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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 26 juin 2026, n° 23/01877

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 10 mai 2023 par lequel monsieur [C] [P] a fait assigner la SCI GILO MADE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil :
-Prononcer la résolution de la vente en date du 19 juin 2020 du lot n° 35 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommée GLORIA MANSIONS I,
-Condamner la SCI GILO MADE à lui restituer le prix de vente, soit la somme de 73.000 euros en principal, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 27 août 2020, date de notification de la première mise en demeure, et ce jusqu’à complet règlement.
-Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
-Juger qu’il ne sera tenu de restituer les clefs du lot n° 35 de la copropriété GLORIA MANTIONS I qu’après paiement intégral de la somme de 73.000 euros ainsi que des intérêts.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 16.625 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux désordres affectant le bien vendu pour la période du 19 juin 2020 au 31 mai 2023, outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2023, ladite somme étant due jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise taxés le 27 février 2023 à la somme de 6.598,15 euros.
-Dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [C] [P] (rpva 10/03/2025) qui sollicite de voir au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent de voir :
-Condamner la SCI GILO MADE, tenue à la garantie des vices cachés, à lui payer la somme de 8.973,40 euros en principal à titre de dommages et intérêts, ladite somme correspondant au coût des travaux propres à remédier aux désordres objectivés par l’expert [Q] aux termes du rapport d’expertise déposé le 18 janvier 2023, outre indexation sur l’indice BT01 sur cette somme à compter du 18 janvier 2023, date de dépôt du rapport d’expertise, et ce jusqu’à complet règlement.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 22.325 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux préjudices subis consécutifs aux désordres affectant le bien vendu pour la période du 19 juin 2020 au 31 mai 2024, outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2024, ladite somme étant due jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise taxés le 27 février 2023 à la somme de 6.598,15 euros.
-Débouter la SCI GILO MADE de l’intégralité de ses demandes
-Dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI GILO MADE (rpva 02/09/2025) qui sollicite de voir au visa de l’article 1645 du code civil : 
-Débouter monsieur [P] [I] de toutes ses demandes fins et conclusions alors que le bien n’est pas affecté de vices cachés, et que le vendeur ne connaissait pas l’existence de vices 
-Débouter monsieur [P] [I] alors qu’il a arraché les éléments de cuisine ainsi que la tuyauterie et il a coupé l’électricité laissant l’eau du sanibroyeur remonter, occasionnant la présence d’eau dans le studio, de telle sorte qu’il est seul responsable de l’état du bien 
-Débouter monsieur [P] [I] de ses demandes d’indemnisation exagérées, et sans lien avec la présente procédure, d’autant plus qu’il n’est nullement empêché d’avoir recours contre son voisin qui serait à l’origine de l’humidité se trouvant dans la cloison séparant les appartements, ou encore contre la copropriété qui doit réaliser des travaux touchant l’immeuble. 
-Débouter monsieur [P] [I] de ses demandes d’indemnisation au titre de la jouissance du bien, alors qu’il n’est nullement empêché d’occuper l’appartement ou d’en jouir. 
-Ecarter l’exécution provisoire du jugement, au vu des éléments sérieux présentés, et en l’état d’une vente à faible prix, et au vu de la situation des parties. 
-Condamner monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance du 20 novembre 2025 fixant la clôture différée de la procédure au 13 février 2026 ; 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un acte authentique reçu le 19 juin 2020 par maître [S] [U], notaire à NICE, monsieur [C] [P] a acquis de la SCI GILO MADE, le lot n°35 de l’ensemble immobilier dénommé « Gloria Mansion I », décrit comme une chambre de bonne, pour un prix de 73.000 euros. 

Après avoir découvert des traces d’humidité et la présence de salpêtre, monsieur [C] [P] a requis maître [Z] [F], commissaire de justice à [Localité 1], afin qu’il dresse un procès-verbal de constat le 8 juillet 2020. 

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2021, monsieur [C] [P] a fait assigner la SCI GILO MADE et le syndicat des copropriétaires GLORIA MANSION I devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice et par ordonnance du 21 mai 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à monsieur [X] [L]. 

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 janvier 2023 par monsieur [R] [Q]. 

Monsieur [C] [P] fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire met en évidence que le bien acquis était affecté de vices cachés préexistant à la vente du 19 juin 2020 et qu’il exerce une action estimatoire sur le fondement de l’article 1641 du code civil. 

Il expose que l’expert a relevé des taux d’humidité particulièrement élevés au niveau du coin cuisine de la pièce principale, au pied de la cloison mitoyenne avec le studio voisin, dans la salle d’eau, des remontées capillaires par les pieds des murs du bâtiment et des cloisons du studio, ainsi qu’un système de ventilation inefficace. 

Il ajoute que l’expert a déterminé trois causes indépendantes des désordres à savoir : un défaut dans la conception et l’installation des réseaux d’évacuation des eaux de la machine à laver et de l’évier de la cuisine en méconnaissance de la norme NF DTU 60.1, un défaut structurel dans la construction de l’immeuble et un système de ventilation non conforme à la norme VMC 68.1. 

Monsieur [C] [P] affirme qu’en tant que profane, il n’avait pas pu, lors des visites, se convaincre que le système de ventilation était insuffisant. 

Il conclut que le rapport d’expertise met en évidence que les désordres préexistaient à la vente et étaient connus de la SCI GILO MADE puisque l’expert a remarqué des reprises d’enduit sur toutes les parties basses des cloisons. 

Il fait conclure que, de fait de la connaissance des vices par la SCI GILO MADE, celle-ci ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés stipulée par l’acte de vente. 

Il indique que l’expert a estimé que les désordres étaient tels qu’ils rendaient l’appartement inhabitable en l’état et a évalué la perte locative à la somme de 475 euros par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux de remise en état. 

Concernant la dépose de la cuisine par ses soins, monsieur [C] [P] fait remarquer que l’expert a relevé que malgré un défaut d’obturation des alimentations en eau de l’évier et la coupure du courant électrique alimentant le broyeur, les vices affectant les réseaux de vidange et de raccordement du sanibroyeur constituaient la principale cause d’humidité dans cette zone du coin cuisine. 

Il fait remarquer que la SCI GILO MADE ne conteste pas que le bien a été vendu meublé et que la présence des meubles l’a empêché de constater la présence des vices lors de la visite. 

Il précise que l’expert a validé deux devis qui permettront d’améliorer la situation, sans mettre un terme définitif aux désordres : un devis chiffré à 3.700 euros correspondant au coût des travaux d’installation d’une VMC et de remplacement des réseaux de vidange de l’évier de la cuisine et de la conduite de vidange du sanibroyeur et un devis de 5.273,40 euros correspondant au coût de travaux permettant de réduire les remontées d’humidité par capillarité.

Il sollicite également que la SCI GILO MADE soit condamnée à lui verser la somme de 22.325 euros correspondant au prix des loyers qui auraient dû être perçus entre le 19 juin 2020 et le 31 mai 2024 outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et ce, jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée. 

La SCI GILO MADE fait valoir que monsieur [C] [P] fait une lecture erronée du rapport d’expertise judiciaire. Elle estime que les désordres d’infiltrations sont entièrement du fait de l’acquéreur qui a déposé tous les éléments de cuisine en arrachant l’installation de la canalisation. Il fait remarquer que l’expert a conclu que l’intervention de monsieur [P] a aggravé le défaut de pose des réseaux de vidange et qu’il ne peut donc avoir aucun recours alors qu’il a grandement participé aux désordres. 

Il estime que les désordres d’humidité concernant la cloison proviennent d’un dégât des eaux de l’appartement voisin postérieur à la vente et que l’expert a conclu qu’en l’état il ne pouvait se prononcer sans effectuer de plus amples investigations dans le studio voisin. 

Concernant les remontées capillaires, elle indique que l’ensemble des murs et cloisons du studio, ainsi que des parties communes ont été construites dans les années 1900 et qu’à cette époque, aucune étanchéité n’était prévue. Elle considère que l’acquéreur ne pouvait ignorer avoir acheté un lot situé en entresol d’une vieille résidence et qu’il pouvait aisément se convaincre de l’humidité ambiante de la copropriété. Elle fait remarquer que, pour faire cesser ces désordres, l’expert préconise des travaux de partie commune. Elle soutient que ces désordres ne sont pas susceptibles d’être qualifiés de vices cachés. 
Quant à la ventilation, la SCI GILO MADE indique que le système de ventilation n’est pas inefficace et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Elle argue que l’appartement a été vendu à bas prix compte tenu de sa situation en entresol, de sa surface et de l’état de l’appartement. Elle précise que le lot bénéficie d’une grande fenêtre et d’une aération constante ce que l’expert n’a pas pris en compte dans ses conclusions. Elle estime que, quand bien même l’acquéreur était profane, il ne s’agit pas d’un vice caché puisque le système de ventilation était parfaitement visible lors des visites du bien.

Elle dément avoir eu connaissance de problème d’infiltrations. 

Sur l’indemnisation de monsieur [C] [P], la SCI GILO MADE estime que le montant des travaux est surestimé par l’expert. 

Sur les demandes au titre de la privation de jouissance, elle estime que son acquéreur est le seul responsable de son préjudice, que rien ne l’empêche de faire réaliser les travaux. Elle ajoute que rien n’explique qu’il soit privé de l’utilisation du lot au jour du jugement à intervenir. 

Sur la demande au titre des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


L’article 1644 du code civil, le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que deux réunions se sont tenues les 28 octobre 2021 et 1er septembre 2022. 

Au cours de ses investigations, l’expert a remarqué que les eaux usées de l’appartement (cuisine et salle-de-bain) étaient évacuées par un broyeur sanitaire. Dès le premier accedit, l’expert a relevé des taux d’humidité élevés dans l’appartement, aggravés lors du second accédit, dépassant les seuils habituellement admis pour un local d’habitation. 

L’humidité la plus forte relevée se situait en regard de l’espace cuisine déposé par monsieur [C] [P] et au niveau des raccordement du broyeur sanitaire des toilettes de la salle d’eau. 

A cet égard, madame [O] [A] épouse [J], agent commercial en immobilier qui a fait procéder aux visites du bien à monsieur [C] [P], atteste que ce dernier s’est rendu trois fois dans le lot avant de se porter acquéreur et qu’elle n’avait constaté ni signe d’humidité, ni odeur. 

L’expert conclut que « les désordres touchant le studio de monsieur [C] [P] ont trois origines : 
La première provient d’un défaut de conception du réseau de vidange de l’évier et de la machine à laver, dans le coin cuisine, ainsi que le raccordement sur le broyeur. (…)La deuxième doit certainement provenir de l’appartement voisin, au vu des taux d’humidité élevés, au pied de la cloison mitoyenne avec celui-ci. L’expert ne peut se prononcer avec affirmation sur cette origine étant donné que le studio voisin n’est pas dans la cause. L’expert ne peut pas faire d’investigations approfondies. La troisième cause est la présence de remontées capillaires par les pieds des murs du bâtiment et des cloisons qui entourent le studio de monsieur [P]. Nous pouvons argumenter sur ce fait, par la présence visible de traces d’humidité, avec des taux élevés sur tous les bas des murs et des cloisons du sous-sol, autant dans les parties communes que dans le studio de monsieur [P]. »
Eu égard à ces éléments, il est établi que le bien acquis par monsieur [C] [P] est affecté de vices cachés, antérieurs à la vente du lot et qui le rendent impropre à sa destination. 

Cependant, l’acte authentique du 19 juin 2021 stipule dans une clause « état du bien » que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastre, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. Toutefois, afin de respecter les dispositions de l’article 1626 du code civil, le vendeur garantit l’acquéreur contre tous risques d’évictions, à l’exception des éventuelles charges déclarées aux présentes. »

L’extrait KBIS de la SCI GILO MADE indique que son activité principale est la location de murs de telle sorte qu’elle ne peut être considérée comme un professionnel au sens de l’article 1645 du code civil. 

Concernant la connaissance des vices par la SCI GILO MADE, l’expert n’a pas été saisi d’une mission explicite en ce sens. Dans son point 9.6, l’expert indique « le problème des remontés capillaires sur l’ensemble des murs et des cloisons du studio et sur une grande partie des parties communes, date de la construction du bâtiment. Nous pouvons dire qu’à cette date, aux alentours de 1900, il n’était pas prévu d’étanchéité pour les parties du sous-sol des bâtiments. Nous pouvons voir sur l’ensemble du bas des murs et des cloisons du sous-sols, des reprises de maçonnerie. Ce qui signifie que le problème de remontées capillaires est récurrent et connu depuis de nombreuses années. ». Au point 9.7, l’expert précise que « Nous avons relevé des reprises d’enduit sur toutes les parties basses du mur et des cloisons du studio. Nous avons aussi relevé un défaut de pose, de collage et de raccordement des réseaux de vidange du coin cuisine, ce qui a provoqué des fuites d’eau qui ont été aggravées au cours de la dépose des meubles du coin cuisine ». 

Les conclusions ne permettent pas d’établir la connaissance des remontées capillaires par le vendeur. Les reprises de maçonneries n’ont pas fait l’objet de photographies insérées dans le rapport d’expertise judiciaire et l’expert ne s’est pas prononcé sur leur ancienneté. Les photographies jointes au procès-verbal de constat du 8 juillet 2020 ne sont pas plus explicites en ce sens puisqu’elles ont été faites postérieurement aux travaux de rénovation entrepris par l’acquéreur, monsieur [C] [P]. 

Quant aux vices résultants d’un défaut de conception du réseau de vidange de l’évier et de la machine à laver, aucun élément ne permet d’affirmer que la SCI GILO MADE en avait connaissance. 

Concernant le vice en provenance du studio voisin, l’expert a indiqué qu’il ne pouvait se prononcer sur son origine ce qui empêche d’affirmer que le vendeur en avait connaissance. 

Echouant à rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur alors qu’une clause d’exclusion des vices cachés est insérée dans l’acte de vente, monsieur [C] [P] sera débouté de sa demande au titre des vices cachés affectant le lot acquis le 19 juin 2021 à la SCI GILO MADE. 

En conséquence, la demande indemnitaire de monsieur [C] [P] au titre de son préjudice de jouissance, issue de son action estimatoire, sera rejetée. 
 
Sur les demandes accessoires 

Partie perdante à la procédure, monsieur [C] [P] sera condamné aux dépens de la procédure. 

En revanche, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de droit et la nature de l’affaire ne justifie pas qu’elle soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE monsieur [C] [P] de l’intégralité de ses demandes, 

DÉBOUTE la SCI GILO MADE de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit qu’il n’y a lieu de l’écarter.

Le Greffier La Présidente
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [C] [P] c/ S.C.I. GILO MADE 
MINUTE N° 2026/ 380
Du 26 Juin 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/01877 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O5E2 

 









Grosse délivrée à 

Me FOURMEAUX - 65
Me BORGHINI - 412


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt six Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 13 Mars 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Juin 2026, signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR

Monsieur [C] [P]
[Adresse 1]
représenté par Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.C.I. GILO MADE
prise en son représentant légal
[Adresse 2]
représentée par Maître Carole DUNAC-BORGHINI de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


































EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 10 mai 2023 par lequel monsieur [C] [P] a fait assigner la SCI GILO MADE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil :
-Prononcer la résolution de la vente en date du 19 juin 2020 du lot n° 35 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommée GLORIA MANSIONS I,
-Condamner la SCI GILO MADE à lui restituer le prix de vente, soit la somme de 73.000 euros en principal, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 27 août 2020, date de notification de la première mise en demeure, et ce jusqu’à complet règlement.
-Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
-Juger qu’il ne sera tenu de restituer les clefs du lot n° 35 de la copropriété GLORIA MANTIONS I qu’après paiement intégral de la somme de 73.000 euros ainsi que des intérêts.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 16.625 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux désordres affectant le bien vendu pour la période du 19 juin 2020 au 31 mai 2023, outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2023, ladite somme étant due jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise taxés le 27 février 2023 à la somme de 6.598,15 euros.
-Dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [C] [P] (rpva 10/03/2025) qui sollicite de voir au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent de voir :
-Condamner la SCI GILO MADE, tenue à la garantie des vices cachés, à lui payer la somme de 8.973,40 euros en principal à titre de dommages et intérêts, ladite somme correspondant au coût des travaux propres à remédier aux désordres objectivés par l’expert [Q] aux termes du rapport d’expertise déposé le 18 janvier 2023, outre indexation sur l’indice BT01 sur cette somme à compter du 18 janvier 2023, date de dépôt du rapport d’expertise, et ce jusqu’à complet règlement.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 22.325 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux préjudices subis consécutifs aux désordres affectant le bien vendu pour la période du 19 juin 2020 au 31 mai 2024, outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2024, ladite somme étant due jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée.
-Condamner la SCI GILO MADE à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise taxés le 27 février 2023 à la somme de 6.598,15 euros.
-Débouter la SCI GILO MADE de l’intégralité de ses demandes
-Dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI GILO MADE (rpva 02/09/2025) qui sollicite de voir au visa de l’article 1645 du code civil : 
-Débouter monsieur [P] [I] de toutes ses demandes fins et conclusions alors que le bien n’est pas affecté de vices cachés, et que le vendeur ne connaissait pas l’existence de vices 
-Débouter monsieur [P] [I] alors qu’il a arraché les éléments de cuisine ainsi que la tuyauterie et il a coupé l’électricité laissant l’eau du sanibroyeur remonter, occasionnant la présence d’eau dans le studio, de telle sorte qu’il est seul responsable de l’état du bien 
-Débouter monsieur [P] [I] de ses demandes d’indemnisation exagérées, et sans lien avec la présente procédure, d’autant plus qu’il n’est nullement empêché d’avoir recours contre son voisin qui serait à l’origine de l’humidité se trouvant dans la cloison séparant les appartements, ou encore contre la copropriété qui doit réaliser des travaux touchant l’immeuble. 
-Débouter monsieur [P] [I] de ses demandes d’indemnisation au titre de la jouissance du bien, alors qu’il n’est nullement empêché d’occuper l’appartement ou d’en jouir. 
-Ecarter l’exécution provisoire du jugement, au vu des éléments sérieux présentés, et en l’état d’une vente à faible prix, et au vu de la situation des parties. 
-Condamner monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance du 20 novembre 2025 fixant la clôture différée de la procédure au 13 février 2026 ; 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un acte authentique reçu le 19 juin 2020 par maître [S] [U], notaire à NICE, monsieur [C] [P] a acquis de la SCI GILO MADE, le lot n°35 de l’ensemble immobilier dénommé « Gloria Mansion I », décrit comme une chambre de bonne, pour un prix de 73.000 euros. 

Après avoir découvert des traces d’humidité et la présence de salpêtre, monsieur [C] [P] a requis maître [Z] [F], commissaire de justice à [Localité 1], afin qu’il dresse un procès-verbal de constat le 8 juillet 2020. 

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2021, monsieur [C] [P] a fait assigner la SCI GILO MADE et le syndicat des copropriétaires GLORIA MANSION I devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice et par ordonnance du 21 mai 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à monsieur [X] [L]. 

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 janvier 2023 par monsieur [R] [Q]. 

Monsieur [C] [P] fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire met en évidence que le bien acquis était affecté de vices cachés préexistant à la vente du 19 juin 2020 et qu’il exerce une action estimatoire sur le fondement de l’article 1641 du code civil. 

Il expose que l’expert a relevé des taux d’humidité particulièrement élevés au niveau du coin cuisine de la pièce principale, au pied de la cloison mitoyenne avec le studio voisin, dans la salle d’eau, des remontées capillaires par les pieds des murs du bâtiment et des cloisons du studio, ainsi qu’un système de ventilation inefficace. 

Il ajoute que l’expert a déterminé trois causes indépendantes des désordres à savoir : un défaut dans la conception et l’installation des réseaux d’évacuation des eaux de la machine à laver et de l’évier de la cuisine en méconnaissance de la norme NF DTU 60.1, un défaut structurel dans la construction de l’immeuble et un système de ventilation non conforme à la norme VMC 68.1. 

Monsieur [C] [P] affirme qu’en tant que profane, il n’avait pas pu, lors des visites, se convaincre que le système de ventilation était insuffisant. 

Il conclut que le rapport d’expertise met en évidence que les désordres préexistaient à la vente et étaient connus de la SCI GILO MADE puisque l’expert a remarqué des reprises d’enduit sur toutes les parties basses des cloisons. 

Il fait conclure que, de fait de la connaissance des vices par la SCI GILO MADE, celle-ci ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés stipulée par l’acte de vente. 

Il indique que l’expert a estimé que les désordres étaient tels qu’ils rendaient l’appartement inhabitable en l’état et a évalué la perte locative à la somme de 475 euros par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux de remise en état. 

Concernant la dépose de la cuisine par ses soins, monsieur [C] [P] fait remarquer que l’expert a relevé que malgré un défaut d’obturation des alimentations en eau de l’évier et la coupure du courant électrique alimentant le broyeur, les vices affectant les réseaux de vidange et de raccordement du sanibroyeur constituaient la principale cause d’humidité dans cette zone du coin cuisine. 

Il fait remarquer que la SCI GILO MADE ne conteste pas que le bien a été vendu meublé et que la présence des meubles l’a empêché de constater la présence des vices lors de la visite. 

Il précise que l’expert a validé deux devis qui permettront d’améliorer la situation, sans mettre un terme définitif aux désordres : un devis chiffré à 3.700 euros correspondant au coût des travaux d’installation d’une VMC et de remplacement des réseaux de vidange de l’évier de la cuisine et de la conduite de vidange du sanibroyeur et un devis de 5.273,40 euros correspondant au coût de travaux permettant de réduire les remontées d’humidité par capillarité.

Il sollicite également que la SCI GILO MADE soit condamnée à lui verser la somme de 22.325 euros correspondant au prix des loyers qui auraient dû être perçus entre le 19 juin 2020 et le 31 mai 2024 outre la somme de 475 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et ce, jusqu’au prononcé d’une décision ayant force de chose jugée. 

La SCI GILO MADE fait valoir que monsieur [C] [P] fait une lecture erronée du rapport d’expertise judiciaire. Elle estime que les désordres d’infiltrations sont entièrement du fait de l’acquéreur qui a déposé tous les éléments de cuisine en arrachant l’installation de la canalisation. Il fait remarquer que l’expert a conclu que l’intervention de monsieur [P] a aggravé le défaut de pose des réseaux de vidange et qu’il ne peut donc avoir aucun recours alors qu’il a grandement participé aux désordres. 

Il estime que les désordres d’humidité concernant la cloison proviennent d’un dégât des eaux de l’appartement voisin postérieur à la vente et que l’expert a conclu qu’en l’état il ne pouvait se prononcer sans effectuer de plus amples investigations dans le studio voisin. 

Concernant les remontées capillaires, elle indique que l’ensemble des murs et cloisons du studio, ainsi que des parties communes ont été construites dans les années 1900 et qu’à cette époque, aucune étanchéité n’était prévue. Elle considère que l’acquéreur ne pouvait ignorer avoir acheté un lot situé en entresol d’une vieille résidence et qu’il pouvait aisément se convaincre de l’humidité ambiante de la copropriété. Elle fait remarquer que, pour faire cesser ces désordres, l’expert préconise des travaux de partie commune. Elle soutient que ces désordres ne sont pas susceptibles d’être qualifiés de vices cachés. 
Quant à la ventilation, la SCI GILO MADE indique que le système de ventilation n’est pas inefficace et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Elle argue que l’appartement a été vendu à bas prix compte tenu de sa situation en entresol, de sa surface et de l’état de l’appartement. Elle précise que le lot bénéficie d’une grande fenêtre et d’une aération constante ce que l’expert n’a pas pris en compte dans ses conclusions. Elle estime que, quand bien même l’acquéreur était profane, il ne s’agit pas d’un vice caché puisque le système de ventilation était parfaitement visible lors des visites du bien.

Elle dément avoir eu connaissance de problème d’infiltrations. 

Sur l’indemnisation de monsieur [C] [P], la SCI GILO MADE estime que le montant des travaux est surestimé par l’expert. 

Sur les demandes au titre de la privation de jouissance, elle estime que son acquéreur est le seul responsable de son préjudice, que rien ne l’empêche de faire réaliser les travaux. Elle ajoute que rien n’explique qu’il soit privé de l’utilisation du lot au jour du jugement à intervenir. 

Sur la demande au titre des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


L’article 1644 du code civil, le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que deux réunions se sont tenues les 28 octobre 2021 et 1er septembre 2022. 

Au cours de ses investigations, l’expert a remarqué que les eaux usées de l’appartement (cuisine et salle-de-bain) étaient évacuées par un broyeur sanitaire. Dès le premier accedit, l’expert a relevé des taux d’humidité élevés dans l’appartement, aggravés lors du second accédit, dépassant les seuils habituellement admis pour un local d’habitation. 

L’humidité la plus forte relevée se situait en regard de l’espace cuisine déposé par monsieur [C] [P] et au niveau des raccordement du broyeur sanitaire des toilettes de la salle d’eau. 

A cet égard, madame [O] [A] épouse [J], agent commercial en immobilier qui a fait procéder aux visites du bien à monsieur [C] [P], atteste que ce dernier s’est rendu trois fois dans le lot avant de se porter acquéreur et qu’elle n’avait constaté ni signe d’humidité, ni odeur. 

L’expert conclut que « les désordres touchant le studio de monsieur [C] [P] ont trois origines : 
La première provient d’un défaut de conception du réseau de vidange de l’évier et de la machine à laver, dans le coin cuisine, ainsi que le raccordement sur le broyeur. (…)La deuxième doit certainement provenir de l’appartement voisin, au vu des taux d’humidité élevés, au pied de la cloison mitoyenne avec celui-ci. L’expert ne peut se prononcer avec affirmation sur cette origine étant donné que le studio voisin n’est pas dans la cause. L’expert ne peut pas faire d’investigations approfondies. La troisième cause est la présence de remontées capillaires par les pieds des murs du bâtiment et des cloisons qui entourent le studio de monsieur [P]. Nous pouvons argumenter sur ce fait, par la présence visible de traces d’humidité, avec des taux élevés sur tous les bas des murs et des cloisons du sous-sol, autant dans les parties communes que dans le studio de monsieur [P]. »
Eu égard à ces éléments, il est établi que le bien acquis par monsieur [C] [P] est affecté de vices cachés, antérieurs à la vente du lot et qui le rendent impropre à sa destination. 

Cependant, l’acte authentique du 19 juin 2021 stipule dans une clause « état du bien » que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastre, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. Toutefois, afin de respecter les dispositions de l’article 1626 du code civil, le vendeur garantit l’acquéreur contre tous risques d’évictions, à l’exception des éventuelles charges déclarées aux présentes. »

L’extrait KBIS de la SCI GILO MADE indique que son activité principale est la location de murs de telle sorte qu’elle ne peut être considérée comme un professionnel au sens de l’article 1645 du code civil. 

Concernant la connaissance des vices par la SCI GILO MADE, l’expert n’a pas été saisi d’une mission explicite en ce sens. Dans son point 9.6, l’expert indique « le problème des remontés capillaires sur l’ensemble des murs et des cloisons du studio et sur une grande partie des parties communes, date de la construction du bâtiment. Nous pouvons dire qu’à cette date, aux alentours de 1900, il n’était pas prévu d’étanchéité pour les parties du sous-sol des bâtiments. Nous pouvons voir sur l’ensemble du bas des murs et des cloisons du sous-sols, des reprises de maçonnerie. Ce qui signifie que le problème de remontées capillaires est récurrent et connu depuis de nombreuses années. ». Au point 9.7, l’expert précise que « Nous avons relevé des reprises d’enduit sur toutes les parties basses du mur et des cloisons du studio. Nous avons aussi relevé un défaut de pose, de collage et de raccordement des réseaux de vidange du coin cuisine, ce qui a provoqué des fuites d’eau qui ont été aggravées au cours de la dépose des meubles du coin cuisine ». 

Les conclusions ne permettent pas d’établir la connaissance des remontées capillaires par le vendeur. Les reprises de maçonneries n’ont pas fait l’objet de photographies insérées dans le rapport d’expertise judiciaire et l’expert ne s’est pas prononcé sur leur ancienneté. Les photographies jointes au procès-verbal de constat du 8 juillet 2020 ne sont pas plus explicites en ce sens puisqu’elles ont été faites postérieurement aux travaux de rénovation entrepris par l’acquéreur, monsieur [C] [P]. 

Quant aux vices résultants d’un défaut de conception du réseau de vidange de l’évier et de la machine à laver, aucun élément ne permet d’affirmer que la SCI GILO MADE en avait connaissance. 

Concernant le vice en provenance du studio voisin, l’expert a indiqué qu’il ne pouvait se prononcer sur son origine ce qui empêche d’affirmer que le vendeur en avait connaissance. 

Echouant à rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur alors qu’une clause d’exclusion des vices cachés est insérée dans l’acte de vente, monsieur [C] [P] sera débouté de sa demande au titre des vices cachés affectant le lot acquis le 19 juin 2021 à la SCI GILO MADE. 

En conséquence, la demande indemnitaire de monsieur [C] [P] au titre de son préjudice de jouissance, issue de son action estimatoire, sera rejetée. 
 
Sur les demandes accessoires 

Partie perdante à la procédure, monsieur [C] [P] sera condamné aux dépens de la procédure. 

En revanche, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de droit et la nature de l’affaire ne justifie pas qu’elle soit écartée. 




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE monsieur [C] [P] de l’intégralité de ses demandes, 

DÉBOUTE la SCI GILO MADE de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit qu’il n’y a lieu de l’écarter.

Le Greffier La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1626, code civil 1644, code civil 1642, code civil 1643, code de procedure civile 816, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T20:42:41.403Z.