Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 3, 10 septembre 2026, n° 24/02382

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 3



ARRÊT DU 10/09/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE 

N° RG 24/02382 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VR3F



Jugement (N° 22/02743)

rendu le 20 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Béthune





APPELANTS



Monsieur [Z] [J]

né le 06 avril 1986 à [Localité 1]

Madame [U] [F] épouse [J]

née le 03 novembre 1987 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Sandrine Minne, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



INTIMÉS



Madame [R] [O]

née le 10 septembre 1968 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué



Maître [B] [Y], membre de la SCP ALPHA, mandataires judiciaires, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL La Bassée Transaction

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]



SA AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de la SARL La Bassée Transaction prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

-partie intervenante-



représentés par Me Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué











DÉBATS à l'audience publique du 08 juin 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, président et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2026 



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Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 17 janvier 2022, Mme [R] [O] a signé, par l'intermédiaire de la société Bassée transaction exerçant sous le nom commercial Abrimmo, au profit de M. [Z] [J] et Mme [U] [F], son épouse, un compromis de vente portant sur une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un prix de 315 000 euros. 



Cet acte était assorti d'une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt avant le 17 mars 2022 et au défaut d'exercice du droit de préemption de la commune.



Par ailleurs, M. et Mme [J] ont signé le 2 mars 2022, par l'intermédiaire de la société Bassée transaction exerçant sous le nom commercial Abrimmo, un compromis de vente au profit de M. [H] et Mme [V], portant sur leur maison située [Adresse 5] à [Localité 9].



Le 25 avril 2022, la commune de [Localité 8] a exercé son droit de préemption sur le bien appartenant à Mme [O] pour le prix de 300 000 euros.



A la suite du recours exercé par M. et Mme [J] devant le tribunal administratif de Lille, la commune a renoncé à tout droit de préemption par délibération du 23 mai 2022.



Par courrier du 13 juin 2022, M. et Mme [J] ont mis en demeure Mme [O] d'accepter la réitération par acte authentique de la vente au plus tard le 28 juillet 2022. Ils lui ont ensuite délivré une sommation interpellative le 23 juin 2022 pour lui demander de confirmer au plus tard le 30 juin 2022, la réitéraiton de la vente par acte authentique le 28 juillet 2022.







Par courrier du 29 juin 2022, Mme [O] a fait part de son souhait de réitérer la vente le 3 septembre 2022, afin de lui permettre d'assurer son relogement.



Le 4 juillet 2022, M. et Mme [J] ont notifié à Mme [O] la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs.



Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, M. et Mme [J] ont assigné Mme [O] et la société Bassée transaction devant le tribunal judiciaire de Béthune en paiement de la clause pénale et constatation de la résolution du compromis de vente.



Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal judiciaire de Béthune a :



- débouté M. et Mme [J] de leurs demandes au titre de la clause pénale,

- débouté M. et Mme [J] de leurs demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre de Mme [O] et la société Bassée transaction,

- condamné M. et Mme [J] aux dépens,

- condamné M. et Mme [J] à payer à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [J] à payer à la société Bassée transaction la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration du 16 mai 2024, M. et Mme [J] ont fait appel de ce jugement.



Le 26 juin 2024, M. et Mme [J] ont régularisé une nouvelle déclaration d'appel à l'égard de Me [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bassée transaction, placée en liquidation judiciaire par jugement du 8 avril 2024 après avoir déclaré leur créance le 12 juin 2024.



La société Axa France est intervenue volontairement en qualité d'assureur de la société Bassée transaction. 



La clôture a été prononcée le 19 mai 2026.



Prétentions et moyens des parties



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, M. et Mme [J] demandent à la cour de :



- joindre l'appel enrôlé sous le numéro 24/02382 et l'appel complétif et rectificatif enrôlé sous le numéro 24/03155,

- infirmer le jugement,

- débouter la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo, la SCP Alpha mandataires judiciaires représentée par Me [Y] [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- constater que Mme [O] a refusé de réitérer le compromis du 17 janvier 2022 dans les délais impartis par ce dernier, 

- la condamner à leur verser la somme de 31 500 euros correspondant à la clause pénale du compromis du 17 janvier 2022 portant intérêt à compter du 1er juillet 2022, date de la prise d'acte de la résiliation du compromis, 

À titre subsidiaire, 

- constater que Mme [O] est l'auteur d'un dol à leur égard,

- constater que la société la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo est l'auteur d'un dol à leur égard,

- constater que la société la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo a commis une faute professionnelle, 

- condamner Mme [O] à leur verser la somme de 30 974,56 euros correspondant aux préjudices subis,

- fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo à la somme de 30 974,56 euros correspondant à leurs préjudices,

- condamner la SA AXA France Iard à garantir du paiement de la somme de 30 974,56 euros et de manière générale de toutes les sommes dont pourrait être redevable la société la société Bassée transaction, ayant pour nom commercial Abrimmo à leur égard,

En tout état de cause 

- constater la résolution du compromis de vente du 17 janvier 2022 aux torts exclusifs de Mme [O] à effet du 1er juillet 2022, 

- ordonner la capitalisation des intérêts, 

- condamner Mme [O] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que :



- ils avaient obtenu leur financement le 17 février 2022, de sorte que la condition de financement était levée à cette date et qu'en tout état de cause, cette condition suspensive était en leur faveur et qu'ils étaient libres d'y renoncer,

- le compromis ne prévoit pas que la condition suspensive puisse être considérée comme non levée si la préemption produisait effet ; le notaire a reçu le 24 mai 2022 la décision du conseil municipal du 23 mai 2022 retirant sa décision de préemption, de sorte que la condition suspensive a été levée au 23 mai 2022 et que la réitération pouvait intervenir le 1er juin 2022 ; malgré la sommation interpellative qui lui a été délivrée, Mme [O] n'a pas manifesté sa volonté de réitérer la vente,

- Mme [O] n'a pas engagé de démarches en vue de se reloger et ne justifie de démarches qu'à compter des sommations qui lui ont été adressées ; ils sont donc fondés à demander l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat,

- à titre subsidiaire, Mme [O] a commis une réticence dolosive dès lors qu'à la date de signature du mandat, elle savait que la commune entendait préempter le bien et a dissimulé cette information aux acquéreurs,

- l'agent immobilier était également informé de la préemption envisagée par la commune au moment de la signature du mandat dès lors que l'agence avait été mandatée pour établir une estimation du bien à transmettre à la commune pour une tentative de vente amiable et qu'il ne leur a pas communiqué cette information,

- l'agence a, en outre, commis une faute professionnelle en ne demandant pas au notaire de réaliser la déclaration d'intention d'aliéner dans des délais raisonnables et a ainsi aggravé leur préjudice en retardant l'information relative à la préemption,

- dans l'hypothèse où le bénéfice de la clause pénale ne leur serait pas attribué, ils sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices liés aux frais de la procédure de recours contre la décision de préemption, au surcoût du financement d'une nouvelle acquisition et à leur préjudice moral,

- l'assureur doit être condamné à garantir les condamnations prononcées contre l'agence immobilière du fait des manquements qui lui sont reprochés.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, Mme [O] demande à la cour de :



- confirmer le jugement,

- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle fait valoir :



- que la réitération de la vente devait intervenir avant le 17 mai 2022, que M. et Mme [J] n'ont obtenu leur prêt que le 9 juin 2022 et que les différents éléments antérieurs qu'ils produisent ne sont pas des offres de prêts ; que M. et Mme [J] ont manifestement renoncé à leur projet d'acquisition puisqu'ils ont refusé de lui accorder des délais pour assurer son relogement et n'ont pas souhaité régulariser un avenant de prorogation,

- que les parties pouvaient d'un commun accord renoncer à se prévaloir de cette caducité et s'entendre sur une date de réitération de la vente mais que le délai de rétractation devait nécessairement être de nouveau purgé et que, par ailleurs, les acquéreurs ne pouvaient exiger unilatéralement la signature de l'acte authentique le 28 juillet 2022, postérieurement aux délais stipulés,

- qu'elle n'a jamais été directement en contact avec M. et Mme [J] mais que l'agence immobilière était parfaitement informée de ce que la commune était susceptible d'user de son droit de préemption et qu'il lui appartenait, au titre de son obligation d'information et de conseil, de porter ces éléments à la connaissance des acquéreurs,

- qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard des acquéreurs qui se sont montrés imprudents en vendant leur propre maison sans prévoir de condition suspensive relative à l'acquisition de leur nouveau bien immobilier,

- qu'il n'a été donné aucune suite à sa proposition de signature de la vente fixée au 3 septembre 2022 et qu'il est ainsi démontré que les acquéreurs n'ont en réalité jamais cherché à trouver un accord pour réitérer la vente.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2025, la société Axa France Iard et Me [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bassée transaction, demandent à la cour de :



- joindre la procédure portant le numéro RG 24/02382 dirigée à l'encontre de la société la Bassée transaction, Mme [O] et la société AXA France Iard avec la procédure portant le numéro RG 22/03155 dirigée à l'encontre de Me [Y], ès qualités,

- débouter les époux [J] de leurs demandes à l'encontre de la société AXA France Iard,

- confirmer le jugement,

A titre subsidiaire en cas de réformation :

- limiter la somme due à titre de dommages et intérêts à juste proportion,

En tout état de cause, 

- condamner les époux [J] à verser la somme de 5'000 euros à la société la Bassée transaction pris en la personne de son liquidateur, Me [Y], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.



Ils font valoir :



- qu'il n'est pas possible de formuler de demande à l'encontre de la société AXA France Iard intervenante à titre accessoire à la procédure,

- que l'agence n'est pas le cocontractant des acquéreurs et qu'aucun dol relatif à ce contrat ne peut lui être opposé ; qu'au surplus, si elle a été informée de l'offre amiable d'acquisition de la commune, son mandat a été signé deux mois plus tard et que l'offre de la commune ne valait que dans l'hypothèse où Mme [O] n'arriverait pas à vendre son bien au prix souhaité ; qu'il n'est rapporté aucune preuve de discussions avec la commune postérieures au mandat de vente et qu'en tout état de cause, elle n'en a pas eu connaissance de sorte qu'elle n'a pu commettre aucune réticence dolosive,

- qu'elle savait simplement qu'une préemption avait été envisagée avant le mandat, ce que M. et Mme [J] savaient également, et que l'hypothèse d'une préemption était prévue au compromis de vente,

- qu'il n'est rapporté aucune preuve d'une connivence entre elle et Mme [O], étant précisé qu'elle n'avait aucun intérêt à ce que la vente soit mise en péril,

- que Mme [O] a toujours souhaité réitérer la vente, le seul désaccord portant sur la date de cette réitération, Mme [O] ayant besoin d'un délai pour assurer son relogement et que ce sont finalement les acquéreurs qui ont mis un terme à la vente,

- qu'aucune faute professionnelle n'est démontrée dès lors qu'elle s'est soumise à ses obligations en informant le notaire de la nécessité de réaliser la DIA, qui a été faite un mois après la signature du compromis de vente, délai approprié pour attendre l'extinction du délai de rétractation ; que par ailleurs la décision de préemption n'a été connue que le 8 mars 2022, de sorte qu'une intervention auprès du notaire avant cette date n'aurait pas permis d'obtenir l'information ; qu'il ne peut lui être reproché d'avoir vendu rapidement le bien immobilier de M. et Mme [J], ce qui correspondait à la mission qui lui avait été confiée,

- que les époux [J] ont fait preuve d'imprudence dans les opérations de ventes en cascade en ne prévoyant pas de condition suspensive relative à l'acquisition de leur nouveau bien immobilier et qu'au surplus, les acquéreurs de leur bien étaient disposés à attendre le mois de septembre pour réitérer la vente, de sorte que M. et Mme [J] auraient pu réitérer les deux ventes en qualité d'acquéreurs et en qualité de vendeurs en septembre 2022,

-qu'en tout état de cause la vente était caduque en raison de la tardiveté de l'obtention de leur prêt par les époux [J],

- que M. et Mme [J] devront être déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement du dol et de la faute professionnelle et qu' à titre subsidiaire, ils ne pourront être indemnisés de préjudices qui ne sont pas fondés oàu qui ne correspondent qu'à une simple perte de chance.



MOTIFS DE LA DECISION



-Sur la demande de jonction



La jonction des procédures 24/2382 et 24/3155 a été ordonnée le 12 mars 2026 par le conseiller de la mise en état, de sorte que la demande de ce chef est sans objet.





- Sur la recevabilité des demandes formulées contre la société Axa France Iard



L'article 330 du code de procédure civile dispose que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervention accessoire a pour but de s'associer à l'argumentation présentée par une partie, éventuellement pour lui apporter un soutien moral ou juridique.



La société AXA France Iard n'intervenant qu'à titre accessoire, au soutien de l'argumentation de Me [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bassée transaction, les demandes dirigées contre elle doivent être déclarées irrecevables. 





-Sur la clause résolutoire



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1193 du même code dispose qu'ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



En vertu des articles 1188 à 1192 du même code, relatifs à l'interprétation des contrats, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. (...) Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur (...). Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Enfin , on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



L'article 1304-6 du même code ajoute qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



Lorsqu'une promesse de vente est conclue sous une condition suspensive et qu'elle est assortie d'un délai pour sa réitération par acte authentique, la promesse est caduque si la condition suspensive n'a pas été accomplie dans le délai de réitération de la vente, même si la promesse ne le prévoit pas expressément (3e Civ., 9 mars 2017, n° 15-26.182)



En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 17 janvier 2022 prévoit que l'acte authentique de vente devra être signé au plus tard le 17 mai 2022. Elle comprend, par ailleurs, une condition suspensive relative au financement aux termes de laquelle les acquéreurs devront, au plus tard le 17 mars 2022, justifier de l'obtention d'un prêt d'un montant de 81 529 euros, sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum hors assurance de 1,8%. Le contrat précise que cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'acquéreur qui s'oblige à déposer sa demande de prêt dans le délai de 10 jours de la signature de la promesse et à en justifier à première demande du vendeur. Il est également prévu que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation du vendeur.



Lorsque la condition est stipulée dans le seul intérêt de l'une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition avant la date fixée pour la réitération (3e Civ., 27 octobre 2016, n° 15-23.727), mais la défaillance peut être invoquée par les deux parties postérieurement à la date fixée pour la réitération (3e Civ. 4 février 2021 n° 20-15.913,3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-16.211).



M. et Mme [J] soutiennent avoir obtenu leur financement le 17 février 2022. Ils produisent aux débats une attestation de dépôt de demande de prêt du 17 février 2022 (pièce n°2) qui précise que la suite réservée à cette demande fera l'objet d'une information spécifique après étude et décision du prêteur et qui ajoute que cette attestation est délivrée à la requête expresse des demandeurs pour servir et valoir ce que de droit. Cette attestation comporte une mention manuscrite «Accord définitif de prêt sans réserve» dont rien ne permet cependant d'établir qu'elle aurait été apposée le même jour, en contradiction du reste avec la mention précédemmment rappelée selon laquelle la suite donnée à cette demande ferait l'objet d'ue information spécifique après étude par le prêteur. Il ne peut donc être considéré que cette attestation de dépôt de demande de prêt suffirait à établir que celui-ci aurait été accepté avant le 17 mai 2022, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.





Ils produisent également une attestation d'accord de prêt et d'assurance emprunteur (piècen°1) aux termes de laquelle la Caisse d'Epargne de [Localité 10] confirme l'accord de prêt sous la référence H0398401 en date du 17 février 2022. Or, cette attestation est datée du 23 mai 2024, soit bien postérieurement à la date du 17 mai 2022 prévue pour la réitération de la vente par acte authentique. Même si cette attestation peut démontrer que M. et Mme [J] ont bien obtenu leur prêt le 17 février 2022, aucun élément ne permet cependant d'établir qu'ils auraient justifié auprès du notaire et de la venderesse de l'obtention d'un prêt répondant aux conditions prévues à la promesse de vente avant le 17 mai 2022, date de réitération de la vente, de sorte que la promesse était caduque.



En outre, la promesse synallagmatique de vente comprend également une condition suspensive prévoyant «que les droits de préemption dont l'immeuble objet des présentes peut faire l'objet ne soient pas exercés par leurs titulaires respectifs. En cas d'exercice du droit de préemption, l'acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupèrera immédiatement et sans aucune formalité la somme remise au séquestre. Le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l'acquéreur, y compris le paiement des honoraires de négociation si ceux-ci sont prévus à la charge de l'acquéreur.»



En l'espèce, la commune de [Localité 11] a fait connaître au notaire chargé de la vente son intention de préempter le bien par lettre commandée du 11 mars 2022. Elle a confirmé son intention de préempter par courrier du 25 avril 2022 et a pris le même jour un arrêté de préemption. M. et Mme [I] ont exercé un recours contre cet arrêté devant le juge des référés du tribunal administratif de Lille et, par courrier du 23 mai 2022 , le maire de la commune de Neuve Chapelle a fait savoir au notaire chargé de la vente qu'il entendait renoncer à son droit de préemption et qu'il retirait l'arrêté pris à cette fin. 



Il apparait donc qu'au jour prévu pour la réitération de la vente, soit le 17 mai 2022, la commune de [Localité 11] avait exercé son droit de préemption sur le bien et pris un arrêté en ce sens. La promesse n'a pas prévu l'hypothèse d'un recours exercé contre une éventuelle décision de préemption. Il convient donc de constater qu'à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, non seulement les acquéreurs ne démontrent pas qu'ils avaient justifié auprès du notaire de l'obtention du prêt prévu au contrat, mais au surplus le bien faisait l'objet d'une décision de préemption de la part de la commune, de sorte que la promesse synallagmatique était caduque. Si les parties avaient la possibilité de renoncer à cette caducité et de reporter d'un commun accord la date de signature de l'acte authentique, il ne ressort pas des pièces produites qu'un tel accord écrit ait pu être régularisé. La clause pénale prévue au contrat pour s'appliquer après levée de toutes les conditions suspensives ne peut donc s'appliquer en l'espèce. Il convient donc de confirmer, par substitution de motifs, le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande au titre de la clause pénale.



-Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réticence dolosive reprochée à Mme [O]



Selon l'article 1137 du code civil, «le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.»



Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



L'existence d'un dol peut être déduite du silence volontairement gardé par l'une des parties d'un fait qui, s'il avait été connu de l'autre contractant, l'aurait empêché de contracter. La réticence n'est dolosive que si elle est intentionnelle et déterminante du consentement.



En l'espèce, il ressort des pièces produites, notamment les mails échangés le 22 novembre et le 16 décembre 2021 entre Mme [O] et le maire de la commune de [Localité 12], que ce dernier avait fait part de son souhait de préempter le bien pour y implanter la boulangerie du village. Toutefois, il ressort également de ces échanges qu'aucun accord n'a pu être trouvé quant au prix de vente du bien, la commune ayant dans le mail du 16 décembre 2021, finalement indiqué à Mme [O] qu'elle lui faisait une offre à 280 000 euros dans l'hypothèse où elle n'arriverait pas à vendre le bien au prix de l'estimation effectuée par l'agence Abrimmo. Il ressort donc de ces pièces que des discussions ont eu lieu entre Mme [O] et la commune de [Localité 12] au sujet de l'achat du bien mais qu'elles n'ont pas abouti, aucun élément ne démontrant que la commune de [Localité 12] avait l'intention d'exercer son droit de préemption à un prix supérieur à l'offre amiable qu'elle avait présentée et que Mme [O] en aurait eu connaissance au jour de la signature de la promesse de vente signée le 17 janvier 2022 au prix de 315 000 euros. Celle-ci pouvant légitimement penser au vu du dernier mail échangé avec le maire, que la commune ne préempterait pas le bien dès lors qu'elle avait trouvé un acquéreur à un prix supérieur à celui proposé par la commune, qui estimait que le bien ne valait pas plus de 280 000 euros. Faute de démontrer que Mme [O] aurait eu connaissance de l'intention de préempter de la commune et qu'elle l'aurait volontairement dissimulée aux acquéreurs, dont il n'est pas contesté qu'elle ne les a jamais rencontrés, le jugement qui a débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts au titre du dol doit être confirmé.





-Sur la faute reprochée à la société La Bassée Transaction



Aux termes de l'article 1138 du code civil, le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence.



M. et Mme [J] reprochent à l'agence immoblière de ne pas leur avoir indiqué la possibilité d'une préemption dont allait faire l'objet le bien et dont ils soutiennent qu'elle était informée au jour de la signature du mandat exclusif de vente. Ils fondent leur affirmation sur le mail adressé par Mme [O] au notaire le 15 juin 2022, dans lequel celle-ci indique «je tenais à apporter quelques informations complémentaires concernant les intentions de préemption du maire que j'avais partagé avec l'agence Abrimmo lors de la signature du mandat exclusif de vente en décembre 2021.» Or il a été précedemment retenu, compte tenu des pièces versées aux débats, qu'à cette date, si des discussions avaient eu lieu entre Mme [O] et la commune et qu'une vente amiable avait été proposée au prix de 280 000 euros, le maire avait clairement indiqué que ce prix lui paraissait excessif et avait simplement fait une offre de ce montant dans l'hypothèse où Mme [O] ne trouverait pas d'acquéreur au prix de 310 000 euros auquel elle souhaitait vendre son bien. Compte tenu des derniers échanges entre Mme [O] et le maire, rien ne pouvait laisser supposer qu'il avait l'intention de préempter le bien dans l'hypothèse où Mme [O] trouverait un acquéreur au prix auquel elle souhaitait vendre. Il n'est donc pas démontré que l'agence Abrimmo, qui certes avait eu connaissance des discussions en vue d'une vente amiable qui n'avait pas abouti, aurait eu connaissance de l'intention de la commune de préempter le bien ni qu'elle aurait dissimulé intentionnellement cette information à M. et Mme [J]. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'agence immobilière pour dol.





-Sur la faute professionnelle reprochée à l'agence immobilière



M. et Mme [J] reprochent à l'agence immobilière de ne pas avoir demandé au notaire de réaliser la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) dans un délai raisonnable. Il doit être relevé que la promesse de vente a été signée le 17 janvier 2022 et que le notaire a effectué la déclaration d'intention d'aliéner le 23 février 2022. Le caractère excessif de ce délai n'est toutefois pas démontré dès lors que les textes ne fixent aucun délai et que l'agence immobilière n'a transmis cette demande au notaire qu'après expiration du délai de rétractation de 15 jours dont bénéficient les acquéreurs. Il n'est donc démontré aucune faute imputable à l'agence immobilière. Il n'est pas non plus démontré qu'une transmission plus rapide de la déclaration aurait permis aux époux [J], comme ils le soutiennent, d'avoir connaissance plus tôt de la décision de la commune de préempter, celle-ci n'ayant fait part de son projet que par courrier du 11 mars 2022. Le jugement qui a débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de la faute de l'agence immobilière doit donc être confirmé.





- Sur les demandes accessoires



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.



M. et Mme [J] succombant en leurs prétentions, ils doivent être condamnés aux dépens d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [J] seront condamnés à payer à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



M. et Mme [J] seront également condamnés à payer à la société la Bassée transaction pris en la personne de son liquidateur Me [Y] la somme de 1 500 euros sur le même fondement.



M. et Mme [J] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les demandes dirigées contre la société Axa France Iard ;

 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [Z] [J] et Mme [U] [F] épouse [J] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [Z] [J] et Mme [U] [F] épouse [J] à payer à Mme [R] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Condamne M. [Z] [J] et Mme [U] [F] épouse [J] à payer à la société la Bassée transaction prise en la personne de son liquidateur Me [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 











Déboute M. [Z] [J] et Mme [U] [F] épouse [J] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.











Le greffier













La présidente

































EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 13] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.