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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 11 septembre 2026, n° 24/01389

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI WITRY était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] d'une superficie totale de 6 hectares 24 ares et 46 centiares, composé de deux parcelles, cadastrées section BM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Cet ensemble immobilier a dû être divisé et se compose aujourd'hui des parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (ex parcelle [Cadastre 1]) et section BM n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (ex parcelle [Cadastre 2]).

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2021, la SCI WITRY et la SA LE FOYER REMOIS ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur cet ensemble immobilier.

Il était convenu que la vente se réaliserait en deux phases : 

-Phase 1 : acquisition de la moitié du terrain à l'échéance du 28 février 2022 pour moitié de la valeur, soit 5.464.025 € HT, soit 6.556.830,00 euros TTC ; 

-Phase 2 : acquisition de l'autre moitié du terrain à l'échéance du 30 septembre 2023 pour moitié de la valeur, soit 5.464.025 € HT, soit 6.556.830,00 euros TTC, sous réserve du jeu de la clause d'ajustement de prix.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une clause de révision du prix de la deuxième phase indiquant que le prix d'acquisition de la deuxième parcelle serait révisé en tenant compte de certains surcoûts, le prix définitif devant être arrêté au plus tard le 30 juin 2023 sous peine de caducité.

De plus, la promesse unilatérale de vente stipulait une indemnité d'immobilisation à hauteur de 10% du prix du terrain de la phase 2 en cas de non réalisation de cette phase, précisant que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcoût supérieur à 6.000.000 euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne serait pas due. 

Selon acte sous seing privé en date du 16 mars 2022, la SA LE FOYER REMOIS a acquis la première moitié du terrain, à savoir les parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6], totalisant 3 hectares 10 ares et 19 centiares, issues de la division des parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2], au prix de 5.464.025 euros HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SCI WITRY a fait assigner la société LE FOYER REMOIS devant le Tribunal de céans aux fins de :
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS à payer à la SCI WITRY la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée ; 
- Débouter la SA LE FOYER REMOIS de toutes demandes reconventionnelles plus amples ou contraires ; 
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS à payer à la SCI WITRY la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS aux entiers dépens de l'instance ;
- Rappeler l'exécution provisoire de droit et dire n'y avoir lieu à y déroger.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, la SCI WITRY maintient ses demandes telles que ci-dessus rappelées. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, la SA LE FOYER REMOIS demande au tribunal de céans de : 
- Juger que le défaut de levée des conditions suspensives n'est pas fautif;
- Juger que l'obligation de retrait des tas de terres, craie, dalle et fondation est bien née et exigible à l'encontre de la SCI WITRY, laquelle a été condamnée à rembourser à la SA FOYER REMOIS les frais de retrait par un tiers ; 
- Juger que la SCI WITRY, en n'exécutant pas son obligation particulière de retrait des tas de terres, craie, dalle et fondation n'a pas permis la mise en œuvre de la clause de révision de prix et pas davantage la réitération; 
- Juger le prix non déterminé ; 
- Juger la promesse de vente caduque ; 
- Débouter la SCI WITRY de sa demande d'indemnité d'immobilisation ; 
- Juger que l'exécution provisoire n'est pas compatible avec l'objet du litige;
- Condamner la SCI WITRY à payer à la SA LE FOYER REMOIS la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance.

Autorisée par ordonnance du 17 octobre 2024, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner à jour fixe la SCI WITRY devant le Tribunal judiciaire de Reims par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 aux fins d'être autorisée à faire enlever, aux frais de cette dernière, les terres et gravats présents sur le terrain, d'une part, et aux fins d'indemnisation de son préjudice, d'autre part.

Par jugement du Tribunal judiciaire de Reims du 11 avril 2025, la SA LE FOYER REMOIS a été autorisée à faire enlever les tas à usage de terre végétale et craie et béton, encombrants et gravats présents sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] et la SCI WITRY a été condamnée à lui verser la somme de 982.756,80 euros au titre des frais nécessaires à cet enlèvement.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026, fixant l'audience de plaidoiries au 26 mai 2026. A l'issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation formée par la SCI WITRY

a. Sur l'application de la clause suspensive liée à l'urbanisme

La SCI WITRY sollicite la condamnation de la SA LE FOYER REMOIS à lui verser la somme de 546.402,50 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue dans la promesse de vente conclue le 26 octobre 2021 entre les parties. Elle considère que le fait générateur du règlement de cette indemnité est seulement la non-réitération de la promesse de vente, et que par conséquent les parties n'ont pas entendu écarter son règlement en cas de non-réalisation de l'une ou plusieurs des conditions suspensives.

Pour s'opposer à cette demande, la SA LE FOYER REMOIS fait valoir que la condition suspensive d'urbanisme n'a pas été levée puisque la data room constituée le 21 octobre 2021 comportait des éléments urbanisme mais n'intégrait pas les contraintes urbanistiques nouvelles prises par la ville de [Localité 2] et le Grand [Localité 2] à l'occasion de sa délibération du 19 septembre 2022. Celle-ci impliquerait, s'agissant des règles d'urbanisme de l'arc Nord Est, le respect de nouvelles contraintes liées à l'existence de la charte d'attractivité résidentielle et cahier de secteurs et à l'adoption du Projet Urbain Partenarial (" PUP "). 

La SA LE FOYER REMOIS explique que l'aménagement du secteur Arc Nord Est dont fait partie le terrain, objet de la phase n°2, doit désormais s'inscrire dans des ambitions et dispositifs de développement durable, et que le PUP implique que les aménageurs ou les constructeurs qui se livreront à des opérations d'aménagement ou de construction participeront, dans le cadre de conventions, à la prise en charge des équipements et espaces publics.

La défenderesse considère que ces contraintes nuisent à l'affectation à laquelle elle destine le bien et rend impossible ou plus onéreux son projet d'aménagement. Elle estime par conséquent que la promesse ne peut produire aucun effet y compris au titre de l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation puisque la condition suspensive n'est pas levée et que le bénéficiaire n'a commis aucune faute. 

En réponse, la SCI WITRY estime que l'orientation d'aménagement et de programmation issue du Plan Local d'Urbanisme était déjà visée à la promesse et que l'adoption projetée en décembre 2022 d'un PUP était prévisible dans le cas d'une opération d'aménagement d'ensemble portant sur la rénovation urbaine de friches artisanales. Elle explique qu'il est usuel que les collectivités demandent aux opérateurs urbains d'assumer le coût des aménagements publics subséquents, et qu'il n'est pas justifié que ce projet soit arrêté. Elle ajoute que si la SA LE FOYER REMOIS avait considéré que son projet n'était pas faisable, elle n'aurait pas proposé à la SCI WITRY postérieurement à la caducité de la promesse, de poursuivre l'acquisition de la phase 2 au prix de 4.400.000 euros en renonçant à tout ajustement de prix et à l'obtention d'un permis d'aménager.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Sous cette réserve, les articles 1188 à 1191 du code civil disposent que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

En application des dispositions de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Ainsi, le propre d'une condition suspensive est la disparition rétroactive des obligations nées du contrat conclu entre les parties si ladite condition ne se réalise pas. Partant, il est cohérent que la défaillance d'une condition suspensive à la vente contrevienne au versement d'une indemnité d'immobilisation. 

En l'espèce, les parties n'ont pas clairement stipulé que l'indemnité d'immobilisation restait due en cas de défaillance d'une condition suspensive, si bien que le contrat doit être interprété comme excluant le versement d'une telle indemnité dans le cas de la non-réalisation de telles conditions. 

En ce sens, la clause de la promesse unilatérale de vente portant sur les conditions suspensives stipule que " les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées à la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir ".

Si, au cas d'espèce, la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipule " Etant ici précisé que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas due ", le contrat n'indique pour autant pas explicitement qu'en l'absence de réalisation des autres conditions suspensives, l'indemnité d'immobilisation restera due. 

Au surplus, la promesse de vente stipulait ceci au titre de ses conditions suspensives : 

" Conditions suspensives de droit commun

Les présentes sont conclues sur les conditions suspensives suivantes :

-2° Absence de servitude d'utilité publique ou contraintes urbanistiques nouvelles au regard des pièces communiquées au bénéficiaire et demeurant à la data room. 
Que les nouveaux renseignements d'urbanisme, nouveau certificat d'urbanisme informatif ainsi que toutes nouvelles pièces produites à la demande du bénéficiaire par la ville de [Localité 2] ne révèlent aucun nouveau projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien comme à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destine ou encore rendant impossible ou plus onéreuse son projet d'aménagement. "

Il ressort de la délibération du conseil municipal de [Localité 2] du 19 septembre 2022 que la municipalité a donné " un avis favorable à l'instauration d'un projet urbain partenarial sur " l'Arc Nord Est " (…) à l'intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui se livreront à des opérations d'aménagement ou de construction participeront, dans le cadre de conventions, à la prise en charge des équipements et espaces publics, qu'ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu'ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations, 
De préciser que dans ce périmètre couvrant une emprise de 35 hectares environ, toute demande d'autorisation au titre du droit des sols fera l'objet d'une convention de Projet Urbain Partenarial, précisant notamment le lien du Projet Urbain Partenarial et la durée d'exonération de la Taxe d'aménagement "

Ainsi, la mise en place du Projet Urbain Partenarial est de nature à entrainer la participation de la SA LE FOYER REMOIS, en tant que constructeur de l'Arc Nord Est, à la prise en charge financière des équipements et espaces publics.

Toutefois, cet avis favorable à l'instauration du Projet Urbain Partenarial (" PUP ") pris par le conseil municipal ne constitue qu'une étape préalable à la mise en œuvre effective de ce projet. 

En outre, si dans un courrier adressé à la SCI WITRY le 27 juin 2023, la SA LE FOYER REMOIS indique que le projet de PUP ne lui permet pas de déposer une demande de permis d'aménager dans les temps et ralentit les études qu'elle devait mener sur les parcelles, il ne ressort pas des échanges entre les parties que la SA LE FOYER REMOIS ait exprimé que le projet de PUP est de nature à nuire à l'affectation qu'elle destinait à son bien ou qu'elle rend son projet d'aménagement plus onéreux. Elle ne le démontre pas davantage dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il y a lieu de considérer que cette condition suspensive s'est réalisée. 

b. Sur la clause de révision du prix 

La SA LE FOYER REMOIS fait valoir que l'indemnité d'immobilisation n'est due au sens de la promesse que si, une fois toutes les conditions suspensives et particulières levées, le surcoût lié aux fouilles archéologiques, à la dépollution et à l'adaptation des travaux, éléments d'ajustement de prix, est inférieur à 6.000.000 d'euros. Or, elle considère que les analyses nécessaires à la mise en œuvre de la clause d'ajustement de prix ont été rendues impossibles faute pour le promettant, alors qu'il s'y était engagé, de retirer la terre végétale, craie, béton, dalles et fondations. 

Elle ajoute que la présence des terres, gravats, dalles et fondations ne permettait pas la mise en œuvre des fouilles archéologiques qui sont un élément de calcul de la variation de prix avec les coûts de mise en compatibilité du site et ceux des travaux particuliers (terrassement, dépollution, fondations spéciales), et que l'Institut nationale de recherches archéologiques imposait la suppression préalable du terrain de gravats, démolition et produits de démolition avant de procéder aux fouilles archéologiques.

Pour solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation, la SCI WITRY estime que la seule hypothèse que les parties ont prévue pour écarter le paiement de l'indemnité d'immobilisation est celle d'une " non-réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité ". Elle ajoute que pour se réaliser, cette hypothèse impliquait des diligences effectives du bénéficiaire afin de mettre en œuvre la clause " AJUSTEMENT DE PRIX ". 

La société demanderesse fait valoir que la SA LE FOYER REMOIS n'a mis en œuvre aucune des conditions prévues par cette clause dans le calendrier imparti et a de son seul fait conduit la promesse à sa caducité, puisqu'une clause stipulait qu'à défaut de fixation du prix définitif le 30 juin 2023, les dispositions de la promesse de vente seraient caduques de plein droit. La SCI WITRY considère donc que la défenderesse ne peut se prévaloir d'une caducité qu'elle a provoquée pour prétendre à l'anéantissement concomitant de la clause d'indemnité d'immobilisation.

La SA LE FOYER REMOIS ajoute ne pas avoir méconnu d'obligation de retirer les remblais puisqu'elle ne s'est engagée qu'à retirer les tas avant le 30 juin 2022, que si et seulement si la DRAC avait expressément exigé leur retrait pour procéder aux fouilles (ce qui impliquait pour LE FOYER REMOIS de l'avoir expressément saisie de cette question avant le 30 mai 2022), et à défaut au plus tard à la date de signature de l'acte authentique de la phase 2 seulement. De plus, elle fait valoir que la convention de la défenderesse avec l'INRAP n'a plus lieu d'être en ce qu'elle porte sur les parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], soit les phases 1 et 2 de l'opération projetée. Elle ajoute avoir finalement procédé elle-même à l'enlèvement des remblais suite au jugement du Tribunal judiciaire de Reims en date du 11 avril 2025 dont elle a interjeté appel.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente stipulait : 

" Etant ici précisé que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas due. " 

La promesse de vente du 26 octobre 2021 mentionnait également : 

" Les Parties conviennent : 
-qu'au plus tard au 30 mai 2022, le BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR de la phase 1, pourra dire qu'il souhaite se rendre acquéreur d'une partie de ce tas selon un prix à définir conventionnellement
-que d'ici là et par la suite, le PROMETTANT pourra prélever tout ce qu'il souhaite dans ce tas. 
Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC accepte de réaliser le (ou les) diagnostics de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés de chaque ténement cédés (phase 1 et phase 2) au plus tard au jour de la régularisation de l'acte authentique, sauf demande expresse du BENEFICIAIRE. 
Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC n'accepte pas de réaliser le diagnostic de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés ou transportés au plus tard le 30 juin 2022, par le PROMETTANT, sur les deux sites, à ses frais. "

L'avenant n°1 à la promesse de vente stipulait : 

" Le PROMETTANT s'oblige au retrait des fondations et de la dalle des deux bâtiments situés sur la phase 2 à ses frais exclusifs au plus tard au jour de la réalisation de l'acte de la phase 2. "

La clause " AJUSTEMENT DU PRIX " de la promesse de vente prévoyait: 
" Le prix correspondant à l'acquisition de la phase 2 sera révisé tenant compte des surcoûts liés :
-à la dépollution du terrain en vue de la mise en compatibilité de celui-ci avec L'usage sus mentionné qu'entend donner le BENEFICIAIRE
-aux fouilles archéologiques,
-à la nature du sol. 

Il faut entendre par surcout : 
Le surcoût s'entend pour la totalité du site (phases 1 et 2) : 

a/ Du coût global de la mise en compatibilité du site afin de permettre un usage compatible avec les règles d'urbanisme applicables au jour du dépôt de la demande de permis d'aménager : savoir logements collectifs, logements individuels, logements en accession, logements en locatifs, rez-de-chaussée pouvant accueillir commerces, services, ou bureaux dans les immeubles collectifs, petits immeubles d'activités mêlés à l'habitat, (…) petites zone d'activités développée au voisinage des secteurs d'habitat 

b/ Du coût global des fouilles archéologiques. 

c/ Du coût global des travaux à réaliser en raison de la nature du sol et notamment la nécessité de réaliser :
- Des travaux de terrassement spéciaux, en raison de la nature du sous-sol, de présence de roches, rocher, ou massif de matériaux dur ou de présence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l'utilisation future du Terrain ;
- Ou le recours à des décharges spécialisées du fait de la nature des matériaux à excaver, entrainant un surcoût de traitement par rapport à des terres inertes ;
- Ou de mettre en place des ouvrages particuliers tels que parois moulées, tranchées blindées, pieux, puits, ouvrages de soutènement ou de dévoiement des eaux souterraines, cuvelage ;
- Ou des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.), ou des ouvrages de protection contre l'eau (tels que cuvelage, rabattement de nappe phréatique) ;
- Ou de réaliser des travaux de confortation ou de comblement de carrières ;
- Ou encore de réaliser des travaux de confortation en cas de dissolution de gypse ; 

Le BENEFICIAIRE est autorisé dès à présent à faire réaliser à ses frais les études nécessaires à l'effet de connaître le montant des surcoûts.

L'ensemble des éléments devront être fourni au PROMETTANT au plus tard le 30 mars 2023 et le prix définitif arrêté au plus tard le 30 juin 2023, à défaut de fixation du prix dans ce délai les présentes seront caduques de plein droit. 

Etant ici convenu entre les parties prorogeront ce délai de 30 jours pour le cas où il manquerait un des éléments à fournir par le BENEFICIAIRE. 
Etant ici précisé : 

1°) Le PROMETTANT déclare qu'il a choisi de contracter avec le BENEFICIAIRE suite à l'offre d'ensemble qui a été proposée sur le site (phase 1 et 2), à cet égard le plan masse de l'opération sera fourni par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard le 30 juin 2022 

2°) Le BENEFICIAIRE a pris connaissance du PLU de [Localité 2] et le l'OAP relatée ci-avant, lesquels imposent sur la zone une opération d'aménagement d'ensemble ou de constructions groupées. 

3°) Le PROMETTANT déclare avoir choisi de contracter avec le BENEFICIAIRE eu égard à la volonté des parties de procéder dans le cadre du présent paragraphe à une transparence pleine et entière et à une transmission de l'ensemble des pièces relatives à l'application de la présente révision de prix. 

4°) Ladite révision de prix doit tenir compte de la globalité de la zone et s'appliquera au prorata de l'ensemble des terrains acquis par le BENEFICIAIRE. 

5°) Le BENEFICIAIRE s'obligera à faire ses meilleurs efforts pour réduire les coûts. 

6°) Le BENEFICIAIRE s'oblige à la transmission des rapports auprès du PROMETTANT dans le mois de leur réception, 

7°) Les éventuels surcoûts seront déterminés par des entreprises sélectionnées aux termes d'une procédure d'appel d'offre public réalisée à livre ouvert, le PROMETTANT pourra se faire communiquer toutes pièces et éléments dont il s'obligera à la confidentialité mais uniquement à l'expiration de la procédure de mise en concurrence. Sauf pour le cas d'une substitution au profit d'une personne morale non soumise à la réglementation des marchés publics. L'offre la moins-disante devra être retenue dans le cadre de cet ajustement de prix en considération de la définition de la prise en charge du surcoût ci-dessus défini et du cahier des charges établi par ses soins qu'il transmettra au PROMETTANT au plus tard le 30 mars 2023. 

Les parties conviennent que ces surcoûts seront pris en charge par le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE pour moitié chacun et, par conséquent, génèreront une réduction de prix de moitié de leur montant. Les parties conviennent que cette modalité de prise en charge de ces surcoûts sera plafonnée à 6.000.000EUR pour le tout, soit à 3.000.000EUR pour chacune des parties. 
Si ces surcoûts venaient à dépasser la somme de 6.000.000EUR, les parties se rencontreraient pour étudier la suite à donner au dossier et, à défaut d'accord sur la prise en charge des surcoûts excédant 6.000.000EUR dans le délai de deux (2) mois, la promesse de vente sera caduque en ce qui concerne la phase 2, sans indemnité de part ni d'autre, ni remise en cause de la phase 1. "

De plus, l'acte authentique de vente du 16 mars 2022 stipule en son article 21.1 " Présence d'un tas à usage de terre végétale et craie et béton " figurant sous l'article 21 " CONDITIONS PARTICULIERES " que :

" Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC accepte de réaliser le (ou les) diagnostics de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés de chaque ténement cédés (phase 1 et phase 2) au plus tard au jour de la régularisation de l'acte authentique de la phase 2, sauf demande expresse de l'ACQUEREUR.

Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC n'accepte pas de réaliser le diagnostic de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés ou transportés au plus tard le 30 juin 2022, par le VENDEUR, sur les deux sites, à ses frais ".

Au cas d'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'au 30 juin 2023, les parties ne s'étaient pas accordées sur un prix définitif. 

En outre, la convention signée entre la SA LE FOYER REMOIS et L'INRAP le 1er février 2023 indiquait que pour la réalisation du diagnostic d'archéologie préventive, les parcelles devaient être libérées de " tous matériels, matériaux, stocks de terre, arbres, équipements et petites constructions et plus généralement tous éléments pouvant entraver le déroulement normal des opérations ou mettre en péril la sécurité du personnel ".

Il ne peut donc être reproché à la SCI WITRY de ne pas avoir procédé à l'enlèvement du tas avant le 30 juin 2022 puisque cette convention n'a été signée que le 1er février 2023. 

Aux termes du procès-verbal de difficulté dressé par Maître [B] [M] le 9 novembre 2023 et signé par les sociétés WITRY et LE FOYER REMOIS, cette dernière a expressément requis " que les tas constatés et présents sur la phase 1 soient retirés au frais du PROMETTANT sans délai ".

De plus, par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2023, reçu le 22 novembre 2023, la société LE FOYER REMOIS a mis en demeure la SCI WITRY de procéder au retrait des terres, craie, béton et gravats encore présents sur le terrain.

Or, la SCI WITRY n'a pas procédé à cet enlèvement alors qu'elle y était tenue au sens de l'acte authentique de vente du 16 mars 2022. 

Par ailleurs, par jugement du 11 avril 2025, la SA LE FOYER REMOIS a été autorisée à faire enlever les tas à usage de terre végétale et craie et béton, encombrants et gravats présents sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] et la SCI WITRY a été condamnée à lui verser la somme de 982.756,80 euros au titre des frais nécessaires à cet enlèvement.

La SCI WITRY ne peut donc se prévaloir de ce que la SA LE FOYER REMOIS est responsable de la caducité résultant du l'absence de révision du prix puisqu'elle a elle-même empêché l'évaluation des coûts archéologiques en manquant à ses obligations contractuelles. 
Par conséquent, il y a lieu de considérer la promesse de vente unilatérale conclue entre la SCI WITRY et la SA LE FOYER REMOIS caduque.

Ce faisant, la SCI WITRY sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA LE FOYER REMOIS à lui payer la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

2. Sur les demandes accessoires 

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner la SCI WITRY, qui succombe à l'instance, aux entiers dépens. 

Elle sera également condamnée à verser à la SA LE FOYER REMOIS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros ; elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ailleurs, il est rappelé que par application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE LA SCI WITRY de sa demande de condamnation de la société anonyme d'habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS à lui verser la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE la SCI WITRY aux dépens ;

CONDAMNE la SCI WITRY à verser à la société anonyme d'habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SCI WITRY de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Anne PAUL, Greffière principale, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.
Texte intégral
République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 24/01389 - N° Portalis DBZA-W-B7I-EZGH
AFFAIRE : La SCI WITRY/ S.A. LE FOYER REMOIS 
Nature affaire : 50G

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDEUR :

SCI WITRY
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Sara NOURDIN, avocat au barreau de REIMS


DÉFENDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS 
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel BROCARD, avocat au barreau de REIMS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M. Alan COPPE, Greffier lors des plaidoiries et de Mme Anne PAUL, Greffière principale lors du prononcé.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 26 Mai 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 11 Septembre 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI WITRY était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] d'une superficie totale de 6 hectares 24 ares et 46 centiares, composé de deux parcelles, cadastrées section BM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Cet ensemble immobilier a dû être divisé et se compose aujourd'hui des parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (ex parcelle [Cadastre 1]) et section BM n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (ex parcelle [Cadastre 2]).

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2021, la SCI WITRY et la SA LE FOYER REMOIS ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur cet ensemble immobilier.

Il était convenu que la vente se réaliserait en deux phases : 

-Phase 1 : acquisition de la moitié du terrain à l'échéance du 28 février 2022 pour moitié de la valeur, soit 5.464.025 € HT, soit 6.556.830,00 euros TTC ; 

-Phase 2 : acquisition de l'autre moitié du terrain à l'échéance du 30 septembre 2023 pour moitié de la valeur, soit 5.464.025 € HT, soit 6.556.830,00 euros TTC, sous réserve du jeu de la clause d'ajustement de prix.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une clause de révision du prix de la deuxième phase indiquant que le prix d'acquisition de la deuxième parcelle serait révisé en tenant compte de certains surcoûts, le prix définitif devant être arrêté au plus tard le 30 juin 2023 sous peine de caducité.

De plus, la promesse unilatérale de vente stipulait une indemnité d'immobilisation à hauteur de 10% du prix du terrain de la phase 2 en cas de non réalisation de cette phase, précisant que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcoût supérieur à 6.000.000 euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne serait pas due. 

Selon acte sous seing privé en date du 16 mars 2022, la SA LE FOYER REMOIS a acquis la première moitié du terrain, à savoir les parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6], totalisant 3 hectares 10 ares et 19 centiares, issues de la division des parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2], au prix de 5.464.025 euros HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SCI WITRY a fait assigner la société LE FOYER REMOIS devant le Tribunal de céans aux fins de :
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS à payer à la SCI WITRY la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée ; 
- Débouter la SA LE FOYER REMOIS de toutes demandes reconventionnelles plus amples ou contraires ; 
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS à payer à la SCI WITRY la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner la SA LE FOYER REMOIS aux entiers dépens de l'instance ;
- Rappeler l'exécution provisoire de droit et dire n'y avoir lieu à y déroger.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, la SCI WITRY maintient ses demandes telles que ci-dessus rappelées. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, la SA LE FOYER REMOIS demande au tribunal de céans de : 
- Juger que le défaut de levée des conditions suspensives n'est pas fautif;
- Juger que l'obligation de retrait des tas de terres, craie, dalle et fondation est bien née et exigible à l'encontre de la SCI WITRY, laquelle a été condamnée à rembourser à la SA FOYER REMOIS les frais de retrait par un tiers ; 
- Juger que la SCI WITRY, en n'exécutant pas son obligation particulière de retrait des tas de terres, craie, dalle et fondation n'a pas permis la mise en œuvre de la clause de révision de prix et pas davantage la réitération; 
- Juger le prix non déterminé ; 
- Juger la promesse de vente caduque ; 
- Débouter la SCI WITRY de sa demande d'indemnité d'immobilisation ; 
- Juger que l'exécution provisoire n'est pas compatible avec l'objet du litige;
- Condamner la SCI WITRY à payer à la SA LE FOYER REMOIS la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance.

Autorisée par ordonnance du 17 octobre 2024, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner à jour fixe la SCI WITRY devant le Tribunal judiciaire de Reims par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 aux fins d'être autorisée à faire enlever, aux frais de cette dernière, les terres et gravats présents sur le terrain, d'une part, et aux fins d'indemnisation de son préjudice, d'autre part.

Par jugement du Tribunal judiciaire de Reims du 11 avril 2025, la SA LE FOYER REMOIS a été autorisée à faire enlever les tas à usage de terre végétale et craie et béton, encombrants et gravats présents sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] et la SCI WITRY a été condamnée à lui verser la somme de 982.756,80 euros au titre des frais nécessaires à cet enlèvement.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026, fixant l'audience de plaidoiries au 26 mai 2026. A l'issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation formée par la SCI WITRY

a. Sur l'application de la clause suspensive liée à l'urbanisme

La SCI WITRY sollicite la condamnation de la SA LE FOYER REMOIS à lui verser la somme de 546.402,50 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue dans la promesse de vente conclue le 26 octobre 2021 entre les parties. Elle considère que le fait générateur du règlement de cette indemnité est seulement la non-réitération de la promesse de vente, et que par conséquent les parties n'ont pas entendu écarter son règlement en cas de non-réalisation de l'une ou plusieurs des conditions suspensives.

Pour s'opposer à cette demande, la SA LE FOYER REMOIS fait valoir que la condition suspensive d'urbanisme n'a pas été levée puisque la data room constituée le 21 octobre 2021 comportait des éléments urbanisme mais n'intégrait pas les contraintes urbanistiques nouvelles prises par la ville de [Localité 2] et le Grand [Localité 2] à l'occasion de sa délibération du 19 septembre 2022. Celle-ci impliquerait, s'agissant des règles d'urbanisme de l'arc Nord Est, le respect de nouvelles contraintes liées à l'existence de la charte d'attractivité résidentielle et cahier de secteurs et à l'adoption du Projet Urbain Partenarial (" PUP "). 

La SA LE FOYER REMOIS explique que l'aménagement du secteur Arc Nord Est dont fait partie le terrain, objet de la phase n°2, doit désormais s'inscrire dans des ambitions et dispositifs de développement durable, et que le PUP implique que les aménageurs ou les constructeurs qui se livreront à des opérations d'aménagement ou de construction participeront, dans le cadre de conventions, à la prise en charge des équipements et espaces publics.

La défenderesse considère que ces contraintes nuisent à l'affectation à laquelle elle destine le bien et rend impossible ou plus onéreux son projet d'aménagement. Elle estime par conséquent que la promesse ne peut produire aucun effet y compris au titre de l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation puisque la condition suspensive n'est pas levée et que le bénéficiaire n'a commis aucune faute. 

En réponse, la SCI WITRY estime que l'orientation d'aménagement et de programmation issue du Plan Local d'Urbanisme était déjà visée à la promesse et que l'adoption projetée en décembre 2022 d'un PUP était prévisible dans le cas d'une opération d'aménagement d'ensemble portant sur la rénovation urbaine de friches artisanales. Elle explique qu'il est usuel que les collectivités demandent aux opérateurs urbains d'assumer le coût des aménagements publics subséquents, et qu'il n'est pas justifié que ce projet soit arrêté. Elle ajoute que si la SA LE FOYER REMOIS avait considéré que son projet n'était pas faisable, elle n'aurait pas proposé à la SCI WITRY postérieurement à la caducité de la promesse, de poursuivre l'acquisition de la phase 2 au prix de 4.400.000 euros en renonçant à tout ajustement de prix et à l'obtention d'un permis d'aménager.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Sous cette réserve, les articles 1188 à 1191 du code civil disposent que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

En application des dispositions de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Ainsi, le propre d'une condition suspensive est la disparition rétroactive des obligations nées du contrat conclu entre les parties si ladite condition ne se réalise pas. Partant, il est cohérent que la défaillance d'une condition suspensive à la vente contrevienne au versement d'une indemnité d'immobilisation. 

En l'espèce, les parties n'ont pas clairement stipulé que l'indemnité d'immobilisation restait due en cas de défaillance d'une condition suspensive, si bien que le contrat doit être interprété comme excluant le versement d'une telle indemnité dans le cas de la non-réalisation de telles conditions. 

En ce sens, la clause de la promesse unilatérale de vente portant sur les conditions suspensives stipule que " les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées à la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir ".

Si, au cas d'espèce, la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipule " Etant ici précisé que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas due ", le contrat n'indique pour autant pas explicitement qu'en l'absence de réalisation des autres conditions suspensives, l'indemnité d'immobilisation restera due. 

Au surplus, la promesse de vente stipulait ceci au titre de ses conditions suspensives : 

" Conditions suspensives de droit commun

Les présentes sont conclues sur les conditions suspensives suivantes :

-2° Absence de servitude d'utilité publique ou contraintes urbanistiques nouvelles au regard des pièces communiquées au bénéficiaire et demeurant à la data room. 
Que les nouveaux renseignements d'urbanisme, nouveau certificat d'urbanisme informatif ainsi que toutes nouvelles pièces produites à la demande du bénéficiaire par la ville de [Localité 2] ne révèlent aucun nouveau projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien comme à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destine ou encore rendant impossible ou plus onéreuse son projet d'aménagement. "

Il ressort de la délibération du conseil municipal de [Localité 2] du 19 septembre 2022 que la municipalité a donné " un avis favorable à l'instauration d'un projet urbain partenarial sur " l'Arc Nord Est " (…) à l'intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui se livreront à des opérations d'aménagement ou de construction participeront, dans le cadre de conventions, à la prise en charge des équipements et espaces publics, qu'ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu'ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations, 
De préciser que dans ce périmètre couvrant une emprise de 35 hectares environ, toute demande d'autorisation au titre du droit des sols fera l'objet d'une convention de Projet Urbain Partenarial, précisant notamment le lien du Projet Urbain Partenarial et la durée d'exonération de la Taxe d'aménagement "

Ainsi, la mise en place du Projet Urbain Partenarial est de nature à entrainer la participation de la SA LE FOYER REMOIS, en tant que constructeur de l'Arc Nord Est, à la prise en charge financière des équipements et espaces publics.

Toutefois, cet avis favorable à l'instauration du Projet Urbain Partenarial (" PUP ") pris par le conseil municipal ne constitue qu'une étape préalable à la mise en œuvre effective de ce projet. 

En outre, si dans un courrier adressé à la SCI WITRY le 27 juin 2023, la SA LE FOYER REMOIS indique que le projet de PUP ne lui permet pas de déposer une demande de permis d'aménager dans les temps et ralentit les études qu'elle devait mener sur les parcelles, il ne ressort pas des échanges entre les parties que la SA LE FOYER REMOIS ait exprimé que le projet de PUP est de nature à nuire à l'affectation qu'elle destinait à son bien ou qu'elle rend son projet d'aménagement plus onéreux. Elle ne le démontre pas davantage dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il y a lieu de considérer que cette condition suspensive s'est réalisée. 

b. Sur la clause de révision du prix 

La SA LE FOYER REMOIS fait valoir que l'indemnité d'immobilisation n'est due au sens de la promesse que si, une fois toutes les conditions suspensives et particulières levées, le surcoût lié aux fouilles archéologiques, à la dépollution et à l'adaptation des travaux, éléments d'ajustement de prix, est inférieur à 6.000.000 d'euros. Or, elle considère que les analyses nécessaires à la mise en œuvre de la clause d'ajustement de prix ont été rendues impossibles faute pour le promettant, alors qu'il s'y était engagé, de retirer la terre végétale, craie, béton, dalles et fondations. 

Elle ajoute que la présence des terres, gravats, dalles et fondations ne permettait pas la mise en œuvre des fouilles archéologiques qui sont un élément de calcul de la variation de prix avec les coûts de mise en compatibilité du site et ceux des travaux particuliers (terrassement, dépollution, fondations spéciales), et que l'Institut nationale de recherches archéologiques imposait la suppression préalable du terrain de gravats, démolition et produits de démolition avant de procéder aux fouilles archéologiques.

Pour solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation, la SCI WITRY estime que la seule hypothèse que les parties ont prévue pour écarter le paiement de l'indemnité d'immobilisation est celle d'une " non-réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité ". Elle ajoute que pour se réaliser, cette hypothèse impliquait des diligences effectives du bénéficiaire afin de mettre en œuvre la clause " AJUSTEMENT DE PRIX ". 

La société demanderesse fait valoir que la SA LE FOYER REMOIS n'a mis en œuvre aucune des conditions prévues par cette clause dans le calendrier imparti et a de son seul fait conduit la promesse à sa caducité, puisqu'une clause stipulait qu'à défaut de fixation du prix définitif le 30 juin 2023, les dispositions de la promesse de vente seraient caduques de plein droit. La SCI WITRY considère donc que la défenderesse ne peut se prévaloir d'une caducité qu'elle a provoquée pour prétendre à l'anéantissement concomitant de la clause d'indemnité d'immobilisation.

La SA LE FOYER REMOIS ajoute ne pas avoir méconnu d'obligation de retirer les remblais puisqu'elle ne s'est engagée qu'à retirer les tas avant le 30 juin 2022, que si et seulement si la DRAC avait expressément exigé leur retrait pour procéder aux fouilles (ce qui impliquait pour LE FOYER REMOIS de l'avoir expressément saisie de cette question avant le 30 mai 2022), et à défaut au plus tard à la date de signature de l'acte authentique de la phase 2 seulement. De plus, elle fait valoir que la convention de la défenderesse avec l'INRAP n'a plus lieu d'être en ce qu'elle porte sur les parcelles cadastrées BM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], soit les phases 1 et 2 de l'opération projetée. Elle ajoute avoir finalement procédé elle-même à l'enlèvement des remblais suite au jugement du Tribunal judiciaire de Reims en date du 11 avril 2025 dont elle a interjeté appel.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente stipulait : 

" Etant ici précisé que pour le cas de non réalisation de la phase 2 suite à un surcout supérieur à 6.000.000 d'euros entrainant la caducité, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas due. " 

La promesse de vente du 26 octobre 2021 mentionnait également : 

" Les Parties conviennent : 
-qu'au plus tard au 30 mai 2022, le BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR de la phase 1, pourra dire qu'il souhaite se rendre acquéreur d'une partie de ce tas selon un prix à définir conventionnellement
-que d'ici là et par la suite, le PROMETTANT pourra prélever tout ce qu'il souhaite dans ce tas. 
Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC accepte de réaliser le (ou les) diagnostics de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés de chaque ténement cédés (phase 1 et phase 2) au plus tard au jour de la régularisation de l'acte authentique, sauf demande expresse du BENEFICIAIRE. 
Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC n'accepte pas de réaliser le diagnostic de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés ou transportés au plus tard le 30 juin 2022, par le PROMETTANT, sur les deux sites, à ses frais. "

L'avenant n°1 à la promesse de vente stipulait : 

" Le PROMETTANT s'oblige au retrait des fondations et de la dalle des deux bâtiments situés sur la phase 2 à ses frais exclusifs au plus tard au jour de la réalisation de l'acte de la phase 2. "

La clause " AJUSTEMENT DU PRIX " de la promesse de vente prévoyait: 
" Le prix correspondant à l'acquisition de la phase 2 sera révisé tenant compte des surcoûts liés :
-à la dépollution du terrain en vue de la mise en compatibilité de celui-ci avec L'usage sus mentionné qu'entend donner le BENEFICIAIRE
-aux fouilles archéologiques,
-à la nature du sol. 

Il faut entendre par surcout : 
Le surcoût s'entend pour la totalité du site (phases 1 et 2) : 

a/ Du coût global de la mise en compatibilité du site afin de permettre un usage compatible avec les règles d'urbanisme applicables au jour du dépôt de la demande de permis d'aménager : savoir logements collectifs, logements individuels, logements en accession, logements en locatifs, rez-de-chaussée pouvant accueillir commerces, services, ou bureaux dans les immeubles collectifs, petits immeubles d'activités mêlés à l'habitat, (…) petites zone d'activités développée au voisinage des secteurs d'habitat 

b/ Du coût global des fouilles archéologiques. 

c/ Du coût global des travaux à réaliser en raison de la nature du sol et notamment la nécessité de réaliser :
- Des travaux de terrassement spéciaux, en raison de la nature du sous-sol, de présence de roches, rocher, ou massif de matériaux dur ou de présence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l'utilisation future du Terrain ;
- Ou le recours à des décharges spécialisées du fait de la nature des matériaux à excaver, entrainant un surcoût de traitement par rapport à des terres inertes ;
- Ou de mettre en place des ouvrages particuliers tels que parois moulées, tranchées blindées, pieux, puits, ouvrages de soutènement ou de dévoiement des eaux souterraines, cuvelage ;
- Ou des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.), ou des ouvrages de protection contre l'eau (tels que cuvelage, rabattement de nappe phréatique) ;
- Ou de réaliser des travaux de confortation ou de comblement de carrières ;
- Ou encore de réaliser des travaux de confortation en cas de dissolution de gypse ; 

Le BENEFICIAIRE est autorisé dès à présent à faire réaliser à ses frais les études nécessaires à l'effet de connaître le montant des surcoûts.

L'ensemble des éléments devront être fourni au PROMETTANT au plus tard le 30 mars 2023 et le prix définitif arrêté au plus tard le 30 juin 2023, à défaut de fixation du prix dans ce délai les présentes seront caduques de plein droit. 

Etant ici convenu entre les parties prorogeront ce délai de 30 jours pour le cas où il manquerait un des éléments à fournir par le BENEFICIAIRE. 
Etant ici précisé : 

1°) Le PROMETTANT déclare qu'il a choisi de contracter avec le BENEFICIAIRE suite à l'offre d'ensemble qui a été proposée sur le site (phase 1 et 2), à cet égard le plan masse de l'opération sera fourni par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard le 30 juin 2022 

2°) Le BENEFICIAIRE a pris connaissance du PLU de [Localité 2] et le l'OAP relatée ci-avant, lesquels imposent sur la zone une opération d'aménagement d'ensemble ou de constructions groupées. 

3°) Le PROMETTANT déclare avoir choisi de contracter avec le BENEFICIAIRE eu égard à la volonté des parties de procéder dans le cadre du présent paragraphe à une transparence pleine et entière et à une transmission de l'ensemble des pièces relatives à l'application de la présente révision de prix. 

4°) Ladite révision de prix doit tenir compte de la globalité de la zone et s'appliquera au prorata de l'ensemble des terrains acquis par le BENEFICIAIRE. 

5°) Le BENEFICIAIRE s'obligera à faire ses meilleurs efforts pour réduire les coûts. 

6°) Le BENEFICIAIRE s'oblige à la transmission des rapports auprès du PROMETTANT dans le mois de leur réception, 

7°) Les éventuels surcoûts seront déterminés par des entreprises sélectionnées aux termes d'une procédure d'appel d'offre public réalisée à livre ouvert, le PROMETTANT pourra se faire communiquer toutes pièces et éléments dont il s'obligera à la confidentialité mais uniquement à l'expiration de la procédure de mise en concurrence. Sauf pour le cas d'une substitution au profit d'une personne morale non soumise à la réglementation des marchés publics. L'offre la moins-disante devra être retenue dans le cadre de cet ajustement de prix en considération de la définition de la prise en charge du surcoût ci-dessus défini et du cahier des charges établi par ses soins qu'il transmettra au PROMETTANT au plus tard le 30 mars 2023. 

Les parties conviennent que ces surcoûts seront pris en charge par le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE pour moitié chacun et, par conséquent, génèreront une réduction de prix de moitié de leur montant. Les parties conviennent que cette modalité de prise en charge de ces surcoûts sera plafonnée à 6.000.000EUR pour le tout, soit à 3.000.000EUR pour chacune des parties. 
Si ces surcoûts venaient à dépasser la somme de 6.000.000EUR, les parties se rencontreraient pour étudier la suite à donner au dossier et, à défaut d'accord sur la prise en charge des surcoûts excédant 6.000.000EUR dans le délai de deux (2) mois, la promesse de vente sera caduque en ce qui concerne la phase 2, sans indemnité de part ni d'autre, ni remise en cause de la phase 1. "

De plus, l'acte authentique de vente du 16 mars 2022 stipule en son article 21.1 " Présence d'un tas à usage de terre végétale et craie et béton " figurant sous l'article 21 " CONDITIONS PARTICULIERES " que :

" Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC accepte de réaliser le (ou les) diagnostics de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés de chaque ténement cédés (phase 1 et phase 2) au plus tard au jour de la régularisation de l'acte authentique de la phase 2, sauf demande expresse de l'ACQUEREUR.

Si le tas est toujours présent sur le site au 30 mai 2022, et si la DRAC n'accepte pas de réaliser le diagnostic de fouilles nonobstant cette présence, ils devront être enlevés ou transportés au plus tard le 30 juin 2022, par le VENDEUR, sur les deux sites, à ses frais ".

Au cas d'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'au 30 juin 2023, les parties ne s'étaient pas accordées sur un prix définitif. 

En outre, la convention signée entre la SA LE FOYER REMOIS et L'INRAP le 1er février 2023 indiquait que pour la réalisation du diagnostic d'archéologie préventive, les parcelles devaient être libérées de " tous matériels, matériaux, stocks de terre, arbres, équipements et petites constructions et plus généralement tous éléments pouvant entraver le déroulement normal des opérations ou mettre en péril la sécurité du personnel ".

Il ne peut donc être reproché à la SCI WITRY de ne pas avoir procédé à l'enlèvement du tas avant le 30 juin 2022 puisque cette convention n'a été signée que le 1er février 2023. 

Aux termes du procès-verbal de difficulté dressé par Maître [B] [M] le 9 novembre 2023 et signé par les sociétés WITRY et LE FOYER REMOIS, cette dernière a expressément requis " que les tas constatés et présents sur la phase 1 soient retirés au frais du PROMETTANT sans délai ".

De plus, par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2023, reçu le 22 novembre 2023, la société LE FOYER REMOIS a mis en demeure la SCI WITRY de procéder au retrait des terres, craie, béton et gravats encore présents sur le terrain.

Or, la SCI WITRY n'a pas procédé à cet enlèvement alors qu'elle y était tenue au sens de l'acte authentique de vente du 16 mars 2022. 

Par ailleurs, par jugement du 11 avril 2025, la SA LE FOYER REMOIS a été autorisée à faire enlever les tas à usage de terre végétale et craie et béton, encombrants et gravats présents sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] et la SCI WITRY a été condamnée à lui verser la somme de 982.756,80 euros au titre des frais nécessaires à cet enlèvement.

La SCI WITRY ne peut donc se prévaloir de ce que la SA LE FOYER REMOIS est responsable de la caducité résultant du l'absence de révision du prix puisqu'elle a elle-même empêché l'évaluation des coûts archéologiques en manquant à ses obligations contractuelles. 
Par conséquent, il y a lieu de considérer la promesse de vente unilatérale conclue entre la SCI WITRY et la SA LE FOYER REMOIS caduque.

Ce faisant, la SCI WITRY sera déboutée de sa demande de condamnation de la SA LE FOYER REMOIS à lui payer la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

2. Sur les demandes accessoires 

Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner la SCI WITRY, qui succombe à l'instance, aux entiers dépens. 

Elle sera également condamnée à verser à la SA LE FOYER REMOIS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros ; elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ailleurs, il est rappelé que par application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE LA SCI WITRY de sa demande de condamnation de la société anonyme d'habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS à lui verser la somme de 546.402,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE la SCI WITRY aux dépens ;

CONDAMNE la SCI WITRY à verser à la société anonyme d'habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SCI WITRY de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Anne PAUL, Greffière principale, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,
























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1191, code civil 1304-6, code civil 1192, code civil 1188). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-11T19:13:55.492Z.