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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 5 août 2026, n° 23/01652

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 24 février 2022 dressé par maître [P], notaire au sein de l’office notarial de [Localité 3], Mme [K] a fait l’acquisition d’un bien immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6]. Fin mars 2022, elle a constaté des nuisances sonores récurrentes provenant du gîte contigu à sa propriété, situé [Adresse 6], pouvant accueillir jusqu’à 30 personnes.

Elle a mandaté un huissier afin qu’il constate la proximité de sa propriété avec le gîte dont l’activité n’est signalée ni sur une plaque apposée à l’entrée, ni sur le site Google maps.

Reprochant à la venderesse, Mme [A], d’avoir eu connaissance de ce trouble sans estimer important de l’en informer lors de la cession de la maison, elle lui a adressé le 15 juin 2022 un courrier lui proposant une résolution à l’amiable envisageant l’annulation de la vente ou l’allocation « d’importants dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi ».

Cette tentative de résolution amiable n’ayant pas prospéré, Mme [K] a assigné Mme [A], par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, aux fins de résolution de la vente, avec restitution du prix de l’immeuble et remboursement des frais d’acquisition, outre le paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 24 juin 2024, Mme [A] a assigné l’office notarial de [Localité 3] et maître [P] en garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
Les procédures ont été jointes lors de la mise en état. 

* * *
Aux termes de son assignation, Mme [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1137 et 1139 du code civil, de :
Prononcer la résolution de la vente reçue par maître [P], notaire au sein de la société dénommée ONB, société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial à [Localité 3], le 24 février 2022 portant sur une maison à usage d’habitation élevée sur rez-de-chaussée avec garages et combles cadastrée commune de [Localité 6] Section C n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] [Adresse 8] par Madame Mme [A] au profit de Mme [K], acte publié au SPFE de [Localité 1] 1 – volume 2022P09131 avec toutes conséquences que de droit ;
Condamner Mme [A] à lui payer :
- 460 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble,
- 26 566 euros au titre des frais d’acquisition,
lesdites sommes étant assorties des intérêts au taux légal au jour de l’assignation ;
Condamner Mme [A] à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ;
Condamner Mme [A] à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi ;
Condamner Mme [A] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [K] explique que la présence du gîte à proximité de la maison achetée lui a été dissimulée, ainsi que le caractère excessif des nuisances qu’il générait, défaut qui n’était pas apparent lors de la vente. Elle soutient que le caractère prohibitif des nuisances sonores rend l’immeuble impropre à sa destination, alors même que la tranquillité de l’environnement constituait une condition déterminante de son choix.
Elle excipe de photos, d’une attestation d’un riverain et d’un PV de constat de commissaire de justice pour démontrer les nuisances sonores subies.
Elle fait état de la mauvaise foi de Mme [A] qui connaissait ces nuisances et participait même à un collectif visant leur suppression pour conclure qu’elle ne peut ainsi se prévaloir de la clause exonératoire de garantie stipulée à l’acte de vente.
Elle indique que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol, lequel est caractérisé en l’espèce par la réticence de Mme [A] à lui communiquer l’information déterminante de l’existence de ces nuisances sonores. 
Elle estime de surcroît subir un préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses, en lien de causalité direct avec la réticence dolosive de la venderesse.
Elle fait enfin état d’un grave préjudice moral.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, Mme [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1642 et 1240 du code civil, de :
À titre principal :
Débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
La condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
À titre subsidiaire :
Condamner in solidum maître [P] et l’office notarial à la relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre elle, ainsi que de toutes conséquences pécuniaires qui pourraient naître de la résolution de la vente, ainsi que tous intérêts, frais et condamnations susceptibles d’être prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum maître [P] et l’office notarial à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
Mme [A] soutient dans un premier temps que Mme [K] ne démontre pas qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’un gîte à proximité de la maison. Elle conteste en toute hypothèse l’avoir tenue dans l’ignorance de cette situation. Elle ajoute qu’il s’agit d’un trouble subjectif et que rien ne lui permettait de savoir que les événements festifs étaient de nature à rendre le bien impropre à son usage selon Mme [K] qui avait déjà habité dans un tel environnement.

Elle souligne que la condition d’un environnement calme et reposant excipé par Mme [K] pour la vente de la maison n’a pas été contractualisée ; que cette dernière ne démontre en outre pas que la présence du gîte à proximité de son habitation la rend impropre à son usage.
Elle déclare avoir demandé à son notaire pour savoir si elle devait faire état des contentieux passés avec le gîte dont elle avait souhaité faire cesser l’activité pour violation des dispositions applicables aux établissements recevant du public ; que celui-ci a considéré que cela n’avait pas à figurer dans l’acte ; que les éléments d’information ont, en conséquence, été fournis de manière informelle ; qu’ainsi rien ne caractérise le dol invoqué par la requérante, dont l’élément intentionnel ne saurait être constaté.
Subsidiairement, elle relève une faute du notaire dans son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, laquelle inclut celle de renseignement et de conseil alors même qu’il était le seul professionnel intervenant à l’acte. Elle reproche ainsi au notaire d’avoir fait le choix de rédiger l’acte sans faire mention des procédures antérieures, sans s’assurer de la sécurité de ses actes et en lui garantissant au contraire qu’elle avait accompli son obligation d’information de manière suffisante, n’ayant pas à évoquer les contentieux passés. Elle rappelle qu’il appartient à l’officier ministériel de démontrer qu’il a respecté son devoir d’information et de conseil, ce qu’il ne réalise pas. Elle conclut que si l’action de Mme [K] devait prospérer ce ne serait que du fait des manquements du notaire à ses obligations, qui devra en conséquence la garantir des condamnations prononcées à son encontre.
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Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, maître [P] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 6 du décret du 15 janvier 1993 et son arrêté de nomination du 30 juillet 2021, de le mettre hors de cause et subsidiairement de débouter Mme [A] de ses demandes.
Il sollicite en outre la condamnation de Mme [A] à lui payer 3 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et que l’exécution provisoire soit écartée.

Maître [P] indique dans un premier temps qu’il a été nommé notaire salarié de l’étude ONB qui est dès lors seule responsable des conséquences de ses actes.
Subsidiairement, il réfute toute connaissance de l’existence des troubles de voisinage occasionnés par le gîte contigu. Il rappelle que Mme [A] fait état d’un entretien téléphonique avec maître [E], notaire associé dans de l’ONB, qu’elle ne prouve pas et dont il n’a pas été lui-même informé. Il souligne que l’obligation d’information de la venderesse lui a été rappelée dans l’acte authentique et que c’est elle qui ne l’a pas respectée en décidant de garder le silence sur la situation. Il ajoute ne pas avoir été avisé de la participation de Mme [A] à un collectif ni qu’elle avait déposé un recours pour la fermeture du gîte. Il souligne que dans le questionnaire de vente qu’elle a rempli et signé elle n’a pas déclaré l’existence de ce recours, alors même que son origine (nuisances notamment) avait une incidence directe sur les conditions de jouissance du bien vendu.
Il rappelle par ailleurs qu’une condamnation à restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable que le rédacteur de l’acte authentique peut être tenu de réparer, hormis dans l’hypothèse d’insolvabilité du débiteur. Il souligne qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts Mme [K] peut obtenir le remboursement des frais d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière directement auprès de l’administration fiscale, mais qu’il n’appartient pas au notaire de le faire ; que le surplus constitué de ses émoluments en contrepartie de son travail ne saurait donner lieu à restitution.
Il considère que la demande de la requérante relative à l’indemnisation d’une perte de chance de contracter dans de meilleures conditions ne peut se cumuler avec la restitution du prix de vente, sauf à réparer deux fois le même préjudice ; qu’en outre, cette prétention repose sur une indemnisation forfaitaire qui n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.
Il conteste tout lien causal entre son éventuelle faute et les préjudices allégués par la requérante, la situation ne résultant que de la seule attitude de Mme [A]. 
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Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, la SAS ONB demande au tribunal, de débouter Mme [A] de ses demandes.
Elle sollicite en outre la condamnation de la venderesse à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et que l’exécution provisoire soit écartée.

La SAS ONB réfute avoir été informée de l’existence de troubles anormaux de voisinage occasionnés par le gîte contigu. Elle considère que les échanges de courriels produits ne permettent pas d’attester que Mme [A] s’est entretenue avec maître [E], ni surtout le contenu précis de cet entretien. Elle souligne que les mails en question sont tous postérieurs à la réitération de la vente.
Pour le surplus, elle reprend les mêmes moyens et argumentations que ceux développés par son salarié, maître [P], précédemment exposés.
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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 4 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 mars 2026. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 18 mai 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 5 août 2026.

Motifs

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MOTIFS DE LA DECISION
 
À TITRE LIMINAIRE

Il y a lieu de rappeler qu’à l’audience du 18 mai 2026, la juridiction a rejeté la demande de renvoi de Mme [K] ainsi celle de révocation de l’ordonnance de clôture qui n’était appuyée par aucune cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.
En conséquence, ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, seront déclarées irrecevables, étant souligné que seules les 21 pièces annoncées dans l’assignation ont été communiquées au tribunal.

I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
 
En ce qui concerne la demande en résolution de la vente sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. », l’article 1643 ajoutant qu’ « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ».
Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.
En l’espèce, il ressort du PV de constat du 2 septembre 2022 de maître [L] que la musique émanant de la propriété à côté de celle de Mme [K] produit un bruit dépassant les 65 décibels mesurés au sonomètre devant le portail de la requérante ; sur la terrasse, à 20 heures 39, le bruit avoisine les 75 décibels, l’officier ministériel précisant qu’ « à la musique s’ajoutent des cris de personnes et le bruit d’un animateur qui parle au micro ». Dans la maison de Mme [K], porte d’entrée et fenêtres fermées, « les bruits de musique sont audibles et continus et le sonomètre mesure de 38 à 42 décibels » ; « sur le seuil de la porte d’entrée de (la) requérante, (il) relève que le sonomètre indique environ 66 décibels ».
S’il ressort des attestations des riverains versées aux débats que cette date du 2 septembre 2022 fut marquante pour nombre d’entre eux, ils n’en confirment pas moins le caractère récurrent, prolongé et intense des nuisances subies, les conduisant régulièrement à appeler, vainement, les forces de l’ordre.
M. [W] atteste ainsi « des soirées d’anniversaire, mariages, enterrement de vie de garçons ou de jeunes filles, des soirées d’intégration étudiantes, etc » qui l’obligent à « vivre cloîtré à l’intérieur de notre maison, toutes fenêtres fermées, nous privant de nos moments familiaux et conviviaux extérieurs, sur nos terrasses et jardins ». Il relate des situations « très angoissantes et stressantes » qui impactent sa santé.
M. [B] explique que le quartier est « normalement calme et paisible » avec pour seule « source de bruit anormal et de nuisances permanentes et récurrentes (…) cette activité de location ». Il décrit la propriété en cause comme un « méga gîte » pouvant accueillir jusqu’à 30 personnes, et subir de la « musique amplifiée » et des « jeux de lumière » ; « hurlements, cris, jeux, karaoké sont devenus nuisances courantes dans (son) environnement très proche ». Il ajoute que « depuis mars ce gîte a été loué quasiment tous les week-ends, jours fériés, ponts, vacances scolaires et naturellement cet été 2022, tout le mois de juillet et août à plein temps ». Il indique que davantage qu’un gîte, l’immeuble fait office de « salle des fêtes » pour des « gens (qui) repartiront chez eux et (dont) le respect des voisins et du calme ambiant est le dernier des soucis ». Il souligne lui aussi être amené à se « barricader à l’intérieur » de sa maison pour fuir ces nuisances.
Mme [R] indique que « les nuisances inhérentes aux gîtes situés au [Adresse 9] à [Localité 7] » les « ont déjà contraints à changer l’ensemble de (leurs) menuiseries et donc d’avoir de gros frais financiers afin de couvrir, autant que faire se peut, les bruits notamment la nuit » ce qui « malheureusement (…) n’a pas été suffisant ». « Ces gîtes accueillent de grands groupes, la gêne est toujours et encore présente : musique trop forte, cris lors de jeux de piscine, utilisation de micros, parfois même de mégaphones… Les locataires semblent être là pour faire la fête et ne s’en cachent pas ». Elle mentionne être amenée parfois à « fuir » son domicile « à l’approche de longs week-ends ou de dates clés ».
Mme [T] et Mme [C], autres habitantes du quartier attestent des nuisances subies du fait de la proximité des gîtes, cette dernière insistant notamment sur la vanité des appels à la gendarmerie ou plus directement à la modération auprès des locataires.
Les époux [D], amis de la requérante invités pour un week-end, font état des « bruits inhérents à un grand groupe mais insupportables si vous habitez à côté dans l’optique d’être dans un quartier résidentiel » quand bien même le « comportement des familles occupant le gîte n’était pas choquant ».
Ces nuisances ont d’ailleurs conduit les habitants du quartier à s’organiser en « collectif riverains [Localité 8] » dont Mme [A] ressort comme un membre actif, visant à mettre fin aux nuisances dénoncées.
Il s’ensuit que ces gîtes, dans le voisinage immédiat de la maison vendue, sont source de nuisances, notamment sonores, qui ne permettent pas aux riverains de jouir pleinement de leurs biens immobiliers. À chaque location des gîtes, les voisins ne peuvent plus profiter de leurs extérieurs et même au sein de leurs habitations le bruit reste envahissant. Si ces nuisances ne sont pas quotidiennes, elles restent régulières et fréquentes, et se concentrent sur les périodes de repos (week-end, vacances, jours fériés…) dont les riverains ne peuvent ainsi pas profiter.
Or, comme le relève la requérante, elle ne s’est pas installée dans un grand centre urbain mais à [Localité 7], dans un quartier « normalement calme et paisible » selon l’attestation de M. [B], en recherche de tranquillité. La présence de ces gîtes, dont les nuisances ont conduit les habitants à s’organiser en collectif, constitue un défaut du bien vendu qui en diminue tellement l’usage que Mme [K] ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle l’avait connu.
Sur ce dernier point, il ne ressort des pièces produites aucun avertissement ou indication de la présence de ces gîtes à proximité de la maison achetée, comme le soutient Mme [K]. Le caractère discontinu, quoique régulier et soutenu des nuisances dénoncées, appuie leur caractère non apparent. Mme [A] Indique avoir évoqué ces désagréments lors d’une visite de Mme [K] en compagnie de son époux ; la bonne foi dans les relations contractuelles et la loyauté et sincérité des négociations pré-contractuelles devaient, a minima, l’amener à formaliser l’ampleur des conséquences de la présence de ces gîtes ayant conduit à la mise en place d’un collectif. Ainsi, quand bien même Mme [A] aurait indiqué à Mme [K] la présence de gîtes à proximité, ce qui n’est d’ailleurs pas établi, cette dernière n’était pas en mesure d’en appréhender toutes les conséquences, telles qu’un bruit avoisinant les 75 décibels un soir de week-end sur sa terrasse et de 66 décibels sur le seuil de sa porte.
L’antériorité du défaut à la vente n’étant pas discutée ni discutable, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.
Par ailleurs, la clause exonératoire de garantie des vices cachés n’est pas applicable, le défaut étant connu de la venderesse.
Il sera en conséquence prononcé la résolution de la vente litigieuse

En ce qui concerne les conséquences de la résolution
Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur », l’article 1646 du même code précisant que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».
En l’espèce, Mme [A] sera condamnée à restituer à Mme [K] le prix de la vente, à savoir la somme de 460 000 euros, ainsi que les frais qu’elle a occasionnés, à savoir les 26 116 euros de droits de mutation outre 450 euros de contribution de sécurité immobilière.
En outre, Mme [A] connaissant les vices de la chose, elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteuse.
L’installation de Mme [K] dans cet environnement fortement bruyant, qui a conduit les riverains à s’organiser en collectif, l’amenant à solliciter la résolution de la vente, avec tous les désagréments qui s’ensuivent, et notamment un nouveau déménagement source de fatigue et de stress, lui a incontestablement créé un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 4 000 euros.
Mme [K] demande ensuite des dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. En ce qui concerne ce dernier poste, Mme [K] ayant sollicité et obtenu la résolution de la vente, avec restitution du prix et des frais occasionnés, la perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses est réduite à néant. S’agissant des dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions et dol, ces préjudices ont déjà été réparés par l’allocation de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral. 
En conséquence, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés ou sur celui du dol, Mme [K] ne justifie pas de préjudices indemnisables et non réparés pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; elle sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

En ce qui concerne la garantie du notaire
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d'information, l’oblige ainsi, d'une part, à assurer la validité des actes qu'il reçoit et, d'autre part, à veiller sur leur efficacité.
Il répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale. 
C’est à l’aune des éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle que doivent être examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute qui lui est reprochée, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 
Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission. La charge est également inversée en matière d’obligation de conseil et /ou d’information. La preuve du conseil ou de l’information donné aux parties doit résulter d’un document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte reçu par le notaire. Enfin, le notaire répond de sa faute quelle qu’en soit la gravité, qu’il s’agisse d’une omission de diligence, d’une négligence, ou encore, d’une imprudence.

Toutefois, pour exercer son devoir de conseil, le notaire doit être pleinement informé de la situation.
Mme [A] excipe de courriels échangés avec la SAS ONB pour établir qu’elle avait demandé conseil aux notaires sur la nécessité ou non de faire apparaître les contentieux passés avec la mairie au sujet des gîtes, plus particulièrement la procédure engagée devant le tribunal administratif. Elle fait également état du caractère ambigu du questionnaire que l’office lui a demandé de renseigner en vue de la rédaction de l’acte de vente.

En ce qui concerne les mails échangés avec la SAS ONB, il appert que le 4 juillet 2022, Mme [A] rappelle à Mme [S], salariée de l’office, qu’elles ont eu une discussion « concernant le courrier de l’acquéreur (envoyé en PJ) » et lui demande si elle a pu en échanger avec maître [E]. Il y a lieu de souligner d’ores et déjà que cette discussion évoquée est postérieure tant de la promesse de vente du 24 novembre 2021 que de la réitération du 24 février 2022 puisqu’elle vise la lettre en demande de résolution de la vente par Mme [K]. Dès lors, les échanges ultérieurs, notamment ceux soulignés par Mme [A], au cours desquels Mme [S] mentionne s’être entretenue de la difficulté soulevée à maître [E] et s’engageant à lui en « parler à nouveau » sont sans incidence dans le présent contentieux. Ils ne sauraient en effet confirmer que Mme [A] a informé l’office notarial, en temps utile, du contentieux l’ayant opposé à la mairie et visant les gîtes, ou des nuisances sonores générées par ces derniers.
Par ailleurs, le fait que le questionnaire envoyé par le notaire ne s’intéresse qu’aux procédures actuelles, et non passées, dans lesquelles la venderesse serait partie est insuffisant pour caractériser un manquement de l’officier ministériel à son devoir d’information. Il s’agit là d’un formulaire standard qui permet au rédacteur de l’acte d’appréhender les principales difficultés susceptibles d’être rencontrées lors de la vente de l’immeuble et qui ne saurait englober toutes les situations. Il se conclut d’ailleurs par un encadré nommé « observations ou particularités » dans lequel la venderesse est invitée à indiquer « les particularités qu’il (lui) paraît utile de porter à la connaissance de (son) acquéreur, ou qui peuvent aider au bon déroulement du dossier » ; force est alors de constater que Mme [A] a fait l’économie de mentionner les importantes nuisances sonores subies et la procédure subséquente qu’elle avait engagée.
Il n’est donc pas établi par Mme [A] qu’elle a informé le notaire de l’existence du vice caché, ni de la procédure engagée devant le tribunal administratif, et qu’elle lui a ainsi permis d’exercer son devoir de conseil. Elle sera dès lors déboutée de sa demande en garantie.
 
II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Selon l’article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».
En outre, il est constant que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de la requérante de faire courir les intérêts au taux légal pour les sommes à restituer à compter de la date de l’assignation.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Mme [A] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner Mme [A] à payer à Mme [K] au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros. Elle sera également tenue de verser à la SAS ONB et à maître [P] la somme de 1 000 euros chacun à ce titre.
Mme [A] qui perd le procès sera déboutée de sa demande à ce titre.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée”.
En l'espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est incompatible avec la nature de l'affaire. 
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
Déclare irrecevables les dernières conclusions de Mme [K], notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, après la cloture de l’instruction ;
Prononce la résolution de la vente reçue par maître [P], notaire au sein de la société dénommée ONB, société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial à [Localité 3], le 24 février 2022 portant sur une maison à usage d’habitation élevée sur rez-de-chaussée avec garages et combles cadastrée commune de [Localité 6] Section C n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] [Adresse 8] par Madame Mme [A] au profit de Mme [K], acte publié au SPFE de [Localité 1] 1 – volume 2022P09131 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 460 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 26 566 euros au titre des frais d’acquisition, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;
Déboute Mme [K] de sa demande en dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ;
Déboute Mme [A] de sa demande en garantie à l’encontre de maître [P] et de la SAS ONB ;
Condamne Mme [A] aux entiers dépens de l’instance ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [A] à payer à maître [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [A] à payer à la SAS ONB la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffier présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Texte intégral
Copie délivrée le 
à 
SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS [X]
SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE [Localité 1]
 Le 05 Août 2026
1ère Chambre Civile
------------- 
 
N° RG 23/01652 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J5RI 

 
JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [I] [J] [K]
née le 23 Mars 1963 à [Localité 2] (AUTRICHE), demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant
 
à :

S.A.S. SAS ONB OFFICE NOTARIAL DE [Localité 3], inscrite au RCS de [Localité 4] sour le n° 342 353 257, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Me [F] [P], demeurant [Adresse 3]

représentés par la SCP CABINET BRUGUES LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

Mme [Y] [H] [N] [A]
née le 11 Mars 1966 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant


Rendu par mise à disposition au greffe, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Mai 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, assistés de Laura GUILLOT, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 5 Août 2026. 
EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 24 février 2022 dressé par maître [P], notaire au sein de l’office notarial de [Localité 3], Mme [K] a fait l’acquisition d’un bien immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6]. Fin mars 2022, elle a constaté des nuisances sonores récurrentes provenant du gîte contigu à sa propriété, situé [Adresse 6], pouvant accueillir jusqu’à 30 personnes.

Elle a mandaté un huissier afin qu’il constate la proximité de sa propriété avec le gîte dont l’activité n’est signalée ni sur une plaque apposée à l’entrée, ni sur le site Google maps.

Reprochant à la venderesse, Mme [A], d’avoir eu connaissance de ce trouble sans estimer important de l’en informer lors de la cession de la maison, elle lui a adressé le 15 juin 2022 un courrier lui proposant une résolution à l’amiable envisageant l’annulation de la vente ou l’allocation « d’importants dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi ».

Cette tentative de résolution amiable n’ayant pas prospéré, Mme [K] a assigné Mme [A], par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, aux fins de résolution de la vente, avec restitution du prix de l’immeuble et remboursement des frais d’acquisition, outre le paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 24 juin 2024, Mme [A] a assigné l’office notarial de [Localité 3] et maître [P] en garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
Les procédures ont été jointes lors de la mise en état. 

* * *
Aux termes de son assignation, Mme [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1137 et 1139 du code civil, de :
Prononcer la résolution de la vente reçue par maître [P], notaire au sein de la société dénommée ONB, société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial à [Localité 3], le 24 février 2022 portant sur une maison à usage d’habitation élevée sur rez-de-chaussée avec garages et combles cadastrée commune de [Localité 6] Section C n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] [Adresse 8] par Madame Mme [A] au profit de Mme [K], acte publié au SPFE de [Localité 1] 1 – volume 2022P09131 avec toutes conséquences que de droit ;
Condamner Mme [A] à lui payer :
- 460 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble,
- 26 566 euros au titre des frais d’acquisition,
lesdites sommes étant assorties des intérêts au taux légal au jour de l’assignation ;
Condamner Mme [A] à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ;
Condamner Mme [A] à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi ;
Condamner Mme [A] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [K] explique que la présence du gîte à proximité de la maison achetée lui a été dissimulée, ainsi que le caractère excessif des nuisances qu’il générait, défaut qui n’était pas apparent lors de la vente. Elle soutient que le caractère prohibitif des nuisances sonores rend l’immeuble impropre à sa destination, alors même que la tranquillité de l’environnement constituait une condition déterminante de son choix.
Elle excipe de photos, d’une attestation d’un riverain et d’un PV de constat de commissaire de justice pour démontrer les nuisances sonores subies.
Elle fait état de la mauvaise foi de Mme [A] qui connaissait ces nuisances et participait même à un collectif visant leur suppression pour conclure qu’elle ne peut ainsi se prévaloir de la clause exonératoire de garantie stipulée à l’acte de vente.
Elle indique que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol, lequel est caractérisé en l’espèce par la réticence de Mme [A] à lui communiquer l’information déterminante de l’existence de ces nuisances sonores. 
Elle estime de surcroît subir un préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses, en lien de causalité direct avec la réticence dolosive de la venderesse.
Elle fait enfin état d’un grave préjudice moral.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, Mme [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1642 et 1240 du code civil, de :
À titre principal :
Débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
La condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
À titre subsidiaire :
Condamner in solidum maître [P] et l’office notarial à la relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre elle, ainsi que de toutes conséquences pécuniaires qui pourraient naître de la résolution de la vente, ainsi que tous intérêts, frais et condamnations susceptibles d’être prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum maître [P] et l’office notarial à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
Mme [A] soutient dans un premier temps que Mme [K] ne démontre pas qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’un gîte à proximité de la maison. Elle conteste en toute hypothèse l’avoir tenue dans l’ignorance de cette situation. Elle ajoute qu’il s’agit d’un trouble subjectif et que rien ne lui permettait de savoir que les événements festifs étaient de nature à rendre le bien impropre à son usage selon Mme [K] qui avait déjà habité dans un tel environnement.

Elle souligne que la condition d’un environnement calme et reposant excipé par Mme [K] pour la vente de la maison n’a pas été contractualisée ; que cette dernière ne démontre en outre pas que la présence du gîte à proximité de son habitation la rend impropre à son usage.
Elle déclare avoir demandé à son notaire pour savoir si elle devait faire état des contentieux passés avec le gîte dont elle avait souhaité faire cesser l’activité pour violation des dispositions applicables aux établissements recevant du public ; que celui-ci a considéré que cela n’avait pas à figurer dans l’acte ; que les éléments d’information ont, en conséquence, été fournis de manière informelle ; qu’ainsi rien ne caractérise le dol invoqué par la requérante, dont l’élément intentionnel ne saurait être constaté.
Subsidiairement, elle relève une faute du notaire dans son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, laquelle inclut celle de renseignement et de conseil alors même qu’il était le seul professionnel intervenant à l’acte. Elle reproche ainsi au notaire d’avoir fait le choix de rédiger l’acte sans faire mention des procédures antérieures, sans s’assurer de la sécurité de ses actes et en lui garantissant au contraire qu’elle avait accompli son obligation d’information de manière suffisante, n’ayant pas à évoquer les contentieux passés. Elle rappelle qu’il appartient à l’officier ministériel de démontrer qu’il a respecté son devoir d’information et de conseil, ce qu’il ne réalise pas. Elle conclut que si l’action de Mme [K] devait prospérer ce ne serait que du fait des manquements du notaire à ses obligations, qui devra en conséquence la garantir des condamnations prononcées à son encontre.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, maître [P] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 6 du décret du 15 janvier 1993 et son arrêté de nomination du 30 juillet 2021, de le mettre hors de cause et subsidiairement de débouter Mme [A] de ses demandes.
Il sollicite en outre la condamnation de Mme [A] à lui payer 3 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et que l’exécution provisoire soit écartée.

Maître [P] indique dans un premier temps qu’il a été nommé notaire salarié de l’étude ONB qui est dès lors seule responsable des conséquences de ses actes.
Subsidiairement, il réfute toute connaissance de l’existence des troubles de voisinage occasionnés par le gîte contigu. Il rappelle que Mme [A] fait état d’un entretien téléphonique avec maître [E], notaire associé dans de l’ONB, qu’elle ne prouve pas et dont il n’a pas été lui-même informé. Il souligne que l’obligation d’information de la venderesse lui a été rappelée dans l’acte authentique et que c’est elle qui ne l’a pas respectée en décidant de garder le silence sur la situation. Il ajoute ne pas avoir été avisé de la participation de Mme [A] à un collectif ni qu’elle avait déposé un recours pour la fermeture du gîte. Il souligne que dans le questionnaire de vente qu’elle a rempli et signé elle n’a pas déclaré l’existence de ce recours, alors même que son origine (nuisances notamment) avait une incidence directe sur les conditions de jouissance du bien vendu.
Il rappelle par ailleurs qu’une condamnation à restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable que le rédacteur de l’acte authentique peut être tenu de réparer, hormis dans l’hypothèse d’insolvabilité du débiteur. Il souligne qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts Mme [K] peut obtenir le remboursement des frais d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière directement auprès de l’administration fiscale, mais qu’il n’appartient pas au notaire de le faire ; que le surplus constitué de ses émoluments en contrepartie de son travail ne saurait donner lieu à restitution.
Il considère que la demande de la requérante relative à l’indemnisation d’une perte de chance de contracter dans de meilleures conditions ne peut se cumuler avec la restitution du prix de vente, sauf à réparer deux fois le même préjudice ; qu’en outre, cette prétention repose sur une indemnisation forfaitaire qui n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.
Il conteste tout lien causal entre son éventuelle faute et les préjudices allégués par la requérante, la situation ne résultant que de la seule attitude de Mme [A]. 
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, la SAS ONB demande au tribunal, de débouter Mme [A] de ses demandes.
Elle sollicite en outre la condamnation de la venderesse à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et que l’exécution provisoire soit écartée.

La SAS ONB réfute avoir été informée de l’existence de troubles anormaux de voisinage occasionnés par le gîte contigu. Elle considère que les échanges de courriels produits ne permettent pas d’attester que Mme [A] s’est entretenue avec maître [E], ni surtout le contenu précis de cet entretien. Elle souligne que les mails en question sont tous postérieurs à la réitération de la vente.
Pour le surplus, elle reprend les mêmes moyens et argumentations que ceux développés par son salarié, maître [P], précédemment exposés.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 4 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 mars 2026. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 18 mai 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 5 août 2026.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
 
À TITRE LIMINAIRE

Il y a lieu de rappeler qu’à l’audience du 18 mai 2026, la juridiction a rejeté la demande de renvoi de Mme [K] ainsi celle de révocation de l’ordonnance de clôture qui n’était appuyée par aucune cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.
En conséquence, ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, seront déclarées irrecevables, étant souligné que seules les 21 pièces annoncées dans l’assignation ont été communiquées au tribunal.

I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
 
En ce qui concerne la demande en résolution de la vente sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. », l’article 1643 ajoutant qu’ « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ».
Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.
En l’espèce, il ressort du PV de constat du 2 septembre 2022 de maître [L] que la musique émanant de la propriété à côté de celle de Mme [K] produit un bruit dépassant les 65 décibels mesurés au sonomètre devant le portail de la requérante ; sur la terrasse, à 20 heures 39, le bruit avoisine les 75 décibels, l’officier ministériel précisant qu’ « à la musique s’ajoutent des cris de personnes et le bruit d’un animateur qui parle au micro ». Dans la maison de Mme [K], porte d’entrée et fenêtres fermées, « les bruits de musique sont audibles et continus et le sonomètre mesure de 38 à 42 décibels » ; « sur le seuil de la porte d’entrée de (la) requérante, (il) relève que le sonomètre indique environ 66 décibels ».
S’il ressort des attestations des riverains versées aux débats que cette date du 2 septembre 2022 fut marquante pour nombre d’entre eux, ils n’en confirment pas moins le caractère récurrent, prolongé et intense des nuisances subies, les conduisant régulièrement à appeler, vainement, les forces de l’ordre.
M. [W] atteste ainsi « des soirées d’anniversaire, mariages, enterrement de vie de garçons ou de jeunes filles, des soirées d’intégration étudiantes, etc » qui l’obligent à « vivre cloîtré à l’intérieur de notre maison, toutes fenêtres fermées, nous privant de nos moments familiaux et conviviaux extérieurs, sur nos terrasses et jardins ». Il relate des situations « très angoissantes et stressantes » qui impactent sa santé.
M. [B] explique que le quartier est « normalement calme et paisible » avec pour seule « source de bruit anormal et de nuisances permanentes et récurrentes (…) cette activité de location ». Il décrit la propriété en cause comme un « méga gîte » pouvant accueillir jusqu’à 30 personnes, et subir de la « musique amplifiée » et des « jeux de lumière » ; « hurlements, cris, jeux, karaoké sont devenus nuisances courantes dans (son) environnement très proche ». Il ajoute que « depuis mars ce gîte a été loué quasiment tous les week-ends, jours fériés, ponts, vacances scolaires et naturellement cet été 2022, tout le mois de juillet et août à plein temps ». Il indique que davantage qu’un gîte, l’immeuble fait office de « salle des fêtes » pour des « gens (qui) repartiront chez eux et (dont) le respect des voisins et du calme ambiant est le dernier des soucis ». Il souligne lui aussi être amené à se « barricader à l’intérieur » de sa maison pour fuir ces nuisances.
Mme [R] indique que « les nuisances inhérentes aux gîtes situés au [Adresse 9] à [Localité 7] » les « ont déjà contraints à changer l’ensemble de (leurs) menuiseries et donc d’avoir de gros frais financiers afin de couvrir, autant que faire se peut, les bruits notamment la nuit » ce qui « malheureusement (…) n’a pas été suffisant ». « Ces gîtes accueillent de grands groupes, la gêne est toujours et encore présente : musique trop forte, cris lors de jeux de piscine, utilisation de micros, parfois même de mégaphones… Les locataires semblent être là pour faire la fête et ne s’en cachent pas ». Elle mentionne être amenée parfois à « fuir » son domicile « à l’approche de longs week-ends ou de dates clés ».
Mme [T] et Mme [C], autres habitantes du quartier attestent des nuisances subies du fait de la proximité des gîtes, cette dernière insistant notamment sur la vanité des appels à la gendarmerie ou plus directement à la modération auprès des locataires.
Les époux [D], amis de la requérante invités pour un week-end, font état des « bruits inhérents à un grand groupe mais insupportables si vous habitez à côté dans l’optique d’être dans un quartier résidentiel » quand bien même le « comportement des familles occupant le gîte n’était pas choquant ».
Ces nuisances ont d’ailleurs conduit les habitants du quartier à s’organiser en « collectif riverains [Localité 8] » dont Mme [A] ressort comme un membre actif, visant à mettre fin aux nuisances dénoncées.
Il s’ensuit que ces gîtes, dans le voisinage immédiat de la maison vendue, sont source de nuisances, notamment sonores, qui ne permettent pas aux riverains de jouir pleinement de leurs biens immobiliers. À chaque location des gîtes, les voisins ne peuvent plus profiter de leurs extérieurs et même au sein de leurs habitations le bruit reste envahissant. Si ces nuisances ne sont pas quotidiennes, elles restent régulières et fréquentes, et se concentrent sur les périodes de repos (week-end, vacances, jours fériés…) dont les riverains ne peuvent ainsi pas profiter.
Or, comme le relève la requérante, elle ne s’est pas installée dans un grand centre urbain mais à [Localité 7], dans un quartier « normalement calme et paisible » selon l’attestation de M. [B], en recherche de tranquillité. La présence de ces gîtes, dont les nuisances ont conduit les habitants à s’organiser en collectif, constitue un défaut du bien vendu qui en diminue tellement l’usage que Mme [K] ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle l’avait connu.
Sur ce dernier point, il ne ressort des pièces produites aucun avertissement ou indication de la présence de ces gîtes à proximité de la maison achetée, comme le soutient Mme [K]. Le caractère discontinu, quoique régulier et soutenu des nuisances dénoncées, appuie leur caractère non apparent. Mme [A] Indique avoir évoqué ces désagréments lors d’une visite de Mme [K] en compagnie de son époux ; la bonne foi dans les relations contractuelles et la loyauté et sincérité des négociations pré-contractuelles devaient, a minima, l’amener à formaliser l’ampleur des conséquences de la présence de ces gîtes ayant conduit à la mise en place d’un collectif. Ainsi, quand bien même Mme [A] aurait indiqué à Mme [K] la présence de gîtes à proximité, ce qui n’est d’ailleurs pas établi, cette dernière n’était pas en mesure d’en appréhender toutes les conséquences, telles qu’un bruit avoisinant les 75 décibels un soir de week-end sur sa terrasse et de 66 décibels sur le seuil de sa porte.
L’antériorité du défaut à la vente n’étant pas discutée ni discutable, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.
Par ailleurs, la clause exonératoire de garantie des vices cachés n’est pas applicable, le défaut étant connu de la venderesse.
Il sera en conséquence prononcé la résolution de la vente litigieuse

En ce qui concerne les conséquences de la résolution
Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur », l’article 1646 du même code précisant que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».
En l’espèce, Mme [A] sera condamnée à restituer à Mme [K] le prix de la vente, à savoir la somme de 460 000 euros, ainsi que les frais qu’elle a occasionnés, à savoir les 26 116 euros de droits de mutation outre 450 euros de contribution de sécurité immobilière.
En outre, Mme [A] connaissant les vices de la chose, elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteuse.
L’installation de Mme [K] dans cet environnement fortement bruyant, qui a conduit les riverains à s’organiser en collectif, l’amenant à solliciter la résolution de la vente, avec tous les désagréments qui s’ensuivent, et notamment un nouveau déménagement source de fatigue et de stress, lui a incontestablement créé un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 4 000 euros.
Mme [K] demande ensuite des dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. En ce qui concerne ce dernier poste, Mme [K] ayant sollicité et obtenu la résolution de la vente, avec restitution du prix et des frais occasionnés, la perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses est réduite à néant. S’agissant des dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions et dol, ces préjudices ont déjà été réparés par l’allocation de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral. 
En conséquence, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés ou sur celui du dol, Mme [K] ne justifie pas de préjudices indemnisables et non réparés pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; elle sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

En ce qui concerne la garantie du notaire
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d'information, l’oblige ainsi, d'une part, à assurer la validité des actes qu'il reçoit et, d'autre part, à veiller sur leur efficacité.
Il répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale. 
C’est à l’aune des éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle que doivent être examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute qui lui est reprochée, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 
Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission. La charge est également inversée en matière d’obligation de conseil et /ou d’information. La preuve du conseil ou de l’information donné aux parties doit résulter d’un document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte reçu par le notaire. Enfin, le notaire répond de sa faute quelle qu’en soit la gravité, qu’il s’agisse d’une omission de diligence, d’une négligence, ou encore, d’une imprudence.

Toutefois, pour exercer son devoir de conseil, le notaire doit être pleinement informé de la situation.
Mme [A] excipe de courriels échangés avec la SAS ONB pour établir qu’elle avait demandé conseil aux notaires sur la nécessité ou non de faire apparaître les contentieux passés avec la mairie au sujet des gîtes, plus particulièrement la procédure engagée devant le tribunal administratif. Elle fait également état du caractère ambigu du questionnaire que l’office lui a demandé de renseigner en vue de la rédaction de l’acte de vente.

En ce qui concerne les mails échangés avec la SAS ONB, il appert que le 4 juillet 2022, Mme [A] rappelle à Mme [S], salariée de l’office, qu’elles ont eu une discussion « concernant le courrier de l’acquéreur (envoyé en PJ) » et lui demande si elle a pu en échanger avec maître [E]. Il y a lieu de souligner d’ores et déjà que cette discussion évoquée est postérieure tant de la promesse de vente du 24 novembre 2021 que de la réitération du 24 février 2022 puisqu’elle vise la lettre en demande de résolution de la vente par Mme [K]. Dès lors, les échanges ultérieurs, notamment ceux soulignés par Mme [A], au cours desquels Mme [S] mentionne s’être entretenue de la difficulté soulevée à maître [E] et s’engageant à lui en « parler à nouveau » sont sans incidence dans le présent contentieux. Ils ne sauraient en effet confirmer que Mme [A] a informé l’office notarial, en temps utile, du contentieux l’ayant opposé à la mairie et visant les gîtes, ou des nuisances sonores générées par ces derniers.
Par ailleurs, le fait que le questionnaire envoyé par le notaire ne s’intéresse qu’aux procédures actuelles, et non passées, dans lesquelles la venderesse serait partie est insuffisant pour caractériser un manquement de l’officier ministériel à son devoir d’information. Il s’agit là d’un formulaire standard qui permet au rédacteur de l’acte d’appréhender les principales difficultés susceptibles d’être rencontrées lors de la vente de l’immeuble et qui ne saurait englober toutes les situations. Il se conclut d’ailleurs par un encadré nommé « observations ou particularités » dans lequel la venderesse est invitée à indiquer « les particularités qu’il (lui) paraît utile de porter à la connaissance de (son) acquéreur, ou qui peuvent aider au bon déroulement du dossier » ; force est alors de constater que Mme [A] a fait l’économie de mentionner les importantes nuisances sonores subies et la procédure subséquente qu’elle avait engagée.
Il n’est donc pas établi par Mme [A] qu’elle a informé le notaire de l’existence du vice caché, ni de la procédure engagée devant le tribunal administratif, et qu’elle lui a ainsi permis d’exercer son devoir de conseil. Elle sera dès lors déboutée de sa demande en garantie.
 
II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Selon l’article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».
En outre, il est constant que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de la requérante de faire courir les intérêts au taux légal pour les sommes à restituer à compter de la date de l’assignation.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Mme [A] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner Mme [A] à payer à Mme [K] au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros. Elle sera également tenue de verser à la SAS ONB et à maître [P] la somme de 1 000 euros chacun à ce titre.
Mme [A] qui perd le procès sera déboutée de sa demande à ce titre.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée”.
En l'espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est incompatible avec la nature de l'affaire. 
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
Déclare irrecevables les dernières conclusions de Mme [K], notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, après la cloture de l’instruction ;
Prononce la résolution de la vente reçue par maître [P], notaire au sein de la société dénommée ONB, société par actions simplifiée, titulaire d’un office notarial à [Localité 3], le 24 février 2022 portant sur une maison à usage d’habitation élevée sur rez-de-chaussée avec garages et combles cadastrée commune de [Localité 6] Section C n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 7] [Adresse 8] par Madame Mme [A] au profit de Mme [K], acte publié au SPFE de [Localité 1] 1 – volume 2022P09131 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 460 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 26 566 euros au titre des frais d’acquisition, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;
Déboute Mme [K] de sa demande en dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions, dol et perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ;
Déboute Mme [A] de sa demande en garantie à l’encontre de maître [P] et de la SAS ONB ;
Condamne Mme [A] aux entiers dépens de l’instance ;
Condamne Mme [A] à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [A] à payer à maître [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [A] à payer à la SAS ONB la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffier présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,











En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1646, code civil 1139, code civil 1645, code civil 1642, code general des impots 1961, code civil 1352-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T21:10:21.602Z.