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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, Chambre procédure écrite, 20 août 2026, n° 24/00573

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte notarié reçu par Me [D] le 4 décembre 2020, Mme [R] [U] épouse [G] a fait l’acquisition auprès de Mme [Q] [Y] veuve [A], d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix de 295 000 euros. 

Cette maison avait été acquise en 2006 par Mme [Q] [Y] veuve [A].

Par assignation en référé délivrée le 22 septembre 2021, Mme [R] [U] épouse [G] a sollicité du Président du tribunal judiciaire de Caen la désignation d’un expert afin qu’il réalise un rapport sur des défauts qu’elle indique avoir constatés dès la prise de possession des lieux, notamment l’existence d’infiltrations d’eau dans la véranda.

Selon ordonnance de référé du 24 février 2022, le Président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné une expertise au contradictoire de Mme [Q] [Y] veuve [A], de Me [D] notaire, de la CA Normandie immobilier, exerçant sous l’enseigne [Adresse 3], agent immobilier, de la société Agence André SARL, agent immobilier, et de la société CEDI Normandie SAS qui a effectué les diagnostics légaux du bien vendu. 

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Mme [R] [U] épouse [G], a assigné Mme [Q] [Y] veuve [A], devant le tribunal judiciaire de Caen afin à titre principal de voir ordonner la résolution de la vente régularisée le 4 décembre 2020 et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026. L’affaire a été plaidée a l’audience du 7 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, délibéré prorogé au 20 août 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, Mme [R] [U] épouse [G] demande au tribunal judiciaire de prononcer la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 et de condamner Mme [Q] [Y] veuve [A], à lui verser la somme de 280 250 euros avec intérêts de droit au titre du remboursement du prix d’acquisition, la somme de 14 750 euros au titre des frais d’agence, la somme de 21 800 euros au titre des frais de notaire et la somme de 368, 20 euros TTC au titre de l’intervention de M. [X]. 

Elle sollicite également la condamnation de Mme [Q] [Y] veuve [A] à lui verser la somme de 24 000 euros à titre de son préjudice de jouissance et la somme de 24 000 euros en réparation de son préjudice moral. 

Elle demande enfin à ce que Mme [Q] [Y] veuve [A] soit condamnée à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissier et d’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa demande de résolution de la vente et de restitution des sommes, la demanderesse considère que les conditions d’application du régime de la garantie des vices cachés sont réunies et invoque l’article 1644 du code civil pour exercer l’action rédhibitoire qu’il ouvre. 

La demanderesse soutient que les infiltrations dans la véranda, qui remplissent le critère de gravité notamment au regard des travaux de mise en conformité requis, ont pour origine une cause structurelle de construction dont elle n’avait pas connaissance au moment de l’achat contrairement à la venderesse qui est à l’origine de sa construction.

Mme [G] fait également valoir d’autres vices tenant à l’absence d’isolation sur 80 cm du mur pignon initial de l’ancienne buanderie, l’absence de raccordement de la vidange du ballon d’eau chaude qui a rendu précaire l’ouvrage sur lequel il repose, la résistance insuffisante du plancher, la une différence de superficie entre celle annoncée de 119 mètres carrés et celle de 107 mètres carrés révélée par l’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, la demanderesse indique qu’elle ne peut pas profiter de la pièce de vie que constitue la véranda en raison des infiltrations. Elle évalue ce préjudice à 400 euros par mois, c’est à dire à 24 000 euros pour cinq ans. 

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, elle fait valoir que la déception de la découverte des infiltrations a contrarié la période de sérénité qu’elle espérait entamer dans son nouveau logement, alors même qu’elle venait d’être diagnostiquée de sa maladie. Elle évalue ce préjudice à 400 euros par mois, c’est à dire à 24 000 euros pour cinq ans. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Mme [Q] [Y] veuve [A] demande au tribunal judiciaire de rejeter les demandes de Mme [R] [U] épouse [G] et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite le rejet des demandes et que le montant de la réparation due soit limité à 24 500 euros. 

Au soutien de sa demande de rejet, la défenderesse fait valoir que les conditions permettant la mise en oeuvre du régime de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. S’agissant des infiltrations, elle indique que la demanderesse ne rapporte pas d’élément permettant de démontrer qu’elles seraient survenues avant la vente et qu’elle en aurait eu connaissance. Elle précise qu’elle n’a jamais constaté d’infiltration dans sa véranda, construite en 2006. Elle mentionne que le rapport d’expertise judiciaire indique que l’eau ne pourrait s’infiltrer que par la porte, ce qui ne serait qu’une possibilité et non une certitude, et qu’il suffirait de remplacer le joint de cette dernière pour éviter toute difficulté, ce qu’elle a régulièrement effectué durant sa durée d’occupation. Elle conteste les conclusions du rapport d’expertise qui pointent un problème constructif d’origine, puisque celui ci aurait, selon la défenderesse, entrainé un état beaucoup plus dégradé de la véranda et des meubles qui l’occupent. Elle indique que les conclusions de l’expertise judiciaire consistant à considérer que les rainures dans le dallage avaient pour objectif d’évacuer l’eau et de limiter les stagnations devant la véranda ne sont que des suppositions. La défenderesse fait enfin valoir que le critère de gravité fait défaut dès lors que les infiltrations sont localisées uniquement au droit de la porte, qu’elles n’ont entrainé aucune dégradation des éléments dans la cuisine et n’en perturbent pas la jouissance. 

S’agissant des autres vices allégués, la défenderesse fait valoir qu’ils étaient connus de la demanderesse au moment de l’acquisition. En particulier, elle rappelle que Mme [R] [G] avait démonté deux cloisons huit jours avant la signature la vente et qu’elle aurait ainsi pu constater l’absence d’isolation sur 80 cm du mur pignon initial de l’ancienne buanderie. En outre, la défenderesse souligne, au regard des dispositions de l’article 1641 du code civil, que ces autres réclamations ne remplissent pas le critère de gravité que ce dernier impose. En particulier, l’absence d’isolation thermique du mur dans l’ancienne buanderie est localisé dans une pièce décrite comme un garage et il pourrait y être remédié pour un montant de 320 euros. De même, le raccordement du ballon d’eau chaude pourrait être réalisé par un raccordement de canalisation. Enfin, la différence de superficie constatée dans l’expertise est une erreur de contenance, la défenderesse indiquant en outre qu’elle n’a pas effectué elle même cette mesure. 

A titre subsidiaire, la défenderesse fait valoir que la faible gravité des vices, leur présence localisé et l’existence d’une solution d’adaptation de nature à remédier aux infiltrations moyennant le cout de 24 500 euros doivent conduire le tribunal à procéder à un contrôle de proportionnalité de la demande de résolution de la vente et à limiter subsidiairement le montant alloué au coût des travaux réparatoires.

S’agissant des demandes d’indemnisation des deux préjudices allégués par la demanderesse, la défenderesse fait valoir qu’en cas de prononcé de la résolution de la vente, l’indemnisation du préjudice de jouissance reviendrait à l’indemniser deux fois. Elle souligne encore que le fait de devoir éponger ponctuellement une cuisine ne constitue pas un préjudice de jouissance à hauteur de 400 euros par mois. 

Concernant la demande d’indemnisation du préjudice moral, la défenderesse estime qu’elle est disproportionnée et injustifiée.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est constaté que la demande en justice tend à la résolution de la convention portant sur une vente immobilière et qu’en application des articles 28, 4°, c et 30, 5, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, la demanderesse a régulièrement fait procéder à la publication de l’acte inroductif d’instance à la conservation des hypothèques, le 22 mai 2024.

I - Sur la demande de résolution de la vente en application de la garantie légale des vices cachés 

* Sur l’existence d’un vice caché 

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,
- n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui. L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, s’agissant des infiltrations constatées par l’acquéreur dans la véranda, il ressort en premier lieu du rapport d’expertise judiciaire que la terrasse et la véranda du bien immobilier présentent des malfaçons et non conformités tenant à la conception du support de la véranda. L’expert relève ainsi qu’il n’y a “pas de fondation sous les parois de la véranda” et “qu’aucun dispositif pour éviter les infiltrations d’eau par capillarité n’existe” soulignant en outre que le dallage en béton, d’une épaisseur peu consistante de 6 à 8 cm “n’a pas été réalisé en conformité avec les règles de l’art pour servir de support à une véranda” (p. 17). 
L’expert retient que “compte tenu du niveau du carrelage de la terrasse extérieure, les seuils des portes fenêtres sont encastrés, d’où une rétention d’eau sur toute la longueur des portes” (p. 16). 

Ce défaut de construction, inhérent à la chose vendue, présente un caractère de gravité en ce qu’il conduit à des arrivées d’eau importantes et régulières dans la véranda. Au cours des opérations d’expertise, il a été constaté qu’une nappe d’eau se forme très rapidement en cas d’apport d’eau sur la terrasse, en raison des défauts de construction, puis que cette eau recouvre ensuite le seuil de la porte et occasionne les infiltrations dans la véranda sur toute la longueur de la façade (p.17). Ce processus est corroboré par les photographies produites, lesquelles mettent en évidence l’existence de larges flaques d’eau dans la cuisine, à proximité de la porte et alors qu’il pleut à l’extérieur, et sont cohérentes avec les allégations de la demanderesse, laquelle indique que les infiltrations surviennent en cas de fortes pluies, à savoir 17 fois durant les huit premiers mois d’occupation.

Il est par ailleurs établi à la lecture de l’acte notarié que la véranda objet des infiltrations abrite notamment la cuisine aménagée et équipée de l’habitation et constitue dès lors une pièce d’habitation principale et quotidienne. 

Concernant la gravité du vice, l’expert judiciaire affirme, contrairement à ce que la défenderesse soutient, qu’un changement de joint ne serait pas de nature à remédier aux conséquences des défauts de construction (p.17) et évalue le montant des travaux de réparation nécessaires à 24 500 euros pour une simple adaptation jusqu’à 60 000 euros pour une solution conforme aux règles de l’art, cette dernière solution représentant ainsi un peu plus de 20% du prix d’acquisition. 

Au regard de ces éléments, il est établi que la maison d’habitation acquise par Mme [G] présente un vice inhérent à celle-ci, en raison des malfaçons et non-conformités aux règles de l’art de la construction. Ce vice présente un caractère de gravité certain, en ce qu’il est à l’origine d’infiltrations d’eau récurrentes dans la véranda. Il rend non seulement l’immeuble impropre à sa destination au regard de l’usage attendu d’une pièce principale à usage d’habitation mais en diminue en outre tellement l’usage qu’il est vraisemblable que Mme [G] ne l’aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance.

En second lieu, en l’absence de travaux réalisés par l’acquéreur, la création de rainures entre les dalles extérieures jouxtant la véranda révèle une tentative d’évacuer l’eau de la terrasse, de limiter les rétentions en surface, pour éviter que les seuils soient immergés. Partant, les désordres et ainsi le vice préexistaient à la vente.

S’agissant de la connaissance du vice par la venderesse, l’expert retient qu’il “est difficile d’envisager” que la défenderesse n’ait pas constaté les infiltrations durant son occupation (p.22). En outre, celle-ci mentionne dans ses écritures avoir “procédé au remplacement régulier du joint de la porte pendant toute sa durée d’occupation”, ce qui rend vraisemblable l’existence de tels désordres avant la vente. Ce positionnement met ainsi en évidence la connaissance par Mme [Y] veuve [A] de l’existence d’un risque important d’infiltrations d’eau dans la véranda auxquels elle a tenté de faire face. Enfin, le rapport d’expertise indique que les meubles de la cuisine sont montés sur pieds (p.31), ce qui permet d’écarter le moyen selon lequel des infiltrations les auraient nécessairement endommagés.

D’autre part et en tout état de cause, il est démontré que le vice est inhérent à la conception de la terrasse et de la véranda, réalisée par la défenderesse plusieurs années avant la vente, et n’a donc pas pu apparaître ultérieurement à celle-ci. Il est à cet égard de principe que le vendeur, lequel, sans être professionnel, a effectué lui-même des travaux dans l'immeuble vendu, est assimilé à un vendeur qui connaissait les vices.

S’agissant de la connaissance du vice par l’acquéreur dont la défenderesse se prévaut, il convient de retenir la position de l’expert qui souligne que Mme [G] “ne pouvait pas supposer que la fondation de la véranda n’était pas conforme aux règles de l’art” et qu’il était “difficile pour un profane en matière de travaux de bâtiment de supposer que des infiltrations d’eau apparaîtraient, qu’une nappe d’eau de plusieurs centimètres se formerait lors de pluies abondantes au point de noyer les seuils ALU”. Mme [Y] veuve [A] ne rapporte par ailleurs pas la preuve de ce que Mme [G] auraient constaté des infiltrations avant le transfert des risques portant sur le bien. Aussi, en l’absence de constatations desdites infiltrations lors de ses visites antérieures à la régularisation de l’acte notarié, son ignorance du vice est caractérisée. Il s’en déduit que le vice était caché.

A la lumière de ces éléments, Mme [G] démontre l’existence d’un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les autres vices invoqués.

* Sur les conséquences de l’exercice de l’action en résolution de la vente

Par application des dispositions de l'article 1644 du code civil, en présence d’un vice caché, l'acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, et garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Le choix de l’acquéreur entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire est libre ; il n’appartient pas au tribunal de privilégier, en présence d’une action exclusivement rédhibitoire, la résolution du litige par la mise en oeuvre de l’action estimatoire.

En l’espèce, la demande porte sur la résolution de la vente et la restitution consécutive des sommes engagées par l’acquéreur, sans demande subsidiaire de réduction du prix.

Les conditions d’existence d’un vice caché étant réunies ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 entre Mme [Q] [Y] veuve [A], et Mme [R] [U] épouse [G], portant sur la maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] sera ordonnée. 

- Sur la restitution du prix de vente et des frais d’agence 

La demanderesse sollicite la restitution du prix de vente à hauteur de 280 250 euros et le montant des frais d’agence à hauteur de 14 750 euros, le total de ces deux sommes correspondant au prix de vente de 295 000 euros, tel que stipulé dans l’acte de vente. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera donc condamnée à restituer le prix de vente de 295 000 euros à la demanderesse.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la somme de 280 250 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020.

- Sur la restitution des frais de notaire 

La demanderesse sollicite la restitution du montant des frais de notaire à hauteur de 21 800 euros. 

Or, il ressort de l’état de frais en euros figurant au dossier que les frais de notaire se sont élevés à 21 507, 38 euros. Le surplus de la somme n’est pas justifié. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera par conséquent condamnée à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 21 507,38 euros à ce titre, à l’exclusion toutefois des frais et taxes le cas échéant restitués par l’effet de la publication du jugement prononçant la résolution de la vente auprès du service chargé de la publicité foncière.

- Sur la restitution des frais d’intervention de M. [X] 

La demanderesse sollicite au titre des restitutions le versement de la somme de 368,20 euros correspondant à l’intervention de M. [X]. 

Or, il ressort de la facture communiquée que l’intervention de M. [X] n’est pas liée à la vente et à son processus mais à un dépannage de plomberie, nécessitant notamment le raccordement d’une vidange. 

Cette somme ne sera par conséquent pas retenue et la demande de ce chef sera rejetée. 

II - Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, il a été jugé ci-dessus que Mme [Q] [Y] veuve [A] avait connaissance des vices de la chose. 

* Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, la demande d’indemnisation ne concerne que les dommages causés par les infiltrations dans la véranda. 

Le rapport d’expertise met en évidence que Mme Mme [R] [U] épouse [G] est contrainte d’écoper de manière récurrente l’eau qui entre dans la pièce par le seuil de la porte de la véranda lors des fortes pluies. Il est toutefois précisé que les meubles de la cuisine ne sont pas abîmés. Les photographies communiquées démontrent que les arrivées d’eau sont relativement importantes puisqu’elles s’étalent sur toute la longueur de la cuisine. 

Le préjudice de jouissance est donc caractérisé. Il n’est, par ailleurs, pas réparé par la seule restitution du prix de vente et correspond ainsi à un préjudice distinct. 

Il y a en revanche lieu de souligner que les infiltrations ne surviennent qu’en cas de pluies abondantes, c’est à dire régulièrement mais sans être quotidiennes ni même hebdomadaires. En outre, seule la véranda de l’immeuble est concernée par les désordres. 

Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 2 000 euros. Mme [Q] [Y] veuve [A] sera dès lors condamnée à verser cette somme à Mme [R] [U] épouse [G]. 

* Sur le préjudice moral

La situation vécue par Mme [R] [U] épouse [G] lui a indéniablement causé un préjudice moral en raison de la déception éprouvée lors de son installation dans sa nouvelle maison et de l’inquiétude causée à l’approche de forts épisodes de pluies. Toutefois, aucun élément ne permet de démontrer une dégradation de son état de santé en lien avec les désordres.

Son préjudice moral sera ainsi justement évalué à la somme de 1 000 euros. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera donc condamnée à verser cette somme à Mme [R] [U] épouse [G].

III - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Q] [Y] veuve [A], succombant, sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement. Il est rappelé que les dépens comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [U] épouse [G] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [Q] [Y] veuve [A], sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 entre Mme [Q] [Y] veuve [A] et Mme [R] [U] épouse [G], portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] figurant au cadastre section BH n°[Cadastre 1] d’une surface de 4a 77ca ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 295 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, comprenant les frais d’agence et décomposée comme suit:
- 280 250 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020 ;
- 14 750 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 21 507,38 euros au titre de la restitution des frais de notaire à l’exclusion des frais et taxes le cas échéant restitués par l’effet de la publication du présent jugement auprès du service chargé de la publicité foncière ; 

REJETTE la demande de Mme [R] [U] épouse [G] en restitution de la somme de 368, 20 euros correspondant à l’intervention de M. [X]. 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ; 

RAPPELLE que le présent jugement doit, une fois devenu définitif, et ce dans le délai d’un mois, donner lieu à publication en application des articles 28, 4°, c) et 33 B. du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à payer à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Q] [Y] veuve [A], de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le vingt Août deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


O. MELLITI C. BESNARD
Texte intégral
N° du répertoire général : N° RG 24/00573 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IW2T

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 20 Août 2026


DEMANDEUR :

Madame [R] [U] épouse [G]
née le 08 Février 1970 à [Localité 1] (62)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

assistée de Me Etienne HELLOT de la SELARL HELLOT ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73



DEFENDEUR :

Madame [Q] [Y] veuve [A]
née le 02 Avril 1949 à [Localité 3] (35)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, représentant la SELARL AVOCATHIM, vestiaire : 87



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline BESNARD, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 07 Mai 2026
 
DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Août 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 3 Juillet 2026.





COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Caroline COUSIN - 87, Me Etienne HELLOT - 73 





EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte notarié reçu par Me [D] le 4 décembre 2020, Mme [R] [U] épouse [G] a fait l’acquisition auprès de Mme [Q] [Y] veuve [A], d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix de 295 000 euros. 

Cette maison avait été acquise en 2006 par Mme [Q] [Y] veuve [A].

Par assignation en référé délivrée le 22 septembre 2021, Mme [R] [U] épouse [G] a sollicité du Président du tribunal judiciaire de Caen la désignation d’un expert afin qu’il réalise un rapport sur des défauts qu’elle indique avoir constatés dès la prise de possession des lieux, notamment l’existence d’infiltrations d’eau dans la véranda.

Selon ordonnance de référé du 24 février 2022, le Président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné une expertise au contradictoire de Mme [Q] [Y] veuve [A], de Me [D] notaire, de la CA Normandie immobilier, exerçant sous l’enseigne [Adresse 3], agent immobilier, de la société Agence André SARL, agent immobilier, et de la société CEDI Normandie SAS qui a effectué les diagnostics légaux du bien vendu. 

L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Mme [R] [U] épouse [G], a assigné Mme [Q] [Y] veuve [A], devant le tribunal judiciaire de Caen afin à titre principal de voir ordonner la résolution de la vente régularisée le 4 décembre 2020 et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026. L’affaire a été plaidée a l’audience du 7 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, délibéré prorogé au 20 août 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, Mme [R] [U] épouse [G] demande au tribunal judiciaire de prononcer la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 et de condamner Mme [Q] [Y] veuve [A], à lui verser la somme de 280 250 euros avec intérêts de droit au titre du remboursement du prix d’acquisition, la somme de 14 750 euros au titre des frais d’agence, la somme de 21 800 euros au titre des frais de notaire et la somme de 368, 20 euros TTC au titre de l’intervention de M. [X]. 

Elle sollicite également la condamnation de Mme [Q] [Y] veuve [A] à lui verser la somme de 24 000 euros à titre de son préjudice de jouissance et la somme de 24 000 euros en réparation de son préjudice moral. 

Elle demande enfin à ce que Mme [Q] [Y] veuve [A] soit condamnée à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissier et d’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa demande de résolution de la vente et de restitution des sommes, la demanderesse considère que les conditions d’application du régime de la garantie des vices cachés sont réunies et invoque l’article 1644 du code civil pour exercer l’action rédhibitoire qu’il ouvre. 

La demanderesse soutient que les infiltrations dans la véranda, qui remplissent le critère de gravité notamment au regard des travaux de mise en conformité requis, ont pour origine une cause structurelle de construction dont elle n’avait pas connaissance au moment de l’achat contrairement à la venderesse qui est à l’origine de sa construction.

Mme [G] fait également valoir d’autres vices tenant à l’absence d’isolation sur 80 cm du mur pignon initial de l’ancienne buanderie, l’absence de raccordement de la vidange du ballon d’eau chaude qui a rendu précaire l’ouvrage sur lequel il repose, la résistance insuffisante du plancher, la une différence de superficie entre celle annoncée de 119 mètres carrés et celle de 107 mètres carrés révélée par l’expertise judiciaire. 

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, la demanderesse indique qu’elle ne peut pas profiter de la pièce de vie que constitue la véranda en raison des infiltrations. Elle évalue ce préjudice à 400 euros par mois, c’est à dire à 24 000 euros pour cinq ans. 

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, elle fait valoir que la déception de la découverte des infiltrations a contrarié la période de sérénité qu’elle espérait entamer dans son nouveau logement, alors même qu’elle venait d’être diagnostiquée de sa maladie. Elle évalue ce préjudice à 400 euros par mois, c’est à dire à 24 000 euros pour cinq ans. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Mme [Q] [Y] veuve [A] demande au tribunal judiciaire de rejeter les demandes de Mme [R] [U] épouse [G] et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite le rejet des demandes et que le montant de la réparation due soit limité à 24 500 euros. 

Au soutien de sa demande de rejet, la défenderesse fait valoir que les conditions permettant la mise en oeuvre du régime de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. S’agissant des infiltrations, elle indique que la demanderesse ne rapporte pas d’élément permettant de démontrer qu’elles seraient survenues avant la vente et qu’elle en aurait eu connaissance. Elle précise qu’elle n’a jamais constaté d’infiltration dans sa véranda, construite en 2006. Elle mentionne que le rapport d’expertise judiciaire indique que l’eau ne pourrait s’infiltrer que par la porte, ce qui ne serait qu’une possibilité et non une certitude, et qu’il suffirait de remplacer le joint de cette dernière pour éviter toute difficulté, ce qu’elle a régulièrement effectué durant sa durée d’occupation. Elle conteste les conclusions du rapport d’expertise qui pointent un problème constructif d’origine, puisque celui ci aurait, selon la défenderesse, entrainé un état beaucoup plus dégradé de la véranda et des meubles qui l’occupent. Elle indique que les conclusions de l’expertise judiciaire consistant à considérer que les rainures dans le dallage avaient pour objectif d’évacuer l’eau et de limiter les stagnations devant la véranda ne sont que des suppositions. La défenderesse fait enfin valoir que le critère de gravité fait défaut dès lors que les infiltrations sont localisées uniquement au droit de la porte, qu’elles n’ont entrainé aucune dégradation des éléments dans la cuisine et n’en perturbent pas la jouissance. 

S’agissant des autres vices allégués, la défenderesse fait valoir qu’ils étaient connus de la demanderesse au moment de l’acquisition. En particulier, elle rappelle que Mme [R] [G] avait démonté deux cloisons huit jours avant la signature la vente et qu’elle aurait ainsi pu constater l’absence d’isolation sur 80 cm du mur pignon initial de l’ancienne buanderie. En outre, la défenderesse souligne, au regard des dispositions de l’article 1641 du code civil, que ces autres réclamations ne remplissent pas le critère de gravité que ce dernier impose. En particulier, l’absence d’isolation thermique du mur dans l’ancienne buanderie est localisé dans une pièce décrite comme un garage et il pourrait y être remédié pour un montant de 320 euros. De même, le raccordement du ballon d’eau chaude pourrait être réalisé par un raccordement de canalisation. Enfin, la différence de superficie constatée dans l’expertise est une erreur de contenance, la défenderesse indiquant en outre qu’elle n’a pas effectué elle même cette mesure. 

A titre subsidiaire, la défenderesse fait valoir que la faible gravité des vices, leur présence localisé et l’existence d’une solution d’adaptation de nature à remédier aux infiltrations moyennant le cout de 24 500 euros doivent conduire le tribunal à procéder à un contrôle de proportionnalité de la demande de résolution de la vente et à limiter subsidiairement le montant alloué au coût des travaux réparatoires.

S’agissant des demandes d’indemnisation des deux préjudices allégués par la demanderesse, la défenderesse fait valoir qu’en cas de prononcé de la résolution de la vente, l’indemnisation du préjudice de jouissance reviendrait à l’indemniser deux fois. Elle souligne encore que le fait de devoir éponger ponctuellement une cuisine ne constitue pas un préjudice de jouissance à hauteur de 400 euros par mois. 

Concernant la demande d’indemnisation du préjudice moral, la défenderesse estime qu’elle est disproportionnée et injustifiée.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est constaté que la demande en justice tend à la résolution de la convention portant sur une vente immobilière et qu’en application des articles 28, 4°, c et 30, 5, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, la demanderesse a régulièrement fait procéder à la publication de l’acte inroductif d’instance à la conservation des hypothèques, le 22 mai 2024.

I - Sur la demande de résolution de la vente en application de la garantie légale des vices cachés 

* Sur l’existence d’un vice caché 

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,
- n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui. L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, s’agissant des infiltrations constatées par l’acquéreur dans la véranda, il ressort en premier lieu du rapport d’expertise judiciaire que la terrasse et la véranda du bien immobilier présentent des malfaçons et non conformités tenant à la conception du support de la véranda. L’expert relève ainsi qu’il n’y a “pas de fondation sous les parois de la véranda” et “qu’aucun dispositif pour éviter les infiltrations d’eau par capillarité n’existe” soulignant en outre que le dallage en béton, d’une épaisseur peu consistante de 6 à 8 cm “n’a pas été réalisé en conformité avec les règles de l’art pour servir de support à une véranda” (p. 17). 
L’expert retient que “compte tenu du niveau du carrelage de la terrasse extérieure, les seuils des portes fenêtres sont encastrés, d’où une rétention d’eau sur toute la longueur des portes” (p. 16). 

Ce défaut de construction, inhérent à la chose vendue, présente un caractère de gravité en ce qu’il conduit à des arrivées d’eau importantes et régulières dans la véranda. Au cours des opérations d’expertise, il a été constaté qu’une nappe d’eau se forme très rapidement en cas d’apport d’eau sur la terrasse, en raison des défauts de construction, puis que cette eau recouvre ensuite le seuil de la porte et occasionne les infiltrations dans la véranda sur toute la longueur de la façade (p.17). Ce processus est corroboré par les photographies produites, lesquelles mettent en évidence l’existence de larges flaques d’eau dans la cuisine, à proximité de la porte et alors qu’il pleut à l’extérieur, et sont cohérentes avec les allégations de la demanderesse, laquelle indique que les infiltrations surviennent en cas de fortes pluies, à savoir 17 fois durant les huit premiers mois d’occupation.

Il est par ailleurs établi à la lecture de l’acte notarié que la véranda objet des infiltrations abrite notamment la cuisine aménagée et équipée de l’habitation et constitue dès lors une pièce d’habitation principale et quotidienne. 

Concernant la gravité du vice, l’expert judiciaire affirme, contrairement à ce que la défenderesse soutient, qu’un changement de joint ne serait pas de nature à remédier aux conséquences des défauts de construction (p.17) et évalue le montant des travaux de réparation nécessaires à 24 500 euros pour une simple adaptation jusqu’à 60 000 euros pour une solution conforme aux règles de l’art, cette dernière solution représentant ainsi un peu plus de 20% du prix d’acquisition. 

Au regard de ces éléments, il est établi que la maison d’habitation acquise par Mme [G] présente un vice inhérent à celle-ci, en raison des malfaçons et non-conformités aux règles de l’art de la construction. Ce vice présente un caractère de gravité certain, en ce qu’il est à l’origine d’infiltrations d’eau récurrentes dans la véranda. Il rend non seulement l’immeuble impropre à sa destination au regard de l’usage attendu d’une pièce principale à usage d’habitation mais en diminue en outre tellement l’usage qu’il est vraisemblable que Mme [G] ne l’aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance.

En second lieu, en l’absence de travaux réalisés par l’acquéreur, la création de rainures entre les dalles extérieures jouxtant la véranda révèle une tentative d’évacuer l’eau de la terrasse, de limiter les rétentions en surface, pour éviter que les seuils soient immergés. Partant, les désordres et ainsi le vice préexistaient à la vente.

S’agissant de la connaissance du vice par la venderesse, l’expert retient qu’il “est difficile d’envisager” que la défenderesse n’ait pas constaté les infiltrations durant son occupation (p.22). En outre, celle-ci mentionne dans ses écritures avoir “procédé au remplacement régulier du joint de la porte pendant toute sa durée d’occupation”, ce qui rend vraisemblable l’existence de tels désordres avant la vente. Ce positionnement met ainsi en évidence la connaissance par Mme [Y] veuve [A] de l’existence d’un risque important d’infiltrations d’eau dans la véranda auxquels elle a tenté de faire face. Enfin, le rapport d’expertise indique que les meubles de la cuisine sont montés sur pieds (p.31), ce qui permet d’écarter le moyen selon lequel des infiltrations les auraient nécessairement endommagés.

D’autre part et en tout état de cause, il est démontré que le vice est inhérent à la conception de la terrasse et de la véranda, réalisée par la défenderesse plusieurs années avant la vente, et n’a donc pas pu apparaître ultérieurement à celle-ci. Il est à cet égard de principe que le vendeur, lequel, sans être professionnel, a effectué lui-même des travaux dans l'immeuble vendu, est assimilé à un vendeur qui connaissait les vices.

S’agissant de la connaissance du vice par l’acquéreur dont la défenderesse se prévaut, il convient de retenir la position de l’expert qui souligne que Mme [G] “ne pouvait pas supposer que la fondation de la véranda n’était pas conforme aux règles de l’art” et qu’il était “difficile pour un profane en matière de travaux de bâtiment de supposer que des infiltrations d’eau apparaîtraient, qu’une nappe d’eau de plusieurs centimètres se formerait lors de pluies abondantes au point de noyer les seuils ALU”. Mme [Y] veuve [A] ne rapporte par ailleurs pas la preuve de ce que Mme [G] auraient constaté des infiltrations avant le transfert des risques portant sur le bien. Aussi, en l’absence de constatations desdites infiltrations lors de ses visites antérieures à la régularisation de l’acte notarié, son ignorance du vice est caractérisée. Il s’en déduit que le vice était caché.

A la lumière de ces éléments, Mme [G] démontre l’existence d’un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les autres vices invoqués.

* Sur les conséquences de l’exercice de l’action en résolution de la vente

Par application des dispositions de l'article 1644 du code civil, en présence d’un vice caché, l'acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, et garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Le choix de l’acquéreur entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire est libre ; il n’appartient pas au tribunal de privilégier, en présence d’une action exclusivement rédhibitoire, la résolution du litige par la mise en oeuvre de l’action estimatoire.

En l’espèce, la demande porte sur la résolution de la vente et la restitution consécutive des sommes engagées par l’acquéreur, sans demande subsidiaire de réduction du prix.

Les conditions d’existence d’un vice caché étant réunies ainsi qu’il a été jugé ci-dessus, la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 entre Mme [Q] [Y] veuve [A], et Mme [R] [U] épouse [G], portant sur la maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] sera ordonnée. 

- Sur la restitution du prix de vente et des frais d’agence 

La demanderesse sollicite la restitution du prix de vente à hauteur de 280 250 euros et le montant des frais d’agence à hauteur de 14 750 euros, le total de ces deux sommes correspondant au prix de vente de 295 000 euros, tel que stipulé dans l’acte de vente. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera donc condamnée à restituer le prix de vente de 295 000 euros à la demanderesse.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la somme de 280 250 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020.

- Sur la restitution des frais de notaire 

La demanderesse sollicite la restitution du montant des frais de notaire à hauteur de 21 800 euros. 

Or, il ressort de l’état de frais en euros figurant au dossier que les frais de notaire se sont élevés à 21 507, 38 euros. Le surplus de la somme n’est pas justifié. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera par conséquent condamnée à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 21 507,38 euros à ce titre, à l’exclusion toutefois des frais et taxes le cas échéant restitués par l’effet de la publication du jugement prononçant la résolution de la vente auprès du service chargé de la publicité foncière.

- Sur la restitution des frais d’intervention de M. [X] 

La demanderesse sollicite au titre des restitutions le versement de la somme de 368,20 euros correspondant à l’intervention de M. [X]. 

Or, il ressort de la facture communiquée que l’intervention de M. [X] n’est pas liée à la vente et à son processus mais à un dépannage de plomberie, nécessitant notamment le raccordement d’une vidange. 

Cette somme ne sera par conséquent pas retenue et la demande de ce chef sera rejetée. 

II - Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, il a été jugé ci-dessus que Mme [Q] [Y] veuve [A] avait connaissance des vices de la chose. 

* Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, la demande d’indemnisation ne concerne que les dommages causés par les infiltrations dans la véranda. 

Le rapport d’expertise met en évidence que Mme Mme [R] [U] épouse [G] est contrainte d’écoper de manière récurrente l’eau qui entre dans la pièce par le seuil de la porte de la véranda lors des fortes pluies. Il est toutefois précisé que les meubles de la cuisine ne sont pas abîmés. Les photographies communiquées démontrent que les arrivées d’eau sont relativement importantes puisqu’elles s’étalent sur toute la longueur de la cuisine. 

Le préjudice de jouissance est donc caractérisé. Il n’est, par ailleurs, pas réparé par la seule restitution du prix de vente et correspond ainsi à un préjudice distinct. 

Il y a en revanche lieu de souligner que les infiltrations ne surviennent qu’en cas de pluies abondantes, c’est à dire régulièrement mais sans être quotidiennes ni même hebdomadaires. En outre, seule la véranda de l’immeuble est concernée par les désordres. 

Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 2 000 euros. Mme [Q] [Y] veuve [A] sera dès lors condamnée à verser cette somme à Mme [R] [U] épouse [G]. 

* Sur le préjudice moral

La situation vécue par Mme [R] [U] épouse [G] lui a indéniablement causé un préjudice moral en raison de la déception éprouvée lors de son installation dans sa nouvelle maison et de l’inquiétude causée à l’approche de forts épisodes de pluies. Toutefois, aucun élément ne permet de démontrer une dégradation de son état de santé en lien avec les désordres.

Son préjudice moral sera ainsi justement évalué à la somme de 1 000 euros. 

Mme [Q] [Y] veuve [A] sera donc condamnée à verser cette somme à Mme [R] [U] épouse [G].

III - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Q] [Y] veuve [A], succombant, sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement. Il est rappelé que les dépens comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [U] épouse [G] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [Q] [Y] veuve [A], sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 4 décembre 2020 entre Mme [Q] [Y] veuve [A] et Mme [R] [U] épouse [G], portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] figurant au cadastre section BH n°[Cadastre 1] d’une surface de 4a 77ca ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 295 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, comprenant les frais d’agence et décomposée comme suit:
- 280 250 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020 ;
- 14 750 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 21 507,38 euros au titre de la restitution des frais de notaire à l’exclusion des frais et taxes le cas échéant restitués par l’effet de la publication du présent jugement auprès du service chargé de la publicité foncière ; 

REJETTE la demande de Mme [R] [U] épouse [G] en restitution de la somme de 368, 20 euros correspondant à l’intervention de M. [X]. 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à verser à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ; 

RAPPELLE que le présent jugement doit, une fois devenu définitif, et ce dans le délai d’un mois, donner lieu à publication en application des articles 28, 4°, c) et 33 B. du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] veuve [A] à payer à Mme [R] [U] épouse [G] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Q] [Y] veuve [A], de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le vingt Août deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


O. MELLITI C. BESNARD

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