Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 29 avril 2025, n° 23/00488

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé signé les 25 et 29 mars 2021, Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C] (ci-après les consorts [C]), et Madame [G] [M] ont conclu un compromis de vente relativement à une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant le versement d’un acompte de 80.000.-CHF. 

Madame [G] [M] a réglé le montant de l’acompte et a intégré la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8]. 

Les consorts [C] ont, par acte signifié le 14 septembre 2023, introduit une instance à l’encontre de Madame [G] [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Madame [G] [M] a, par acte signifié le 23 octobre 2023, introduit une instance à l’encontre des consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment d’obtenir la nullité, subsidiairement la résolution, du compromis de vente et de son avenant ainsi que leur condamnation à lui régler diverses sommes d’argent.

L’instance introduite par Madame [G] [M] a fait l’objet d’une jonction avec celle introduite par les consorts [C] sous le numéro de RG 23/00488 par mention au dossier le 12 janvier 2024. 


Dans leurs dernières conclusions en date du 20 novembre 2024, les consorts [C] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Constater que Madame [G] [M] n’a pas levé l’option lui permettant d’acquérir le bien immobilier sur la base du contrat signé le 29 mars 2021 avec les consorts [C], 

En conséquence, 
- Dire que Madame [G] [M] ne dispose plus du droit de se maintenir dans les lieux, 
- Ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, 
- Dire que l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 s’établit à 1500 euros par mois, 
- Condamner Madame [G] [M] à payer la somme de 21 000 euros au titre des 14 mois écoulés depuis le 1er avril 2023, 
- Condamner Madame [G] [M] aux entiers frais et dépens, 
- Condamner Madame [G] [M] à payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Débouter Madame [G] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] affirment que : 
- Le tribunal de céans est parfaitement compétent pour trancher le litige immobilier en cause puisque le lieu de situation de l’immeuble, lequel détermine la compétence du tribunal, est en France, la nationalité des parties n’ayant aucune influence sur un contentieux de droit réel, 
- Les règles françaises doivent s’appliquer dans la mesure où les parties n’ont pas indiqué dans leur convention qu’il serait dérogé à l’application des règles immobilières du lieu de la situation de l’immeuble ; 

- Les éléments contenus dans le contrat sont parfaitement limpides et ne prêtent à aucune erreur d’interprétation puisque les deux parties maîtrisent la langue allemande et que l’absence de contestation entre la signature du contrat et la date butoir du 1er avril 2023 prouve qu’il a été validé par les deux parties, la partie défenderesse ne pouvant se plaindre de la nullité d’un contrat lui ayant permis d’occuper gracieusement un immeuble à la suite du dépôt volontaire d’un acompte de 80 000.- CHF, la devise étrangère de l’acompte étant sans incidence sur la réalité du contrat de réservation, 
- Madame [G] [M] a manqué à ses obligations issues de l’avant-contrat régularisé avec les consorts [C] faute d’avoir levé l’option, perdant ainsi tout droit à se maintenir dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion, Madame [G] [M] étant redevable de la somme de 1500 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce depuis le 1er avril 2023, 
- Il ne saurait être retenu que le tribunal de céans est incompétent comme le soutient Madame [G] [M], au motif que l’objet de la demande serait locatif, alors que les questions de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation étant les accessoires de la résolution du contrat pour non-levée d’option et que seule la première chambre civile est compétente s’agissant d’un contrat portant cession de droits réels, ainsi que le projet d’acte notarié et les emails du Notaire en attestent ; la partie défenderesse aimerait bénéficier de la protection des locataires, qualité qu’elle s’est auto-octroyée en sollicitant cette assurance du CREDIT MUTUEL, 
- Il est faux de soutenir que le bien immobilier ne serait pas la propriété des consorts [C] alors qu’ils sont les donneurs d’ordre visés dans le rapport d’ADG CONTROLE et que Maître [H] atteste de l’acquisition du bien immobilier litigieux par les consorts [C], 
- S’agissant de l’acte authentique, les demandeurs sont en possession d’un acte sous seing privé, l’acte de réitération, lequel devait être établi devant Notaire, n’ayant pas été rédigé du fait de l’attitude de Madame [G] [M] qui a changé d’avis ; les demandeurs versent aux débats le projet d’acte authentique établi par Maître [Z] mais également les diagnostics qui avaient été établis en vue de permettre la vente de la maison individuelle en cause, 
- Si Madame [G] [M] ne cesse de revendiquer le bénéfice des dispositions suisses pour le contrat signé, elle s’est volontairement pliée à la législation française en validant ses demandes de diagnostics alors que ces derniers ne sont nullement exigés en SUISSE, 
- Au titre du non-respect allégué par la partie défenderesse des dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1624 relatif au délai de 6 mois pour réitérer un acte, rien n’interdisait aux parties de proroger l’avant-contrat, en raison pour laquelle plusieurs documents ont été signés par eux ; qu’il ne peut pas y avoir eu d’enregistrement de l’acte authentique, lequel n’a pas été passé, 
- Au titre du non-respect allégué de l’article L. 271-1 du code de la construction et l’absence de tout diagnostic immobilier, l’acte authentique n’a pas été rédigé pour le simple motif que Madame [G] [M] a changé d’avis de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une nullité engendrée par elle, alors même qu’elle n’en tire pas les conséquences, à savoir qu’elle ne disposait qu’aucun acte juridique pour occuper les lieux et qu’elle devait les quitter, 
- Madame [G] [M] demande à titre subsidiaire la résolution du contrat alors qu’elle a sollicité en premier lieu sa nullité, ce qui écarte la nullité soutenue car si la résolution est évoquée, c’est qu’il est considéré que le contrat a bien été passé, 
- Madame [G] [M] ne saurait affirmer qu’elle n’a pas compris les termes de l’acte allemand alors que les deux parties utilisent la langue allemande, que Madame [G] [M], née à [Localité 10], canton germanique, maîtrise parfaitement l’allemand ; qu’elle souhaitait en réalité bénéficier de plus de temps et éviter le délai de 6 mois de l’article 42 de la loi de 1924 afin d’organiser la vente de la maison de sa mère très âgée, atteinte de démence, qui lui aurait permis de financer la maison litigieuse, 

- Madame [G] [M] vient soutenir qu’un problème de travaux l’aurait empêchée de régulariser la vente sans que le lien entre lesdits travaux et la résolution du contrat ne puisse être déterminé et alors que la question de la signature du contrat relève des conditions du contrat et non de l’exécution de celui-ci ; les réparations qui peuvent intervenir dans une maison ancienne ne changent rien à la validité des consentements et cela ne peut peser rétroactivement sur l’échange des consentements entre les parties ; le diagnostic technique du 1er décembre 2022 versé aux débats démontre que Madame [G] [M] connaissait au millimètre l’état du bien, ledit diagnostic démontrant sa volonté initiale d’acquérir le bien, 
- Madame [G] [M] sollicite le remboursement de l’acompte versé mais également des frais avancés durant l’occupation des lieux alors qu’elle a occupé de sa seule initiative et indument le bien qu’elle devait acheter aux consorts [C], lesquels ne peuvent l’enrichir des investissements réalisés par la partie défenderesse, auxquels ils n’ont rien demandé, ces investissements étant la preuve de ce qu’elle voulait s’établir définitivement dans les lieux, 
- La demande de Madame [G] [M] au titre du préjudice moral est fantaisiste et d’une mauvaise foi extrême alors que c’est elle qui a changé d’avis et mis les consorts [C] dans une situation difficile, ne pouvant profiter de leur bien du fait de l’occupation de Madame [G] [M]. 


Dans ses dernières écritures en date du 6 janvier 2025, Madame [G] [M] sollicite du tribunal de Céans de :

A titre principal, 
- Juger l’avant contrat de vente signé les 25 mars 2021 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 nul et de nul effet, 

A titre subsidiaire, 
- Prononcer la résolution de l’avant contrat de vente signé le 25 mars 2021 et 29 mars 2021 ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021, 

En tout état de cause, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 82 603 euros au titre du remboursement de la somme versée, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 26 693,55 euros au titre du remboursement des frais, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 4000 euros à titre de provision pour frais de déménagement, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral, 
- Ordonner la réserve des droits de Madame [G] [M] à parfaire son préjudice, 
- Débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, 
- Accorder à Madame [G] [M] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour évacuer les lieux, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner in solidum les consorts [C] aux entiers frais et dépens, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [M] affirme que : 
- Au visa de l’article 44 du code de procédure civile, de l’article 3 du code civil et de la Convention de Rome du 19 juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles, l’immeuble objet de l’avant contrat étant situé en France de sorte que le tribunal de Céans est compétent et le droit français doit s’appliquer, 
- Les consorts [C] formulent des demandes qui relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection, ce que le tribunal de Céans ne pourra que constater en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, la saisine de la juridiction de céans démontrant que les demandeurs étaient conscients de ce que l’occupation de l’immeuble n’était qu’un problème accessoire à l’objet principal du litige, à savoir la question de la cession de l’immeuble, 
- La mention « constater que Madame [G] [M] n’a pas levé l’option lui permettant d’acquérir le bien immobilier sur la base du contrat signé le 29 mars 2021 avec les consorts [C] » n’est pas une prétention au sens des articles 4, 768 et suivants du code de procédure civile ; si les consorts [C] tentent de justifier la saisine de la juridiction de céans en arguant que l’objet de la présente procédure serait celui de la validité et de l’efficacité d’un compromis de vente, force est de constater qu’ils ne formulent des prétentions qu’en ce qui concerne l’occupation des lieux par Madame [G] [M], 

- A titre principal et au visa de l’article 1178 du code civil, l’avant contrat de vente signé le 25 mars 2021 et le 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 ne peuvent être qualifiés ni de compromis, ni de promesse de vente au regard des causes de nullité qu’ils comportent : 
* En application de l’article 1599 du code civil, si les consorts [C] justifient désormais d’une attestation notariée établissant la propriété du bien, ils n’expliquent toujours pas pourquoi les contrats étaient établis au nom de leurs parents et l’acompte versé sur un compte appartenant à ceux-ci, 
* En application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, un acte authentique doit être dréssé pour toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieur à dix huit mois dès lors que cette promesse est consentie par une personne physique, ce qui n’a pas été pour l’avant contrat signé les 25 et 29 mars 2021 et l’avenant signé le 7 juin 2021, de sorte que ces contrats sont nuls et de nul effet, le projet d’acte auhtentique versé aux débats étant sans incidence dans la mesure où il n’a pas été signé par les parties,
* L’avant contrat et son avenant n’ont pas fait l’objet d’un acte authentique ni d’une assignation dans les six mois de leur signature conformément à l’article 42 de la loi du 1er juillet 1924 de sorte que, faute de respect de cette disposition impérative, ces contrats sont nuls et de nul effet, 
* Faute d’enregistrement, l’avant contrat et son avenant sont nuls et de nul effet en application de l’article 1589-2 du code civil édictant une nullité d’ordre public, donc non susceptible d’être couverte par une renonciation ou une confirmation, 
* La formalité de l’article L. 271-1 du code de la construction imposant de notifier à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé réception ou remise en mains propres, la promesse qu’il vient de signer n’ayant pas été respectée, privant l’acquéreur de sa faculté de rétractation, emporte la nullité de l’avant contrat et de son avenant, 
* Les consorts [C], en leur qualité de vendeurs, devaient fournir les diagnostics techniques visés par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, ce qui n’a pas été dans le cas présent, le seul diagnostic versé aux débats datant de plus de 22 mois après la signature du compromis de vente, l’absence des ces diagnostics impératifs entraînant la nullité de la vente ou constitue, subsidiairement, une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente sans pénalité,
* Au visa de l’article 1130 du code civil, les nombreuses irrégularités de l’acte (rédaction en langue allemande, imprécision de la chose vendue, exigence de versement d’une somme de 80 000.-CHF sur un compte privé, détermination de la somme en .-CHF, mise en compte d’une clause abusive…) ont vicié le consentement de Madame [G] [M] et relève d’une véritable volonté dolosive des consorts [C] laquelle justifie que la nullité de l’avant-contrat et de l’avenant soit prononcée, 


- Subsidiairement, au visa de l’article 1641 et suivants du code civil, la résolution du contrat doit être prononcée alors que les demandeurs ont agi de façon dolosive à l’endroit de Madame [G] [M] en lui faisant signer un acte en langue allemande, abusant de sa bonne foi, ne donnant aucune suite à ses demandes quant aux travaux une fois la somme de 80 000.-CHF perçue, refusant d’effectuer les travaux pour la fuite de la véranda ou de verser les sommes perçues de leur assureur pour ces travaux, puis en déclarant que la somme de 80 000.-CHF servirait à payer les loyers et garantir l’état du bien, soit comme une caution, sans apporter d’explications quant au fondement les autorisant à conserver cette somme, les consorts [C] agissant en dehors de tout cadre légal, ces manquements caractérisés justifiant le prononcé de la résolution du contrat, 

- En conséquence de la nullité de l’avant contrat et de son avenant, Madame [G] [M] est en droit de demander :
* Le remboursement de la somme de 80 000.-CHF versée au bénéfice des consorts [C] et à la suite du contrat entre les consorts [C] et Madame [G] [M], laquelle somme ne peut être qualifiée ni d’acompte, ni d’indemnité d’immobilisation et doit être convertie en euros au jour du jugement, 
* L’intégralité des sommes investies dans le bien, soit 24 844 euros outre le remplacement d’un chauffe-eau tombé en panne, soit au total la somme de 26 693,55 euros à laquelle doit s’ajouter le coût afférent au nécessaire déménagement, soit une somme provisionnelle de 4000 euros, 
* Le dédommagement d’un préjudice moral évalué à 20 000 euros, la maison que Madame [G] [M] projetait d’acquérir devant servir de refuge pour sa mère et elle, l’échec de ce projet de même que la nécessité de tout quitter étant à l’origine d’un trouble particulier pour la partie défenderesse, 
* L’indemnisation d’un préjudice indirect lié à la nécessité de devoir trouver un autre logement, Madame [G] [M] sollicitant la réserve de ses droits sur ce point, 

- Madame [G] [M] doit pouvoir bénéficier d’un délai de trois mois à compter du prononcé de la nullité du contrat, ce délai devant commencer à courir à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Les demandes des consorts [C] reposant sur un acte nul et de nul effet, à tout le moins résolu au regard des manœuvres dolosives employées par les demandeurs, ne sauraient aboutir ; la fixation de la valeur locative du bien est arbitraire, sans tenir compte de la précarité dans laquelle ils ont placé Madame [G] [M] et les consorts [C] n’évoquent aucune compensation à la somme de 80 000.-CHF versée ni aux travaux réalisés, 

- A titre infiniment subsidiaire, il y a lieu de compenser les sommes mises en compte par les consorts [C] avec les sommes versées par Madame [M]. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 4 mars 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

Motifs

MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ou “donner acte” ou “dire” ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

De même, il incombe au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et d'examiner les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. 


Sur la compétence de la juridiction française et la loi applicable

L’article 3 alinéa 2 du code civil dispose que les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française.

Aux termes de l’article 44 du code de procédure civile, en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

En l’espèce, les parties évoquent la question de la compétence de la juridiction française et de la loi applicable dans leur écritures sans soumettre de prétention au tribunal à ce titre. 

En tout état de cause, les parties s’accordent pour dire que la juridiction française du tribunal judiciaire de Mulhouse est compétente et que la loi française s’applique au présent litige, ce qui est conforme aux dispositions sus-énoncées. 

En conséquence, en l’absence de prétention présentée à ce titre, il n’y a pas lieu de trancher les questions de la compétence de la juridiction française et de la loi applicable, lesquelles ne sont pas en litige dans la présente affaire. 


Sur la demande principale en expulsion et les demandes subséquentes en fixation et condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1106 alinéa 1er du code civil dispose que le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Conformément à l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de leur demande en expulsion et des demandes subséquentes en fixation et en condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, les consorts [C] exposent que Madame [G] [M] a manqué à ses obligations issues de l’avant-contrat signé avec les consorts [C] faute d’avoir levé l’option lui permettant d’acquérir le bien et de sorte qu’elle ne dispose plus du droit de se maintenir dans les lieux. 



Ce faisant, les consorts [C] entendent se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive particulière stipulée au compromis de vente avant le 1er avril 2023, date butoir fixée pour le versement du solde du prix et la réitération de la vente par acte authentique, soit de la caducité du compromis en l’absence de réalisation de la condition de suspensive de paiement du solde du prix et de signature de la vente. 

Il n’est pas contesté par les parties qu’elles ont procédé à la signature d’un compromis de vente les 25 et 29 mars 2021 relativement à la maison d’habitation sise [Adresse 2] moyennant le versement d’un acompte de 80 000.-CHF, les parties ayant convenu que le solde du prix de la vente devait être réglé avant le 1er avril 2023 faute de quoi le droit d’acquisition prioritaire s’éteignait. 

Madame [G] [M] ne conteste pas ne pas avoir réglé le solde du prix de vente et ne pas avoir acquis le bien litigieux de sorte que les consorts [C] sont encore les propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]. Elle reconnaît occuper encore les lieux dont les consorts [C] sont propriétaires. 

La condition suspensive n’ayant pas été réalisée avant le terme fixé contractuellement par les parties, soit le 1er avril 2023, le compromis de vente signé les 25 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 sont frappés de caducité. 

Madame [G] [M] qui disposait, en application de ce compromis et de cet avenant, d’un droit d’occupation des lieux dont la vente était projetée, ne dispose plus de droit et de titre à l’occupation du bien sis [Adresse 2], propriété des consorts [C], depuis la caducité du compromis et de son avenant, soit depuis le 1er avril 2023. 

Cependant, au soutien de sa demande tendant à voir les consorts [C] déboutés de l’intégralité de leurs demandes, Madame [G] [M] avance que les demandes présentées par ces derniers ont trait, d’une part, à l’occupation du bien par elle et d’autre part, relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection en application des dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, sans toutefois qualifier juridiquement l’occupation qu’elle fait du bien immobilier litigieux ni formuler de prétention tendant à ce que le tribunal de Céans se déclare incompétent. 

Aux termes de l’article 76 alinéa 1er du code de procédure civile, sauf application de l'article 82-1, l'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l'être qu'en ces cas.

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il s’agit d’une compétence d’attribution d’ordre public (Tribunal judiciaire, Paris, 27 Décembre 2024 – n° 24/58796, Tribunal judiciaire, Créteil, Section référé, 6 Février 2025 – n° 24/01059). 

En l’espèce, dans le dispositif de ses dernières écritures, Madame [G] [M] sollicite de voir déboutés les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, avançant à ce titre un moyen de droit et de fait, à savoir l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire duquel elle déduit que les demandes formées par les consorts [C] relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Madame [G] [M] ne tire pas dans ses prétentions les conséquences juridiques des moyens qu’elle avance, notamment en ne sollicitant pas du tribunal de Céans qu’il se déclare incompétent. 

Surtout, il ressort des écritures de Madame [G] [M] elle-même que « l’objet de la présente procédure, du moins telle qu’engagée par Madame [M] est la nullité d’un avant-contrat et les conséquences de celles-ci », soit qu’elle ne dispose plus de droits ni de titre à l’occupation des lieux litigieux au titre de la première des conséquences de la nullité invoquée, Madame [M] sollicitant des délais d’évacuation des lieux loués et une somme provisionnelle au titre de ses frais de déménagement. 

En outre, elle ajoute dans ses écritures que les consorts [C] étaient bien conscients que « l’occupation de l’immeuble n’est qu’un problème accessoire à l’objet principal du litige, à savoir la question de la cession de l’immeuble », soit que la demande de l’expulsion des lieux occupés est une subséquente à celle de la validité du compromis de vente dont elle sollicite elle-même la nullité. 

Elle ne se revendique pas être titulaire d’un contrat de louage d’immeuble à l’endroit des consorts [C], au contraire, pour en avoir fait le reproche à ces derniers par l’intermédiaire de son conseil (pièce n°13 partie défenderesse).

Ainsi, si la compétence du juge des contentieux de la protection est une compétence d’attribution d’ordre public contraignant le juge saisi à relever d’office son incompétence, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats que les demandes en expulsion, en fixation et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ne sont que la conséquence logique et nécessaire de la fin de la validité du compromis de vente, alléguée par l’ensemble des parties sous divers fondements juridique, et donc l’accessoire d’une demande principale portant sur un contrat relatif à des droits réels immobiliers pour lesquels le tribunal de Céans est parfaitement compétent. 

En conséquence de la caducité du compromis de vente et de son avenant et faute de libération volontaire des lieux occupés par Madame [G] [M] sans titre depuis le 1er avril 2023, il y a lieu de : 
- D’ordonner l’expulsion de Madame [G] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sis [Adresse 2], 
- Dire que Madame [G] [M] disposera d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour évacuer les lieux occupés, à défaut de quoi il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- Dire qu’à la suite de la caducité du compromis de vente, les consorts [C] sont en droit d’obtenir une indemnité d’occupation, ayant un caractère quasi-délictuel et étant non sérieusement contestable, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue ; que les consorts [C] sollicitent la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 euros ; que la valeur locative d’une maison d’habitation de 110m² comportant 4 chambres avec un terrain de 5,26a à [Localité 9], au vu des pièces versées aux débats (pièces n°1 et 2 partie défenderesse) doit être fixée à la somme mensuelle de 1500 euros à l’exclusion de toute autre somme, cette somme correspondant au demeurant à la valeur locative attribuée initialement au bien par les parties dans le compromis de vente ; qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 1500 euros ; 
- Condamner Madame [G] [M] au paiement de la somme de 21 000 euros correspondant au montant cumulé des indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 31 mai 2024 (1500 x 14 mois), 
- Condamner Madame [G] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son représentant.

En conséquence de la caducité du compromis de vente ainsi retenue, les consorts [C] doivent la restitution de la somme de 80 000.-CHF versée par Madame [G] [M] à titre d’acompte sur le prix de vente finale ne s’étant pas réalisée, cette dernière en sollicitant le remboursement en euros. Le compromis de vente prévoyait au demeurant la restitution de cette somme et les consorts [C] n’en sollicitent pas l’attribution. Ainsi, les consorts [C] doivent être condamnés in solidum à régler à Madame [G] [M] la somme de 86 065,44 euros correspondant à la somme de 80 000.-CHF réglée à titre d’acompte par cette dernière, convertie en euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues respectivement par Madame [G] [M] et les consorts [C] en application de l’article 1347 du code civil, ainsi que cela a été demandé par la partie défenderesse dans ses écritures et ce au jour du présent jugement.


Sur les demandes reconventionnelles de Madame [G] [M]

Madame [G] [M] entend solliciter la nullité du compromis de vente et de son avenant, subsidiairement leur résolution, sur lesquelles il a lieu de statuer au regard de ses demandes indemnitaires subséquentes présentées par la partie défenderesse. 


A. Sur la demande en nullité du compromis de vente et de son avenant

1. Sur le fondement de l’article 1599 du code civil

Aux termes de l’article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

En l’espèce, les consorts [C] justifient d’une attestation de propriété du bien litigieux établie par un Notaire, ce que Madame [G] [M] ne conteste pas aux termes de ses dernières écritures. 

En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 



2. Sur le fondement de l’article L. 290-1 du code de la construction

Aux termes de l’article L. 290-1 du code de la construction, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

En l’espèce, Madame [G] [M] demande la nullité du compromis de vente sur le fondement de l'article L 290-1 du code la construction et de l'habitation qui dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. 

Il est constant que le compromis de vente a été signé par les parties les 25 et 29 mars 2021 en la forme d’un acte sous seing privé et que la réitération de l’acte de vente devait intervenir avant le 1er avril 2023. La promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou un droit réel immobilier avait une validité d’une durée supérieure à 18 mois. 

Cependant, s'agissant de la nature de la nullité encourue, les dispositions légales, applicables à toutes les promesses de vente immobilière, unilatérales ou synallagmatiques, ont été édictées dans le seul but de protéger le promettant qui s'oblige à immobiliser son bien au profit d'une partie pendant une longue durée. 

La sanction encourue est donc une nullité relative que seul le promettant propriétaire peut invoquer de sorte que Madame [G] [M] est mal fondée à l’invoquer. En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


3. Sur le fondement de l’article 42 de la loi du 1er juillet 1924

L'article 42 de la loi du 1er juin 1924 impose aux parties d'établir un acte notarié dans les 6 mois qui suivent la passation du contrat préparatoire. 

Lorsque l'une des parties refuse, l'autre doit effectuer une demande en justice, toujours dans les 6 mois suivant la passation de l'acte. 

Lorsqu'est en cause une promesse unilatérale de vente, le délai de 6 mois de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne court qu'à compter de la levée d'option.

En application de ce texte, le délai de six mois court toujours du jour de la passation de l’acte, ce même si le contrat contient des conditions suspensives (Cass. 3e civ., 2 juill. 1970, n° 68-12.226 : Bull. civ. III, n° 456), les parties ne peuvent modifier ce délai (Cass. 3e civ., 10 mars 1999, n° 97-17.625 : JurisData n° 1999-000985: Bull. civ. III, n° 60) et il ne leur est pas interdit en revanche de prévoir conventionnellement un délai de régularisation par acte authentique inférieur à 6 mois. 

La caducité, s'il n'y a pas eu régularisation dans le délai convenu, est alors un effet de la convention (Cass. 3e civ., 23 mai 1991, n° 89-16.810 : Bull. civ. III, n° 147 ).

En l’espèce, Madame [G] [M] avance qu’en l’absence de réitération de la vente dans le délai de six mois de la signature du compromis de vente, ce dernier acte est nul et de nul effet. Cependant, la sanction du défaut de réitération de l’acte notarié de vente dans le délai de six mois de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 est la caducité et non pas la nullité. 

En conséquence, la partie demanderesse ne tirant pas les conséquences juridiques du moyen de droit par elle avancé, la nullité du compromis de vente et de son avenant ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


4. Sur le fondement de l’article 1589-2 du code civil

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

Ce texte n’est pas applicable à la promesse de vente présentant un caractère synallagmatique ni à la promesse figurant dans un accord comportant un ensemble d’obligations contractuelles réciproques (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 93-10.924). 

En l’espèce, Madame [G] [M] avance que le compromis de vente est frappé de nullité, laquelle est d’ordre public, en l’absence d’enregistrement dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. 

Cependant, le document signé par les parties les 25 et 29 mars 2021 est une promesse synallagmatique, soit comportant des obligations réciproques à la charge des parties, ainsi que le terme de « compromis de vente » figurant en intitulé de l’acte l’indique. Les parties ne contestent nullement le caractère synallagmatique de l’acte signé par elles les 25 et 29 mars 2021, ni de l’avenant signé le 7 juin 2021. 
Par conséquent, les formalités prescrites par l’article 1589-2 du code civil ne leur sont pas applicables et la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


5. Sur le fondement de l’article L. 271-1 du code de la construction 

Aux termes de l’article L. 271-1 du code de la construction, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

En application de ce texte, en cas d’avant-contrat sous seing privé (promesse synallagmatique ou compromis ou promesse unilatérale), l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation à compter de la notification de la promesse. 

Cette protection s’applique à l’encontre de tous les propriétaires d’immeubles à usage d’habitation, qu’ils soient ou non des professionnels de l’immobilier. 

La conséquence du non-respect de cette formalité est que le délai de rétractation n’a commencé à courir, de sorte que la partie créancière de cette formalité est toujours admise à s’en prévaloir. 

En l’espèce, les consorts [C] ne justifient pas avoir notifié la promesse de vente à la partie défenderesse, conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction. Le délai de rétractation offert à Madame [G] [M] n’a donc commencé à courir en l’absence d’accomplissement de cette formalité par les consorts [C]. 

Cependant, Madame [G] [M], au visa de ce texte, ne peut obtenir la nullité du compromis de vente, l’article L. 271-1 du code de la construction ne sanctionnant pas l’acte devant être notifié de nullité mais permettant au créancier de la formalité de se prévaloir de cette faculté de rétractation faute pour le délai de 10 jours d’avoir commencé à courir. 

Or, la partie défenderesse n’argue ni demande au tribunal de Céans de retenir qu’elle a exercé régulièrement sa faculté de rétractation auprès des consorts [C] faute pour ces derniers d’avoir respecté les formalités de l’article L. 271-1 du code de la construction et ainsi fait courir le délai de 10 jours prévu par ce texte. De même, il ne ressort pas des écrits adressés par le conseil de Madame [G] [M] aux consorts [C] qu’elle se soit rétractée auprès des consorts [C], indiquant au contraire être prête à finaliser la vente immobilière au prix initial fixé, après déduction du prix des travaux de réparation acquitté par elle, alors que le compromis de vente initialement signé faisait état de cette faculté de rétractation.

En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


6. Sur le fondement de l’article L. 271-4 du code de la construction

 Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction, I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ;
10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.
11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ;
12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot.

L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

II.- En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix
.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

En l’espèce, Madame [G] [M] avance que les consorts [C] n’ont pas fourni les diagnostics exigés par ce texte, l’absence de ces diagnostics impératifs entraînant la nullité de la vente ou, subsidiairement, une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente sans pénalité.
Cependant, il ne résulte pas de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation qui impose au vendeur de fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, que ce document soit prévu à peine de nullité de l'acte. 

Ainsi, Madame [G] [M] ne peut solliciter la nullité du compromis de vente et de l’avenant sur ce fondement. 

Si Madame [G] [M] a exposé, dans ses moyens, que cette absence de diagnostic était une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente, force est de constater qu’elle n’a pas usé de cette faculté de résiliation qu’elle allègue, ni demandé au tribunal de la prononcer, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer une prétention non formulée au dispositif des écritures de la partie qui l’avance, le compromis de vente ne comprenant au demeurant aucune mention quant à une condition suspensive relative à des diagnostics techniques. 

7. Sur le fondement de l’article 1130 du code civil

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la partie défenderesse entend voir la nullité du compromis de vente et de son avenant prononcée au motif que de nombreuses irrégularités affectent l’acte, lequel est rédigé en langue allemande, est imprécis quant à la chose vendue, contient l’exigence du versement d’une somme de 80 000.-CHF sur un compte privé, fixe les prix en francs suisses et contient une clause abusive, ces irrégularités ayant vicié son consentement et témoignent d’une volonté dolosive des consorts [C] selon elle.

Cependant, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les consorts [C] aient usé de manœuvres ou de mensonges à l’endroit de Madame [G] [M] pour l’inciter à conclure le compromis de vente, notamment au moyen d’irrégularités apposées sur cet acte, lesquelles ne sont pas prouvées dans le cas de l’espèce mais seulement alléguées par la partie défenderesse. La partie défenderesse, désignée dans le compromis de vente comme résidant en Suisse, ne justifie pas de sa méconnaissance ou de la compréhension approximative de la langue allemande qu’elle allègue, ni qu’elle n’ait pas compris les valeurs monétaires reportées sur l’acte ou l’engagement que représentait pour elle le versement de la somme de 80 000.-CHF, alors qu’elle a occupé le bien pendant plus de trois années et que son conseil arguait dans un écrit adressé aux demandeurs qu’elle était prête à accepter la conclusion de la vente initialement prévue, une fois déduite la somme engagée au titre des travaux de réfection du toit de la véranda. L’allégation de l’existence d’une clause abusive dans l’acte litigieux n’est pas précise et par suite, n’est pas prouvée. 

En l’absence de preuve de l’utilisation manœuvres ou mensonges des consorts [C] dans le but d’inciter Madame [G] [M] à contracter, la nullité du compromis de vente ne saurait être prononcée sur ce fondement. 

***
Au vu de ce qui précède, aucun fondement avancé par la partie défenderesse pour obtenir la nullité du compromis de vente et de son avenant ne permettant de la prononcer, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre. 


B. Sur la demande en résolution de l’avant contrat de vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 
En l’espèce, la partie défenderesse sollicite la résolution de l’avant-contrat de vente au visa de ce texte au motif que les consorts [C] auraient agi de façon dolosive à son endroit. 
Cependant, le texte de l’article 1641 du code civil avancé au soutien de cette prétention suppose que la vente soit intervenue ainsi que le transfert de propriété relativement au bien vendu, tel n’est pas le cas en l’espèce. 

En conséquence, la demande de résolution de l’avant contrat de vente présentée sur ce fondement doit être rejetée. 

***

Madame [G] [M] se voyant déboutée de ses prétentions en nullité et en résolution du compromis de vente et de son avenant, elle doit être déboutée de ses demandes indemnitaires subséquentes, en ce compris sa demande de réserve de droits pour parfaire son préjudice et à l’exception de la demande relative à l’acompte de 80 000.CHF sur laquelle il a déjà été statué en conséquence de la caducité du compromis de vente. 


Sur les autres demandes 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance RG n°23.00599. 

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [C] et de condamner Madame [G] [M] à leur régler la somme de 1500 euros à ce titre, laquelle doit par suite être déboutée de sa demande à ce titre. 


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DIT que le compromis de vente signé les 25 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 sont caducs ; 

ORDONNE l’expulsion de Madame [G] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux occupés sis [Adresse 2] passé un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ; 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er avril 2023 à la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer la somme de 21.000,00 € (VINGT-UN MILLE EUROS) à Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C], au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues depuis le 1er avril 2023 jusqu’au 31 mai 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son représentant ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C] à payer à Madame [G] [M] à payer la somme de 86.065,44 € (QUATRE-VINGT-SIX MILLE SOIXANTE-CINQ EUROS QUARANTE-QUATRE CENTIMES) au titre de la restitution de l’acompte versé en vue de l’acquisition du bien immobilier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande tendant à voir prononcée la nullité du compromis de vente et de son avenant ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande tendant à voir prononcée la résolution du compromis de vente et de son avenant ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de ses demandes indemnitaires subséquentes sur lesquelles il n’aurait pas déjà été statué, en ce compris sa demande de réserve de droits pour parfaire son préjudice ;

ORDONNE la compensation des obligations réciproques des parties ainsi mises à leur charge, conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil ;

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C], la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance RG n°23.00599 ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]
----------------------------
Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 23/00488 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IMSM

KG/CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 avril 2025
Dans la procédure introduite par : 

Madame [T] [U] épouse [C]
demeurant [Adresse 7] - SUISSE

Monsieur [O] [C]
demeurant [Adresse 7] - SUISSE

représentés par Me Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE,
vestiaire : 1

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Madame [G] [M]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Michel BENOIT de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

- partie défenderesse -



CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente


Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier
 
Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 04 mars 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :









EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé signé les 25 et 29 mars 2021, Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C] (ci-après les consorts [C]), et Madame [G] [M] ont conclu un compromis de vente relativement à une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant le versement d’un acompte de 80.000.-CHF. 

Madame [G] [M] a réglé le montant de l’acompte et a intégré la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8]. 

Les consorts [C] ont, par acte signifié le 14 septembre 2023, introduit une instance à l’encontre de Madame [G] [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Madame [G] [M] a, par acte signifié le 23 octobre 2023, introduit une instance à l’encontre des consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment d’obtenir la nullité, subsidiairement la résolution, du compromis de vente et de son avenant ainsi que leur condamnation à lui régler diverses sommes d’argent.

L’instance introduite par Madame [G] [M] a fait l’objet d’une jonction avec celle introduite par les consorts [C] sous le numéro de RG 23/00488 par mention au dossier le 12 janvier 2024. 


Dans leurs dernières conclusions en date du 20 novembre 2024, les consorts [C] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Constater que Madame [G] [M] n’a pas levé l’option lui permettant d’acquérir le bien immobilier sur la base du contrat signé le 29 mars 2021 avec les consorts [C], 

En conséquence, 
- Dire que Madame [G] [M] ne dispose plus du droit de se maintenir dans les lieux, 
- Ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, 
- Dire que l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 s’établit à 1500 euros par mois, 
- Condamner Madame [G] [M] à payer la somme de 21 000 euros au titre des 14 mois écoulés depuis le 1er avril 2023, 
- Condamner Madame [G] [M] aux entiers frais et dépens, 
- Condamner Madame [G] [M] à payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Débouter Madame [G] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] affirment que : 
- Le tribunal de céans est parfaitement compétent pour trancher le litige immobilier en cause puisque le lieu de situation de l’immeuble, lequel détermine la compétence du tribunal, est en France, la nationalité des parties n’ayant aucune influence sur un contentieux de droit réel, 
- Les règles françaises doivent s’appliquer dans la mesure où les parties n’ont pas indiqué dans leur convention qu’il serait dérogé à l’application des règles immobilières du lieu de la situation de l’immeuble ; 

- Les éléments contenus dans le contrat sont parfaitement limpides et ne prêtent à aucune erreur d’interprétation puisque les deux parties maîtrisent la langue allemande et que l’absence de contestation entre la signature du contrat et la date butoir du 1er avril 2023 prouve qu’il a été validé par les deux parties, la partie défenderesse ne pouvant se plaindre de la nullité d’un contrat lui ayant permis d’occuper gracieusement un immeuble à la suite du dépôt volontaire d’un acompte de 80 000.- CHF, la devise étrangère de l’acompte étant sans incidence sur la réalité du contrat de réservation, 
- Madame [G] [M] a manqué à ses obligations issues de l’avant-contrat régularisé avec les consorts [C] faute d’avoir levé l’option, perdant ainsi tout droit à se maintenir dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion, Madame [G] [M] étant redevable de la somme de 1500 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce depuis le 1er avril 2023, 
- Il ne saurait être retenu que le tribunal de céans est incompétent comme le soutient Madame [G] [M], au motif que l’objet de la demande serait locatif, alors que les questions de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation étant les accessoires de la résolution du contrat pour non-levée d’option et que seule la première chambre civile est compétente s’agissant d’un contrat portant cession de droits réels, ainsi que le projet d’acte notarié et les emails du Notaire en attestent ; la partie défenderesse aimerait bénéficier de la protection des locataires, qualité qu’elle s’est auto-octroyée en sollicitant cette assurance du CREDIT MUTUEL, 
- Il est faux de soutenir que le bien immobilier ne serait pas la propriété des consorts [C] alors qu’ils sont les donneurs d’ordre visés dans le rapport d’ADG CONTROLE et que Maître [H] atteste de l’acquisition du bien immobilier litigieux par les consorts [C], 
- S’agissant de l’acte authentique, les demandeurs sont en possession d’un acte sous seing privé, l’acte de réitération, lequel devait être établi devant Notaire, n’ayant pas été rédigé du fait de l’attitude de Madame [G] [M] qui a changé d’avis ; les demandeurs versent aux débats le projet d’acte authentique établi par Maître [Z] mais également les diagnostics qui avaient été établis en vue de permettre la vente de la maison individuelle en cause, 
- Si Madame [G] [M] ne cesse de revendiquer le bénéfice des dispositions suisses pour le contrat signé, elle s’est volontairement pliée à la législation française en validant ses demandes de diagnostics alors que ces derniers ne sont nullement exigés en SUISSE, 
- Au titre du non-respect allégué par la partie défenderesse des dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1624 relatif au délai de 6 mois pour réitérer un acte, rien n’interdisait aux parties de proroger l’avant-contrat, en raison pour laquelle plusieurs documents ont été signés par eux ; qu’il ne peut pas y avoir eu d’enregistrement de l’acte authentique, lequel n’a pas été passé, 
- Au titre du non-respect allégué de l’article L. 271-1 du code de la construction et l’absence de tout diagnostic immobilier, l’acte authentique n’a pas été rédigé pour le simple motif que Madame [G] [M] a changé d’avis de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une nullité engendrée par elle, alors même qu’elle n’en tire pas les conséquences, à savoir qu’elle ne disposait qu’aucun acte juridique pour occuper les lieux et qu’elle devait les quitter, 
- Madame [G] [M] demande à titre subsidiaire la résolution du contrat alors qu’elle a sollicité en premier lieu sa nullité, ce qui écarte la nullité soutenue car si la résolution est évoquée, c’est qu’il est considéré que le contrat a bien été passé, 
- Madame [G] [M] ne saurait affirmer qu’elle n’a pas compris les termes de l’acte allemand alors que les deux parties utilisent la langue allemande, que Madame [G] [M], née à [Localité 10], canton germanique, maîtrise parfaitement l’allemand ; qu’elle souhaitait en réalité bénéficier de plus de temps et éviter le délai de 6 mois de l’article 42 de la loi de 1924 afin d’organiser la vente de la maison de sa mère très âgée, atteinte de démence, qui lui aurait permis de financer la maison litigieuse, 

- Madame [G] [M] vient soutenir qu’un problème de travaux l’aurait empêchée de régulariser la vente sans que le lien entre lesdits travaux et la résolution du contrat ne puisse être déterminé et alors que la question de la signature du contrat relève des conditions du contrat et non de l’exécution de celui-ci ; les réparations qui peuvent intervenir dans une maison ancienne ne changent rien à la validité des consentements et cela ne peut peser rétroactivement sur l’échange des consentements entre les parties ; le diagnostic technique du 1er décembre 2022 versé aux débats démontre que Madame [G] [M] connaissait au millimètre l’état du bien, ledit diagnostic démontrant sa volonté initiale d’acquérir le bien, 
- Madame [G] [M] sollicite le remboursement de l’acompte versé mais également des frais avancés durant l’occupation des lieux alors qu’elle a occupé de sa seule initiative et indument le bien qu’elle devait acheter aux consorts [C], lesquels ne peuvent l’enrichir des investissements réalisés par la partie défenderesse, auxquels ils n’ont rien demandé, ces investissements étant la preuve de ce qu’elle voulait s’établir définitivement dans les lieux, 
- La demande de Madame [G] [M] au titre du préjudice moral est fantaisiste et d’une mauvaise foi extrême alors que c’est elle qui a changé d’avis et mis les consorts [C] dans une situation difficile, ne pouvant profiter de leur bien du fait de l’occupation de Madame [G] [M]. 


Dans ses dernières écritures en date du 6 janvier 2025, Madame [G] [M] sollicite du tribunal de Céans de :

A titre principal, 
- Juger l’avant contrat de vente signé les 25 mars 2021 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 nul et de nul effet, 

A titre subsidiaire, 
- Prononcer la résolution de l’avant contrat de vente signé le 25 mars 2021 et 29 mars 2021 ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021, 

En tout état de cause, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 82 603 euros au titre du remboursement de la somme versée, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 26 693,55 euros au titre du remboursement des frais, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 4000 euros à titre de provision pour frais de déménagement, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral, 
- Ordonner la réserve des droits de Madame [G] [M] à parfaire son préjudice, 
- Débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, 
- Accorder à Madame [G] [M] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour évacuer les lieux, 
- Condamner in solidum les consorts [C] à payer à Madame [G] [M] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner in solidum les consorts [C] aux entiers frais et dépens, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [M] affirme que : 
- Au visa de l’article 44 du code de procédure civile, de l’article 3 du code civil et de la Convention de Rome du 19 juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles, l’immeuble objet de l’avant contrat étant situé en France de sorte que le tribunal de Céans est compétent et le droit français doit s’appliquer, 
- Les consorts [C] formulent des demandes qui relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection, ce que le tribunal de Céans ne pourra que constater en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, la saisine de la juridiction de céans démontrant que les demandeurs étaient conscients de ce que l’occupation de l’immeuble n’était qu’un problème accessoire à l’objet principal du litige, à savoir la question de la cession de l’immeuble, 
- La mention « constater que Madame [G] [M] n’a pas levé l’option lui permettant d’acquérir le bien immobilier sur la base du contrat signé le 29 mars 2021 avec les consorts [C] » n’est pas une prétention au sens des articles 4, 768 et suivants du code de procédure civile ; si les consorts [C] tentent de justifier la saisine de la juridiction de céans en arguant que l’objet de la présente procédure serait celui de la validité et de l’efficacité d’un compromis de vente, force est de constater qu’ils ne formulent des prétentions qu’en ce qui concerne l’occupation des lieux par Madame [G] [M], 

- A titre principal et au visa de l’article 1178 du code civil, l’avant contrat de vente signé le 25 mars 2021 et le 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 ne peuvent être qualifiés ni de compromis, ni de promesse de vente au regard des causes de nullité qu’ils comportent : 
* En application de l’article 1599 du code civil, si les consorts [C] justifient désormais d’une attestation notariée établissant la propriété du bien, ils n’expliquent toujours pas pourquoi les contrats étaient établis au nom de leurs parents et l’acompte versé sur un compte appartenant à ceux-ci, 
* En application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, un acte authentique doit être dréssé pour toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieur à dix huit mois dès lors que cette promesse est consentie par une personne physique, ce qui n’a pas été pour l’avant contrat signé les 25 et 29 mars 2021 et l’avenant signé le 7 juin 2021, de sorte que ces contrats sont nuls et de nul effet, le projet d’acte auhtentique versé aux débats étant sans incidence dans la mesure où il n’a pas été signé par les parties,
* L’avant contrat et son avenant n’ont pas fait l’objet d’un acte authentique ni d’une assignation dans les six mois de leur signature conformément à l’article 42 de la loi du 1er juillet 1924 de sorte que, faute de respect de cette disposition impérative, ces contrats sont nuls et de nul effet, 
* Faute d’enregistrement, l’avant contrat et son avenant sont nuls et de nul effet en application de l’article 1589-2 du code civil édictant une nullité d’ordre public, donc non susceptible d’être couverte par une renonciation ou une confirmation, 
* La formalité de l’article L. 271-1 du code de la construction imposant de notifier à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé réception ou remise en mains propres, la promesse qu’il vient de signer n’ayant pas été respectée, privant l’acquéreur de sa faculté de rétractation, emporte la nullité de l’avant contrat et de son avenant, 
* Les consorts [C], en leur qualité de vendeurs, devaient fournir les diagnostics techniques visés par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, ce qui n’a pas été dans le cas présent, le seul diagnostic versé aux débats datant de plus de 22 mois après la signature du compromis de vente, l’absence des ces diagnostics impératifs entraînant la nullité de la vente ou constitue, subsidiairement, une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente sans pénalité,
* Au visa de l’article 1130 du code civil, les nombreuses irrégularités de l’acte (rédaction en langue allemande, imprécision de la chose vendue, exigence de versement d’une somme de 80 000.-CHF sur un compte privé, détermination de la somme en .-CHF, mise en compte d’une clause abusive…) ont vicié le consentement de Madame [G] [M] et relève d’une véritable volonté dolosive des consorts [C] laquelle justifie que la nullité de l’avant-contrat et de l’avenant soit prononcée, 


- Subsidiairement, au visa de l’article 1641 et suivants du code civil, la résolution du contrat doit être prononcée alors que les demandeurs ont agi de façon dolosive à l’endroit de Madame [G] [M] en lui faisant signer un acte en langue allemande, abusant de sa bonne foi, ne donnant aucune suite à ses demandes quant aux travaux une fois la somme de 80 000.-CHF perçue, refusant d’effectuer les travaux pour la fuite de la véranda ou de verser les sommes perçues de leur assureur pour ces travaux, puis en déclarant que la somme de 80 000.-CHF servirait à payer les loyers et garantir l’état du bien, soit comme une caution, sans apporter d’explications quant au fondement les autorisant à conserver cette somme, les consorts [C] agissant en dehors de tout cadre légal, ces manquements caractérisés justifiant le prononcé de la résolution du contrat, 

- En conséquence de la nullité de l’avant contrat et de son avenant, Madame [G] [M] est en droit de demander :
* Le remboursement de la somme de 80 000.-CHF versée au bénéfice des consorts [C] et à la suite du contrat entre les consorts [C] et Madame [G] [M], laquelle somme ne peut être qualifiée ni d’acompte, ni d’indemnité d’immobilisation et doit être convertie en euros au jour du jugement, 
* L’intégralité des sommes investies dans le bien, soit 24 844 euros outre le remplacement d’un chauffe-eau tombé en panne, soit au total la somme de 26 693,55 euros à laquelle doit s’ajouter le coût afférent au nécessaire déménagement, soit une somme provisionnelle de 4000 euros, 
* Le dédommagement d’un préjudice moral évalué à 20 000 euros, la maison que Madame [G] [M] projetait d’acquérir devant servir de refuge pour sa mère et elle, l’échec de ce projet de même que la nécessité de tout quitter étant à l’origine d’un trouble particulier pour la partie défenderesse, 
* L’indemnisation d’un préjudice indirect lié à la nécessité de devoir trouver un autre logement, Madame [G] [M] sollicitant la réserve de ses droits sur ce point, 

- Madame [G] [M] doit pouvoir bénéficier d’un délai de trois mois à compter du prononcé de la nullité du contrat, ce délai devant commencer à courir à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Les demandes des consorts [C] reposant sur un acte nul et de nul effet, à tout le moins résolu au regard des manœuvres dolosives employées par les demandeurs, ne sauraient aboutir ; la fixation de la valeur locative du bien est arbitraire, sans tenir compte de la précarité dans laquelle ils ont placé Madame [G] [M] et les consorts [C] n’évoquent aucune compensation à la somme de 80 000.-CHF versée ni aux travaux réalisés, 

- A titre infiniment subsidiaire, il y a lieu de compenser les sommes mises en compte par les consorts [C] avec les sommes versées par Madame [M]. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 4 mars 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures. 








MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ou “donner acte” ou “dire” ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

De même, il incombe au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et d'examiner les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. 


Sur la compétence de la juridiction française et la loi applicable

L’article 3 alinéa 2 du code civil dispose que les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française.

Aux termes de l’article 44 du code de procédure civile, en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

En l’espèce, les parties évoquent la question de la compétence de la juridiction française et de la loi applicable dans leur écritures sans soumettre de prétention au tribunal à ce titre. 

En tout état de cause, les parties s’accordent pour dire que la juridiction française du tribunal judiciaire de Mulhouse est compétente et que la loi française s’applique au présent litige, ce qui est conforme aux dispositions sus-énoncées. 

En conséquence, en l’absence de prétention présentée à ce titre, il n’y a pas lieu de trancher les questions de la compétence de la juridiction française et de la loi applicable, lesquelles ne sont pas en litige dans la présente affaire. 


Sur la demande principale en expulsion et les demandes subséquentes en fixation et condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1106 alinéa 1er du code civil dispose que le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Conformément à l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de leur demande en expulsion et des demandes subséquentes en fixation et en condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, les consorts [C] exposent que Madame [G] [M] a manqué à ses obligations issues de l’avant-contrat signé avec les consorts [C] faute d’avoir levé l’option lui permettant d’acquérir le bien et de sorte qu’elle ne dispose plus du droit de se maintenir dans les lieux. 



Ce faisant, les consorts [C] entendent se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive particulière stipulée au compromis de vente avant le 1er avril 2023, date butoir fixée pour le versement du solde du prix et la réitération de la vente par acte authentique, soit de la caducité du compromis en l’absence de réalisation de la condition de suspensive de paiement du solde du prix et de signature de la vente. 

Il n’est pas contesté par les parties qu’elles ont procédé à la signature d’un compromis de vente les 25 et 29 mars 2021 relativement à la maison d’habitation sise [Adresse 2] moyennant le versement d’un acompte de 80 000.-CHF, les parties ayant convenu que le solde du prix de la vente devait être réglé avant le 1er avril 2023 faute de quoi le droit d’acquisition prioritaire s’éteignait. 

Madame [G] [M] ne conteste pas ne pas avoir réglé le solde du prix de vente et ne pas avoir acquis le bien litigieux de sorte que les consorts [C] sont encore les propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]. Elle reconnaît occuper encore les lieux dont les consorts [C] sont propriétaires. 

La condition suspensive n’ayant pas été réalisée avant le terme fixé contractuellement par les parties, soit le 1er avril 2023, le compromis de vente signé les 25 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 sont frappés de caducité. 

Madame [G] [M] qui disposait, en application de ce compromis et de cet avenant, d’un droit d’occupation des lieux dont la vente était projetée, ne dispose plus de droit et de titre à l’occupation du bien sis [Adresse 2], propriété des consorts [C], depuis la caducité du compromis et de son avenant, soit depuis le 1er avril 2023. 

Cependant, au soutien de sa demande tendant à voir les consorts [C] déboutés de l’intégralité de leurs demandes, Madame [G] [M] avance que les demandes présentées par ces derniers ont trait, d’une part, à l’occupation du bien par elle et d’autre part, relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection en application des dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, sans toutefois qualifier juridiquement l’occupation qu’elle fait du bien immobilier litigieux ni formuler de prétention tendant à ce que le tribunal de Céans se déclare incompétent. 

Aux termes de l’article 76 alinéa 1er du code de procédure civile, sauf application de l'article 82-1, l'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l'être qu'en ces cas.

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il s’agit d’une compétence d’attribution d’ordre public (Tribunal judiciaire, Paris, 27 Décembre 2024 – n° 24/58796, Tribunal judiciaire, Créteil, Section référé, 6 Février 2025 – n° 24/01059). 

En l’espèce, dans le dispositif de ses dernières écritures, Madame [G] [M] sollicite de voir déboutés les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, avançant à ce titre un moyen de droit et de fait, à savoir l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire duquel elle déduit que les demandes formées par les consorts [C] relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Madame [G] [M] ne tire pas dans ses prétentions les conséquences juridiques des moyens qu’elle avance, notamment en ne sollicitant pas du tribunal de Céans qu’il se déclare incompétent. 

Surtout, il ressort des écritures de Madame [G] [M] elle-même que « l’objet de la présente procédure, du moins telle qu’engagée par Madame [M] est la nullité d’un avant-contrat et les conséquences de celles-ci », soit qu’elle ne dispose plus de droits ni de titre à l’occupation des lieux litigieux au titre de la première des conséquences de la nullité invoquée, Madame [M] sollicitant des délais d’évacuation des lieux loués et une somme provisionnelle au titre de ses frais de déménagement. 

En outre, elle ajoute dans ses écritures que les consorts [C] étaient bien conscients que « l’occupation de l’immeuble n’est qu’un problème accessoire à l’objet principal du litige, à savoir la question de la cession de l’immeuble », soit que la demande de l’expulsion des lieux occupés est une subséquente à celle de la validité du compromis de vente dont elle sollicite elle-même la nullité. 

Elle ne se revendique pas être titulaire d’un contrat de louage d’immeuble à l’endroit des consorts [C], au contraire, pour en avoir fait le reproche à ces derniers par l’intermédiaire de son conseil (pièce n°13 partie défenderesse).

Ainsi, si la compétence du juge des contentieux de la protection est une compétence d’attribution d’ordre public contraignant le juge saisi à relever d’office son incompétence, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats que les demandes en expulsion, en fixation et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ne sont que la conséquence logique et nécessaire de la fin de la validité du compromis de vente, alléguée par l’ensemble des parties sous divers fondements juridique, et donc l’accessoire d’une demande principale portant sur un contrat relatif à des droits réels immobiliers pour lesquels le tribunal de Céans est parfaitement compétent. 

En conséquence de la caducité du compromis de vente et de son avenant et faute de libération volontaire des lieux occupés par Madame [G] [M] sans titre depuis le 1er avril 2023, il y a lieu de : 
- D’ordonner l’expulsion de Madame [G] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sis [Adresse 2], 
- Dire que Madame [G] [M] disposera d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour évacuer les lieux occupés, à défaut de quoi il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- Dire qu’à la suite de la caducité du compromis de vente, les consorts [C] sont en droit d’obtenir une indemnité d’occupation, ayant un caractère quasi-délictuel et étant non sérieusement contestable, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue ; que les consorts [C] sollicitent la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 euros ; que la valeur locative d’une maison d’habitation de 110m² comportant 4 chambres avec un terrain de 5,26a à [Localité 9], au vu des pièces versées aux débats (pièces n°1 et 2 partie défenderesse) doit être fixée à la somme mensuelle de 1500 euros à l’exclusion de toute autre somme, cette somme correspondant au demeurant à la valeur locative attribuée initialement au bien par les parties dans le compromis de vente ; qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 1500 euros ; 
- Condamner Madame [G] [M] au paiement de la somme de 21 000 euros correspondant au montant cumulé des indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 31 mai 2024 (1500 x 14 mois), 
- Condamner Madame [G] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son représentant.

En conséquence de la caducité du compromis de vente ainsi retenue, les consorts [C] doivent la restitution de la somme de 80 000.-CHF versée par Madame [G] [M] à titre d’acompte sur le prix de vente finale ne s’étant pas réalisée, cette dernière en sollicitant le remboursement en euros. Le compromis de vente prévoyait au demeurant la restitution de cette somme et les consorts [C] n’en sollicitent pas l’attribution. Ainsi, les consorts [C] doivent être condamnés in solidum à régler à Madame [G] [M] la somme de 86 065,44 euros correspondant à la somme de 80 000.-CHF réglée à titre d’acompte par cette dernière, convertie en euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues respectivement par Madame [G] [M] et les consorts [C] en application de l’article 1347 du code civil, ainsi que cela a été demandé par la partie défenderesse dans ses écritures et ce au jour du présent jugement.


Sur les demandes reconventionnelles de Madame [G] [M]

Madame [G] [M] entend solliciter la nullité du compromis de vente et de son avenant, subsidiairement leur résolution, sur lesquelles il a lieu de statuer au regard de ses demandes indemnitaires subséquentes présentées par la partie défenderesse. 


A. Sur la demande en nullité du compromis de vente et de son avenant

1. Sur le fondement de l’article 1599 du code civil

Aux termes de l’article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

En l’espèce, les consorts [C] justifient d’une attestation de propriété du bien litigieux établie par un Notaire, ce que Madame [G] [M] ne conteste pas aux termes de ses dernières écritures. 

En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 



2. Sur le fondement de l’article L. 290-1 du code de la construction

Aux termes de l’article L. 290-1 du code de la construction, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

En l’espèce, Madame [G] [M] demande la nullité du compromis de vente sur le fondement de l'article L 290-1 du code la construction et de l'habitation qui dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. 

Il est constant que le compromis de vente a été signé par les parties les 25 et 29 mars 2021 en la forme d’un acte sous seing privé et que la réitération de l’acte de vente devait intervenir avant le 1er avril 2023. La promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou un droit réel immobilier avait une validité d’une durée supérieure à 18 mois. 

Cependant, s'agissant de la nature de la nullité encourue, les dispositions légales, applicables à toutes les promesses de vente immobilière, unilatérales ou synallagmatiques, ont été édictées dans le seul but de protéger le promettant qui s'oblige à immobiliser son bien au profit d'une partie pendant une longue durée. 

La sanction encourue est donc une nullité relative que seul le promettant propriétaire peut invoquer de sorte que Madame [G] [M] est mal fondée à l’invoquer. En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


3. Sur le fondement de l’article 42 de la loi du 1er juillet 1924

L'article 42 de la loi du 1er juin 1924 impose aux parties d'établir un acte notarié dans les 6 mois qui suivent la passation du contrat préparatoire. 

Lorsque l'une des parties refuse, l'autre doit effectuer une demande en justice, toujours dans les 6 mois suivant la passation de l'acte. 

Lorsqu'est en cause une promesse unilatérale de vente, le délai de 6 mois de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne court qu'à compter de la levée d'option.

En application de ce texte, le délai de six mois court toujours du jour de la passation de l’acte, ce même si le contrat contient des conditions suspensives (Cass. 3e civ., 2 juill. 1970, n° 68-12.226 : Bull. civ. III, n° 456), les parties ne peuvent modifier ce délai (Cass. 3e civ., 10 mars 1999, n° 97-17.625 : JurisData n° 1999-000985: Bull. civ. III, n° 60) et il ne leur est pas interdit en revanche de prévoir conventionnellement un délai de régularisation par acte authentique inférieur à 6 mois. 

La caducité, s'il n'y a pas eu régularisation dans le délai convenu, est alors un effet de la convention (Cass. 3e civ., 23 mai 1991, n° 89-16.810 : Bull. civ. III, n° 147 ).

En l’espèce, Madame [G] [M] avance qu’en l’absence de réitération de la vente dans le délai de six mois de la signature du compromis de vente, ce dernier acte est nul et de nul effet. Cependant, la sanction du défaut de réitération de l’acte notarié de vente dans le délai de six mois de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 est la caducité et non pas la nullité. 

En conséquence, la partie demanderesse ne tirant pas les conséquences juridiques du moyen de droit par elle avancé, la nullité du compromis de vente et de son avenant ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


4. Sur le fondement de l’article 1589-2 du code civil

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

Ce texte n’est pas applicable à la promesse de vente présentant un caractère synallagmatique ni à la promesse figurant dans un accord comportant un ensemble d’obligations contractuelles réciproques (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 93-10.924). 

En l’espèce, Madame [G] [M] avance que le compromis de vente est frappé de nullité, laquelle est d’ordre public, en l’absence d’enregistrement dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. 

Cependant, le document signé par les parties les 25 et 29 mars 2021 est une promesse synallagmatique, soit comportant des obligations réciproques à la charge des parties, ainsi que le terme de « compromis de vente » figurant en intitulé de l’acte l’indique. Les parties ne contestent nullement le caractère synallagmatique de l’acte signé par elles les 25 et 29 mars 2021, ni de l’avenant signé le 7 juin 2021. 
Par conséquent, les formalités prescrites par l’article 1589-2 du code civil ne leur sont pas applicables et la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


5. Sur le fondement de l’article L. 271-1 du code de la construction 

Aux termes de l’article L. 271-1 du code de la construction, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

En application de ce texte, en cas d’avant-contrat sous seing privé (promesse synallagmatique ou compromis ou promesse unilatérale), l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation à compter de la notification de la promesse. 

Cette protection s’applique à l’encontre de tous les propriétaires d’immeubles à usage d’habitation, qu’ils soient ou non des professionnels de l’immobilier. 

La conséquence du non-respect de cette formalité est que le délai de rétractation n’a commencé à courir, de sorte que la partie créancière de cette formalité est toujours admise à s’en prévaloir. 

En l’espèce, les consorts [C] ne justifient pas avoir notifié la promesse de vente à la partie défenderesse, conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction. Le délai de rétractation offert à Madame [G] [M] n’a donc commencé à courir en l’absence d’accomplissement de cette formalité par les consorts [C]. 

Cependant, Madame [G] [M], au visa de ce texte, ne peut obtenir la nullité du compromis de vente, l’article L. 271-1 du code de la construction ne sanctionnant pas l’acte devant être notifié de nullité mais permettant au créancier de la formalité de se prévaloir de cette faculté de rétractation faute pour le délai de 10 jours d’avoir commencé à courir. 

Or, la partie défenderesse n’argue ni demande au tribunal de Céans de retenir qu’elle a exercé régulièrement sa faculté de rétractation auprès des consorts [C] faute pour ces derniers d’avoir respecté les formalités de l’article L. 271-1 du code de la construction et ainsi fait courir le délai de 10 jours prévu par ce texte. De même, il ne ressort pas des écrits adressés par le conseil de Madame [G] [M] aux consorts [C] qu’elle se soit rétractée auprès des consorts [C], indiquant au contraire être prête à finaliser la vente immobilière au prix initial fixé, après déduction du prix des travaux de réparation acquitté par elle, alors que le compromis de vente initialement signé faisait état de cette faculté de rétractation.

En conséquence, la nullité ne saurait être prononcée sur ce fondement. 


6. Sur le fondement de l’article L. 271-4 du code de la construction

 Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction, I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;
9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ;
10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.
11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ;
12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot.

L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

II.- En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix
.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

En l’espèce, Madame [G] [M] avance que les consorts [C] n’ont pas fourni les diagnostics exigés par ce texte, l’absence de ces diagnostics impératifs entraînant la nullité de la vente ou, subsidiairement, une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente sans pénalité.
Cependant, il ne résulte pas de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation qui impose au vendeur de fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, que ce document soit prévu à peine de nullité de l'acte. 

Ainsi, Madame [G] [M] ne peut solliciter la nullité du compromis de vente et de l’avenant sur ce fondement. 

Si Madame [G] [M] a exposé, dans ses moyens, que cette absence de diagnostic était une condition suspensive permettant à l’acquéreur de résilier la vente, force est de constater qu’elle n’a pas usé de cette faculté de résiliation qu’elle allègue, ni demandé au tribunal de la prononcer, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer une prétention non formulée au dispositif des écritures de la partie qui l’avance, le compromis de vente ne comprenant au demeurant aucune mention quant à une condition suspensive relative à des diagnostics techniques. 

7. Sur le fondement de l’article 1130 du code civil

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la partie défenderesse entend voir la nullité du compromis de vente et de son avenant prononcée au motif que de nombreuses irrégularités affectent l’acte, lequel est rédigé en langue allemande, est imprécis quant à la chose vendue, contient l’exigence du versement d’une somme de 80 000.-CHF sur un compte privé, fixe les prix en francs suisses et contient une clause abusive, ces irrégularités ayant vicié son consentement et témoignent d’une volonté dolosive des consorts [C] selon elle.

Cependant, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les consorts [C] aient usé de manœuvres ou de mensonges à l’endroit de Madame [G] [M] pour l’inciter à conclure le compromis de vente, notamment au moyen d’irrégularités apposées sur cet acte, lesquelles ne sont pas prouvées dans le cas de l’espèce mais seulement alléguées par la partie défenderesse. La partie défenderesse, désignée dans le compromis de vente comme résidant en Suisse, ne justifie pas de sa méconnaissance ou de la compréhension approximative de la langue allemande qu’elle allègue, ni qu’elle n’ait pas compris les valeurs monétaires reportées sur l’acte ou l’engagement que représentait pour elle le versement de la somme de 80 000.-CHF, alors qu’elle a occupé le bien pendant plus de trois années et que son conseil arguait dans un écrit adressé aux demandeurs qu’elle était prête à accepter la conclusion de la vente initialement prévue, une fois déduite la somme engagée au titre des travaux de réfection du toit de la véranda. L’allégation de l’existence d’une clause abusive dans l’acte litigieux n’est pas précise et par suite, n’est pas prouvée. 

En l’absence de preuve de l’utilisation manœuvres ou mensonges des consorts [C] dans le but d’inciter Madame [G] [M] à contracter, la nullité du compromis de vente ne saurait être prononcée sur ce fondement. 

***
Au vu de ce qui précède, aucun fondement avancé par la partie défenderesse pour obtenir la nullité du compromis de vente et de son avenant ne permettant de la prononcer, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre. 


B. Sur la demande en résolution de l’avant contrat de vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 
En l’espèce, la partie défenderesse sollicite la résolution de l’avant-contrat de vente au visa de ce texte au motif que les consorts [C] auraient agi de façon dolosive à son endroit. 
Cependant, le texte de l’article 1641 du code civil avancé au soutien de cette prétention suppose que la vente soit intervenue ainsi que le transfert de propriété relativement au bien vendu, tel n’est pas le cas en l’espèce. 

En conséquence, la demande de résolution de l’avant contrat de vente présentée sur ce fondement doit être rejetée. 

***

Madame [G] [M] se voyant déboutée de ses prétentions en nullité et en résolution du compromis de vente et de son avenant, elle doit être déboutée de ses demandes indemnitaires subséquentes, en ce compris sa demande de réserve de droits pour parfaire son préjudice et à l’exception de la demande relative à l’acompte de 80 000.CHF sur laquelle il a déjà été statué en conséquence de la caducité du compromis de vente. 


Sur les autres demandes 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance RG n°23.00599. 

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [C] et de condamner Madame [G] [M] à leur régler la somme de 1500 euros à ce titre, laquelle doit par suite être déboutée de sa demande à ce titre. 


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DIT que le compromis de vente signé les 25 et 29 mars 2021, ainsi que l’avenant signé le 7 juin 2021 sont caducs ; 

ORDONNE l’expulsion de Madame [G] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux occupés sis [Adresse 2] passé un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ; 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er avril 2023 à la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer la somme de 21.000,00 € (VINGT-UN MILLE EUROS) à Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C], au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues depuis le 1er avril 2023 jusqu’au 31 mai 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son représentant ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C] à payer à Madame [G] [M] à payer la somme de 86.065,44 € (QUATRE-VINGT-SIX MILLE SOIXANTE-CINQ EUROS QUARANTE-QUATRE CENTIMES) au titre de la restitution de l’acompte versé en vue de l’acquisition du bien immobilier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande tendant à voir prononcée la nullité du compromis de vente et de son avenant ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande tendant à voir prononcée la résolution du compromis de vente et de son avenant ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de ses demandes indemnitaires subséquentes sur lesquelles il n’aurait pas déjà été statué, en ce compris sa demande de réserve de droits pour parfaire son préjudice ;

ORDONNE la compensation des obligations réciproques des parties ainsi mises à leur charge, conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil ;

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [B] [U], épouse [C], la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Madame [G] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance RG n°23.00599 ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 76, code general des collectivites territoriales L2224-8, code civil 3, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de la sante publique L1334-6, code de l'environnement L222-4, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code civil 1106, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1, code civil 1178, code de procedure civile 44, code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1589-2, code civil 1599, code de la construction et de l'habitation L290-1, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11, code de la sante publique L1331-11-1, code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 22 novembre 2024 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/12391

  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la sante publique L1331-11-1, code de la construction et de l'habitation L271-1

• 9 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Cambrai · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00810

  en commun : code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique L1334-13, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la sante publique L1331-11-1, code de la construction et de l'habitation L271-4

Mise à jour de la source le 2025-05-02T21:01:03.805Z.