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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 1ère chambre, 1 juillet 2026, n° 23/01341

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 


Par acte notarié du 16 février 2022, Mme [L] [G] (ci-après Mme [G]) a acheté à M. [T] [V] et Mme [Z] [Q] épouse [V] (ci-après les époux [V]) un appartement sis au [Adresse 4] au rez-de-chaussée d’une petite copropriété. 
Se plaignant d’avoir constaté postérieurement à la vente, la présence d’une odeur d’humidité ainsi qu’un état de pourriture du plancher à plusieurs endroits du logement, et après avoir obtenu une expertise amiable de recherche de la cause du sinistre, et un rapport d’expertise technique non contradictoire , Mme [G] a, suivant exploit du 22 mars 2023,assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir la nullité de la vente pour vices cachés de l’appartement outre des dommages et intérêts. 

Par conclusions notifiées le 02 septembre 2024 par voie électronique, Madame [L] [G] demande au tribunal de : 
PRONONCER la nullité de la vente intervenue entre Mme [G] et les époux [V] le 16 février 2022 de l’appartement situé à [Adresse 5], cadastré section ES n°[Cadastre 1], lots n°1 et 10 ; CONDAMNER les époux [V] à payer à Mme [G] les sommes suivantes :156.167,43 € en restitution du prix et frais de la vente23.302,23 € à titre de dommages et intérêts (à parfaire)DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1153 du Code civil ;CONDAMNER les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 5.000,00 € en indemnisation de ses frais irrépétibles de défense ;CONDAMNER les époux [V] aux entiers dépens qui comprendront les frais de publication de la présente à la publicité foncièreSubsidiairement :
ORDONNER une expertise judiciaire aux fins de confirmer la réalité des désordres dénoncés, leur cause, leur nature, leur imputabilité, le coût des travaux de remise en état et dire si ces désordres sont constitutifs d’un vice caché susceptible de fonder une action rédhibitoire ou estimatoire ;Au soutien de sa demande de nullité de la vente, Mme [G] expose essentiellement, sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil qu’elle a intenté une action rédhibitoire dans le délai légal en vue de faire annuler la vente, qu’elle a subi plusieurs préjudices en lien direct et certain avec l’existence d’un vice caché et qu’elle est fondée à demander la somme de 23 202, 23 € en réparation de son préjudice, outre la restitution du prix de la vente. 
Elle expose qu’un rapport d’expertise non-contradictoire de recherche de fuite a été déposé le 06 avril 2022 par la société ADRE EAU concluant à un défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire pour lequel les époux [V] ont accepté de financer les travaux de réparation, a révélé qu’une coupelle placée sous cette bonde permettait de dire que le désordre était connu des vendeurs. Elle fait également état d’un second rapport d’expertise technique non-contradictoire réalisé à sa demande le 02 novembre 2022 par M. [C] qui conclut que les vendeurs connaissaient les problèmes d’humidité du logement, qu’ils n’en n’ont pas informé l’acquéreur et que le diagnostiqueur intervenu avant la vente avait failli et manqué à son devoir de conseil. 
Mme [G] expose que les relevés de taux d’humidité réalisés à peine deux mois après l’acquisition de l’immeuble, la présence de salpêtre sur les murs en pierre et la moisissure développée sur les vêtements et les meubles qu’elle venait d’installer traduisent nécessairement une situation antérieure à l’achat de l’appartement. Mme [G] conteste l’affirmation des défendeurs selon laquelle elle aurait orchestré la présence de la coupelle, qui a été découverte par le technicien de l’entreprise ADRE EAU lors de son intervention. Elle réfute la possibilité que l’humidité provienne d’une fuite située entre les parties communes car celle-ci a été prise en charge rapidement et ne peut être à l’origine de l’état de pourrissement du logement. 
Mme [G] expose que son assureur GROUPAMA a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que celui-ci a été occasionné par un défaut d’étanchéité de la bonde qui, en raison de la présence d’un récipient, était nécessairement connu des propriétaires à qui il incombe une remise en état pour un montant estimé à 53 307, 46 €, soit un tiers du prix de vente. 
Elle allègue que l’appartement est impropre à l’habitation en témoigne l’état des meubles et des vêtements et qu’elle a dû retourner vivre chez ses parents et démissionner de son emploi à [Localité 1] en raison des temps de trajets. 
Par conclusions notifiées le 27 mars 2024 par voie électronique, M. [T] [V] et Mme [Z] [Q] épouse [V] demandent au tribunal de : 
Rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de Mme [G] ; Condamner Mme [G] à verser aux époux [V] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Mme [G] aux entiers dépens.Au soutien de leur demande de rejet, les époux [V] font valoir pour l’essentiel que les rapports d’expertise établis par la société FMB le 06 avril 2022 et par M. [C] le 02 novembre 2022 ne sont ni contradictoires, ni judiciaires, et que partant ils sont inopposables. Outre la partialité du rapport FMB, ils relèvent au surplus que le rapport de M. [C] reprend au mot près les conclusions du rapport FMB, notamment sur l’existence de la coupelle sous la baignoire alors qu’entre les deux expertises les travaux de réparation du siphon de vidange de la baignoire ont été effectués aux frais des époux [V] au mois de juillet 2022, ce qui démontre l’absence d’objectivité du technicien, qui a établi ses conclusions sur la base des seules affirmations de la demanderesse. 
Les défendeurs relèvent qu’une importante fuite dans les parties communes a été constatée pouvant être à l’origine des désordres.
Ils sollicitent l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, soulignant qu’ils ne peuvent être considérés comme étant professionnels de l’immobilier, l’activité de négociatrice immobilière de Mme [V], dont les missions consistent à rechercher des acquéreurs potentiels, ne lui conférant pas cette qualité dès lors qu’elle n’a pas les compétences pour détecter le défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire. 
Ils font en outre valoir que Mme [G] ne prouve pas la connaissance des époux [V] du vice antérieurement à la vente, le bien ayant été vendu en parfait état, alors que les précédents locataires ne se sont jamais plaints de l’humidité, que M. [V] avait cessé d’occuper l’appartement deux ans avant la vente. Ils ajoutent qu’à supposer que la forte odeur d’humidité invoquée par Mme [G] ait existé préalablement à la vente, elle aurait été nécessairement décelée lors de ses visites. 
Les époux [V] soutiennent subsidiairement que la demande de Mme [G] en nullité de la vente est mal fondée, et s’agissant du préjudice, rappellent que l’action en réparation du préjudice subi du fait du vice caché constitue une action autonome de l’action rédhibitoire, que Mme [G] sollicite l’indemnisation de plusieurs préjudices qui ne sont pas occasionnés par la vente (frais d’assurance, mobilier dégradé, EDF) ou qu’elle ne justifie pas (préjudice de jouissance, frais d’expertise amiable). Ainsi, la condamnation des époux [V] devrait être limitée à la somme de 6 009, 76€. 
Les époux [V] exposent à titre infiniment subsidiaire que la demande en garantie de Mme [G] leur est inopposable dans la mesure où ils ont procédé amiablement aux travaux de remise en état de la baignoire en juillet 2022 visant à faire disparaître le vice, si bien que Mme [G] ne peut plus intenter une action rédhibitoire à leur encontre. En outre, alors même que les rapports d’expertise pointent la responsabilité tant de la société DIAG’AGENCES qui n’a pas informé Mme [G] de la présence d’humidité lors de son diagnostic que du syndicat des copropriétaires en raison du dégât des eaux dans les parties communes, Mme [G] n’a assigné aucun des deux. 
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture est intervenue le 10 février 2026 par ordonnance du même jour.

Motifs

MOTIFS
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. 
L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. 
Il résulte de l’ensemble de ces principes qu’il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. 
Par ailleurs, si la preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens y compris par une expertise non judiciaire, selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il résulte de ce texte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été contradictoirement en présence de celles-ci. Le rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve, dès lors qu'il a été soumis à la discussion des parties. Toutefois, il ne saurait suffire, à lui seul, à prouver l’existence d’un vice caché et doit être corroboré par un autre élément du dossier, y compris par des documents annexés au dit rapport s’ils ont été réalisés par des tiers.
En l’espèce Mme [G] fonde ses demandes sur deux rapports, qualifiés de rapport d’expertise dont il n’est pas contesté qu’ils sont issus de constatations non contradictoires, à la demande de la propriétaire des lieux.
S’agissant du premier rapport FMB du 6 avril 2022, il s’agit d’un rapport de constat de dégâts des eaux localisant la fuite au niveau d’un défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire, le technicien précisant avoir constaté une coupelle sous cette bonde visible depuis la trappe d’accès, le conduisant à déduire que les précédents occupants avaient connaissance de la fuite. Il ressort également de ce rapport de constatations qu’une importante fuite a été constatée au niveau du compteur principal situé dans les parties communes, dans lequel des travaux concernant l’eau potable ont été réalisés avant l’emménagement de Mme [G].
Il est acquis aux débats que sur la foi de ce rapport de recherche de fuite, les époux [V] ont accepté de prendre en charge les travaux de réparation de la bonde de la baignoire.
Mme [G] a ensuite mandaté monsieur [C], expert construction pour recueillir son avis technique général sur l’état de l’appartement et ce dernier aux termes d’un rapport amiable non contradictoire du 2 novembre 2022 a relevé que le diagnostiqueur n’avait pas informé l’acquéreur de la présence d’humidité dans l’appartement ni mis en garde ce dernier sur l’état du parquet particulièrement dégradé par la pourriture, et que la salle de bains et la cuisine ne possèdent pas les ventilations minimales imposées par le règlement sanitaire départemental. Surtout il a considéré que « selon les investigations réalisées en recherche de fuite, le vendeur connaissait parfaitement l’origine de l’humidité dans le logement et n’en a pas informé l’acquéreur. »
En premier lieu il résulte de ces deux rapports amiables qu’ils ont été dressés à la suite de constatations non contradictoires, les vendeurs n’ayant pas été mis à même de faire valoir leurs observations.
En second lieu si l’expert amiable mandaté par l’assureur a considéré que l’origine de la fuite pouvait résider dans un problème d’étanchéité de la bonde de la baignoire, il a également relevé une importante fuite au niveau du compteur principal pouvant résulter des travaux sur l’installation d’eau potable dans les parties communes. Par ailleurs si les constatations de l’expert en bâtiment ensuite mandaté par Mme [E] alors que les travaux d’étanchéité de la bonde avaient été effectués, révèlent la persistance de l’humidité excessive dans l’appartement, l’expert affirme que le vendeur « connaissait parfaitement l’origine de l’humidité et n’en a pas informé l’acquéreur ».
Il sera à cet égard noté que tant l’expert amiable mandaté pour la recherche de fuite que le second expert amiable en bâtiment mandaté par Mme [E] aboutissent aux mêmes conclusions, sans avoir cependant procédé à la moindre démonstration. Bien plus, ainsi que le relèvent à juste titre les époux [V], le 2ème expert a repris les clichés du premier rapport de recherche de fuite et notamment les clichés du dessous de la baignoire alors même que des travaux de réparation du « siphon de vidage de baignoire » ont été réalisés entre les deux rapports par l’entreprise ADRE EAU, aux frais des époux [V] le 6 juillet 2022. Il s’en déduit que ce rapport d’expertise, dont les conclusions n’ont pu être discutées par les défendeurs auxquels elles sont opposées, et qui reprennent pour acquises les conclusions de ce premier rapport de constat de recherche de fuite amiable et non contradictoire, ne peut dès lors en corroborer utilement le contenu.
A titre surabondant, il peut encore être relevé qu’alors que les deux techniciens font également état d’« une importante fuite constatée au niveau du compteur principal situé à proximité de l’assurée » et de « travaux dans les parties communes concernant l’eau potable réalisés avant l’emménagement de l’assurée », force est de constater qu’aucune investigation n’a été menée plus avant, les experts préférant retenir sans le démontrer que les vendeurs étaient responsables de la fuite. 
En outre, si le rapport d’expertise [C] relève une humidité importante dans le logement, il mentionne également que « Concernant les infiltrations possibles par la façade, celles-ci n’ont pas été testées par le technicien lors des recherches de fuites. Ce travail reste donc à réaliser avec un complément d’investigations. » Il demeure ainsi une incertitude quant à l’antériorité du défaut à la vente du logement. 

Ainsi, et sans qu’il soit contestable que l’appartement présente de réelles traces d’humidité et une dégradation du parquet, les deux rapports amiables sont insuffisants à démontrer que cette humidité excessive était antérieure à la vente et liée à un vice caché du bien vendu.
Si à cet égard, Mme [G] produit des messages échangés avec l’ancienne locataire Mme [F] ayant occupé l’appartement entre le mois de décembre 2020 et le mois d’octobre 2021, dont il ressort que l’appartement était très humide en hiver mais que l’humidité était celle attendue d’un rez-de-chaussée, la locataire confirme ses affirmations dans une attestation produite par les époux [V], de sorte qu’il paraît établi que l’humidité de l’appartement ne présentait alors pas de caractère de gravité particulier. 
S’agissant en dernier lieu de la connaissance alléguée du vice par les époux [V], il ressort des développements précédents que le défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire n’a pu vraisemblablement être la seule cause des désordres dans le logement. Madame [G] ne peut ainsi déduire de la simple présence d’un récipient sous la bonde de la baignoire que les époux [V] avaient connaissance de ce défaut.
Il s’en déduit qu’alors que pèse sur l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés l’obligation de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue, Mme [G], qui ne démontre pas que l’appartement acquis présente un vice caché qui était connu des vendeurs, sera nécessairement déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées sur le fondement des vices cachés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’espèce, Mme [G] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser aux époux [V] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant pas décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DEBOUTE Madame [L] [G] de l’ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNE Madame [L] [G] à régler à Madame [Z] [V] et Monsieur [T] [V] une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [L] [G] dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,



Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER
Texte intégral
SG

M-C P


LE 01 JUILLET 2026

Minute n°

N° RG 23/01341 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MDU6




[L] [J] [G]


C/

[T] [V]
[Z] [Q] épouse [V]








Le 01/07/26

copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à 
Me CHEVALIER
Me THOUMAZEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
----------------------------------------------



PREMIERE CHAMBRE


Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,



Greffier : Sylvie GEORGEONNET



Débats à l’audience publique du 07 AVRIL 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, en présence de Mme [B] [O] et Mme [K] auditrices de justice sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 01 JUILLET 2026, date indiquée à l’issue des débats.


Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.


---------------

ENTRE :

Madame [L] [J] [G]
née le 09 Novembre 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant


DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [T] [V]
né le 21 Août 1974 à [Localité 3] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELEURL THOUMAZEAU AVOCAT, avocats au barreau de RENNES

Madame [Z] [Q] épouse [V]
née le 01 Septembre 1974 à [Localité 3] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELEURL THOUMAZEAU AVOCAT, avocats au barreau de RENNES


DEFENDEURS.

D’AUTRE PART





























EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 


Par acte notarié du 16 février 2022, Mme [L] [G] (ci-après Mme [G]) a acheté à M. [T] [V] et Mme [Z] [Q] épouse [V] (ci-après les époux [V]) un appartement sis au [Adresse 4] au rez-de-chaussée d’une petite copropriété. 
Se plaignant d’avoir constaté postérieurement à la vente, la présence d’une odeur d’humidité ainsi qu’un état de pourriture du plancher à plusieurs endroits du logement, et après avoir obtenu une expertise amiable de recherche de la cause du sinistre, et un rapport d’expertise technique non contradictoire , Mme [G] a, suivant exploit du 22 mars 2023,assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir la nullité de la vente pour vices cachés de l’appartement outre des dommages et intérêts. 

Par conclusions notifiées le 02 septembre 2024 par voie électronique, Madame [L] [G] demande au tribunal de : 
PRONONCER la nullité de la vente intervenue entre Mme [G] et les époux [V] le 16 février 2022 de l’appartement situé à [Adresse 5], cadastré section ES n°[Cadastre 1], lots n°1 et 10 ; CONDAMNER les époux [V] à payer à Mme [G] les sommes suivantes :156.167,43 € en restitution du prix et frais de la vente23.302,23 € à titre de dommages et intérêts (à parfaire)DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1153 du Code civil ;CONDAMNER les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 5.000,00 € en indemnisation de ses frais irrépétibles de défense ;CONDAMNER les époux [V] aux entiers dépens qui comprendront les frais de publication de la présente à la publicité foncièreSubsidiairement :
ORDONNER une expertise judiciaire aux fins de confirmer la réalité des désordres dénoncés, leur cause, leur nature, leur imputabilité, le coût des travaux de remise en état et dire si ces désordres sont constitutifs d’un vice caché susceptible de fonder une action rédhibitoire ou estimatoire ;Au soutien de sa demande de nullité de la vente, Mme [G] expose essentiellement, sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil qu’elle a intenté une action rédhibitoire dans le délai légal en vue de faire annuler la vente, qu’elle a subi plusieurs préjudices en lien direct et certain avec l’existence d’un vice caché et qu’elle est fondée à demander la somme de 23 202, 23 € en réparation de son préjudice, outre la restitution du prix de la vente. 
Elle expose qu’un rapport d’expertise non-contradictoire de recherche de fuite a été déposé le 06 avril 2022 par la société ADRE EAU concluant à un défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire pour lequel les époux [V] ont accepté de financer les travaux de réparation, a révélé qu’une coupelle placée sous cette bonde permettait de dire que le désordre était connu des vendeurs. Elle fait également état d’un second rapport d’expertise technique non-contradictoire réalisé à sa demande le 02 novembre 2022 par M. [C] qui conclut que les vendeurs connaissaient les problèmes d’humidité du logement, qu’ils n’en n’ont pas informé l’acquéreur et que le diagnostiqueur intervenu avant la vente avait failli et manqué à son devoir de conseil. 
Mme [G] expose que les relevés de taux d’humidité réalisés à peine deux mois après l’acquisition de l’immeuble, la présence de salpêtre sur les murs en pierre et la moisissure développée sur les vêtements et les meubles qu’elle venait d’installer traduisent nécessairement une situation antérieure à l’achat de l’appartement. Mme [G] conteste l’affirmation des défendeurs selon laquelle elle aurait orchestré la présence de la coupelle, qui a été découverte par le technicien de l’entreprise ADRE EAU lors de son intervention. Elle réfute la possibilité que l’humidité provienne d’une fuite située entre les parties communes car celle-ci a été prise en charge rapidement et ne peut être à l’origine de l’état de pourrissement du logement. 
Mme [G] expose que son assureur GROUPAMA a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que celui-ci a été occasionné par un défaut d’étanchéité de la bonde qui, en raison de la présence d’un récipient, était nécessairement connu des propriétaires à qui il incombe une remise en état pour un montant estimé à 53 307, 46 €, soit un tiers du prix de vente. 
Elle allègue que l’appartement est impropre à l’habitation en témoigne l’état des meubles et des vêtements et qu’elle a dû retourner vivre chez ses parents et démissionner de son emploi à [Localité 1] en raison des temps de trajets. 
Par conclusions notifiées le 27 mars 2024 par voie électronique, M. [T] [V] et Mme [Z] [Q] épouse [V] demandent au tribunal de : 
Rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de Mme [G] ; Condamner Mme [G] à verser aux époux [V] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Mme [G] aux entiers dépens.Au soutien de leur demande de rejet, les époux [V] font valoir pour l’essentiel que les rapports d’expertise établis par la société FMB le 06 avril 2022 et par M. [C] le 02 novembre 2022 ne sont ni contradictoires, ni judiciaires, et que partant ils sont inopposables. Outre la partialité du rapport FMB, ils relèvent au surplus que le rapport de M. [C] reprend au mot près les conclusions du rapport FMB, notamment sur l’existence de la coupelle sous la baignoire alors qu’entre les deux expertises les travaux de réparation du siphon de vidange de la baignoire ont été effectués aux frais des époux [V] au mois de juillet 2022, ce qui démontre l’absence d’objectivité du technicien, qui a établi ses conclusions sur la base des seules affirmations de la demanderesse. 
Les défendeurs relèvent qu’une importante fuite dans les parties communes a été constatée pouvant être à l’origine des désordres.
Ils sollicitent l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, soulignant qu’ils ne peuvent être considérés comme étant professionnels de l’immobilier, l’activité de négociatrice immobilière de Mme [V], dont les missions consistent à rechercher des acquéreurs potentiels, ne lui conférant pas cette qualité dès lors qu’elle n’a pas les compétences pour détecter le défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire. 
Ils font en outre valoir que Mme [G] ne prouve pas la connaissance des époux [V] du vice antérieurement à la vente, le bien ayant été vendu en parfait état, alors que les précédents locataires ne se sont jamais plaints de l’humidité, que M. [V] avait cessé d’occuper l’appartement deux ans avant la vente. Ils ajoutent qu’à supposer que la forte odeur d’humidité invoquée par Mme [G] ait existé préalablement à la vente, elle aurait été nécessairement décelée lors de ses visites. 
Les époux [V] soutiennent subsidiairement que la demande de Mme [G] en nullité de la vente est mal fondée, et s’agissant du préjudice, rappellent que l’action en réparation du préjudice subi du fait du vice caché constitue une action autonome de l’action rédhibitoire, que Mme [G] sollicite l’indemnisation de plusieurs préjudices qui ne sont pas occasionnés par la vente (frais d’assurance, mobilier dégradé, EDF) ou qu’elle ne justifie pas (préjudice de jouissance, frais d’expertise amiable). Ainsi, la condamnation des époux [V] devrait être limitée à la somme de 6 009, 76€. 
Les époux [V] exposent à titre infiniment subsidiaire que la demande en garantie de Mme [G] leur est inopposable dans la mesure où ils ont procédé amiablement aux travaux de remise en état de la baignoire en juillet 2022 visant à faire disparaître le vice, si bien que Mme [G] ne peut plus intenter une action rédhibitoire à leur encontre. En outre, alors même que les rapports d’expertise pointent la responsabilité tant de la société DIAG’AGENCES qui n’a pas informé Mme [G] de la présence d’humidité lors de son diagnostic que du syndicat des copropriétaires en raison du dégât des eaux dans les parties communes, Mme [G] n’a assigné aucun des deux. 
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture est intervenue le 10 février 2026 par ordonnance du même jour.

MOTIFS
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. 
L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. 
Il résulte de l’ensemble de ces principes qu’il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. 
Par ailleurs, si la preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens y compris par une expertise non judiciaire, selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il résulte de ce texte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été contradictoirement en présence de celles-ci. Le rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve, dès lors qu'il a été soumis à la discussion des parties. Toutefois, il ne saurait suffire, à lui seul, à prouver l’existence d’un vice caché et doit être corroboré par un autre élément du dossier, y compris par des documents annexés au dit rapport s’ils ont été réalisés par des tiers.
En l’espèce Mme [G] fonde ses demandes sur deux rapports, qualifiés de rapport d’expertise dont il n’est pas contesté qu’ils sont issus de constatations non contradictoires, à la demande de la propriétaire des lieux.
S’agissant du premier rapport FMB du 6 avril 2022, il s’agit d’un rapport de constat de dégâts des eaux localisant la fuite au niveau d’un défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire, le technicien précisant avoir constaté une coupelle sous cette bonde visible depuis la trappe d’accès, le conduisant à déduire que les précédents occupants avaient connaissance de la fuite. Il ressort également de ce rapport de constatations qu’une importante fuite a été constatée au niveau du compteur principal situé dans les parties communes, dans lequel des travaux concernant l’eau potable ont été réalisés avant l’emménagement de Mme [G].
Il est acquis aux débats que sur la foi de ce rapport de recherche de fuite, les époux [V] ont accepté de prendre en charge les travaux de réparation de la bonde de la baignoire.
Mme [G] a ensuite mandaté monsieur [C], expert construction pour recueillir son avis technique général sur l’état de l’appartement et ce dernier aux termes d’un rapport amiable non contradictoire du 2 novembre 2022 a relevé que le diagnostiqueur n’avait pas informé l’acquéreur de la présence d’humidité dans l’appartement ni mis en garde ce dernier sur l’état du parquet particulièrement dégradé par la pourriture, et que la salle de bains et la cuisine ne possèdent pas les ventilations minimales imposées par le règlement sanitaire départemental. Surtout il a considéré que « selon les investigations réalisées en recherche de fuite, le vendeur connaissait parfaitement l’origine de l’humidité dans le logement et n’en a pas informé l’acquéreur. »
En premier lieu il résulte de ces deux rapports amiables qu’ils ont été dressés à la suite de constatations non contradictoires, les vendeurs n’ayant pas été mis à même de faire valoir leurs observations.
En second lieu si l’expert amiable mandaté par l’assureur a considéré que l’origine de la fuite pouvait résider dans un problème d’étanchéité de la bonde de la baignoire, il a également relevé une importante fuite au niveau du compteur principal pouvant résulter des travaux sur l’installation d’eau potable dans les parties communes. Par ailleurs si les constatations de l’expert en bâtiment ensuite mandaté par Mme [E] alors que les travaux d’étanchéité de la bonde avaient été effectués, révèlent la persistance de l’humidité excessive dans l’appartement, l’expert affirme que le vendeur « connaissait parfaitement l’origine de l’humidité et n’en a pas informé l’acquéreur ».
Il sera à cet égard noté que tant l’expert amiable mandaté pour la recherche de fuite que le second expert amiable en bâtiment mandaté par Mme [E] aboutissent aux mêmes conclusions, sans avoir cependant procédé à la moindre démonstration. Bien plus, ainsi que le relèvent à juste titre les époux [V], le 2ème expert a repris les clichés du premier rapport de recherche de fuite et notamment les clichés du dessous de la baignoire alors même que des travaux de réparation du « siphon de vidage de baignoire » ont été réalisés entre les deux rapports par l’entreprise ADRE EAU, aux frais des époux [V] le 6 juillet 2022. Il s’en déduit que ce rapport d’expertise, dont les conclusions n’ont pu être discutées par les défendeurs auxquels elles sont opposées, et qui reprennent pour acquises les conclusions de ce premier rapport de constat de recherche de fuite amiable et non contradictoire, ne peut dès lors en corroborer utilement le contenu.
A titre surabondant, il peut encore être relevé qu’alors que les deux techniciens font également état d’« une importante fuite constatée au niveau du compteur principal situé à proximité de l’assurée » et de « travaux dans les parties communes concernant l’eau potable réalisés avant l’emménagement de l’assurée », force est de constater qu’aucune investigation n’a été menée plus avant, les experts préférant retenir sans le démontrer que les vendeurs étaient responsables de la fuite. 
En outre, si le rapport d’expertise [C] relève une humidité importante dans le logement, il mentionne également que « Concernant les infiltrations possibles par la façade, celles-ci n’ont pas été testées par le technicien lors des recherches de fuites. Ce travail reste donc à réaliser avec un complément d’investigations. » Il demeure ainsi une incertitude quant à l’antériorité du défaut à la vente du logement. 

Ainsi, et sans qu’il soit contestable que l’appartement présente de réelles traces d’humidité et une dégradation du parquet, les deux rapports amiables sont insuffisants à démontrer que cette humidité excessive était antérieure à la vente et liée à un vice caché du bien vendu.
Si à cet égard, Mme [G] produit des messages échangés avec l’ancienne locataire Mme [F] ayant occupé l’appartement entre le mois de décembre 2020 et le mois d’octobre 2021, dont il ressort que l’appartement était très humide en hiver mais que l’humidité était celle attendue d’un rez-de-chaussée, la locataire confirme ses affirmations dans une attestation produite par les époux [V], de sorte qu’il paraît établi que l’humidité de l’appartement ne présentait alors pas de caractère de gravité particulier. 
S’agissant en dernier lieu de la connaissance alléguée du vice par les époux [V], il ressort des développements précédents que le défaut d’étanchéité de la bonde de la baignoire n’a pu vraisemblablement être la seule cause des désordres dans le logement. Madame [G] ne peut ainsi déduire de la simple présence d’un récipient sous la bonde de la baignoire que les époux [V] avaient connaissance de ce défaut.
Il s’en déduit qu’alors que pèse sur l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés l’obligation de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue, Mme [G], qui ne démontre pas que l’appartement acquis présente un vice caché qui était connu des vendeurs, sera nécessairement déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées sur le fondement des vices cachés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’espèce, Mme [G] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser aux époux [V] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.




PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant pas décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DEBOUTE Madame [L] [G] de l’ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNE Madame [L] [G] à régler à Madame [Z] [V] et Monsieur [T] [V] une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [L] [G] dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,



Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-01T19:31:31.629Z.