic de performance énergétique, annexé à l’acte de vente, était erroné, car cette classification ne correspond pas au niveau d’isolation de leur maison, mais également parce qu’il a été réalisé en 2008, soit neuf ans avant leur achat, qu’entre temps des travaux ont été effectués en 2014 par les précédents propriétaires et qu’enfin le diagnostic de performance énergétique ne respectait pas les prescriptions en vigueur depuis 2012 ;
- la responsabilité du diagnostiqueur est engagée au motif qu’il a été chargé par les vendeurs, monsieur et madame [W], de constituer le dossier de diagnostics techniques et ne peut prétendre n’avoir aucune responsabilité dans le fait que le diagnostic de performance énergétique qui y a été intégré soit erroné ;
- la responsabilité de la notaire ayant reçu l’acte authentique de vente est également engagée pour faute professionnelle aux motifs que, tenue d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’elle rédige, elle aurait dû vérifier la validité et la conformité du diagnostic de performance énergétique de 2008 et ce d’autant plus que des travaux étaient mentionnés dans l’acte de vente comme ayant été réalisés en 2014 et que les règles d’établissement des diagnostics de performance énergétique ont été modifiées en 2012 ;
- la société CCDI et la SCP notariale, dont les fautes sont indissociables, sont responsables de leur dommage unique et indivisible. Les époux [K] subissent une perte de chance, évaluée à 70%, d’obtenir une réduction du prix de vente, et une seconde perte de chance, évaluée à 100%, d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment. 


Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI) demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

• A titre principal : 
JUGER que les consorts [K]-[B] manquent radicalement à rapporter la preuve d’une quelconque faute de sa part, 
DEBOUTER en conséquence les consorts [K]-[B] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ; 

• A titre subsidiaire : 
JUGER que les consorts [K]-[B] manquent radicalement à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice résultant d’une prétendue faute de sa part, 
DEBOUTER en conséquence les consorts [K]-[B] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ; 
ECARTER l’exécution provisoire au regard notamment des risques pesant sur le recouvrement, après infirmation de ladite condamnation, des sommes qui seraient versées en exécution de la décision de première instance ;

• A titre reconventionnel :
CONDAMNER les consorts [K]-[B] à l’indemniser, à hauteur de 5 000 euros, du préjudice qui lui a été causé par l’action engagée à son encontre avec une légèreté pour le moins blâmable ; 

• En tout état de cause, 
CONDAMNER les consorts [K]-[B] ou tout succombant à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

A l’appui de sa demande à titre principal, la société CCDI fait valoir que sa responsabilité ne peut aucunement être recherchée en lien avec le diagnostic de performance énergétique en ce qu’elle ne l’a ni réalisé, ni validé et qu’elle ne saurait être tenue responsable de l’usage qui a été fait par les vendeurs d’un ancien diagnostic, datant de 2008, qu’elle s’est contentée de leur retransmettre. Ce diagnostic a été réalisé par la société INTEXPERTS dont elle a racheté le fichier clientèle sans que ce rachat n’entraîne aucune transmission universelle de patrimoine et notamment aucune reprise des obligations et du passif de la société INTEXPERTS.
S’agissant des demandes subsidiaires, elle soutient que le manquement à un devoir d’information ou de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance pour le créancier de l’obligation d’information, qu’en ce sens le montant de sa réparation ne peut se calculer en fonction du coût de travaux envisagés ou du surcoût allégué des dépenses énergétiques. Elle expose également qu’aucune preuve n’est apportée par le demandeur d’une perte de chance d’avoir pu diminuer le prix de vente de l’immeuble d’une fraction du coût des travaux prétendument nécessaires pour atteindre le classement de performance énergétique B. Elle affirme également que le coût des travaux supposément nécessaires est surévalué. 
Quant à la demande reconventionnelle, la défenderesse soutient que l’action des requérants a été intentée avec une légèreté blâmable, l’expert judiciaire, dès son premier rapport du 30 janvier 2020, indiquant que la SARL CCDI n’était pas concernée par le litige. Elle expose qu’un préjudice en découle pour elle par l’impact, quelle que soit l’issue du litige, d’une déclaration de sinistre pour sa souscription en assurance de responsabilité et le calcul de ses primes.


Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Maître [S] [A] demande au tribunal, au visa de l’article R 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
JUGER que la S.C.P. [A] n’a commis aucune faute ;
JUGER que monsieur [K] et madame [B] épouse [K] ne démontrent pas de l’existence d’une faute en relation directe de causalité ;
LES DEBOUTER de leurs demandes ;

SUBSIDIAIREMENT 
CONDAMNER CCDI à relever et garantir la S.C.P. [A] de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

EN TOUTE HYPOTHESE 
CONDAMNER monsieur [K] et madame [B] épouse [K] à payer à la S.C.P. [A] 3700 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir essentiellement que :
- elle ignorait l’irrégularité du diagnostic de performance énergétique intégré dans les diagnostics effectués par la société CCDI ;
- aucun lien causal n’est démontré par les demandeurs entre sa prétendue faute et le préjudice allégué ;
- il n’est pas démontré que les préjudices allégués sont des pertes de chance ;
- le manquement à son devoir d’information d’un professionnel du droit n’implique pas qu’il en résulte nécessairement le préjudice d’une perte de chance ;
- le fait dommageable source du litige est de la responsabilité de la S.A.R.L. CCDI qui a commis une faute en se contentant d’annexer un diagnostic de performance énergétique de 2008 dans le dossier, en méconnaissance de ses obligations professionnelles. C’est donc la S.A.R.L. CCDI qui devrait être condamnée à relever et garantir la défenderesse en cas de condamnation.










Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA GAN ASSURANCES, en sa qualité prétendue d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société INTEXPERTS, demande au tribunal, au visa des articles L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, des articles 395, 753 et 954 du code de procédure civile et de l’article L 124-5 du code des assurances, de :
• A titre principal : 
JUGER que le sinistre est intervenu en 2008 à une date où la police d’assurance RCP de la société INTEXPERTS n’était pas souscrite avec elle,
JUGER que la police d’assurance RCP de la société INTEXPERTS a pris effet au 1er janvier 2011 et a été résiliée le 31 juillet 2015, 
Ce faisant, 
La METTRE hors de cause, 
REJETER toute demande de condamnation in solidum à son encontre, 
DONNER ACTE aux consorts [K]-[B] de leur désistement d’instance et d’action à son égard,
LUI DONNER ACTE de son acceptation de ce désistement d’instance et d’action 
En conséquence, 
CONDAMNER les consorts [K]-[B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

• A titre subsidiaire : 
JUGER que la demande de condamnation in solidum ne vise aucune partie précise et qu’en conséquence le Tribunal ne peut suppléer la carence des parties à ce titre, n’étant saisi que par le dispositif des conclusions,
DEBOUTER les consorts [K]-[B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
JUGER qu’en toute hypothèse, des travaux touchant à la performance énergétique étant intervenus postérieurement au diagnostic établi par INTEXPERTS avant la vente aux consorts [K]-[B], un nouveau diagnostic énergétique devait être mis à jour, celui contesté n’étant plus valable,
JUGER qu’en tout état de cause, INTEXPERTS ne peut, de ce chef être recherché en responsabilité et débouter les consorts [K]-[B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 
Rejetant toutes conclusions contraires, 
DEBOUTER les consorts [K]-[B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le GAN assureur d’INTEXPERTS,
LUI ALLOUER la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
STATUER ce que de droit sur les dépens de l’instance. 

A l’appui de ses demandes à titre principal, la S.A. GAN ASSURANCES expose essentiellement que :
- elle n’a assuré la société INTEXPERTS que du 1er janvier 2011 au 31 juillet 2015 ;
- seule peut être recherchée la responsabilité d’une compagnie d’assurance qui assurait le professionnel lors du fait dommageable (la réalisation du diagnostic de performance énergétique en 2008) ou lors de la réclamation (l’assignation de septembre 2022). De ce fait, la responsabilité de la S.A. GAN ASSURANCES ne saurait être recherchée ;
- un accord est intervenu entre les consorts [K]-[B] et la S.A. GAN ASSURANCES relativement au désistement d’instance et d’action des consorts à son encontre.
S’agissant des demandes à titre subsidiaire, la S.A. GAN ASSURANCES soutient qu’il y a lieu d’écarter toute responsabilité d’INTEXPERTS et de considérer que les préjudices allégués par les demandeurs ne sont pas fondés en ce qu’ils ne pourraient consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix moins onéreux (donc sans lien avec le montant supposé des travaux à accomplir pour atteindre le niveau de performance B) et que, relativement au prétendu surcoût énergétique, le mode de calcul n’intègre pas l’impact des travaux que les consorts ont fait réaliser.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 janvier 2025. A l’issue de l’audience en juge unique du 24 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constater », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I - SUR LE DESISTEMENT

L'article 394 du code de procédure civile énonce que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

L'article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, il y a lieu de déclarer parfait le désistement d'instance et d’action des requérants à l’égard de la SA GAN ASSURANCES, qui l’accepte.

II - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’engagement de la responsabilité délictuelle d’une partie, pouvant donner lieu au versement de dommages et intérêts, doit reposer sur une faute, un préjudice et l’établissement d’un lien de causalité entre les deux. 

En application de ce texte, chacun des coauteurs d'un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, la condamnation étant alors prononcée in solidum, sans préjudice des recours récursoires entre eux. 

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve incombe à chaque partie afin de démontrer les faits nécessaires au succès de sa prétention. En matière de responsabilité délictuelle, il convient donc de prouver l’existence d’une faute, celle d’un préjudice direct, personnel et certain et d’un lien de causalité réel, direct et certain entre les deux. 

A) Sur la responsabilité du diagnostiqueur, la société CCDI

S’agissant de la responsabilité délictuelle d’un diagnostiqueur, celle-ci est engagée dès lors que l'état qu'il a établi n'a pas été réalisé conformément aux règles édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Conformément à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige, le vendeur d’un bien immobilier doit communiquer, pour qu’il soit annexé à l’acte de vente, un dossier de diagnostic technique. Conformément à cet article, « Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L.1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L.133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule. »

En matière de diagnostic de performance énergétique, l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 10 novembre 2019, dispose que « le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. 

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6 » du même code. L’article L.271-6 du même code, en sa version applicable du 14 juillet 2010 au 01 juillet 2021, dispose qu’un diagnostic de performance énergétique doit être établi par « une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ».

Ces constats sont confiés, contractuellement, par le vendeur à un diagnostiqueur. Cependant, le diagnostiqueur peut être responsable envers l’acquéreur, malgré l’absence de contrat qui les lie. En effet, dans l’hypothèse où le dossier de diagnostic technique serait incomplet ou erroné, une faute du diagnostiqueur est caractérisée et constitutive d’un manquement au contrat conclu avec le vendeur. Or, le préjudice découlant de cette faute sera subi, non par le vendeur, mais par l’acquéreur, tiers au contrat conclu entre le diagnostiqueur et le vendeur. Il en résulte que l’acquéreur peut rechercher directement la responsabilité du diagnostiqueur qui a réalisé le dossier de diagnostic technique erroné, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle. 

En l’espèce, la société CCDI a été contractuellement chargée par les vendeurs, les époux [W], de réaliser le dossier technique immobilier, prestation facturée par la société par la facture n° J05/17-07/[W] qui désigne la prestation comme « pack vente T6 <1997 >1949 ». La facture précise que les prestations réalisées sont : « Constat amiante avant-vente, Etat relatif à la présence de termites, Diag. Installations Electricité, Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ». Le diagnostic de performance énergétique, pourtant constitutif du dossier technique immobilier obligatoire, n’est donc pas listé dans le détail de la facture.

Cependant, la page de garde du dossier technique immobilier, tel qu’annexé à l’acte authentique de vente du 13 octobre 2017, porte l’en-tête et le logo de la société CCDI. Cette page de garde indique les éléments d’identification suivants : le « numéro du dossier : J05/17-07/[W] », la « date du repérage : 12/07/2017 », la désignation du bâtiment par son adresse et la désignation du propriétaire indiqué comme « client ». Sur cette page de garde, figure un encadré intitulé « Objet de la mission » dans lequel figure une série de vingt-six cases à cocher correspondant à différents types de diagnostics, dont seules cinq sont cochées. Les cinq diagnostics correspondant aux cases cochées sont les suivants : « constat amiante avant-vente », « état relatif à la présence de termites », « état risques naturels et technologiques », « état des installations électriques » et « diagnostic énergétique en annexe ». 

Le diagnostic énergétique est donc partie intégrante du dossier technique immobilier, sur lequel figure l’en-tête et le logo de la société CCDI et qui a été annexé à l’acte authentique de vente.

La société CCDI affirme s’être contentée d’annexer le document de diagnostic énergétique réalisé précédemment par la société INTEXPERTS aux diagnostics qu’elle a effectivement réalisés. 
Cette simple insertion d’un diagnostic ancien dans un document sous son en-tête constitue un comportement fautif de la société CCDI. 

En effet, elle ne démontre pas avoir rappelé explicitement dans le dossier technique immobilier que le dossier technique immobilier comportait un diagnostic de performance énergétique ancien et qui n’avait pas été réalisé par ses soins, la simple mention « diagnostic énergétique en annexe » figurant sous le titre « Objet de la mission » étant impropre à permettre de comprendre qu’elle prétendait ainsi se dégager de toute responsabilité vis-à-vis dudit diagnostic. Il n’a ainsi été nullement explicité dans la présentation du dossier de diagnostic technique immobilier, de façon visible et lisible, que le diagnostic de performance énergétique n’avait pas été actualisé, créant les conditions d’une confusion pour les acheteurs. 

De plus, au plan formel, l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], a confirmé dans ses deux rapports « l’absence de descriptif précis du diagnostic énergétique, réalisé par la Société INTEXPERTS ». 
Ainsi dans son premier rapport daté du 30 janvier 2020, monsieur [G] [V] indique que « selon le descriptif dont nous avons eu connaissance, il est quasiment impossible de rédiger un rapport convenable et juste ». 
La société CCDI, professionnelle des diagnostics immobiliers, aurait du pouvoir constater cette absence de descriptif et en tirer les conséquences nécessaires.

En outre, elle ne démontre pas avoir fait observer que, compte-tenu de sa date de réalisation (2008), il ne pouvait être conforme aux règles entrées en vigueur le 1er janvier 2013, par application de l’Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l'arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine. Son obligation d’information lui commandait de formuler des réserves au regard de la date de réalisation du diagnostic avant l’entrée en vigueur début 2013 des nouvelles règles de calcul, étant précisé que la société CCDI est un professionnel des diagnostics immobiliers.

Enfin, elle ne pouvait ignorer que l’intention de ses clients, les époux [W], était de vendre leur bien immobilier, ce qui ressort de l’intitulé de la prestation facturée et intitulée « pack vente ».

Par conséquent, la responsabilité de la société CCDI est engagée pour ne s’être pas conformée aux règles édictées ni aux règles de l'art dans l’établissement du diagnostic technique immobilier dont le diagnostic énergétique fait partie intégrante, en créant les conditions d’une confusion sur sa responsabilité sur le dossier de technique immobilier dans son ensemble, en ne s’assurant pas que le diagnostic qu’elle annexait à son dossier était formellement conforme aux attendus d’un tel diagnostic, en ne vérifiant pas qu’il était conforme aux règles en vigueur depuis le 1er janvier 2013, alors même qu’elle ne pouvait ignorer l’intention de ses clients de vendre leur habitation.

B) Sur la responsabilité du notaire

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Ces obligations constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

De plus, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. 
Il lui appartient donc de renseigner ses clients, de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. De ce fait, la responsabilité délictuelle d’un notaire est engagée dès lors qu’il n’a pas appelé l’attention d’un acheteur, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte de vente auquel il conférait forme authentique. 









En l’espèce, Maître [S] [A] ne rapporte pas la preuve d’avoir vérifié, avant de dresser l’acte authentique de vente, que le diagnostic de performance énergétique figurant dans le dossier technique immobilier annexé à l’acte authentique de vente :
- était conforme aux règles entrées en vigueur le 1er janvier 2013, par application de l’Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l'arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine, alors même que la mention sur le diagnostic de performance énergétique de possibilités de crédits d’impôts en cas de dépenses de travaux « facturées et payées entre le 01/01/2006 et le 31/12/2009 » aurait dû l’amener à s’interroger sur la date de réalisation dudit diagnostic ;
- était toujours en cours de validité, étant entendu que, selon les termes de l’article R134-4-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 20 avril 2011 au 1er juillet 2021, « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans » mais que des travaux étant intervenus en 2014 pour le remplacement de menuiseries tel que mentionnés dans l’acte de vente lui-même, un changement de menuiseries pouvant impacter le fonctionnement thermique d’un bâtiment et donc sa performance énergétique ;
- avait été réalisé, conformément aux dispositions de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, par « une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés ».

Or, ainsi que l’indique l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], dans son second rapport en date du 28 juillet 2022, la profession de notaire « spécialiste des actes de vente et habituée à manipuler ce type de document, se doit d’être au courant de ce genre de détail. Il ne semble pas, en l’état des documents reçus, que le Notaire ait demandé la mise à jour du document ». Il ajoute que « l’étude notariale a joué un rôle également dans cette affaire, en ne tenant pas compte de nombreux éléments qui rendaient le diagnostic obsolète et non-conforme administrativement ». De plus, monsieur [G] [V] indique dans le même rapport que « le Notaire n’a semble-t-il pas contrôlé ni annexé le certificat de compétence du technicien ayant réalisé le rapport, rendant inutilisable un tel document pour un acte de vente. Celui-ci aurait dû demander un tel document et refuser d’annexer ce rapport sans le justificatif de certification (article R 271-1 du code de la construction en vigueur depuis le 22 décembre 2008) ».

En ne procédant pas à ces investigations, la notaire a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté. 

De plus, Maître [S] [A] ne rapporte pas la preuve d’avoir appelé l’attention des époux [K], de manière complète et circonstanciée en visant notamment le diagnostic de performance énergétique et l’impact potentiel des travaux effectués en 2014 sur les menuiseries, pourtant explicitement mentionnés dans l’acte authentique de vente, sur la portée, les effets et les risques de l’acte de vente auquel elle conférait forme authentique.

Par conséquent, la responsabilité de Maître [S] [A] est engagée pour ne pas avoir vérifié de façon complète la conformité du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente dont elle se devait de garantir l’efficacité et avoir ainsi manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de vente et à son obligation d’information vis-à-vis des acheteurs.

C) Sur les préjudices

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minime de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.






En son dernier alinéa, l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige précise que « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. » C’est donc en tant qu’information erronée que le diagnostic de performance énergétique entraîne un préjudice puisqu’il n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. 

Ainsi, le préjudice résultant d’une faute commise dans l’intégration d’un diagnostic énergétique erroné dans le dossier de diagnostic technique entraînant une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, ne consiste pas dans le coût des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance annoncé, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. 

De plus, le diagnostic de performance énergétique n’ayant qu’une valeur informative, il ne donne pas à l’acquéreur la garantie que sa consommation énergétique sera similaire à celle de son prédécesseur dès lors que sa consommation dépend des aléas climatiques et de ses propres pratiques, la perte de chance d’éviter des surcoûts énergétiques devant donc être écartée.

1) Sur la perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente

En l’espèce, les analyses menées par l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], et transcrites dans ses deux rapports se fondent également sur les calculs établis par un sapiteur diagnostiqueur, M Diagnostic. 

Les résultats de ces analyses sont les suivants : « le classement énergétique de cette maison d’habitation, conformément à son dossier technique, se voit attribuer la lettre « D » pour une consommation de 217,31 KWhep/m². Ce classement s’appuie en particulier sur « de nombreux défauts et absence d’isolation » dans les chambres et les combles, « d’importantes déperditions », « des problèmes de condensation », mais aussi « une absence d’isolation au niveau des planchers », « des défauts d’étanchéité à l’air », tels que listés par l’expert judiciaire dans son second rapport en date du 28 juillet 2022.

S’appuyant sur ce classement, les demandeurs estiment la perte de chance de négocier une réduction du prix d’achat de leur habitation à hauteur de 70% du montant de la valeur des travaux nécessaires, conformément au chiffrage à hauteur de 82 215 euros TTC établi par l’expert judiciaire, monsieur [G] [V], dans son second rapport daté du 28 juillet 2022, pour atteindre le niveau de performance énergétique « B », annoncé par le diagnostic grâce à des travaux d’isolation des combles et d’isolation par l’extérieur. 

Pour autant, il n’y a pas de corrélation entre le montant estimé de ces travaux et le montant de la réduction du prix qui aurait pu être obtenue par les acquéreurs.

Le différentiel de valeur entre une habitation classée en catégorie B et une habitation classée en catégorie D étant de l’ordre de 10%, la réduction de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir est chiffrée à 39 500 euros. 
Retenue à hauteur de 50%, la perte de chance d’avoir obtenu une réduction du prix est établie à 19.750 euros. 



2) Sur la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment

En l’espèce, la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie est estimée par les demandeurs à hauteur de 100% des dépenses qu’ils auraient pu éviter si leur habitation avait été effectivement classée en catégorie B, soit 17 008,35 euros TTC, conformément aux données quantitatives de surconsommation établies par l’expert judiciaire dans son rapport daté du 28 juillet 2022.

Cependant, compte-tenu de la simple valeur informative du diagnostic de performance énergétique telle que définie par l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable au litige, les demandeurs ne peuvent être indemnisés de ce préjudice.

Par conséquent, leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’éviter une surconsommation d’énergie découlant de la catégorie de performance du bâtiment est rejetée.

Au final, les requérants doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 19.500 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. 

En l’espèce, les fautes respectives de la société de diagnostic et de l’office notarial ont concouru à la réalisation du préjudice retenu ci-dessus. 

La société CCDI et Maître [S] [A] sont condamnés in solidum à le réparer en totalité et en conséquence à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 19.750 euros.

III - SUR LA DEMANDE EN GARANTIE

S’agissant de la contribution à la dette entre co-responsables, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux. 

Dans son second rapport daté du 28 juillet 2022, l’expert judiciaire a réparti les responsabilités à 80% pour le diagnostiqueur, même s’il vise en cela INTEXPERTS ayant effectué le diagnostic de performance énergétique, et 20% pour la notaire.

Cette répartition est de nature à refléter la répartition des responsabilités ayant concouru au dommage et sera adoptée par le tribunal, en imputant la responsabilité du diagnostiqueur à la société CCDI dont les comportements fautifs sont avérés.

La société CCDI et Maître [S] [A] seront donc condamnés à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion du partage de responsabilité fixé ci-dessus au titre du préjudice retenu, soit à hauteur de 80% pour la société CCDI et de 20% pour la notaire.

Le surplus des demandes est rejeté.

IV -SUR LES AUTRES DEMANDES 

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
 
La société CCDI sollicite à titre reconventionnel la condamnation des époux [K] pour abus d’action en justice à lui payer la somme de 5.000 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou d’une légèreté blâmable.

En l’espèce, dès lors qu'il est fait droit dans son principe à une partie des demandes de monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K], leur action ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera dès lors rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société CCDI et Maître [S] [A], qui succombent au principal, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais des expertises judiciaires.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer aux requérants la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Entre les codébiteurs, la charge finale des dépens et des frais irrépétibles seront réparties au prorata suivant : 
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES.

GAN sollicite une indemnité au titre des frais irrépétibles et demande que les dépens soient laissés à la charge des requérants. 

Dans le cadre du désistement, aux termes de l’article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte. 

Les époux [K] assumeront dès lors les dépens exposés par la S.A. GAN ASSURANCES et seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce, le risque d’insolvabilité invoqué n’étant pas démontré.


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE parfait le désistement d'instance de monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] à l’égard de la S.A. GAN ASSURANCES ;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI) et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 19.750 euros au titre de dommages et intérêts ; 

DIT que dans les rapports entre eux, la charge finale de l’indemnisation des préjudices sera répartie selon les proratas suivants :
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES

DÉBOUTE la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES à payer à monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [U] [K] et madame [T] [B] épouse [K] à payer à la S.A. GAN ASSURANCES la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens engagés par celle-ci ; 

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais des expertises judiciaires ;

DIT que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata suivant :
- 80% à la société CABINET CONTROLE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (CCDI)
- 20% à Maître [S] [A] de la S.C.P. [A], GAELLE GUIGOU NOTAIRES ASSOCIEES

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

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• 7 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Laval · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00365

  en commun : code de la construction et de l'habitation L134-1, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la sante publique L1331-11-1

• 16 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Valence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00152

  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1

• 30 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/08183

  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1

• 7 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Vannes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00236

  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1

Mise à jour de la source le 2025-04-29T20:56:00.699Z.