Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 7 octobre 2025, n° 24/00236

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 2 octobre 2020, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont acquis de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], une maison à usage d’habitation située 9 Lescastel à ELVEN (56250) pour un montant de 290.450 euros. 

Les diagnostics électricité, DPE, amiante et état parasitaire ont été effectués le 2 juin 2020 par la SARL A2 DIAGNOSTIC. 

Par courrier du 29 mars 2021, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont alerté Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] de nombreux désordres constatés, tel que l’enlèvement de la porte entre la pièce principale du 2 pièces et la cuisine sans autorisation, le poêle à bois non fonctionnel avec infiltration d’eau, un défaut de la plaque de cuisson, un défaut du radiateur sèche serviette de la salle de bain de l’étage, la fuite du ballon d’eau chaude de l’étage, la VMC non fonctionnelle et une irrégularité au niveau de la pente de la douche à l’italienne à l’étage. Ils font également état de la non conformité de l’ensemble de l’installation électrique de la maison. Par ce même courrier, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont mis en demeure les vendeurs d’avoir à effectuer les réparations nécessaires pour la mise en conformité des installations de la maison. 

Une expertise contradictoire a été menée par le cabinet CET IRD, mandaté par la compagnie MATMUT SOLUTIONS, assureur protection juridique des acquéreurs qui a rendu son rapport le 20 septembre 2022. 

Par exploit d’huissier délivré le 28 septembre 2022, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont fait assigner Monsieur [B] [A], Madame [H] [X] et la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de VANNES, aux fins que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance du 27 octobre 2022, le Tribunal a fait droit à leur demande et Monsieur [Q] [L] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. 

Par ordonnance du 4 mai 2023 du Tribunal Judiciaire de Vannes, statuant en référé, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 septembre 2023. 

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont assigné Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD, par actes de commissaire de justice signifiés les 16, 20 et 21 février 2024, devant le Tribunal Judiciaire de VANNES, aux fins de réparation des désordres constructifs et préjudices consécutifs. 

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie dématérialisée le 2 juillet 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1641 à 1648, 1792 à 1792-6, 1231-1 du code civil et des articles L271-4 6° et 7° du code de la construction et de l’habitation, de :

- Dire et juger Madame [J] [S] et Monsieur [U] [T] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement à titre principal et in solidum à titre subsidiaire Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la Société A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur, la Société AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] :
la somme de 140.580 euros correspondant aux travaux de reprise évalués par l'expert judiciaire, Monsieur [L] aux page 40 et 4l de son rapport, valeur septembre 2023,le préjudice ou la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique soit la somme de 1.200,84 euros par an depuis le 2 octobre 2020 jusqu'à complète reprise des travaux : ... mémoire,la somme de 15.000 euros correspondant au préjudice lié au stockage du mobilier, au relogement, au déménagement et réaménagement pendant la période des travaux, valeur septembre 2023,la somme de 11.000 euros correspondant au coût de la maîtrise d'oeuvre, valeur septembre 2023,la somme de 117,04 euros par mois jusqu'à complète réalisation des travaux correspondant au coût de la location d'un coffret de chantier provisoire,la somme de 700 euros par mois correspondant au préjudice de jouissance de l'immeuble entre le 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le début des travaux de reprise : ... mémoire,la somme de 550 euros par mois correspondant au manque à gagner sur la location du T2 entre le 2 octobre 2020 et la date de réalisation des travaux de reprise :...mémoire,la somme de 1.280 euros TTC en remboursement de la facture JL ELECTRICITE.
- Condamner les mêmes et sous la même solidarité à verser aux requérants, la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens des procédures de référé et de la présente procédure au fond, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire, Monsieur [Q] [L], taxés à la somme de 6.540 euros le l3 octobre 2023.

- Dire que les dépens d'exécution et notamment les émoluments du Commissaire de Justice chargé d'exécuter la décision à intervenir resteront à la charge des défendeurs par application des dispositions de l'article A 444-32 du Code de Commerce.

- Débouter les Consorts [X]-[A], la société A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la société AXA FRANCE IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie dématérialisée le 23 mai 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] demandent au Tribunal de : 

A titre principal, 
- DEBOUTER les consorts [S] et [T] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre des consorts [X]-[A]. 

A titre subsidiaire, 
- DIRE que la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD 
garantiront les consorts [X]- [A] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, hormis la repose de la porte décorative. 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
- LIMITER la responsabilité des consorts [X]-[A] aux postes des préjudices suivants : 
repose de la porte décorative. reprise de la salle de bain. remplacement du chauffe-eau. 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER les consorts [S]-[T] de : 
toute demande relative au préjudice de stockage du mobilier, au relogement, au déménagement et réaménagement pendant la période des travaux, la somme de 700 euros par mois au titre du préjudice de jouissance de l’immeuble, la somme de 550 euros par mois correspondant au manque à gagner de la location du T2 depuis le 02 octobre 2020 jusqu’à la date de réalisation des travaux de reprise. - DEBOUTER les consorts [S]-[T] de toute demande fondée sur l’article 700 et les dépens. 

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Dans leurs conclusions en défense n°2, signifiées par voie dématérialisée le 14 août 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD, demandent au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de : 

A titre principal : 
- DEBOUTER les consorts [T]/[S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD à défaut de démonter l’existence d’une faute, d’un lien causal et d’un préjudice résultant de la réalisation du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et du DPE du 2 juin 2020 ; 
 
- DEBOUTER les consorts [A]/[X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD à défaut de démontrer l’existence d’une faute, d’un lien causal et d’un préjudice résultant de la réalisation du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et du DPE du 2 juin 2020 ; 

A titre subsidiaire : 
- DEBOUTER les consorts [T] [S] de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD excédant la somme de 5.000 € ; 

- CONDAMNER Monsieur les consorts [A]/[X] à garantir et relever indemnes les sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre ; 

- JUGER que toute condamnation prononcée contre la société AXA FRANCE IARD le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite ; 
 
A titre subsidiaire : 
- CONDAMNER les consorts [T] [S] ou toute partie succombant à 


payer aux sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. 

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la mise en jeu de la responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] désordre par désordre

1) Sur les fondements de l’action

Sur la garantie décennale

Au titre de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

De plus, selon l’article 1792-1 du même code : "Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage."

Le délai de la garantie mentionnée à l’article 1792-4-1 du code civil, de 10 années, court, en l’absence de réception lorsque le vendeur du bien immobilier a lui-même réalisé les travaux, à compter du jour de leur achèvement. 

Il est constant que Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ont procédé à la rénovation de la maison, en réalisant eux mêmes dans le délai de garantie en cours au jour de l’assignation les travaux de : 
- plaques de plâtre dans la pièce de vie,
- changement des huisseries extérieures à savoir celles de la porte vitrée et la fenêtre sud, la porte vitrée de la cuisine et la baie vitrée nord, porte d’entrée vitrée, trois fenêtres et une porte vitrée de la partie ouest, 
- création de quatre fenêtres de toit, 
- réfection de la plomberie,
- réfection de l’électricité à l’étage, 
- pose d’un poêle à bois sur conduit existant,
- pose d’un escalier.

Aussi, en application de l’article 1792-1-2° du code civil, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] sont réputés vendeurs-constructeurs de la rénovation de la maison concernant les travaux sus-mentionnés. 


Sur la garantie légale des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”. 

L’article 1648 alinéa 1er du même code précise que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. 

Le vendeur n’est pas tenu si les vices étaient apparents à la date de la vente. 

Les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera pas tenu des vices cachés. Cette exclusion de garantie ne trouve pas à s’appliquer si le vendeur avait connaissance du vice. 

Il a été stipulé en page 9 de l’acte de vente que : 
“ETAT DU BIEN
L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excedât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions”. 

Toutefois, au regard la nature des travaux effectués par les vendeurs eux mêmes, et comme indiqué dans l’acte notarié, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] sont réputés avoir agi comme des professionnels, de sorte que la clause d’exonération des vices cachés ne pourra dès lors produire effet, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation. 

2) Sur les désordres

Sur la porte en bois absente

L’article 524 du code civil dispose que : “Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les ustensiles aratoires ;Les semences données aux fermiers ou métayers ;Les ruches à miel ;Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;Les pailles et engrais.Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure”.

L’article 525 du même code ajoute: “Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration”.

Les consorts [T] [S] sollicitent la somme de 550 euros TTC au titre de la remise en place de la porte en bois retirée par les vendeurs. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne contestent pas que la porte litigieuse était présente lors de la visite et qu’ils ont procédé à son enlèvement. Ils s’en rapportent au Tribunal mais considèrent que cette porte en bois était un élément purement décoratif. 

L’expert judiciaire constate que ladite porte en bois a été retirée et les gonds sciés au ras de la cloison. 

Il convient donc d’en déduire que la porte séparant la pièce principale du 2 pièces et la cuisine était scellée dans les murs de la maison par le biais de gonds qui ont dû être détériorés pour retirer ladite porte. Celle-ci ne peut être remise sans travaux de menuiserie et de plâtrerie pour le scellement des gonds.

Dès lors, la porte en bois faisait un tout indissociable avec l’immeuble vendu et les vendeurs ont engagé leur responsabilité en la retirant. Ils seront condamnés aux frais de remise en état. 

Sur le poêle

Les demandeurs sollicitent la somme de 2200 euros au titre des réparations du poêle. Ils déplorent un défaut d’étanchéité et précisent qu’il laisse la fumée s’échapper. Les consorts [T] [S] exposent qu’ils ont dû par conséquent le remplacer. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] contestent la défectuosité du poêle et versent aux débats des photos montrant le poêle en marche. 

Il ressort de l’acte notarié du 2 octobre 2020 que les vendeurs déclarent avoir réalisé eux mêmes la pose d’un poêle à bois sur conduit existant. 

L’expert judiciaire n’a pas pu constater d’éventuelle défectuosité du poêle, celui-ci ayant été changé par les acquéreurs. Il mentionne des coulures sur le mur de refend en pierre, sans pour autant indiquer leur origine et ancienneté. 

Dès lors, le Tribunal ne peut apprécier un quelconque dommage lié au poêle de la maison. 

Aussi, la charge de la preuve de l’existence d’un dommage leur incombant, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] seront déboutés de leur demande au titre du poêle. 

Sur les plaques de cuisson

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent une indemnisation de 330 euros correspondant au remplacement de la plaque de cuisson. Ils exposent que seulement 2 plaques fonctionnaient sur les 4. 

L’expert a constaté le dysfonctionnement et mentionne que les plaques de cuisson ne fonctionnent plus depuis le 12 juin 2023. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] affirment que les plaques de cuisson fonctionnaient parfaitement lors de la cession de l’immeuble et qu’il s’agit d’un défaut d’entretien de la part des acquéreurs. 

Cette demande ne relève pas de la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, la notion d’ouvrage faisant défaut concernant une plaque de cuisson. 

Par ailleurs, les articles 1641 et 1642 du Code civil énoncent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce le bien acquis est la maison et le vice déploré doit donc être caché à l’acquéreur, antérieur à la vente et rendre la maison impropre à son usage d’habitation, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix, sans pouvoir s’apprécier sur l’impropriété à l’usage de telle ou telle installation.

La défectuosité des plaques ne rend pas la maison impropre à son usage d’habitation, et n’est pas de nature à en diminuer tellement l’usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquise ou à moindre prix. De surcroît, il n’est pas démontré l’antériorité du vice en ce que le simple constat du dysfonctionnement par les acquéreurs dans un courrier plusieurs mois après la vente et par l’expert plusieurs années après l’achat n’établissent pas le désordre au moment de la vente. 

A titre surabondant, l’acte authentique de vente comporte la mention suivante: “L’ACQUEREUR prend les meubles vendus dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance et ce, sans aucun recours contre LE VENDEUR”. 

Aussi, en l’absence de travaux sur la plaque par les vendeurs, la demande d’indemnisation des consorts [T] [S] au titre de la prise en charge du remplacement des plaques de cuisson sera rejetée. 

Sur le défaut d’évacuation de la douche

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent une indemnisation à hauteur de 16 500 euros correspondant à la réfection totale de la salle d’eau à l’étage. 

L’expert judiciaire relève que la douche n’est conforme ni au DTU, ni aux recommandations, que l’étanchéité est absente, que la pente est anormalement faible, que l’eau s’écoule dans la pièce et endommage les plinthes et la cloison. En effet, le défaut de pente (0,5% au lieu de 1% minimum) vers le siphon entraine des migrations de l’eau vers les surfaces adjacentes et la limitation de l’étanchéité du sol sur l’emprise du sol est un facteur aggravant. 

Dès lors, le défaut d’étanchéité et le défaut de pente rendent impropre l’ouvrage à sa destination. 

Il n’est pas contesté que les vendeurs ont procédé à la conception et la pose de la douche litigieuse moins de 10 ans avant l’assignation. Il ressort de leurs propres conclusions, que les consorts [X]-[A] utilisaient régulièrement cette douche et s’étaient “accommodés” d’une situation qui n’interdisait pas l’usage de celle-ci. 

Les vendeurs avaient en outre connaissance du désordre apparu antérieurement à la vente. 

Aussi, la responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] est engagée sur le fondement de la garantie décennale et ils seront condamnés à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 16 500 euros pour la réfection de la salle de bain de l’étage, ainsi que l’a exactement évalué l’expert. 

Sur le sèche serviette

Les Consorts [T] [S] demandent la somme de 550 euros correspondant à la mise en place d’un sèche serviette sur installation conforme. 

L’expert judiciaire indique que la prise du sèche serviette se trouve dans le volume 2 et n’est pas protégée. Il y a un risque d’électrisation. Pour autant, il n’a pas constaté la défectuosité en tant que telle du sèche serviette. 

Afin d’éviter une double indemnisation de ce préjudice, cette non-conformité sera étudiée dans le cadre des défaillances sur l’installation électrique. 

Sur la VMC

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent une indemnisation à hauteur de 1 650 euros correspondant au remplacement du groupe VMC. 

Il ressort de son rapport que l’expert judiciaire retient le dysfonctionnement de la VMC, qui n’est pas reliée aux bouches d’extractions, outre des ouvertures qui ne sont pas munies de grilles d’entrée d’air. L’expert précise que l’installation de la VMC n’est pas dimensionnée au nombre de pièces d’eau, avec une seule extraction branchée pour six pièces. Il conclut à un défaut de conception et de mise en oeuvre, non conforme au DTU 68.3. 

Lors de l’expertise, les vendeurs ont affirmé ne pas être intervenus sur la VMC, sauf à positionner les bouches d’extraction au-dessus des pièces nécessitant une ventilation. Ils produisent des photos de la VMC le jour où ils ont acheté la maison. Toutefois, les demandeurs et l’expert judiciaire s’accordent sur le fait que la VMC figurant sur les photographies versées n’est pas de la même couleur que la VMC présente au jour de l’expertise. 

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne font plus état de leur absence d’intervention sur la VMC mais indiquent que le défaut de raccordement lié au fait que la VMC disposait de plus de bouches d’extractions que nécessaires, et que ce défaut était parfaitement visible des acquéreurs. De surcroît, ils estiment que seule la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée, celui-ci n’ayant pas constaté les défauts relevés par l’expert sur l’ensemble du réseau électrique du bâtiment. 

Il résulte des conclusions de l’expert la preuve du désordre, trouvant son siège dans les travaux d’électricité réalisés par Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], lequel est de nature décennale en ce qu’il compromet la destination de l’ouvrage d’habitation nécessitant un renouvellement d’air sain. 

Dès lors, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] engagent leur responsabilité à l’égard des acquéreurs et seront tenus d’indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] au titre du remplacement du groupe VMC. 

Sur l’installation électrique

Les consorts [T] [S] sollicitent la somme de 110 000 euros correspondant à la réfection totale de l’installation électrique de la maison. 

L’expert judiciaire conclut que les dysfonctionnements électriques sont consécutifs à une installation laborieuse et anarchique ne respectant pas la norme NF C15-100. Il relève des risques multiples pour les personnes et les biens comme l’incendie et l’éléctrocution. 

Cependant Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] soutiennent, conformément à l’indication de l’acte de vente, n’être intervenus que sur l’électricité de 



l’étage, mais ont précisé toutefois à l’expert avoir posé au rez-de-chaussée des interrupteurs et disjoncteurs sur le tableau électrique existant. Ils sont ainsi également intervenus sur l’électricité du rez-de-chaussée et notamment sur le tableau dont l’expert souligne la dangerosité au rez-de-chaussée. 

Les vendeurs sont donc réputés professionnels intervenus sur l’électricité de la maison, et donc tenus des désordres affectant l’installation par eux modifiée sur le fondement décennal, mais également tenus des vices affectant l’installation qu’ils ont modifiée sans avoir repris l’installation complète du rez-de-chaussée, dès lors que ceux-ci portent atteinte à l’intégrité et la solidité de l’immeuble, et sont antérieurs à la vente, ce qui est le cas en l’espèce.

Aussi, en l’absence de contestations des désordres retenus par l’expert judiciaire, les vendeurs professionnels et constructeurs engagent leur responsabilité et seront condamnés à la réfection totale de l’électricité de l’habitation.

Sur les ballons d’eau chaude

L’expert judiciaire retient que la pose des ballons d’eau chaude par les vendeurs ne correspond pas au DTU, les espaces sont insuffisants, les évacuations absentes et le raccordement au tableau électrique n’est pas aux normes. Il précise que l’installation est vétuste, les ballons d’eau chaude ne pouvant pas être utilisés en l’état, ce qui rend l’habitation impropre à sa destination. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] expliquent les non conformités en raison de la conception très ancienne du bâtiment. Ils produisent des attestations de témoignages de proche attestant ques les ballons d’eau chaude fonctionnaient sans difficulté. 

Pour autant, dès le 29 mars 2021, les acquéreurs ont alerté Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] d’une fuite d’eau importante du ballon d’eau chaude à l’étage. Mais surtout, l’expert retient que les deux ballons d’eau chaude ne peuvent être utilisés au regard des non conformités dans leur installation. 
Dès lors, ce vice caché existait au moment de l’achat et est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. L’ancienneté de la maison n’est pas de nature à dispenser les travaux réalisés d’être conformes aux normes de sécurité existantes au moment des travaux.

Aussi, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], réputés vendeurs professionnels pour avoir réalisé les travaux, engagent leur responsabilité légale à ce titre et seront tenus d’indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S]. 

Sur la non conformité du diagnostic de performance énergétique

Il ressort du rapport d’expertise que les consommations indiquées au DPE de 2020 sont deux fois moins importantes que les consommations réelles. L’expert précise qu’il est nécessaire d’engager des travaux d’isolation pour atteindre la consommation annoncée. 

La responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne saurait être engagée au titre de cette non conformité, n’étant pas à l’origine de l’établissement du diagnostic de performance énergétique, peu important qu’ils aient la qualité de vendeur professionnel pour les seuls travaux qu’ils ont réalisés, et conformément aux dispositions de l’article L271-4 du code de la construction, dans sa version applicable au jour de l’acte authentique du 2 octobre 2020. 
II. Sur la mise en jeu de la responsabilité de la SARL A2 DIAGNOSTIC

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation. 

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il convient en amont de rejeter la demande d’indemnisation de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] à l’encontre de la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD au titre de la porte en bois, du poêle, du dysfonctionnement de la plaque de cuisson, du défaut d’évacuation de la douche et au titre des ballons d’eau chaude, ces désordres n’ayant aucun lien avec la prestation du diagnostiqueur. 

1) Sur le diagnostic électricité

Il résulte de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 7 du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Le diagnostiqueur peut se contenter de procéder à un contrôle visuel mais est tenu d'effectuer toutes les vérifications nécessaires dès lors qu'elles n'impliquent pas de travaux destructifs.
 
L’article L134-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que “lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes :
1° En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L271-4 à L271-6; 
2° En cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. 
Les modalités d’application du 1° sont fixées par décret en Conseil d’Etat”. 

La norme FD C16-600 indique que l’objectif du diagnostic n’est en aucun cas un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis d’une quelconque règlementation mais vise à prévenir des risques liés à l’état de l’installation électrique et à son utilisation : électrisation, électrocution, incendie. Le diagnostic ne peut être considéré comme la liste exhaustive des travaux à envisager.

L’expert judiciaire liste les points de contrôle essentiels à la mise en sécurité établis par la norme FD C16-600 : 
- appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,
- d’un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre à l’origine de l’installation électrique,
- d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit,
- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,
- les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs aves des éléments sous tension,
- les conducteurs non protégés mécaniquement.

Si certaines non-conformités relevées par l’expert judiciaire ont nécessité le déplacement de meubles ou des travaux destructifs, d’autres auraient dû être mentionnées dans le diagnostic, telles que : 
- nombreux fils dénudés et accessibles dont certains sont laissés en attente dans le tableau électrique,
- à l’extérieur, câble d’alimentation du spot encastré posé dans la terre sans protection étanche avec des fils dénudés non raccordés,
- 12 prises de courants sont branchées dans la cuisine sur le même disjoncteur 16A sans liaison équipotentielle alors qu’il aurait fallu un disjoncteur 20A et une section de câbles de 2,5mm2. Aucune prise spécialisée sur disjoncteurs 20A n’existe alors qu’il est demandé deux prises minimum,
- branchement de la prise du sèche serviette est à moins de 1,80ml de la douche italienne. Risque d’électrocution,
- prise de terre doit avoir une résistance inférieure à 100 ohms. D’après la mesure effectuée, la résistance de terre est de 268 ohms. 
- traces d’échauffement à l’arrière de la porte du tableau électrique. 

Ces constats révèlent du matériel électrique vétuste, des conducteurs non protégés, un défaut de terre, et l’expert retient que le diagnostic est erronné et incomplet, et qu’il ne décrit pas les risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie présents sur les défauts relevés par l’expert et passés totalement sous silence par le diagnostiqueur.

Dès lors, en ne relevant aucune anomalie, le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Les risques d’éléctrisation, d’électrocution et d’incendie sont présents et étaient identifiables par des contrôles visuels, des essais et des mesures. 

Le diagnostiqueur est tenu de réparer auprès de l'acquéreur l'intégralité du préjudice tenant aux réparations nécessitées par la révélation du vice non décelé par son diagnostic, sans limiter ce dernier à la perte de chance d'avoir pu renoncer à l'achat ou négocier un prix plus bas.

Aussi, la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD, ne contestant pas sa garantie, seront condamnés à indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], non au titre de la réfection totale de l’installation électrique au motif d’une mise en conformité, mais à raison de la sécurisation de l’installation électrique. De même, le diagnostiqueur estime que sa responsabilité ne peut être recherchée que pour le rez-de-chaussée dont l’installation est ancienne de plus de 15 ans et non l’étage qui avait été aménagé récemment. Cependant le diagnostic vise en périmètre de repérage l’ensemble de la propriété de sorte que les constats de danger électrique de l’installation réalisée à l’étage relèvent de son champ de responsabilité. L’expert a relevé pour chaque défaut de l’installation un risque électrique qui aurait dû être relevé par le diagnostiqueur, de sorte que la responsabilité de ce professionnel est engagé pour la reprise de l’ensemble des travaux électriques. 

2) Sur le diagnostic de performance énergétique

L’article L271-4 du code de la construction, dans sa version applicable au jour de l’acte authentique du 2 octobre 2020 dispose que : 

I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule.
10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative”.

Si aux termes de cet article l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce document à l’encontre du vendeur, il est néanmoins de principe que le diagnostiqueur engage, en cas de faute dans l’exécution de sa mission, sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur, et notamment en cas d’erreur dans son évaluation, dès lors que celle-ci lui a occasionné un préjudice. 

L’article R134-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique comprend : 

a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;

e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement.

En l’occurence, le diagnostic de performance énergétique réalisé par la SARL A2 DIAGNOSTIC en date du 2 juin 2020 mentionne une consommation énergétique de classe C, avec une consommation de 110 kWhEP/m2 an. 

En prenant en compte les factures d’électricité des années 2018, 2019 et 2020, l’expert judiciaire considère que le diagnostic DPE est erroné. Il retient une évaluation classe D pour les années 2018 et 2020 et une évaluation classe C pour l’année 2019. 

Par ailleurs, le diagnostic comporte de nombreuses erreurs dans le descriptif du logement au niveau du type de menuiseries : 
- porte en bois avec moins de 30% de vitrage simple, alors qu’il s’agit d’une porte en PVC entièrement vitrée,
- portes fenêtres coulissantes métal sans rupture de ponts, alors qu’il s’agit d’une fenêtre en aluminium avec rupture de pont thermique.
Il mentionne également l’existence d’un système de ventilation VMC SF Hygro (extraction), alors que le moteur de la VMC ne fonctionne pas et que l’installation n’est par reliée aux bouches d’extractions, élément visible à l’oeil nu. 

Au regard de tout ce qui précède et des nombreuses incohérences soulevées, la SARL A2 DIAGNOSTIC a bien commis une erreur dans l’établissement de son diagnostic énergétique, laquelle doit être considérée comme fautive au regard de sa qualité de professionnelle et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs, induits en erreur par le diagnostic. 

III. Sur la liquidation des préjudices

1) Sur les travaux réparatoires

Le Tribunal retiendra la juste évaluation de l’expert judiciaire concernant les travaux réparatoires pour la porte en bois, le défaut d’évacuation de la douche et les ballons d’eau chaude. 

Aussi, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 25 850 euros au titre de ces désordres. 

Par ailleurs, chacun des responsables d'un même dommage et son assureur doit être condamné à le réparer en totalité, sous bénéfice des recours entre les co-responsables. 

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

Dès lors, en ce qui concerne les désordres liées à la VMC et à l’installation électrique, y compris les désordres affectant le sèche serviette, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum avec la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à la somme de 111 650 euros au titre de ces désordres, comme évaluée par l’expert judiciaire, à l’exclusion de la somme de 550 euros sollicitée par les demandeurs au titre du désordre affectant le sèche serviette, dont le coût des réparation est déjà inclus dans le devis de YG ELECTRICITE dont il a été tenu compte. 

A cela, doit se rajouter le coût de la maîtrise d’oeuvre d’un montant de 11 000 euros compte tenu de la nature des travaux. 

Compte tenu des fautes imputables à chacun et ci-dessus détaillées, le tribunal fixe la responsabilité des défendeurs dans la survenance des désordres liées à la VMC et à l’installation électrique, y compris sèche serviette, dans leurs rapports entre eux, ainsi qu’il suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %. 

2) Sur la perte de chance lié à la non conformité du DPE

Il est constant que lorsqu’un diagnostigueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble, le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass 3ème civ, 21 novembre 2019 n°18-23.251).

En l’espèce, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent la somme de 1200,84 euros par an depuis le 2 octobre 2020 jusqu’à complète reprise des travaux au titre de la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique. 

En l’espèce, l’erreur commise par la SARL A2 DIAGNOSTIC dans la réalisation de son diagnostic énergétique a contribué à maintenir les acquéreurs dans l’ignorance des défauts d’isolation thermique, pensant acquérir une maison relativement économe en énergie au vu de son classement en catégorie C. Aucune faute n’est en revanche caractérisée à l’encontre des vendeurs de ce chef.

Le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette faute ne peut être qu’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente de l’immeuble. 

Considérant un écart de valeur de 4% entre une maison avec une classe énergétique C et la même maison avec une classe énergétique D, la chance de négocier le prix de la maison d’habitation située 9 Lescastel à ELVEN (56250) à la baisse, si les acquéreurs avaient bien été informés de son classement en catégorie D, doit être évaluée à 12 200 euros. Ce montant comprend également les frais de notaires payés qui auraient été d’un montant inférieur si le prix de l’immeuble avait été moindre que 290.450 euros. 

Leur perte de chance de pouvoir négocier le prix de l’immeuble à la baisse et de régler des frais de notaire moins importants peut raisonnablement être fixée à 45 %, de sorte de la SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 5490 euros. 

3) Sur le préjudice de stockage du mobilier, relogement, déménagement

Les travaux sont utilement estimés à 4 mois et 1 mois de préparation compte tenu de la nature et l’ampleur des travaux à réaliser. 

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] et Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum avec la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à leur payer la somme de 13 000 euros à ce titre. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %. 

4) Sur le coût des travaux provisoires

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent la somme de 117,04 euros par mois jusqu’à complète réalisation des travaux correspondant au coût de la location d’un coffret de chantier provisoire. Ils considèrent que cette installation est rendue obligatoire par l’insuffisance de l’installation électrique. 


Toutefois, les demandeurs échouent à démontrer la nécessité d’un tel élément, cette location n’ayant pas été soumise pour avis à l’expert judiciaire et celui-ci n’en faisant pas mention dans son rapport. 

Dès lors, la demande au titre de la location d’un coffret de chantier provisoire sera rejetée. 

5) Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent indemnisation d’un montant de 700 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance. Ils font état de l’asbence de vie décente dans la maison. Les acquéreurs indiquent devoir faire chauffer de l’eau dans une casserole pour faire la toilette de leurs enfants, eux-mêmes prenant leur douche dans les locaux de leur travail respectif. L’hiver, les enfants dorment dans le salon. 

L’expert relate dans son rapport l’absence de confort, l’absence de douche, l’impossibilité d’installer la nouvelle cuisine achetée. Des ballons d’eau chaude provisoires ont dû être achetés, sous son aval pour améliorer le confort des demandeurs. 

Le préjudice de jouissance ainsi établi trouve sa cause dans les désordres affectant la douche et les ballons d’eau chaude mais également à la non conformité de l’installation électrique et de la VMC. 

Au regard de ce qui précède, le tribunal condamne in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] les sommes de :
- 150 euros par mois à compter du 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le 1er avril 2021,
- 600 euros par mois à compter du 2 avril 2021, date d’aménagement en résidence principale, jusqu’au 4 juillet 2023 date de l’installation provisoire d’un ballon d’eau chaude avec l’accord de l’expert,
- 300 euros par mois à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au paiement des travaux de reprise ici ordonnés. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X]: 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD: 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] , le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %.

6) Sur le manque à gagner de la location du T2

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent la somme de 550 euros à compter du 2 octobre 2020 jusqu’à la réalisation des travaux de reprise correspondant au manque à gagner sur la location du T2. 

Cependant, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant de justifier de ce manque à gagner, ni même de leur volonté de mettre en location le T2 dès leur acquisition, de sorte que ce projet n’est pas entré dans le champ contractuel. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

7) Sur le remboursement de la facture JL ELECTRICITE

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent le remboursement de la somme de 1280 euros TTC correspondant à la facture de JL ELECTRICITE du 11 avril 2022. 
En effet, au regard des nombreux désordres affectant l’électricité, les consorts [T] et [S] ont dû mandater la société JL ELECTRICITE pour faire un état des lieux de l’installation, au regard du danger que pouvaient entraîner les non-conformités liées à l’installation électrique. L’installation ayant été qualifiée de dangereuse par l’expert, il y a lieu de retenir ces frais à titre de préjudice.

Dès lors, le tribunal condamne in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 1280 euros TTC au titre du remboursement de la facture JL ELECTRICITE du 11 avril 2022, sous bénéfice des garanties entre codébiteurs déjà déterminées. 

8) Sur la franchise contractuelle de l’assurance AXA FRANCE IARD

La franchise de l’assureur est opposable à son assurée mais également à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], s’agissant seulement des garanties facultatives. 

III. Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris frais de référé et les frais d’expertise judiciaire et à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie suivant les mêmes proportions que précédemment retenu, sous bénéfice de garantie entre eux.

La demande de la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD au titre de leurs frais irrépétibles sera rejetée. 

Par ailleurs, les acquéreurs demandent que l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution restent à la charge des défendeurs par application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce. 

Ces dispositions codifiées sous l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient qu’à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l'espèce, rien ne justifie de mettre à la charge de Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La demande sera rejetée

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 25 850 euros au titre des désordres affectant la porte en bois, le défaut d’évacuation de la douche et les ballons d’eau chaude, 

CONDAMNE solidairement la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 5 490 euros au titre de la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 122 650 euros au titre des désordres affectant la VMC, le sèche serviette et l’installation électrique de la maison, en ce inclus les frais de maîtrise d’oeuvre,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 13 000 euros au titre des frais de relogement, déménagement et stockage du mobilier, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], au titre de leur préjudice de jouissance, les sommes de :
- 150 euros par mois à compter du 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le 1er avril 2021,
- 600 euros par mois à compter du 2 avril 2021, date d’aménagement en résidence principale, jusqu’au 4 juillet 2023 date de l’installation provisoire d’un ballon d’eau chaude avec l’accord de l’expert,
- 300 euros par mois à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au paiement des travaux de reprise ici ordonnés de 700 euros par mois à compter du mois d’avril 2021 jusqu’au paiement de l’intégralité des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 1280 euros en remboursement de la facture JL ELECTRICITE du 11 avril 2022, 

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] de leur demande au titre du coffret de chantier provisoire et du manque à gagner sur la location du T2,

DIT que la franchise de la compagnie AXA FRANCE IARD est opposable à son assurée mais également à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] s’agissant seulement des garanties facultatives, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire; 


DIT que dans leurs rapports entre débiteur, la charge finale des condamnations (principal, frais et dépens) prononcées in solidum entre les parties sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

CONDAMNE la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à garantir Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à concurrence de 10 % de toutes les condamnations prononcées in solidum entre ces parties,

CONDAMNE Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à garantir la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à concurrence de 90 % de toutes les condamnations prononcées in solidum entre ces parties,

REJETTE la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] au titre des dépens d’exécution prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécutions,

DEBOUTE la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD de leur demande au titre des frais irrépétibles, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

EGL/MM
N° RG 24/00236 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EOXO 
MINUTE N° 
DU 07 Octobre 2025

Jugement du SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[U], [Q] [T], [J], [W] [S]
c/
S.A.R.L. A2 DIAGNOSTIC, [B] [V] [G] [A], [H] [N] [X], S.A. AXA FRANCE IARD


ENTRE :
Monsieur [U], [Q] [T], demeurant 9 Lieu dit Lescastel - 56250 ELVEN
Madame [J], [W] [S], demeurant 9 Lieu dit Lescastel - 56250 ELVEN
Représentés par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES


ET :
S.A.R.L. A2 DIAGNOSTIC, sise Résidence le Trait d’Union - 6, rue Jean Noëm Gougeon - 56800 PLOERMEL
S.A. AXA FRANCE IARD, sise 313 Terrasses de l’Arche - 92727 NANTERRE CEDEX
Représentée par Maître Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES postulant de Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [B] [V] [G] [A], demeurant Sainte Suzanne - 56230 QUESTEMBERT
Madame [H] [N] [X], demeurant 3 Résidence Pen Den Hias, Rue Baron - 56450 THEIX NOYALO
Représentés par Maître Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, avocats au barreau de VANNES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 01 Juillet 2025
devant Élodie Gallot-Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Octobre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 2 octobre 2020, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont acquis de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], une maison à usage d’habitation située 9 Lescastel à ELVEN (56250) pour un montant de 290.450 euros. 

Les diagnostics électricité, DPE, amiante et état parasitaire ont été effectués le 2 juin 2020 par la SARL A2 DIAGNOSTIC. 

Par courrier du 29 mars 2021, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont alerté Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] de nombreux désordres constatés, tel que l’enlèvement de la porte entre la pièce principale du 2 pièces et la cuisine sans autorisation, le poêle à bois non fonctionnel avec infiltration d’eau, un défaut de la plaque de cuisson, un défaut du radiateur sèche serviette de la salle de bain de l’étage, la fuite du ballon d’eau chaude de l’étage, la VMC non fonctionnelle et une irrégularité au niveau de la pente de la douche à l’italienne à l’étage. Ils font également état de la non conformité de l’ensemble de l’installation électrique de la maison. Par ce même courrier, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont mis en demeure les vendeurs d’avoir à effectuer les réparations nécessaires pour la mise en conformité des installations de la maison. 

Une expertise contradictoire a été menée par le cabinet CET IRD, mandaté par la compagnie MATMUT SOLUTIONS, assureur protection juridique des acquéreurs qui a rendu son rapport le 20 septembre 2022. 

Par exploit d’huissier délivré le 28 septembre 2022, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont fait assigner Monsieur [B] [A], Madame [H] [X] et la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de VANNES, aux fins que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance du 27 octobre 2022, le Tribunal a fait droit à leur demande et Monsieur [Q] [L] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. 

Par ordonnance du 4 mai 2023 du Tribunal Judiciaire de Vannes, statuant en référé, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 septembre 2023. 

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] ont assigné Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD, par actes de commissaire de justice signifiés les 16, 20 et 21 février 2024, devant le Tribunal Judiciaire de VANNES, aux fins de réparation des désordres constructifs et préjudices consécutifs. 

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie dématérialisée le 2 juillet 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1641 à 1648, 1792 à 1792-6, 1231-1 du code civil et des articles L271-4 6° et 7° du code de la construction et de l’habitation, de :

- Dire et juger Madame [J] [S] et Monsieur [U] [T] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement à titre principal et in solidum à titre subsidiaire Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la Société A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur, la Société AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] :
la somme de 140.580 euros correspondant aux travaux de reprise évalués par l'expert judiciaire, Monsieur [L] aux page 40 et 4l de son rapport, valeur septembre 2023,le préjudice ou la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique soit la somme de 1.200,84 euros par an depuis le 2 octobre 2020 jusqu'à complète reprise des travaux : ... mémoire,la somme de 15.000 euros correspondant au préjudice lié au stockage du mobilier, au relogement, au déménagement et réaménagement pendant la période des travaux, valeur septembre 2023,la somme de 11.000 euros correspondant au coût de la maîtrise d'oeuvre, valeur septembre 2023,la somme de 117,04 euros par mois jusqu'à complète réalisation des travaux correspondant au coût de la location d'un coffret de chantier provisoire,la somme de 700 euros par mois correspondant au préjudice de jouissance de l'immeuble entre le 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le début des travaux de reprise : ... mémoire,la somme de 550 euros par mois correspondant au manque à gagner sur la location du T2 entre le 2 octobre 2020 et la date de réalisation des travaux de reprise :...mémoire,la somme de 1.280 euros TTC en remboursement de la facture JL ELECTRICITE.
- Condamner les mêmes et sous la même solidarité à verser aux requérants, la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens des procédures de référé et de la présente procédure au fond, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire, Monsieur [Q] [L], taxés à la somme de 6.540 euros le l3 octobre 2023.

- Dire que les dépens d'exécution et notamment les émoluments du Commissaire de Justice chargé d'exécuter la décision à intervenir resteront à la charge des défendeurs par application des dispositions de l'article A 444-32 du Code de Commerce.

- Débouter les Consorts [X]-[A], la société A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la société AXA FRANCE IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie dématérialisée le 23 mai 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] demandent au Tribunal de : 

A titre principal, 
- DEBOUTER les consorts [S] et [T] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre des consorts [X]-[A]. 

A titre subsidiaire, 
- DIRE que la SARL A2 DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD 
garantiront les consorts [X]- [A] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, hormis la repose de la porte décorative. 
 
A titre infiniment subsidiaire, 
- LIMITER la responsabilité des consorts [X]-[A] aux postes des préjudices suivants : 
repose de la porte décorative. reprise de la salle de bain. remplacement du chauffe-eau. 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER les consorts [S]-[T] de : 
toute demande relative au préjudice de stockage du mobilier, au relogement, au déménagement et réaménagement pendant la période des travaux, la somme de 700 euros par mois au titre du préjudice de jouissance de l’immeuble, la somme de 550 euros par mois correspondant au manque à gagner de la location du T2 depuis le 02 octobre 2020 jusqu’à la date de réalisation des travaux de reprise. - DEBOUTER les consorts [S]-[T] de toute demande fondée sur l’article 700 et les dépens. 

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Dans leurs conclusions en défense n°2, signifiées par voie dématérialisée le 14 août 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD, demandent au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de : 

A titre principal : 
- DEBOUTER les consorts [T]/[S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD à défaut de démonter l’existence d’une faute, d’un lien causal et d’un préjudice résultant de la réalisation du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et du DPE du 2 juin 2020 ; 
 
- DEBOUTER les consorts [A]/[X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD à défaut de démontrer l’existence d’une faute, d’un lien causal et d’un préjudice résultant de la réalisation du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et du DPE du 2 juin 2020 ; 

A titre subsidiaire : 
- DEBOUTER les consorts [T] [S] de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD excédant la somme de 5.000 € ; 

- CONDAMNER Monsieur les consorts [A]/[X] à garantir et relever indemnes les sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre ; 

- JUGER que toute condamnation prononcée contre la société AXA FRANCE IARD le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite ; 
 
A titre subsidiaire : 
- CONDAMNER les consorts [T] [S] ou toute partie succombant à 


payer aux sociétés A2 DIAGNOSTICS et AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. 

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la mise en jeu de la responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] désordre par désordre

1) Sur les fondements de l’action

Sur la garantie décennale

Au titre de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

De plus, selon l’article 1792-1 du même code : "Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage."

Le délai de la garantie mentionnée à l’article 1792-4-1 du code civil, de 10 années, court, en l’absence de réception lorsque le vendeur du bien immobilier a lui-même réalisé les travaux, à compter du jour de leur achèvement. 

Il est constant que Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ont procédé à la rénovation de la maison, en réalisant eux mêmes dans le délai de garantie en cours au jour de l’assignation les travaux de : 
- plaques de plâtre dans la pièce de vie,
- changement des huisseries extérieures à savoir celles de la porte vitrée et la fenêtre sud, la porte vitrée de la cuisine et la baie vitrée nord, porte d’entrée vitrée, trois fenêtres et une porte vitrée de la partie ouest, 
- création de quatre fenêtres de toit, 
- réfection de la plomberie,
- réfection de l’électricité à l’étage, 
- pose d’un poêle à bois sur conduit existant,
- pose d’un escalier.

Aussi, en application de l’article 1792-1-2° du code civil, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] sont réputés vendeurs-constructeurs de la rénovation de la maison concernant les travaux sus-mentionnés. 


Sur la garantie légale des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”. 

L’article 1648 alinéa 1er du même code précise que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. 

Le vendeur n’est pas tenu si les vices étaient apparents à la date de la vente. 

Les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera pas tenu des vices cachés. Cette exclusion de garantie ne trouve pas à s’appliquer si le vendeur avait connaissance du vice. 

Il a été stipulé en page 9 de l’acte de vente que : 
“ETAT DU BIEN
L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excedât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions”. 

Toutefois, au regard la nature des travaux effectués par les vendeurs eux mêmes, et comme indiqué dans l’acte notarié, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] sont réputés avoir agi comme des professionnels, de sorte que la clause d’exonération des vices cachés ne pourra dès lors produire effet, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation. 

2) Sur les désordres

Sur la porte en bois absente

L’article 524 du code civil dispose que : “Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les ustensiles aratoires ;Les semences données aux fermiers ou métayers ;Les ruches à miel ;Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;Les pailles et engrais.Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure”.

L’article 525 du même code ajoute: “Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration”.

Les consorts [T] [S] sollicitent la somme de 550 euros TTC au titre de la remise en place de la porte en bois retirée par les vendeurs. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne contestent pas que la porte litigieuse était présente lors de la visite et qu’ils ont procédé à son enlèvement. Ils s’en rapportent au Tribunal mais considèrent que cette porte en bois était un élément purement décoratif. 

L’expert judiciaire constate que ladite porte en bois a été retirée et les gonds sciés au ras de la cloison. 

Il convient donc d’en déduire que la porte séparant la pièce principale du 2 pièces et la cuisine était scellée dans les murs de la maison par le biais de gonds qui ont dû être détériorés pour retirer ladite porte. Celle-ci ne peut être remise sans travaux de menuiserie et de plâtrerie pour le scellement des gonds.

Dès lors, la porte en bois faisait un tout indissociable avec l’immeuble vendu et les vendeurs ont engagé leur responsabilité en la retirant. Ils seront condamnés aux frais de remise en état. 

Sur le poêle

Les demandeurs sollicitent la somme de 2200 euros au titre des réparations du poêle. Ils déplorent un défaut d’étanchéité et précisent qu’il laisse la fumée s’échapper. Les consorts [T] [S] exposent qu’ils ont dû par conséquent le remplacer. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] contestent la défectuosité du poêle et versent aux débats des photos montrant le poêle en marche. 

Il ressort de l’acte notarié du 2 octobre 2020 que les vendeurs déclarent avoir réalisé eux mêmes la pose d’un poêle à bois sur conduit existant. 

L’expert judiciaire n’a pas pu constater d’éventuelle défectuosité du poêle, celui-ci ayant été changé par les acquéreurs. Il mentionne des coulures sur le mur de refend en pierre, sans pour autant indiquer leur origine et ancienneté. 

Dès lors, le Tribunal ne peut apprécier un quelconque dommage lié au poêle de la maison. 

Aussi, la charge de la preuve de l’existence d’un dommage leur incombant, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] seront déboutés de leur demande au titre du poêle. 

Sur les plaques de cuisson

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent une indemnisation de 330 euros correspondant au remplacement de la plaque de cuisson. Ils exposent que seulement 2 plaques fonctionnaient sur les 4. 

L’expert a constaté le dysfonctionnement et mentionne que les plaques de cuisson ne fonctionnent plus depuis le 12 juin 2023. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] affirment que les plaques de cuisson fonctionnaient parfaitement lors de la cession de l’immeuble et qu’il s’agit d’un défaut d’entretien de la part des acquéreurs. 

Cette demande ne relève pas de la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, la notion d’ouvrage faisant défaut concernant une plaque de cuisson. 

Par ailleurs, les articles 1641 et 1642 du Code civil énoncent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce le bien acquis est la maison et le vice déploré doit donc être caché à l’acquéreur, antérieur à la vente et rendre la maison impropre à son usage d’habitation, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix, sans pouvoir s’apprécier sur l’impropriété à l’usage de telle ou telle installation.

La défectuosité des plaques ne rend pas la maison impropre à son usage d’habitation, et n’est pas de nature à en diminuer tellement l’usage que les acquéreurs ne l’auraient pas acquise ou à moindre prix. De surcroît, il n’est pas démontré l’antériorité du vice en ce que le simple constat du dysfonctionnement par les acquéreurs dans un courrier plusieurs mois après la vente et par l’expert plusieurs années après l’achat n’établissent pas le désordre au moment de la vente. 

A titre surabondant, l’acte authentique de vente comporte la mention suivante: “L’ACQUEREUR prend les meubles vendus dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance et ce, sans aucun recours contre LE VENDEUR”. 

Aussi, en l’absence de travaux sur la plaque par les vendeurs, la demande d’indemnisation des consorts [T] [S] au titre de la prise en charge du remplacement des plaques de cuisson sera rejetée. 

Sur le défaut d’évacuation de la douche

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent une indemnisation à hauteur de 16 500 euros correspondant à la réfection totale de la salle d’eau à l’étage. 

L’expert judiciaire relève que la douche n’est conforme ni au DTU, ni aux recommandations, que l’étanchéité est absente, que la pente est anormalement faible, que l’eau s’écoule dans la pièce et endommage les plinthes et la cloison. En effet, le défaut de pente (0,5% au lieu de 1% minimum) vers le siphon entraine des migrations de l’eau vers les surfaces adjacentes et la limitation de l’étanchéité du sol sur l’emprise du sol est un facteur aggravant. 

Dès lors, le défaut d’étanchéité et le défaut de pente rendent impropre l’ouvrage à sa destination. 

Il n’est pas contesté que les vendeurs ont procédé à la conception et la pose de la douche litigieuse moins de 10 ans avant l’assignation. Il ressort de leurs propres conclusions, que les consorts [X]-[A] utilisaient régulièrement cette douche et s’étaient “accommodés” d’une situation qui n’interdisait pas l’usage de celle-ci. 

Les vendeurs avaient en outre connaissance du désordre apparu antérieurement à la vente. 

Aussi, la responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] est engagée sur le fondement de la garantie décennale et ils seront condamnés à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 16 500 euros pour la réfection de la salle de bain de l’étage, ainsi que l’a exactement évalué l’expert. 

Sur le sèche serviette

Les Consorts [T] [S] demandent la somme de 550 euros correspondant à la mise en place d’un sèche serviette sur installation conforme. 

L’expert judiciaire indique que la prise du sèche serviette se trouve dans le volume 2 et n’est pas protégée. Il y a un risque d’électrisation. Pour autant, il n’a pas constaté la défectuosité en tant que telle du sèche serviette. 

Afin d’éviter une double indemnisation de ce préjudice, cette non-conformité sera étudiée dans le cadre des défaillances sur l’installation électrique. 

Sur la VMC

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent une indemnisation à hauteur de 1 650 euros correspondant au remplacement du groupe VMC. 

Il ressort de son rapport que l’expert judiciaire retient le dysfonctionnement de la VMC, qui n’est pas reliée aux bouches d’extractions, outre des ouvertures qui ne sont pas munies de grilles d’entrée d’air. L’expert précise que l’installation de la VMC n’est pas dimensionnée au nombre de pièces d’eau, avec une seule extraction branchée pour six pièces. Il conclut à un défaut de conception et de mise en oeuvre, non conforme au DTU 68.3. 

Lors de l’expertise, les vendeurs ont affirmé ne pas être intervenus sur la VMC, sauf à positionner les bouches d’extraction au-dessus des pièces nécessitant une ventilation. Ils produisent des photos de la VMC le jour où ils ont acheté la maison. Toutefois, les demandeurs et l’expert judiciaire s’accordent sur le fait que la VMC figurant sur les photographies versées n’est pas de la même couleur que la VMC présente au jour de l’expertise. 

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne font plus état de leur absence d’intervention sur la VMC mais indiquent que le défaut de raccordement lié au fait que la VMC disposait de plus de bouches d’extractions que nécessaires, et que ce défaut était parfaitement visible des acquéreurs. De surcroît, ils estiment que seule la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée, celui-ci n’ayant pas constaté les défauts relevés par l’expert sur l’ensemble du réseau électrique du bâtiment. 

Il résulte des conclusions de l’expert la preuve du désordre, trouvant son siège dans les travaux d’électricité réalisés par Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], lequel est de nature décennale en ce qu’il compromet la destination de l’ouvrage d’habitation nécessitant un renouvellement d’air sain. 

Dès lors, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] engagent leur responsabilité à l’égard des acquéreurs et seront tenus d’indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] au titre du remplacement du groupe VMC. 

Sur l’installation électrique

Les consorts [T] [S] sollicitent la somme de 110 000 euros correspondant à la réfection totale de l’installation électrique de la maison. 

L’expert judiciaire conclut que les dysfonctionnements électriques sont consécutifs à une installation laborieuse et anarchique ne respectant pas la norme NF C15-100. Il relève des risques multiples pour les personnes et les biens comme l’incendie et l’éléctrocution. 

Cependant Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] soutiennent, conformément à l’indication de l’acte de vente, n’être intervenus que sur l’électricité de 



l’étage, mais ont précisé toutefois à l’expert avoir posé au rez-de-chaussée des interrupteurs et disjoncteurs sur le tableau électrique existant. Ils sont ainsi également intervenus sur l’électricité du rez-de-chaussée et notamment sur le tableau dont l’expert souligne la dangerosité au rez-de-chaussée. 

Les vendeurs sont donc réputés professionnels intervenus sur l’électricité de la maison, et donc tenus des désordres affectant l’installation par eux modifiée sur le fondement décennal, mais également tenus des vices affectant l’installation qu’ils ont modifiée sans avoir repris l’installation complète du rez-de-chaussée, dès lors que ceux-ci portent atteinte à l’intégrité et la solidité de l’immeuble, et sont antérieurs à la vente, ce qui est le cas en l’espèce.

Aussi, en l’absence de contestations des désordres retenus par l’expert judiciaire, les vendeurs professionnels et constructeurs engagent leur responsabilité et seront condamnés à la réfection totale de l’électricité de l’habitation.

Sur les ballons d’eau chaude

L’expert judiciaire retient que la pose des ballons d’eau chaude par les vendeurs ne correspond pas au DTU, les espaces sont insuffisants, les évacuations absentes et le raccordement au tableau électrique n’est pas aux normes. Il précise que l’installation est vétuste, les ballons d’eau chaude ne pouvant pas être utilisés en l’état, ce qui rend l’habitation impropre à sa destination. 

Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] expliquent les non conformités en raison de la conception très ancienne du bâtiment. Ils produisent des attestations de témoignages de proche attestant ques les ballons d’eau chaude fonctionnaient sans difficulté. 

Pour autant, dès le 29 mars 2021, les acquéreurs ont alerté Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] d’une fuite d’eau importante du ballon d’eau chaude à l’étage. Mais surtout, l’expert retient que les deux ballons d’eau chaude ne peuvent être utilisés au regard des non conformités dans leur installation. 
Dès lors, ce vice caché existait au moment de l’achat et est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. L’ancienneté de la maison n’est pas de nature à dispenser les travaux réalisés d’être conformes aux normes de sécurité existantes au moment des travaux.

Aussi, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], réputés vendeurs professionnels pour avoir réalisé les travaux, engagent leur responsabilité légale à ce titre et seront tenus d’indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S]. 

Sur la non conformité du diagnostic de performance énergétique

Il ressort du rapport d’expertise que les consommations indiquées au DPE de 2020 sont deux fois moins importantes que les consommations réelles. L’expert précise qu’il est nécessaire d’engager des travaux d’isolation pour atteindre la consommation annoncée. 

La responsabilité de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] ne saurait être engagée au titre de cette non conformité, n’étant pas à l’origine de l’établissement du diagnostic de performance énergétique, peu important qu’ils aient la qualité de vendeur professionnel pour les seuls travaux qu’ils ont réalisés, et conformément aux dispositions de l’article L271-4 du code de la construction, dans sa version applicable au jour de l’acte authentique du 2 octobre 2020. 
II. Sur la mise en jeu de la responsabilité de la SARL A2 DIAGNOSTIC

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation. 

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il convient en amont de rejeter la demande d’indemnisation de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] à l’encontre de la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD au titre de la porte en bois, du poêle, du dysfonctionnement de la plaque de cuisson, du défaut d’évacuation de la douche et au titre des ballons d’eau chaude, ces désordres n’ayant aucun lien avec la prestation du diagnostiqueur. 

1) Sur le diagnostic électricité

Il résulte de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 7 du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

Le diagnostiqueur peut se contenter de procéder à un contrôle visuel mais est tenu d'effectuer toutes les vérifications nécessaires dès lors qu'elles n'impliquent pas de travaux destructifs.
 
L’article L134-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que “lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes :
1° En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L271-4 à L271-6; 
2° En cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. 
Les modalités d’application du 1° sont fixées par décret en Conseil d’Etat”. 

La norme FD C16-600 indique que l’objectif du diagnostic n’est en aucun cas un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis d’une quelconque règlementation mais vise à prévenir des risques liés à l’état de l’installation électrique et à son utilisation : électrisation, électrocution, incendie. Le diagnostic ne peut être considéré comme la liste exhaustive des travaux à envisager.

L’expert judiciaire liste les points de contrôle essentiels à la mise en sécurité établis par la norme FD C16-600 : 
- appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,
- d’un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre à l’origine de l’installation électrique,
- d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit,
- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,
- les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs aves des éléments sous tension,
- les conducteurs non protégés mécaniquement.

Si certaines non-conformités relevées par l’expert judiciaire ont nécessité le déplacement de meubles ou des travaux destructifs, d’autres auraient dû être mentionnées dans le diagnostic, telles que : 
- nombreux fils dénudés et accessibles dont certains sont laissés en attente dans le tableau électrique,
- à l’extérieur, câble d’alimentation du spot encastré posé dans la terre sans protection étanche avec des fils dénudés non raccordés,
- 12 prises de courants sont branchées dans la cuisine sur le même disjoncteur 16A sans liaison équipotentielle alors qu’il aurait fallu un disjoncteur 20A et une section de câbles de 2,5mm2. Aucune prise spécialisée sur disjoncteurs 20A n’existe alors qu’il est demandé deux prises minimum,
- branchement de la prise du sèche serviette est à moins de 1,80ml de la douche italienne. Risque d’électrocution,
- prise de terre doit avoir une résistance inférieure à 100 ohms. D’après la mesure effectuée, la résistance de terre est de 268 ohms. 
- traces d’échauffement à l’arrière de la porte du tableau électrique. 

Ces constats révèlent du matériel électrique vétuste, des conducteurs non protégés, un défaut de terre, et l’expert retient que le diagnostic est erronné et incomplet, et qu’il ne décrit pas les risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie présents sur les défauts relevés par l’expert et passés totalement sous silence par le diagnostiqueur.

Dès lors, en ne relevant aucune anomalie, le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Les risques d’éléctrisation, d’électrocution et d’incendie sont présents et étaient identifiables par des contrôles visuels, des essais et des mesures. 

Le diagnostiqueur est tenu de réparer auprès de l'acquéreur l'intégralité du préjudice tenant aux réparations nécessitées par la révélation du vice non décelé par son diagnostic, sans limiter ce dernier à la perte de chance d'avoir pu renoncer à l'achat ou négocier un prix plus bas.

Aussi, la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD, ne contestant pas sa garantie, seront condamnés à indemniser Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], non au titre de la réfection totale de l’installation électrique au motif d’une mise en conformité, mais à raison de la sécurisation de l’installation électrique. De même, le diagnostiqueur estime que sa responsabilité ne peut être recherchée que pour le rez-de-chaussée dont l’installation est ancienne de plus de 15 ans et non l’étage qui avait été aménagé récemment. Cependant le diagnostic vise en périmètre de repérage l’ensemble de la propriété de sorte que les constats de danger électrique de l’installation réalisée à l’étage relèvent de son champ de responsabilité. L’expert a relevé pour chaque défaut de l’installation un risque électrique qui aurait dû être relevé par le diagnostiqueur, de sorte que la responsabilité de ce professionnel est engagé pour la reprise de l’ensemble des travaux électriques. 

2) Sur le diagnostic de performance énergétique

L’article L271-4 du code de la construction, dans sa version applicable au jour de l’acte authentique du 2 octobre 2020 dispose que : 

I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule.
10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative”.

Si aux termes de cet article l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce document à l’encontre du vendeur, il est néanmoins de principe que le diagnostiqueur engage, en cas de faute dans l’exécution de sa mission, sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur, et notamment en cas d’erreur dans son évaluation, dès lors que celle-ci lui a occasionné un préjudice. 

L’article R134-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique comprend : 

a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;

e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement.

En l’occurence, le diagnostic de performance énergétique réalisé par la SARL A2 DIAGNOSTIC en date du 2 juin 2020 mentionne une consommation énergétique de classe C, avec une consommation de 110 kWhEP/m2 an. 

En prenant en compte les factures d’électricité des années 2018, 2019 et 2020, l’expert judiciaire considère que le diagnostic DPE est erroné. Il retient une évaluation classe D pour les années 2018 et 2020 et une évaluation classe C pour l’année 2019. 

Par ailleurs, le diagnostic comporte de nombreuses erreurs dans le descriptif du logement au niveau du type de menuiseries : 
- porte en bois avec moins de 30% de vitrage simple, alors qu’il s’agit d’une porte en PVC entièrement vitrée,
- portes fenêtres coulissantes métal sans rupture de ponts, alors qu’il s’agit d’une fenêtre en aluminium avec rupture de pont thermique.
Il mentionne également l’existence d’un système de ventilation VMC SF Hygro (extraction), alors que le moteur de la VMC ne fonctionne pas et que l’installation n’est par reliée aux bouches d’extractions, élément visible à l’oeil nu. 

Au regard de tout ce qui précède et des nombreuses incohérences soulevées, la SARL A2 DIAGNOSTIC a bien commis une erreur dans l’établissement de son diagnostic énergétique, laquelle doit être considérée comme fautive au regard de sa qualité de professionnelle et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs, induits en erreur par le diagnostic. 

III. Sur la liquidation des préjudices

1) Sur les travaux réparatoires

Le Tribunal retiendra la juste évaluation de l’expert judiciaire concernant les travaux réparatoires pour la porte en bois, le défaut d’évacuation de la douche et les ballons d’eau chaude. 

Aussi, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 25 850 euros au titre de ces désordres. 

Par ailleurs, chacun des responsables d'un même dommage et son assureur doit être condamné à le réparer en totalité, sous bénéfice des recours entre les co-responsables. 

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

Dès lors, en ce qui concerne les désordres liées à la VMC et à l’installation électrique, y compris les désordres affectant le sèche serviette, Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum avec la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à la somme de 111 650 euros au titre de ces désordres, comme évaluée par l’expert judiciaire, à l’exclusion de la somme de 550 euros sollicitée par les demandeurs au titre du désordre affectant le sèche serviette, dont le coût des réparation est déjà inclus dans le devis de YG ELECTRICITE dont il a été tenu compte. 

A cela, doit se rajouter le coût de la maîtrise d’oeuvre d’un montant de 11 000 euros compte tenu de la nature des travaux. 

Compte tenu des fautes imputables à chacun et ci-dessus détaillées, le tribunal fixe la responsabilité des défendeurs dans la survenance des désordres liées à la VMC et à l’installation électrique, y compris sèche serviette, dans leurs rapports entre eux, ainsi qu’il suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %. 

2) Sur la perte de chance lié à la non conformité du DPE

Il est constant que lorsqu’un diagnostigueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble, le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass 3ème civ, 21 novembre 2019 n°18-23.251).

En l’espèce, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent la somme de 1200,84 euros par an depuis le 2 octobre 2020 jusqu’à complète reprise des travaux au titre de la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique. 

En l’espèce, l’erreur commise par la SARL A2 DIAGNOSTIC dans la réalisation de son diagnostic énergétique a contribué à maintenir les acquéreurs dans l’ignorance des défauts d’isolation thermique, pensant acquérir une maison relativement économe en énergie au vu de son classement en catégorie C. Aucune faute n’est en revanche caractérisée à l’encontre des vendeurs de ce chef.

Le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette faute ne peut être qu’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente de l’immeuble. 

Considérant un écart de valeur de 4% entre une maison avec une classe énergétique C et la même maison avec une classe énergétique D, la chance de négocier le prix de la maison d’habitation située 9 Lescastel à ELVEN (56250) à la baisse, si les acquéreurs avaient bien été informés de son classement en catégorie D, doit être évaluée à 12 200 euros. Ce montant comprend également les frais de notaires payés qui auraient été d’un montant inférieur si le prix de l’immeuble avait été moindre que 290.450 euros. 

Leur perte de chance de pouvoir négocier le prix de l’immeuble à la baisse et de régler des frais de notaire moins importants peut raisonnablement être fixée à 45 %, de sorte de la SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 5490 euros. 

3) Sur le préjudice de stockage du mobilier, relogement, déménagement

Les travaux sont utilement estimés à 4 mois et 1 mois de préparation compte tenu de la nature et l’ampleur des travaux à réaliser. 

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] et Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum avec la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à leur payer la somme de 13 000 euros à ce titre. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X], le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %. 

4) Sur le coût des travaux provisoires

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent la somme de 117,04 euros par mois jusqu’à complète réalisation des travaux correspondant au coût de la location d’un coffret de chantier provisoire. Ils considèrent que cette installation est rendue obligatoire par l’insuffisance de l’installation électrique. 


Toutefois, les demandeurs échouent à démontrer la nécessité d’un tel élément, cette location n’ayant pas été soumise pour avis à l’expert judiciaire et celui-ci n’en faisant pas mention dans son rapport. 

Dès lors, la demande au titre de la location d’un coffret de chantier provisoire sera rejetée. 

5) Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent indemnisation d’un montant de 700 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance. Ils font état de l’asbence de vie décente dans la maison. Les acquéreurs indiquent devoir faire chauffer de l’eau dans une casserole pour faire la toilette de leurs enfants, eux-mêmes prenant leur douche dans les locaux de leur travail respectif. L’hiver, les enfants dorment dans le salon. 

L’expert relate dans son rapport l’absence de confort, l’absence de douche, l’impossibilité d’installer la nouvelle cuisine achetée. Des ballons d’eau chaude provisoires ont dû être achetés, sous son aval pour améliorer le confort des demandeurs. 

Le préjudice de jouissance ainsi établi trouve sa cause dans les désordres affectant la douche et les ballons d’eau chaude mais également à la non conformité de l’installation électrique et de la VMC. 

Au regard de ce qui précède, le tribunal condamne in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] les sommes de :
- 150 euros par mois à compter du 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le 1er avril 2021,
- 600 euros par mois à compter du 2 avril 2021, date d’aménagement en résidence principale, jusqu’au 4 juillet 2023 date de l’installation provisoire d’un ballon d’eau chaude avec l’accord de l’expert,
- 300 euros par mois à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au paiement des travaux de reprise ici ordonnés. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X]: 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD: 10 %

Il y a lieu de faire droit aux demandes en garanties ainsi qu’il suit : 
- au bénéfice de Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] , le tribunal condamne la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à les garantir à concurrence de 10 %
- au bénéfice de SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD, le tribunal condamne Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à les garantir à concurrence de 90 %.

6) Sur le manque à gagner de la location du T2

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] demandent la somme de 550 euros à compter du 2 octobre 2020 jusqu’à la réalisation des travaux de reprise correspondant au manque à gagner sur la location du T2. 

Cependant, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant de justifier de ce manque à gagner, ni même de leur volonté de mettre en location le T2 dès leur acquisition, de sorte que ce projet n’est pas entré dans le champ contractuel. 

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

7) Sur le remboursement de la facture JL ELECTRICITE

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] sollicitent le remboursement de la somme de 1280 euros TTC correspondant à la facture de JL ELECTRICITE du 11 avril 2022. 
En effet, au regard des nombreux désordres affectant l’électricité, les consorts [T] et [S] ont dû mandater la société JL ELECTRICITE pour faire un état des lieux de l’installation, au regard du danger que pouvaient entraîner les non-conformités liées à l’installation électrique. L’installation ayant été qualifiée de dangereuse par l’expert, il y a lieu de retenir ces frais à titre de préjudice.

Dès lors, le tribunal condamne in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 1280 euros TTC au titre du remboursement de la facture JL ELECTRICITE du 11 avril 2022, sous bénéfice des garanties entre codébiteurs déjà déterminées. 

8) Sur la franchise contractuelle de l’assurance AXA FRANCE IARD

La franchise de l’assureur est opposable à son assurée mais également à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], s’agissant seulement des garanties facultatives. 

III. Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris frais de référé et les frais d’expertise judiciaire et à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans leurs rapports entre débiteurs, la charge finale de cette condamnation sera répartie suivant les mêmes proportions que précédemment retenu, sous bénéfice de garantie entre eux.

La demande de la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD au titre de leurs frais irrépétibles sera rejetée. 

Par ailleurs, les acquéreurs demandent que l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution restent à la charge des défendeurs par application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce. 

Ces dispositions codifiées sous l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient qu’à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l'espèce, rien ne justifie de mettre à la charge de Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La demande sera rejetée

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 25 850 euros au titre des désordres affectant la porte en bois, le défaut d’évacuation de la douche et les ballons d’eau chaude, 

CONDAMNE solidairement la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 5 490 euros au titre de la perte de chance liés à la non-conformité du diagnostic de performance énergétique, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 122 650 euros au titre des désordres affectant la VMC, le sèche serviette et l’installation électrique de la maison, en ce inclus les frais de maîtrise d’oeuvre,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 13 000 euros au titre des frais de relogement, déménagement et stockage du mobilier, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S], au titre de leur préjudice de jouissance, les sommes de :
- 150 euros par mois à compter du 2 octobre 2020, date de signature de l'acte authentique et le 1er avril 2021,
- 600 euros par mois à compter du 2 avril 2021, date d’aménagement en résidence principale, jusqu’au 4 juillet 2023 date de l’installation provisoire d’un ballon d’eau chaude avec l’accord de l’expert,
- 300 euros par mois à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au paiement des travaux de reprise ici ordonnés de 700 euros par mois à compter du mois d’avril 2021 jusqu’au paiement de l’intégralité des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 1280 euros en remboursement de la facture JL ELECTRICITE du 11 avril 2022, 

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] de leur demande au titre du coffret de chantier provisoire et du manque à gagner sur la location du T2,

DIT que la franchise de la compagnie AXA FRANCE IARD est opposable à son assurée mais également à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] s’agissant seulement des garanties facultatives, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [A], Madame [H] [X], la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire; 


DIT que dans leurs rapports entre débiteur, la charge finale des condamnations (principal, frais et dépens) prononcées in solidum entre les parties sera répartie comme suit : 
- Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] : 90 %
- SARL A2 DIAGNOSTIC, et son assureur AXA FRANCE IARD : 10 %

CONDAMNE la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à garantir Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à concurrence de 10 % de toutes les condamnations prononcées in solidum entre ces parties,

CONDAMNE Monsieur [B] [A] et Madame [H] [X] à garantir la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD à concurrence de 90 % de toutes les condamnations prononcées in solidum entre ces parties,

REJETTE la demande de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [S] au titre des dépens d’exécution prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécutions,

DEBOUTE la SARL A2 DIAGNOSTIC et son assureur AXA FRANCE IARD de leur demande au titre des frais irrépétibles, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L271-4, code civil 1792-1, code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation R134-2, code civil 524, code de la sante publique L1334-6, code de la construction et de l'habitation L134-7, code de la sante publique L1334-13, code civil 1648, code de l'environnement L125-5, code civil 1642, code de commerce A444-32, code civil 525, code de la sante publique L1334-5, code civil 1792-4-1, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/11281

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la construction et de l'habitation L134-7, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 16 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Valence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00152

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 30 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/08183

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 6 février 2026 · Tribunal judiciaire de Valence · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03361

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 5 décembre 2024 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 22/06808

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 29 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00488

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1

• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Cambrai · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00810

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la sante publique L1331-11-1

• 24 mars 2026 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 22/05769

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la sante publique L1331-11-1

Mise à jour de la source le 2025-12-20T18:21:23.921Z.