Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 28 août 2026, n° 25/07647

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS 

Le 21 février 2022, [H] [L] a vendu à [Z] [B] au prix de 105.000 euros un appartement sis, [Adresse 3] à [Localité 3], et il n'est pas contesté que l'acte mentionnant une surface dite Carrez de 8,35 m². 

Se prévalant du fait que par arrêté du 30 mai 2022, l'agence régionale de santé (ARS) d'Ile-de-France aurait déclaré le bien vendu impropre à l'habitation en raison de son exiguïté ne respectant pas les dispositions du décret du 30 janvier 2002 quant aux superficie et volume minimaux d'un logement décent et par exploit d'huissier en date du 14 avril 2023, [Z] [B] a fait assigner [H] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d'obtenir à titre principal la nullité pour erreur vente en date du 21 février 2022 de l'immeuble vendu et de son mobilier, à titre subsidiaire la nullité pour manquement à l'obligation de délivrance conforme et à titre infiniment subsidiaire sa résolution pour vices cachés. 

L'affaire, enregistrée sous le n° de RG 23/05852 a été distribuée à un juge de la mise en état. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024. 

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture précitée. 

Par ordonnance d'incident en date du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a notamment ordonné une expertise confiée à [K] [J], aux fins de mesurage du lot n°3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], la consignation étant à la charge de la partie défenderesse. 



L’affaire a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025 compte tenu de l’absence de toute réponse apportée au juge de la mise en état lequel demandait de justifier du paiement de la consignation nécessaire à l’expertise précitée, puis réinscrite sous le numéro de RG 25/07647. 

Aux termes de l’assignation précitée, [Z] [B] demande au tribunal de : 

« A titre principal

Prononcer, pour erreur, l’annulation de la vente intervenue le 21 février 2022 à [Localité 4], [Adresse 4], par devant Maître [A] [Y], Notaire associé de la Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée dénommée « Xavier PEPIN, Pierre Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [A] [Y], Fabian MERUCCI, Notaires associés », titulaire d'un Office Notarial à la résidence de [Localité 4], [Adresse 4], entre :

Monsieur [Z] [M] [B], commercial, demeurant à [Localité 1], [Adresse 1], né à [Localité 4] ([Localité 4]) , le 17 août 1973, de nationalité française, célibataire

Et

Madame [H] [L], salariée, demeurant à [Localité 2], [Adresse 2] ; née à [Localité 5] (UKRAINE), le 6 octobre 1984, célibataire, de nationalité française
portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 3] ([Localité 3]) [Adresse 3].

Figurant ainsi au cadastre :
Section CW N° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 3] Surface 00 ha 01 a 84 ca

Lot numéro TROIS (3)
Dans le bâtiment sur rue dit "Bâtiment A", une pièce située au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée, à la suite du lot numéro 2.
Et les trente-sept millièmes (37 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les meubles suivants :

Meubles de salle de douche haut et bas 100,00 EUR
Kitchenette toute équipée 450,00 EUR
Meuble haut de cuisine 50,00 EUR
Rangement bas de cuisine 50,00 EUR
2 armoires de rangement 100,00 EUR
Table + 2 chaises pliantes 150,00 EUR
TV avec lecteur DVD intégré + support TV 100,00 EUR
Mezzanine fixe avec matelas et protège-matelas + escalier fixe (meuble démontable) 1 500,00 EUR
Total
2 500,00 EUR

En conséquence,

Condamner Madame [L] à restituer le prix de vente à Monsieur [B] soit la somme de QUATRE-VINGT-DIX MILLE euros (EUR 90.000) avec intérêt au taux légal à compter de la date d'acquisition du bien par acte authentique,

Ordonner la restitution du bien que sous réserves du règlement effectif des sommes réclamées

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

Condamner Madame [L] à rembourser à Monsieur [B] les sommes qu’il a payées au titre de la vente :
• Contribution de sécurité immobilière
• Honoraires Promesse de vente
• Rémunération Etude Notariale : 2332,86
• Remboursement des comptes prorata : 1543,74 euros
• Droit d’enregistrement.

Monsieur [B] est également bien fondé à demander la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral caractérisé par les diverses démarches administratives et judiciaires.

A titre subsidiaire

Prononcer la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance conforme,

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

A titre plus subsidiaire

Juger que Madame [L] est présumé vendeur professionnel,

Prononcer la résolution de la vente pour vices cachés,

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

En tout état de cause

Condamner Madame [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.”
 
[H] [L] n’a pas conclu au fond avant la clôture de la procédure, ayant uniquement conclu dans le cadre de l’incident qu’elle a initié et ayant abouti à l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 mars 2025. 

Il sera renvoyé à l’assignation précitée, laquelle vaut conclusions, pour un exposé exhaustif des moyens du demandeur au soutien de ses prétentions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est, à nouveau, intervenue le 9 décembre 2025. 
A l'audience du 26 mai 2026, l'affaire a été renvoyée au 30 juin 2026, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat pour raisons de santé. 

Le 29 juin 2026, le conseil de Madame [H] [L] a adressé au tribunal des conclusions au fond, et a demandé le renvoi de l’affaire. 

A l’audience du 30 juin 2026, la demande de renvoi a été rejetée, et l’affaire a été plaidée. 

Il est observé que les conclusions de Madame [H] [L] en date du 29 juin 2026 ne saisissent pas le tribunal, ayant été signifiée postérieurement à la clôture de l’affaire, sans qu’il n’y ait spécifiquement lieu de statuer pour les écarter des débats, puisqu’elles n’en font pas partie. 

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

Motifs

MOTIFS 


Sur la demande de [Z] [B] de nullité de la vente pour erreur 

Il résulte de la combinaison des articles 1132 à 1136 et 1139 du code civil pris ensemble que : 

- l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. 

- les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. 

- l'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. 

- l'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. 

- l'erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n'est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne. 
- l'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. 

- néanmoins l'erreur sur le motif d'une libéralité, en l'absence duquel son auteur n'aurait pas disposé, est une cause de nullité. 

- l'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité. 


- l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. 

Selon l’article 1352 du code civil, la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. 
 
En l'espèce, au soutien de sa demande principale de nullité de la vente du 21 février 2022 pour erreur, [Z] [B] justifie que le bien vendu a été l’objet d’un arrêté en date du 30 mai 2022 de l’Agence Régionale de Santé, lequel énonce dans ses considérants que « l’exiguïté des lieux ne permet pas de disposer d’un espace suffisant et présente pour les personnes qui y habitent un risque de développement de troubles psychosociaux, de troubles comportementaux ainsi qu’un impact sur la perception de l’environnement ». 
 
Ledit arrêté énonce aussi que : 

« Considérant que le local présente d’autre part les critères d’insalubrité suivants au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique : 
- Ventilation non conforme dans la salle d’eau et absente dans le coin cuisine, 
- Humidité à saturation dans la salle d’eau et autour de l’ouvrant de la pièce principale, 
- Développement de moisissures au mur et au plafond de la salle d’eau et autour de l’ouvrant de la pièce principale ; 

Considérant que cette situation d’insalubrité au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :
- Risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthme et allergie,
- Risque d’intoxication par le monoxyde de carbone ;

Considérant que les caractéristiques de ce local ne permettent pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaines et qu’elles sont susceptibles de nuire à leur santé ; » 

Il est donc suffisamment prouvé par la prise de cet arrêté que le bien vendu ne répond pas aux critères légaux du logement décent, et qu’il ne peut donc être mis en location par son acquéreur [Z] [B]. 

Or, l’acte de vente mentionnait que le bien était l’objet d’un contrat de location, de sorte qu’il est clair que la possibilité de louer le bien est entrée dans le champ contractuel. 

Ainsi, [Z] [B] justifie de l’existence d’une erreur déterminante sur les qualités du bien vendu, laquelle est nécessairement excusable puisque l’arrêté de l’ARS comme le rapport de visite qui en est à l’origine est postérieur à la vente. 

Par conséquent, la nullité de la vente du bien immobilier et de ses meubles sera ordonnée. 

[H] [L] sera condamnée à payer à [Z] [B] la somme de 90 000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien et de ses meubles. 


Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du bien sous réserve du règlement effectif des sommes réclamées, dès lors que [H] [L] en est réputée être restée propriétaire du seul fait de la nullité de la vente, qui est ainsi réputée n’avoir jamais existé. 

Conformément à l’article 1352-6 du code civil, la restitution du prix de vente sera assortie des intérêts légaux à compter du 21 février 2022, date du contrat résolu. 


Sur la demande de [Z] [B] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [H] [L] 

Aucun fondement juridique n'est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle. 

Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second. 

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment. 

[Z] [B] se prévaut de l’existence d’un dol de [H] [L] ayant conduit à son erreur, et donc d’une faute de celle-ci. Son assignation ne fait état d’aucune autre faute de [H] [L] que le dol, de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts sera examinée au titre du dol. 

Aux termes de l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. ». 

Il est constant que la victime d’un dol peut obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. 
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Il apparaît qu’au termes de l’acte de vente, le vendeur a notamment déclaré « que le BIEN est actuellement loué (…) ; Qu’à ce jour, il n’a reçu aucune demande du locataire faisant état de réclamation » ; « n’avoir, jusqu’à ce jour, fait l’objet d’aucune réclamation de la part de l’administration pour le bien loué, notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité ». 

Or, il résulte de l’assignation délivrée à [Z] [B] par le locataire devant le juge des contentieux de la protection, que cette assignation indique : « A l’arrivée des températures hivernales à la fin de l’année 2018, il constatait en outre une mauvaise isolation thermique du logement et l’apparition de réactions allergiques de plus en plus régulières. Ces tentatives de discussion avec la bailleresse quant à ses conditions locatives étaient mises en échec du fait de la vente du local à Monsieur [Z] [B], lequel vient donc aux droits de Madame [L] dans le cadre de la présente instance ». 

Il résulte donc des dires du locataire dans son assignation que celui-ci avait fait des réclamations à [H] [L], son bailleur, au sujet de la salubrité du logement. 

Il apparaît également que le rapport de visite du 22 février 2022 de la Direction du logement et de l’Habitat de Ville de [Localité 6] faisait suite à la visite du bien le 7 décembre 2021, de sorte qu’il est en plus hautement improbable que [H] [L] n’ait pas eu connaissance, avant la vente de cette procédure. 

En n’informant pas [Z] [B] des réclamations du locataire, élément déterminant, et en déclarant faussement à l’acte de vente qu’il n’existait aucune réclamation du locataire, [H] [L] a commis un dol au préjudice de celui-ci, et doit donc réparer ses préjudices. 

Il est exact que si [Z] [B] n’avait pas contracté, il n’aurait pas exposé les frais liés à cette vente dont il se prévaut, de sorte qu’ils sont en lien de causalité avec le dol commis par la défenderesse. 

Cependant, il résulte de l’article 1961 du code général des impôts qu’en cas de nullité de la vente, la contribution de sécurité immobilière comme les droits d’enregistrement donnent lieu à remboursement. 

[Z] [B] ne justifie donc d’aucun préjudice à ce titre, et la demande doit être rejetée. 

S’agissant de la rémunération de l’étude notariale à hauteur de 2 382,86 euros, les honoraires de la promesse de vente et le remboursement des comptes prorata à hauteur de 1 543,74 euros, force est de constater qu’aucune pièce n’est visée et que certains des préjudices allégués ne sont pas chiffrés. 

Si la promesse comme l’acte de vente indiquent la prise en charge, comme il est d’usage en matière de vente immobilier, des frais par le bénéficiaire devenu acquéreur, force est de constater que les actes qui sont produits ne permettent pas d’y retrouver les sommes alléguées dans l’assignation au titre de ceux des préjudices qui sont chiffrés. Il n’est pas non plus produit de décompte de l’étude notariale pour évaluer utilement le préjudice résultant de la rémunération de l’étude notariale.

Par conséquent, il y a lieu également de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de ces préjudices. 

S’agissant du préjudice moral, le dol commis par [H] [L] occasionne à [Z] [B] un préjudice moral significatif, compte tenu de la longueur de la présente procédure, accrue par le fait qu’un incident a été initié par [H] [L] aux fins de désignation d’un expert et que celle-ci n’a pourtant pas permis la réalisation de l’expertise en ne consignant pas la provision, laquelle est venue s’ajouter à la procédure initiée par le locataire. Ce préjudice moral sera justement réparé par le paiement par [H] [L] à [Z] [B] d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. 

 


Sur la demande de [Z] [B] de publication au service de la publicité foncière de la présente décision 

Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : 

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;
(...)
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
(...) 

e) Les actes et décisions déclaratifs ; »

En l'espèce, [Z] [B] sollicite du tribunal d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière. 

Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d'accomplir cette diligence sans qu'il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé. Par conséquent, cette demande sera rejetée, et il n’est pas justifié de dire que cette publication devra être accomplie à la diligence et aux frais de la défenderesse, pour éviter tout risque qu’elle ne procède pas à la présente publication alors qu’l résulte de ce qui précède que le tribunal ne peut l’y contraindre. 


Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner [H] [L], laquelle succombe à l’instance, aux dépens. 

Il est aussi justifié de condamner [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le présent jugement ordonnant la nullité d’une vente d’un bien immobilier, l'exécution provisoire de droit de la présente décision n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Ordonne, pour erreur, la nullité de la vente du 21 février 2022 reçue par Maître [A] [Y], notaire, entre [H] [L] en qualité de vendeur et [Z] [B] en qualité d’acquéreur, et portant sur les biens immeubles et meubles suivants :
 


« Dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 3] ([Localité 3]) [Adresse 3].

Figurant ainsi au cadastre :
Section CW N° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 3] Surface 00 ha 01 a 84 ca

Lot numéro TROIS (3)
Dans le bâtiment sur rue dit "Bâtiment A", une pièce située au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée, à la suite du lot numéro 2.
Et les trente-sept millièmes (37 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les meubles suivants :

Meubles de salle de douche haut et bas 100,00 EUR
Kitchenette toute équipée 450,00 EUR
Meuble haut de cuisine 50,00 EUR
Rangement bas de cuisine 50,00 EUR
2 armoires de rangement 100,00 EUR
Table + 2 chaises pliantes 150,00 EUR
TV avec lecteur DVD intégré + support TV 100,00 EUR
Mezzanine fixe avec matelas et protège-matelas + escalier fixe (meuble démontable) 1 500,00 EUR
Total
2 500,00 EUR » 

Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 90 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et des meubles, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2022 ; 

Rejette les demandes de [Z] [B] suivantes : 

« Ordonner la restitution du bien que sous réserves du règlement effectif des sommes réclamées

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

Condamner Madame [L] à rembourser à Monsieur [B] les sommes qu’il a payées au titre de la vente :
• Contribution de sécurité immobilière
• Honoraires Promesse de vente
• Rémunération Etude Notariale : 2332,86
• Remboursement des comptes prorata : 1543,74 euros
• Droit d’enregistrement. »

Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne [H] [L] aux dépens ; 
 





Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Ecarte l'exécution provisoire de la présente décision. 



Fait et jugé à Paris le 28 Août 2026



La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 25/07647 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAGXA

N° MINUTE : 

Assignation du :
26 Juin 2025






JUGEMENT 
rendu le 28 Août 2026 






DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Benoît FAVOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0297






DÉFENDERESSE

Madame [H] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1518










COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, 

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière lors des débats et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition. 


DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 août 2026. 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DES FAITS 

Le 21 février 2022, [H] [L] a vendu à [Z] [B] au prix de 105.000 euros un appartement sis, [Adresse 3] à [Localité 3], et il n'est pas contesté que l'acte mentionnant une surface dite Carrez de 8,35 m². 

Se prévalant du fait que par arrêté du 30 mai 2022, l'agence régionale de santé (ARS) d'Ile-de-France aurait déclaré le bien vendu impropre à l'habitation en raison de son exiguïté ne respectant pas les dispositions du décret du 30 janvier 2002 quant aux superficie et volume minimaux d'un logement décent et par exploit d'huissier en date du 14 avril 2023, [Z] [B] a fait assigner [H] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d'obtenir à titre principal la nullité pour erreur vente en date du 21 février 2022 de l'immeuble vendu et de son mobilier, à titre subsidiaire la nullité pour manquement à l'obligation de délivrance conforme et à titre infiniment subsidiaire sa résolution pour vices cachés. 

L'affaire, enregistrée sous le n° de RG 23/05852 a été distribuée à un juge de la mise en état. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024. 

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture précitée. 

Par ordonnance d'incident en date du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a notamment ordonné une expertise confiée à [K] [J], aux fins de mesurage du lot n°3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], la consignation étant à la charge de la partie défenderesse. 



L’affaire a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025 compte tenu de l’absence de toute réponse apportée au juge de la mise en état lequel demandait de justifier du paiement de la consignation nécessaire à l’expertise précitée, puis réinscrite sous le numéro de RG 25/07647. 

Aux termes de l’assignation précitée, [Z] [B] demande au tribunal de : 

« A titre principal

Prononcer, pour erreur, l’annulation de la vente intervenue le 21 février 2022 à [Localité 4], [Adresse 4], par devant Maître [A] [Y], Notaire associé de la Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée dénommée « Xavier PEPIN, Pierre Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [A] [Y], Fabian MERUCCI, Notaires associés », titulaire d'un Office Notarial à la résidence de [Localité 4], [Adresse 4], entre :

Monsieur [Z] [M] [B], commercial, demeurant à [Localité 1], [Adresse 1], né à [Localité 4] ([Localité 4]) , le 17 août 1973, de nationalité française, célibataire

Et

Madame [H] [L], salariée, demeurant à [Localité 2], [Adresse 2] ; née à [Localité 5] (UKRAINE), le 6 octobre 1984, célibataire, de nationalité française
portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 3] ([Localité 3]) [Adresse 3].

Figurant ainsi au cadastre :
Section CW N° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 3] Surface 00 ha 01 a 84 ca

Lot numéro TROIS (3)
Dans le bâtiment sur rue dit "Bâtiment A", une pièce située au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée, à la suite du lot numéro 2.
Et les trente-sept millièmes (37 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les meubles suivants :

Meubles de salle de douche haut et bas 100,00 EUR
Kitchenette toute équipée 450,00 EUR
Meuble haut de cuisine 50,00 EUR
Rangement bas de cuisine 50,00 EUR
2 armoires de rangement 100,00 EUR
Table + 2 chaises pliantes 150,00 EUR
TV avec lecteur DVD intégré + support TV 100,00 EUR
Mezzanine fixe avec matelas et protège-matelas + escalier fixe (meuble démontable) 1 500,00 EUR
Total
2 500,00 EUR

En conséquence,

Condamner Madame [L] à restituer le prix de vente à Monsieur [B] soit la somme de QUATRE-VINGT-DIX MILLE euros (EUR 90.000) avec intérêt au taux légal à compter de la date d'acquisition du bien par acte authentique,

Ordonner la restitution du bien que sous réserves du règlement effectif des sommes réclamées

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

Condamner Madame [L] à rembourser à Monsieur [B] les sommes qu’il a payées au titre de la vente :
• Contribution de sécurité immobilière
• Honoraires Promesse de vente
• Rémunération Etude Notariale : 2332,86
• Remboursement des comptes prorata : 1543,74 euros
• Droit d’enregistrement.

Monsieur [B] est également bien fondé à demander la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral caractérisé par les diverses démarches administratives et judiciaires.

A titre subsidiaire

Prononcer la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance conforme,

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

A titre plus subsidiaire

Juger que Madame [L] est présumé vendeur professionnel,

Prononcer la résolution de la vente pour vices cachés,

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

En tout état de cause

Condamner Madame [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.”
 
[H] [L] n’a pas conclu au fond avant la clôture de la procédure, ayant uniquement conclu dans le cadre de l’incident qu’elle a initié et ayant abouti à l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 mars 2025. 

Il sera renvoyé à l’assignation précitée, laquelle vaut conclusions, pour un exposé exhaustif des moyens du demandeur au soutien de ses prétentions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est, à nouveau, intervenue le 9 décembre 2025. 
A l'audience du 26 mai 2026, l'affaire a été renvoyée au 30 juin 2026, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat pour raisons de santé. 

Le 29 juin 2026, le conseil de Madame [H] [L] a adressé au tribunal des conclusions au fond, et a demandé le renvoi de l’affaire. 

A l’audience du 30 juin 2026, la demande de renvoi a été rejetée, et l’affaire a été plaidée. 

Il est observé que les conclusions de Madame [H] [L] en date du 29 juin 2026 ne saisissent pas le tribunal, ayant été signifiée postérieurement à la clôture de l’affaire, sans qu’il n’y ait spécifiquement lieu de statuer pour les écarter des débats, puisqu’elles n’en font pas partie. 

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026. 


MOTIFS 


Sur la demande de [Z] [B] de nullité de la vente pour erreur 

Il résulte de la combinaison des articles 1132 à 1136 et 1139 du code civil pris ensemble que : 

- l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. 

- les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. 

- l'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. 

- l'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. 

- l'erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n'est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne. 
- l'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. 

- néanmoins l'erreur sur le motif d'une libéralité, en l'absence duquel son auteur n'aurait pas disposé, est une cause de nullité. 

- l'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité. 


- l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. 

Selon l’article 1352 du code civil, la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. 
 
En l'espèce, au soutien de sa demande principale de nullité de la vente du 21 février 2022 pour erreur, [Z] [B] justifie que le bien vendu a été l’objet d’un arrêté en date du 30 mai 2022 de l’Agence Régionale de Santé, lequel énonce dans ses considérants que « l’exiguïté des lieux ne permet pas de disposer d’un espace suffisant et présente pour les personnes qui y habitent un risque de développement de troubles psychosociaux, de troubles comportementaux ainsi qu’un impact sur la perception de l’environnement ». 
 
Ledit arrêté énonce aussi que : 

« Considérant que le local présente d’autre part les critères d’insalubrité suivants au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique : 
- Ventilation non conforme dans la salle d’eau et absente dans le coin cuisine, 
- Humidité à saturation dans la salle d’eau et autour de l’ouvrant de la pièce principale, 
- Développement de moisissures au mur et au plafond de la salle d’eau et autour de l’ouvrant de la pièce principale ; 

Considérant que cette situation d’insalubrité au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :
- Risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthme et allergie,
- Risque d’intoxication par le monoxyde de carbone ;

Considérant que les caractéristiques de ce local ne permettent pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaines et qu’elles sont susceptibles de nuire à leur santé ; » 

Il est donc suffisamment prouvé par la prise de cet arrêté que le bien vendu ne répond pas aux critères légaux du logement décent, et qu’il ne peut donc être mis en location par son acquéreur [Z] [B]. 

Or, l’acte de vente mentionnait que le bien était l’objet d’un contrat de location, de sorte qu’il est clair que la possibilité de louer le bien est entrée dans le champ contractuel. 

Ainsi, [Z] [B] justifie de l’existence d’une erreur déterminante sur les qualités du bien vendu, laquelle est nécessairement excusable puisque l’arrêté de l’ARS comme le rapport de visite qui en est à l’origine est postérieur à la vente. 

Par conséquent, la nullité de la vente du bien immobilier et de ses meubles sera ordonnée. 

[H] [L] sera condamnée à payer à [Z] [B] la somme de 90 000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien et de ses meubles. 


Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du bien sous réserve du règlement effectif des sommes réclamées, dès lors que [H] [L] en est réputée être restée propriétaire du seul fait de la nullité de la vente, qui est ainsi réputée n’avoir jamais existé. 

Conformément à l’article 1352-6 du code civil, la restitution du prix de vente sera assortie des intérêts légaux à compter du 21 février 2022, date du contrat résolu. 


Sur la demande de [Z] [B] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [H] [L] 

Aucun fondement juridique n'est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle. 

Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second. 

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment. 

[Z] [B] se prévaut de l’existence d’un dol de [H] [L] ayant conduit à son erreur, et donc d’une faute de celle-ci. Son assignation ne fait état d’aucune autre faute de [H] [L] que le dol, de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts sera examinée au titre du dol. 

Aux termes de l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. ». 

Il est constant que la victime d’un dol peut obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. 
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Il apparaît qu’au termes de l’acte de vente, le vendeur a notamment déclaré « que le BIEN est actuellement loué (…) ; Qu’à ce jour, il n’a reçu aucune demande du locataire faisant état de réclamation » ; « n’avoir, jusqu’à ce jour, fait l’objet d’aucune réclamation de la part de l’administration pour le bien loué, notamment à raison de l’hygiène, de la sécurité ou de la salubrité ». 

Or, il résulte de l’assignation délivrée à [Z] [B] par le locataire devant le juge des contentieux de la protection, que cette assignation indique : « A l’arrivée des températures hivernales à la fin de l’année 2018, il constatait en outre une mauvaise isolation thermique du logement et l’apparition de réactions allergiques de plus en plus régulières. Ces tentatives de discussion avec la bailleresse quant à ses conditions locatives étaient mises en échec du fait de la vente du local à Monsieur [Z] [B], lequel vient donc aux droits de Madame [L] dans le cadre de la présente instance ». 

Il résulte donc des dires du locataire dans son assignation que celui-ci avait fait des réclamations à [H] [L], son bailleur, au sujet de la salubrité du logement. 

Il apparaît également que le rapport de visite du 22 février 2022 de la Direction du logement et de l’Habitat de Ville de [Localité 6] faisait suite à la visite du bien le 7 décembre 2021, de sorte qu’il est en plus hautement improbable que [H] [L] n’ait pas eu connaissance, avant la vente de cette procédure. 

En n’informant pas [Z] [B] des réclamations du locataire, élément déterminant, et en déclarant faussement à l’acte de vente qu’il n’existait aucune réclamation du locataire, [H] [L] a commis un dol au préjudice de celui-ci, et doit donc réparer ses préjudices. 

Il est exact que si [Z] [B] n’avait pas contracté, il n’aurait pas exposé les frais liés à cette vente dont il se prévaut, de sorte qu’ils sont en lien de causalité avec le dol commis par la défenderesse. 

Cependant, il résulte de l’article 1961 du code général des impôts qu’en cas de nullité de la vente, la contribution de sécurité immobilière comme les droits d’enregistrement donnent lieu à remboursement. 

[Z] [B] ne justifie donc d’aucun préjudice à ce titre, et la demande doit être rejetée. 

S’agissant de la rémunération de l’étude notariale à hauteur de 2 382,86 euros, les honoraires de la promesse de vente et le remboursement des comptes prorata à hauteur de 1 543,74 euros, force est de constater qu’aucune pièce n’est visée et que certains des préjudices allégués ne sont pas chiffrés. 

Si la promesse comme l’acte de vente indiquent la prise en charge, comme il est d’usage en matière de vente immobilier, des frais par le bénéficiaire devenu acquéreur, force est de constater que les actes qui sont produits ne permettent pas d’y retrouver les sommes alléguées dans l’assignation au titre de ceux des préjudices qui sont chiffrés. Il n’est pas non plus produit de décompte de l’étude notariale pour évaluer utilement le préjudice résultant de la rémunération de l’étude notariale.

Par conséquent, il y a lieu également de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de ces préjudices. 

S’agissant du préjudice moral, le dol commis par [H] [L] occasionne à [Z] [B] un préjudice moral significatif, compte tenu de la longueur de la présente procédure, accrue par le fait qu’un incident a été initié par [H] [L] aux fins de désignation d’un expert et que celle-ci n’a pourtant pas permis la réalisation de l’expertise en ne consignant pas la provision, laquelle est venue s’ajouter à la procédure initiée par le locataire. Ce préjudice moral sera justement réparé par le paiement par [H] [L] à [Z] [B] d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. 

 


Sur la demande de [Z] [B] de publication au service de la publicité foncière de la présente décision 

Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : 

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;
(...)
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
(...) 

e) Les actes et décisions déclaratifs ; »

En l'espèce, [Z] [B] sollicite du tribunal d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière. 

Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d'accomplir cette diligence sans qu'il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé. Par conséquent, cette demande sera rejetée, et il n’est pas justifié de dire que cette publication devra être accomplie à la diligence et aux frais de la défenderesse, pour éviter tout risque qu’elle ne procède pas à la présente publication alors qu’l résulte de ce qui précède que le tribunal ne peut l’y contraindre. 


Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner [H] [L], laquelle succombe à l’instance, aux dépens. 

Il est aussi justifié de condamner [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le présent jugement ordonnant la nullité d’une vente d’un bien immobilier, l'exécution provisoire de droit de la présente décision n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Ordonne, pour erreur, la nullité de la vente du 21 février 2022 reçue par Maître [A] [Y], notaire, entre [H] [L] en qualité de vendeur et [Z] [B] en qualité d’acquéreur, et portant sur les biens immeubles et meubles suivants :
 


« Dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Localité 3] ([Localité 3]) [Adresse 3].

Figurant ainsi au cadastre :
Section CW N° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 3] Surface 00 ha 01 a 84 ca

Lot numéro TROIS (3)
Dans le bâtiment sur rue dit "Bâtiment A", une pièce située au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée, à la suite du lot numéro 2.
Et les trente-sept millièmes (37 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les meubles suivants :

Meubles de salle de douche haut et bas 100,00 EUR
Kitchenette toute équipée 450,00 EUR
Meuble haut de cuisine 50,00 EUR
Rangement bas de cuisine 50,00 EUR
2 armoires de rangement 100,00 EUR
Table + 2 chaises pliantes 150,00 EUR
TV avec lecteur DVD intégré + support TV 100,00 EUR
Mezzanine fixe avec matelas et protège-matelas + escalier fixe (meuble démontable) 1 500,00 EUR
Total
2 500,00 EUR » 

Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 90 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et des meubles, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2022 ; 

Rejette les demandes de [Z] [B] suivantes : 

« Ordonner la restitution du bien que sous réserves du règlement effectif des sommes réclamées

Ordonner la publication du jugement dans les registres du service chargé de la publicité foncière à la diligence et aux frais Madame [L]

Condamner Madame [L] à rembourser à Monsieur [B] les sommes qu’il a payées au titre de la vente :
• Contribution de sécurité immobilière
• Honoraires Promesse de vente
• Rémunération Etude Notariale : 2332,86
• Remboursement des comptes prorata : 1543,74 euros
• Droit d’enregistrement. »

Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne [H] [L] aux dépens ; 
 





Condamne [H] [L] à payer à [Z] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Ecarte l'exécution provisoire de la présente décision. 



Fait et jugé à Paris le 28 Août 2026



La Greffière Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1136, code civil 1132, code civil 1352-6, code civil 1139, code de l'environnement L132-3, code civil 1352, code general des impots 1961, code de la sante publique L1331-22). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 août 2026 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01652

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• 10 juillet 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/10874

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• 29 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/11151

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  en commun : code civil 1132, code civil 1352-6, code civil 1139

• 11 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Reims · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00915

  en commun : code civil 1352-6, code civil 1139, code civil 1352

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  en commun : code civil 1132, code civil 1352-6, code civil 1352

Mise à jour de la source le 2026-08-28T18:30:35.768Z.