Tribunal judiciaire de Paris, 1/1/2 resp profess du drt, 4 septembre 2024, n° 20/04686

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

1/1/2 resp profess du drt

 
N° RG 20/04686 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSEJ6

N° MINUTE : 
3

Assignation du :
18 Mai 2020















JUGEMENT 
rendu le 04 Septembre 2024 


DEMANDERESSE

S.C.I. LES PRINCES
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Me Diane LEVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1438


DÉFENDEURS

S.C.P. COSSON BANCAREL MONTASSIER AMRAM ET GOUBERT
[Adresse 5]
[Localité 11]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

Madame [H] [D], [J] [M] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 12]
 ANGLETERRE

représentée par Maître Aurélie NICOLAS de la SELEURL AURELIE NICOLAS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1309

Monsieur [U] [V], [T] [M] - [X] [L]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représenté par Maître Aurélie NICOLAS de la SELEURL AURELIE NICOLAS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1309

Madame [Z] [I], [G] [M] - [X] [L]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Aurélie NICOLAS de la SELEURL AURELIE NICOLAS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1309

Maître [A] [C]
[Adresse 8]
[Localité 10]

représenté par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0158


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint, 
Président de formation

Monsieur MADRE, Juge
Madame LETOMBE, Juge
Assesseurs, 

assisté de Samir NESRI, Greffier lors des débats et de Gilles ARCAS, Greffier, lors du prononcé


DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Benoît CHAMOUARD et Monsieur Eric MADRE magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. 

JUGEMENT

Contradictoire
en premier ressort
Décision du 04 Septembre 2024
1/1/2 resp profess du drt
 N° RG 20/04686 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSEJ6

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; 
Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [W] était propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°18 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13]. Cet appartement a été donné à bail à Monsieur [N] par acte du 17 mars 1976.

Madame [Y] [W] est décédée le [Date décès 4] 1991, laissant pour héritière Madame [I] [W] épouse [F].

Le 12 juillet 2001, Madame [I] [F] a cédé trois lots de copropriété, dont le lot n°18 à la SCI Les Princes (“La SCI”). La vente a été instrumentée par la SCP Commoy Swagier Voiturier-Blanckaert Cosson Alas, devenue la SCP Cosson Bancarel Montassier Amram et Goubert (“la SCP”), notaires.

En août 2005, la SCI a signifié un congé à Monsieur [O] [N], l’informant que le bail ne serait pas renouvelé à son expiration le 28 février 2006.

Suite au refus de ce dernier de quitter l’appartement, la SCI a saisi le tribunal d’instance du 16ème arrondissement de Paris. Monsieur [N] a appelé Madame [F] dans la cause et sollicité la nullité du congé et de la vente.

Par jugement de 13 janvier 2009, le tribunal d’instance a annulé le congé et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’annulation de la vente.

Par acte des 22 mars et 14 avril 2010, Monsieur [N] a fait assigner Madame [F], la SCI et la SCP devant le tribunal de grande instance de Paris en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

Madame [F] est décédée le [Date décès 2] 2010, laissant pour lui succéder sa fille Madame [H] [M] et ses petits enfants, Monsieur [U] [M] [X] [L] et [Z] [M] [X] [L] (“les consorts [M]”), qui sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 30 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la nullité de la vente et débouté Monsieur [N] de ses demandes de dommages et intérêts.


Monsieur [N] et la SCI Les Princes ont interjeté appel de ce jugement.

Devant la cour d’appel, la SCI a sollicité pour la première fois la condamnation solidaire de la SCP avec les consorts [M] au paiement de 324 000€ de dommages et intérêts, déduction faite du remboursement du prix de vente, si la vente était annulée.

Par arrêt du 8 juin 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement et déclaré la demande de dommages et intérêts de la SCI Les Princes irrecevable car nouvelle.

La SCI était assistée pour ces procédures par Maître Olivier Fourgeot, avocat au barreau de Paris.

Le 16 janvier 2020, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SCI Les Princes.

Par acte du 18 mai 2020, la SCI a fait assigner la SCP, les consorts [M] et Maître [C] devant ce tribunal en responsabilité.

- Prétentions et moyens de la SCI Les Princes

Par dernières conclusions du 29 juin 2023, la SCI Les Princes demande au tribunal de :
- débouter les consorts [M] de leurs demandes,
- condamner conjointement et solidairement les consorts [M], la SCP et Maître [C] au paiement de 732 582,03€ en réparation de son préjudice, soit :
* 76 224,41€ au titre du prix de vente,
* 55 428,83€ au titre des intérêts sur le prix de vente jusqu’au 27 septembre 2022,
* 12 614,03€ au titre des droits d’enregistrement, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 4 145,76€ au titre des honoraires du notaire, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 12 690€ au titre des intérêts du prêt relatif au lot 18, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 12 500€ au titre du remboursement des taxes foncières, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 71 400€ au titre des charges de copropriété jusqu’en 2016, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 9 500€ au titre des charges de copropriété entre octobre 2016 et décembre 2022,
* 2 160€ au titre des frais d’assurance propriétaire, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
* 138 026€ au titre de l’indemnisation de la perte de loyers,
* 394 176€ au titre de l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance calculée sur la plus-value immobilière,
* 7 000€ au titre de l’indemnisation des frais de procédure engagés.

A titre subsidiaire, la SCI Les Princes demande au tribunal de condamner Maître [C] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des consorts [M].


Elle sollicite enfin la condamnation conjointe et solidaire des défendeurs au paiement de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

La SCI Les Princes exposent que les consorts [M] ont refusé d’exécuter les décisions judiciaires antérieures. Elle fonde ses demandes sur les articles 1231-1 et 1240 du code civil. Elle leur reproche les fautes suivantes :
- l’absence de notification d’un congé valant offre de vente, faute définitivement reconnue par les juridictions ayant déjà statué ;
- une présentation fallacieuse de documents, afin de donner l’illusion qu’ils ont réalisé leurs obligations depuis 2015 ;
Elle demande ainsi au tribunal de constater n’y avoir lieu à restitution des fruits au profit des consorts [M].
Elle souligne que l’inexécution du jugement constitue un enrichissement sans cause au profit des consorts [M], dont ils doivent l’indemniser, puisqu’ils n’ont pas payé de droits de succession sur l’augmentation de leur patrimoine en résultant. Elle souligne subir un appauvrissement corrélatif, en l’absence de perception du prix de vente, de règlement des loyers et en l’absence d’indemnisation de ses préjudices.

Elle expose avoir toujours géré le lot en bon père de famille et avoir dû assumer des obligations incombant aux consort [M], sous la forme d’une gestion d’affaire dont elle doit être indemnisée.

La SCI Les Princes rappelle que la responsabilité du notaire a été retenue par les juridictions ayant déjà statué, compte tenu du fait qu’il a omis de purger le droit de préemption du locataire sur le lot n°18, faute à l’origine de la nullité de la vente. Aussi la SCP est-elle engagée in solidum à l’exécution de l’annulation de cette vente, dont les restitutions réciproques.

La société demanderesse reproche par ailleurs à Maître [C] de s’être focalisé, dans le litige tranché par le tribunal de grande instance puis la cour d’appel de Paris, sur le seul locataire, sans anticiper les risques résultant des demandes de ce dernier. Maître [C] n’a pas ainsi formulé de demandes de dommages et intérêts en première instance en cas d’annulation de la vente, demande qui a été déclarée irrecevable car nouvelle en appel. Cette faute l’a conduite à devoir procéder à des règlements en lieu et place des consorts [M] et lui a fait perdre une chance d’obtenir satisfaction immédiate dans sa demande d’indemnisation. Elle souligne que la seule demande de garantie était insuffisante. Elle ajoute que l’avocat a omis de faire valoir les moyens de défense susceptibles de lui permettre d’avoir gain de cause et a manqué à ses obligations de conseil, de diligence, de prudence et d’efficacité professionnelle. Elle fait enfin valoir que Maître [C] n’a pas cherché à exécuter la décision.

La SCI Les Princes détaille enfin les préjudices dont elle sollicite l’indemnisation.
Elle rappelle que l’obligation de restitution du prix de vente constitue un préjudice indemnisable par le notaire en cas d’insolvabilité du vendeur et sollicite la garantie de ce dernier dans l’hypothèse où elle ne pourrait obtenir cette restitution.
Elle souligne que la restitution du prix de vente est de plein droit et génère un droit à intérêts à compter du jugement d’annulation.

- Prétentions et moyens de la SCP

Par dernières conclusions du 15 mars 2023, la SCP demande au tribunal de débouter la SCI Les Princes, Maître [C] et les consorts [M] de leurs demandes. Elle sollicite la condamnation de la SCI Les Princes et de tous succombants aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Thomas Ronzeau, ainsi qu’au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP expose qu’elle avait pris soin de vérifier la situation du lot n°18 au regard du locataire et disposait d’une consultation du Cridon, sur une situation similaire, qui concluait au fait que le locataire ne disposait pas d’un droit de préemption. En effet, la vente du 12 juillet 2001 au profit de la SCI Les Princes ne constituait pas la première vente après division de l’immeuble et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être envisagé par le locataire d’un appartement situé dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété. Or en l’espèce l’immeuble avait fait l’objet d’une division en jouissance, situation transposable au regard de l’article 10-1 de cette loi. Elle admet toutefois que la cour d’appel de Paris en a jugé autrement.

La SCP rappelle que la solidarité ne se présume pas. Elle expose que la société demanderesse doit justifier du préjudice réel qu’elle aurait subi et qui résulterait de sa faute. Elle précise que les demandes liées à l’exécution des décisions rendues ne la concernent pas et qu’il appartient à la SCI Les Princes de poursuivre cette exécution et faire publier la décision à la publicité foncière. Il en est de même des restitutions réciproques sollicitées, qui concernent les relations entre la demanderesse et les consorts [M]. Elle estime en effet qu’il ne s’agit pas de préjudices indemnisables et souligne que les consorts [M] ont récupéré l’appartement et sont solvables.

Elle revient en détail sur l’ensemble des préjudices allégués en demande. Elle précise notamment que :
- les intérêts ne peuvent être dus depuis 2015 sur les restitutions au titre des taxes, charges et assurance, à défaut de demande de restitution dans les procédures antérieures ;
- le contribuable a seul qualité, en cas d’annulation d’une vente, pour solliciter auprès de l’administration fiscale la restitution des droits acquittés indûment ;
- les honoraires qu’il a perçus concernaient la vente de plusieurs lots de copropriété et la demande les concernant n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum ;
- la société demanderesse ne peut demander l’indemnisation d’une perte de loyers alors qu’elle va obtenir restitution du prix de vente ; par ailleurs, en l’absence de sa faute, le locataire aurait exercé le droit de préemption et, à défaut, le congé avait été délivré pour loger un membre de la famille des associés de la SCI ; enfin, la restitution des fruits ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
- la perte de plus-value est hypothétique ;
- l’annulation d’une vente immobilière entraîne l’annulation du contrat de prêt et la restitution des sommes versées, excluant tout préjudice correspondant aux intérêts du prêt contracté par la société demanderesse.

Elle soutient enfin que la SCI Les Princes ne rapporte la preuve d’une perte de chance de ne pas avoir contracté et, ainsi, engagé de frais.

Concernant les demandes formulées par les consorts [M] à son encontre, la SCP fait valoir que Madame [F] était présente lors des rendez-vous et ne présentait aucun signe d’altération de ses facultés. Elle ajoute que les créances de restitutions ne constituent pas des préjudices indemnisables.

- Prétentions et moyens des consorts [M]

Par dernières conclusions du 1er juin 2023, les consorts [M] demandent au tribunal de débouter la SCI de ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 22 994,17€.
Ils demandent au tribunal de condamner la SCP à les garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la condamnation à intérêts serait retenue, ils demandent au tribunal de dire qu’elle s’appliquera au remboursement des loyers.
Ils demandent au tribunal de fixer la valeur actuelle du bien à 300 000€.
Ils sollicitent enfin la condamnation de la partie succombante aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Aurélie Nicolas, ainsi qu’au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

Les consorts [M] exposent que Madame [F] a souffert de la maladie d’Alzheimer, diagnostiquée quatre mois après la vente, à laquelle elle n’était pas en mesure de consentir. Le notaire a donc commis une faute en instrumentant la vente, alors qu’il se devait d’en assurer l’efficacité, et est tenu de réparer l’ensemble de leur préjudice, au-delà du remboursement du prix de vente.

Ils soutiennent que la SCI Les Princes ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle allègue. Ils exposent plus spécifiquement que :
- si la restitution du prix de vente n’est pas contestable, elle ne saurait donner lieu à intérêts, qui n’ont pas couru en l’absence de condamnation antérieure sur ce point, pas plus que concernant les taxes, charges, droits d’enregistrement, honoraires du notaire et assurance propriétaire ;
- la société demanderesse pouvait faire procéder aux formalités de publication de l’annulation de la vente et qu’eux-mêmes ont été retardés par la difficulté à faire évaluer le bien ;
- ils sont disposés à rembourser les taxes foncières payées par la société demanderesse, après déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les charges de copropriété et les droits d’enregistrement ne sont pas justifiés concernant le lot n°18 ; ces derniers auraient pu être récupérés par la demanderesse auprès de l’administration fiscale ;
- ils ne sont pas concernés par les honoraires du notaire ;
- ne sont pas justifiés les frais d’assurance et la perte des loyers ;
- ces montants se compensent avec les loyers perçus par la SCI Les Princes ;
- la plus-value immobilière n’est pas justifiée.

- Prétentions et moyens de Maître [C]

Par dernières conclusions du 14 mars 2023, Maître [C] demande au tribunal de débouter la SCI Les Princes de ses demandes.
A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation in solidum des consorts [M] et de la SCP à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.
Il demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement ou, à défaut, d’ordonner la constitution d’une garantie.
Il sollicite la condamnation, en tout état de cause, de la SCI Les Princes et de tout succombant aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Martin & Associés, ainsi qu’au paiement de 7 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [C] conteste toute faute. Il rappelle que le principe de concentration du litige ne s’applique qu’aux moyens et non aux demandes. Dès lors, l’autorité de la chose jugée portant sur l’irrecevabilité de la demande litigieuse en appel n’interdisait pas à la SCI de formuler des demandes similaires en première instance à nouveau. Maître [C] estime par conséquent qu’il n’était pas tenu de formuler les demandes d’indemnisation dans la première instance. Compte tenu du rejet des irrecevabilités par le juge de la mise en état dans la présente instance, la SCI n’a pas été privée de faire valoir ses droits.

Maître [C] souligne qu’il n’est pas établi que la SCI aurait saisi des huissiers, en vain, pour faire exécuter les décisions antérieures, ni qu’elle aurait saisi le juge de l’exécution de difficultés.

Il ajoute ne plus être intervenu en tant que conseil de la SCI après l’arrêt d’appel. Il souligne que la SCI sollicitant l’infirmation du jugement, elle n’avait pas intérêt à rechercher son exécution en l’attente de l’arrêt d’appel.

Maître [C] conteste tout préjudice. Il conteste à titre principal l’existence d’une perte de chance pour la SCI, compte tenu de l’existence de voies de droit accessibles pour la demanderesse. Il souligne que la présente action constitue la preuve même de l’absence de préjudice. Il ajoute que les restitutions consécutives à l’annulation de la vente ne constituent pas un préjudice indemnisable ; or les sommes sollicités s’inscrivent dans ces restitutions. Il souligne qu’il n’est pas établi que les consorts [M] seraient dans l’impossibilité de restituer le prix de vente et les frais afférents.
Maître [C] soutient par ailleurs que les autres chefs de préjudice sont contestables et les discute en détail.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 septembre 2023.




MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les fautes et leurs conséquences

1.1 Concernant les consorts [M]

Il convient à titre liminaire de rappeler que les conséquences de l’annulation de la vente du lot n°18 ne sont pas régies par les articles 1352 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur postérieurement à la conclusion du contrat de vente. Elles sont définies par les articles 1371 et suivants du code civil, dans leur version antérieure à cette ordonnance.

En application de ces dispositions, les consorts [M] ne peuvent être tenus que des restitutions, tendant à la remise des choses dans le même état qu’avant la vente, et non de créances de nature indemnitaire, sauf faute distincte.

En l’espèce, la SCI reproche aux vendeurs de ne pas avoir notifié de congé valant offre de vente, faute retenue par les juridictions ayant statué précédemment. Le tribunal de grande instance de Paris a effectivement retenu une faute imputable à l’auteur des consorts [M], puisque “en sa qualité de bailleur, Madame [I] [W] épouse [F] devait notifier à son locataire, l’indication du prix et les conditions de la vente projetée”, ce qu’elle n’a pas fait. Ce manquement à cette obligation légale issue de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 caractérise une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle des consorts [M].

Aucun élément produit ne permet toutefois de caractériser une mauvaise foi éventuelle de ces défendeurs, ni au cours de la présente instance ni auparavant. Or antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016, la restitution des intérêts sur la somme due dépendait de la bonne ou de la mauvaise foi du restituant dans les conditions de l’article 1378 du code civil. Ainsi, celui qui est condamné à restituer une somme indûment perçue doit les intérêts du jour de la demande s’il était de bonne foi et du jour du paiement s’il ne l’était pas.

Les consorts [M] seront donc tenus des restitutions de la vente, avec la réserve mentionnée ci-dessus concernant les intérêts, ainsi que des créances indemnitaires en lien de causalité avec la faute retenue.

1.2 Concernant la SCP

Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

En l’espèce, l’acte de vente du lot de copropriété n°18 a fait l’objet d’une annulation judiciaire en première instance, confirmée en appel et sans qu’une cassation soit prononcée, alors que l’existence d’un droit de préemption avait été soumise à la Cour de cassation.

Si la SCP évoque un avis du Cridon Paris ayant justifié l’absence de purge de ce droit de préemption, elle ne soutient pas que les décisions judiciaires à l’origine de l’annulation de la vente constituent des revirements de jurisprudence imprévisibles, ni qu’elle aurait attiré l’attention des parties à l’acte de l’existence d’une incertitude juridique concernant le droit de préemption.

Il convient dès lors de constater que la SCP a manqué à son obligation d’efficacité des actes qu’elle instrumente et commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Il convient toutefois de rappeler qu’en présence de l’annulation d’une vente, les restitutions ne présentent pas de caractère indemnitaire, sauf insolvabilité du débiteur du vendeur, et ne peuvent donner lieu à garantie du notaire.

En l’espèce, aucune pièce produite ne vient établir une insolvabilité éventuelle des consorts [M], dont la situation financière est inconnue et à l’encontre desquels aucun acte d’exécution n’a été entrepris.

La responsabilité du notaire sera donc limitée aux créances de nature indemnitaires.

1.3 Concernant Maître [C]

Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, l'avocat qui commet une faute dans l'exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l'accomplissement des actes de la procédure, qu'au titre de l'obligation d'assistance qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense.

Lorsqu’il est chargé d’une mission de représentation en justice, l’avocat est tenu d’accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de la procédure. Il doit plus généralement prendre toutes les initiatives utiles pour assurer avec diligence la défense des intérêts de son client. 

Il appartient à l'avocat de justifier l'accomplissement de ses diligences.

La SCI reproche en substance à Maître [C] de ne pas avoir formulé de demande dommages et intérêts en cas d’annulation de la vente en première instance, demande déclarée irrecevable par la cour d’appel de Paris comme nouvelle.

Comme l’a toutefois rappelé le juge de la mise en état pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt d’appel, le principe de concentration des moyens ne s’étant pas aux demandes. Or “les demandes indemnitaires formées dans le cadre de la présente instance, fondées sur les conséquences de l’annulation de la vente immobilière, n’ont pas le même objet que les demandes de garanties formées lors de l’instance initiale et sont recevables”.

La faute alléguée à l’encontre de Maître [C] n’a donc pas occasionné de préjudice à la SCI, qui a pu présenter à nouveau les demandes litigieuses devant ce tribunal.

La responsabilité de Maître [C] n’est donc pas engagée au titre de cette faute.

La SCI reproche par ailleurs à Maître [C] de ne pas avoir cherché à exécuter la décision rendue.
Comme le souligne toutefois Maître [C], il n’est pas établi qu’il était dans l’intérêt de la SCI de rechercher l’exécution de l’annulation de la vente après le jugement rendu par le tribunal de grande instance et avant l’arrêt d’appel, cette dernière sollicitant la réformation du jugement sur ce point. Aucune faute n’est caractérisée à ce stade.

Le mandat de Maître [C] n’a par ailleurs pas pris fin avec l’arrêt d’appel, puisque le mandat de l’avocat ne cesse qu’à l’exécution du jugement, comme le rappelle l’article 420 du code de procédure civile. Il a toutefois pris fin avec l’introduction de l’instance en cassation, rien n’indiquant que Maître [C] ait été mandaté pour accompagner l’avocat aux conseils dans cette nouvelle instance.

Il ne peut dès lors être reproché à Maître [C] de ne pas avoir poursuivi l’exécution du jugement et de l’arrêt d’appel, puisque la SCI contestait devant la Cour de cassation la validité de l’annulation de la vente et qu’il n’était plus mandaté par la suite.

La SCI n’expose pas enfin en quoi Maître [C] aurait manqué à son devoir de conseil et ne justifie donc pas d’une faute en lien de causalité avec un préjudice.

La responsabilité de Maître [C] n’est donc pas établie. Les demandes formées à son encontre seront rejetées, y compris la demande de garantie formulée par la SCI. Sa demande de garantie devient enfin sans objet.

2. Sur les restitutions et les préjudices

Les différents postes de demande formulés par la SCI seront examinés successivement.

2.1 Sur les restitutions

Les restitutions incluent le prix de vente et les accessoires. Ces accessoires sont notamment constitués des travaux et dépenses nécessaires à la conservation du bien.

Les fruits produits par le bien, en l’espèce les loyers, font partie des restitutions. A l’instar des intérêts et au regard du droit applicable avant l’ordonnance du 10 février 2016, les loyers doivent être restitués à compter de la demande en justice, en l’absence de mauvaise foi en l’espèce des vendeurs comme exposé ci-dessus.

En revanche, le remboursement des charges de copropriété, le coût de l’assurance et les taxes foncières acquittées par l’acquéreur ne constituent pas des restitutions mais présentent un caractère indemnitaire (Civ.3, 12 octobre 2022, n°20-22.911).

Il en est de même des honoraires du notaire, des droits d’enregistrement et des intérêts du prêt, ne s’agissant pas de dépenses nécessaires à la conservation du bien.

En application de ces principes, il convient de retenir au titre des restitutions au bénéficie de la SCI les éléments suivants.

 le prix de vente
Ce prix est constant et s’élève à 76 224,41€.

Sur les loyers sollicités par les consorts [M]
A l’instar de la SCI, les consorts [M] s’étaient opposés à l’annulation de la vente devant les juridictions saisies antérieurement et n’ont donc pas formé de demande en restitution dans l’instance précédente. Aucune pièce produite ne laisse apparaître qu’ils aient formé une demande en restitution en exécution de l’arrêt d’appel avant la présente instance.

La première demande tendant à la restitution des loyers est datée du 29 octobre 2020, date des conclusions des consorts [M] en défense portant demande reconventionnelle et de compensation. Les loyers antérieurs ne peuvent donc donner lieu à restitution.

Or il n’est pas contesté que la SCI a cessé de percevoir les loyers en août 2016, le locataire ayant considéré après le jugement du tribunal de grande instance de Paris qu’elle n’était plus propriétaire.

Aucune restitution de loyer n’est donc due par la SCI. Les sommes dues au titre des restitutions s’élèvent donc à 76 224,41€.

les intérêts au taux légal sur cette somme.
Ces intérêts ont couru à compter de la demande en justice. Il convient toutefois de relever que la demande en annulation de la vente n’a pas été formalisée par la SCI, qui s’y opposait, mais par le locataire. La SCI ayant ensuite sollicité l’infirmation de l’annulation de la vente en appel, puis sollicité la cassation de l’arrêt sur ce point, celle-ci n’a pas formé de demande de restitution dans le cadre des instances judiciaires en annulation de la vente.

Compte tenu de ces éléments, les intérêts ont couru à compter du 6 mars 2020, date de la mise en demeure adressée par la SCI aux consorts [M] en vue de l’exécution de l’arrêt d’appel. Ils seront arrêtés au 27 septembre 2022, conformément aux termes de la demande.

Au vu de ces éléments, les intérêts s’élèvent à 6 082,13€.

Ainsi : les consorts [M], seuls tenus des restitutions, seront condamnés au paiement de ces deux sommes.
Les héritiers n’étant tenus des dettes et charges de la succession qu’à hauteur de leur part successorale, cette condamnation ne sera pas solidaire.

Leur demande au titre des loyers et avec compensation sera rejetée.

2.2 Sur les demandes indemnitaires

Sur les droits d’enregistrement
Il est constant que la SCI s’est acquittée de droits d’enregistrement lors de l’acquisition des trois lots de copropriété, dont le lot n°18.

Comme le souligne à juste titre la SCP, la SCI disposait toutefois de la possibilité d’obtenir la restitution des droits versés, en application de l’article 1961 du code général des impôts.

A défaut de justifier qu’une telle demande de restitution serait restée vaine, la SCI ne justifie pas d’un préjudice à ce titre.

sur les honoraires du notaire
Il ressort de l’acte de vente du 12 juillet 2001 que la vente a porté sur trois lots de copropriété (n°1, 18 et 30). Cette vente n’a toutefois été annulée que concernant le lot 18.

Or aucune pièce produite ne permet de déterminer quelle part des honoraires de la SCP correspondait à la vente du lot n°18. En l’absence de tels éléments, la SCI ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué à ce titre.

Sur les intérêts du prêt
La SCI produit le tableau d’amortissement du prêt qu’elle a contracté pour financier l’acquisition des trois lots de copropriété.

Contrairement aux honoraires du notaire, dont une partie correspond à un travail commun aux trois lots, les pièces produites permettent d’imputer la part d’intérêt correspondant au lot n°18 et aux autres lots.

La vente a en effet été conclue au prix de 167 693,92€ pour les trois lots et le prix de vente du lot n°18 correspondant à 76 224,41€, soit 45,45% du prix. La SCI justifie ainsi d’un préjudice correspondant à la même part des intérêts, dont le quantum total n’est pas contesté, soit 5 890,32€.

Sur l’assurance
Il convient de relever que les sommes sollicitées ne sont étayées par aucune pièce.

La SCI ne rapporte donc pas la preuve de ce chef de préjudice, qui ne sera pas retenu.



Sur la perte de plus-value immobilière
La SCI sollicite l’indemnisation de sa perte de plus value.

Rien n’indique toutefois que si la vente n’avait pas été annulée, la SCI aurait été en mesure de céder le bien à la date et au prix des évaluations produites.

Il convient en effet de relever que le locataire souhaitait acquérir l’immeuble. S’il n’avait pas pu l’acquérir, la nullité du congé lui aurait permis de se maintenir dans les murs, ce qui aurait eu une incidence sur le prix de vente.

Le préjudice allégué est donc hypothétique et sera rejeté.

Sur les charges de copropriété
A l’appui de sa demande, la SCI verse un relevé de compte la concernant et émanant de la société Syndiceo. A considérer que cette dernière société soit le syndic de l’immeuble dans lequel se trouve le lot litigieux, ce relevé ne couvre toutefois que la période du 10 octobre 2019 au 25 novembre 2020, sans préciser à quel lot de copropriété ce relevé correspond. Ce document est donc insuffisant pour établir le montant des charges de copropriété réglées.

Il en est de même de la pièce n°21 produite par la SCI, portant quant à elle sur la période du 1er octobre 2014 au 4 mars 2020.

A défaut de justificatifs suffisants, la SCI ne rapporte pas la preuve de ce chef de préjudice.

sur la taxe foncière
Comme relevé ci-dessus, la taxe foncière constitue un préjudice indemnisable.

Les parties s’accordent sur le montant de la taxe foncière, qui s’est élevée à 14 337€ sur la période.

Si la SCI ne justifie pas du paiement effectif de l’impôt, la créance de l’administration fiscale suffit à occasionner un préjudice à hauteur des montants sollicités.

La SCI ne s’oppose pas à la déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, due par le locataire, laissant un solde de 10 796€.

Sur la perte de loyer
 Au terme de ce jugement, la SCI obtient la restitution du prix de vente et des frais justifiés résultant de l’annulation de la vente.

L’indemnisation de ces préjudices est incompatible avec celle d’une perte de loyer résultant de l’annulation de la vente. Ce chef de préjudice sera écarté.


Sur les frais de procédure
Si la SCI sollicite l’indemnisation des frais de procédure engagés, il convient de relever, à l’instar des défendeurs, que ces frais ont été pris en considération par les juridictions antérieurement saisies au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Ce chef de préjudice ne sera pas retenu.

Ainsi : la SCI justifie d’un préjudice indemnisable à hauteur des sommes suivantes :
- 5 890,32€ au titre des intérêts du prêt ;
- 10 796€ au titre des taxes acquittées.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de ce jugement, s’agissant de demandes de nature indemnitaires et conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Les fautes respectives de l’auteur des consorts [M] et de la SCP ont contribué à l’annulation de la vente et donc à ces préjudices. Ces parties seront condamnées in solidum à leur paiement.

3. Sur les demandes de garantie

Compte tenu des éléments retenus ci-dessus, seule la demande de garantie formulée par les consorts [M] à l’encontre de la SCP n’est pas dépourvue d’objet.

Les consorts [M] ne justifient pas, dans les motifs de leurs conclusions, d’un fondement à l’encontre de la SCP. Ils n’allèguent en particulier d’aucun manquement du notaire à son devoir de conseil à l’égard de leur auteur.

Compte tenu de ces éléments, la demande de garantie sera rejetée.

4. Sur les autres demandes

L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum la SCP et les consorts [M] aux dépens, avec droit de recouvrement direct, pour ce qui les concerne, au profit de Maître Thomas Ronzeau, Maître Aurélie Nicolas et Maître Jérôme Martin.

L’équité commande également de condamner la SCI à payer 3 000€ à Maître [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes formées à ce titre.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.








PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement susceptible d’appel,

CONDAMNE Madame [H] [M], Monsieur [U] [M] [X] [L] et Madame [Z] [M] [X] [L] à payer à la SCI Les Princes :
- 76 224,41€ au titre du prix de vente,
- 6 082,13€ au titre des intérêts échus sur le prix de vente ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [M], Monsieur [U] [M] [X] [L], Madame [Z] [M] [X] [L] et SCP Cosson Bancarel Montassier Amram et Goubert à payer à la SCI Les Princes :
- 5 890,32€ au titre des intérêts du prêt,
- 10 796€ au titre des taxes acquittées,
avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [M], Monsieur [U] [M] [X] [L], Madame [Z] [M] [X] [L] et SCP Cosson Bancarel Montassier Amram et Goubert aux dépens, avec droit de recouvrement direct, pour ce qui les concerne, au profit de Maître Thomas Ronzeau, Maître Aurélie Nicolas et Maître Jérôme Martin,

CONDAMNE la SCI Les Princes à payer 3 000€ à Maître Olivier Fourgeot sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.


Fait et jugé à Paris le 04 Septembre 2024

Le Greffier Le Président
Gilles ARCAS Benoît CHAMOUARD