Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, CH GENERALISTE A, 25 juin 2026, n° 22/03288

Exposé du litige

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 3 mai 2018, dressé en l’étude de Maître [Z] [F], notaire associé à [Localité 3], avec la participation de Maître [P] [K], notaire à [Localité 3] assistant le vendeur, Mme [C] [N] née [Y] a acquis de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 3], le lot de copropriété n°16 s’agissant d’un terrain et d’un pavillon de type F5, au prix de 530 000 euros. 

Se plaignant de fissures constatées à compter d’octobre 2019 sur les murs de la maison et dans le grenier, et après avoir fait appel à un entrepreneur, Mme [C] [N] née [Y] a mis en demeure M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], par courrier du 25 novembre 2019, de prendre en charge les travaux de réfection de la maison ou de prendre acte de l’annulation de la vente, demandes rejetées par courrier des vendeurs en date du 26 décembre 2019.

Mme [C] [N] née [Y] a saisi son assureur de protection juridique, lequel a mandaté le cabinet d’expertise EURL [X] [R] qui a réalisé une expertise le 11 février 2020, puis le 9 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2020, Mme [C] [N] née [Y] a fait assigner M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] devant le juge des référés de la présente juridiction, lequel a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire.

Suite à plusieurs changements d’expert, M. [I] [V] a finalement été nommé à cette fin et déposé son rapport d’expertise le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, Mme [C] [N] née [Y] a fait citer M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641, 1642, 1130 et 1137 du code civil, elle demande à la juridiction de :
- à titre principal, 
- ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier vendu au prix de 530 000 euros, de 200 000 euros, sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 200 000 euros au titre de la réduction du prix assorti du taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 16 585 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier découlant de l’obligation de quitter les lieux lors des travaux, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
- condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance en référé et de l’instance au fond en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire, 
- à titre subsidiaire : 
- ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier vendu au prix de 530 000 euros, de 200 000 euros, sur le fondement du dol, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 200 000 euros au titre de la réduction du prix assorti du taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 16 585 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier découlant de l’obligation de quitter les lieux lors des travaux, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance en référé et de l’instance au fond en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire. 

Elle soutient que les désordres tenant aux fissures existaient préalablement à la vente. Elle explique qu’en dépit de la visite et de l’occupation du bien, avant la vente, elle n’a pu déceler et appréhender l’ampleur réelle des fissures qui avaient été rebouchées et repeintes. Elle ajoute que la fissure dans les combles était indécelable car située dans un espace inaccessible. Elle explique que les vendeurs, dont l’un d’eux possède des compétences techniques lui permettant d’en mesurer le degré de gravité, connaissaient les désordres récurrents qu’ils ont tenté de masquer.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641 et suivants, 1137 et suivants et 1792 et suivants du code civil, M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] demandent à la juridiction de :
- à principal, débouter Mme [C] [N] née [Y] de l’ensemble de ses prétentions et les mettre hors de cause,
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire,
- dans tous les cas :
- débouter Mme [C] [N] née [Y] de ses demandes au titre du préjudice moral et de jouissance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [C] [N] née [Y] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Véronique Demichelis, avocat.

Ils soutiennent que les fissures sur les marches, en façade, sur le conduit d’évacuation de la chaudière, et celle extérieure coté jardin étaient apparentes au jour de la vente. Ils réfutent avoir souhaité camoufler celles situées aux alentours du mur de refend qui ont simplement fait l’objet de travaux de peinture. Ils ajoutent que s’ils avaient douté de la nature des désordres et de leur gravité, ils auraient effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur en responsabilité décennale. Ils contestent le fait que l’expert judiciaire ait retenu la présence de la cuve installée sous les fondations de l’existant et de la véranda, et dont ils ignoraient l’existence, comme étant à l’origine des désordres, mais qu’il n’ait pas retenu de cause en lien avec les arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse. Ils opposent la clause de non garantie des vices cachés du fait de leur absence de compétence en matière de construction et de leur méconnaissance de la gravité des désordres en dépit de la récurrence des fissures. Pour les mêmes raisons tenant à leur méconnaissance des faiblesses de la maison et leur absence de volonté de dissimuler les désordres, ils réfutent avoir commis un dol et demandent à titre subsidiaire, une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’affaire avec effet différé au 16 mars 2026 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 23 mars 2026.

Motifs

MOTIFS

Le tribunal précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, “dire et juger” ou de “donner acte” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie».

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Par ailleurs, les parties peuvent insérer dans l’acte de vente une clause excluant toute garantie des vices cachés, laquelle devra s’appliquer. En revanche, si l’acquéreur démontre que le vendeur est de mauvaise foi, ce dernier ne pourra pas valablement invoquer la clause limitative ou exonératoire de garantie des vices cachés et pourra être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, “Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer”. 

Mme [C] [N] née [Y] sollicite de voir engagée la responsabilité des défendeurs sur le fondement d’une action en garantie des vices cachés et de voir prononcée leur condamnation dans le cadre d’une action estimatoire. 

En l’espèce, elle a acquis de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], par acte authentique du 3 mai 2018, le lot de copropriété n°16 s’agissant d’un terrain et d’un pavillon de type F5 élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, situé [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 3], au prix de 530 000 euros. 

L’acte précise en pages 4 et 5, que par suite de travaux réalisés par le vendeur, la maison est composée “- au rez-de-chaussée : cuisine, salle de séjour, salon, WC, buanderie, garage à vélo, - à l’étage : quatre chambres dont une ouvrant sur un balcon (réalisé sur le toit de l’extension), salle d’eau, WC”. 

En page 14 dans le paragraphe “dispositions relatives à la construction” il est précisé “Aménagement du garage, création d’ouvertures et extension : Le VENDEUR déclare avoir réalisé, depuis qu’il est propriétaire, sans autorisation d’urbanisme ni de la copropriété, les travaux suivants : Aménagement d’une partie du garage en habitation et construction d’une extension de 30 m2 environ (...) “ par l’entreprise Aillaud selon factures de 2009 et la “rénovation de la toiture de l’extension avec changement des velux (...)” par l’entreprise C. CHARLI en 2016 et 2017.

Est stipulée en page 11 de l’acte, une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés intitulée « état du bien », aux termes de laquelle « L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des - vices apparents, -vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR,
- pour les travaux entrant dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du code civil réalisés par le VENDEUR depuis moins de dix ans.”

Selon courrier du 25 novembre 2019, Mme [C] [N] née [Y] s’est plainte auprès des vendeurs de l’apparition de lézardes de grande ampleur sur les murs de la maison et principalement dans la cage d’escalier, le salon, le coin bureau et le grenier.

Le cabinet d’expertise EURL [X] [R], mandaté par son assureur de protection juridique a réalisé une expertise amiable les 11 février et 14 septembre 2020, les défendeurs n’ayant pas été convoqués.
L’expert a constaté, le 11 février 2020, des fissures au rez-de chaussée, au premier étage ainsi que dans les combles et plus précisément :
- des fissures d’1mm en linteau et poteau à l’extérieur entre la maison d’origine et la véranda,
- à l’intérieur de la maison, au rez-de-chaussée, au niveau du pignon qui sépare la maison de la zone garage, des fissures avec déformation d’enduit en plafond et trace de reprises,
- à l’intérieur de la maison, dans le passage sous l’escalier, des fissures en linteau avec écaillement de peinture,
- le conduit maçonné de la chaudière qui est fendu,
- au niveau de l’escalier qui monte à l’étage, le long du pignon, des fissures sur deux marches, ainsi que des fissures en oblique et en plafond qui ont fait l’objet de reprises et qui s’ouvrent à nouveau,
- des fissures verticales apparaissant le long d’un conduit, à l’étage dans la chambre d’enfant, située contre le pignon,
- une fissure dans le passage de porte au travers du pignon pour accéder à la chambre située au-dessus du cellier/garage,
- dans les combles, entre le pignon et le plancher béton sur poutrelles et hourdis, une fissure atteignant 1 cm d’épaisseur, qui s’est formée comme un arrachement, et qui continue le long du pignon.

L’EURL [R] a notamment conclu au fait que la portance et les fondations du pignon semblaient en cause et que les ouvertures en sous-oeuvre dans le mur de façade ouvrant sur la véranda, pourraient avoir une incidence sur le mur pignon en retour qui se fissure.
Il a considéré que “les traces de réparation, qui réapparaissent dans cette maison, montrent que ces désordres sur ce pignon sont antérieurs à la vente à Madame [N]” et que “compte tenu de l’antériorité des désordres, les vendeurs avaient connaissance du vice”. 

Sollicitée par Mme [C] [N] née [Y] pour une aggravation des fissures, l’EURL [R] s’est une nouvelle fois déplacée sur les lieux le 9 septembre 2020 et a constaté :
- des poutres en bois qui s’écartent,
- l’apparition de fissures au niveau du passage entre la maison et la véranda,
- l’apparition de nouvelles fissures à l’extérieur sur les murs de la véranda et de la maison,
- dans le séjour et la montée de l’escalier, des fissures de plus en plus marquées,
- dans les combles, l’évolution de 10 à 15 mm en 8 mois de la fissure dans la dalle béton.

Il a conclu à des fissures évolutives semblant indiquer un écartement des structures et nécessitant la pose d’étais sur la charpente en bois de la véranda, afin de parer à un risque d’effondrement de la toiture.
Les étais ont été posés. 

Par courrier adressé le 5 septembre 2025 au conseil de Mme [C] [N] née [Y], suite au fait que cette dernière lui avait signalé fin août 2025 une aggravation des fissures, l’EURL [X] [R] a confirmé l’évolution et a expliqué avoir constaté dans la montée de l’escalier, une fissure qui “est en réalité une grosse fissure qui a fait l’objet d’un camouflage non négligeable” “ et qu’elle a fait l’objet d’un “rebouchage avec un grillage en PVC”, le plafond présentant le même phénomène, avec un élargissement, ainsi qu’une évolution des fissures au-dessus de la climatisation permettant d’établir que la maison continuait à s’affaisser dans sa partie centrale.

Il a aussi constaté dans la véranda, sous la terrasse, que la fissure s’était ouverte et qu’elle présentait des coulées d’eau.

La demanderesse produit également un rapport d’expertise judiciaire rédigé le 6 mai 2024, par M. [I] [V], expert désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 30 juin 2020. 

L’expert judiciaire a constaté :
- sur les façades nord-ouest, des fissures en allège de la fenêtre ainsi qu’au-dessus du linteau de la porte d’entrée et à l’angle gauche du linteau, et une fissure sur la façade sur jardin côté sud est,
- trois fissures sur les murs et en plafond au rez-de-chaussée, au niveau d’une part, du plafond du séjour à la jonction avec le mur de refend séparant le garage du séjour et accompagnée de déformations de l’enduit et d’écaillage de la peinture, d’autre part sur le mur de séparation entre le séjour et l’extension,
- un décollement de la poutre de l’extension au niveau du rez-de-chaussée entre le mur de séparation entre le séjour et l’extension et la poutre en bois supportant la toiture,
- des fissures sur les marches de l’escalier et sur le conduit maçonné de la chaudière gaz,
- une fissure dans l’escalier sur le mur de refend,
- une fissure dans la chambre sud,
- une fissure au plafond de la chambre nord,
- une fissure dans les combles.

S’agissant de la cause des fissures, l’expert judiciaire a expliqué qu’elles étaient provoquées par des mouvements cycliques du mur de refend central dans son plan et hors plan, entraînant une flexion des planchers et une rotation de ces derniers autour de leurs appuis.

Il a précisé que :
- les fissures constatées sur les murs intérieurs sont essentiellement concentrées autour du mur de refend séparant le séjour du garage au rez-de-chaussée et séparant les deux chambres côté sud à l’étage,
- les fissures apparues plus tardivement à l’étage sont présentes en plafond ou à la jonction entre le plafond et les murs au droit des deux pignons de la maison,
- aucune fissure n’existe à la jonction entre les plafonds et les façades nord-ouest et sud-est,
- les villas mitoyennes, construites en même temps et avec des structures identiques ne souffrent pas de désordres équivalents, ce qui exclut a priori, une origine liée au phénomène de catastrophe naturelle,
- les mouvements structurels de la construction semblent se traduire essentiellement par un déplacement vertical du mur de refend et une inclinaison vers l’est de ce même mur, induisant une flexion des planchers sur leurs appuis en pignons. 

S’agissant de l’origine des mouvements, l’expert a mis à jour une cuve à fuel métallique, ancienne à 0,30 m de profondeur, posée dans une fosse comblée par des sables d’apport, sur laquelle se trouvent pour partie les fondations de la véranda. Il a expliqué que la fosse de pose et sa tranchée de raccordement à l’ancienne chaudière ont été remblayées tout ou partie avec des sables, et s’est trouvée alimentée par les eaux météoriques qui ont pu s’infiltrer au travers des dalles non scellées installées autour de la villa côté Sud. Il a ajouté que les apports en eaux pluviales ont pu être aggravés par le rejet de la descente de toit et accessoirement par celle du voisin qui ne semble pas raccordée à un réseau d’eau pluvial. Ainsi, les eaux qui ont gagné la tranchée de la cuve puis celle des fondations du mur de refend ont fini par dégrader la portance des marnes dans lesquelles reposent ses fondations, et en affecter la portance dans de faibles proportions mais de façon récurrente depuis de nombreuses années.

S’agissant de l’antériorité du désordre, l’expert judiciaire a conclu au fait qu’il était ancien, très probablement antérieur à la construction de la véranda, laquelle a pu diminuer l’effet des infiltrations grâce à la toiture. Toutefois, compte tenu du mode d’imprégnation des marnes qui ne se développe qu’en période de pluies intenses ou continues sur de longues durées, la dégradation des caractéristiques mécaniques des sols d’assise a été lente et continue, mais a dû commencer assez rapidement après la pose de la cuve à fuel, donc probablement lors de la construction de la villa. 

L’expert a précisé que les vendeurs avaient connaissance de la présence de fissures évolutives, notamment sur le mur de refend central, qu’ils ont rebouchées à plusieurs reprises, comme les constatations lors de l’expertise ont permis de l’établir du fait de la pluralité d’épaisseur de l’enduit. 

Il a conclu au fait qu’à l’exception des fissures présentes sur les marches et en façade, ainsi que celle sur le conduit d’évacuation de la chaudière qui n’ont pas été traitées et étaient apparentes, la majorité des fissures intérieures n’étaient pas apparentes au jour de la vente. 

S’agissant de la gravité des désordres, l’expert a considéré qu’ils sont structurellement importants, et qu’en l’absence de réparation des causes, ils perdureront dans le temps.
En réponse au dire d’une partie, il a expliqué qu’il était inexact d’affirmer que ce type de mouvements limités dans une maison ancienne était tout à fait classique et que ces mouvements ne seraient pas révélateurs d’un phénomène de nature à mettre en péril la construction elle-même. 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] communiquent aux débats un “dire technique récapitulatif” rédigé par le cabinet d’expertise EC2M, en suite de l’expertise judiciaire selon lequel :
- ils ignoraient les désordres affectant le bien vendu, lesquels existaient avant leur acquisition et résultent de la conjugaison de phénomènes naturels exceptionnels (sécheresse), d’un fait générateur très ancien de réhydratation des sols (par la présence de la cuve dans une fouille remblayée de matériaux drainants dont ils ignoraient l’existence) et d’aménagements extérieurs avoisinants (descente d’EP) outre la présence d’arbre de grande hauteur,
- ils n’ont aucune compétence en matière de construction, ni en géotechnique leur permettant de comprendre la succession des phénomènes, 
- les désordres constatés ne sont pas structurellement importants et les fissures constatées n’affectent pas la solidité de la construction dans son ensemble,
- ces dégradations esthétiques, constatées par les époux [Q] pendant leur occupation des lieux, correspondaient à leurs yeux à des conséquences sans gravité liées au vieillissement naturel des matériaux constituant parois et plafonds et que l’on retrouve dans la plupart des maisons d’un certain âge,
- les reprises des fissures, grossièrement rebouchées, étaient visibles au jour de la vente et décelables par la demanderesse, laquelle a visité les lieux et les a habité un mois avant la vente. 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] produisent de plus une attestation d’une négociatrice en immobilier selon laquelle “il n’y avait pas de fissures et que la maison de Mme [Q] n’était pas repeinte lors de la mise en vente en 2017", ainsi que des sms échangés entre eux et des agents immobilier dont un du 18 novembre 2017 “Bonjour, Ma visite de ce matin n’a rien donné. Mais merci à tous les deux pour les petits travaux, fissures couvertes, plan de travail cuisine... Bon dimanche!”.

Ainsi, compte tenu des pièces versées aux débats, il est établi que les fissures étaient antérieures à la vente conclue entre les parties.

Bien que Mme [C] [N] née [Y] a visité le bien et y a vécu un mois avant la vente, elle ne pouvait les appréhender, dès lors que certaines étaient situées dans un endroit inaccessible (comme celle située dans les combles), d’autres avaient fait l’objet d’un rebouchage avec peinture (notamment sur le mur de refend) ou ne présentaient pas de caractéristiques lui permettant d’en appréhender la nature et la gravité notamment du fait de leur caractère évolutif. 

Ces désordres affectant le bien, le rendent impropre à sa destination dès lors qu’ils affectent la stabilité de l’ouvrage, l’expert les considérant comme structurellement importants, et de nature à mettre en péril la construction elle-même. 

Ainsi, les éléments du dossier permettent d’établir, sans qu’il soit besoin de diligenter une nouvelle expertise judiciaire sur ces points, dont la demande de ce chef sera rejetée, qu’à l’exception des fissures présentes sur les marches et en façade, et celle sur le conduit d’évacuation de la chaudière, les autres fissures affectant le bien, constituent un vice caché, puisque antérieur à la vente, non décelable par l’acquéreur et rendant le bien impropre à sa destination. 

Sur la clause exonératoire de garantie des vices cachés 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] opposent la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente, du fait qu’ils ignoraient l’existence des désordres.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [S] [Q], qui possède des parts dans des SCI ayant pour objet des activités immobilières et apparait gérant d’une société dénommée “Conseil Ingenierie Acoustique” ayant pour activité l’architecture et l’ingénierie, possède des connaissances et compétences permettant de le considérer comme un professionnel de l’immobilier.
Toutefois,il résulte de l’expertise judiciaire que le rebouchage de fissures, ne peut s’apparenter en un simple entretien régulier de désordres sans gravité ou à une simple volonté de favoriser la vente dans un contexte d’entretien classique de la maison, dès lors qu’ils habitaient dans la maison et que ces fissures étaient récurrentes et évolutives, de sorte que les vendeurs ont pu, au travers de cette récurrence, en appréhender la nature et la gravité. 

En conséquence, étant considérés de mauvaise foi pour ne pas avoir informé Mme [C] [N] née [Y] de ces vices, M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Sur l’action estimatoire

Il résulte de l’article 1644 du code civil que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 
En vertu de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 

Il est constant que l’acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire et estimatoire. 

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux pour remédier aux vices. 

Mme [C] [N] née [Y] sollicite une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 200 000 euros, outre les sommes de 40 000 euros, 20 000 euros et 16 585 euros respectivement au titre d’un préjudice de jouissance, moral et financier.

En l’espèce, au soutien de sa demande de réduction de prix, elle se fonde sur l’estimation du coût des travaux de réparation insérée dans le rapport d’expertise judiciaire relative à une réparation complète associant la cause et la reprise des désordres structurels permettant d’assurer la pérennité du bâtiment, d’un montant de152 887,43 euros HT.

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] contestent la nécessité d’une reprise en sous-oeuvre compte tenu de la faible amplitude et de l’absence d’évolution significative des fissures et dénoncent ainsi le caractère disproportionné des travaux préconisés par l’expert, lesquels seraient à effectuer en une ou deux phases selon la nature et l’évolution de la structure.

En l’espèce, l’expert a proposé deux solutions, la première consistant dans un enlèvement de la cuve, et la seconde dans le maintien de celle-ci avec injection de résine.

Il n’a retenu que la première, estimant que la seconde, moins intrusive que la première qui prévoit une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs, n’apparaissait pas la plus adaptée car le sinistre n’avait pas crée de vide dans les sols, mais était dû aux mouvements de sol sous les fondations du mur de refend. 

Il a opté pour des travaux de réparations, comprenant :
- l’enlèvement de la cuve et de toute végétation en contact avec la construction,
- le comblement de la zone excavée,
- la remise en état de la véranda,
- la gestion des eaux pluviales et la réalisation d’un trottoir étanche, 
- la mise sous observation des fissures du refend sur 12 mois,
- dans le cas où la cinétique tendrait vers un arrêt des tassements, une reprise des fissures dès la stagnation de celles-ci,
- dans le cas où la cinétique perdurerait, il pourrait être envisagé une reprise en sous-oeuvre ou du moins une consolidation des assises du mur de refend, la solution la plus adaptée consistant dans une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs,
- après consolidation des assises, soit naturellement, soit par reprise en sous-oeuvre, une réparation des fissures par agrafage, ainsi que leur traitement.

Il a précisé que le projet de réparation devait être pris en charge par un maître d’oeuvre compétent en la matière, lequel, quelque soit la solution finale mise en oeuvre, devra la valider formellement.

S’agissant de la solution préconisée par l’expert judiciaire, il a précisé qu’”en fonction de l’évolution des fissures sur 1 an, le poste 6 (reprise en sous oeuvre par plots jointifs) pourra être annulé.”

Ainsi, il résulte des éléments au dossier que les travaux de réparation justifiés par les désordres existants comprennent la “part ferme” décrite dans le devis de la société RENOBAT, estimée par l’expert à 63 322 euros HT, ainsi que les “réparations des fissures par agrafage” décrite dans le devis de la société RENOBAT, estimée par l’expert à 13 925 euros HT outre une maîtrise d’oeuvre décrite dans le devis de la société RENOBAT,estimée par l’expert à la somme de 10 510,18 euros HT.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 86 757,18 euros HT soit la somme de 104 108, 61 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la réduction du prix de vente du fait de la somme nécessaire aux réparations. 

En revanche, la demande formulée au titre des réparations relatives à une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs, apparaissant à ce jour incertaine car dépendant d’une évolution possible des fissures, il sera sursis à la demande en l’état et ordonné un complément d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [V], dès lors qu’aucun élément au dossier ne permet de retenir une partialité de son rapport, avec pour mission notamment de donner son avis sur l’évolution des fissures, un an après la réalisation des travaux préconisés, et la nécessité ou non de procéder à une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs et d’en chiffrer le montant.

Sur le préjudice moral

Mme [C] [N] née [Y] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros, demande contestée par les défendeurs. 

Ces éléments ne concernent pas les désordres objets du complément d’ expertise, de sorte qu’il n’y a pas lieu de réserver la décision du tribunal sur cette demande. 

En l’espèce, Mme [C] [N] née [Y] ne communique au dossier aucun élément objectif permettant de justifier le quantum de ce préjudice à la hauteur de la somme réclamée.

Il est toutefois incontestable qu’elle a subi des tracas liés à la présente procédure, du fait du recours à des expertises, tant amiable que judiciaire, ainsi que de l’inquiétude liée à l’évolution des fissures, justifiant la condamnation de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice financier résultant de l’obligation de quitter les lieux

Mme [C] [N] née [Y] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 40 000 euros compte tenu de la valeur locative du bien au moins égale à la moitié du crédit immobilier, à la durée du trouble et des troubles persistants à ce jour du fait de la présence des étais, de l’impossibilité d’effectuer les aménagements envisagés, la détérioration du sol et du jardin ainsi que l’intervention des sapiteurs, outre 16 585 euros pour préjudice du fait de l’obligation de quitter les lieux pendant les travaux, préjudices contestés par M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q].

Ces demandes concernent en partie les désordres objets du complément d’ expertise, de sorte qu’il sera statué uniquement sur la demande d’indemnisation sans lien avec une reprise éventuelle en sous oeuvre par plots jointifs. 

Compte tenu des développements de l’expertise judiciaire et de la nature des travaux à réaliser,et du fait que ceux-ci ne nécessitent pas de quitter les lieux et qu’il n’est pas démontré que des aménagements étaient envisagés, mais au regard de la présence d’étais dans le logement, il y a lieu d’estimer à la somme de 2 000 euros le préjudice de jouissance subi par Mme [C] [N] et auquel M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] seront condamnés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’ expertise complémentaire ordonnée, il y a lieu de réserver les frais et dépens.
Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement mixte contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT, ORDONNE un complément d’expertise confié à :
M. [I] [V] 
Ingénieur [Localité 5] Nationale des [Localité 6] et Chaussées
[Adresse 5] 
[Localité 7]
Port. : 06.12.13.46.83
Courriel : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté, 

avec pour mission de :

SE RENDRE sur les lieux du litige, [Adresse 6] sur la commune d’[Localité 3], les visiter et les décrire,

CONVOQUER les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, 

ENTENDRE tout sachant,

DETERMINER l’état du bien à la suite de la réalisation des travaux tels que préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire du 6 mai 2024, et suite à la mise sous observation des fissures du refend sur une période de 12 mois comme préconisée par cette même expertise,

INDIQUER si la cinétique d’ouverture des fissures a ou non perduré,

INDIQUER si la reprise en sous-oeuvre par plots jointifs tels que préconisée à titre optionnel dans le rapport d’expertise du 6 mai 2024 est ou non justifiée au vu des désordres ou d’absence de désordres constatés,

DECRIRE et CHIFFRER poste par poste les travaux de reprise éventuellement nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux, et plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir à la juridiction tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le cas échéant les préjudices complémentaires qui pourraient être réclamés,

FOURNIR au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,

FAIRE de façon claire et détaillée les comptes entre les parties en fournissant tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction de trancher sur ce point au regard des travaux exécutés et non exécutés mais aussi au regard des désordres éventuels et des travaux éventuels de reprise nécessaires, 

FAIRE toutes observations ou constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l'expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de quinze mois à compter de la consignation (compte tenu de la nécessité de procéder à une mise sous observation des fissures sur refend sur une période de 12 mois après travaux), sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, augmenté de la TVA si l'expert justifie y être assujetti,

DISONS que Mme [C] [N] née [Y], qui y a intérêt, devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000 € H.T à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal Mme [C] [N] née [Y] dès que l'expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

SURSOIT à statuer sur la demande formée à l’encontre de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] en condamnation et indemnisation des préjudices au titre de la reprise en sous-oeuvre par plots jointifs,

REJETTE la demande subsidiaire tendant au prononcé d’une nouvelle expertise judiciaire confiée à un nouvel expert,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 104 108, 61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la réduction du prix de vente,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice jouissance et préjudice lié à l’obligation de quitter les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RESERVE les dépens,

RESERVE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état qui se déroulera hors présence des parties devant le juge de la mise en état, cabinet 2 de la chambre généraliste de la présente juridiction le 9 novembre 2026 à 14h pour s’assurer du suivi de l’affaire;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre généraliste A du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme CHASTEL, vice-présidente, et Mme MILLET, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]


JUGEMENT MIXTE DU :

25 Juin 2026



RÔLE : N° RG 22/03288 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LMOB


AFFAIRE :

[C] [Y] épouse [N]

C/


[S] [Q]



GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
 Me Karine MICHEL
Maître Véronique DEMICHELIS 

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
 Me Karine MICHEL
Maître Véronique DEMICHELIS 

1 copie service expertises














N°2026
CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

Madame [C] [Y] épouse [N]
née le 26 avril 1973 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Karine MICHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Q]
né le 29 juin 1969 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [D] épouse [Q]
née le 27 Avril 1975 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés à l’audience par Maître Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier 

DÉBATS 
A l’audience publique du 23 mars 2026, après avoir entendu le conseil des défendeurs en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 puis prorogé au 25 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
 
JUGEMENT 
contradictoire, mixte, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente, assistée de Madame MILLET, Greffier





FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 3 mai 2018, dressé en l’étude de Maître [Z] [F], notaire associé à [Localité 3], avec la participation de Maître [P] [K], notaire à [Localité 3] assistant le vendeur, Mme [C] [N] née [Y] a acquis de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 3], le lot de copropriété n°16 s’agissant d’un terrain et d’un pavillon de type F5, au prix de 530 000 euros. 

Se plaignant de fissures constatées à compter d’octobre 2019 sur les murs de la maison et dans le grenier, et après avoir fait appel à un entrepreneur, Mme [C] [N] née [Y] a mis en demeure M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], par courrier du 25 novembre 2019, de prendre en charge les travaux de réfection de la maison ou de prendre acte de l’annulation de la vente, demandes rejetées par courrier des vendeurs en date du 26 décembre 2019.

Mme [C] [N] née [Y] a saisi son assureur de protection juridique, lequel a mandaté le cabinet d’expertise EURL [X] [R] qui a réalisé une expertise le 11 février 2020, puis le 9 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2020, Mme [C] [N] née [Y] a fait assigner M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] devant le juge des référés de la présente juridiction, lequel a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire.

Suite à plusieurs changements d’expert, M. [I] [V] a finalement été nommé à cette fin et déposé son rapport d’expertise le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, Mme [C] [N] née [Y] a fait citer M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641, 1642, 1130 et 1137 du code civil, elle demande à la juridiction de :
- à titre principal, 
- ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier vendu au prix de 530 000 euros, de 200 000 euros, sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 200 000 euros au titre de la réduction du prix assorti du taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 16 585 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier découlant de l’obligation de quitter les lieux lors des travaux, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
- condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance en référé et de l’instance au fond en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire, 
- à titre subsidiaire : 
- ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier vendu au prix de 530 000 euros, de 200 000 euros, sur le fondement du dol, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 200 000 euros au titre de la réduction du prix assorti du taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 16 585 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier découlant de l’obligation de quitter les lieux lors des travaux, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance en référé et de l’instance au fond en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire. 

Elle soutient que les désordres tenant aux fissures existaient préalablement à la vente. Elle explique qu’en dépit de la visite et de l’occupation du bien, avant la vente, elle n’a pu déceler et appréhender l’ampleur réelle des fissures qui avaient été rebouchées et repeintes. Elle ajoute que la fissure dans les combles était indécelable car située dans un espace inaccessible. Elle explique que les vendeurs, dont l’un d’eux possède des compétences techniques lui permettant d’en mesurer le degré de gravité, connaissaient les désordres récurrents qu’ils ont tenté de masquer.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641 et suivants, 1137 et suivants et 1792 et suivants du code civil, M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] demandent à la juridiction de :
- à principal, débouter Mme [C] [N] née [Y] de l’ensemble de ses prétentions et les mettre hors de cause,
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire,
- dans tous les cas :
- débouter Mme [C] [N] née [Y] de ses demandes au titre du préjudice moral et de jouissance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [C] [N] née [Y] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Véronique Demichelis, avocat.

Ils soutiennent que les fissures sur les marches, en façade, sur le conduit d’évacuation de la chaudière, et celle extérieure coté jardin étaient apparentes au jour de la vente. Ils réfutent avoir souhaité camoufler celles situées aux alentours du mur de refend qui ont simplement fait l’objet de travaux de peinture. Ils ajoutent que s’ils avaient douté de la nature des désordres et de leur gravité, ils auraient effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur en responsabilité décennale. Ils contestent le fait que l’expert judiciaire ait retenu la présence de la cuve installée sous les fondations de l’existant et de la véranda, et dont ils ignoraient l’existence, comme étant à l’origine des désordres, mais qu’il n’ait pas retenu de cause en lien avec les arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse. Ils opposent la clause de non garantie des vices cachés du fait de leur absence de compétence en matière de construction et de leur méconnaissance de la gravité des désordres en dépit de la récurrence des fissures. Pour les mêmes raisons tenant à leur méconnaissance des faiblesses de la maison et leur absence de volonté de dissimuler les désordres, ils réfutent avoir commis un dol et demandent à titre subsidiaire, une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’affaire avec effet différé au 16 mars 2026 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 23 mars 2026. 

MOTIFS

Le tribunal précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, “dire et juger” ou de “donner acte” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie».

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Par ailleurs, les parties peuvent insérer dans l’acte de vente une clause excluant toute garantie des vices cachés, laquelle devra s’appliquer. En revanche, si l’acquéreur démontre que le vendeur est de mauvaise foi, ce dernier ne pourra pas valablement invoquer la clause limitative ou exonératoire de garantie des vices cachés et pourra être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, “Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer”. 

Mme [C] [N] née [Y] sollicite de voir engagée la responsabilité des défendeurs sur le fondement d’une action en garantie des vices cachés et de voir prononcée leur condamnation dans le cadre d’une action estimatoire. 

En l’espèce, elle a acquis de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q], par acte authentique du 3 mai 2018, le lot de copropriété n°16 s’agissant d’un terrain et d’un pavillon de type F5 élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, situé [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la commune d’[Localité 3], au prix de 530 000 euros. 

L’acte précise en pages 4 et 5, que par suite de travaux réalisés par le vendeur, la maison est composée “- au rez-de-chaussée : cuisine, salle de séjour, salon, WC, buanderie, garage à vélo, - à l’étage : quatre chambres dont une ouvrant sur un balcon (réalisé sur le toit de l’extension), salle d’eau, WC”. 

En page 14 dans le paragraphe “dispositions relatives à la construction” il est précisé “Aménagement du garage, création d’ouvertures et extension : Le VENDEUR déclare avoir réalisé, depuis qu’il est propriétaire, sans autorisation d’urbanisme ni de la copropriété, les travaux suivants : Aménagement d’une partie du garage en habitation et construction d’une extension de 30 m2 environ (...) “ par l’entreprise Aillaud selon factures de 2009 et la “rénovation de la toiture de l’extension avec changement des velux (...)” par l’entreprise C. CHARLI en 2016 et 2017.

Est stipulée en page 11 de l’acte, une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés intitulée « état du bien », aux termes de laquelle « L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des - vices apparents, -vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR,
- pour les travaux entrant dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du code civil réalisés par le VENDEUR depuis moins de dix ans.”

Selon courrier du 25 novembre 2019, Mme [C] [N] née [Y] s’est plainte auprès des vendeurs de l’apparition de lézardes de grande ampleur sur les murs de la maison et principalement dans la cage d’escalier, le salon, le coin bureau et le grenier.

Le cabinet d’expertise EURL [X] [R], mandaté par son assureur de protection juridique a réalisé une expertise amiable les 11 février et 14 septembre 2020, les défendeurs n’ayant pas été convoqués.
L’expert a constaté, le 11 février 2020, des fissures au rez-de chaussée, au premier étage ainsi que dans les combles et plus précisément :
- des fissures d’1mm en linteau et poteau à l’extérieur entre la maison d’origine et la véranda,
- à l’intérieur de la maison, au rez-de-chaussée, au niveau du pignon qui sépare la maison de la zone garage, des fissures avec déformation d’enduit en plafond et trace de reprises,
- à l’intérieur de la maison, dans le passage sous l’escalier, des fissures en linteau avec écaillement de peinture,
- le conduit maçonné de la chaudière qui est fendu,
- au niveau de l’escalier qui monte à l’étage, le long du pignon, des fissures sur deux marches, ainsi que des fissures en oblique et en plafond qui ont fait l’objet de reprises et qui s’ouvrent à nouveau,
- des fissures verticales apparaissant le long d’un conduit, à l’étage dans la chambre d’enfant, située contre le pignon,
- une fissure dans le passage de porte au travers du pignon pour accéder à la chambre située au-dessus du cellier/garage,
- dans les combles, entre le pignon et le plancher béton sur poutrelles et hourdis, une fissure atteignant 1 cm d’épaisseur, qui s’est formée comme un arrachement, et qui continue le long du pignon.

L’EURL [R] a notamment conclu au fait que la portance et les fondations du pignon semblaient en cause et que les ouvertures en sous-oeuvre dans le mur de façade ouvrant sur la véranda, pourraient avoir une incidence sur le mur pignon en retour qui se fissure.
Il a considéré que “les traces de réparation, qui réapparaissent dans cette maison, montrent que ces désordres sur ce pignon sont antérieurs à la vente à Madame [N]” et que “compte tenu de l’antériorité des désordres, les vendeurs avaient connaissance du vice”. 

Sollicitée par Mme [C] [N] née [Y] pour une aggravation des fissures, l’EURL [R] s’est une nouvelle fois déplacée sur les lieux le 9 septembre 2020 et a constaté :
- des poutres en bois qui s’écartent,
- l’apparition de fissures au niveau du passage entre la maison et la véranda,
- l’apparition de nouvelles fissures à l’extérieur sur les murs de la véranda et de la maison,
- dans le séjour et la montée de l’escalier, des fissures de plus en plus marquées,
- dans les combles, l’évolution de 10 à 15 mm en 8 mois de la fissure dans la dalle béton.

Il a conclu à des fissures évolutives semblant indiquer un écartement des structures et nécessitant la pose d’étais sur la charpente en bois de la véranda, afin de parer à un risque d’effondrement de la toiture.
Les étais ont été posés. 

Par courrier adressé le 5 septembre 2025 au conseil de Mme [C] [N] née [Y], suite au fait que cette dernière lui avait signalé fin août 2025 une aggravation des fissures, l’EURL [X] [R] a confirmé l’évolution et a expliqué avoir constaté dans la montée de l’escalier, une fissure qui “est en réalité une grosse fissure qui a fait l’objet d’un camouflage non négligeable” “ et qu’elle a fait l’objet d’un “rebouchage avec un grillage en PVC”, le plafond présentant le même phénomène, avec un élargissement, ainsi qu’une évolution des fissures au-dessus de la climatisation permettant d’établir que la maison continuait à s’affaisser dans sa partie centrale.

Il a aussi constaté dans la véranda, sous la terrasse, que la fissure s’était ouverte et qu’elle présentait des coulées d’eau.

La demanderesse produit également un rapport d’expertise judiciaire rédigé le 6 mai 2024, par M. [I] [V], expert désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 30 juin 2020. 

L’expert judiciaire a constaté :
- sur les façades nord-ouest, des fissures en allège de la fenêtre ainsi qu’au-dessus du linteau de la porte d’entrée et à l’angle gauche du linteau, et une fissure sur la façade sur jardin côté sud est,
- trois fissures sur les murs et en plafond au rez-de-chaussée, au niveau d’une part, du plafond du séjour à la jonction avec le mur de refend séparant le garage du séjour et accompagnée de déformations de l’enduit et d’écaillage de la peinture, d’autre part sur le mur de séparation entre le séjour et l’extension,
- un décollement de la poutre de l’extension au niveau du rez-de-chaussée entre le mur de séparation entre le séjour et l’extension et la poutre en bois supportant la toiture,
- des fissures sur les marches de l’escalier et sur le conduit maçonné de la chaudière gaz,
- une fissure dans l’escalier sur le mur de refend,
- une fissure dans la chambre sud,
- une fissure au plafond de la chambre nord,
- une fissure dans les combles.

S’agissant de la cause des fissures, l’expert judiciaire a expliqué qu’elles étaient provoquées par des mouvements cycliques du mur de refend central dans son plan et hors plan, entraînant une flexion des planchers et une rotation de ces derniers autour de leurs appuis.

Il a précisé que :
- les fissures constatées sur les murs intérieurs sont essentiellement concentrées autour du mur de refend séparant le séjour du garage au rez-de-chaussée et séparant les deux chambres côté sud à l’étage,
- les fissures apparues plus tardivement à l’étage sont présentes en plafond ou à la jonction entre le plafond et les murs au droit des deux pignons de la maison,
- aucune fissure n’existe à la jonction entre les plafonds et les façades nord-ouest et sud-est,
- les villas mitoyennes, construites en même temps et avec des structures identiques ne souffrent pas de désordres équivalents, ce qui exclut a priori, une origine liée au phénomène de catastrophe naturelle,
- les mouvements structurels de la construction semblent se traduire essentiellement par un déplacement vertical du mur de refend et une inclinaison vers l’est de ce même mur, induisant une flexion des planchers sur leurs appuis en pignons. 

S’agissant de l’origine des mouvements, l’expert a mis à jour une cuve à fuel métallique, ancienne à 0,30 m de profondeur, posée dans une fosse comblée par des sables d’apport, sur laquelle se trouvent pour partie les fondations de la véranda. Il a expliqué que la fosse de pose et sa tranchée de raccordement à l’ancienne chaudière ont été remblayées tout ou partie avec des sables, et s’est trouvée alimentée par les eaux météoriques qui ont pu s’infiltrer au travers des dalles non scellées installées autour de la villa côté Sud. Il a ajouté que les apports en eaux pluviales ont pu être aggravés par le rejet de la descente de toit et accessoirement par celle du voisin qui ne semble pas raccordée à un réseau d’eau pluvial. Ainsi, les eaux qui ont gagné la tranchée de la cuve puis celle des fondations du mur de refend ont fini par dégrader la portance des marnes dans lesquelles reposent ses fondations, et en affecter la portance dans de faibles proportions mais de façon récurrente depuis de nombreuses années.

S’agissant de l’antériorité du désordre, l’expert judiciaire a conclu au fait qu’il était ancien, très probablement antérieur à la construction de la véranda, laquelle a pu diminuer l’effet des infiltrations grâce à la toiture. Toutefois, compte tenu du mode d’imprégnation des marnes qui ne se développe qu’en période de pluies intenses ou continues sur de longues durées, la dégradation des caractéristiques mécaniques des sols d’assise a été lente et continue, mais a dû commencer assez rapidement après la pose de la cuve à fuel, donc probablement lors de la construction de la villa. 

L’expert a précisé que les vendeurs avaient connaissance de la présence de fissures évolutives, notamment sur le mur de refend central, qu’ils ont rebouchées à plusieurs reprises, comme les constatations lors de l’expertise ont permis de l’établir du fait de la pluralité d’épaisseur de l’enduit. 

Il a conclu au fait qu’à l’exception des fissures présentes sur les marches et en façade, ainsi que celle sur le conduit d’évacuation de la chaudière qui n’ont pas été traitées et étaient apparentes, la majorité des fissures intérieures n’étaient pas apparentes au jour de la vente. 

S’agissant de la gravité des désordres, l’expert a considéré qu’ils sont structurellement importants, et qu’en l’absence de réparation des causes, ils perdureront dans le temps.
En réponse au dire d’une partie, il a expliqué qu’il était inexact d’affirmer que ce type de mouvements limités dans une maison ancienne était tout à fait classique et que ces mouvements ne seraient pas révélateurs d’un phénomène de nature à mettre en péril la construction elle-même. 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] communiquent aux débats un “dire technique récapitulatif” rédigé par le cabinet d’expertise EC2M, en suite de l’expertise judiciaire selon lequel :
- ils ignoraient les désordres affectant le bien vendu, lesquels existaient avant leur acquisition et résultent de la conjugaison de phénomènes naturels exceptionnels (sécheresse), d’un fait générateur très ancien de réhydratation des sols (par la présence de la cuve dans une fouille remblayée de matériaux drainants dont ils ignoraient l’existence) et d’aménagements extérieurs avoisinants (descente d’EP) outre la présence d’arbre de grande hauteur,
- ils n’ont aucune compétence en matière de construction, ni en géotechnique leur permettant de comprendre la succession des phénomènes, 
- les désordres constatés ne sont pas structurellement importants et les fissures constatées n’affectent pas la solidité de la construction dans son ensemble,
- ces dégradations esthétiques, constatées par les époux [Q] pendant leur occupation des lieux, correspondaient à leurs yeux à des conséquences sans gravité liées au vieillissement naturel des matériaux constituant parois et plafonds et que l’on retrouve dans la plupart des maisons d’un certain âge,
- les reprises des fissures, grossièrement rebouchées, étaient visibles au jour de la vente et décelables par la demanderesse, laquelle a visité les lieux et les a habité un mois avant la vente. 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] produisent de plus une attestation d’une négociatrice en immobilier selon laquelle “il n’y avait pas de fissures et que la maison de Mme [Q] n’était pas repeinte lors de la mise en vente en 2017", ainsi que des sms échangés entre eux et des agents immobilier dont un du 18 novembre 2017 “Bonjour, Ma visite de ce matin n’a rien donné. Mais merci à tous les deux pour les petits travaux, fissures couvertes, plan de travail cuisine... Bon dimanche!”.

Ainsi, compte tenu des pièces versées aux débats, il est établi que les fissures étaient antérieures à la vente conclue entre les parties.

Bien que Mme [C] [N] née [Y] a visité le bien et y a vécu un mois avant la vente, elle ne pouvait les appréhender, dès lors que certaines étaient situées dans un endroit inaccessible (comme celle située dans les combles), d’autres avaient fait l’objet d’un rebouchage avec peinture (notamment sur le mur de refend) ou ne présentaient pas de caractéristiques lui permettant d’en appréhender la nature et la gravité notamment du fait de leur caractère évolutif. 

Ces désordres affectant le bien, le rendent impropre à sa destination dès lors qu’ils affectent la stabilité de l’ouvrage, l’expert les considérant comme structurellement importants, et de nature à mettre en péril la construction elle-même. 

Ainsi, les éléments du dossier permettent d’établir, sans qu’il soit besoin de diligenter une nouvelle expertise judiciaire sur ces points, dont la demande de ce chef sera rejetée, qu’à l’exception des fissures présentes sur les marches et en façade, et celle sur le conduit d’évacuation de la chaudière, les autres fissures affectant le bien, constituent un vice caché, puisque antérieur à la vente, non décelable par l’acquéreur et rendant le bien impropre à sa destination. 

Sur la clause exonératoire de garantie des vices cachés 

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] opposent la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente, du fait qu’ils ignoraient l’existence des désordres.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [S] [Q], qui possède des parts dans des SCI ayant pour objet des activités immobilières et apparait gérant d’une société dénommée “Conseil Ingenierie Acoustique” ayant pour activité l’architecture et l’ingénierie, possède des connaissances et compétences permettant de le considérer comme un professionnel de l’immobilier.
Toutefois,il résulte de l’expertise judiciaire que le rebouchage de fissures, ne peut s’apparenter en un simple entretien régulier de désordres sans gravité ou à une simple volonté de favoriser la vente dans un contexte d’entretien classique de la maison, dès lors qu’ils habitaient dans la maison et que ces fissures étaient récurrentes et évolutives, de sorte que les vendeurs ont pu, au travers de cette récurrence, en appréhender la nature et la gravité. 

En conséquence, étant considérés de mauvaise foi pour ne pas avoir informé Mme [C] [N] née [Y] de ces vices, M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Sur l’action estimatoire

Il résulte de l’article 1644 du code civil que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 
En vertu de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 

Il est constant que l’acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire et estimatoire. 

L’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux pour remédier aux vices. 

Mme [C] [N] née [Y] sollicite une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 200 000 euros, outre les sommes de 40 000 euros, 20 000 euros et 16 585 euros respectivement au titre d’un préjudice de jouissance, moral et financier.

En l’espèce, au soutien de sa demande de réduction de prix, elle se fonde sur l’estimation du coût des travaux de réparation insérée dans le rapport d’expertise judiciaire relative à une réparation complète associant la cause et la reprise des désordres structurels permettant d’assurer la pérennité du bâtiment, d’un montant de152 887,43 euros HT.

M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] contestent la nécessité d’une reprise en sous-oeuvre compte tenu de la faible amplitude et de l’absence d’évolution significative des fissures et dénoncent ainsi le caractère disproportionné des travaux préconisés par l’expert, lesquels seraient à effectuer en une ou deux phases selon la nature et l’évolution de la structure.

En l’espèce, l’expert a proposé deux solutions, la première consistant dans un enlèvement de la cuve, et la seconde dans le maintien de celle-ci avec injection de résine.

Il n’a retenu que la première, estimant que la seconde, moins intrusive que la première qui prévoit une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs, n’apparaissait pas la plus adaptée car le sinistre n’avait pas crée de vide dans les sols, mais était dû aux mouvements de sol sous les fondations du mur de refend. 

Il a opté pour des travaux de réparations, comprenant :
- l’enlèvement de la cuve et de toute végétation en contact avec la construction,
- le comblement de la zone excavée,
- la remise en état de la véranda,
- la gestion des eaux pluviales et la réalisation d’un trottoir étanche, 
- la mise sous observation des fissures du refend sur 12 mois,
- dans le cas où la cinétique tendrait vers un arrêt des tassements, une reprise des fissures dès la stagnation de celles-ci,
- dans le cas où la cinétique perdurerait, il pourrait être envisagé une reprise en sous-oeuvre ou du moins une consolidation des assises du mur de refend, la solution la plus adaptée consistant dans une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs,
- après consolidation des assises, soit naturellement, soit par reprise en sous-oeuvre, une réparation des fissures par agrafage, ainsi que leur traitement.

Il a précisé que le projet de réparation devait être pris en charge par un maître d’oeuvre compétent en la matière, lequel, quelque soit la solution finale mise en oeuvre, devra la valider formellement.

S’agissant de la solution préconisée par l’expert judiciaire, il a précisé qu’”en fonction de l’évolution des fissures sur 1 an, le poste 6 (reprise en sous oeuvre par plots jointifs) pourra être annulé.”

Ainsi, il résulte des éléments au dossier que les travaux de réparation justifiés par les désordres existants comprennent la “part ferme” décrite dans le devis de la société RENOBAT, estimée par l’expert à 63 322 euros HT, ainsi que les “réparations des fissures par agrafage” décrite dans le devis de la société RENOBAT, estimée par l’expert à 13 925 euros HT outre une maîtrise d’oeuvre décrite dans le devis de la société RENOBAT,estimée par l’expert à la somme de 10 510,18 euros HT.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 86 757,18 euros HT soit la somme de 104 108, 61 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la réduction du prix de vente du fait de la somme nécessaire aux réparations. 

En revanche, la demande formulée au titre des réparations relatives à une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs, apparaissant à ce jour incertaine car dépendant d’une évolution possible des fissures, il sera sursis à la demande en l’état et ordonné un complément d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [V], dès lors qu’aucun élément au dossier ne permet de retenir une partialité de son rapport, avec pour mission notamment de donner son avis sur l’évolution des fissures, un an après la réalisation des travaux préconisés, et la nécessité ou non de procéder à une reprise en sous-oeuvre par plots jointifs et d’en chiffrer le montant.

Sur le préjudice moral

Mme [C] [N] née [Y] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros, demande contestée par les défendeurs. 

Ces éléments ne concernent pas les désordres objets du complément d’ expertise, de sorte qu’il n’y a pas lieu de réserver la décision du tribunal sur cette demande. 

En l’espèce, Mme [C] [N] née [Y] ne communique au dossier aucun élément objectif permettant de justifier le quantum de ce préjudice à la hauteur de la somme réclamée.

Il est toutefois incontestable qu’elle a subi des tracas liés à la présente procédure, du fait du recours à des expertises, tant amiable que judiciaire, ainsi que de l’inquiétude liée à l’évolution des fissures, justifiant la condamnation de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice financier résultant de l’obligation de quitter les lieux

Mme [C] [N] née [Y] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 40 000 euros compte tenu de la valeur locative du bien au moins égale à la moitié du crédit immobilier, à la durée du trouble et des troubles persistants à ce jour du fait de la présence des étais, de l’impossibilité d’effectuer les aménagements envisagés, la détérioration du sol et du jardin ainsi que l’intervention des sapiteurs, outre 16 585 euros pour préjudice du fait de l’obligation de quitter les lieux pendant les travaux, préjudices contestés par M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q].

Ces demandes concernent en partie les désordres objets du complément d’ expertise, de sorte qu’il sera statué uniquement sur la demande d’indemnisation sans lien avec une reprise éventuelle en sous oeuvre par plots jointifs. 

Compte tenu des développements de l’expertise judiciaire et de la nature des travaux à réaliser,et du fait que ceux-ci ne nécessitent pas de quitter les lieux et qu’il n’est pas démontré que des aménagements étaient envisagés, mais au regard de la présence d’étais dans le logement, il y a lieu d’estimer à la somme de 2 000 euros le préjudice de jouissance subi par Mme [C] [N] et auquel M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] seront condamnés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’ expertise complémentaire ordonnée, il y a lieu de réserver les frais et dépens.
Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement mixte contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT, ORDONNE un complément d’expertise confié à :
M. [I] [V] 
Ingénieur [Localité 5] Nationale des [Localité 6] et Chaussées
[Adresse 5] 
[Localité 7]
Port. : 06.12.13.46.83
Courriel : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté, 

avec pour mission de :

SE RENDRE sur les lieux du litige, [Adresse 6] sur la commune d’[Localité 3], les visiter et les décrire,

CONVOQUER les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, 

ENTENDRE tout sachant,

DETERMINER l’état du bien à la suite de la réalisation des travaux tels que préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire du 6 mai 2024, et suite à la mise sous observation des fissures du refend sur une période de 12 mois comme préconisée par cette même expertise,

INDIQUER si la cinétique d’ouverture des fissures a ou non perduré,

INDIQUER si la reprise en sous-oeuvre par plots jointifs tels que préconisée à titre optionnel dans le rapport d’expertise du 6 mai 2024 est ou non justifiée au vu des désordres ou d’absence de désordres constatés,

DECRIRE et CHIFFRER poste par poste les travaux de reprise éventuellement nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux, et plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir à la juridiction tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le cas échéant les préjudices complémentaires qui pourraient être réclamés,

FOURNIR au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,

FAIRE de façon claire et détaillée les comptes entre les parties en fournissant tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction de trancher sur ce point au regard des travaux exécutés et non exécutés mais aussi au regard des désordres éventuels et des travaux éventuels de reprise nécessaires, 

FAIRE toutes observations ou constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l'expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de quinze mois à compter de la consignation (compte tenu de la nécessité de procéder à une mise sous observation des fissures sur refend sur une période de 12 mois après travaux), sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, augmenté de la TVA si l'expert justifie y être assujetti,

DISONS que Mme [C] [N] née [Y], qui y a intérêt, devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000 € H.T à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal Mme [C] [N] née [Y] dès que l'expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

SURSOIT à statuer sur la demande formée à l’encontre de M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] en condamnation et indemnisation des préjudices au titre de la reprise en sous-oeuvre par plots jointifs,

REJETTE la demande subsidiaire tendant au prononcé d’une nouvelle expertise judiciaire confiée à un nouvel expert,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 104 108, 61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la réduction du prix de vente,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [Q] et Mme [J] [D] épouse [Q] à payer à Mme [C] [N] née [Y] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice jouissance et préjudice lié à l’obligation de quitter les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RESERVE les dépens,

RESERVE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état qui se déroulera hors présence des parties devant le juge de la mise en état, cabinet 2 de la chambre généraliste de la présente juridiction le 9 novembre 2026 à 14h pour s’assurer du suivi de l’affaire;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre généraliste A du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme CHASTEL, vice-présidente, et Mme MILLET, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1645, code civil 1644, code de procedure civile 144, code civil 1642, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01877

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• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Tarascon · Réouverture des débats avec révocation de l'ord. de clôture · n° 24/01804

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01341

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00073

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02462

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• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10679

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Poitiers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01992

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00348

  en commun : code civil 1645, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643

Mise à jour de la source le 2026-06-25T19:15:50.825Z.