Cour d'appel d'Orléans, Chambre Civile, 7 juillet 2026, n° 25/00924

Exposé du litige

***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 16 juin 2021, la SCI [Adresse 2] a consenti à la SCI [N] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé lieudit '[Adresse 2]' à [Localité 2] (37), cadastré section ZM n°[Cadastre 1], à un prix de 415.000 euros.



La promesse a été consentie pour une durée expirant le 16 septembre 2021 et contenait une condition suspensive d'obtention, dans les soixante jours de l'acte authentique, d'un prêt bancaire de 450 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 20 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 2% l'an hors assurances, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente.



Le 28 janvier 2022, la société [Adresse 2] a fait assigner la société [N] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de condamnation à lui payer le montant de l'indemnité d'immobilisation.

 

Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours a :



- Condamné la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 41 500 euros avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation selon les modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil ;



- Dit que les 2 000 euros séquestrés s'imputeront sur la somme de 41 500 euros ;



- Ordonné au comptable de l'office notarial dont est titulaire la SARL Anglada Louault de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la société [Adresse 2] ;



- Condamné la société [N] aux dépens ; 



- Condamné la société [N] à verser à la société [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.





La société [N] a interjeté appel de la décision le 3 mars 2025.



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, la société [N] demande à la cour de':



- Infirmer le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a : 

' condamné la SCI [N] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 41 500 euros avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation selon les modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil ; 

' dit que les 2 000 euros séquestrés s'imputeront sur la somme de 41 500 euros ; 

' ordonné au comptable de l'office notarial dont est titulaire la SARL Anglada Louault de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la SCI [Adresse 2] ; 

' condamné la SCI [N] aux dépens ; 

' condamné la SCI [N] à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

' débouté la SCI [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Et, statuant à nouveau, 



A titre principal : 

 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente est caduque ; 

 

En conséquence, 

 

- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ; 

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Subsidiairement, 

 

- Dire et juger que la SCI [Adresse 2] conservera la somme de 2 000 euros séquestrée ; 

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 

 

A titre subsidiaire : 



- Dire et juger que la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie ; 

En conséquence, 



- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ; 



- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 



A titre infiniment subsidiaire : 

 

- Constater l'absence de sommation faite à la SCI [N] par la SCI [Adresse 2] de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours ; 

 

En conséquence, 



- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ;

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Subsidiairement, 

 

- Dire et juger que la SCI [Adresse 2] conservera la somme de 2 000 euros séquestrée ;

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 



A titre infiniment subsidiaire : 



- Requalifier la clause intitulée "indemnité d'immobilisation" en clause pénale ; 



- Dire et juger que la pénalité prévue est manifestement excessive ; 



- Modérer la pénalité, laquelle ne saurait outrepasser la somme de 2 000 euros ; 



- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 



En toute occurrence : 



- Condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la SCI [N] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d'appel. 



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, la société [Adresse 2] demande à la cour de':

 

- La recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; 



- Débouter la société [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judicaire de Tours ; 



- Condamner la société [N] au règlement d'une somme de 3 000 euros au profit de la SCI [Adresse 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- Condamner la société [N] aux entiers frais et dépens de l'incident.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.



Par ordonnance d'incident du 29 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a constaté son défaut de pouvoir pour prononcer l'irrecevabilité de l'appel et celle des demandes présentées au fond devant la cour et a débouté la société [Adresse 2] de sa demande de radiation.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2026.

Motifs

MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, si bien que, le dispositif des dernières conclusions de la société [Adresse 2] ne contenant aucune demande relative au caractère définitif des condamnations prononcées à l'encontre de la société [N], en lien avec la dénomination erronée de la SCI dans la déclaration d'appel et dans les premières conclusions, il n'y aura pas lieu de se prononcer à ce titre.



I. Sur la demande de caducité de la promesse de vente :



Moyens des parties :



La société [N] fait valoir que les premiers juges n'ont pas spécifiquement répondu à son argumentation sur la caducité de la promesse de vente ; que la clause de la condition suspensive d'obtention de prêt prévoit que, faute pour le bénéficiaire de notifier au promettant l'obtention ou la non obtention du prêt dans le délai de 60 jours, la promesse sera caduque ; qu'elle n'a pas notifié d'obtention ou de non obtention de prêt dans le délai, puisque les deux refus de prêt ont été reçus par la société [N] postérieurement au délai de 60 jours ; et que la promesse est donc caduque.



Elle estime que cette clause signifie que le promettant a prévu la faculté de se délier de toute obligation d'exclusivité et de toute obligation d'immobilisation, dans son intérêt ; que le notaire a lui-même rappelé dans un courriel du 24 août 2021, la caducité de la promesse ; et que la société [Adresse 2], promettante, a elle-même considéré être déliée de toute obligation d'immobilisation en reprenant contact avec des familles intéressées par le bien avant le terme de la promesse.



La société [Adresse 2] réplique qu'il importe peu que le notaire ait indiqué le 24 août 2021 que la promesse de vente était caduque en l'absence de notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt ; qu'il n'était en effet pas informé du défaut de la société [N] de demande d'un prêt conforme ; que de même, la SCI [N] est fautive de n'avoir pas déposé les demandes de prêt dans le délai de 10 jours contractuellement prévu ; que compte-tenu de l'absence de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la société s'est mise elle-même dans l'impossibilité de notifier l'obtention ou la non obtention d'un prêt conforme ; que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que seule la société promettante peut se prévaloir de la clause et considérer la promesse caduque ; et qu'elle ne s'en est pas prévalue.



Elle souligne que la promesse de vente ne stipule pas une obligation au bénéficiaire de notifier au promettant dans un délai de 60 jours à compter de sa conclusion.



Elle ajoute que la position de la société [N] reviendrait à ne la rendre redevable d'une indemnité d'immobilisation qu'en cas de notification de rejet ou d'obtention de prêt ; que, subsidiairement, il convient de constater le caractère potestatif de la clause et sa nullité en application de l'article 1304-2 du code civil ; qu'en tout état de cause la caducité n'a pas d'effet rétroactif et n'a pas d'incidence sur ses demandes relatives à l'indemnité d'immobilisation ; et que le fait qu'elle ait recherché postérieurement au 10 septembre 2021 si des personnes étaient intéressées par le bien si la société [N] ne levait pas l'option d'achat est sans conséquence sur la solution.



Réponse de la cour :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 contient une condition suspensive de prêt ainsi rédigée :



'Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :


Organisme prêteur : tout organisme bancaire



Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité.




Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.



Le bénéficiaire devra solliciter les organismes bancaires dans un délai de dix jours à compter des présentes avec justificatif écrit (demande de prêt signée, confirmation de RDV bancaire, attestation de courrier...).



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou de plusieurs offres définitives de prêts dans les 60 jours des présentes.



Le bénéficiaire déclare qu'à sa connaissance :




Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil qui dispose que :


'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'



L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.

Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.'



Il résulte de ces stipulations que les parties ont convenu que le défaut de notification de l'obtention ou de la non-obtention d'un prêt bancaire par la société [N] à la société [Adresse 2] aurait pour conséquence la caducité de la promesse de vente.



Contrairement à ce qu'indique la société [N], aucun délai n'est fixé pour cette notification, seul le terme de la promesse, soit le 16 septembre 2021, ayant un effet extinctif, et il ne peut qu'être constaté qu'aucune notification du refus des deux demandes de prêt n'a été réalisée par la société [N] à cette date, ce dont les parties conviennent.



Cette notification ne constitue pas une condition distincte de la condition suspensive d'obtention de prêt et ne peut donc pas être qualifiée de condition potestative au sens de l'article 1304-2 du code civil.



Elle est une simple formalité, convenue entre les parties, dont le non accomplissement a pour conséquence la caducité de la promesse au terme de celle-ci.



Enfin, au vu de la rédaction de cette formalité, le caractère conforme ou non conforme aux stipulations contractuelles des demandes de prêt est sans effet sur la caducité encourue en cas de non respect de la formalité.



Il conviendra en conséquence de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021, en raison de l'absence de toute notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt bancaire, les parties ayant convenu de cette caducité sans fixation de réserves. Il sera ainsi ajouté au jugement, la société [N] ayant saisi la cour d'une telle demande non spécifiquement sollicitée dans le dispositif de ses conclusions devant les premiers juges.



Il y a lieu dès lors de statuer sur les conséquences de cette caducité, elles-mêmes contractuellement fixées.

 

II. Sur les conséquences de la caducité de la promesse :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 stipule que, en cas de caducité découlant du défaut de notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt, 'le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.'



La caducité de la promesse sur le fondement de cette notification implique en conséquence que soient examinées les démarches effectuées par le bénéficiaire pour l'obtention du prêt, ainsi que les caractéristiques des crédits sollicités, avant de vérifier ce que recouvre la notion de 'fonds déposés le cas échéant en garantie de l'exécution' et de statuer sur l'exigence d'une sommation invoquée par la société [N].



- sur le respect des délais : 



Moyens des parties :



La société [N] indique qu'elle a déposé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires distincts, aucune des deux demandes n'étant acceptée ; et que les refus de prêt sont intervenus avant l'expiration du délai de 60 jours fixé par la promesse.



Elle ajoute que le délai de 10 jours pour solliciter des prêts ne lui est pas opposable, en raison des règles d'ordre public des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation ayant pour effet d'interdire toute obligation allant au-delà de ce que prévoit la loi ; que, nonobstant ce qu'ont retenu les premiers juges, ces textes lui sont applicables, puisque l'objet de ses demandes de prêt entrait dans les cas prévus à l'article L. 313-1 du code de la consommation ; et qu'en tout état de cause la promesse de vente mentionne qu'elle est soumise aux dispositions du code de la consommation relatives aux crédits immobiliers.



Elle conclut que peu importe que la date de dépôt de la demande auprès du Crédit Mutuel soit du 25 juin ou du 2 juillet 2021 selon les deux documents produits devant le premier juge, le délai de 10 jours lui étant inopposable ; et qu'il en est de même s'agissant de l'absence de mention de la date de dépôt de la demande concernant la Caisse d'Epargne.



En réponse, la société [Adresse 2] fait valoir que la société [N] ne justifie ni de la date de ses demandes de prêt, ni des conditions du prêt sollicité ; que les deux lettres de refus du Crédit Mutuel produites en première instance, datées pourtant du même jour, ne contiennent pas la même date de demande du prêt, si bien que le second courrier, fixant la demande au 25 juin 2021, est dénué de toute valeur probante ; que la société [N] ne justifie pas avoir sollicité deux organismes bancaires dans un délai de dix jours ; et que le délai lui est applicable s'agissant d'une SCI ayant pour objet social l'acquisition et la location de biens immobiliers, ce que le tribunal judiciaire a légitimement retenu.



Elle ajoute que la SCI [N] ne peut donc pas se prévaloir des dispositions de l'articles L. 313-41 du code de la consommation ; et que la demande de communication d'une estimation immobilière par la société [N], réalisée après la signature de la promesse, n'a été faite qu'auprès du notaire rédacteur de la promesse de vente, cette estimation ne l'empêchant en outre pas de déposer ses demandes de prêt, ce qu'elle a d'ailleurs fait.



Réponse de la cour :



Selon l'article L. 313-40 du code de la consommation, l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.



L'article L. 313-41 du code de la consommation dispose quant à lui que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.



Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.



L'article L. 313-2 du même code précise enfin en son 2° que sont exclus du champ d'application du présent chapitre, les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.



Il n'est toutefois pas interdit aux parties de soumettre volontairement l'opération qu'elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier, même si l'opération n'entre pas dans leur champ d'application (en ce sens 1ère Civ., 2 octobre 1999, pourvoi n°99-18.467 ; 1ère Civ., 11 décembre 2019, pourvoi n°18-20.672).



En l'espèce, la promesse de vente du 16 juin 2021 stipule (page 11) que le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de l'acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation.



Elle précise également (page 12) que, jusqu'à l'expiration du délai, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L. 313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée (...).



Ainsi, nonobstant l'objet social de la société [N], et quand bien même sont exclus du champ d'application des dispositions relatives au crédit immobilier prévues par le code de la consommation les prêts visés l'article L. 313-2 de ce code, il résulte clairement de la promesse de vente que les parties ont eu la volonté de soumettre le prêt litigieux aux dispositions relatives au crédit immobilier contenues dans le code de la consommation.



Or, les dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 de ce code interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un délai de dix jours, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte (en ce sens 3e Civ., 12 février 2014, pourvoi n°12-27.182).



Aussi, la clause de la promesse imposant au bénéficiaire de solliciter les organismes bancaires dans un délai de dix jours ne peut être opposée à la société [N] et les dates de dépôt des demandes ne sont donc pas de nature à permettre de conclure au non-respect par le bénéficiaire de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.



Les moyens relatifs à l'existence de deux écrits de la banque Crédit Mutuel, du même jour mais contenant des dates de dépôt de la demande de prêt différentes, sont quant à eux inopérants.



La société [N] ayant déposé deux demandes de prêt, conformément à ce qui est stipulé dans la promesse, il ne peut dès lors pas être retenu qu'elle a manqué à ses obligations concernant les démarches à effectuer, en termes de délai et de nombre de demandes, pour l'obtention d'un prêt.



- sur les caractéristiques du prêt :



Moyens des parties : 



La société [N] explique ensuite ne pas avoir commis de faute empêchant l'accomplissement de la condition ; qu'elle n'a reçu communication de l'estimation immobilière du bien que le 8 juillet 2021, soit 22 jours après la signature de la promesse ; et que les deux refus de prêt de deux banques différentes qu'elle communique constituent des refus relatifs au principe même du crédit, si bien que les conditions de prêt devenaient sans objet et étaient ipso facto refusées.



Elle fait remarquer qu'elle est de bonne foi ; qu'elle a engagé immédiatement après la signature de la promesse des démarches auprès de la communauté de communes de Loches Sud Touraine en vue du montage d'un dossier de financement ; qu'elle a relancé à plusieurs reprises la société [Adresse 2] pour obtenir l'estimation immobilière nécessaire ; qu'elle a relancé les organismes bancaires dans le courant de l'été ; que M. [N] a envisagé de vendre ses biens immobiliers pour financer l'acquisition ; et qu'il doit être considéré qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, la condition n'étant pas défaillie de son fait.



La société [Adresse 2] répond que les demandes de crédit ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, notamment quant au taux d'intérêt ; qu'il ressort des courriers de refus non pas un refus du principe même d'un crédit mais le refus d'un crédit aux caractéristiques définies par la société [N] ; qu'il est évident qu'en demandant un prêt sans taux d'intérêt et sans garantie, la société [N] allait voir ses demandes refusées ; qu'elle ne reproche pas à la société [N] le refus de crédit par les banques, mais la violation de son obligation contractuelle d'avoir à présenter une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles de la promesse de vente ; que les demandes, que la société [N] se garde bien de produire, n'ont manifestement pas fait état du taux nominal d'intérêt maximal de 2% et de la garantie stipulée dans la promesse ; et que la société [N] ne justifie donc pas de demandes conformes aux stipulations contractuelles.



Réponse de la cour :



En l'espèce, la promesse de vente prévoit que les caractéristiques du crédit doivent être les suivantes :




'Organisme prêteur : tout organismes bancaire

Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité.'




La société [N] produit deux refus de crédit.



Le premier, daté du 10 août 2021, provient de la Caisse d'Epargne et mentionne qu'il ne pourra pas être donné suite à la demande de prêt qu'elle a formulée pour un montant de 450 000 euros.



Il n'envisage ainsi ni la durée maximale, ni le taux nominal d'intérêt maximal, ni les garanties s'attachant à la demande.



Le second, du 13 août 2021, émane du Crédit Mutuel et mentionne que la société [N] a sollicité un crédit immobilier de 445 000 euros sur une durée de 240 mois et qu'il ne peut pas être donné une suite favorable à la demande.



Il ne mentionne donc ni le taux d'intérêt sollicité, ni les garanties envisagées.



Il en résulte que la société [N] ne démontre pas qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques stipulées.



Il doit ainsi être retenu que la condition a défailli de son fait, quelles que soient les diligences évoquées par ailleurs par la société et qui sont sans effet sur la réalité de la faute.



Dès lors, les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse de vente doivent rester acquis au promettant, conformément aux termes de cette promesse.



- sur les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution :



Moyens des parties :



La société [N] soutient à titre subsidiaire que, même s'il est considéré que la condition suspensive a défailli de son fait, la clause attachée prévoit uniquement que seuls les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse restent acquis au promettant, soit la somme de 2 000 euros déposée, et non celle de 41 500 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation.



La société [Adresse 2] réplique que la société [N] soutient à tort que l'indemnité à verser ne saurait être supérieure à 2 000 euros ; que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne prévoit pas deux indemnités distinctes, mais vise une indemnité forfaitaire de 41 500 euros ; qu'il est stipulé que le solde de l'indemnité doit être versé au plus tard à la date butoir de la promesse de vente dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées ; et que retenir la position de la société [N] reviendrait à vider de son sens la stipulation relative au montant de l'indemnité d'immobilisation fixé à 10% du prix de vente.



Réponse de la cour :



En l'espèce, la promesse de vente stipule que si la condition suspensive a défailli du fait du bénéficiaire, 'les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes' resteront acquis au promettant.



Liée au respect ou non de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, cette stipulation fait nécessairement référence à l'indemnité d'immobilisation.



La promesse de vente prévoit, au sujet de l'indemnité d'immobilisation :



'1. Constatation d'un versement par le bénéficiaire



L'indemnité d'immobilisation est fixée à dix pour cent (10%) du prix de vente mentionné ci-dessus.



Sur cette indemnité, les parties sont convenues du versement effectif de la somme de deux mille euros (2 000 €)



Le bénéficiaire déposera donc cette somme au moyen d'un virement bancaire et au plus tard sous dix jours à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont indiquées ci-dessus.



(...)



3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.



(...)



Le solde de l'indemnité pour atteindre les 10% devra être versé par virement sur le même compte au plus tard à la date butoir de la promesse de vente, dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, les 10% correspondant à l'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'



Il en résulte que les 'fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes' ne se limitent pas à la somme de 2 000 euros effectivement versée dans les dix jours de la promesse, mais portent sur la totalité du montant de l'indemnité d'immobilisation, soit 41 500 euros, celle-ci devant avoir été versée au plus tard à la date butoir de la promesse de vente dans l'hypothèse où le promettant n'a pas levé l'option et où les conditions suspensives ont été réalisées, ce qui constitue la situation dans laquelle les contractants se sont trouvés le 16 septembre 2021 à 18h, terme de la promesse.



Par conséquent, les fonds restant acquis au promettant correspondent au montant de l'indemnité d'immobilisation.



- sur l'exigence d'une sommation :



Moyens des parties :



La société [N] indique à titre infiniment subsidiaire que les premiers juges ont considéré à tort que, du fait de la condition suspensive réputée accomplie, la société [Adresse 2] devait automatiquement se voir allouer l'intégralité des fonds, alors que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipule qu'avant de prétendre à cette indemnité d'immobilisation, le promettant doit avoir sommé le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours ; et qu'il conviendra d'ordonner la restitution de la somme de 2 000 euros séquestrée.



La société [Adresse 2] répond que la sommation prévue par la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne constitue qu'une faculté ; que la charge de la notification initiale prévue par ce texte pèse sur le bénéficiaire de la promesse, sinon il s'expose à la déchéance du droit de réclamer la restitution de l'indemnité ; que le promettant n'a pas à effectuer une sommation pour que l'indemnité lui soit acquise ; qu'en tout état de cause il ne peut lui être ordonné de restituer une somme séquestrée entre les mains du notaire, la demande n'ayant en outre pas été formée en première instance.



Réponse de la cour :



La clause de la promesse de vente relative à l'indemnité d'immobilisation prévoit :



'b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.



c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :


si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 

si le promettant n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ;

en cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.




S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant.



Le solde de l'indemnité pour atteindre les 10% devra être versé par virement sur le même compte au plus tard à la date butoir de la promesse de vente, dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, les 10% correspondant à l'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'



Cette clause prévoit ainsi qu'en cas de non réalisation de la vente, la société [N] pouvait se prévaloir de l'un des motifs énumérés ci-dessus et le notifier au notaire dans des formes précises pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.



Il est constant que la société [N] n'a pas procédé à une telle notification, si bien que la société [Adresse 2] était en droit de sommer la société [N] de faire connaître sa décision portant sur une telle demande de restitution, ce qui aurait alors, faute de toute réponse dans le délai de sept jours, déchu la société [N] de son droit d'invoquer l'un des motifs et d'obtenir la restitution de l'indemnité.



Ainsi, la sommation mentionnée par la société [N] ne constitue aucunement une condition nécessaire pour réclamer le montant de l'indemnité d'immobilisation et l'absence de toute sommation a uniquement pour effet de ne pas entraîner la déchéance pour la société [N] de son droit d'invoquer l'un des motifs lui permettant une restitution intégrale du montant de l'indemnité d'immobilisation.



Il n'y aura donc pas lieu de faire droit à la demande de restitution de la somme de 2 000 euros présentée par la société [N], celle-ci étant en outre séquestrée entre les mains du notaire, ni à sa demande de rejet de la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation.





III. Sur la demande de réduction de l'indemnité d'immobilisation : 



Moyens des parties :



La société [N] estime enfin que les premiers juges ont retenu à tort que la clause intitulée 'indemnité d'immobilisation' ne pouvait être assimilée à une clause pénale ; que la société [Adresse 2] s'était réservée la faculté et a été déliée de toute obligation d'immobilisation dès le 16 août 2021 ; que le notaire a indiqué dès le 24 août 2021 que la promesse de vente était caduque ; que la société [Adresse 2] ne peut donc pas prétendre avoir été tenue à l'exclusivité au bénéfice de la concluante ; qu'elle l'indique dans des SMS ; que l'indemnité d'immobilisation venait donc sanctionner le fait pour la société [N] de n'avoir pas contracté la vente et non indemniser une immobilisation ; et que la somme demandée doit être modérée, étant disproportionnée au regard de la bonne foi du bénéficiaire et de la liberté quant au bien retrouvée dès le 16 août 2021 par la promettante.



En réponse, la société [Adresse 2] estime que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale et ne saurait être réduite ; que son montant de 10% du prix de vente est raisonnable et non excessif ; qu'elle a immobilisé son bien plusieurs mois conformément aux stipulations contractuelles, ce qui lui a fait perdre la chance de vendre le bien à plusieurs acquéreurs, et a même proposé un délai supplémentaire à la société [N] ; que la société [N] est en revanche de mauvaise foi ; que l'estimation de biens immobiliers mise en avant dans les démarches est en effet relative à un autre projet immobilier ; et que la société [N] a en réalité rapidement abandonné son projet d'achat faute de pouvoir vendre ses biens.



Réponse de la cour :



En vertu des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.







En l'espèce, la promesse de vente prévoit une indemnité forfaitaire d'immobilisation dont le montant a été fixé à 10% du prix de la vente, soit une somme de 41 500 euros.



Sa nature est définie dans la promesse comme suit :



'b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.'



La clause appliquée ci-dessus, liée dans le cas d'espèce à l'absence de toute notification par le bénéficiaire d'une obtention ou non obtention d'un prêt, ayant entraîné la caducité de l'acte et au fait que la condition d'obtention du prêt a défailli du fait de la société [N], ne prévoit nullement que cette caducité doit intervenir au terme des soixante jours fixés pour l'obtention d'un prêt. Au contraire, il se comprend de cette clause que seul le terme de la promesse, soit le 16 septembre 2021, est extinctif.



Son montant de 41 500 euros est proportionné au prix de la vente et à la durée d'immobilisation à laquelle le promettant était contraint.



Le message électronique du notaire, estimant dès le 24 août 2021 que la promesse était caduque, est sans effet sur la réalité de la durée de l'immobilisation prévue par la promesse jusqu'au 16 septembre 2021.



Le fait que la société [Adresse 2], ayant appris le 10 septembre 2021 de la société [N] que sa demande de prêt n'avait pas abouti, indique le 15 septembre 2021, veille du terme de la promesse, qu'elle a repris contact sans succès avec d'autres acquéreurs qui étaient antérieurement intéressés n'a également aucune conséquence sur l'immobilisation qui avait été contractuellement fixée.



Il n'y a donc pas lieu de requalifier cette indemnité d'immobilisation en clause pénale et il ne peut être procédé à sa modération.



En conséquence, les premiers juges ont à bon droit écarté cette demande.



Dès lors, il yaura lieu de confirmer le jugement entrepris, ayant condamné la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 41 500 euros, avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, dit que les sommes séquestrés s'imputeront sur la somme, ordonné au comptable de l'office notarial de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la société [Adresse 2] et débouté les parties du surplus de leurs demandes.



IV. Sur les frais de procédure':



Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.



La société [N] sera condamnée aux entiers dépens d'appel, en ce compris les dépens de l'incident, ainsi qu'à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2'500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La demande formulée par la société [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel sera quant à elle rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 21 janvier 2025, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Tours, en toutes ses dispositions ;



Y Ajoutant':



CONSTATE que la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 de la société [Adresse 2] et au bénéfice de la société [N] est caduque ;



CONDAMNE la société [N] aux entiers dépens d'appel, comprenant les dépens de l'incident ;



CONDAMNE la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



DEBOUTE la société [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, en l'absence de Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre empêchée, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER Po/ LE PRÉSIDENT

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/07/2026

Me Emmanuel BUJEAU

Me Cyrille CHARPENTIER



ARRÊT du : 07 JUILLET 2026



N° : - 26 



N° RG 25/00924 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HF34





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 21 Janvier 2025



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :



S.C.I. [N], Société civile immobilière au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° [Numéro identifiant 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART



INTIMÉE :



S.C.I. [Adresse 2], société civile immobilière au capital de 301200 €, identifiée au SIREN sous le numéro [Numéro identifiant 2] et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOURS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Cyrille CHARPENTIER, avocat au barreau de TOURS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 03 Mars 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 mars 2026 



COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats à l'audience publique du 05 Mai 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :


Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,




GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 



ARRÊT :



Prononcé publiquement le 07 juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 16 juin 2021, la SCI [Adresse 2] a consenti à la SCI [N] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé lieudit '[Adresse 2]' à [Localité 2] (37), cadastré section ZM n°[Cadastre 1], à un prix de 415.000 euros.



La promesse a été consentie pour une durée expirant le 16 septembre 2021 et contenait une condition suspensive d'obtention, dans les soixante jours de l'acte authentique, d'un prêt bancaire de 450 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 20 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 2% l'an hors assurances, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente.



Le 28 janvier 2022, la société [Adresse 2] a fait assigner la société [N] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de condamnation à lui payer le montant de l'indemnité d'immobilisation.

 

Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours a :



- Condamné la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 41 500 euros avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation selon les modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil ;



- Dit que les 2 000 euros séquestrés s'imputeront sur la somme de 41 500 euros ;



- Ordonné au comptable de l'office notarial dont est titulaire la SARL Anglada Louault de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la société [Adresse 2] ;



- Condamné la société [N] aux dépens ; 



- Condamné la société [N] à verser à la société [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.





La société [N] a interjeté appel de la décision le 3 mars 2025.



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, la société [N] demande à la cour de':



- Infirmer le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a : 

' condamné la SCI [N] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 41 500 euros avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation selon les modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil ; 

' dit que les 2 000 euros séquestrés s'imputeront sur la somme de 41 500 euros ; 

' ordonné au comptable de l'office notarial dont est titulaire la SARL Anglada Louault de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la SCI [Adresse 2] ; 

' condamné la SCI [N] aux dépens ; 

' condamné la SCI [N] à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

' débouté la SCI [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Et, statuant à nouveau, 



A titre principal : 

 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente est caduque ; 

 

En conséquence, 

 

- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ; 

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Subsidiairement, 

 

- Dire et juger que la SCI [Adresse 2] conservera la somme de 2 000 euros séquestrée ; 

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 

 

A titre subsidiaire : 



- Dire et juger que la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie ; 

En conséquence, 



- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ; 



- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 



A titre infiniment subsidiaire : 

 

- Constater l'absence de sommation faite à la SCI [N] par la SCI [Adresse 2] de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours ; 

 

En conséquence, 



- Ordonner la restitution à la SCI [N] de la somme de 2 000 euros séquestrée ;

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Subsidiairement, 

 

- Dire et juger que la SCI [Adresse 2] conservera la somme de 2 000 euros séquestrée ;

 

- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 



A titre infiniment subsidiaire : 



- Requalifier la clause intitulée "indemnité d'immobilisation" en clause pénale ; 



- Dire et juger que la pénalité prévue est manifestement excessive ; 



- Modérer la pénalité, laquelle ne saurait outrepasser la somme de 2 000 euros ; 



- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes ; 



En toute occurrence : 



- Condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la SCI [N] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d'appel. 



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, la société [Adresse 2] demande à la cour de':

 

- La recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; 



- Débouter la société [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judicaire de Tours ; 



- Condamner la société [N] au règlement d'une somme de 3 000 euros au profit de la SCI [Adresse 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- Condamner la société [N] aux entiers frais et dépens de l'incident.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.



Par ordonnance d'incident du 29 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a constaté son défaut de pouvoir pour prononcer l'irrecevabilité de l'appel et celle des demandes présentées au fond devant la cour et a débouté la société [Adresse 2] de sa demande de radiation.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2026.





MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, si bien que, le dispositif des dernières conclusions de la société [Adresse 2] ne contenant aucune demande relative au caractère définitif des condamnations prononcées à l'encontre de la société [N], en lien avec la dénomination erronée de la SCI dans la déclaration d'appel et dans les premières conclusions, il n'y aura pas lieu de se prononcer à ce titre.



I. Sur la demande de caducité de la promesse de vente :



Moyens des parties :



La société [N] fait valoir que les premiers juges n'ont pas spécifiquement répondu à son argumentation sur la caducité de la promesse de vente ; que la clause de la condition suspensive d'obtention de prêt prévoit que, faute pour le bénéficiaire de notifier au promettant l'obtention ou la non obtention du prêt dans le délai de 60 jours, la promesse sera caduque ; qu'elle n'a pas notifié d'obtention ou de non obtention de prêt dans le délai, puisque les deux refus de prêt ont été reçus par la société [N] postérieurement au délai de 60 jours ; et que la promesse est donc caduque.



Elle estime que cette clause signifie que le promettant a prévu la faculté de se délier de toute obligation d'exclusivité et de toute obligation d'immobilisation, dans son intérêt ; que le notaire a lui-même rappelé dans un courriel du 24 août 2021, la caducité de la promesse ; et que la société [Adresse 2], promettante, a elle-même considéré être déliée de toute obligation d'immobilisation en reprenant contact avec des familles intéressées par le bien avant le terme de la promesse.



La société [Adresse 2] réplique qu'il importe peu que le notaire ait indiqué le 24 août 2021 que la promesse de vente était caduque en l'absence de notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt ; qu'il n'était en effet pas informé du défaut de la société [N] de demande d'un prêt conforme ; que de même, la SCI [N] est fautive de n'avoir pas déposé les demandes de prêt dans le délai de 10 jours contractuellement prévu ; que compte-tenu de l'absence de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la société s'est mise elle-même dans l'impossibilité de notifier l'obtention ou la non obtention d'un prêt conforme ; que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que seule la société promettante peut se prévaloir de la clause et considérer la promesse caduque ; et qu'elle ne s'en est pas prévalue.



Elle souligne que la promesse de vente ne stipule pas une obligation au bénéficiaire de notifier au promettant dans un délai de 60 jours à compter de sa conclusion.



Elle ajoute que la position de la société [N] reviendrait à ne la rendre redevable d'une indemnité d'immobilisation qu'en cas de notification de rejet ou d'obtention de prêt ; que, subsidiairement, il convient de constater le caractère potestatif de la clause et sa nullité en application de l'article 1304-2 du code civil ; qu'en tout état de cause la caducité n'a pas d'effet rétroactif et n'a pas d'incidence sur ses demandes relatives à l'indemnité d'immobilisation ; et que le fait qu'elle ait recherché postérieurement au 10 septembre 2021 si des personnes étaient intéressées par le bien si la société [N] ne levait pas l'option d'achat est sans conséquence sur la solution.



Réponse de la cour :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 contient une condition suspensive de prêt ainsi rédigée :



'Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :


Organisme prêteur : tout organisme bancaire



Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité.




Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.



Le bénéficiaire devra solliciter les organismes bancaires dans un délai de dix jours à compter des présentes avec justificatif écrit (demande de prêt signée, confirmation de RDV bancaire, attestation de courrier...).



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou de plusieurs offres définitives de prêts dans les 60 jours des présentes.



Le bénéficiaire déclare qu'à sa connaissance :




Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil qui dispose que :


'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'



L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.

Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.'



Il résulte de ces stipulations que les parties ont convenu que le défaut de notification de l'obtention ou de la non-obtention d'un prêt bancaire par la société [N] à la société [Adresse 2] aurait pour conséquence la caducité de la promesse de vente.



Contrairement à ce qu'indique la société [N], aucun délai n'est fixé pour cette notification, seul le terme de la promesse, soit le 16 septembre 2021, ayant un effet extinctif, et il ne peut qu'être constaté qu'aucune notification du refus des deux demandes de prêt n'a été réalisée par la société [N] à cette date, ce dont les parties conviennent.



Cette notification ne constitue pas une condition distincte de la condition suspensive d'obtention de prêt et ne peut donc pas être qualifiée de condition potestative au sens de l'article 1304-2 du code civil.



Elle est une simple formalité, convenue entre les parties, dont le non accomplissement a pour conséquence la caducité de la promesse au terme de celle-ci.



Enfin, au vu de la rédaction de cette formalité, le caractère conforme ou non conforme aux stipulations contractuelles des demandes de prêt est sans effet sur la caducité encourue en cas de non respect de la formalité.



Il conviendra en conséquence de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021, en raison de l'absence de toute notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt bancaire, les parties ayant convenu de cette caducité sans fixation de réserves. Il sera ainsi ajouté au jugement, la société [N] ayant saisi la cour d'une telle demande non spécifiquement sollicitée dans le dispositif de ses conclusions devant les premiers juges.



Il y a lieu dès lors de statuer sur les conséquences de cette caducité, elles-mêmes contractuellement fixées.

 

II. Sur les conséquences de la caducité de la promesse :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 stipule que, en cas de caducité découlant du défaut de notification de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt, 'le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.'



La caducité de la promesse sur le fondement de cette notification implique en conséquence que soient examinées les démarches effectuées par le bénéficiaire pour l'obtention du prêt, ainsi que les caractéristiques des crédits sollicités, avant de vérifier ce que recouvre la notion de 'fonds déposés le cas échéant en garantie de l'exécution' et de statuer sur l'exigence d'une sommation invoquée par la société [N].



- sur le respect des délais : 



Moyens des parties :



La société [N] indique qu'elle a déposé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires distincts, aucune des deux demandes n'étant acceptée ; et que les refus de prêt sont intervenus avant l'expiration du délai de 60 jours fixé par la promesse.



Elle ajoute que le délai de 10 jours pour solliciter des prêts ne lui est pas opposable, en raison des règles d'ordre public des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation ayant pour effet d'interdire toute obligation allant au-delà de ce que prévoit la loi ; que, nonobstant ce qu'ont retenu les premiers juges, ces textes lui sont applicables, puisque l'objet de ses demandes de prêt entrait dans les cas prévus à l'article L. 313-1 du code de la consommation ; et qu'en tout état de cause la promesse de vente mentionne qu'elle est soumise aux dispositions du code de la consommation relatives aux crédits immobiliers.



Elle conclut que peu importe que la date de dépôt de la demande auprès du Crédit Mutuel soit du 25 juin ou du 2 juillet 2021 selon les deux documents produits devant le premier juge, le délai de 10 jours lui étant inopposable ; et qu'il en est de même s'agissant de l'absence de mention de la date de dépôt de la demande concernant la Caisse d'Epargne.



En réponse, la société [Adresse 2] fait valoir que la société [N] ne justifie ni de la date de ses demandes de prêt, ni des conditions du prêt sollicité ; que les deux lettres de refus du Crédit Mutuel produites en première instance, datées pourtant du même jour, ne contiennent pas la même date de demande du prêt, si bien que le second courrier, fixant la demande au 25 juin 2021, est dénué de toute valeur probante ; que la société [N] ne justifie pas avoir sollicité deux organismes bancaires dans un délai de dix jours ; et que le délai lui est applicable s'agissant d'une SCI ayant pour objet social l'acquisition et la location de biens immobiliers, ce que le tribunal judiciaire a légitimement retenu.



Elle ajoute que la SCI [N] ne peut donc pas se prévaloir des dispositions de l'articles L. 313-41 du code de la consommation ; et que la demande de communication d'une estimation immobilière par la société [N], réalisée après la signature de la promesse, n'a été faite qu'auprès du notaire rédacteur de la promesse de vente, cette estimation ne l'empêchant en outre pas de déposer ses demandes de prêt, ce qu'elle a d'ailleurs fait.



Réponse de la cour :



Selon l'article L. 313-40 du code de la consommation, l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.



L'article L. 313-41 du code de la consommation dispose quant à lui que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.



Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.



L'article L. 313-2 du même code précise enfin en son 2° que sont exclus du champ d'application du présent chapitre, les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.



Il n'est toutefois pas interdit aux parties de soumettre volontairement l'opération qu'elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier, même si l'opération n'entre pas dans leur champ d'application (en ce sens 1ère Civ., 2 octobre 1999, pourvoi n°99-18.467 ; 1ère Civ., 11 décembre 2019, pourvoi n°18-20.672).



En l'espèce, la promesse de vente du 16 juin 2021 stipule (page 11) que le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de l'acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation.



Elle précise également (page 12) que, jusqu'à l'expiration du délai, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L. 313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée (...).



Ainsi, nonobstant l'objet social de la société [N], et quand bien même sont exclus du champ d'application des dispositions relatives au crédit immobilier prévues par le code de la consommation les prêts visés l'article L. 313-2 de ce code, il résulte clairement de la promesse de vente que les parties ont eu la volonté de soumettre le prêt litigieux aux dispositions relatives au crédit immobilier contenues dans le code de la consommation.



Or, les dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 de ce code interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un délai de dix jours, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte (en ce sens 3e Civ., 12 février 2014, pourvoi n°12-27.182).



Aussi, la clause de la promesse imposant au bénéficiaire de solliciter les organismes bancaires dans un délai de dix jours ne peut être opposée à la société [N] et les dates de dépôt des demandes ne sont donc pas de nature à permettre de conclure au non-respect par le bénéficiaire de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.



Les moyens relatifs à l'existence de deux écrits de la banque Crédit Mutuel, du même jour mais contenant des dates de dépôt de la demande de prêt différentes, sont quant à eux inopérants.



La société [N] ayant déposé deux demandes de prêt, conformément à ce qui est stipulé dans la promesse, il ne peut dès lors pas être retenu qu'elle a manqué à ses obligations concernant les démarches à effectuer, en termes de délai et de nombre de demandes, pour l'obtention d'un prêt.



- sur les caractéristiques du prêt :



Moyens des parties : 



La société [N] explique ensuite ne pas avoir commis de faute empêchant l'accomplissement de la condition ; qu'elle n'a reçu communication de l'estimation immobilière du bien que le 8 juillet 2021, soit 22 jours après la signature de la promesse ; et que les deux refus de prêt de deux banques différentes qu'elle communique constituent des refus relatifs au principe même du crédit, si bien que les conditions de prêt devenaient sans objet et étaient ipso facto refusées.



Elle fait remarquer qu'elle est de bonne foi ; qu'elle a engagé immédiatement après la signature de la promesse des démarches auprès de la communauté de communes de Loches Sud Touraine en vue du montage d'un dossier de financement ; qu'elle a relancé à plusieurs reprises la société [Adresse 2] pour obtenir l'estimation immobilière nécessaire ; qu'elle a relancé les organismes bancaires dans le courant de l'été ; que M. [N] a envisagé de vendre ses biens immobiliers pour financer l'acquisition ; et qu'il doit être considéré qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, la condition n'étant pas défaillie de son fait.



La société [Adresse 2] répond que les demandes de crédit ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, notamment quant au taux d'intérêt ; qu'il ressort des courriers de refus non pas un refus du principe même d'un crédit mais le refus d'un crédit aux caractéristiques définies par la société [N] ; qu'il est évident qu'en demandant un prêt sans taux d'intérêt et sans garantie, la société [N] allait voir ses demandes refusées ; qu'elle ne reproche pas à la société [N] le refus de crédit par les banques, mais la violation de son obligation contractuelle d'avoir à présenter une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles de la promesse de vente ; que les demandes, que la société [N] se garde bien de produire, n'ont manifestement pas fait état du taux nominal d'intérêt maximal de 2% et de la garantie stipulée dans la promesse ; et que la société [N] ne justifie donc pas de demandes conformes aux stipulations contractuelles.



Réponse de la cour :



En l'espèce, la promesse de vente prévoit que les caractéristiques du crédit doivent être les suivantes :




'Organisme prêteur : tout organismes bancaire

Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2% l'an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité.'




La société [N] produit deux refus de crédit.



Le premier, daté du 10 août 2021, provient de la Caisse d'Epargne et mentionne qu'il ne pourra pas être donné suite à la demande de prêt qu'elle a formulée pour un montant de 450 000 euros.



Il n'envisage ainsi ni la durée maximale, ni le taux nominal d'intérêt maximal, ni les garanties s'attachant à la demande.



Le second, du 13 août 2021, émane du Crédit Mutuel et mentionne que la société [N] a sollicité un crédit immobilier de 445 000 euros sur une durée de 240 mois et qu'il ne peut pas être donné une suite favorable à la demande.



Il ne mentionne donc ni le taux d'intérêt sollicité, ni les garanties envisagées.



Il en résulte que la société [N] ne démontre pas qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques stipulées.



Il doit ainsi être retenu que la condition a défailli de son fait, quelles que soient les diligences évoquées par ailleurs par la société et qui sont sans effet sur la réalité de la faute.



Dès lors, les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse de vente doivent rester acquis au promettant, conformément aux termes de cette promesse.



- sur les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution :



Moyens des parties :



La société [N] soutient à titre subsidiaire que, même s'il est considéré que la condition suspensive a défailli de son fait, la clause attachée prévoit uniquement que seuls les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse restent acquis au promettant, soit la somme de 2 000 euros déposée, et non celle de 41 500 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation.



La société [Adresse 2] réplique que la société [N] soutient à tort que l'indemnité à verser ne saurait être supérieure à 2 000 euros ; que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne prévoit pas deux indemnités distinctes, mais vise une indemnité forfaitaire de 41 500 euros ; qu'il est stipulé que le solde de l'indemnité doit être versé au plus tard à la date butoir de la promesse de vente dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées ; et que retenir la position de la société [N] reviendrait à vider de son sens la stipulation relative au montant de l'indemnité d'immobilisation fixé à 10% du prix de vente.



Réponse de la cour :



En l'espèce, la promesse de vente stipule que si la condition suspensive a défailli du fait du bénéficiaire, 'les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes' resteront acquis au promettant.



Liée au respect ou non de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, cette stipulation fait nécessairement référence à l'indemnité d'immobilisation.



La promesse de vente prévoit, au sujet de l'indemnité d'immobilisation :



'1. Constatation d'un versement par le bénéficiaire



L'indemnité d'immobilisation est fixée à dix pour cent (10%) du prix de vente mentionné ci-dessus.



Sur cette indemnité, les parties sont convenues du versement effectif de la somme de deux mille euros (2 000 €)



Le bénéficiaire déposera donc cette somme au moyen d'un virement bancaire et au plus tard sous dix jours à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont indiquées ci-dessus.



(...)



3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.



(...)



Le solde de l'indemnité pour atteindre les 10% devra être versé par virement sur le même compte au plus tard à la date butoir de la promesse de vente, dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, les 10% correspondant à l'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'



Il en résulte que les 'fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes' ne se limitent pas à la somme de 2 000 euros effectivement versée dans les dix jours de la promesse, mais portent sur la totalité du montant de l'indemnité d'immobilisation, soit 41 500 euros, celle-ci devant avoir été versée au plus tard à la date butoir de la promesse de vente dans l'hypothèse où le promettant n'a pas levé l'option et où les conditions suspensives ont été réalisées, ce qui constitue la situation dans laquelle les contractants se sont trouvés le 16 septembre 2021 à 18h, terme de la promesse.



Par conséquent, les fonds restant acquis au promettant correspondent au montant de l'indemnité d'immobilisation.



- sur l'exigence d'une sommation :



Moyens des parties :



La société [N] indique à titre infiniment subsidiaire que les premiers juges ont considéré à tort que, du fait de la condition suspensive réputée accomplie, la société [Adresse 2] devait automatiquement se voir allouer l'intégralité des fonds, alors que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipule qu'avant de prétendre à cette indemnité d'immobilisation, le promettant doit avoir sommé le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours ; et qu'il conviendra d'ordonner la restitution de la somme de 2 000 euros séquestrée.



La société [Adresse 2] répond que la sommation prévue par la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne constitue qu'une faculté ; que la charge de la notification initiale prévue par ce texte pèse sur le bénéficiaire de la promesse, sinon il s'expose à la déchéance du droit de réclamer la restitution de l'indemnité ; que le promettant n'a pas à effectuer une sommation pour que l'indemnité lui soit acquise ; qu'en tout état de cause il ne peut lui être ordonné de restituer une somme séquestrée entre les mains du notaire, la demande n'ayant en outre pas été formée en première instance.



Réponse de la cour :



La clause de la promesse de vente relative à l'indemnité d'immobilisation prévoit :



'b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.



c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :


si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 

si le promettant n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ;

en cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.




S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant.



Le solde de l'indemnité pour atteindre les 10% devra être versé par virement sur le même compte au plus tard à la date butoir de la promesse de vente, dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, les 10% correspondant à l'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'



Cette clause prévoit ainsi qu'en cas de non réalisation de la vente, la société [N] pouvait se prévaloir de l'un des motifs énumérés ci-dessus et le notifier au notaire dans des formes précises pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.



Il est constant que la société [N] n'a pas procédé à une telle notification, si bien que la société [Adresse 2] était en droit de sommer la société [N] de faire connaître sa décision portant sur une telle demande de restitution, ce qui aurait alors, faute de toute réponse dans le délai de sept jours, déchu la société [N] de son droit d'invoquer l'un des motifs et d'obtenir la restitution de l'indemnité.



Ainsi, la sommation mentionnée par la société [N] ne constitue aucunement une condition nécessaire pour réclamer le montant de l'indemnité d'immobilisation et l'absence de toute sommation a uniquement pour effet de ne pas entraîner la déchéance pour la société [N] de son droit d'invoquer l'un des motifs lui permettant une restitution intégrale du montant de l'indemnité d'immobilisation.



Il n'y aura donc pas lieu de faire droit à la demande de restitution de la somme de 2 000 euros présentée par la société [N], celle-ci étant en outre séquestrée entre les mains du notaire, ni à sa demande de rejet de la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation.





III. Sur la demande de réduction de l'indemnité d'immobilisation : 



Moyens des parties :



La société [N] estime enfin que les premiers juges ont retenu à tort que la clause intitulée 'indemnité d'immobilisation' ne pouvait être assimilée à une clause pénale ; que la société [Adresse 2] s'était réservée la faculté et a été déliée de toute obligation d'immobilisation dès le 16 août 2021 ; que le notaire a indiqué dès le 24 août 2021 que la promesse de vente était caduque ; que la société [Adresse 2] ne peut donc pas prétendre avoir été tenue à l'exclusivité au bénéfice de la concluante ; qu'elle l'indique dans des SMS ; que l'indemnité d'immobilisation venait donc sanctionner le fait pour la société [N] de n'avoir pas contracté la vente et non indemniser une immobilisation ; et que la somme demandée doit être modérée, étant disproportionnée au regard de la bonne foi du bénéficiaire et de la liberté quant au bien retrouvée dès le 16 août 2021 par la promettante.



En réponse, la société [Adresse 2] estime que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale et ne saurait être réduite ; que son montant de 10% du prix de vente est raisonnable et non excessif ; qu'elle a immobilisé son bien plusieurs mois conformément aux stipulations contractuelles, ce qui lui a fait perdre la chance de vendre le bien à plusieurs acquéreurs, et a même proposé un délai supplémentaire à la société [N] ; que la société [N] est en revanche de mauvaise foi ; que l'estimation de biens immobiliers mise en avant dans les démarches est en effet relative à un autre projet immobilier ; et que la société [N] a en réalité rapidement abandonné son projet d'achat faute de pouvoir vendre ses biens.



Réponse de la cour :



En vertu des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.







En l'espèce, la promesse de vente prévoit une indemnité forfaitaire d'immobilisation dont le montant a été fixé à 10% du prix de la vente, soit une somme de 41 500 euros.



Sa nature est définie dans la promesse comme suit :



'b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée ci-dessus restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.'



La clause appliquée ci-dessus, liée dans le cas d'espèce à l'absence de toute notification par le bénéficiaire d'une obtention ou non obtention d'un prêt, ayant entraîné la caducité de l'acte et au fait que la condition d'obtention du prêt a défailli du fait de la société [N], ne prévoit nullement que cette caducité doit intervenir au terme des soixante jours fixés pour l'obtention d'un prêt. Au contraire, il se comprend de cette clause que seul le terme de la promesse, soit le 16 septembre 2021, est extinctif.



Son montant de 41 500 euros est proportionné au prix de la vente et à la durée d'immobilisation à laquelle le promettant était contraint.



Le message électronique du notaire, estimant dès le 24 août 2021 que la promesse était caduque, est sans effet sur la réalité de la durée de l'immobilisation prévue par la promesse jusqu'au 16 septembre 2021.



Le fait que la société [Adresse 2], ayant appris le 10 septembre 2021 de la société [N] que sa demande de prêt n'avait pas abouti, indique le 15 septembre 2021, veille du terme de la promesse, qu'elle a repris contact sans succès avec d'autres acquéreurs qui étaient antérieurement intéressés n'a également aucune conséquence sur l'immobilisation qui avait été contractuellement fixée.



Il n'y a donc pas lieu de requalifier cette indemnité d'immobilisation en clause pénale et il ne peut être procédé à sa modération.



En conséquence, les premiers juges ont à bon droit écarté cette demande.



Dès lors, il yaura lieu de confirmer le jugement entrepris, ayant condamné la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 41 500 euros, avec intérêts de droit à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, dit que les sommes séquestrés s'imputeront sur la somme, ordonné au comptable de l'office notarial de remettre la somme de 2 000 euros séquestrée à la société [Adresse 2] et débouté les parties du surplus de leurs demandes.



IV. Sur les frais de procédure':



Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.



La société [N] sera condamnée aux entiers dépens d'appel, en ce compris les dépens de l'incident, ainsi qu'à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2'500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La demande formulée par la société [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel sera quant à elle rejetée.





PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 21 janvier 2025, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Tours, en toutes ses dispositions ;



Y Ajoutant':



CONSTATE que la promesse unilatérale de vente du 16 juin 2021 de la société [Adresse 2] et au bénéfice de la société [N] est caduque ;



CONDAMNE la société [N] aux entiers dépens d'appel, comprenant les dépens de l'incident ;



CONDAMNE la société [N] à payer à la société [Adresse 2] la somme complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



DEBOUTE la société [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, en l'absence de Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre empêchée, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER Po/ LE PRÉSIDENT

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  en commun : code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code de la construction et de l'habitation L261-15

• 4 octobre 2024 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01472

  en commun : code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code de la construction et de l'habitation L261-15

• 19 novembre 2024 · Tribunal judiciaire de Lille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/01595

  en commun : code de la consommation L313-40, code de la consommation L313-41, code de la construction et de l'habitation L261-15

• 9 décembre 2024 · Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/03552

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• 11 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/06220

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• 17 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03412

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Mise à jour de la source le 2026-08-07T16:49:20.939Z.